北京望京太陽公元項目調(diào)研報告課件

北京望京太陽公元項目調(diào)研報告ppt課件001太陽公元2010年3月3日容積率區(qū)縣熱點區(qū)域主力戶型(㎡)產(chǎn)品形式建筑面積(㎡)裝修開盤時間價格（元/平方米）2.8朝陽太陽宮無高層板樓500000精裝2009.4.18000001太陽公元2010年3月3日容積率區(qū)縣熱點區(qū)域主力戶第一部分基本信息1.項目概況2.區(qū)位條件3.資源條件第一部分基本信息1.項目概況項目概況基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置朝陽區(qū)北三環(huán)太陽宮橋北800米建筑類型板樓（兩梯兩戶、兩梯四戶）項目規(guī)模占地約70萬平米，總建筑面積約為50萬平米物業(yè)費4.18元/平米·月容積率2.8層數(shù)10—27層，標(biāo)準(zhǔn)層高：2.9m,三、四居層高3.1m綠化率35%,綠化覆蓋率超過50%物業(yè)類別住宅、商業(yè)、酒店式公寓、高端會所總套數(shù)（套）2000多套（共18棟目前一期13棟均已售完，二期3#、6#樓3月即將開盤，1#樓2#樓5#樓開盤時間未定）主力戶型主力戶型為一居（58-68㎡）、二居（87-89㎡）、三居（90-180㎡），其中3#133-180㎡三居，6#58㎡一居，87㎡兩居配套設(shè)施教育機構(gòu)、大型商場、大型超市、各類商鋪、特色商業(yè)街、餐飲、健身、娛樂等目前價格均價45000元/平米，精裝標(biāo)準(zhǔn)4500元/平米--7000元/平米開盤時間一期2010年4月13日；二期2010年3月停車位地下1-3層為停車（只租不售），比例1：1以上入住時間2011年12月銷售狀態(tài)一期已售完；網(wǎng)簽銷售率為100%項目團(tuán)隊開發(fā)商北京東方信遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商北京信遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司全案營銷代理偉業(yè)顧問廣告公司萬有引力廣告公司物業(yè)管理公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問(北京)有限公司景觀設(shè)計單位北京創(chuàng)新景觀園林設(shè)計有限責(zé)任公司/北京源樹景觀規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所建筑設(shè)計位北京市建筑設(shè)計研究院/北京中天元工程設(shè)計有限責(zé)任公司項目概況基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目位置朝陽區(qū)北三環(huán)太陽宮橋北800米區(qū)位條件地理位置：項目位于東北三、四環(huán)之間，距離首都國際機場19.2公里，距離天安門核心區(qū)域12.6公里，距離亞奧板塊6.2公里軌道交通：緊鄰城鐵13號線，地鐵10號線公交線路：公交線路多達(dá)26條。項目四至東至：南至：西至：北至：北四環(huán)北三環(huán)北二環(huán)京承高速機場快軌太陽宮北街太陽宮中路太陽宮大街曙光路太陽公元項目所屬區(qū)域位于北四環(huán)與北三環(huán)之間，地理位置優(yōu)越，軌道交通、公交線路、自駕至城市各區(qū)域均很便捷。區(qū)位條件地理位置：項目位于東北三、四環(huán)之間，距離首都國際機場資源條件——城市生活配套項目屬于太陽宮板塊，為北京東北部的核心區(qū)域，擁有較為成熟的市政配套設(shè)施，與亞奧、望京、麗都、燕莎及東直門均較便利。周邊配套：中小學(xué):化工附中、芍藥居小學(xué)、開發(fā)商引進(jìn)北京重點學(xué)校大學(xué):對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京化工大學(xué)、北京聯(lián)合大學(xué)旅游學(xué)院、中華女子學(xué)院、北京服裝學(xué)院綜合商場:華堂商場、宜家家居、燕莎購物中心幼兒園:金色搖籃幼兒園銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院:中日友好醫(yī)院、望京醫(yī)院休閑娛樂設(shè)施:奧體、北京劇場、元大都遺址公園、太陽宮公園東直門亞奧燕莎麗都望京太陽公元隸屬太陽宮板塊，五大商圈環(huán)繞，周邊生活配套設(shè)施完善。資源條件——城市生活配套項目屬于太陽宮板塊，為北京東北部的核超級城市綠肺：2002年，政府斥資30億進(jìn)行太陽宮整體區(qū)域的市政改造，2003年該區(qū)域被定為：以綠色居住為向?qū)У膰H化大社區(qū)，并被政府認(rèn)定為未來三環(huán)沿線最適合居住。太陽公元緊鄰37.4萬平米的太陽宮公園，29.7萬平米的太陽宮體育公園以及北側(cè)的20萬平米自建太陽宮花園。資源條件——城市景觀配套太陽宮花園太陽宮公園太陽宮體育公園太陽宮體育公園太陽宮公園太陽公元毗鄰三大公園，擁有較好的城市生態(tài)景觀環(huán)境，是該項目獨特的資源，也成為較大的競爭優(yōu)勢。超級城市綠肺：2002年，政府斥資30億進(jìn)行太陽宮整體區(qū)域資源條件——負(fù)面影響京承高速：周邊高速路對于小區(qū)的噪音影響很大，項目通過西側(cè)百米綠化帶，及三層中空LOW-E玻璃屏蔽此項負(fù)面因素。電熱廠：對通信信號存在屏蔽障礙；同時輻射影響較大，影響居住健康。正對5號樓東南角的兩個大煙囪：煙囪內(nèi)揮發(fā)出的有害氣體對人身體能造成傷害。煙囪電熱廠京承高速25m道路京承高速路熱電廠煙囪項目在擁有較佳的生活配套和景觀環(huán)境的同時，存在著一些負(fù)面因素，高速噪音、電熱廠等對社區(qū)的居住品質(zhì)影響較大。資源條件——負(fù)面影響京承高速：周邊高速路對于小區(qū)的噪音影響很第二部分產(chǎn)品設(shè)計1.項目規(guī)劃2.建筑設(shè)計3.園林設(shè)計4.附加值第二部分產(chǎn)品設(shè)計1.項目規(guī)劃項目規(guī)劃規(guī)劃總建面近70萬平米，其中住宅近50萬（一期近11萬，二期近35萬），其余為配套。項目住宅建設(shè)用地面積為總占地面積的一半，其余為城市景觀打造。通過高層建筑加大樓間距，保證社區(qū)景觀面積的加大，并實現(xiàn)了每戶室內(nèi)良好的通風(fēng)采光。社區(qū)內(nèi)完全人車分流（設(shè)有消防通道）。建筑為10-27層板樓，兩梯兩戶、兩梯四戶設(shè)計項目分兩期建設(shè)：一期13棟共1800多戶均為兩梯兩戶：12﹟、10﹟、11﹟、8﹟（樓王）、9﹟（樓王）、7﹟、2﹟、3﹟、5﹟、6﹟，1﹟、15﹟為現(xiàn)房，年底銷售，位于項目最北側(cè)，為160-220大戶型，13﹟不對外銷售；二期5棟共計600多戶：即將開盤的3﹟為兩梯兩戶、6﹟為兩梯四戶，1﹟、2﹟、5﹟未定。太陽宮花園太陽公元一期太陽公元附屬配套太陽公元二期紅璽臺項目規(guī)模較大，是2009年北京具有影響力的大盤。共分為兩大期開發(fā)，目前一期已售完。項目規(guī)劃除了住宅，還包括城市公園、學(xué)校、商業(yè)、酒店及會所等配套設(shè)施。項目規(guī)劃規(guī)劃總建面近70萬平米，其中住宅近50萬（一期近11建筑設(shè)計建筑風(fēng)格：建筑采用ARTDECO裝飾風(fēng)格建筑材質(zhì)：底座：1-3層位干掛石材，配以石雕主體材質(zhì)：墻磚，主要由山形磚拼接而成；屋頂：頂部四層采用銅板與面磚拼接；并結(jié)合仿銅浮雕建筑色彩：以淺米色調(diào)為主，配以深棕色建筑風(fēng)格采用高端項目常用的ARTDECO新古典風(fēng)格，建筑外觀較能突出項目品質(zhì)，迎合客群心理需求，但主體材質(zhì)為面磚，以高端項目標(biāo)準(zhǔn)衡量，仍有較大提升空間。建筑設(shè)計建筑風(fēng)格：建筑采用ARTDECO裝飾風(fēng)格建筑風(fēng)格采用園林設(shè)計——外部景觀園林設(shè)計分為社區(qū)外部的太陽宮花園內(nèi)部園林兩大部分。太陽宮花園總面積為20萬平米，由國際知名園林設(shè)計師檀馨女士設(shè)計；整個花園以“花”為主題被規(guī)劃為五大景觀組團(tuán)；園林中央為7000平米中心濕地湖景。太陽宮花園太陽宮花園社區(qū)花園太陽宮花園為城市公園，屬于開發(fā)商代建工程，但其設(shè)計主要針對業(yè)主，能夠為業(yè)主提供較佳的居住環(huán)境和便捷的休閑場所，是項目的一大優(yōu)勢。園林設(shè)計——外部景觀園林設(shè)計分為社區(qū)外部的太陽宮花園內(nèi)部園林B王子花園C女王花園D海德花園CDAB園林設(shè)計——內(nèi)部景觀A溫莎大道內(nèi)部園林通過四大主題公園分別分布于各個組團(tuán)，形成不同的組團(tuán)景觀。四大主題公園B王子花園C女王花園D海德花園CDAB園林設(shè)計——園林設(shè)計——內(nèi)部景觀外圍坡地：通過東西兩側(cè)土方轉(zhuǎn)移，打造30-50米的坡地，保障社區(qū)的私密性，極大的避免了外界對于內(nèi)部居住環(huán)境的干擾；內(nèi)部坡地：社區(qū)內(nèi)部打造1-1.2米的緩坡，營造自然山谷意境，使園林景觀起伏有致，富于變化及趣味性。坡地造景坡地景觀極大的保障了社區(qū)私密性的同時，在內(nèi)部形成了起伏有致的園林景觀，使社區(qū)園林富于變化。園林設(shè)計——內(nèi)部景觀外圍坡地：通過東西兩側(cè)土方轉(zhuǎn)移，打造30園林設(shè)計——內(nèi)部景觀細(xì)節(jié)設(shè)計水系打造：以中央水景區(qū)為核心，三大旁水系為分支，流入到各個組團(tuán)，使各組團(tuán)有所區(qū)別，又存在聯(lián)系。路網(wǎng)鋪裝：運用以圍合式半圍合式布局手法，使社區(qū)內(nèi)部道路蜿蜒曲折，一步一景。園林小品：小品融入到園林設(shè)計中，使園林富于趣味。太陽公元通過園林的細(xì)節(jié)打造使項目的品質(zhì)得到保障，但目前社區(qū)實景尚未完成，銷售過程中主要通過設(shè)計理念將未來生活場景傳遞給客戶。園林設(shè)計——內(nèi)部景觀細(xì)節(jié)設(shè)計水系打造：以中央水景區(qū)為核心，三結(jié)構(gòu):現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻

供水:24小時熱水

外墻:三層以下為石材、三層以上為高檔面磚

供電:雙回路供電

內(nèi)墻:高級環(huán)保壁紙/高級乳膠漆/瓷磚

供氣:市場管道天燃?xì)?/p>

電梯:中外合資高檔品牌

采暖:市政集中供暖

電梯服務(wù)戶數(shù):兩梯兩戶或兩梯四戶

通訊:電話、ADSL、小區(qū)寬帶

門窗:采用高檔斷橋鋁合金雙層中空LOW-E鍍膜玻璃

衛(wèi)生間:優(yōu)質(zhì)大理石或高級瓷磚

大堂:高檔石材及/或高級瓷磚廚房:高級瓷磚，防水石膏板吊頂，高級整體櫥柜，高級人造石臺面，配高檔品牌廚房家電首層大堂墻面:高檔石材及/或高級瓷磚

臥室地面:優(yōu)質(zhì)大理石、高級實木復(fù)合地板、高級地磚

電梯間:高檔石材及/或高級瓷磚

室內(nèi)涂料:高檔環(huán)保乳膠漆

電梯間墻面:高檔石材及/或高級瓷磚

門禁系統(tǒng):可視對講

信報箱:設(shè)置每戶獨立信箱

電視系統(tǒng):有線電視

中水系統(tǒng):市政中水

安防系統(tǒng):小區(qū)設(shè)置周界安全防范和報警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)電子巡更系統(tǒng)；保安無線對講系統(tǒng)；可視對講門禁系統(tǒng)；緊急呼叫系統(tǒng)高標(biāo)準(zhǔn)精裝修直接體現(xiàn)太陽公元產(chǎn)品的高端品質(zhì)，營造項目價值感。附加及配套設(shè)施——精裝交房結(jié)構(gòu):現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻

供水:24小時熱水

外墻:三附加及配套設(shè)施——社區(qū)配套社區(qū)配套總建面近20萬平米，位于社區(qū)南側(cè)。其中包括約17萬平米的商業(yè)、公建配套，2萬平米幼兒園和學(xué)校?！綦p會所設(shè)計迎合高層次客群需求：2500平米“動態(tài)會所”，主要提供康體娛樂設(shè)施等；6000平米“靜態(tài)會所”，位于北側(cè)的公園內(nèi)，提供高檔餐飲等商務(wù)休閑功能。◆引入北京名校打造獨特賣點：太陽公元周邊教育資源

雄厚，尤其社區(qū)內(nèi)品牌名校的引入為社區(qū)提升了附加值。動態(tài)會所學(xué)校商業(yè)、酒店、寫字樓、會所靜態(tài)會所靜態(tài)會所學(xué)校社區(qū)內(nèi)部配套完善，充分體現(xiàn)大盤社區(qū)多元物業(yè)的特點，而雙會所及名校引入更是極大的增加了本項目的附加值。附加及配套設(shè)施——社區(qū)配套社區(qū)配套總建面近20萬平米，位于社1.戶型結(jié)構(gòu)2.戶型分析

第三部分戶型1.戶型結(jié)構(gòu)第三部分戶型戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)情況：主戶型供應(yīng)以三居為主力戶型，占總體供應(yīng)的41.7%；一居供應(yīng)較少，占2.29%。力戶型三居的面積區(qū)間為90㎡-180㎡，其中由于受70，90限制，一居、兩居占27.29%；

從整體上看，戶型供給均衡，能夠滿足不同客戶的需求。另外四種套型面積區(qū)間并沒有重合部分。主力戶型為90㎡-180㎡的三居，套型明確，但尺度多樣，能夠廣泛迎合自住型客戶的需求。戶型面積區(qū)間比例種類一居58㎡2：202兩居84-89㎡3：203三居116-180㎡12：2012四居218-292㎡3：203合計20附表一：戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)情況：主力戶型為90㎡-180㎡的三居，套型戶型分析優(yōu)點：1.獨立的休息前廳，可接待臨時訪客；2.面寬5.8米的起居室與空中花園連接，居住十分舒適；3.50余平米的豪華主臥套房；4.次臥室南向，采光好，通風(fēng)好；5.獨立書房，使得學(xué)習(xí)不受打擾；6.餐廳有明窗；7.中西雙廚分離，提高飲食品質(zhì)；8.特別為服務(wù)人員安排相應(yīng)起居所，主傭動線完全分離。缺點：主次臥房門直沖客廳，餐廳與廚房交通流線長。A1（四室兩廳四衛(wèi)）：292㎡戶型分析優(yōu)點：A1（四室兩廳四衛(wèi)）：292㎡戶型分析A2(四室兩廳四衛(wèi)）：292㎡優(yōu)點：1.開放式休息前廳，避免大門直沖宅?。?.起居室超大面寬，格局方正，且與空中花園相通；3.主臥套房配有步入式衣帽間及衛(wèi)浴間，十分便捷；4.次臥室朝南，采光、通風(fēng)好；5.客臥與主臥次臥分開，布局方正；6.獨立書房，使學(xué)習(xí)不受干擾；7.餐廳采光充足，設(shè)有明窗；8.中西雙廚分離，提升飲食品質(zhì)；9.特別為服務(wù)人員安排相應(yīng)起居所，做到主傭動線分離。缺點：餐廳過大，浪費空間；主次臥房門直沖起居室。戶型分析A2(四室兩廳四衛(wèi)）：292㎡優(yōu)點：戶型分析B1（三室兩廳兩衛(wèi)）：174㎡左右優(yōu)點：1.格局方正，南北通透，兩梯兩戶，尺度大；2.入口設(shè)玄關(guān)，保證居住的私密性；3.4.5米開間客廳、主客臥全朝南，采光好；4.主客臥分開，保證主人的私密性；5.主臥具有觀景飄窗、獨立衛(wèi)生間、步入式衣帽間，品質(zhì)優(yōu)越；6.獨立書房、超大面積獨立餐廳、配置生活陽臺的廚房，居住十分舒適。缺點：主次臥房門直沖客廳，客房門直沖餐廳，且與用餐路線相交。戶型分析B1（三室兩廳兩衛(wèi)）：174㎡左右優(yōu)點：戶型分析B2（四室兩廳三衛(wèi)）：218㎡優(yōu)點：1.格局方正，南北通透，兩梯兩戶，尺度大；2.入口設(shè)玄關(guān)，保證居住的私密性；3.5米開間客廳、雙主臥、全朝南，采光好；4.主臥具有觀景飄窗、獨立衛(wèi)生間、步入式衣帽間，品質(zhì)優(yōu)越；5.獨立書房、超大面積獨立餐廳、配置生活陽臺的廚房，居住十分舒適。缺點：餐廳過大，玄關(guān)處浪費空間過大，主次臥房門直沖起居室。戶型分析B2（四室兩廳三衛(wèi)）：218㎡優(yōu)點：戶型分析優(yōu)點：1.居室270度采光；2.層高3.1米，居住不壓抑；3.客廳設(shè)4.2米景觀窗；4.主臥南向，雙面采光設(shè)計；5.明廚明衛(wèi)，通風(fēng)好。缺點：餐廳設(shè)在門口，影響飲食品質(zhì)，主臥房門直沖起居室；起居室朝向不好。M1（三室一廳兩衛(wèi)）：127㎡戶型分析優(yōu)點：M1（三室一廳兩衛(wèi)）：127㎡戶型分析優(yōu)點：1.南北通透，格局方正緊湊，獨立儲藏空間，居室功能齊全；2.層高3.1米，居住不壓抑；3.采用碎石、拼花的入戶玄關(guān)及過廳設(shè)計，規(guī)整室內(nèi)行動路線；4.客廳4.2米舒適尺度。缺點：次臥室朝向不好；主臥房門直沖客廳。M2（三室兩廳兩衛(wèi)）：127㎡戶型分析優(yōu)點：M2（三室兩廳兩衛(wèi)）：127㎡戶型分析優(yōu)點：1.格局緊湊，大面寬、短進(jìn)深，舒適度高，使用率高；2.層高3.1米，居住不壓抑；3.L型廚房設(shè)計，節(jié)省空間；4.雙臥室南向采光。M3（兩室一廳一衛(wèi)）：127㎡戶型分析優(yōu)點：M3（兩室一廳一衛(wèi)）：127㎡戶型分析優(yōu)點：1.南北通透方正戶型，兩梯兩戶，居住舒適；2.層高3.1米，居住不壓抑；3.獨立入戶休息前廳、獨立觀景餐廳；4.主臥室大尺度，配有更衣室、衛(wèi)浴間；5.雙臥室南向采光，270度飄窗。N1（三室兩廳兩衛(wèi)）：153㎡戶型分析優(yōu)點：N1（三室兩廳兩衛(wèi)）：153㎡戶型分析優(yōu)點：1.南北通透方正戶型，兩梯兩戶，居住舒適；2.層高3.1米，居住不壓抑；3.獨立入戶休息前廳、獨立觀景餐廳；4.獨立儲藏空間與主臥步入式更衣間，配套齊全；5.雙臥室南向采光，270度飄窗，明衛(wèi)設(shè)計，提高生活品質(zhì)。缺點：主次臥房門直沖起居室。N2（三室兩廳兩衛(wèi)）：175㎡戶型分析優(yōu)點：N2（三室兩廳兩衛(wèi)）：175㎡戶型分析優(yōu)點：1.270度景觀窗，三面采光；2.室內(nèi)動線分布科學(xué)合理，餐廳獨立壁櫥，南北動靜分區(qū)；3客廳4.2米270度觀景大窗，采光充足；4.主臥連接陽光室，外延室內(nèi)空間及視線。缺點：入口處沒有玄關(guān)；起居室及兩個次臥室朝向不好；廚房門與衛(wèi)生間門相對。P1（三室一廳兩衛(wèi)）：116㎡戶型分析優(yōu)點：P1（三室一廳兩衛(wèi)）：116㎡戶型分析優(yōu)點：1.270度景觀窗，三面采光；2.室內(nèi)動線分布科學(xué)合理，南北動靜分區(qū)明確；3客廳4.2米270度觀景大窗，采光充足；4.主臥連接陽光室，外延室內(nèi)空間及視線。缺點：入口處沒有玄關(guān)；起居室朝向不好，主臥房門直沖起居室P1星（三室一廳兩衛(wèi)）：125㎡戶型分析優(yōu)點：P1星（三室一廳兩衛(wèi)）：125㎡戶型分析優(yōu)點：1.大面寬、短進(jìn)深方正居室；2.格局緊湊合理，功能齊備獨立，動線明朗；3.客廳、主臥全朝南，并設(shè)有觀景飄窗、景觀陽臺；4.L型廚房操作臺，符合人體動作習(xí)慣，且廚房設(shè)有明窗，設(shè)計人性化。缺點：主臥房門直沖起居室。P2（一室一廳一衛(wèi)）：58㎡左右戶型分析優(yōu)點：P2（一室一廳一衛(wèi)）：58㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.格局方正緊湊、大面寬、短進(jìn)深，功能齊備獨立；2.獨立入戶玄關(guān)設(shè)計，保證居住者的私密性；3.客廳、雙臥全朝南，采光好；4.L型廚房操作臺，符合人體動作習(xí)慣，且廚房設(shè)有明窗，設(shè)計人性化。缺點：臥室設(shè)在入口處，動靜沒有很好分區(qū)。P3（兩室一廳一衛(wèi)）：89㎡左右戶型分析優(yōu)點：P3（兩室一廳一衛(wèi)）：89㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.南北通透，戶型方正，布局合理，主臥客廳全朝南；2.獨立入戶玄關(guān)設(shè)計，保證居住者的私密性；3.餐廳客廳開放交融又彼此獨立；4.設(shè)有兒童房，讓孩子有獨立的個人空間；5.L型廚房操作臺，符合人體動作習(xí)慣，且廚房設(shè)有明窗，設(shè)計人性化。缺點：次臥室朝向不好，且客房房門直沖起居室。P4（三室兩廳兩衛(wèi)）：127㎡左右戶型分析優(yōu)點：P4（三室兩廳兩衛(wèi)）：127㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.南北通透，戶型方正，布局合理，兩梯兩戶；2.獨立入戶玄關(guān)設(shè)計，保證居住者的私密性；3.客廳、臥室全部朝南，采光好；4.主客臥分離設(shè)計，保證主人私密；5.主臥有觀景飄窗，獨立衛(wèi)生間；6.明廚明衛(wèi)，寬敞明亮。缺點：廚房與衛(wèi)生間房門并列，次臥室朝向不好。U1（三室兩廳兩衛(wèi)）：133㎡左右戶型分析優(yōu)點：U1（三室兩廳兩衛(wèi)）：133㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.南北通透，戶型方正，布局合理，兩梯兩戶；2.獨立前廳休息，可接待訪客；3.客廳、雙臥室全部朝南，采光好；4.次臥獨立衛(wèi)生間設(shè)計，設(shè)計體貼入微；5.主臥有270度觀景飄窗，獨立衛(wèi)生間、步入式衣帽間；6.超大面積獨立餐廳，尺度舒適；缺點：餐廳過大，浪費面積；起居室開門太多。U2（三室兩廳三衛(wèi)）：180㎡左右戶型分析優(yōu)點：U2（三室兩廳三衛(wèi)）：180㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.南北通透，戶型方正，布局緊湊；2.主臥雙面景觀陽臺，充分享受陽光；3.客廳、主臥270度超大景觀空間，與外景交相輝映；4.主臥獨立衛(wèi)生間；5.次臥設(shè)景觀飄窗；6.獨立書房，不受干擾；7.明廚明衛(wèi)，干濕分離，人性化設(shè)計，體貼周到。缺點：沒有設(shè)玄關(guān)；廚房門與衛(wèi)生間門相對；起居室朝向不好，主臥房門正對起居室。X1（三室兩廳三衛(wèi)）：123㎡左右戶型分析優(yōu)點：X1（三室兩廳三衛(wèi)）：123㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.純南向戶型，陽光充足；2.客廳南向景觀陽臺，主臥設(shè)觀景飄窗，采光好；3.入戶玄關(guān)設(shè)計，提升主人居住品質(zhì)；4.格局方正，布局緊湊合理，功能齊備且小巧舒適；5.型廚房操作臺，符合人體動作習(xí)慣。缺點：臥室房門直沖客廳。X2（一室兩廳一衛(wèi)）：58㎡左右戶型分析優(yōu)點：X2（一室兩廳一衛(wèi)）：58㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.全南采光設(shè)計，主要功能居室朝南，陽光充足；2.居室方正，大面寬短進(jìn)深，格局合理舒適，利用率高；3.南向觀景陽臺，外延室內(nèi)空間和視線；4.獨立玄關(guān)設(shè)計，保證私密；5.主客臥彼此分離，使主人生活不受干擾；6.L型廚房操作臺，體貼人體動作習(xí)慣。缺點：臥室設(shè)在入口處；衛(wèi)生間門正對起居室及餐廳。X3（兩室兩廳一衛(wèi)）：87㎡左右戶型分析優(yōu)點：X3（兩室兩廳一衛(wèi)）：87㎡左右戶型分析優(yōu)點：1.南北通透，格局方正，布局合理，功能齊全；2.獨立入戶玄關(guān)，保證居室私密性；3.客廳、主臥全朝南，陽光充足；4.主客臥分離，生活空間彼此獨立；5.獨立書房設(shè)計，不受干擾；6.客廳、主臥觀景陽臺，外延室內(nèi)空間；7.明廚明衛(wèi)人性化設(shè)計。缺點：主臥房門直沖起居室，次臥朝向不好。X4（三室兩廳兩衛(wèi)）：118㎡左右戶型分析優(yōu)點：X4（三室兩廳兩衛(wèi)）：118㎡左右4.推廣渠道5.營銷現(xiàn)場6.樣板展示第四部分營銷推廣1.銷售情況2.價格分析3.客戶分析

4.推廣渠道第四部分營銷推廣1.銷售情況銷售情況太陽公元于09年4月開盤以來共計售出1253套房源，銷售率高達(dá)99.6%。該項目約每3個月開盤一次，初期放量較大，后期隨價格走高放量較小。太陽公元迄今為止開盤共計五次，分別為：2009年4月——一期3﹟，5﹟，6﹟（451套）2009年6月——一期2﹟（214套）2009年8月——一期7﹟（88套）2009年9月——一期8﹟、9﹟（144套）2009年11月——一期10﹟、11﹟、12﹟（361套）營銷節(jié)奏上，該項目采用分階段逐步放量的方式，一方面確保項目能不斷受到市場關(guān)注，更通過套數(shù)控制確保每次開盤均能實現(xiàn)高銷售率，制造銷售神話。銷售情況太陽公元于09年4月開盤以來共計售出1253套房源，價格分析入市策略：初期開盤采用低價入市策略，極高的性價比引發(fā)市場關(guān)注，激發(fā)客群購買意愿，創(chuàng)造熱銷神話，為后續(xù)價格提升以及持續(xù)熱銷打下了堅實的基礎(chǔ)。價格走勢：自入市至今，成交價格呈穩(wěn)步上揚趨勢。從2009年4月入市的18017元/㎡至今僅不到一年時間價格調(diào)了10次，最高價格為44985元/㎡，即將在三月份開盤的二期價格為45000元/㎡。調(diào)價幅度：一期小戶型產(chǎn)品采用小幅快跑的方式，實現(xiàn)快銷，保障資金回收速度；后期大戶型豪宅，大幅上調(diào)價格，漲幅為150%，通過長線銷售實現(xiàn)利潤最大化。價格價格策略上，前期低開高走，小幅快跑實現(xiàn)資金快速回籠，后期高舉高打，長線銷售實現(xiàn)利潤最大化。價格價格價格分析入市策略：價格價格策略上，前期低開高走，小幅快跑實客戶分析主力客群：企事業(yè)單位管理人員、公司白領(lǐng)、外籍人士、私營業(yè)主及自由職業(yè)者。來源區(qū)域：太陽宮區(qū)域周邊以及在中關(guān)村、CBD等商務(wù)中心區(qū)工作的群體。年齡及家庭特征：35-45歲中年人，以三口之家或兩代同住為主。置業(yè)目的：以自住為主的二次置業(yè)。輔助客群：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。項目的區(qū)位對太陽宮區(qū)域及中關(guān)村、CBD區(qū)域的客群具備極大吸引力，主要客群來源該區(qū)域（同時