大連市某項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略

XX大連市XXXX公園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹呈：大連XX企業(yè)有限公司終稿匯報說明中期匯報的共識：本項目在高容積率情況下，不做大戶型豪宅；不做超高層；完全高科技創(chuàng)新產(chǎn)品，存在高成本風(fēng)險和客戶認同風(fēng)險；本項目不適合發(fā)展大型集中式商業(yè)；本次匯報考慮新的變化：地價從原先2.5億元，調(diào)整為1.8億元；容積率由原先的9，調(diào)整為7.3；1號地塊從原先的12，調(diào)整為10；2、3、4號地塊容積率為5.7，未變；考慮地塊的聯(lián)動開發(fā)；在新的變化條件下，我們必須對項目重新思考關(guān)鍵問題是：考慮到兩塊地的聯(lián)動發(fā)展，對于項目存在的兩大核心優(yōu)勢（CBD/勞動公園），誰將成為本項目開發(fā)的主導(dǎo)價值；在本項目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象；如何應(yīng)對嚴(yán)峻的市場競爭；發(fā)展高檔物業(yè)對企業(yè)的戰(zhàn)略價值及對企業(yè)的關(guān)鍵要求；CBD案例的選擇原則和選擇案例項目的選擇是距CBD核心區(qū)域步行為十五鐘內(nèi)；選擇的項目是以居住為主導(dǎo)的；選擇成熟的CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；選擇的是CBD區(qū)域內(nèi)高密度、高層物業(yè)；選擇北京、上海、深圳、大連CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；（北京——XXX國際公寓、XX現(xiàn)代城；上海——XXX景、XX中心；深圳——XX閣、XX名園；大連——XX.城市廣場、XXX；）XXCBD居住核心價值模型CBD區(qū)物業(yè)類似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購買用途用途的多元化純居家經(jīng)濟因素投資回報穩(wěn)定性性價比的合理性客戶構(gòu)成非主流家庭主流家庭居住流動性高低服務(wù)的要求私人化、商務(wù)化服務(wù)日常管理配套要求社會的、開放的交流家庭的、鄰里的交流產(chǎn)品形象國際化的、現(xiàn)代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類方向：第一個方向：大戶型豪宅，它一般需俱備的條件是：有良好的外部景觀資源。有較大規(guī)模和良好的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部不含辦公樓，因為辦公樓對大戶豪宅價值有折減。與CBD的商務(wù)氛有一定距離。第二個方向：中等戶型服務(wù)式住宅和小戶型公寓具備服務(wù)功能和公共交流功能。處在CBD氛圍內(nèi)或其延續(xù)范圍內(nèi)。如臨主干道，則偏向辦公。內(nèi)部環(huán)境不成為其核心價值。公園對物業(yè)價值的影響（XX研究）XX通過對泛CBD區(qū)六個公園物業(yè)的研究，得出以下結(jié)論：公園的價值在于景觀面，景觀面對物業(yè)的價值的提升約為10%；地段是物業(yè)價值的決定因素，而公園僅為附加值；公園不是形成高檔物業(yè)的關(guān)鍵驅(qū)動因素；公園對豪宅物業(yè)與普通物業(yè)的價值提升是類似的；地塊核心價值分析結(jié)合以上的價值取向，本項目的限制條件在于：景觀面只能占到項目的20%左右；地塊的高容積率、土地的較小占地規(guī)模決定了項目內(nèi)部環(huán)境的局促性；地塊1的商務(wù)功能決定了項目的混合屬性；1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊景觀視線面結(jié)論根據(jù)項目價值取向、項目的限制條件綜合研究：抓CBD的優(yōu)勢，是項目核心價值；CBD的物業(yè)價值建構(gòu)主要通過以下因素：購買動因：用途的多元化經(jīng)濟因素：投資回報穩(wěn)定性客戶構(gòu)成：非主流家庭居住流動性：高服務(wù)的要求：私人化、商務(wù)化服務(wù)配套要求：社會的、開放的交流產(chǎn)品形象：國際化的、現(xiàn)代的、華貴的因此項目初步定位為：非主流家庭的、國際化的、中小戶型的高檔公寓；公園價值利用是圍繞CBD價值核心的附加體系，具體利用將在下面分述；在本項目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象

如何解決高容積率并不破壞項目高檔物業(yè)形象的問題？借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內(nèi)：容積率影響程度相對較弱CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)立足于：由于在CBD區(qū)，區(qū)域價值大于產(chǎn)品價值；外環(huán)境價值大于內(nèi)環(huán)境價值。故一般都是高密度，高容積率物業(yè)，其并不直接貶損物業(yè)的高檔次；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的立足點：CBD內(nèi)居住物業(yè)形象立足點與普通住宅物業(yè)立足點不同，更不是通過橫向的單向比較，而是依托于區(qū)位形象的優(yōu)勢；共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個性化；服務(wù)的高檔化、深入化；高科技的智能化；高檔次的交流平臺；支持性專題研究：類似區(qū)域（CBD及周邊）產(chǎn)品定位的共性大連CBD基本情況及銷售特征大連CBD的規(guī)劃范圍是：從青泥洼商業(yè)起步，沿中山路、友好廣場、中山廣場、人民路、港灣廣場到大連新港區(qū)。其范圍界定東沿港灣廣場至勤儉街，北沿港灣廣場至大連火車站，西沿大連火車站、電子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至職工街與勤儉街相匯處，占地面積約2.4平方公里。大連CBD的四大功能區(qū)：一是以東部海關(guān)、商檢以及東港區(qū)改造為代表的臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是以人民路兩側(cè)商務(wù)酒店和商務(wù)辦公樓宇所形成的商務(wù)辦公區(qū)；三是以中山廣場為核心所形成的金融商務(wù)區(qū)；四是以青泥洼購物中心和正在改造的天津街商業(yè)區(qū)構(gòu)成的商貿(mào)購物區(qū)；

基礎(chǔ)設(shè)施完善：具備完善的市政交通與通訊條件投資客大約占20-30%：目前已售的住宅物業(yè)的客戶注重周邊物業(yè)的租金、物業(yè)的升值潛力；或由于產(chǎn)品稀缺性而提前購買。有一定量的外銷比例，約占20%：目前已售的住宅物業(yè)客戶有一定量的外籍人士；目前居住的非主流家庭約60-70%，用于辦公的約占15-20%；北京CBD基本情況及銷售特征北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）--西大望路（東）、XX北路（北）--通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。高檔寫字樓云集：云集了國貿(mào)、漢威、XX、航華大廈等高檔寫字樓；國內(nèi)外知名大公司云集：有摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國三星等數(shù)家國內(nèi)外知名大公司；基礎(chǔ)設(shè)施完善：具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施；外銷公寓銷售旺:在外銷公寓、內(nèi)銷住宅和寫字樓各類物業(yè)中，以外銷公寓所占比例最多，達到了45％；投資客多：已售的CBD住宅物業(yè)，投資客戶多；目標(biāo)客戶變化明顯：核心區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶為金領(lǐng)、CBD邊緣的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶為高級白領(lǐng)、泛CBD區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶為普通白領(lǐng)；CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征物業(yè)形象——高檔的、國際化、高密度、高容積率、高附加值的公寓物業(yè)；高檔的——CBD的形象拉升、物業(yè)提供附加值拉升高檔形象；國際化——CBD的形象、客戶的國際化、服務(wù)與配套設(shè)施的國際化體現(xiàn)的，國際化又體現(xiàn)了項目的高檔次；高密度、高容積率——主要能過商務(wù)功能與小單設(shè)置來分解項目的高容積率的；高附加值——通過服務(wù)與配套設(shè)施營造；通過CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)特征的研究表明：高密度、高容積率CBD公寓物業(yè)，并不貶損物業(yè)的高檔次，CBD的形象、國際化、高附加值拉升了項目的檔次；本項目區(qū)位決定其匹配的物業(yè)類型CBD核心區(qū)位CBD邊緣泛CBD區(qū)域容積率高高低物業(yè)類型公寓住宅純住宅客戶物征富有階層非主流家庭居住高級白領(lǐng)普通白領(lǐng)物業(yè)檔次頂級中高檔中檔物業(yè)形象國際化公寓高檔住宅居家適宜住宅外銷比例高一般較少升值潛力高較高一般物業(yè)用途商住、投資居家、投資居家配套設(shè)施依托CBD依托CBD與自身配套依托自身配套附加值服務(wù)設(shè)施要求高服務(wù)設(shè)施要求一般服務(wù)設(shè)施要求較少結(jié)論基于以上對CBD物業(yè)特征的研究，表明：CBD內(nèi)：容積率影響程度相對較弱；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的有其特殊的立足點；如何應(yīng)對嚴(yán)峻的市場競爭在中期匯報中，我們已經(jīng)對市場的情況做了詳細的分析，因此本次報告主要回顧一下分析的結(jié)論：目前大連高檔住宅市場供給不存在短缺；大連對高檔住宅市場的消化能力有限；大連的高檔住宅市場銷售速度較慢；但小戶型公寓銷售速度相對較快；大連寫字樓市場供應(yīng)量大，市場競爭激烈，直接受商住公寓沖擊；大連商業(yè)市場競爭進入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷售價格較高，銷售速度較快；

核心競爭力矩陣研究“1”是以產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新，確立自己的競爭優(yōu)勢；“2”是以產(chǎn)品附加服務(wù)，確立自己的競爭優(yōu)勢；“3”是客觀性的；典型的單一項目成功要素，以區(qū)域環(huán)境快速實現(xiàn)銷售——體現(xiàn)“項目價值”；“4”是跨區(qū)域性品牌模型，以大規(guī)模、成本控制和品牌所傳遞的內(nèi)涵作為核心競爭力，一旦形成很難被模仿和超越——體現(xiàn)“品牌價值”；

3142（社會資源）『客觀性』主動式被動式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（自然、區(qū)位）核心貍競爭鳥力矩坡陣研活究核心競爭力具務(wù)條件本項目具務(wù)條件擬合情況判斷“1”低密度、低容積率——Ｏ初步判斷，本項目核心競爭力為“2+3”；“2”體現(xiàn)項目差異化，提高核心競爭力；“2”主動式——服務(wù)人為服務(wù)●“3”客觀存在自然環(huán)境與區(qū)位CBD、勞動公園●“4”大盤與品牌發(fā)展商——Ｏ（社會資源）『客觀性』主動式被動式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（自然、區(qū)位）3142競爭樓盤核心競爭力分析萬達華府“1+3”客觀條件：低容積率XXX“2+3”服務(wù)：同質(zhì)化，人文性少城市廣場“2+3”如何醋以服爬務(wù)和解交流酸平臺卷打競差爭—勒—嶺駱南會項目苦位置市：廣膏州二乒沙島田；項目橋檔次焦：廣見東著炕名的誓高檔滾豪宅桃；項目賣基本絞情況花：嶺貧南會努共由5幢7層樓謊宇相免連，米單位懷面積營由16棄9平方灑米至28楚0平方羨米，酸全部曬單位搞均有茅園林康景觀拋及珠搜江；周邊豆配套氣：毗定鄰星沫海音柔樂廳妥、廣頃東美粉術(shù)館牧、美草國國綢際學(xué)決校以碌及著炊名的衫高檔擔(dān)酒樓——新荔豆枝灣旨酒樓瓣；小區(qū)驢配套眼：設(shè)痛有室梢外泳盞池、陣網(wǎng)球際場、巴健身素室、劃室內(nèi)仍外兒附童游偷樂場彎、乒備乓球詳室、鄙桑拿丟等等真生活笑設(shè)施授；物業(yè)裹服務(wù)北：提提供24小時級保安藝、清夠潔服榆務(wù)、搬早餐炒、嬰蹈兒照掉看、起穿梭繼巴士城、商潤業(yè)中飼心、食停車伙場、便訂票冠中心蛙、城專市旅乎游等凳貼身王服務(wù)溝；租憑米情況章：項刪目只膛租不常售單層丈三房鵲公寓甩：16把3-第22蓄0平方幼米——堆US叨D3統(tǒng)80純0-被50欺00惠/月復(fù)式蜘三到臂五房卸公寓縫：26跌6-濤35口0平方溫米——肚US懲D7從30似0-避85瓜00任/月目標(biāo)名客戶神：外角籍人雹士和粗商務(wù)局金領(lǐng)落；美皂國鄰季事館槳租用祥為員境工公偉寓；本項國目可送借鑒防其成厚功模驢式：項目純的核閥心賣翻點：區(qū)位斥環(huán)境歲+服暖務(wù)目標(biāo)榨客戶叛的鎖寺定與變項目散形成捎了形羅象互麗動；本項妻目的織高檔孩形象似，可廣通過驕服務(wù)萍、高演品質(zhì)刻配套口設(shè)施盲、目驢標(biāo)客綁戶塑良造；嶺南左會成納功基錄因解弊碼：項目算最大位化發(fā)鏡揮了即項目殃的環(huán)幸境優(yōu)障勢：額富人闊區(qū)+珠江許；項目避的服饒務(wù)與櫻高級掀配套播設(shè)施傻，提濟升了掃項目經(jīng)的品發(fā)質(zhì)，蠅提高藍了項塞目的鼓附加偉值；服務(wù)精與配籮套設(shè)威施，槳更加統(tǒng)人文?；甯叱嗨囆g(shù)紡品位組；項目殊的目希標(biāo)客罰戶與蕩項目干品質(zhì)走形成嫌互動隸，塑躬造了課項目怨的獨廳特魅異力；如何向以服姓務(wù)和拳交流狡平臺跌打競趁爭—忌—嶺汁南會案例礎(chǔ)借鑒強（1拐）—掉—X類X現(xiàn)悉代城地理起位置貫：北斃京XX區(qū)XX路XX號XX現(xiàn)代仆城，CB闊D核心斑區(qū)位啦的邊前緣區(qū)湯；發(fā)展崖商：圈北京XX撫X房地毫產(chǎn)有勸限公脹司占地望面積：7.尾3萬平寇米建筑擊面積：49萬平泛米容囑積懶率：6.芽7停境車商位：20予92個基本糕情況扯：項目昨為公額寓+商業(yè)+寫字魄樓為買一體腫的綜姥合體恢；一期阻建設(shè)：6棟28層塔乳樓，迎總建孕筑面泊積27萬平獄米，刺公寓違總套上數(shù)為13躲85套，車位12陵26個；二期概建設(shè)：4棟聯(lián)搏體樓續(xù)，總蔑建筑役面積22萬平翁米，臂商業(yè)街1.目9萬平米,寫字樓6.嗽1萬平冊米、連公寓14萬平武方米零；其亂中XX公寓51仗2套，騾商鋪48間，程辦公跌室27炎7套，級車位86暮6個；配套趣：一辨所幼喪兒園21駁50平米堤，一泄所小菌學(xué)校58薦00平米億，俱掃樂部22蟲35平米珍；主要棟通過禍商務(wù)陜功能拋、小徐面積桌單元專，分誦解項數(shù)目高仿容積還率；通過薪CB借D的仗形象打、物必業(yè)提渠供附舞加值腹（高頁水平膜的設(shè)句計）論拉升蘇高檔陰形象汁；通過歸先啟殺動住饑宅部稻分，就帶動壇整體傘項目歌發(fā)展靜；案例繁借鑒瀉（2疑）—對—X淚X廣恥場由于褲寫字潛樓市嬸場供最大于動求，恩因此件找準(zhǔn)濤市場東切入己點較畢關(guān)鍵護；目前耍市場嚇供應(yīng)政的寫雜字樓拐，價沈格較器高，款寫字晴樓的令硬件貨設(shè)施制較高貨檔，欺其成渠本較產(chǎn)高；因此陜，我慈們應(yīng)冊該避叨開強漿勢競墳爭，費控制層項目膠開發(fā)翅成本舌，走翁低成飛本路乳線；案例居借鑒場（2糕）—時—X傭X廣敏場物業(yè)伯地址堪：深袖圳XX每XX大道爽和XX路交蛾匯處檔，建深圳馬中心仿西區(qū)忠；占地久面積納：11冠67粘9.幅45平方抵米；建筑動面積坊：84維50斷2.步24平方言米；容漫積鑼率：5.禿50；樓宇故狀況決：A棟為28層寫稿字樓摸，B棟為25層商孝住公溝寓；總形戶殘數(shù)：33附0；停臟車斯位：23笑0；戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽臺

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽臺

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽臺

平面

52.78

國際況公寓寫字六樓案例舒借鑒染（2置）—健—X飲X廣驚場本項愚目可冒借鑒釀其成播功模部式：爭取認住宅他用地振審批扭，取及得70狼年產(chǎn)何權(quán)的模世式；由于我是土澡地產(chǎn)冠權(quán)，旅因此趟客戶涉的貸群款成茄數(shù)與械年限嘗都增丈加了停，降封低了最購買單壓力亡；高形駁象、瘡低使篇用成擊本面絕市；兩棟學(xué)功能伴明晰聞，目旁標(biāo)客富戶明晰的祥模式機；XX魯廣場餅成功珠基因發(fā)解碼逼：XX廣場聞是以鞋土地佩為住砍宅用踏地推絕向市鎮(zhèn)場，辰有70年產(chǎn)宴權(quán)；由于悟是土籮地產(chǎn)店權(quán)，口因此李客戶抄的貸安款成湖數(shù)與狹年限偶都增賭加了造，降邀低了瀉購買辮壓力水；公建覺立面圍，昭掃示性搞強，欲提高芬項目省形象令；低成網(wǎng)本，尖其公秤共部碼分采偶用中馳央空憲調(diào)，翁每個董單位歪內(nèi)采面用分燥體式反空調(diào)數(shù)；A、B棟目源標(biāo)客父戶明踏晰；案例上借鑒勢（2售）—返—X攪X廣筍場商業(yè)電發(fā)展環(huán)研究大連指集中偽商業(yè)陷市場材競爭龜進入初白熾慌化階狼段，但沿蜘街旺勺鋪的挺銷售旬價格活較高許，銷去售速龍度較這快；沿街屢商鋪艙的旺育銷是撐商業(yè)猶市場花的機缸會點疤；因此狠本項派目不開適宜春打造鼓大型誼集中罵商業(yè)敞；因此合如何譯增加裁沿街瘡商鋪陸的面御積，震是本級項目振商業(yè)嬸打造菌的關(guān)戰(zhàn)鍵點另；商鋪侄通過晚一、系二層穗聯(lián)體鬧商鋪重的打難造，浮提升虧二層蠶商鋪勢的價拘值；商業(yè)敵是本宅項目督的輔誰助功猾能，歲商業(yè)債的檔密次要議配合圈本項用目整必體形碑象；因此允本項澡目的私商業(yè)旋形象烘為：國際顯街區(qū)；商業(yè)腿發(fā)展偵模式抬研究國際每街區(qū)可以形成高檔形象的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原則商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施高檔品牌商鋪中西餐廳、正宗韓國日本料理咖啡廳等健身俱樂部等銀行、美容美發(fā)、書店、面包房、藥店等小型超市業(yè)態(tài)商業(yè)揉發(fā)展廚模式夸研究項目側(cè)發(fā)展降戰(zhàn)略帽及定礦位開發(fā)愈順序根據(jù)彈從低弄風(fēng)險繁至高記風(fēng)險辨的開仗發(fā)原損則；對C片BD僑邊緣配物業(yè)汗的案搭例研肚究，綢公寓此帶動句項目發(fā)銷售竹；建議凡項目叼從西宿面至播東面癢依次忽開發(fā)灘，即銷先開墳發(fā)2賊、3吵、4叼號地鼠塊，斬其次灘1號猾地塊奶；1號地塊二期開發(fā)3號地塊4號地塊一期開發(fā)2號地塊項目塊定位篇——航形象杯定位瞇及核懇心價粱值主息張形象級定位陜：國煉際的懼、尊露貴的潛、私誘家的核心棉價值獸主張念：在血CB庸D，竭在后桃花園核心斑價值元主張暢備選衰：青泥斑洼的秩紅，克襯托察出勞蜜動公蘋園的菜綠項目燒定位儲——祝功能勻定位大連請，都跨市示盜范區(qū)悄——章示范喜城市鎖未來高尚多國際棋公寓借——杜城市寬多功幫能綜積合體1號受地：胖偏商澤務(wù)功拆能。舟小戶承型為登主，限可拼怖可合1棟掏辦公矩形象穗，1棟步商務(wù)輩公寓脈（如破果發(fā)巾展商濟有資喊源可詠考慮顧產(chǎn)權(quán)眾式酒紫店）腫；1號侍地：骨復(fù)式照街鋪泰：國正際風(fēng)箱情街鉗區(qū)2-群4號蘿地：萍偏住箏宅功太能，療中等斤戶型綢為主翼，無續(xù)商業(yè)岡。案名粒推介XX軋XX國際煌公寓XX樸.新踏城市國際杰公寓XX草.新賓格調(diào)國際錦公寓XX點.新材世界XX服X國際藏公寓項目旦定位目——展戶型拾定位戶型澡配比從公醋寓的沃物業(yè)兆用途蔥考慮撇，戶志型面伴積不大宜過葛大；從抵轟御市園場風(fēng)執(zhí)險角陵度考灑慮，剃降低毅置業(yè)鍋門檻泳，戶著型面宴積不催宜過書大；地塊戶型戶型面積（M2）面積比例1號地塊1房（純辦公公寓）70，可拼合50%1房（商住公寓）50，可拼合50%不沿景觀面的1房40-6015%2房75-8535%3房2廳1衛(wèi)100-12030%沿景觀面的3房2廳2衛(wèi)130-15020%頂層做兩套大面積的復(fù)式，通過拍買造勢，建立價值標(biāo)桿體系；1號嬸地塊漲純辦免公公勢寓客摸戶定覺位：項目勁定位矛——蜓客戶半定位核心客戶重要客戶游離客戶本地中型民營企業(yè)（原1號地塊辦公的客戶為首要目標(biāo)）入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事處1號董地塊安商住賭公寓朗客戶葬定位圾：項目狗定位蛇——駐客戶陪定位本地創(chuàng)業(yè)型公司核心客戶重要客戶游離客戶投資客、XX一族、外籍商務(wù)人士東北籍生意人、外地高級公務(wù)員2、炸3、警4號滴地塊霧公寓曬的客糟戶定背位：項目揀定位彈——開客戶博定位重要德客戶游離猶客戶有城市中心區(qū)情結(jié)的大連人、大連自由工作者等、大連公司高級經(jīng)理、大連金領(lǐng)一族核心客戶私營老板、外籍及外地商務(wù)人士、投資客、海歸人士東北籍生意人、外地高級公務(wù)員重要客戶游離客戶項目霉定位巨——術(shù)價格略定位功能產(chǎn)品定位收益方式裙樓商業(yè)高檔商場出售、出租和整體經(jīng)營公寓國際公寓銷售項目訓(xùn)定位思——臨價格踢定位1號際地塊拿純辦產(chǎn)公公止寓價代格定糾位：大連蹦寫字賽樓價獵格約常為7耗00悼0-較13躁00構(gòu)0元鐮/平金方米伶之間形；本項授目純薦辦公若公寓叛定位知檔次蓬為高山檔國遭際公蜻寓；綜上加各因貴素考蛋慮，余本項獨目寫等字樓托初步簡定價玩為：75扎00聚-8斧00阿0元閃/㎡項目株定位縫——儉價格音定位1號鮮地塊靜商住狗公寓朵價格奶定位烏：根據(jù)堵市場籌比較兆法，柏本項叢目的栽商住抱公寓浴價格尖區(qū)間允為75帳00世-8料00捉0元挨/M2由于委目前影，距拔銷售疤時間毀較遠到，因蠢此建吳議價龜格為煤價格躲區(qū)間覆；項目名稱綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項目A=XX城市廣場地理位置1059規(guī)模1058交通1069外部景觀1067園林環(huán)境1065使用率1065容積率1047戶型結(jié)構(gòu)1076基本生活設(shè)施1079物業(yè)管理10710合計得分1005975權(quán)重100%_100%權(quán)重×得分權(quán)重總分:7575銷售單價9500銷售單價×權(quán)重權(quán)重單價95009500本項照目價買格＝倦本項膏目得很分×槍權(quán)重圖單價鄉(xiāng)豐/權(quán)盯重總懼分洪=7妨47蠢3元亦/平陰方米事≈宮75苦00摟元/運平方俊米本項毛目的若商住膨公寓鉛采用咱市場膛比較弱法，棍項目呼周邊疾的XX城市接廣場抄進行堪市場刷比較概定價殘，因鴿為目猶前有勇許多占不確多定因愁素，種所以粱以下銳為項朽目目瞎前的染初步粒均價低。具體體價鑒格定紐奉位要榮到進趁入銷繪售準(zhǔn)外備階你段視覺當(dāng)時殼的條奶件確羽定。項目盼定位念——潑價格快定位根據(jù)頑定價蒼影響半因素繡通過溪對大怕連市圣項目吵周邊對的二頃個高鴨檔樓田盤（XX城市摟廣場呼；萬外達華鄙府）趕進行劈燕市場訴比較仍定價母，因惠為目闖前有重許多飽不確惑定因園素，策所以五以下址為項渴目目雕前的秤初步煎均價乏。具蘇體價鞋格定陸位要阿到進激入銷尊售準(zhǔn)譜備階謙段視黃當(dāng)時何的條駱件確紫定。項目名稱綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項目A=XX城市廣場B=萬達華府地理位置10887規(guī)模10888交通10898外部景觀10975園林環(huán)境10757使用率10958容積率10369戶型結(jié)構(gòu)10868基本生活設(shè)施10888物業(yè)管理105106合計得分100737274權(quán)重100%_30%70%權(quán)重×得分權(quán)重總分:73.421.651.8銷售單價95006000銷售單價×權(quán)重權(quán)重單價705028504200本項籠目價句格＝辨本項叢目得蘇分×量權(quán)重怠單價債/權(quán)怖重總咐分暮=7掉01邁1元額/平建方米工≈看70角00爬元/荒平方奸米2、搞3、膛4號觀地塊刺公寓做的價償格定浙位：根據(jù)去市場抱比較爭法，慎本項吧目的卡公寓耳均價填為70械00宮-7攤50育0元塘/M2項目條定位最——畝價格信定位裙樓濤商業(yè)晌的價勢格，額根據(jù)縮慧后期脊招商準(zhǔn)情況狗確定更租金誼、售草價或買是自披行經(jīng)幼營；功能收益方式銷售價格（元/㎡）裙樓商業(yè)出售、出租和整體經(jīng)營根據(jù)后期招商情況確定租金、售價1號地塊商務(wù)公寓銷售7500-80002、3、4號地塊公寓銷售7000-7500物業(yè)填發(fā)展撥建議我們求給出擇的物族業(yè)發(fā)拐展建浮議并尊不是片設(shè)計祥方案永，而重是對覺設(shè)計輩提出誘的建論設(shè)性陰意見遼，即厭市場尖接受爽的產(chǎn)悅品特貓征和產(chǎn)驅(qū)動跑客戶滾購買豪的因銷素。需要扯說明化的是原則哈：一遷切均幫基于摩競爭弟的價另值增圍加CV突A(C沾om拾pe丸ti廈ti恢on陶V倒al給ue陡A局dd喚ed恰)物業(yè)銹發(fā)展阿建議唐—勻—國鏈際公圓寓價棋值新成體系CB竟D價鄉(xiāng)豐值建斗構(gòu)服務(wù)專價值國際公寓價值新體系大環(huán)融境價向值建跌構(gòu)共享贏空間犁的稀吧缺性纖；公共伙部分僑的高舉檔性耕；外立礙面的訪個性表化；服務(wù)柜的高詢檔化掘、深罪入化杯；高科忠技的大智能周化；居住趟流動載性大館；高檔排次的質(zhì)交流盲平臺安；在景數(shù)觀面月打造超少量悄的大布戶型麥物業(yè)篇，建惱立項突目的舍價值畝標(biāo)桿刮；把高棗檔俱膽樂部舒建在掩公園夢內(nèi)把公洲園直享接拉疲入綠蘇化體磨系，趁項目娛客戶職可直剃接進圣入。立體倍綠化高檔王俱樂磁部以盡斧可能撈低的雙成本盼建構(gòu)橡高形紙象；思通過玻外立嫁面、腦豪華疊大門佛、私工家車霜道、催豪華蔬大堂松、小辨型泳鍬池五扔大指齒標(biāo)建沉構(gòu)高拼檔形湖象；國際嚴(yán)金鑰雷匙認箱證提售供私蜂家服姓務(wù)；設(shè)置閃智能?；?；設(shè)租它賃代膨管服棕務(wù)；設(shè)置貫高檔毅俱樂揀部；寫字窯樓與攝商住鏡公寓翅建筑貿(mào)風(fēng)格狡提示掙：建議武建筑暗風(fēng)格始以現(xiàn)代喘建筑承風(fēng)格強烈茅的視煩覺沖脊擊力爪，建璃筑具鉤有公休建化肅立面招效果經(jīng)，強腐調(diào)沿皆街的洗昭示攜性；如何嶼打造軟高檔諷形象拾（1暗）—貴臨街燥的公促建外應(yīng)立面如何畫打造片高檔芽形象旨（2活）—擺—私鋒家車暗道私家沖車道房誠增強濾領(lǐng)地氧感盡顯退尊貴傷私密如何千打造纖高檔徑形象抓（3典）—垮—公嫁園1希號會邁館是一逝個頂訴級私猜人俱錘樂部撓，提校供交臉流平部臺如何拔打造教高檔襲形象卻（4前）—舅—住若宅外值立面住宅的外立面提示高雅的、現(xiàn)代的、簡潔、親切的、國際化的建筑風(fēng)格高品味，強調(diào)雅致，色彩與構(gòu)造的運用突顯出地標(biāo)物業(yè)在空間布局、軸線的處理以及園林造景上，同時有國際文化元素的神韻建筑救風(fēng)格捕及外葉立面恰建議削：現(xiàn)代艘建筑露風(fēng)格寬敞核、華騙貴、童富麗抽堂皇嗚大堂目，提工升項衰目競篩爭力漿；如何限打造擋高檔盞形象煌（5戰(zhàn)）—粗—豪森華大廉堂華貴堆入口陳，提勵升項符目競候爭力阿；如何遇打造荷高檔兄形象滿（6公）—源—豪上華入仙口利用費后發(fā)纖優(yōu)勢掛：做臨出足牙夠的發(fā)車庫梨量，秘并打欲通住舒宅區(qū)得和商宵務(wù)區(qū)卷的車煉庫，革使其巨得到豆共享咽和高欄度利漠用；車庫舌可租癢可售??；車庫娘有單普獨的從高檔本大堂比，通慘過私研家電秘梯感弦應(yīng)卡確控制冰管理如；如何淡提升胖CB啟D使摘用價厘值—膊—足鍋量車菜庫如何爭打造捕服務(wù)嫩價值齊（1滅）退—遷國際索金鑰挺匙物拔業(yè)服徐務(wù)金鑰智匙認芒證資慕格較沈難，帖有利樓于提蝕升項兇目的陰國際沙形象黑；金鑰邊匙的哲物業(yè)瞧服務(wù)策與目鐵前市眠場推蠶出的臘物業(yè)頃服務(wù)甲，產(chǎn)執(zhí)生了瓦差異歉化，嫂提高禁了項惰目的顆核心俊競爭宿力；金鑰復(fù)匙提海供的否服務(wù)顏：就燭應(yīng)無細所不能伍，在站合法旨的基賄礎(chǔ)上索，客孝人的任何嶼要求均都能嬸滿足裕；如何爛打造料服務(wù)醋價值盞（2財）—鞋設(shè)租預(yù)賃代矩管處如何估建構(gòu)蓋大環(huán)寫境價避值（兼1）煙—公孝園利樸用在景緊觀面躺打造很少量生的大通戶型盛物業(yè)確，建碰立項銜目的顫價值撫標(biāo)桿鹽；把高苗檔俱風(fēng)樂部培建在鏟公園仆內(nèi)把公熔園直庸接拉倉入綠奴化體半系，味項目伏客戶編可直菜接進承入。大戶慎型豪蘆宅公園芹私家固入口高尚鴉俱樂扇部設(shè)斧在公衣園內(nèi)如何叨建構(gòu)覺大環(huán)形境價碎值（呀2）崇——說立體書綠化高爾項夫住伙宅四愿大元姻素少量因底層忍架空商業(yè)避屋頂庸綠化住宅爬和寫永字間泄空中叉綠化寫字撇間適蠅當(dāng)提規(guī)高層鹿高立