世聯(lián)北京中鐵來廣營項目營銷代理投標(biāo)報告

It’sthetimeforworldtree.北京，進(jìn)入世界樹時間中鐵來廣營項目營銷代理投標(biāo)報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2思路導(dǎo)圖大勢判斷項目理解目標(biāo)理解競爭格局案例借鑒產(chǎn)品提升建議營銷策略兩個前提方向界定關(guān)鍵問題路徑選擇關(guān)鍵動作項目定位大摩勢肅判除斷宏觀經(jīng)濟(jì)中國經(jīng)濟(jì)整面臨經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹的雙重壓力GDP:連續(xù)5年超過10%的增長率，遠(yuǎn)超全球5%和美國1.9%的增長率CPI%PPI:CPI連續(xù)3個月超過8%的高位運行；PPI仍舊持續(xù)走高經(jīng)嫁濟(jì)山過譜熱通陵貨拉膨侄脹高拘增昌長跳，陰高瀉通派脹—怠—旬中鹿國狡經(jīng)推濟(jì)毀正淡面勞臨前明所雕未甘有的麻挑午戰(zhàn)宏觀經(jīng)濟(jì)整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景使房地產(chǎn)市場的調(diào)整成為必然高增長高利潤低通脹保增長適度利潤高通脹2007年2009/2010年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期未潮來嚴(yán)2宅—電3回年飛中葉國附將場處寄于偉“煎低領(lǐng)通焦脹羽、那高冤增負(fù)長辨、捷高愁利授潤照”站向鎮(zhèn)“堵高的通慰脹雀、思保材增乏長扣、弓適拿度臣利雄潤蹈”講過探渡朽的壘調(diào)建整險時晝期政馬策踢是攪最屯不趙確口定社的五因險素技，饞當(dāng)僚這垂些杜政蔑策開轉(zhuǎn)尤變藥后熊，晴標(biāo)咬志騎著獄市難場纖從偏調(diào)指整察期騙進(jìn)訴入延恢答復(fù)位期下降期調(diào)整期恢復(fù)期2007年2009/2010年財富水平全球經(jīng)濟(jì)疲軟，財富縮水，支付力下滑未癢來幅2擱—襯3輪年遵中臟國洽將稍處雪于刺“代低剃通祝脹稈、觸高松增掉長冶、賺高變利皆潤鮮”氧向太“稿高恒通闊脹厭、盒保濫增潑長納、輩適衛(wèi)度瞧利回潤獨”扮過懷渡答的艷調(diào)衛(wèi)整馬時志期政已策華是鼻最投不災(zāi)確峽定福的閉因張素僑，逃當(dāng)額這詳些獄政納策筋轉(zhuǎn)墨變聯(lián)后翁，古標(biāo)罷志浴著飾市菠場構(gòu)從膀調(diào)乎整兄期辜進(jìn)妥入嬸恢野復(fù)座期政策傾向多空博弈，政策天平向多方發(fā)生傾斜未返來域2齒—浪3囑年銳中宿國鑄將遍處腎于聚“盜低隔通加脹險、攻高暖增錦長痕、煌高沈利稀潤痕”簡向翅“郵高稍通木脹代、價保訴增緒長野、離適愈度首利劣潤禮”補過除渡衛(wèi)的練調(diào)片整及時界期政泛策銅是易最震不抱確尺定奇的雪因牛素怨，蘿當(dāng)程這俘些勤政帆策理轉(zhuǎn)塊變?yōu)楹笃G，鄉(xiāng)豐標(biāo)訊志越著抄市澡場仿從卡調(diào)扒整哲期椅進(jìn)挖入夜恢夠復(fù)個期連蕩續(xù)膛三絲式年調(diào)房遭地竄產(chǎn)扭市薪場申銷竿量墨以仗存不量仙為堤主我！地產(chǎn)走勢全國房地產(chǎn)市場從2005年開始連續(xù)三年市場銷量以存量為主要觸真煉正桑走庫出炎調(diào)鏟整宿期瓦尚域需腥要侵1到-略2昂年著！同海比卷漲稈幅疲下返降環(huán)芝比飯漲織幅洗持救平地產(chǎn)走勢全國70大中城市房屋及新建商品住房價格指數(shù)同比下降，表明價格正在回歸理性市押場步投等資喉成午分森的贏撤桂離撫使幣投勵資宇型谷物劇業(yè)舒受株到遣嚴(yán)款重標(biāo)影雖響估，慣未恐來陰市深場煮以杠剛垮性傷需旺求刑為胖主釋力井！2挨0碼0班8剃上另半鹿年再北優(yōu)京貓商直品近住拐宅供奇應(yīng)捏面憤積飲環(huán)肅比稠去秀年惱下牛半恥年罪下穩(wěn)降禮2番3抗.任8恒%個﹑掉銷劃售英面麥積璃下嶼降梳5刊7我.逮8譯%向。市跪場為在擔(dān)0玻8欄上麻半科年餃?zhǔn)新剤稣渍孀碚歼M(jìn)槐入寺了驕淡甚市寇。2迫0板0倉8煉年鞋上叼半謙年晶市埋場叉表璃現(xiàn)蛾呈民現(xiàn)戶三恒個訓(xùn)階蠅段詞：第阻一向階甚段芹：濤0幟8叮年很初蛾受蘆0惑7館年蜂底晝調(diào)往整綱的諒影洋響利以返及較淡榨季圓與穿淡婚市諷重脂合圍效恢應(yīng)奸，俗市看場煎呈葵現(xiàn)心有渴價恭無年市礦的林局望面淡；第剝二況階弱段掏：錘3鴨-濱4朝月拐，夕價備格格增崖長持遇遙阻稿，停市梳場貍消跳化箭滯皆緩萄，為觀芝望帥氛牛圍支日考趨得濃吉厚巖，刺地芝產(chǎn)釋商坐采丑取焰價紡格擁調(diào)息整去策曉略攜，厘市禍場屑出伶現(xiàn)酸暗稠降還保誓量努；第深三匹階安段單：惑5擱月姑至加今掏價蹄格閥持臨續(xù)瓣下譜跌皆，筍而嗓消險化勉量怎依樓然睛呈價現(xiàn)幕下?lián)蛋賾B(tài)短勢我，夾觀絹望勸氛呼圍大持判續(xù)腐加瀉重另，穴量劈燕價薯齊辨跌腰行冷情柏終繁于俱作煙實尚。第一階段第二階段第三階段北京市場北京市場回歸理性，上半年不同階段表現(xiàn)不一，但最終作實了量價雙陰行情，客戶進(jìn)入深度觀望期有歉價奮無查市暗柳降腫保多量量聰價瘡齊欺跌擁紅有乒稀謀缺忙資谷源青的散項憑目即，漿如當(dāng)銀泉泰僑、歐御窮金足臺全等本，牛受店淡熔市降影動響桌較逼小沸，政同墨期山銷波售富速脆度享基則本季保禽持客不啞變焦；城瓜市爛主知流考項娛目鑄（套以棕剛肢性東需箱求犁為味主聯(lián)的夏）抬如特金顆隅讓萬族科耗城扯、字中花信予城保，眉受善淡仇市授影涼響期同吃樣微較狀小咐，始在享合駝理詢的念價掩格擔(dān)下倘銷沉售癢速碰度刃迅易猛談；項目名稱批準(zhǔn)套數(shù)批準(zhǔn)面積銷售套數(shù)銷售面積銷售均價發(fā)證時間主力面積中信城59857060.8439436136.5175592008年7月20日90㎡左右兩居金隅萬科城1548161130.6167464309.0277412008年4月27日兩居83-90㎡北京市場淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場表現(xiàn)，剛性需求和豪宅產(chǎn)品呈現(xiàn)良好的抗風(fēng)險性擁哪有繳稀喜缺級資痕源墾的售項憂目佩，嗓如拿銀肢泰怖、漂御它金攻臺秩等鑼，醫(yī)受差淡麻市撕影冷響膚較滑小華，芹同刃期叔銷蚊售各速磚度蝕基閥本斤保怕持串不叼變曉；城城市擠主泊流尚項滲目倦（劍以距剛蒙性籠需太求肺為著主京的確）牙如店金謠隅想萬栽科售城蜜、拿中咳信晉城教，皇受舌淡血市絡(luò)影吩響全同駱樣務(wù)較皇小抬，局在稅合地理肝的飽價繳格禮下筑銷體售蟲速刺度川迅頓猛急；北京市場淡市下呈現(xiàn)“兩頭硬，中間軟”的市場表現(xiàn)，彈性改善和純投資置業(yè)行為受市場沖擊較大大登勢險判鞋斷在賞高醬增朵長秋高堅通枯脹始的躲經(jīng)橡濟(jì)昆背宣景容下挪，成中靈國比房輕地痛產(chǎn)糾格拳局往必陜?nèi)慌雒鏃壟R刷重展新腎調(diào)扔整奇；受帶宏繡觀渣經(jīng)拘濟(jì)管影微響寇，廟財秤富懇發(fā)吧生憑縮先水曠，挎支薯付測力爺發(fā)盼生扮下梨滑箭；多榨空恢博閘弈狼持團(tuán)續(xù)道，鑰政鑒策斬天心平家向義多更方煩傾蠻斜整郵體論經(jīng)有濟(jì)堪和隔宏圍觀蛾調(diào)臣控怨背摔景邀下槐，根全蘭國扛房咬地否產(chǎn)爹市積場滿價刷格捐回鋪歸網(wǎng)理太性尚，南中余國痛房看地香產(chǎn)你市陸場奧已框正愈式暢進(jìn)桶入艦1肝~銳2乖年故的球調(diào)待整禿期觸；剛惠性萍需樸求憐和低豪纏宅殖物舉業(yè)暑抗察風(fēng)腎險娃能但力莖強(qiáng)遵，手彈龜性滋改勝善槐和顯純頓投災(zāi)資賢置犧業(yè)假受惕沖檔擊鄙；在魄這氏樣釣的禁市服場盼環(huán)愈境晨下伙—頂—加失快諒資桑金柔回妖籠膨是盒遠(yuǎn)伙大渠于凈利序潤副實重現(xiàn)蓄的埋必包然周選乏擇氣！速督度》京利租潤俗！項迎目退理墓解北宅苑梢東氣路城扛鐵秒十悔三亡號茶線本漸項暮目港位巾于斗朝知陽氧區(qū)年來孟廣賭營荒鄉(xiāng)玩清靠河夢營看村交，熟屬砍奧蝴北組片刮區(qū)點；本煎項夾目膝與祥北昆五儀環(huán)床相傷距類2漂公練里澇，檢與鞠奧喪運恒森片林昂公義園脅相海距絲式4米.撲5凡公愿里尤；本貫項刊目從所乘在孝板串塊棒位君于余北籠苑昏家否園社板謎塊乓北固部邀一真線畫之處隔嶄（訊1弱3槍號跟線軟）陶，授在斧立暈水看橋爆板券塊禾東兆部最一霜站扒之抽隔慮（湯1工3退號效線胖）貫；奧北機(jī)睡場騰高醫(yī)速C蔽B竭D5筑號袋線五章環(huán)四塞環(huán)清碰苑瘦路京回承巖高執(zhí)速1姑3雄號愛線北洽苑孩家勤園立歉水僑橋項目區(qū)位本項目位處奧北成熟片區(qū)內(nèi)新興板塊園蘇林啊高際爾奏夫且練純習(xí)獻(xiàn)場綠脹化顧隔絨離飄帶北勒苑逐東豎路現(xiàn)諸狀鐵林賀蔭些路清浙河莊營傅東卻路1意3者號齡線殲北染苑突站1看3令號睬線景輕序軌地昌塊寨內(nèi)鴿部歐高忙壓判線東詠至祝：齡北眨苑鞏東米路債（困預(yù)役計橋明巡壽年濫5海月燥通退路角）可；南隨側(cè)永：鳥1弊3爽號病線偉；西奏側(cè)倡：食清聾河羨營學(xué)東酒路黨；北錦側(cè)棍：誤北匯京牙市似對鳴外刪貿(mào)艦易究學(xué)渠校項目四至地塊東側(cè)為景觀資源；高壓線穿地塊而過項目指標(biāo)用地面積總地塊13.76萬平米1-1地塊1.61萬平米1-2地塊4.15萬米1-6地塊8.01萬平米總建筑面積總建面45.08萬平米地上35.3萬平米地下9.9萬平米容積率1-1地塊4.31-2地塊2.41-6地塊2.3地塊建筑面積1-1地塊6.92萬平米1-2地塊9.96萬平米1-6地塊18.4萬平米建筑控制高度45米綠化率30%1悔-常2料住社宅眨用斗地1倉-乘6液住耍宅改用所地中雪學(xué)小濟(jì)學(xué)幼銀兒僚園1編-垃1商你業(yè)用愿地綠孝化較用每地醫(yī)機(jī)院周舉邊塘規(guī)形劃見配血套暴（寫建銹筑瘋面管積膜）添：幼保托瘦0朽.雅5繼2誦萬朽平層米羊、織小局學(xué)老0望.劑6賴萬碑平敵米劍、個中低學(xué)搏1保.跳1梅9摩萬荒平輔米梳；醫(yī)組療盈衛(wèi)已生度2搖.嶄5跑2依萬睛平擊米害；商蠅業(yè)夫金辣融偵2樸6鮮.遍1紛萬僻平檔米仰；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中等規(guī)模中高容積率項目/配套將地塊分割零散北索五巨環(huán)北精苑蘿東測路立縮慧湯訪路立酸湯業(yè)路北筑苑榜路京躍承睜高紡速1輩3換號仿線5膜號箏線北博苑員站區(qū)稠域馬內(nèi)蒙公蘇路謊網(wǎng)培密步集逮，弊五轟環(huán)應(yīng)路艙、鳥立悼湯厲路卸、握京段承凳高曉速與縱忠橫哀交慕錯繪，車交扁通惑便圣利招；本辯項女目爪距頂離劉五再環(huán)軋路貫2雅.筆5胖公妨里解，犁可菠通昂過月北術(shù)苑嬌東漁路皂直禮達(dá)霉五委環(huán)濱；項暖目示緊陵鄰話1棕3籠號斤線饑北敬苑只站涂，絮可榜輕重松褲換脖乘雹5炮號耳線盯，伶軌懸道蔽交設(shè)通描非葵常羊便尺利艘；區(qū)禁域敲內(nèi)舅公園交攔系嗎統(tǒng)尺發(fā)揪達(dá)奶，攪立泥湯聯(lián)路暢、叨北囑苑誰路純沿白線掙多蠅條抱公萍交訴系喉統(tǒng)顫通削過齊，唐1畏小專時惜內(nèi)閉能蟻夠喜到蛋達(dá)藝北準(zhǔn)二壓環(huán)乖。項目交通區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，公共交通便利奧窄運逐森渴林瓜公房誠園城計市幸綠濟(jì)地城咐市唇綠隸地北邪苑錦高艙爾商夫既練咱習(xí)識場高刺潤旁高搞爾纖夫蚊俱魔樂膝部佳匙偉局高踏爾激夫虧俱廳樂嘩部園藝林望高株爾斑夫泉練隙習(xí)牲場來搞鵬交高老爾躺夫懸練鑄習(xí)茅場朝柏來夸森獨林染公竊園城孟市追綠滾地朝浸來雕農(nóng)羨藝士園北影苑清東貍路周邊資源臨近奧運森林公園，北苑東路沿線城市綠地及高爾夫球場形成天然綠帶奧嘗運逢森膽林縣公挽園憂：面樸積隙約固1歸2鵲1攔5集公列頃取,攔其刊中縱包愈括族7辦6神0轉(zhuǎn)公潔頃晴的首森夸林嘗綠脊地餃；高襪爾隨夫漲球拒場裙：佳編偉縱：嘗占演地歌1鑰6慌萬區(qū)平聲米園村林胡：詢占插地畏2豬4遠(yuǎn)萬耀平堂米北筍苑喂：濫占孔地惜2趕7籌萬泄平務(wù)米高茂潤些：豆占鳴地券4良萬沃平晶米來批鵬豬：載占恨地困6面.奏6誕萬蒸平孤米其淡他殖公般園：朝彼來邁農(nóng)姜藝惑園輩3聾0下萬僻平譜米朝貪來四森序林拐公南園禾5緞3狐萬范平汪米京城高速五環(huán)路四環(huán)路機(jī)場高速地鐵13號線安立路地鐵5號線北苑路北苑東路商桑業(yè)闖配睬套磨：易既事路達(dá)用購饞物工廣根場半、青天鎖華陵購蜓物竭廣蕩場簡、帆易男初蓮蓮陷花考、造大朽中聯(lián)電謹(jǐn)器贊等潑；醫(yī)煮療顛配幼套房誠：項煩目圖自盒身偵配膛套粘醫(yī)斤院聽、群北郊京慎航刮空星中蒸心專醫(yī)流院華、伍老啄年適病怕醫(yī)輕院剩，法亞裂運念村顆醫(yī)貧院秒等雜；教秒育訊設(shè)索施：北振京禍對巷外分貿(mào)掛易贊學(xué)嚴(yán)校翼、釀和木平觀街嗚第厭一效中碗學(xué)閉、敞亞旺奧剝學(xué)徐校橡等否；休絡(luò)閑率設(shè)器施孩：國網(wǎng)家霧森洽林綠公告園犬、條朝這來維農(nóng)棋藝誦園乒、淋北昂京追百處鳥糟園鍋等皮；北京會議中心朝來農(nóng)藝園北京百鳥園元大都遺址商城醫(yī)院教育其它易初蓮花天華購物廣場易事達(dá)購物廣場大中電器家樂福龍德廣場和平街第一中學(xué)北京市對外貿(mào)易學(xué)校亞奧學(xué)校朝陽外國語學(xué)校北信附中來廣營醫(yī)院項目配套醫(yī)院老年病醫(yī)院北京航空中心醫(yī)院亞運村醫(yī)院周邊配套坐享北苑及立水橋區(qū)域完善配套，但步行范圍內(nèi)配套有限開發(fā)商背景開發(fā)商實力雄厚/房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速/房地產(chǎn)業(yè)新軍中踢國始鐵劑建飼股勢份羨有偶限仆公卵司獸（辣現(xiàn)君為齡國驕務(wù)鄉(xiāng)豐院蛾國飼資哨委殲管膽理佩國騙有慮特層大躺型嘉建座筑確企垃業(yè)濱集冤團(tuán)鬧）隨，咱中具國丘鐵矩建臨A汁股馳（為6非0悄1運1弊8哪6損）努于憂2廚0急0富8四年恰3孤月讓1羨0冬日艱在潑滬盡市膀上符市委，滅H洲股恨C狗R進(jìn)C疑C魚（蠟1皇1日8藥6不）那于魚2質(zhì)0嘩0畫8直年皇3洲月狗1蠻3責(zé)日坊在丑香員港體上飽市仆，蘿是丸中擴(kuò)國逢乃憂至灰全朋球翠最并具包實昂力刻、栗最賣具火規(guī)另?？痰慕靥?fù)醮笫坌筒ゾC石合獻(xiàn)建細(xì)設(shè)問集磨團(tuán)郵之志一拖。枝—囑—資夏金撇實鏈力午雄并厚在2判0區(qū)0映7靠年守公益布解的訪世潤界澆企駝業(yè)朋5降0些0鼻強(qiáng)名乓單躬中位袋列曾第兆3或4鑒2戰(zhàn)名細(xì),聲在儀同扁年繼公列布導(dǎo)的牲世哭界劣最陪具狹影型響貧力師的和5姓0進(jìn)0監(jiān)強(qiáng)品肯牌泄中排訴名慎第鋤4削1花7舊位身，仇在耀中回國穿企薄業(yè)府5亡0被0辯強(qiáng)稍中槳排膊名弓第違1黨3且位。去—則—世暴界態(tài)雙嶼5桐0絕0朝強(qiáng)中炮國霸鐵績建稻處臉于艦不百同芝開親發(fā)敵階徹段顛的屆房鋒地廉產(chǎn)葬項慮目脅土旅地翅總厲面瞧積召2求2艱8皇萬身平礎(chǔ)方毅米事，耕規(guī)遭劃姑建寄筑即面慕積飄合肯計蘆5偶4也0柳萬僅平肌方俗米姥，是待聲銷凍售突面壓積婦4乳9罩1鄙萬突平毀方煉米濁。嚴(yán)—羅—房價地蠶產(chǎn)鳥業(yè)規(guī)務(wù)叫發(fā)街展獲迅碗速嚴(yán)。本吧次蠶市微場垮調(diào)壟整山后義地踏產(chǎn)妻界攏的蕩實遣力腿新技軍項潔目隙為惜在導(dǎo)建工污程尤轉(zhuǎn)娛讓拳性墨質(zhì)，裕當(dāng)帖前思樓誤面關(guān)成音本嶺6帖0陽0拐0剪元雕/穩(wěn)平敢米徒，活含臟稅提成靜本6擇2均0垮0按元卡/詢平獅米（盈含辮少供量赴前昂期納工脹程透，或可植視帥為壁純斜地可價衛(wèi)成息本黃）其邁他職2帽、旬3協(xié)、鄭4字號奔地項樓林面廈價置格棄分游別突為黑4你6營7滿9紋元喝/陰平販米飛、甜4西6懇8烏7欺元墨/類平祥米誓、尊5驢8綢0希4場元全/右平寨米批，陵均著低短于淹本偵地振塊備樓早面登地噴價開黃發(fā)視商濤背蓮景拿煎地乒背事景城市綠地高壓線塔醫(yī)院商業(yè)教育配套北苑東路產(chǎn)品分布大尺度樓間距排布/存在同質(zhì)競爭/產(chǎn)品缺乏亮點依姿托訪南港面隊的公綠比地凈景研觀斧資齒源蒙，橡規(guī)廚劃漠大次量蠅大移戶攔型銅產(chǎn)猴品考纖慮險南華側(cè)窮的封高揭壓助線李等律原糠因廁，瘦規(guī)銷劃朵大擱量鉤的偉小姻戶脊型集為糾主地育塊害被定周傲邊擊配秋套腎分磁割產(chǎn)罰品火梯寫次級未叨能請有炮效哭拉序開存幻玉在穿同說質(zhì)些產(chǎn)漫品斥競旗爭綠辦地產(chǎn)歷品犧布掀局社武區(qū)翅規(guī)獄劃社降區(qū)當(dāng)大盒尺誓度慘的憂樓覺間樓距潤排恢布中鋤心笨規(guī)結(jié)劃竿大蛾面鋸積斤水科景賽景污觀憲，飛增奸加蹲了絮項怪目衣后口期露的愧維超護(hù)按成飛本項趣目挺理桑解城施市揚主圈流割發(fā)鋒展庭帶鳳上言的成館熟猛區(qū)迷域；中壤大填規(guī)控模壤項海目鋤；道勤路殖系變統(tǒng)湯發(fā)惡達(dá)床，捷殖運勝交甜通以神及六公解交廈系膠統(tǒng)犯完哥善女；依銅托欣奧巖運啊基件礎(chǔ)第建膚設(shè)概，慢周征邊配蘋套餅完志善；項年目緊慎鄰蠅景員觀新資抄源，鵲環(huán)繞境蒙相示對紡優(yōu)們越陪。地坦塊真內(nèi)濕部顆高奔壓夫線巨林慌立泉，祝對狠客旁戶慶心仇理悲產(chǎn)鎖生勁不成利儉影稻響跡；地在塊陪分男布切相時對齡分鳥離忽，付不候利養(yǎng)于酒社吐區(qū)作整斜體數(shù)打朗造精；醫(yī)謹(jǐn)院屠設(shè)優(yōu)置泉在鞠項依目植地柔塊昆內(nèi)獅，咽有拋造訊成踏環(huán)竭境寬對面客羅戶躬心宗里該產(chǎn)場生瓦負(fù)北面疼影羅響葵?；⒌A(chǔ)殊層偉面城喉市闖屬絹性金明粒顯產(chǎn)宗品番層嬸面中涌大蛋規(guī)廉模交制通言/影配載套盯完滅善規(guī)棵劃車造續(xù)就借大獵尺扭度離樓南間夏距具潔備值大奏面層積拔中都心悔景扔觀語資現(xiàn)源整朋體妥產(chǎn)速品膠設(shè)陰計額趨血于驢一取般杏，霸缺詞乏蜻創(chuàng)拉新置亮饅點廈；存歐在眨產(chǎn)蘭品鵝同孔質(zhì)則競畫爭西；園診林涂以缸大屢量裙水需系揚為出主享體都，蓄提尚高搬后郵期嫂維扭護(hù)口成捎本肯。中賓心搞景旦觀叫資匙源大賞尺盲度輝樓遙間柱距存老在岔同閑質(zhì)只競積爭位幼于貫城項市村主雜流筋區(qū)玻域拌的絕中班大逮規(guī)磨模果項鋒目項錄目任綜綢合烈素爬質(zhì)輸高憲，掏產(chǎn)翠品偶存度在搬一狂定倍調(diào)姨整榨空田間目消標(biāo)傘理裹解看調(diào)大販勢看序項姿目整據(jù)體慎市沖場稱進(jìn)艱入倡盤假整械期列，是速稠度頸大醫(yī)于朱利遲潤值成辟市胡場呢必什然畫選頸擇位工于磚城草市普主釣流根區(qū)籮域品，識整古體禍素鋼質(zhì)責(zé)高舍，飾但墻不允具告?zhèn)鋵咏^唐對銜優(yōu)碼勢兩遍個歌前嫁提基繪于馳對鋒甲享方推背朽景得的牧考扔慮世蠻聯(lián)壁對貴項鍵目毛目壇標(biāo)浮的陶理次解成遇功景銷展售邊，詞實淋現(xiàn)烈資諸金倉的皆快機(jī)速糕回潑籠積宣累棚大再盤驗開叨發(fā)知經(jīng)犯驗咐，膜為核今饒后目開拌發(fā)釘鋪紗路競孫爭閑格爛局區(qū)道域孤典友型蚊項輕目貴：媒梁體應(yīng)村萬澇達(dá)而大輩湖炒公柴館世糖茂背奧歲臨痛花吉園旭隆輝蔽奧躍都潤稿澤逢莊蜓園公弟園攪2灘0辣0汗8上傲元東退方輛郁叫金嗎香北膏京瓣北華融發(fā)捕頤糟園龍政德芹紫紅金明瘦天起第紅一畝城東哀亞優(yōu)奧幫北檔中獨心北脹五沉環(huán)安奏立店路1映3板號嗓線中廣東捕路來截廣愧營錘北族路5室號拍線北刮苑努東置路清前河北鉤苑煎路媒僑體暖村萬攤達(dá)征大判湖世掏茂別奧興臨旭渠輝慌奧漲都潤暗澤弟莊會園公粒園藝2地0據(jù)0娛8上屆元東閥方依郁濱金求香北餓京惕北華系發(fā)傻頤洗園龍壩德侵紫梁金明盤天黎第軟一威城東弓亞襲奧修北詢中疑心普夏通散住烈宅商鏈住懸項型目高強(qiáng)端節(jié)項沖目片區(qū)界定奧北片區(qū)內(nèi)可劃分為四個板塊，因各自市場驅(qū)動因素不同，分別呈現(xiàn)不同的板塊特點奧籮北曉片項區(qū)傲界迷定踩：東枕界爆：暢來朋廣攀營關(guān)北膀路叛南毅界襖：拾北真五址環(huán)西評界維：話清樸河茅支玩流宏延豪長襯線勝北災(zāi)界綁：怕中押東妥路慕延棕長金線奧謠運錄公偵園除板磚塊立御水者橋鋒板獎塊北革苑板妻塊北堆苑顛北板據(jù)塊世此茂織奧搶臨上并元針君摟庭奧析林箱匹誘克荒國拳家蚊森緣瑞林委公寇園萬城達(dá)漸大輔湖庸公客館板鮮塊拆資聞源癥：國綿家技森肢林森公啦園印及議清野河凳的感強(qiáng)納勢拿景逮觀裙資勞源尿為蓄依苦托獲，烘臨屬近冰奧象運尋場爭館現(xiàn)，房誠道學(xué)路跳交枝通扶便摘捷板塊外競爭奧運公園板塊——趨于飽和的高端居住區(qū)板塊項目銷售均價(￥/㎡)成交均價（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝上元（售完）148001400045110-210㎡兩居至四居否世茂奧臨花園（尾盤）320002900032116㎡兩居至298㎡四居是大湖公館225001961227180-260㎡兩居至躍層是依狹托國安家飯森磨林自公逮園的脈優(yōu)舌越籍環(huán)咳境火以護(hù)及五遙環(huán)攪路的帝便棍利烘，炸形筒成全高孕端猶居白住縮慧氛演圍精。自識1野9嶺9積9贊年聾開唇始回發(fā)究展鑒，扮由駁北飛辰罪集砍團(tuán)者進(jìn)菜行仇開婦發(fā)校，獵以斗北薯辰住綠骨色深家州園物為煤基窮礎(chǔ)收，貌逐挺步呈形暑成堅大挨型拌居睬住暗區(qū)卻。主昌流演開姥發(fā)須商（扶北洋辰使、貓萬控科交、波凱甜德欲、慈世丑茂稈、蠢萬第達(dá)賞）硬不鵝斷辜進(jìn)我入丑，店區(qū)怨域渡各洞方偶面妥已肌非養(yǎng)常僵成岸熟拌?？挖吶喊磲u源紹較再廣蠢，教經(jīng)嫂濟(jì)折實錘力掌雄午厚桐，裂追著求陵生飽活朵品友質(zhì)盛，匪對寄產(chǎn)劍品羽要度求剝較幟高給，拆后參期徹客臨戶禍多進(jìn)為略多德次影置畢業(yè)幻玉。目議前丙板本塊顆內(nèi)土復(fù)地胃供孫應(yīng)蓮極閣為文有退限，慎未錫來隸供符應(yīng)晝較爐小班。板農(nóng)塊諷內(nèi)州項燒目特多艘數(shù)懶進(jìn)議入后踩期瘋或份末番期今銷卡售，剩價驚格盞較詞高托，食多抗為死大樣戶凡型寺產(chǎn)責(zé)品長。板幟塊牛發(fā)菜展伴：北厘部終豪肚宅雁區(qū)高舟端瘦客懶戶困聚給集價底格寬平兄臺畢高市杏場及趨刺于汪飽也和未遷來裳供東應(yīng)小少板小塊孕特聯(lián)點乒：產(chǎn)悠品室：醬高堂端斯住公宅騎產(chǎn)豆品價漫格粒：糟2芽0蜂0崇0識0墨-扮3幕0貨0滾0碼0謎元窩/景平靜米速析度皆：言1驕2禾套天/保月客豎戶水：高負(fù)端鏡客斤戶醬聚終集區(qū)供網(wǎng)應(yīng)冒：可片芹區(qū)診市久場相途對脹飽穩(wěn)和板鞠塊厚資射源秤：主羅要甜以薄道臺路鍋及遙軌弱道屆交出通撤為悶依億托依精托公勺共鍛交掠通固體惱系（叨公陡交艦系幟統(tǒng)蕉和另軌編道旨交猾通腐）隙以瓣及名北蛛苑禿家今園法的些開晶發(fā)峽形頭成倉超勒大伶社純區(qū)渾。北釣苑計家學(xué)園遵自本1焰9恨9虹8誰年揉開圣始族發(fā)散展野，挽由座城絡(luò)建坡集非團(tuán)宇進(jìn)谷行載開還發(fā)濕，沫目梳前區(qū)荷域珠已偵非方常竊成企熟?？途€群周最管初間以城堂市笛外零遷為境主色，翻后份期霸客繳群飯較吹為暗廣杯泛列，戴具場有你一供定宋的慶經(jīng)融濟(jì)恰實畢力姻，裕追倘求礎(chǔ)生親活柔的仙便突利幕和蠟舒缸適企。板婆塊還內(nèi)醫(yī)最對后軟一狗塊艙土緒地更，扎已廚于稍近捉日夸被砍城只建常拍墊走求，吳最即快甘2遞0改1房誠0訴年衛(wèi)后室入?yún)捠杏X。在景售采項撐目星較阻少界，日板節(jié)塊笑內(nèi)遲產(chǎn)辮品渠以經(jīng)呆濟(jì)蒜型繡為脂主，痰價斯格賄在旗1攏2鋼0誓0甲0踩元覽/委㎡診左軟右拐（歷毛榜坯段普獵通鑄住幻玉宅渠）偵，挺1紋6矛0規(guī)0夜0津元監(jiān)/證㎡鐮左碌右懷（倍精校裝莫修孟商爪住體公州寓辦）噸。巢未東D北罩苑工站北春苑忘家啟園公越園傅2剝0紅0制8旭悄輝竊奧慶都華燈發(fā)篇頤悄園媒捎體黨村板塊外競爭北苑板塊——趨近飽和的主流居住區(qū)板塊項目銷售均價(￥/㎡)成交均價（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝公園200812000135006465-130㎡一居至三居否華發(fā)頤園170001600020主力面積60-80㎡和120-160㎡是媒體村125001198522730-150㎡零居至三居部分巢東（即將開盤）剩余塔樓約15萬㎡，預(yù)計08年9月開盤。均價為10000—12000元/㎡。戶型面積為88—270㎡。板饑塊惡發(fā)皆展揉：產(chǎn)剃品公同亂質(zhì)齡化中耽端恢客咽戶未錦來寫存私量匯有謙限板件塊寺特突點竿：產(chǎn)解品舍：房誠主紫流挑住彈宅價準(zhǔn)格濁：青1拼2功0冠0序0縣元需/紫平玻米結(jié)左調(diào)右速沿度辟：旦5碼7掩套崖/浴月客太戶搭：在客假群更來次源賣廣竟泛亡，顏以中悉端竭主芹流木客閘戶為刺主供佳應(yīng)巴：姜未采來蜓供富應(yīng)旨有納限敞，客目辦前寨已胖經(jīng)趨泊于夾飽富和板聰塊熱資投源曠：主稻要腸以裁道蔽路認(rèn)及卻軌絡(luò)道莖交級通充為澇依黑托東絡(luò)亞繩奧似北拆中努心D北勿苑奏站D立競水視橋鑰站龍炎德宴紫鏟金東亭方幫郁慨金永香明磨天叮第瞞一納城北里京系北板塊外競爭立水橋板塊——趨近飽和的中低端居住區(qū)依火托交層通陶節(jié)拳點（寫地湯鐵煮5洋號繩線捆和拔1曬3找號俊線層）田形萌成記熱翅點旦片尤區(qū)紋。立鉛水確橋晉板露塊套啟題動科相王對蛋較蒜晚瘋，質(zhì)主龍要塘依扁托其1抬3駁號苗線病開軌通尋帶舒動孟板禽塊汪發(fā)律展位，傭板增塊獨發(fā)線展貨趨賀于憐成搜熟療。板欲塊繪內(nèi)爭客墨群作多嗎為際城路市茅擠爪壓嚼客鋪戶執(zhí)，龜依披賴廳捷壇運鄭交憤通并，削對處生戒活愁舒潔適橫性釀要活求副較謙低洲，輸看娛重證性繭價深比療和條投泉資窄前公景扯。板循塊店內(nèi)糠項裕目迅產(chǎn)春品療多少為商戲住倍公登寓，蠶價貌格嚼在汗9屠0甩0野0剪-蒜1花2困0斑0扛0象元弊/將㎡寶，雁價鋤格忘平皺臺套較維低健。立妥水蘋橋餐板殺塊迫特澤點值：板塊項目銷售均價(￥/㎡)成交均價（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝東方郁金香12500100001436-70㎡零居至一居，100㎡兩居是龍德紫金97009500182主力面積40-60㎡是北京北800084418055-113㎡一至三居否東亞奧北中心（售完）77007103107主力面積30-90㎡否明天第一城（售完）68006387247戶型設(shè)計為40—85㎡否低輕端編產(chǎn)紛品價尼格叛敏級感餡客舌戶供泳應(yīng)低有狡限市骨場貸趨表于躍飽科和板漁塊遲特浮點婚：產(chǎn)饅品弦：州大豈部績分陽5穿0跑年勒產(chǎn)嶄權(quán)域小俗戶匪型愿產(chǎn)拾品價梅格棟：豈9觀0耀0論0販-心1栗0醒0低0括0折元慨/攻平莖米速冬度抵：氏5則0稍套遇/鏟月客踩戶初：炒以過筆渡叢型咐居使住以博及投躁資態(tài)型們購煤買為洽主燥，免對廢價爺格充非蘇常衫敏靠感供丈應(yīng)威：睜未攏來去供暴應(yīng)矮有球限候，草板押塊淘市敬場趨百近祝飽償和新跌興板塊比較各板塊日趨成熟，板塊間差異逐漸縮小/板塊外部項目對本項目的直接競爭不大，但會在一定程度上分流本項目客戶資源條件發(fā)展現(xiàn)狀未來供應(yīng)奧體公園板塊稀缺景觀資源五環(huán)路發(fā)展時間較長，區(qū)域配套完善，舒適型產(chǎn)品較多，形成高端居住氛圍無北苑板塊公共交通系統(tǒng)完善居住配套發(fā)展時間較長，區(qū)域配套完善，形成產(chǎn)品種類豐富的大型居住區(qū)巢東：建面15萬㎡，均價為10000—12000元/㎡。戶型面積為88—270㎡。預(yù)計08年9月入市。立水橋板塊交通節(jié)點發(fā)展時間相對短，隨著軌道交通的開發(fā)，成為北部熱點區(qū)域，商住類較多無北苑北板塊軌道交通優(yōu)越環(huán)境發(fā)展時間較長，區(qū)域配套完善，形成產(chǎn)品種類豐富的大型居住區(qū)悅溪：建面37萬㎡，戶型89㎡二居、130-180㎡三居、220㎡四居。預(yù)計08年10月入市。來廣營1-4號地，建面超過200萬平米。高緞端中廊端低墨端明瓶天壯第違一悶城公綠園著2吃0很0較8北就京潛北東壟亞臂奧摧北厚中湊心龍猶德食紫恢金華術(shù)發(fā)藝頤款園媒眨體嘗村0電4泛年起9粗月2綁0沫0姿52店0內(nèi)0甘6找年2廳0弄0釋8月年5就月東捕方轉(zhuǎn)郁守金項香旭扔輝遞奧謙都2傳0灰0學(xué)7饅年2肢0淘0叮9善年4隨0養(yǎng)-背8罵5胞平敞米通，迅售判罄會，銷均足價糕8叢4揪2才4料元晌/闖平薄米6格0侵平命米監(jiān)，馬1喝2攜0剩-形1爹6漆0挽平俯米蝕，康剩秒余側(cè)4坑0熱0鉤余腫套適，臟均軍價圈1茶5駁9仗8仔0潮元丈/敏平刮米5誰5役-剝1朗1斯3嫩平群米芽，桿前音期貼售紋罄選，事均育價諷9言3掏4憂2鄭元貓/奧平服米兩羅棟遍樓未預(yù)愉計隙0跳9體年鈴開簡盤3珍0斑-后9棗0河平曉米悔，學(xué)售照罄犁，礦均施價緩1別1許1發(fā)4砍1黨元街/花平瘡米3漁6猶-余7斃0商平犬米軟，候剩狀余辛5砍3膊1許套至，均飯價梨1侮0我5起3暴4勸元趙/叨平賢米4冤0翼-貢1些1者0乏平駱米佩，席基暮本陜售飾罄剖，均破價碼9話2滔6德3屢元他/琴平忍米4愛0到-群6刪0菜平奇米水，配剩旅余斜3持8港4勻套卻，均盆價雄1姥0隊0哲3育3隸元狂/羞平纖米3握0辨-氏1頭5診0舊平粱米械，甩?？陀嘭?掠4爪9握套喂，均該價憑1眾2叔3樸2奔5稱元庭/昆平藝米6抱5薄-魚1時3棉0嫌平壓米孩，贈剩貪余俊5首5用0止余續(xù)套視，刮均咸價答1熄4齊0鏟3裕6清元宴/荒平建米容；未點來桌會正有西新述項季目披推勞出備，尋時他間遙不襲定巢救東8盤8診-毀1屬8粘0穩(wěn)平細(xì)米筒，萍預(yù)件計址推稿出糠3僻0桐0冊余當(dāng)套精，售湊價甲9舞8剛0楊0針-稱2對2此0貼0倡0頌元拌/鐮平延米立鈔水固橋策板蜓塊北蛙苑掘板參塊未來競爭板塊間競爭項目數(shù)量較少，且未來供應(yīng)以尾盤為主，為本項目的分流競爭板塊項目銷售均價(￥/㎡)成交均價（￥/㎡）月均套數(shù)戶型面積精裝潤澤莊園500萬/套（最低）2174514雙拼650㎡，聯(lián)排280-350㎡，疊拼220-240㎡否悅溪（即將開盤）潤澤二期，公寓產(chǎn)品，總建筑面積37萬㎡，89㎡二居、130-180㎡三居、220㎡四居。預(yù)計08年10月中旬開盤。潤釀澤猴莊鉛園悅浮溪交岡通擊便楊利（賞地庫鐵友5求號平線錫和丙1飽3倉號執(zhí)線漸）返，鬧周笨邊始環(huán)過境岡優(yōu)者越預(yù)，須具沙備向形僚成陜熱書點脈板膀塊劈燕的爐條毛件葉。北跟苑滔北絞板峽塊周能邊燙板冠塊發(fā)幣展嗚成是熟次，類且鮮開輛發(fā)咽已織趨以于瞞飽侄和賴，烈有向乏外拴擴(kuò)嶺展趨售勢沙。目口前捐區(qū)都域刺內(nèi)框以辭單懂個肚項撈目疫出羊現(xiàn)炊（脂潤流澤儲莊肉園湯）慈，幟尚技未朵形駕成刃完維整懸板眾塊勺特跟征魄。板頸塊鼻內(nèi)毯土役地帳供嫩應(yīng)轉(zhuǎn)量忘大向，袍未跪來魯競小爭呀將造十盯分譽激舊烈徑。來鋪廣疾營峽1煮-枝4騾號捎地板塊內(nèi)競爭北苑北板塊——依托軌道交通以及周邊優(yōu)越環(huán)境，形成的熱點區(qū)域/目前供應(yīng)項目少，但未來供應(yīng)量巨大板聲塊斯發(fā)絮展岔：潤從澤據(jù)莊紐奉園拋二歐期蠻“遺悅顛溪鑰”（踏容佳積蔬率套1狠.稅6介）幟，占竿地殃面提積妥：公1筋3限萬膛平貼米國，隙地店上辰建憂筑傷面指積診：爬2純2潤萬錯平酸米來災(zāi)廣御營臂2絮#涌地點塊（逮容鐮積刪率稀2傘.羽6勢）占拴地烏面炸積滋3的0什.事5巖萬聞平往米我，寨其較中帶建賤設(shè)掃用倍地調(diào)1剃9尖萬起平熱米飯，建魄筑渴面惰積弄5礙0欺萬模平腥米來偏廣嗚營德4中#市地頌塊（箭容霞積船率哄2啞.乏3綱）占宇地攏面敢積亞3呈2團(tuán)萬腥平潮米晝，蘆其販中悟建鹿設(shè)隆用棉地吩1約3浪萬汽平個米農(nóng)，曾建侍筑靜面日積盆3如0記萬止平隙米來差廣厚營塑3塊#胸地測塊（胖容平積輕率謝2震.掛8罪）占包地膠面巡壽積4凍3樓萬醫(yī)平拍米振，廳其刃中仇建該設(shè)案用查地亂2廳1變?nèi)f尋平憤米恭，祝建害筑餓面?zhèn)}積津5料8乖萬貢平惜米板塊內(nèi)競爭板塊內(nèi)未來約有200萬平米的住宅放量，未來供應(yīng)量巨大，且同質(zhì)化競爭激烈潤碗澤讓莊傍園恢二例期猜悅續(xù)溪色—必—測別幅墅針區(qū)首里姓的嘆低異密猜度自公躬寓總?cè)菇ㄆ戎蠲妾劮e圓3躲7離萬仙平傲方替米窯，析規(guī)吐劃肝2嗚9錢棟越住茶宅申單姿體換建雅筑額，編建葉筑辭層桶數(shù)容7杰-打1管1導(dǎo)層初高軍低鐮錯導(dǎo)落愛、代規(guī)陶劃輝2已9拴棟蠅住古宅烘單邊體閘建扣筑判，棕其直中圍板崖式術(shù)住鎮(zhèn)宅為2淚0南棟型（售一訪梯邀兩慘戶寄）溉，驕點化式醋塔凍樓戶9凝棟繼（惹四溝戶敘兩頁部碎電溪梯纖）膛。貼悅挨溪舍戶陡型湊多掀樣哪，花均杜為演舒廈適多尺涉度橡，晌面氣積萌為危二材居仗室龍9按0裙平蘆米銷、消三鴉居陜室泰1饞3池0敘-崗1是8醫(yī)0透平緊米歡、夫四竹居帥室筒2銜2板0妥平鋪米區(qū)，腔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