思源-蘇州宜興地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值提升及戰(zhàn)略發(fā)展方向-XXXX年

思源經(jīng)紀(jì)·蘇州2010年1月10日——項(xiàng)目前期第II、III階段溝通匯報(bào)案項(xiàng)目價(jià)值提升及戰(zhàn)略發(fā)展方向研究項(xiàng)目研究的工作階段劃分宜興房地產(chǎn)市場調(diào)宜興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究宜興業(yè)內(nèi)人士訪談物流園區(qū)客商訪談宜興市民隨機(jī)訪談項(xiàng)目客戶研判定位2010.01.01……相關(guān)案例借鑒和分析項(xiàng)目價(jià)值提升初步建議2009.11.15-12.10第二階段項(xiàng)目價(jià)值提升研究2009.12.10-2009.12.30第四階段項(xiàng)目營銷策略及計(jì)劃第一階段市場及客戶研究第三階段項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路商住投資性案例研究項(xiàng)目價(jià)值及屬性研判項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路研究項(xiàng)目價(jià)值提升優(yōu)化建議本次目標(biāo)：明確項(xiàng)目價(jià)值提升方向項(xiàng)目價(jià)值屬性與客群對(duì)位明確項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展思路項(xiàng)目前期工作架構(gòu)三地市場調(diào)研商住兼投資性物業(yè)價(jià)值點(diǎn)本案核心價(jià)值屬性成功案例失敗案例依賴物流園區(qū)發(fā)展的商住投資功能性產(chǎn)品核心地段，短期滿足高投資回報(bào)城市發(fā)展方向，升值空間巨大市場高稀缺度產(chǎn)品且接受度中上配置及服務(wù)高端，滿足人群需求不具備不具備基本具備必須提升體現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)用價(jià)值產(chǎn)品附加值體現(xiàn)營銷價(jià)值體現(xiàn)針對(duì)性解決方案結(jié)合物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，具備商住一體化功能，助推宜興中小企業(yè)家步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門。項(xiàng)目發(fā)展思路形象功能導(dǎo)向：高端產(chǎn)業(yè)人士私家公館，運(yùn)籌世界的新領(lǐng)域；中期投資導(dǎo)向：千億級(jí)新平臺(tái)，宜興新財(cái)富發(fā)源地；后期平臺(tái)導(dǎo)向：助推您步入宜興核心產(chǎn)業(yè)圈，城市財(cái)富之門。高端品質(zhì)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部客群宜興投資客群產(chǎn)業(yè)上下游客群本次研究工作思路本案屬性分析外部環(huán)境嘈雜地段及城市規(guī)劃40年產(chǎn)權(quán)附加值待補(bǔ)缺難以滿足長期居住需求投資價(jià)值未現(xiàn)亮點(diǎn)不足客戶買單難本抹次耕報(bào)袖告連邏料輯攀架內(nèi)構(gòu)商檔住機(jī)投洽資洲案訪例伙分列析流研仇究配依套姻服繁務(wù)柏升托級(jí)產(chǎn)映品舊品狠質(zhì)臥升警級(jí)項(xiàng)居目引核燃心沉價(jià)任值燃屬紀(jì)性眼研已判項(xiàng)鐵目迷戰(zhàn)丙略頁發(fā)伸展貼思車路項(xiàng)貸目擾價(jià)害值餓提袍升持優(yōu)強(qiáng)化軟建尤議三其地源市出場俱調(diào)屈研顆分你析項(xiàng)土目塘價(jià)移值設(shè)對(duì)解比混研縣究中孟高限端搭商賽住籮投坑資族物青業(yè)套價(jià)限值體殺現(xiàn)從項(xiàng)液目噴實(shí)固用債價(jià)任值提負(fù)升粥項(xiàng)今目裂營世銷送價(jià)污值體豆現(xiàn)短產(chǎn)患品愧附狀加祝值項(xiàng)鞏目亂營球銷猶價(jià)名值煎體奪現(xiàn)本厘次川報(bào)提告呀邏檢輯斯架也構(gòu)商幻玉住嘉投挽資茅案奇例蜓分怎析刊研刺究項(xiàng)謠目嚴(yán)核練心切價(jià)渠值宅屬慚性肥研照判項(xiàng)器目緊戰(zhàn)渾略摘發(fā)目展溝思嘉路項(xiàng)示目今價(jià)藍(lán)值緒提肅升聾優(yōu)招化籮建蠶議三榴地草市卵場傳調(diào)趕研貿(mào)分陵析項(xiàng)轟目除價(jià)懂值弦對(duì)霸比勵(lì)研低究商禍住房誠兼腿投揀資慢性底物芽業(yè)形價(jià)胞值畫點(diǎn)商時(shí)住合投側(cè)資軍案答例爭分類析遵研誼究三振地嘩市陡場蹲調(diào)弟研暖分航析項(xiàng)兔目需價(jià)踐值行對(duì)章比酷研露究商助住印兼今投眉資莫性數(shù)物寒業(yè)苦價(jià)景值嗽點(diǎn)商織住囑投蔽資魔案刊例月分純析姐研霜究注優(yōu)：孩本仗次內(nèi)研享究荒選它取踏蘇悠州純、宴無歲錫熄、鍛宜蘋興盜三暗地野8槳個(gè)潮與惰本窮案黑類略似陡或氏滿榨足罰商央住跑功獻(xiàn)能店且南兼比具隨投挪資嘴價(jià)義值境的默項(xiàng)錫目睛作紡為氣研蛇究厲樣苗本額。投資興建凱馬新世界項(xiàng)目位置長江路與蘇福路交叉口占地面積2.5萬M2總建面積5.5萬M2容積率2.2產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)176戶面積范圍45-74M2主力面積45㎡在售均價(jià)公寓/寫字樓：5800-6000元/㎡，商鋪未售主力總價(jià)25萬左右去化情況09年10月開盤，目前74㎡已全部去化完畢，45㎡還有部分南向房源在售，去化率70%左右。推案過程2009年10月份開出公寓，后隨著去化持續(xù)少量加推，商鋪暫無銷售信息客源分析客戶主要來自新區(qū)、木瀆附近，以附近的汽配生意人和部分投資客，客戶70%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人是居多。三屈地喂市彼場雀調(diào)滋研質(zhì)分級(jí)析項(xiàng)廊目嗚概顏況①蘇吃州謠-聚凱伴馬擔(dān)新若世姜界項(xiàng)機(jī)目棟規(guī)迷劃階分染析凱垮馬孩新碼世柔界春位河于鴿蘇則州免木樹瀆醋鎮(zhèn)短，泛是固長鎮(zhèn)江克路衛(wèi)商板圈緩的鏡C愧B俯D烘，命該隆商全圈賣有三肝大巧專診業(yè)鑰市駱場舉，給二湯大掩樓熄盤瓶，善一士大貌學(xué)退府都，活一購個(gè)碧物踐流撲園改區(qū)崖，啟一章個(gè)姐商蕩業(yè)錄綜票合尼區(qū)蚊，怖一型個(gè)搶汽軌車殲園訓(xùn)區(qū)集，械日婦流天量胞5燈萬菊人選次。罩商王圈乘，易規(guī)何劃雀、保決漁定皮發(fā)矮展困前椅景棄，肢商慶業(yè)魂價(jià)析值觀不民可糟估多量早。劣木限瀆字規(guī)筑劃考了張一徐千姑畝購的兼汽奶車晃園數(shù)區(qū)恢。逃包窄括襖汽熔車烘銷眾售稠、砌汽濾車販維畢修傻、驅(qū)汽揀配費(fèi)流溜通踩、趕汽熔車旋文跟化池、企汽挑車檔娛階樂圾休培閑姿，眠汽陵車堵產(chǎn)卸業(yè)疾的頃氛弱圍浸濃旨厚礦?？偨Y(jié)用赴地厲面黃積熊約聾為萌2慰4述9器9刷0砌平持米撫，除總帝建跟筑思面毯積富為山5焦2快0澇9庭8乖平區(qū)米塊，稀以部自腳然冤河騙道尊分撿為期南婚北衰兩飼個(gè)遲區(qū)迷，敲河默道密以每南籍沿殼蘇察福朝路哪局佳部宿1蓮1父層腫設(shè)粘辦朱公建商各業(yè)壺區(qū)弱，點(diǎn)以伐北夢為員3寄層秤的錢專槳業(yè)期市緒場呆區(qū)四。獄主規(guī)入滅口遍設(shè)染在底蘇姿福吃路另上挺，若次卵路醒口儀沿鎖長挖江溫路艦由刺一砌期答市爹場孔進(jìn)揉入忘。盆內(nèi)盾部朋道透路納寬小為偏8機(jī)米課與節(jié)一象期紐奉道煎路值相木通浩形駛成栗連犬續(xù)痛的屆商飲業(yè)案街賠，華內(nèi)跌部年道居路落成免環(huán)鋸形何布層置絕。友河腿道匠以澆南期區(qū)型底鉆下吊設(shè)忍置無9葉0夸個(gè)歉底乞下攏停智車肺位仁，瓦地撒上藍(lán)結(jié)極合愧綠框化藥布狹置填停改車轉(zhuǎn)位凈近汗2盼0尸0松個(gè)配，在非疤機(jī)漠動(dòng)稀車辱位志約狀3潛5剖0彩多區(qū)個(gè)蒸，曲充寫分慰解籌決謙了芬市尚場雀車噴位斗緊孩張歸的妥狀桐況驅(qū)。三歉地磚市津場去調(diào)策研罩分尾析體獻(xiàn)量灣小幟，掌小店面鴿積喂、定單譯價(jià)懼低放、查總劍價(jià)裝控?cái)D制逼合輛理也、巴整勵(lì)體命配隔置率較胡低揀，嘩環(huán)歸境高較陳為狠嘈孩雜咳，避難掉以供突蛋破換高被價(jià)早，礦去亡化殃一寸般倉。①蘇疏州你-盟凱輩馬堂新疼世殲界投資興建中翔麗晶項(xiàng)目位置相城大道大潤發(fā)旁占地面積12萬M2總建面積28萬M2容積率2.5產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)924戶面積范圍55-67M2主力面積55M2在售均價(jià)精裝公寓8000元/㎡主力總價(jià)45萬左右去化情況目前還有28、29頂層未推，去化80%左右。推案過程2008年11月開盤，正值08房產(chǎn)低迷期，開盤價(jià)格較低均價(jià)4600元/㎡,隨著市場走好以及紅星美凱龍的引入價(jià)格持續(xù)走高?？驮捶治隹蛻糁饕獊碜韵喑菂^(qū)私營業(yè)主、政企人員，以投資客為主，同時(shí)有一部分來往相城商貿(mào)區(qū)來往的客商，在相城區(qū)工作的新蘇州人也占了少量的比例。三伯地羽市欄場桿調(diào)伸研戀分閃析項(xiàng)攻目懇概筍況②蘇子州魚-瓦紅債星延美哨凱秧龍?zhí)眩▊}中證翔辦麗全晶習(xí)）三隊(duì)地備市戰(zhàn)場秩調(diào)相研戴分蝦析項(xiàng)返目遠(yuǎn)規(guī)革劃蜓分荒析蘇士州攪北費(fèi)拓穩(wěn)規(guī)穴劃狼重熔點(diǎn)隊(duì)項(xiàng)滾目再，償相蒸城早區(qū)帥重叫點(diǎn)駝工妥程平項(xiàng)乎目滿，私政特府唇全也力禮支偏持恐項(xiàng)巷目葵，賺中貢翔剪集綢團(tuán)捷新誘中獵天仍置偷業(yè)逐斥惠1擇5豈.祝6弱億館巨粉資原打直造翠精輔品隸國插際們廣壁場哲，狗中汗翔派麗懲晶乳總認(rèn)建拜筑況面衡積摔2籃8鳥萬歪方剃，味小狗戶說型精愿品塌簡難約樂歐溝典駛裝村修葬，駕提棒包始進(jìn)芬駐；襖獨(dú)爛立艦小尼戶玩型涂每置戶壘2卷只睡小饑空堵調(diào)抖獨(dú)子立匠運(yùn)廁行沫；百安家裝械電沾熱籍水旬器恨自們由常供姨水惠；吧網(wǎng)崗絡(luò)糊、鏡電弟視撲信鍵號(hào)釘接喉入絲式口略，架門量禁難、組供兩電倍裝提置貝基賢礎(chǔ)腐、叫系撓統(tǒng)宇配掌套釘?shù)燃冊(cè)O(shè)誤施忠一四應(yīng)開俱氧全配番套許商垃務(wù)燭服陣務(wù)巖、商預(yù)務(wù)充會(huì)咐所解進(jìn)決盈落個(gè)戶響后限顧去之停憂箭。中議翔巷麗掘晶均聘型請(qǐng)餅專迎業(yè)知濫名梳物挽業(yè)榮公跡司篇—課—燙戴喂德畜粱及行，歐全宜程錘一等站慨式詠國崇際俱標(biāo)避準(zhǔn)澆的躁專雜業(yè)利化超顧搞問盼；豈提遷供日丘常應(yīng)物栽業(yè)出、豈管久理抖維梳修鏡、井衛(wèi)揚(yáng)生保管距理流、你裝臺(tái)修共管異理晴、悲停派車會(huì)場柏管楊理種、目治佩安擠管笑理除、拖綠繳化傘管治理?xiàng)椀辱T等減范烤疇省的牛服斬務(wù)咬。具該有避規(guī)凈模屯性放，卷小捉面炒積火為銷主水、球價(jià)仙格碧低鉆于淋整擔(dān)體碧住借宅今市售場楊、睛相庫城頁大彼道鈔商飼貿(mào)原圈祥核飛心濁區(qū)煩，漲且韻配眨置藏較某高抬，固隨睬著煙配準(zhǔn)套吐完云善鑄、唉市步場期繁混榮撓，擱升鞭值衰潛歌力忙較奴大扣。②蘇拖州凍-箏紅思星極美壟凱迫龍庸（院中哭翔藝麗鏡晶鵲）投資興建無錫南天廣置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置逸居國際生活廣場位于崇安區(qū)錫滬路99號(hào)（錫滬名品城正對(duì)面）占地面積2.6萬多M2總建面積8萬M2容積率2.49產(chǎn)品類型商業(yè)+酒店公寓+loft辦公目前在售公寓、商鋪、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)商業(yè)369戶其他866戶面積范圍商鋪12-70M2主力面積20M2-30M2在售均價(jià)公寓未售預(yù)計(jì)8000元/㎡1樓2.5萬/M23摟1萬/M2主力總價(jià)1樓50-75萬左右去化情況商業(yè)去化良好，公寓寫字樓未售，去化率為70%左右。推案過程2008年12月中旬正式開盤推出的商鋪處于1樓和3樓的東南角,單鋪面積約為20M2客源分析客戶主要來自崇安區(qū)附近的錫山新區(qū)也有不少，客戶階層都是附近的建材商人和部分投資客：客戶80%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人士居多。三歌地酬市句場崗調(diào)聚研暮分鞠析項(xiàng)戰(zhàn)目帽概忙況③無錫珠-系逸鄙居薄國鑒際僻生詢活厭廣冠場逸攀居掛國聰際志生瘋活舉廣界場賣是用無明錫坐首濱個(gè)炮集環(huán)購腔物鄉(xiāng)豐、僑商最務(wù)墻等賠于核一涌體每的辜、逃國繭際偵化仍、繞一重站型式女家算居已軟嗓裝濟(jì)購顆物清廣漠場破。去由線5皇萬踏平而方股米同家詳居圍軟江裝恨購福物篇廣港場陪和3走萬癥平泡方拳米周寫階字錫樓名和愈L端O碼F罷T正國新際讓公狹寓估組你成堪。項(xiàng)叉目淡項(xiàng)附目騾位梁于糠無個(gè)錫嗽第健二寇核像心們商足圈掌，擴(kuò)錫曉滬碑路惠的錦核齒心逆地耐段必，色錫壤滬堆名奴品龜城寸正乘對(duì)電面次，折西鑒面魯是惱好獸益挽家窄、個(gè)地篩板赴館緩、咳江宮海凝高摩架媽；幼東流面植是滿月料星永家捕居姻、離廣協(xié)南增路正。蛾項(xiàng)旋目磁商丸鋪弱地唯下鄙一側(cè)層潮，橋地搞上究3共層盟；濟(jì)寫禾字稱樓艦和餓公飛寓符為墻1舌9斬層蠻/閉2洞0必層阻；猶逸煤居秧國爹際監(jiān)生西活帥廣姿場愉是智以羨上讓海殊宜村家洗為喊發(fā)秒展握目揪標(biāo)都，哈建漏設(shè)衛(wèi)成貸為饅一軟家糊一校站都式關(guān)家香居次軟搭裝丙s副h掠o圍p諸p逆i混n欄g盞m摟a策i幅l墻。揚(yáng)將捧來俯在既這構(gòu)里沾，績能活購循買英到錦到絲式形夢形吧色仿色秒、撒大燙大押小酒小臥的差家活居疏軟姻裝裝飾串品犬，臺(tái)充聚分殺的觀滿萍足天無卻錫沉居德民支甚屢至生周話邊求城吩市乖居喉民樸的懂個(gè)庫性株軟顏裝倍需絲式求順。三鞏地些市侍場瀉調(diào)概研叼分勾析項(xiàng)繪目劑規(guī)退劃嘴分叉析體咱量南小翅、懲抓斃住器市鞋場火空咱白玻，桂定亞位迅為臟一尿站斷式凡家意居途軟椅裝希s捐h迫o賢p愧p么i戴n危g第m井a(chǎn)丈i落l儀，刊公江寓逝未貫售宴，宰隨捆著造市奇場世的恰成毒熟指繁宵榮豎，惡公裳寓據(jù)、冊(cè)辦芬公短物剝業(yè)嫌投且資還潛澡力橋大臂。③無錫毫-閉逸蹦居今國采際旅生旁活盟廣何場投資興建廣益汽配城有限公司項(xiàng)目位置崇安區(qū)廣益街道廣豐村、江海東路東側(cè)、丁村立交橋堍占地面積18.5M2總建面積28萬M2容積率1.5產(chǎn)品類型商業(yè)+公寓+辦公目前在售公寓、商鋪、寫字樓規(guī)劃戶數(shù)目前863戶面積范圍48-222M2主力面積C區(qū)70M2在售均價(jià)公寓4800元/M2外街9600元/M2內(nèi)街7300元/M2主力總價(jià)公寓30萬左右去化情況去化緩慢，目前總體去化率為60%左右。推案過程2006年8月正式開盤推出，開盤商鋪價(jià)格5800，總體去化緩慢。規(guī)劃分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5個(gè)區(qū)組成目前推出的是C區(qū)，A基本售罄。項(xiàng)目主要是經(jīng)營汽車美容、快修、二手車交易、汽車文化及商業(yè)配套服務(wù)為一體大型綜合商業(yè)。客源分析客戶主要來自崇安附近的錫山新區(qū)也有不少客戶階層都是附近的汽配商人和部分投資客：客戶70%是以投資為主的并且多為2次投資或多次投資的人是居多。三誼地略市虛場初調(diào)湖研律分胞析項(xiàng)懂目麗概恐況④無槍錫捧-廣圾益污汽議配刺城無枕錫顧廣朋益由汽易配曲城余，彼2虎8果萬排平策方曲米池超繩現(xiàn)沉代需汽坑配刻航另母愚，縣是哀無刺錫史市勾政偵府賞傾賣力術(shù)規(guī)拾劃泥的桿三竭大碼主禍題弦市宋場享之萄首嚴(yán)要心工插程尊。降廣迷益瞎汽槍配葬城沫超部大赴規(guī)零模久及前現(xiàn)匆代目前公瞻霸的努規(guī)揪劃眨設(shè)氣計(jì)忘，碧是卵一校座扶以裕汽乞配樓零狼件猾為野主搞體堡的盼，授融聚汽賀車樂美手容衛(wèi)、歉快姐修寸、宣二坊手泳車吵交桑易質(zhì)、宏汽仗車愿文謎化馬及怎商愿業(yè)先配慢套深服秋務(wù)喜為舉一么體筆的血超先大略型艦汽店配有綜挑合拒區(qū)廊。棟廣立益鼓汽嫁配減城釣，跑2柴8苗萬卸平賣方商米棉超蘭現(xiàn)跑代糕汽綿配維航透母斬，語是足無放錫宜市服政欣府古傾雪力躬規(guī)判劃足的強(qiáng)三跪大湯主改題歌市衰場義之詳首熱要播工糧程赴。文項(xiàng)談目跪總爬建勾筑縫面旁積腦6和0童8槐4農(nóng)0壞.虛7城9音平明米君，包總餐用月地呆5竿6蓬0曉5蛛3錯(cuò).頃6悼平奇米仁，育容兼積賠率斬1漁.獨(dú)0魔8飛，輩綠辨化涉率跨2習(xí)5之%顫.白交扮通陽便香利擊，這公登交嗽3京、銹5冰5飛、董5吼2尤、譯6罪1廳、裂1殘7冠路沾可昌抵菠達(dá)丸，典配辛套驅(qū)齊攀全府。廣汪益臣汽廣配甲城告超伐大遣規(guī)便模逆及禁現(xiàn)曬代阿前亦瞻滑的賣規(guī)旦劃喬設(shè)拾計(jì)灶，距是嗚一潮座帝以映汽偉配閑零下件證為文主親體秘的持，挨融拒汽租車熱美并容中、醬快食修葡、壟二適手每車隔交牢易方、振汽徹車娘文禽化看及紛商慰業(yè)臨配抹套鐵服恰務(wù)蜘為薪一傳體樣的墊超乞大聽型華汽悉配膛綜把合斑區(qū)新。老實(shí)既力惹雄僚厚譽(yù)的蟻投返資航發(fā)槐展桿商奏，匹超質(zhì)前梳的芒功過能鉗規(guī)獸劃譯設(shè)潛計(jì)閱，司更顆優(yōu)虎化迅的濫商罰業(yè)川空控間班格失局轟，俘奠蔥定堂無演往測不斤利艷的憤商廁業(yè)摧錢雙景剪。三緒地繼市榆場蛛調(diào)秒研銳分艘析項(xiàng)唇目就規(guī)節(jié)劃迫分佛析普吩通氏專與業(yè)勝市符場晉定允位泛，躬項(xiàng)蔬目搬配困套墻及轉(zhuǎn)產(chǎn)挎品正配斑置困較防低佛，遺難菊以陳突晌破超市禾場騙高共價(jià)誦，量去嶺化厲緩倡慢股。④無那錫懶-廣棍益忘汽釘配森城投資興建無錫金太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置北塘區(qū)青石路吳橋廣場東側(cè)占地面積14.2萬多M2總建面積68萬M2容積率3.05產(chǎn)品類型住宅+商業(yè)+辦公+酒店目前在售住宅、商鋪規(guī)劃戶數(shù)959戶面積范圍21-210主力面積100-140在售均價(jià)8900元/㎡主力總價(jià)90-120萬去化情況一期商業(yè)去化98%，總體去化率為66%左右推案過程2008年1月正式開盤推出客源分析商鋪以無錫投資客為主，公寓以本地自住去化為主，小面積公寓有部分投資客群及新無錫人。三件地潮市滅場選調(diào)梁研房誠分型析項(xiàng)挽目嫁概窩況⑤無錫挽-李金掉太奏湖翠國暮際肢城金庫太身湖芹國己際艘城京，描無然錫效市饅政學(xué)府拘“磨十開一案五虧”能規(guī)任劃短重雨點(diǎn)拒商四業(yè)醒項(xiàng)祖目戲、慘中浪國祝江蔥蘇搖最胞有煎價(jià)彼值碌商啄業(yè)敵地些產(chǎn)均項(xiàng)做目幣。佛雄儀踞漁無吩錫財(cái)最訊繁淚華葛的該中你山長路優(yōu)北模向某延丟伸訪地完帶描，策規(guī)抄劃商中灰的倉中森山陜北亮路翠、出興環(huán)源六路遞、欄鳳擋賓趨路旦、鞏青刺石盒路啟、叢鳳轟翔跪路機(jī)與疫通堡惠齒西糖路鮮五籠大將城抵市諒主爐干須道附交再匯爪處箱；臘規(guī)康劃似中診“輕吳物橋乘站荷”籠、歲“委三切院肆站班”服兩偏個(gè)碰地幕鐵乞站總口膝完卡美渾接門駁店：遇距獵離糖無戶錫歉火牽車撤站葉、往長源途綁汽僚運(yùn)勻站治僅嬸1嫁.來5戀公道里駱，教地宰段敢價(jià)閑值掩炙座手挑可鞏熱獎(jiǎng)，耀堪慚稱好無朱錫溜未誰來脊國膠際叛化董商推業(yè)隸名橡副昨其讀實(shí)闊的輝金堡碼薦頭串。倡以臉6赴8晨萬茶平累方達(dá)米醒的戚巨憑大改胸天懷裝，耗包爸羅肉超呼大聯(lián)型嶼商添街掃、庫國鏟際擺影帆院塵、減無宅錫乎首榮個(gè)催真集冰顫溜暖冰韻場肚、駁五段星雪級(jí)那酒活店朗、疑中年心思M容A顧L魚L用、彎甲嘗級(jí)女寫誼字眼樓耳、礦高己檔核住賀宅紙等贊眾趣多錯(cuò)業(yè)困態(tài)貼，咬一犬站飄式課集召合富高槐檔業(yè)購瞞物壞、樹娛頃樂駱、欣餐骨飲說、奇康句體挨、澡休鑒閑帆、完旅慚游姻、利商船務(wù)漂、狗會(huì)扮展索、植居掏住袍與壤文準(zhǔn)化資等停十糕大陶功錢能漏于笨一便體扇。爆勢故在扶將左金綿太餓湖魂國附際役城秧打杯造章成纖“孕代蒜表刑無賺錫掏，望輻息射難長宵三新角斧”登的群都射會(huì)孕中慎心依國疑際紹化掌購叨物綁天喝堂獎(jiǎng)。三版地睬市靠場忘調(diào)逮研蒼分波析項(xiàng)穗目照規(guī)覆劃舟分蹦析大威型蛛商譽(yù)住怒綜搬合戒體晴、勿核落心元區(qū)鴨、殖高促端多定接位續(xù)、童市乓政讀重兩點(diǎn)羽商舍業(yè)躍項(xiàng)糊目辱、乓輕樂軌維盤若、汗升犬值歇潛遷力劑較驕大納，娘去嫩化脆較旬快迅。⑤無錫笑-嶼金誰太坐湖工國歐際檔城投資興建無錫萬達(dá)商業(yè)廣場投資有限公司項(xiàng)目位置濱湖區(qū)青祁路和梁溪路交叉西南角占地面積17.9萬M2總建面積69.6萬M2容積率3.0產(chǎn)品類型商業(yè)+住宅+酒店式公寓目前在售公寓、商鋪、住宅規(guī)劃戶數(shù)3300戶面積范圍55-142M2主力面積91-112M2在售均價(jià)精裝酒店式公寓11000元/M2商鋪30000元/M2，住宅10000元/M2主力總價(jià)100萬左右去化情況公寓去化率100%，商鋪去化率95%，住宅去化率80%推案過程2008年正式開盤推出規(guī)劃分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5個(gè)區(qū)組成，A區(qū)為5星級(jí)酒店，B區(qū)由酒店式公寓和商業(yè)廣場組成，C、D、E、為住宅項(xiàng)目客源分析客戶主要來自無錫市區(qū)部分高端消費(fèi)人群，以企業(yè)主和公務(wù)員居多，部分周邊地區(qū)投資人群為輔。三桿地秘市朗場像調(diào)竭研抗分獅析項(xiàng)方目雅概坑況⑥無便錫橫-伸萬減達(dá)月廣秒場“搞無頓錫州萬及達(dá)益廣包場冰”著項(xiàng)儉目叔位盞于趴濱薯湖違區(qū)押河虜埒趟口趨中蚊心任商壯務(wù)佩區(qū)繪，真該跑項(xiàng)交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ié)鑼：項(xiàng)完目永價(jià)也值胡對(duì)須比告研祖究商直住遍兼城投屯資嘴性半物蹲業(yè)撐外洪部葛價(jià)雅值全點(diǎn)飼主牽要體盡現(xiàn)陶在毅地緩段葉、僅配賢套獨(dú)、忍交己通疾，為較項(xiàng)艷目動(dòng)高誰價(jià)歷突錯(cuò)破千及如市雅場廟認(rèn)煙可充的非基講礎(chǔ)震。項(xiàng)目名稱內(nèi)部環(huán)境會(huì)所商業(yè)配套物業(yè)服務(wù)內(nèi)部價(jià)值體現(xiàn)凱馬新世界————商業(yè)街普通物業(yè)配套商業(yè)街紅星美凱龍（中翔麗晶）——商務(wù)公館大潤發(fā)、裙房底商戴德梁行高端物業(yè)服務(wù)逸居國際生活廣場采用組團(tuán)式景觀設(shè)計(jì)無周邊商業(yè)項(xiàng)目較多，超市，餐飲齊全2.49元/平。月統(tǒng)一經(jīng)營管理廣益汽配城——無商業(yè)配套欠缺普通物業(yè)——金太湖國際城文化街、中央廣場商業(yè)會(huì)所自身龐大商業(yè)、無錫美食街管家式服務(wù)中央廣場、文化街社區(qū)氛圍及文化無錫萬達(dá)廣場小區(qū)采用集中式綠地景觀，輔以水系組團(tuán)，移步換景，另有3萬平休閑廣場商業(yè)會(huì)所23萬平國際購物商場，4萬平五星級(jí)酒店，3萬平休閑廣場，五星級(jí)電影院萬達(dá)物業(yè)中央景觀及廣場商業(yè)生活配套齊全開發(fā)商品牌品質(zhì)保證融科氿玖城——沿街商業(yè)餐飲休閑娛樂第一太平定制化物業(yè)服務(wù)新天地廣場一線湖景、組團(tuán)景觀沿街商業(yè)一站式購物廣場——高端居住品質(zhì)高端物業(yè)服務(wù)項(xiàng)撕目守內(nèi)頃部敵價(jià)納值餐研巴究信：項(xiàng)描目違價(jià)吳值允對(duì)度比貍研鋒究項(xiàng)目名稱立面門窗電梯裝修標(biāo)準(zhǔn)科技環(huán)保凱馬新世界涂料鋁合金門窗——————紅星美凱龍（中翔麗晶）玻璃幕墻、石材、涂料中空隔熱OTIS1200元/㎡智能安保自動(dòng)引水逸居國際生活廣場玻璃幕墻涂料——迅達(dá)————廣益汽配城涂料鋁合金門窗——————金太湖國際城玻璃幕墻、石材、涂料鋁合金門窗日立1000元/㎡保溫外墻智能安保自動(dòng)引水無錫萬達(dá)廣場玻璃幕墻、石材、涂料中空隔熱三菱1200元/㎡外墻保溫新風(fēng)系統(tǒng)自動(dòng)引水融科氿玖城石材、涂料鋁合金門窗三菱————項(xiàng)訂目籠產(chǎn)餡品資價(jià)旬值測研億究神：項(xiàng)吹目狀價(jià)斬值主對(duì)糟比帝研蜘究項(xiàng)狹目四內(nèi)迷部晝及琴產(chǎn)關(guān)品狼價(jià)嘴值憶總添結(jié)炸：項(xiàng)妥目侮價(jià)移值攏對(duì)憐比水研支究各諒項(xiàng)光目喊內(nèi)座部報(bào)及珠產(chǎn)太品傻價(jià)哀值限點(diǎn)帖主遍要體耍現(xiàn)址在粉景租觀征、毛居蜘住覽品蒸質(zhì)秒、驚物服業(yè)因服狹務(wù)搞，高址出移普材通首市無場諷配韻置秘，粥滿通足脖特恭定厭客離群誕需買求愈，庫為臘項(xiàng)善目變高描價(jià)顫突浸破濕、乞商序住戴客純戶糕買辮單霞的由有柳力畜支充撐燭點(diǎn)診。商系住榴投題資巖案律例泳分屢析踐研召究三跌地太市崖場幟調(diào)盾研銜分渾析項(xiàng)鋸目葛價(jià)蟻值燥對(duì)沃比庭研誤究商奇住舊兼熱性隆投僚資辜物桂業(yè)勸價(jià)設(shè)值踐點(diǎn)商戒住建投廳資使案謹(jǐn)例陣分朵析狐研沙究注潔：師本仁次濕研局究乖選紅取肥蘇至州孝、逼無停錫羅、怠宜著興溝三啊地嚇8符個(gè)督與勉本姨案堡類互似煮或猴滿假足服商哨住蔬功倆能非且承兼港具便投材資礙價(jià)巖值霧的云項(xiàng)央目磁作悅為仔研極究蠻樣疏本因。項(xiàng)目名稱客源構(gòu)成客源關(guān)注點(diǎn)金太湖國際城購買的客戶以本地客為主，投資客比例在60%以上。租客基本上都是外國人或者是臺(tái)資企業(yè)的高層管理人員，出租率大概有30%左右。地段、輕軌、升值潛力回報(bào)、開發(fā)商實(shí)力萬達(dá)廣場本地客源居多，投資和自用客戶比例各占50%。開發(fā)商品牌、地段、升值潛力、回報(bào)率、品質(zhì)新天地廣場宜興本地客居多，私營業(yè)主和事業(yè)管理層，投資自住占比平均。地段、回報(bào)、配套、品質(zhì)中翔麗晶購買客源是以本地客源為主，包括一些私營業(yè)主和小型公司的老板，做辦公室用。租用客源多為家政服務(wù)、裝修公司、小型貿(mào)易公司等小型公司，或者有一定收入基礎(chǔ)的私企老板居家所用。地段、升值潛力、交通回報(bào)、便利商拐住另兼駁投煩資貞性按物扯業(yè)耳價(jià)怎值史點(diǎn)成翠功跪案揀例音客故群承及忠關(guān)巾注宗點(diǎn)通純常布而鍵言緩，孟商噴住獸公祖寓宮產(chǎn)隆品付以收投振資韻客啊占毛據(jù)悔主還力紅；對(duì)除于喇商杏住頸公柜寓植產(chǎn)勞品葛主業(yè)力甚客雖源去為夠本興地亮的涌投鍋資巨客賣，氣該春類帝客劉源奏占殊到籌5傳0點(diǎn)%四-阿7鐮0比%偷的翁比枝例趕，稿該擺類紹客倒源辛主其要伙是砌看灶好疊后冶期位升為值慕及樸未妄來英穩(wěn)且定亭的比租候金遇保兆障革；其測余徹主租要減為來長眨期劈燕工啄作攏在地周限邊貼的綱人蕉群土及克因瓜生拘意雀往留來今的度外麥地劣私兵營爭戶召，雅考圖慮生到搞工農(nóng)作勤事尼業(yè)探便碧利薪性歇。商舉住陽兼蔬投艱資映性慎物漏業(yè)伏價(jià)劇值魂點(diǎn)核吐心閥地藏段讓，童短批期深滿豎足算高奧投壁資飽回蜓報(bào)城菌市賞發(fā)穗展英方受向題，文升窗值唐空宿間貌巨斥大市柱場遠(yuǎn)高另稀愛缺唇度災(zāi)產(chǎn)緊品筐且厚接播受猛度翼中情上配金置歉及包服并務(wù)誤高謠端耍，眾滿男足酬特鋼定溉人塞群巡壽需幅求四憶大濤核襯心柏價(jià)爪值襪點(diǎn)那胳么筍，軌本繡案腎是此否產(chǎn)具太備壇以碼上白四金大賓核什心椅價(jià)大值搏點(diǎn)慚？本駛次湖研垃究創(chuàng)邏困輯士架伯構(gòu)商螞住紫投沈資傅案需例嬌分飯析藥研抖究項(xiàng)鎮(zhèn)目寸核覽心驢價(jià)致值朱屬罩性撤研庫判項(xiàng)譽(yù)目襯戰(zhàn)侮略祝發(fā)旦展掠思川路項(xiàng)靠目奶價(jià)援值斯提匪升牧優(yōu)遍化單建賴議本揭案題屬形性答分歡析外膀部決環(huán)麗境弟嘈光雜地渾段夸及勒城策市寸規(guī)奧劃4駐0利年合產(chǎn)姑權(quán)附予加藝值移待墾補(bǔ)自缺地典塊耀位文于陽專厲業(yè)攔物柳流印園憐區(qū)免內(nèi)遵，偉整駱體玻的岸環(huán)莫境抬還畜不歪是飼很嘗好謙，株尤皇其井是趣項(xiàng)怪目陸東貫西監(jiān)兩喇側(cè)蹄，嗎緊咽鄰無錫瓶宜軍高溉速灣及搖1恩0貌4陸國庫道異，喂對(duì)蘋項(xiàng)疏目堤將助來縣的鞠居頁住城環(huán)次境貿(mào)影怕響眉非慶常耳大璃；地丑塊侵周討邊弦配和套頁還螞很刺不恩完衰善環(huán)，隊(duì)尤諸其憲是亞生享活匙配紀(jì)套蚊，猾離遺市不區(qū)嚇較欠遠(yuǎn)便，點(diǎn)交炮通埋不蘭便蠅；項(xiàng)挺目慚產(chǎn)尾權(quán)胳為姿四我十爺年正，狐非排傳展統(tǒng)企居刑住運(yùn)產(chǎn)利權(quán)尚，會(huì)生貢活淹居跑住安成策本悲較觸高置；項(xiàng)頌?zāi)坎葢粽葱蛻M與角住朵宅絡(luò)項(xiàng)然目棒戶挖型葵比辮較瓶，智存綿在洲較紹大欣劣資勢褲，羅且?guī)Z附囑加令值女待億補(bǔ)麗缺遮。項(xiàng)股目掘核恢心片價(jià)杠值共屬巷性剩研距判商它住牢兼染投冬資別性陸物籍業(yè)趁價(jià)樓值條點(diǎn)核礎(chǔ)心緞地望段啊，咸短甚期陪滿謠足屈高貫投滲資梢回尤報(bào)城東市議發(fā)鵲展害方蕩向伶，后升泄值脾空剩間惑巨綢大市愧場蔬高帶稀添缺薪度陪產(chǎn)逗品爺且恨接引受草度度中斥上配做置灘及痕服鞠務(wù)蓬高述端夫，澇滿恐足盲人菜群堡需漂求不訓(xùn)具獎(jiǎng)備不危具只備基低本確具副備必屬須文提顫升提路升浩項(xiàng)舒目島營絹銷芬價(jià)譜值提租升圖實(shí)椒用欺價(jià)顯值考、丘附俱加肢值？長銀三草角券金物屬賽物瓶流血園林目甩標(biāo)跨成些為竹中夏國“現(xiàn)別代綿金山屬右商某貿(mào)桿平牌臺(tái)爺”梁的舌開膀拓宋者信與皺引投領(lǐng)償者，構(gòu)喪建貴物挪流承、戶金噸融勢、攝信射息伐三得大抽平珠臺(tái)竭優(yōu)廳勢括，至為惰客擱戶返提槐供語倉涉儲(chǔ)就、配配跨送巨、踏交呈易輩、潛研仰發(fā)這、樹展籃示位、刑交勉流姨以擾及杜融茫資框擔(dān)奔保舍、乳中隊(duì)遠(yuǎn)誰期辰交毛易套等一鄰站勺式衰服曾務(wù)，材打帽造夢長欺三坡角猾地影區(qū)碧配栽套朵最損完壞善乒的臟現(xiàn)楚代酬化涉、吹專適業(yè)來化置、未國芳際欺化些金嗽屬若材分料已交師易護(hù)基組地托，困最逗終覺具但有世象界艷影確響辛力帝的熔“猴金怨屬脖商抗貿(mào)肅平篇臺(tái)事”膽。項(xiàng)約目救核惰心距價(jià)貍值佩屬矩性地研狼判長發(fā)三窮角溉金漿屬棟物洽流婦園匪發(fā)晉展債目攪標(biāo)物鳥流無園謙區(qū)銅要萌成泊為侵具欲有世派界難影捎響縱力館的狡國犬際具性房誠“謊金刃屬忙商蚊貿(mào)蘭平神臺(tái)康”灘，那長么得，粥三螺期茄商吧住僑部匯分俊必爐須外承凍載岔的乞功仙能絡(luò)為國許際施商共住床品越質(zhì)攀、史完趁善纖的診管喪理池及窩配淺套旱服釋務(wù)誼體藥系葡，與吳以禁往言的悄專停業(yè)殊市勺場夾區(qū)剩隔緣瑞，趕真迫正招解腳決業(yè)物販流全園倚平獄臺(tái)律之癢上證的稼各搞個(gè)并階仆層穴的詞客足戶通的彎需蓋求。項(xiàng)員目炒核閃心掛價(jià)冬值煤屬工性梅研謠判商引住宅樓貌必蜂須涌承麗載絞的松功備能[巨目炭標(biāo)徒群捕的啊需逃要密][懇項(xiàng)闖目夜需扛要醒給彈予艇的滿]物脊流爽園巖平務(wù)臺(tái)釋之幅上攻的竹各壘個(gè)槍階枝層桃需藍(lán)求炎分懷析項(xiàng)咬目岡核井心剛價(jià)震值鉆屬漁性林研蝴判高可端致產(chǎn)剪業(yè)授人簽士腐私太家舉公低館富進(jìn)季入鋪宜暈興妻第泉一搞核色心蓬產(chǎn)潔業(yè)麻圈千艙億諸級(jí)掏財(cái)錘富魔平丈臺(tái)內(nèi)晌部孕配氏套民及苗管恥理廟經(jīng)趣營開演放吐、細(xì)自衛(wèi)由買的丈生牌意驢生櫻活或場價(jià)啞值緣瑞及區(qū)身需份糟認(rèn)民同墾感幫商計(jì)脈宵及慰事值業(yè)甩需過要逝投挨資衰升萄值截潛太力北實(shí)摩用播的周商松住創(chuàng)功妄能吼情值感司需核求本許案育核屈心惠價(jià)噸值豬屬授性依險(xiǎn)賴猛物感流報(bào)園聽區(qū)先發(fā)賠展光的尾商再住賭投渣資貼功爺能傍性牌產(chǎn)趁品難槳以赴滿逗足肢長嘗期煩居果住濱需哄求投炭資念價(jià)捕值愈未梳現(xiàn)亮妥點(diǎn)旗不德足秧客迷戶是買現(xiàn)單談難本溜案蛋屬涌性載分苗析外演部扣環(huán)翁境犁嘈傘雜地程段呢及旱城超市釣規(guī)交劃4冬0副年蘋產(chǎn)勢權(quán)附懂加鄭值直待作補(bǔ)睡缺項(xiàng)救目界核輔心示價(jià)宴值狹屬申性寇研蹦判客所群盼及它本嚇案康屬澆性梯界吵定肅了豈本材案唇的堤核穴心汪價(jià)癢值本知次態(tài)研志究訴邏譽(yù)輯舉架懇構(gòu)商彎住士投款資種案竟例五分儲(chǔ)析釣研邊究項(xiàng)卸目觸核送心耀價(jià)急值蹈屬捉性芽研課判項(xiàng)鋼目懶戰(zhàn)竟略耳發(fā)歌展臂思際路項(xiàng)纏目眨價(jià)穩(wěn)值借提倍升奇優(yōu)營化慢建援議基綢于隙項(xiàng)根目勢核釘心條價(jià)園值惹屬晶性飛提老出爐項(xiàng)諸目繪戰(zhàn)垂略幼發(fā)朝展劫思勻路項(xiàng)崖目限營插銷叢價(jià)思值烤體悔現(xiàn)形郵象間功壓能臂導(dǎo)墓向拌：凈高緊端只產(chǎn)嬸業(yè)椅人爸士露私年家矩公確館籍，茄運(yùn)慚籌梅世牧界睬的紹新柱領(lǐng)縮慧域啄；中弱期分投丟資徐導(dǎo)禮向劉：拒千蝴億寄級(jí)剩新襲平尺臺(tái)季，運(yùn)宜耗興肅新澡財(cái)透富揀發(fā)譯源奶地程；后背期繼平廈臺(tái)神導(dǎo)占向望：蓬助濱推閑中澤小收企抹業(yè)敘步從入念宜畜興伴核林心務(wù)產(chǎn)局業(yè)爭圈宴，憤城離市墊財(cái)疑富深之酷門則。產(chǎn)墾業(yè)膠內(nèi)尾部賠客閘群宜蒸興毀投左資參客潑群產(chǎn)律業(yè)宮上必下麻游魄客匯群項(xiàng)臭目康戰(zhàn)沒略壩發(fā)滅展統(tǒng)思洪路項(xiàng)吊目霉前秀期形龜象漿區(qū)窄隔熄價(jià)鄉(xiāng)豐值臺(tái)關(guān)嫩聯(lián)項(xiàng)氏目算中材期強(qiáng)攜調(diào)端投杏資松價(jià)驗(yàn)值項(xiàng)旨目已中嫂期平紡臺(tái)久價(jià)丟值涉突念顯為題了然實(shí)男現(xiàn)瞎項(xiàng)舞目螞的床戰(zhàn)叼略秩發(fā)賢展錘思培路我倍們奶必側(cè)須章提露升摔項(xiàng)母目佩實(shí)籠用皇價(jià)給值貝及鍛附恨加改值泉！旺！項(xiàng)描目噴營漏銷裕價(jià)泳值目體構(gòu)現(xiàn)本艙次撒研夏究換邏顯輯稀架且構(gòu)商核住隆投揉資雞案材例賀分辦析紀(jì)研打究配浪套贈(zèng)服誘務(wù)鍛升肆級(jí)產(chǎn)詠品井品學(xué)質(zhì)鈴升之級(jí)項(xiàng)暮目刑核亂心既價(jià)扣值范屬掀性胳研進(jìn)判項(xiàng)抽目倒戰(zhàn)透略寇發(fā)圖展翼思渣路項(xiàng)違目襲價(jià)度值仆提輔升解優(yōu)即化刺建舒議體環(huán)現(xiàn)始項(xiàng)楊目木實(shí)施用押價(jià)顏值提么升租項(xiàng)匪目利營糾銷拾價(jià)誰值體欺現(xiàn)元產(chǎn)攜品幕附延加筋值配混套多服幼務(wù)惡升填級(jí)產(chǎn)掙品贏品宏質(zhì)胸升乒級(jí)項(xiàng)頭目琴價(jià)星值膜提樹升挎優(yōu)尚化快建嗽議項(xiàng)麥目擇價(jià)構(gòu)值廊提妄升遷優(yōu)伍化博建斜議2磨、拆生傲活刷配撓套配負(fù)套達(dá)提搭升3致、擱交否通暮配固套1肝、問企子業(yè)番會(huì)磁館配猶套襲服奏務(wù)崗升扁級(jí)金允屬?zèng)r產(chǎn)功業(yè)瘦1她號(hào)災(zāi)商貧務(wù)手會(huì)匠館引墻入每知還名竿會(huì)吼所測專召業(yè)仿管除理奪公扶司新，贏打毫造隊(duì)中謀國娘金舅屬請(qǐng)行改業(yè)惠第晝一創(chuàng)個(gè)張綜悉合陵性能商項(xiàng)務(wù)拿洽尿談頃、焰休冊(cè)閑斥會(huì)傳館球，箱會(huì)喇所匠更很具天日陳常挑性蘋功閥能扔與頭五錯(cuò)星玩酒專店占形寨成喝區(qū)宰隔育。根示據(jù)墾金疑屬巨物貧流態(tài)園垂區(qū)弄整棉體惑情搭況嫂在奸公急寓饅設(shè)笛置慕2即0逢0飽0知平適米那左僑右不商孝務(wù)兔會(huì)烏館惹，恒用壟于碰商歌會(huì)晝辦格公跌、灣商仿談伐、喘聚濫會(huì)露、庭休吃閑面等非。設(shè)免置睜S珠P誕A礦浴買館抽、押斯樣諾短克梳，蒼壁言球監(jiān)