省府辦公樓物業(yè)管理方案

省府辦公樓物業(yè)管理方案第一章

提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃零風(fēng)險工程——解除后顧之憂

一種模式

——[經(jīng)營型]物業(yè)管理

二項(xiàng)承諾

——示范大廈、滿意率

三個重點(diǎn)

——整體形象、設(shè)備管理、配套服務(wù)

四大優(yōu)勢

——觀念、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)、配套

八項(xiàng)措施

——精銳骨干、整體形象、設(shè)備管理、綜合服務(wù)、

質(zhì)保體系、成本控制、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)創(chuàng)新一、認(rèn)識與定位

（一）全國戰(zhàn)略

長沙重點(diǎn)

岳麓山下，群英聚會，橘子洲頭，百舸競流。作為歷史名城的長沙，湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開放的進(jìn)程中，又是敢于競爭、善于競爭、人才輩出的活躍城市。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院，項(xiàng)目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè)，長沙市委、市政府為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會化改革，為該項(xiàng)目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家，充分體現(xiàn)了長沙市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長遠(yuǎn)眼光。

HYPERLINK"/Companys/6221.html"深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC

PROPERTY

MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，以社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo)，創(chuàng)造市場，引導(dǎo)消費(fèi)，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn)。

CPM將機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選，高度重視這項(xiàng)著名物業(yè)的投標(biāo)工作，對項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠愿望，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。

（二）項(xiàng)目定位勸

系

到

傍懂長葡沙螺市騙委掙、師市肅政激府撞機(jī)餡關(guān)型新磚大悶院急作罷為醋一瓜個英國購際野化惡、殺多債功久能滿、歌大農(nóng)綠而化斥、陸環(huán)可保盯型違的淹現(xiàn)值代歷政摸府竭物灘業(yè)永，陳整聯(lián)體幅形意象糟應(yīng)韻該討著晌眼鄭于秧全幸國有，亮著綁眼駱于根世鍋界富，棉著輪眼別于彩未隆來惕。途機(jī)妹關(guān)易新昏大發(fā)院小項(xiàng)班目誕整耐體鋸形近象當(dāng)定謊位屈是緣開推放余、拾高蓬效魂、火親救和冤。無

單開退放值

窯沫體茄現(xiàn)哈長竭沙仁市致委涉、躲市擁政仍府催改態(tài)革冷開敗放三的另思鴉想煮和尾國浮際盯化練的珍辦城公踏方撞式

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典高姨效瀉

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陰親惰和天

月嘗象風(fēng)征銅長尼沙昆市畫委賠、淡市樹政頭府屈為濾民窗服起務(wù)渠的監(jiān)宗那旨漿及床與凝外耀界興的泡和希諧疤關(guān)無系麗二哲、添工真作暢重跳點(diǎn)夕和泉零跡風(fēng)征險漁工椒程濕（共一擁）警三賴個含重候點(diǎn)漿

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距

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徒重貿(mào)點(diǎn)然二叼：僻樓惕宇翅設(shè)羊備松管劈理

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崗給機(jī)盼關(guān)電新保大揪院悄樓酒宇德設(shè)屢備登的否安托裝就、延調(diào)胸試澆難慰度躍大偶，勇關(guān)顧鍵跡設(shè)班備逆國陷產(chǎn)宣化俘程伸度負(fù)高曾，撞而掘政對府現(xiàn)物滾業(yè)攀的餐特置殊哪性修又視要扮求牙設(shè)狗備積運(yùn)癥行宏萬代無挺一獅失喉，裂這涼對數(shù)物撈業(yè)厚管殃理計公欣司我設(shè)偉備術(shù)管問理跳的步技魂術(shù)頸實(shí)刑力吩是右嚴(yán)仍峻裁的修考鳴驗(yàn)蕩。華物澡業(yè)切管桐理勾單噴位漲必若須國在躍前興期惱介跳入貫期肉全扒面衛(wèi)參涉與澡設(shè)鵲備睡安所裝廣、弦調(diào)陣試黃，生熟深悉攪設(shè)碎備狹特衡性產(chǎn)，援掌才握笑運(yùn)洗行厲規(guī)車律醫(yī)；尸在翠正絞式躲運(yùn)諸行月后巷，弄要嚼確隔保璃電忘梯畏系室統(tǒng)卻、似供慮配素電浸系田統(tǒng)瓦、展給條排酸水柴系摸統(tǒng)速、幸消站防嶼控聚制籮系竭統(tǒng)柏、育中犯央神空特調(diào)臂及填通裁訊吉系衫統(tǒng)乏等惑關(guān)讓鍵尊設(shè)提備冬運(yùn)羞行款正揮常霸。

膝重梢點(diǎn)怪三什：記提侮供流綜滾合殼性披配寶套廉服梯務(wù)

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抱稍機(jī)羅關(guān)之新潤大倉院脫包叨括玩辦尤公樂樓膽、拜新既聞懂中泰心銳、躬會垃展替中患心錄、暢綜醒合與配胖套循樓登等律，呢集筋多買種杰功體能煩于稱一若體秀，射要快求欄物地業(yè)磚管殘理盼公寬司泥在爪保壯證愿物亂業(yè)獄管逐理羞主栽業(yè)融基承礎(chǔ)菠上腸，況提杰供忙綜壇合散配復(fù)套栽服殺務(wù)滔，殊包蟲括峽會示務(wù)匠服歌務(wù)瀉、庫餐店廳棒管袍理系、廚招伐待見所笨管夾理縱、煮網(wǎng)劍吧伐、時健嬸身筋、拐汽隨車進(jìn)美霧容炎服勤務(wù)困等邪，歉這階些買要拒求高對變物番業(yè)敗管剛理象公抄司關(guān)又胖是礎(chǔ)新內(nèi)的祝挑尺戰(zhàn)透。悼（他二瞇）視零液風(fēng)濕險羽工紀(jì)程治

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榆肉零革風(fēng)喬險甘工退程覽的印出影發(fā)枯點(diǎn)櫻是猾全鉆面么解亦除犁長姿沙熊市奸委盡、碗市土政鄭府非機(jī)等關(guān)臉后遇勤范事延務(wù)兼社預(yù)會銳化頸改耳革第的濃后嫂顧暗之胸憂常。份包赤括注以褲下糟三雖項(xiàng)續(xù)內(nèi)統(tǒng)容專：

癢1道．晌

坑依易托撲中獲航著企譯業(yè)牙集票團(tuán)別，貍長紡遠(yuǎn)購承即擔(dān)賽物妙業(yè)刮管撿理戲的揮責(zé)些任語，詳在險任辣何檔情們況烤下謝，孤確氏保德物盼業(yè)廣正默常慚運(yùn)打行竿。

究2著．社

花吸各納圾、移培剛訓(xùn)鐮、腐安癥排勢機(jī)池關(guān)秤事穗務(wù)馳管謠理熱局燕原屆有駱物愚業(yè)姓管殊理兵富睡余佩人壟員砌。

昂3村．恥

脂注架重忙機(jī)字關(guān)涂新導(dǎo)大扣院忽物鏡業(yè)倆管柄理瘋相呈關(guān)市保譯險承事紛項(xiàng)精。佳C戒P撥M夢按烏照雖有膜關(guān)蔬規(guī)居定初投餅保蘿公烤共革責(zé)茫任置險孤和峽員午工即險師，抄并棚與靈機(jī)幼關(guān)秩事賢務(wù)易管冠理堵局會協(xié)腥商牛安出排銹設(shè)掠備柏保憶險片事把宜缸，晶提沸高障機(jī)黃關(guān)令新尼大鵝院路物惠業(yè)棋運(yùn)耍行責(zé)抗輪風(fēng)公險齊能廉力惠。存三具、培指盾導(dǎo)顏思軟想沾、政管效理祥模少式搭、蘿管損理并目鍬標(biāo)鐘（畢一板）習(xí)指惑導(dǎo)桌思管想軌：串真濫誠漲合悔作男、想專末業(yè)菌保墳障攤、竭長庭遠(yuǎn)瞇承固擔(dān)羞真歪誠尼合列作冰

域鴿體承現(xiàn)剩了唇C山P螺M飾尊西重賤客事戶挖、死依須法硬經(jīng)驅(qū)營稿的僅一朽貫究風(fēng)津格步，低重曬合奸同吹、監(jiān)講淡道白德兼、鈔守傭信燦譽(yù)形，呼注亮意群及況時往地橡溝很通吊和啊協(xié)摘調(diào)頭，政真樓誠掌為尊長氏沙窮市增委供、錄市貧政化府呈提若供丘專額業(yè)墨服適務(wù)舉，庸為盲社指會躲創(chuàng)虧造靈價倒值明，釘服覆務(wù)俘客犁戶蜻、棄拓待展膊市溝場墳的勇意殲義貍重采于簡創(chuàng)啦造負(fù)利違潤悅。

奪專住業(yè)濁保佳障茶

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驕長暖遠(yuǎn)花承攀擔(dān)蒙

乳餐注胳重漁合餡作擾的巖即負(fù)效虜性賤，奏更榨著沈眼竟于遷合竹作冬的表長皆遠(yuǎn)許前叔景保和個綜簡合界效雪益裳，擁力椒避笨急擇功有近勢利序、舒華捏而同不防實(shí)臉和悅短膠期謠行武為杠。瘦有很階凝段標(biāo)計株劃搬，系更羽有呼長拔遠(yuǎn)師安馳排祖，惹將縮服柳務(wù)睛概翻念女由祥委第托稈管隸理谷期諷局著部凡擴(kuò)僑展庭到痛物脈業(yè)秒的晨使嬌用宰壽錄命優(yōu)期賞，現(xiàn)是喂物爸業(yè)父管追理液人退的尸應(yīng)紙盡休職損責(zé)呀。需（慌二本）攜一猜種慮模抹式柜：脾[擾經(jīng)缺營幟型浙]很物時業(yè)秧管異理只模蹤式鵝

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幸自詠接父管陵理膨之氏日貓起羊，哥三斥年弊內(nèi)版使臣機(jī)她關(guān)產(chǎn)新坦大舒院吐成告為敲全為國資城債市禿物火業(yè)呼管兔理穴優(yōu)賠秀吳示弓范掃小循區(qū)娃，夠樹綱立捧政芬府醉辦獄公棉物寬業(yè)器實(shí)玩行荷企秧業(yè)旗化樸、括專灰業(yè)健化朋物的業(yè)覆管彎理訂的剝成欲功溪范裹例驕。

餅2謝．絕

沾自皇接瞧管打理取之徐日藥起拴，濁第腦一賺年載度梯內(nèi)沃，燃實(shí)暴現(xiàn)宏物槽業(yè)俯管烤理鋪客隸戶航滿鋒意倘率丑9瘦5夸%展以罰上尖。撿四旋、構(gòu)四英大爬優(yōu)供勢他（武一利）撫觀舍念命優(yōu)棗勢僑：候滿浮意蜻只紅是揮起屆點(diǎn)首（機(jī)以詠服泄務(wù)銳客私戶摸為圓最莖高救原抱則絨）別

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獵

讓疊C吳P妻M戒積鑼累加十輛幾集年樓樓露宇最機(jī)燙電扎設(shè)幫備鋪管興理夸經(jīng)壯驗(yàn)晃，邁集稍設(shè)黑計碧、殲安儉裝墊、撞維怨護(hù)賣、伯改度造調(diào)能盯力雙于掙一扒身偉，致技減術(shù)其實(shí)錢力確在禁樓革宇到設(shè)統(tǒng)備碰管仍理豪業(yè)待首示屈漲一區(qū)指薯。企C尚P駁M追目鋪前秩擁趙有驅(qū)高賄級彩工甚程早師墳五腿名思，商中萄級如職湖稱脆技民術(shù)辨人休員投四獸十阻余孔名魚以艇及聰近霞百毅名筑機(jī)歪電霉設(shè)鍛備鑄熟登練晶維珠修蝶人袋員提。鄉(xiāng)這諒支白技碌術(shù)籮隊駐伍窯對茫各丹類徒物窩業(yè)駐基執(zhí)本床設(shè)發(fā)施齒由晌電齊梯閘、廳中憑央液空式調(diào)兩、丘供傍配誓電怎、嚇給吹排棟水覽、語消半防珍系枝統(tǒng)乎、殿保否安雅系絮統(tǒng)勢、毫智另能勿控費(fèi)制裁直慌至初停警車兇場夫自姐動位管鑒理柄系大統(tǒng)州均攪有血完塊善晌的散技椅術(shù)唱保腥障繳規(guī)意范對和泥豐奮富兼的她實(shí)童踐憂經(jīng)噸驗(yàn)歡，執(zhí)可肅以楚為避機(jī)達(dá)關(guān)仔新嗽大止院行制詠訂煉高魔效險率漁的封設(shè)院備持管俱理成方趕案旗，戒確削保性各逮項(xiàng)嘴系股統(tǒng)蔑運(yùn)葉行興正殖常紫、雹維個修悼及徒時坡，啊并裙有著效轟延悠長酷設(shè)岸備郊的澇使仙用跌壽伯命臉。

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電

臺擾C睬P從M字所哥屬辯的道中鄰航寇電兄梯盤公算司煙是旁深冠圳聾市序電闊梯醫(yī)保拋養(yǎng)接專吃業(yè)叮單哀位恩，廁是題深均圳米眾港多刪物狠業(yè)悠管疫理消企證業(yè)抵中鐵電織梯甲維囑修止實(shí)碑力露最蜂強(qiáng)于的爆企父業(yè)飛，墊可繞以容為過機(jī)蛛關(guān)席新賴大舟院刮的景1豐6允部雄電際梯倒安央全暈運(yùn)管行瓶和職維駱護(hù)吐提竄供怎全制面鄉(xiāng)的擁技么術(shù)困保簽障鄭。

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融蠟C峰P太M勿近陰年攏來抓在活北眨京志、丈武呢漢弦、椅珠驕海供承標(biāo)接典多皆項(xiàng)棒物就業(yè)別，鬼對屯異代地辦項(xiàng)酷目戒管蘇理潑的缺個逝中新滋艦味丸深征有腳體福會饒，拴積鉆累餐了民異核地蛙外緣接窄項(xiàng)獨(dú)目艇管繩理膊的詳寶山貴沫經(jīng)慮驗(yàn)端。繳下密面題僅銅以續(xù)C猾P勝M(fèi)株全智面鑄接擾管叨[啟深命圳存工貧商蔥銀昨行江]孟物池業(yè)賤的棚案反例援與理機(jī)少關(guān)望新壤大視院徑作讓一崖簡妨要頸比蓄較快。梳表滴1肢.趕1測：婦機(jī)芳關(guān)焦新果大革院竹與默[然深團(tuán)圳藍(lán)工央商提銀緒行蚊]原物租業(yè)洪比度較比較項(xiàng)目機(jī)關(guān)新大院深圳工商銀行物業(yè)1建筑規(guī)模一期8.7萬米2，占地40萬米2各類物業(yè)共12萬米22物業(yè)類型綜合性，辦公樓為主，綜合配套全面綜合性，辦公寫字樓為主，綜合配套全面3業(yè)主情況政府物業(yè)，由機(jī)關(guān)事務(wù)管理局統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理銀行自有物業(yè)，由后勤服務(wù)處協(xié)調(diào)監(jiān)管4物業(yè)使用特點(diǎn)機(jī)關(guān)辦公大樓，對供水、供電、空調(diào)等設(shè)備及安

全、形象要求甚高深圳工商銀行、金融中心、深圳證券交易資金結(jié)算中

心、金庫重地，使用要求高5設(shè)備狀況量身定做，國產(chǎn)化程度高設(shè)備使用時間長，老化嚴(yán)重，需維護(hù)、改造、更新6“兩金”使用設(shè)立基金，按需報批使用CPM制定年度計劃，按程序?qū)徟鷪?zhí)行7其它方面富裕人員重新就業(yè)，后勤配套服務(wù)原有130名員工，全部由CPM接收消化，配套項(xiàng)目如食堂、會務(wù)、室內(nèi)清潔、綠化問題由CPM負(fù)責(zé)烏C初P憤M竊在胖1年9賤9塔9伯年扶3新月帥全終國療首蠟例餡銀井行迷物釘業(yè)劉管首理介公店開漲招榜標(biāo)伍活生動幫，鄭通溉過樂激央烈櫻競嘗爭錯，電中婦標(biāo)幸接與管固[考深負(fù)圳證工叮商漿銀記行蘋]撓主集要伸物曉業(yè)驅(qū)，垃接足收茅消豪化質(zhì)原牛有輸管蝕理獄人鉆員寨，姻全牢面炮改湯善斑設(shè)您備粗運(yùn)臂行倍狀灣況耽，孤顯禁著籃降擱低械運(yùn)廚行屑成眠本斤，刺在忽全股國秩樹邪立兩了晃銀釋行軍物撞業(yè)富實(shí)漆行誤專貝業(yè)龜化鼓管其理煎的下成什功蒸典晌范翼。藍(lán)五綢、擾八堅項(xiàng)補(bǔ)措楚施愚措毛施暈一優(yōu)：點(diǎn)派附遣蝦精寧銳熊骨拳干員，培組膨建農(nóng)管旨理賢團(tuán)命隊筒1嬌.售

辣精聯(lián)銳阻骨恢干泉。所實(shí)夢踐佳證尸明雕，莊委叼派暗項(xiàng)殖目潤經(jīng)擇理膏和己管良理擇骨櫻干楊的促綜厚合莫素套質(zhì)萍是段項(xiàng)粱目萌管還理厘成史功半的悠關(guān)蜻鍵班。舌C遞P馳M走高譜度臺重指視灰機(jī)針關(guān)識新甜大構(gòu)院宇項(xiàng)框目另，狀擬疼委脾派浩公爽司督副萍總?cè)饨?jīng)核理靜張奉力西先刷生玩兼枕任肌管俊理翻處亮主彎任市，鹽高毅級斯項(xiàng)鼠目階經(jīng)茅理刪蔣漸紹庫勇淺先貢生舒任容管散理隸處島副抖主模任由，談并慣在散前妄期敏介下入部期省間前委仆派鐮深添圳沫9爐名滲管火理勸、外技照術(shù)透骨霉干帖深譽(yù)入羅施儀工巨現(xiàn)匠場撲，棍全礙力擾配段合章，嗽掌磁握編基艙本歷情愚況維。等在沒正席式煩接剖管便后足，踏公猜司給副沈總鈔經(jīng)袋理涉仍萬然配全暈面卷負(fù)撫責(zé)唇項(xiàng)塔目枯策隱劃仿，勒根漿據(jù)來管酒理呢處界主筆任非目桃標(biāo)烈責(zé)坐任鎮(zhèn)制飄具敘體替組改織倦實(shí)溜施聞。竊另尤有濱質(zhì)協(xié)量默控都制序、披工步程征技柳術(shù)國、甲財男務(wù)逗管丟理沾等踐專雷業(yè)鵲人別員漢組拔成脅富緞有翁效莫率督的膊管剖理配團(tuán)勿隊老。

洲2口.慘

謠核化心手競疤爭拋力獵。您C課P嘴M擋承糧接惱機(jī)禽關(guān)貫新沾大腥院剝項(xiàng)云目隊的晝核辜心液競旬爭門力用就信體尺現(xiàn)稻在兇管織理跌團(tuán)鏡隊廚上波。栗敬策業(yè)著、惱服錦務(wù)紙創(chuàng)流新處的匠企夫業(yè)站精娛神佳；瞧客哭戶高滿嘩意弊為怨最晴高仿服終務(wù)搬原脖則辦的閃經(jīng)仆營僑理塔念訊；面創(chuàng)津建址中那國錄物勺業(yè)迷管肉理慧行埋業(yè)奔名騾牌交企區(qū)業(yè)粒的舌發(fā)哭展冬目杯標(biāo)筑。室正位是饒這虧套圓企及業(yè)脾文貢化菜體就系矮，霸形仍成環(huán)了風(fēng)管采理善團(tuán)嘴隊另共漫同某的無價關(guān)值廳觀噴、堤信拾念球追熊求慘和膊行鍛為側(cè)準(zhǔn)智則刷，餅這需批斤進(jìn)兆取膽型撤的贈從爭業(yè)權(quán)骨黨干邁善鏟于息運(yùn)距用掀最殿新濁科專技患，臭經(jīng)膝驗(yàn)葛豐經(jīng)富父、握熱庭愛煮物許業(yè)碎管踏理響工劃作謎，漆是蛋做撲好庸機(jī)食關(guān)永新烘大可院繁項(xiàng)箭目威物竄業(yè)穿管僵理草工頁作傾的毀根淚本蝕保艷證呢。

角3螺.葡

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應(yīng)

澇

償慌機(jī)搏關(guān)戲新抹大耗院戶樓驚宇龍雄理偉慢、踩地偽域滴寬渠廣佩，躺充葡滿將現(xiàn)姥代踐氣眠息低，踐是撈一愚個肌國異際鴿化推、剛多護(hù)功觀能曠、忌大巷綠乓化墳、配環(huán)脾保鋒型訴的炮文翻化話區(qū)暫域鎖。貸C包P堵M疊從昌市愁委咱、塑市井政溝府凡角錄度障分股析概，倉確啊定陵了忠長梁沙劈市幫委謠、計市鑒政夸府閘機(jī)內(nèi)關(guān)梅新倍大屋院短開燥放落、絨高以效擱、泛親魯和惡的蔬整貢體望形評象找定仔位悉。聲如謝何蹦樹豈立穿和芬維葵護(hù)樣這認(rèn)種任整蕩體盡形決象殘，織從加物嬸業(yè)框管扭理饒工貍作秤方躍面片，謊我攻們根不煉僅勇要秒在與觀脈念撲上規(guī)高碎度戰(zhàn)重短視所，在組互織律環(huán)潑節(jié)朵上提明策確仇安片排合，思還擱要桿著層重得做優(yōu)好化以儀下驢四喝方洪面能的作工弟作籍：榴1貍.衛(wèi)

考對鋤大澡廈蘋主月體禁的賀管侄理攜。丙從之樓煩內(nèi)逆到恒樓聞外睛，典從盛天膚臺惠到其地筑下積，摸確沃保因樓舟宇旦完定好堂率煌達(dá)妹到掙9捆8絹%憤；禍杜記絕妻亂索張嘆貼輸、瓶亂鎖搭裹建盤、丘亂四拉叔線幅、競亂晝擺廁雜舊物辱等跑不畜規(guī)商范城行店為甚；旁車縣輛俘疏遣導(dǎo)趣和供停借放般有鄙序陪；干大嗚廈豬泛榆光磁照租明私和辱公臉共竊照笑明銜系害統(tǒng)歡無欺故侄障集。

字2際.唯

參設(shè)司備慮管規(guī)理蔬形裂象兵規(guī)玉范帝。帶建狼立常設(shè)石備磚標(biāo)強(qiáng)識幸系敏統(tǒng)意，朝完閃善具機(jī)全電費(fèi)設(shè)鐮備堪檔烈案瓦，蛋所察有皆設(shè)釋備串無擇油趟污列、疏無壺銹挖跡婚、襲無犁帶敵故隨障床運(yùn)洋行命，表各萍項(xiàng)黎設(shè)第備窩有唐責(zé)持任貍?cè)藵q。

頑3踩.多

綠突唱出拜環(huán)薄境娛工療程猜管合理兄。周首遷先鋤，斤在綁原洋有均大癢綠夕化痕廣勝場殺基炮礎(chǔ)際上聞，獵增笑加深大眉廈房立性體柜綠究化海和倍樓上內(nèi)補(bǔ)盆酸栽挪植躬物牲布惑置睜，嘉使俱大貢廈蘿本直體逗綠農(nóng)化搞與介廣蹦場墓綠犧化晶融揭合丈為泡一詳體譯，揪形彎成睬花壤園川式佳辦修公的環(huán)吃境象；軋其葡次下，烈整式合德區(qū)即域雞環(huán)敲境回形摔象跡，扒統(tǒng)憂一注規(guī)奔劃請區(qū)剛域籍內(nèi)朱環(huán)專境顫管芹理爹方叼案福，調(diào)包撫括僚中因英窗文足環(huán)寫境但導(dǎo)曲示胡和松多閥媒繩體晴信蠅息歷系炎統(tǒng)烤。鍛編搖制詳專室用壽環(huán)精境瘋手喪冊息，釘加穗強(qiáng)坊區(qū)極域事環(huán)矛保錯意隱識護(hù)的板宣析傳踐、愧灌偵輸鋼，道啟筍發(fā)這區(qū)闖域矩成倦員油對夕愛赤護(hù)要環(huán)遵境戲的棕自妹律終意身識哪；離再叫次咽，婆實(shí)邀施術(shù)區(qū)值域野噪崗音宗、茂水仁質(zhì)俯、必空解氣引監(jiān)巡測潮和效管如制寸，凝特累別庸是庸對防二陳期蝴工釋程百劃名定娃區(qū)依域踩，障嚴(yán)館格駛控械制蛛。禿樓雖宇江清豎潔茂無尖盲淡區(qū)寶、替死算角扎，釀公蚊共瞧衛(wèi)離生撓間誤清牌潔境達(dá)政到葬三招星冊級解標(biāo)盤準(zhǔn)深，啞實(shí)惑施水垃愚圾儲分號類揚(yáng)處鹽理拿并割加挑強(qiáng)類排類污烤系冰統(tǒng)鏡環(huán)腦保計措籠施搞。

裳4犬.仿

翻管朝理晝?nèi)孙渾T街形佳象鍵。抽所腦有躁管攤理雅服蠅務(wù)狗人廟員澡嚴(yán)粘格期執(zhí)閣行之C帽P經(jīng)M坡員垂工妹行傭?yàn)槲?guī)違范誠，差全偷面啊貫近徹患I姐S岔O喝9釋0溪0令0資質(zhì)部保嗓體塌系痰，軋并掛根地?fù)?jù)富實(shí)哄際來情挽況叛采窮用鄙隱肅性欠化齒服松務(wù)售概牽念閣，篇即獅在緣優(yōu)驚質(zhì)碑服呢務(wù)亭前麗提南下辨，些最勿大勁限難度搖地的減償少斑對澡樓秘內(nèi)麻辦徑公日和趕外味來西辦丙事撕人逃員利的喉影帳響當(dāng)。撤需坦要康提蘇供租物割業(yè)詢管蓋理損服填務(wù)卵時同，錯有屈關(guān)縮人制員架迅鉗速劃到醒位氧，是無冶需曠求叮時嶺，啦管棒理秀服稍務(wù)驅(qū)人釘員保盡鮮量餡不倍出護(hù)現(xiàn)遮在拌公塞共瞎區(qū)塊域約。矮措驚施粉三戲：尾提覺高焰樓訪宇且設(shè)幫備寨運(yùn)愿行龜管腫理漏保涉障膀1型．稅

度在蜂前輕期斧介頁入枝期陶間德（籍2情0遲0濾1違年舟1叨至應(yīng)4配月待）恩，鄭C對P掛M蹄將棕委仰派務(wù)最那優(yōu)樣秀視的伸機(jī)笑電什工辟程防技熔術(shù)腦人洽員守，倚參杯與拳設(shè)劈備尾安灑裝蛇和仇調(diào)級試水驗(yàn)蛇收賤，弄除赴熟慰悉廁各凡類藥設(shè)勉備工情捎況寇外剝，押重端點(diǎn)君幫這助個業(yè)蜜主怕把買好最驗(yàn)款收喇關(guān)撒。

捐2混．共

痰C炭P廈M廊入攝住賴三辟個旺月柔內(nèi)煎，風(fēng)完絮成租機(jī)至電陜設(shè)尾備霜檔耕案靜，狐安冊排尋富子有倆操聯(lián)作認(rèn)性溜的透樓割宇款設(shè)杰備豐管論理息方斃案精，忌確勇?，F(xiàn)電蓮梯崖、互中適央訴空劍調(diào)做、省水寧電瀉供峰應(yīng)駱、判消殊防熄控懼制缸及該通代訊牢系合統(tǒng)挑等借關(guān)肢鍵風(fēng)設(shè)訪備賀運(yùn)班行史良圍好游，群杜說絕絮設(shè)追備撥管隙理堆中玻的樣責(zé)扔任把事壟故杜，劫并箏充灑分熱體隨現(xiàn)晚設(shè)窗備援管形理穴中偽節(jié)田能氣降罪耗色技痕術(shù)斥優(yōu)棕勢檢。

草3站．道

質(zhì)大傲樓傘入夢駐棟之茂初諷的譯幾劑個英月前，潤在返設(shè)劫備僚設(shè)燒施齒方敬面梯必虹然竟會舞暴朗露陶出天許阻多之設(shè)胸計愁和耐安勇裝愚中催的適缺化陷柿，劫樓議內(nèi)貼各恒辦吩公慧單牙位痛也逮往勸往關(guān)會安提幟出邀許嗚多帳設(shè)垃施炸改拘裝誕、飯增底裝賭要翠求霧。擋C吳P姐M件將間派敏熟巷練定技宋工拿到哨現(xiàn)互場井支巾援以，奇幫演助節(jié)施然工男單辭位厲整亞改醬，敏主乒動罷介翠入查，懼積填極嶄參跡與結(jié)，私為與業(yè)貨主趁和饞機(jī)催關(guān)細(xì)辦龍公幫單寧位當(dāng)排劈憂嘩解而難余。

跟4五．聽

餃引威入駕C襲P困M賠管僚理永實(shí)罷踐錦中矩行脖之湊有液效土的俊新此技招術(shù)護(hù)、膝新抽工畫藝蛇，奉例援如佩保桶安閱和余設(shè)運(yùn)備猾巡增更界管桃理相系親統(tǒng)玉、凈電英梯緊運(yùn)毫行曲智蒼能至卡股控進(jìn)制品裝窩置筆、滲通廁道白智然能盾卡渴控薄制懶裝適置處、荷關(guān)卷鍵寬機(jī)禿電湖設(shè)無備蛾運(yùn)旗行擾狀索況倚遙吧測峽監(jiān)視視倉裝點(diǎn)置丟等驢，菌進(jìn)銷一督步影提鳥高附物聞業(yè)仍智絮能裝化怖管喊理介水邪平武。擺措禁施勇四蠅：嗓配漢套遍服托務(wù)撲顯播身然手志1抵．皮

構(gòu)會巨務(wù)筒服寫務(wù)毛

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蒸竭辦欄公眉大乘樓黨共亡安援排留有蔥大閱、爺中歪、晶小勺會敬議據(jù)室職6禽2較個嶺，芒需匙要測安輛排腐專織業(yè)焰的昨會省務(wù)山服布務(wù)滲，仇涉島及不到提座迅席腿安祖排炒、啊茶仆水示供黨應(yīng)碎、傳會謎議趣準(zhǔn)筑備泉、番音衣響惑控糠制夸等箱，芳還淡包俊括早通定過貨局陷域謝網(wǎng)助合見理傾調(diào)孩控踢各套會守議獅室寸，命提旺高住使襪用繩效揮率珍。熱會困務(wù)肆服吐務(wù)瑞具抹體棉事家宜饞將避與呢機(jī)乳關(guān)單事退務(wù)棍管蝶理阿局豬另鳴行武商烈定范。

那2讀．粉

陵餐順廳捎管遞理箱和撕服辱務(wù)臣

殿

菠好即茅將邀建捆設(shè)啊的齒綜技合稠服豈務(wù)兵樓渡中并設(shè)信有醉職大員聲餐造廳虎，挨是賣政肚府某物汗業(yè)老重弦要弊的灰配睡套崖服而務(wù)倘項(xiàng)均目核，欠其族功箭能逆應(yīng)臥能銅滿解足精職哭工旁就瑞餐提、犯有衫關(guān)距領(lǐng)聞導(dǎo)陵中目、遠(yuǎn)小到規(guī)適模淋宴漫客識需敘要摔。表C里P吃M鐘在晴深議圳唉中辛航酸苑宵、前深慈圳萌工給商鼻銀滑行門大朋廈咱、頌武杰漢辰信徑合馬綜階合貌大脫廈臘等碗項(xiàng)潮目盲中缸均孤直屯接條參御與揪餐筍廳巨管直理底服春務(wù)浪，失可突以鑒勝乞任熔機(jī)旨關(guān)咐新銅大松院棕餐裹廳撕管辱理未功酷能汁。

猾3政．干

第咖逝啡情網(wǎng)古吧提、爽健保身主房迅和彩健盒康坐服結(jié)務(wù)間中就心挑

漫

改窯現(xiàn)眾代魯辦桃公冠概吊念綁已那經(jīng)貓融援合顆了膛現(xiàn)雨代禍休晃閑踏意償識咬、濁機(jī)咽關(guān)旬新繩大寫院嚷中縮應(yīng)秀充炭分奇重場視通網(wǎng)帖吧霞、稠健墊身荷和幣文蝶化幫功巴能辛。費(fèi)網(wǎng)蜜吧咸應(yīng)罷集冬西邪餐懶、遠(yuǎn)上秤網(wǎng)掏、囑讀字書練、釋沙婆龍茅聚壞會植等王多哭功姓能永為奪一許體迫。豐經(jīng)寧營垃健德身找房剖、繡網(wǎng)陶吧躺、阿西需餐樂廳揀、朝商膝務(wù)幕中摘心胡等低，碰正蓋是口C贏P插M語的亂拿曉手皮好湊戲園。儲措常施惰五芬：始引恥入荷I虹S也O贏9盆0紅0銜0銹質(zhì)連量聚保呼證擊體向系協(xié)

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房

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只3災(zāi)．嘴

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訊2銅．儀服疏務(wù)筍創(chuàng)鞠新另措躲施裝。賭省C孩P減M第在蒸策勉劃組機(jī)績關(guān)氏新達(dá)大榮院首物想業(yè)曾管倚理饞方釀案辛中僚，將特逗別夢倡脫導(dǎo)編服在務(wù)云創(chuàng)那新朋。仇對顛整殖體搜形銹象批的鳴定頁位譽(yù)和捐工應(yīng)作咳重覺點(diǎn)斷分跟析苦、快[呈經(jīng)章營汪型楊]悟物蝶業(yè)照管家理戀模衛(wèi)式曾的接應(yīng)席用完、至隱翻性薄化鬼服籮務(wù)殃、淹綜揭合眠配母套肆服哪務(wù)跪、傳管哥理歲處圓體送制怪的貼變刷革血、忙客咐戶客服漠務(wù)禿中餅心壺的等設(shè)虹立霞以肥及巷貫幫穿丙環(huán)蘿保妻教炕育漸、聯(lián)提襪倡溜健啞康殊概羽念攤、壓引爭導(dǎo)壞節(jié)普能納降弱耗云、斷提恐供擊信宰息緞服苦務(wù)壇、疫融奏合信區(qū)礎(chǔ)域墊文接化痕等沒，綢都岸是奏服渡務(wù)生創(chuàng)狹新血的剪具財體天體飽現(xiàn)蘆，鴉創(chuàng)岡造廣性玩服古務(wù)駛是平一關(guān)項(xiàng)鴿永滑無六止植境來的焰工汽作尊。此第作二桑章油

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竟2駐.喂

蟲管烏理挨處菊接褲受血機(jī)疫關(guān)漸新何大滾院魄管泄理加委驢員邁會茫、壇市酬機(jī)聚關(guān)盼事杏務(wù)龜管泛理刊局器的綿領(lǐng)絨導(dǎo)底和詠市誘房辟地跑產(chǎn)龍管奪理燕局姿的榴業(yè)洗務(wù)綢指付導(dǎo)旅。

差3谷.搞

魔機(jī)授關(guān)浪新燃大竭院飄管覆理綱處濟(jì)作膽為漆C臺P埋M科專劫門賊機(jī)針構(gòu)偽，妥財迷務(wù)蛋相籮對仙獨(dú)堤立證，平在沫C買P爭M薦的辨授傘權(quán)股下蓬，怠履媽行乖“筑長驕沙脂市龍委朗市欲政血府福機(jī)佛關(guān)較新拍大竟院漫物恰業(yè)徒管夢理潤委笛托賀合簽同扎”最中竿規(guī)晉定正的嘴權(quán)傭利屑、裕義金務(wù)會和箏責(zé)僵任語。

敞4廈.篇

問管冒理哈處鏡實(shí)掌行丘公載司霜領(lǐng)肝導(dǎo)嶼下崇的酒管廣理堤處太主侄任自目摘標(biāo)賄責(zé)斬任原制私。夾管戒理此處戚內(nèi)尚部向?qū)崉判锌诖故е贝殿I(lǐng)系導(dǎo)啄。

承5淋.膀

風(fēng)組漂織鄭機(jī)謝構(gòu)旨設(shè)抵置奴的豎原筑則室是庸精范干執(zhí)高慰效逢、斤一刊專誼多鉗能抓。

糠圖轉(zhuǎn)2榮.住1直

翻梯組投織腰機(jī)暈構(gòu)獻(xiàn)圖限（融二太）宴運(yùn)器作傳程放序

礙1款．敬整鈔體剝運(yùn)邊作和流慧程

薯圖喉2趨.敬2蚊

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牙整資體鴉運(yùn)長作帖流舍程灑的驢設(shè)乎計墳原定則澆是撫全傍面助、順高尺效涂、他合建理筒，文功遇能碌無夸缺努項(xiàng)果，腫管延理杏無面盲謎點(diǎn)串。

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巧管肆理春處恥員孫工勻日拔常源隨廊機(jī)擊走鵲訪組征及詢返意延見魄是襲最迎重絹要指的假溝沉通側(cè)渠晌道芬。

投3留．腫

延管春理葵處甚每采月慨向濕機(jī)肅關(guān)碗新在大炊院閘管裕委江會堂和進(jìn)機(jī)戶關(guān)柿事先務(wù)促管譜理申局慎作她正隨式喪匯嬌報源，刪征阿詢嶄各眠方繭面件意另見玻和條建蔽議腥。

血4款．閃

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扣5秧．絨

保強(qiáng)喇化決服拼務(wù)蝦系汽統(tǒng)廚的屋及撥時過改跨善沉和夾有斬效礎(chǔ)溝析通爬，餡最架大廢限滋度控地拾滿另足膚用譯戶佳服茅務(wù)噴需她求關(guān)。桂（碧四判）骨管家理搭機(jī)晨制1．實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制

虛現(xiàn)旬代瀉科詞學(xué)綠管泛理顫包啦括孟基球礎(chǔ)婆管糞理辮、煌職旗能盼管械理柏和芝戰(zhàn)旅略芹管斑理榆三旨個脊層兔次決，別激熱烈告的節(jié)市菠場倒競逼爭鍋又肢催歸生默出佛新改一印代政前膚沿因管眠理祖理剛論梢，嚼如勇全棗新吵的搞人門力內(nèi)資脈源絨管鑰理?xiàng)l理歷論栗、仙激吃勵剩理蠻論妻，貨企畢業(yè)逐再膏造友（水業(yè)晚務(wù)繳流燙程伴重卵組居）宴、嘉管話理喜創(chuàng)雨新盒理擊論慈、什學(xué)顫習(xí)管型閘組坦織訓(xùn)（丸第薪五弟項(xiàng)宿修瞇練悅）鹽以伯及棟顧起客耐導(dǎo)喪向辛概沾念曲等煎。川這僵些璃嶄蛾新斃的汪管三理歇理裙論摸核覽心凈內(nèi)鉆涵渣都崖體丑現(xiàn)猶在紛重挺視填客罩戶襪需花求并、局重每視陽人誕的閱因汗素恐和洽組初織烤效童率病。

柱C破P視M藥奉魯行后管視理敲制裙勝睡理跡論涂，糠注永重叛企鵲業(yè)譜競赴爭語中溉的晌管乖理豎因尸素斷，猾并什在你管棍理紐實(shí)腸踐場中鐘，輔總殺結(jié)踐、眾推貧行評出承嚴(yán)追格童、險量煮化狂、漫規(guī)園范教的挪管呢理絮三素要攪素責(zé)和枕目爹標(biāo)魚管速理富責(zé)動任唇制顆，頸并廟把畜這雄些套經(jīng)更驗(yàn)暑作嘴為投建裂立乞現(xiàn)揀代肉企寨業(yè)壤制蓄度恩、真推縮動腦科并學(xué)冠管蛇理慕的模重目要精措篇施援，周收多到際了淋積浮極提效退果狼。暗目疤標(biāo)守管表理逢責(zé)殿任盈制咽就勒是店將迎管辱轄華項(xiàng)衡目己的隸管茅理挽目總標(biāo)慧、系經(jīng)扇營加目屈標(biāo)民、賄競耳爭妻性缸目乞標(biāo)誘以抄量核化無形獲式慮作知為膝重績要右職涂責(zé)軍交晉托諷給呼管布理往處彎的帝領(lǐng)紫導(dǎo)慘集觀體繳，夸并流賦枯予幼相架應(yīng)辛的飽權(quán)磨力壇，屑同龜時速，衰將朗目室標(biāo)香的濃實(shí)走現(xiàn)叫與敬領(lǐng)狠導(dǎo)葉集裹體扣切桿身辯利備益露（寧工怠資價、療獎奪金緣、吹崗耗位龍升匠遷惡）丹掛恨鉤格。廊這老種堂管屈理畫體殘制征使候管旦理震處巨各杰級渴骨肺干拋責(zé)爛、帳權(quán)成、英利膏明耗確撕，暑在嘴管么理默處臣與愿員召工借之合間對形母成妻事牽業(yè)豈和浙利哪益幼共盒同膏體冤，俊共影同財參因與饞管所理炭，湯共慣同悼承舟擔(dān)燙壓敲力好，刪共旺同縫邁柳向安成紛功懷。2．激勵機(jī)制

機(jī)關(guān)新大院管理處員工隊伍中，大多數(shù)員工來自于長沙本地，部分員工來自于原機(jī)關(guān)后勤系統(tǒng)。如何建立有效的激勵機(jī)制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。CPM深諳員工激勵機(jī)制，實(shí)踐效果奇佳。在機(jī)關(guān)新大院管理處，我們將重點(diǎn)通過三個方面建立激勵機(jī)制。（1）

事業(yè)激勵。用CPM確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實(shí)行管理處各級崗位考評和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實(shí)學(xué)求發(fā)展的良好風(fēng)氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。

（2）

量化目標(biāo)激勵。實(shí)行量化管理和目標(biāo)管理是CPM推動科學(xué)管理的重要措施和經(jīng)驗(yàn)。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將管理目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。

（3）

效益激勵。優(yōu)秀管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配制。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊伍的素質(zhì)和活力。3．監(jiān)督與自我約束機(jī)制：

（1）

監(jiān)督機(jī)制（2）

自我約束機(jī)制

制定管理處廉潔自律基本要求。

管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。

堅持每季度公布物業(yè)管理費(fèi)收支狀況。

高度重視年度用戶意見征詢工作，發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。二、工作計劃機(jī)關(guān)新大院管理處的整體工作計劃緊扣本項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)和八項(xiàng)措施，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求制定。（一）

機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作計劃（見表2.1）（二）

日常物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目1．

房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)管理；

2．

公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；

3．

公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；

4．

公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；

5．

24小時保安、護(hù)衛(wèi)、消防及公共秩序管理；

6．

樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；

7．

公共配套設(shè)施的運(yùn)營管理；

8．

交通、車輛行駛、停泊和客流物流管理；

9．

物業(yè)檔案資料收集、管理；

10．

物業(yè)用戶管理及社區(qū)文化；

11．

便民服務(wù)；

12．

物業(yè)保險事宜。

三、物資裝備物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。（一）管理用房1．

辦公用房安排

管理處前期辦公安排在市政府辦公大樓首層約72平方米內(nèi)。2001年3月起，與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商解決臨時辦公室問題，滿足管理處辦公需求。待綜合服務(wù)樓投入使用后，管理處統(tǒng)一遷入197平方米辦公區(qū)。關(guān)于前期維修間和倉庫位置，根據(jù)現(xiàn)場情況臨時協(xié)商解決。

2．

宿舍與食堂安排

前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在長沙市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。（二）器械、工具及辦公用品裝備計劃（見表2.2）

根據(jù)工作的進(jìn)展和實(shí)際需要，分批采購逐步到位。第三章

管理人員配備、培訓(xùn)與管理一、管理人員的配備

長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院整體管理方案確定后，管理團(tuán)隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。公司擬安排公司副總經(jīng)理張力先生和高級項(xiàng)目經(jīng)理蔣紹勇先生分別擔(dān)任長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院管理處正副主任，前期介入期間另委派公司9名管理、技術(shù)骨干現(xiàn)場配合。在正式接管后，形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的，質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊。（一）項(xiàng)目管理骨干介紹1．

CPM副總經(jīng)理兼管理處主任：張力，男，40歲，大學(xué)畢業(yè)，經(jīng)濟(jì)師，中共黨員。曾在航空部成都發(fā)動機(jī)公司任運(yùn)輸處處長、第三產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司常務(wù)副總經(jīng)理，長期主管物業(yè)開發(fā)及管理工作。1992年6月調(diào)入深圳，加盟CPM，曾負(fù)責(zé)深圳中航、深圳沙河工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，積累豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，兩次代表公司成功接管物業(yè)管理項(xiàng)目。

2．

管理處副主任：蔣紹勇，男，28歲，大學(xué)畢業(yè)，中共黨員，從事物業(yè)管理工作6年，曾任香港梁振英測量師行東?；▓@管理處物業(yè)主任、深圳恒豐物業(yè)管理公司總經(jīng)理助理、恒豐集團(tuán)營銷策劃總監(jiān)。先后擔(dān)任過深圳泰華物業(yè)管理公司、深圳寶安區(qū)物業(yè)管理公司、湖南同升湖物業(yè)管理公司、湖南凱達(dá)物業(yè)管理公司顧問。1998年加盟CPM，曾負(fù)責(zé)北京AVIC項(xiàng)目，現(xiàn)任中航物業(yè)管理公司高級項(xiàng)目經(jīng)理。該同志組織管理能力強(qiáng)，具有創(chuàng)新意識和開拓精神，有很強(qiáng)的物業(yè)管理理論水平和項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

3．

管理處工程技術(shù)主管：孫紅陽，男，37歲，大學(xué)畢業(yè)，中共黨員。曾任航空部株州南方航空動力機(jī)械公司機(jī)電設(shè)備主管工程師。1987年調(diào)入CPM，主要從事樓宇設(shè)備管理工作，長期擔(dān)任深圳中航苑小區(qū)強(qiáng)電設(shè)備主管，先后獲得注冊安全主任資格、深圳注冊電梯安全檢測員、ISO9000內(nèi)審員資格?，F(xiàn)任CPM深圳工商銀行物業(yè)分公司技術(shù)室主任。該同志在樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)計、安裝、改造、維護(hù)、工程預(yù)決算等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，是電梯維修和檢測調(diào)試、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防設(shè)備、中央空調(diào)等方面的專家。（二）管理處人員配置

管理處擬配備各類人員110人。

圖3.1管理處人員配置（三）各部門人員素質(zhì)要求1.

部長：大學(xué)本科畢業(yè)，中級以上職稱，五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。

2.

專業(yè)工程師：大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，中級以上職稱，五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。持有物業(yè)管理上崗證，能夠獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作。

3.

會計：大專以上文化程度，財會專業(yè)畢業(yè)，會計師職稱，三年以上財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。持有會計上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)和會計電算化操作，有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。

4.

管理人員：大專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉ISO9000質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。

5.

運(yùn)行維修人員：中技、高中以上文化程度，25-35歲，三年以上大廈設(shè)備運(yùn)行及維修工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)的上崗證，思想作風(fēng)過硬，專業(yè)素質(zhì)高，動手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。

6.

保安人員：

保安隊長：中專以上文化程度，23-28歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。

保安員：高中以上文化程度，18-23歲，身高1.75米以上，體重55-65公斤，身體健康，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。二、管理人員的培訓(xùn)

（一）培訓(xùn)觀念物業(yè)管理企業(yè)的競爭實(shí)質(zhì)上是人才的競爭，是員工隊伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓(xùn)。持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級的當(dāng)務(wù)之急。

CPM高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計劃。公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。（二）培訓(xùn)原則：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。（三）培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（四）培訓(xùn)內(nèi)容：1.

觀念培訓(xùn)（針對全體人員）：服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及CPM企業(yè)文化體系。

2.

管理培訓(xùn)（針對各級骨干）：員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。

3.

崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對操作層）：基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。

4.

基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對新入職員工）：行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。（五）年度培訓(xùn)計劃

CPM擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)（2001年2月10日至4月20日），采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估，鞏固培訓(xùn)效果。

機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理處對員工培訓(xùn)年度課時要求為：人均受訓(xùn)130課時以上，保安員受訓(xùn)260課時以上。（七）培訓(xùn)方式

圖3.2

培訓(xùn)方式（八）培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果

培訓(xùn)前安排測試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對員工工作業(yè)績進(jìn)行跟蹤評估。三、管理人員的管理人才是CPM最寶貴的財富。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理，倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置，同時極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。

CPM在人員管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格，比較突出的做法是：

（一）嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人

把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅決不進(jìn)。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體動作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹隆３珜?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和主動投入地工作態(tài)度。

注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。明確培訓(xùn)需求，主動“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊實(shí)力，同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。（二）競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、滿意危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化管理、成本管理和計算機(jī)應(yīng)用各個領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。

堅持各級領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘，競爭上崗，并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過綜合考評，實(shí)行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。（三）以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的CPM企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化，目的就是要使廣大員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工隊伍的積極性，形成團(tuán)隊合力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。幾年來，CPM凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為CPM發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。第四章

管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立沒有規(guī)矩，不成方圓。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。CPM積累十五年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項(xiàng)目有章可循，有法可依，保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。1996年，CPM引入ISO9000質(zhì)量保證體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補(bǔ)充和完善，為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院是一項(xiàng)國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，要求物業(yè)管理服務(wù)中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足機(jī)關(guān)新大院各項(xiàng)物業(yè)管理工作的使用要求。CPM以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ)，結(jié)合即將實(shí)行的《全國城市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和《全國城市物業(yè)管理示范大廈考評標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求，形成了長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系：二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。（一）檔案資料的建立及分類1．檔案資料的建立。

（1）

采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲存資料；

（2）

將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。

（3）

按照資料載體的類型采用恰當(dāng)安全的保存方式。

（4）

所有資料檔案實(shí)行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

B：保安訓(xùn)練計劃和考核記錄

C：大院及大樓安全防范措施

D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶

E：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場管理資料A：停車場出入登記記錄

B：交通疏導(dǎo)圖

C：停車場安全防范措施及設(shè)施記錄

D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)

生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計表

B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄

B：國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排煙、排法、噪音

C：處理污染事件記錄

D：消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠化管理綠化資料A：綠化規(guī)劃圖低

B：綠化設(shè)施統(tǒng)計表

C：綠化保養(yǎng)計劃及記錄

D：綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄精神文

明建設(shè)社區(qū)文化資料A：活動計劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄

B：社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄

C：傳媒報導(dǎo)

D：文化活動場所等設(shè)施使用情況管理效益經(jīng)濟(jì)效益A：物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計表

B：有償經(jīng)營服務(wù)統(tǒng)計表

C：物業(yè)管理整體項(xiàng)目經(jīng)營統(tǒng)計表社會效益A：本物業(yè)管理項(xiàng)目所獲取的榮譽(yù)稱號

B：輿論相關(guān)報導(dǎo)（二）物業(yè)檔案資料的管理

1、檔案資料管理運(yùn)作流程：

管理處重要資料（如市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔，管理處日常管理文件（如管理處通知、通報等）按照CPM制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)，并立卷歸檔。

圖4.1檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖2、檔案資料管理要求：

（1）

綜合部設(shè)檔案管理員；

（2）

檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。

（3）

明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。

（4）

采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。

（5）

對原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理，借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。

（6）

管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。

（7）

注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。

（8）

綜合部每季度對檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。

（9）

要求全體員工樹立檔案意識、保密意識、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。第五章

指標(biāo)的承諾及其措施CPM按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物[2000]008號《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》，針對長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求，結(jié)合CPM的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā)，本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則，按照《HYPERLINK"/laws/620.html"全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》對十五項(xiàng)管理指標(biāo)作出承諾，并擬定了將采取的具體措施：第六章

管理成本測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定，通過項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測算，CPM對本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為人民幣4.28元/平方米?月，全年合計4，468，320.00元。二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認(rèn)識（一）物業(yè)管理專業(yè)中財務(wù)管理應(yīng)具有營銷財務(wù)的概念，即注重財務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財務(wù)管理有效地推動物業(yè)管理工作的進(jìn)行。（二）專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力，實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。（三）物業(yè)管理是微利行業(yè)，成本控制能力直接影響管理項(xiàng)目的成敗。一個管理處人力、財力、物力的浪費(fèi)若能真正得到控制，該管理處盈利水平將得到極大改善。（四）成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。三、管理處控制成本主要措施（一）科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。（二）采用成本倒算原則，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。（三）在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制，即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅決控制或從簡，同時，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。（四）劃小核算單位。費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購糧本”方式，確保資金正常運(yùn)作，并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。（五）通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用，減少政府行政支出。四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測算

表6.1

管理費(fèi)支出測算表

表6.2

前期費(fèi)用收支測算表

表6.3

固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表第七章

辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，在定標(biāo)后第10天起，中標(biāo)的物業(yè)管理公司開始介入前期管理。從現(xiàn)場施工情況看，物業(yè)管理公司進(jìn)場正好趕上辦公大樓的設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及全面二次裝修階段，當(dāng)然尚有部分范圍仍在進(jìn)行土建施工，所以CPM將物業(yè)管理公司進(jìn)場至市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前的時間，分成施工期、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期、施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期三個階段開展物業(yè)管理。

以下計劃按市委市政府關(guān)于5月1日全面進(jìn)駐的期限編制，如由于施工或其它原因造成計劃的部分時間變更，按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。（一）施工期的物業(yè)管理施工期是指在物業(yè)管理公司進(jìn)場后，辦公大樓的土建基本完工、設(shè)施設(shè)備安裝基本到位之前的階段，估計時間一個半月（約為1.10~2.28）。

在此期間，CPM除派駐管理處主任及副主任各一人外，同時在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來協(xié)助工作，為保證進(jìn)駐工作的順利，公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。

管理要點(diǎn)：組織各方面的專業(yè)人員介入施工工程，進(jìn)一步設(shè)計和施工現(xiàn)場情況，細(xì)化并完善物業(yè)管理前期的工作策劃，根據(jù)CPM物業(yè)管理和前期介入的工作經(jīng)驗(yàn)，及早發(fā)現(xiàn)可能影響大樓使用功能和日常物業(yè)管理的某些問題，并提出糾正及解決的建議。

工作方式：選派精干的管理及工程技術(shù)人員，逐步由淺入深地參與現(xiàn)場的施工管理，在完成自身前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作及工程介入工作的同時，盡心盡力地發(fā)揮施工管理方助手的作用。

工作內(nèi)容：

1、行政人事方面

根據(jù)施工進(jìn)度派駐必要的管理及技術(shù)人員，并于春節(jié)后在本地開始招募管理處骨干人員。在不影響前期介入工作的前提下，抓緊進(jìn)行內(nèi)部人員培訓(xùn)及試用工作。

2、簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

根據(jù)國家建設(shè)部頒發(fā)的建住房[1999]246號文件《關(guān)于印發(fā)<前期物前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>（示范文本）的通知》，要求在《物業(yè)管理合同》簽定生效之前的前期物業(yè)管理期間，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)須簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。在CPM進(jìn)駐之初，招標(biāo)委托方與CPM即應(yīng)明確在現(xiàn)場施工管理及前期物業(yè)管理服務(wù)方面各自所承擔(dān)的責(zé)任及義務(wù)，并簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，以利于相關(guān)工作的順利開展。

3、與施工管理方的協(xié)調(diào)

由招標(biāo)委托方作出安排，CPM與施工管理方召開專門會議，商定物業(yè)管理前期介入期間CPM在施工現(xiàn)場的工作內(nèi)容和工作方式，并確定雙方相互的溝通方式和具體聯(lián)系人員。管理處有關(guān)人員應(yīng)列席施工管理方組織的重要施工會議。

4、現(xiàn)場介入

CPM有關(guān)人員應(yīng)盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工情況并做詳細(xì)記錄，了解設(shè)計和施工狀況。根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題，與施工管理方技術(shù)、管理人員協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)。鑒于施工工期緊迫，不可避免地存在施工進(jìn)度與施工質(zhì)量的矛盾，對影響大樓功能、危及設(shè)備及大樓安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，要及時與施工管理方商洽解決，盡量不留后患，一時無法解決的，列出整改清單并專題報告，提交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局處理。管理處每周就現(xiàn)場管理及施工的情況，以書面報告的形式分別上報市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及施工管理方。（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期是指在大樓的設(shè)施設(shè)備安裝基本到位開始所進(jìn)行的設(shè)施設(shè)備調(diào)試、室內(nèi)二次裝修的階段，估計時間一個月（約為3.1~3.31）。

CPM在適當(dāng)時機(jī)，委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師組成的專家小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外，與管理處的工程技術(shù)人員一起，共同開展現(xiàn)場的設(shè)施設(shè)備安裝狀況的檢查，及時發(fā)現(xiàn)可能造成隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，提出相應(yīng)的整改意見，及時通報工程管理方。

管理要點(diǎn)：在協(xié)助施工管理方共同管理施工現(xiàn)場的同時，組織工程技術(shù)人員將主要精力投入到設(shè)備調(diào)試的配合上。另外，重點(diǎn)抓好室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的消防預(yù)防工作。

工作方式：將現(xiàn)有人員分成二個小組，一組主要由工程技術(shù)人員組成，管理處主任帶隊，參與設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場調(diào)試工作，觀摩、學(xué)習(xí)、了解設(shè)備特性和調(diào)試操作方法，其他人員在管理部部長的領(lǐng)導(dǎo)下，參與對室內(nèi)二次裝修現(xiàn)場的管理。

工作內(nèi)容：

1、行政人事方面

在三月初招聘管理處人員計劃中的其他管理和技術(shù)人員、技工和部分保安人員，邊培訓(xùn)邊參與現(xiàn)場管理工作。同時開始制定或修訂完善管理處的各項(xiàng)管理制度、工作規(guī)程、公眾文件等。

2、參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試

將工程技術(shù)人員分成五個小組，分別參與大樓的供配電、電梯、空調(diào)（包括采暖、空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防