寧波東部新城村級留用地項目發(fā)展研究報告

寧波迪賽2021.2東部新城村級留用地工程開展研究報告謹呈：東部新城投資工程定位研究思路體系東部新城動態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長預判寧波新商務CBD解讀新城未來各板塊開展工程外環(huán)境階段性預判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展解讀區(qū)域客戶動態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開發(fā)目標工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營模式解讀單項產(chǎn)品經(jīng)營收益預判目標客戶動態(tài)解讀工程收益動態(tài)預判收益模型分析經(jīng)營可行性結(jié)論實現(xiàn)工程開發(fā)經(jīng)營目標東部新城動態(tài)解讀項目前瞻性解讀項目可行性定位項目經(jīng)營可行性解讀東部新城動態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長預判寧波新商務CBD解讀新城未來各板塊開展工程外環(huán)境階段性預判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展解讀區(qū)域客戶動態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開發(fā)目標工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營模式解讀單項產(chǎn)品經(jīng)營收益預判目標客戶動態(tài)解讀工程收益動態(tài)預判收益模型分析經(jīng)營可行性結(jié)論實現(xiàn)工程開發(fā)經(jīng)營目標工程前置性約束條件解讀1、本案作為東部新城第一個開工建設的綜合性工程，需要承擔城市拓荒者的角色2、工程用地為租賃性質(zhì)，純經(jīng)營用途，經(jīng)營年限鎖定15年。為新城開發(fā)樹立信心和標桿，促使本案必須在開發(fā)定位上有更多的突破。以短期3-5年銷售回籠為核心的常規(guī)開發(fā)定位模式對于本案而言不可??！因此必須注重經(jīng)營性用地開發(fā)前瞻性定位。我們的解讀：面臨的約束條件：工程開發(fā)目標解讀工程收益+社會效益+城市運營我們的解讀：開發(fā)目標：作為第一個開工建設的綜合性工程，本案需要成為一座地標，并為后續(xù)開發(fā)樹立信心：A、需要綜合考慮本案所處的區(qū)域及未來開展狀況，促使本案能夠具有較強的存活度。B、工程所處區(qū)域的特點，決定本案需要綜合考慮外部環(huán)境，提高外部環(huán)境對本案的依存度。保證工程成功運營，應看到本案預期需要5年以上的市場培育期，而整體贏利那么要有賴于區(qū)域成熟度，預期要有10年的市場逐步開展至成熟期東部新城動態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長預判寧波新商務CBD解讀新城未來各板塊開展工程外環(huán)境階段性預判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展解讀區(qū)域客戶動態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開發(fā)目標工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營模式解讀單項產(chǎn)品經(jīng)營收益預判目標客戶動態(tài)解讀工程收益動態(tài)預判收益模型分析經(jīng)營可行性結(jié)論實現(xiàn)工程開發(fā)經(jīng)營目標東部新城在城市未來框架的影響力解讀〔地圖〕東部新城是對寧波既有城市中心功能的補充、完善和提升，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等保持緊密聯(lián)系，并將成為大寧波的中心區(qū)域交通建設：三縱：從西向東依次排列江澄路、海晏路、福慶路，四橫：依次排列民安二路、驚駕二路、中山二路、興寧二路。軌道交通對區(qū)域的開發(fā)利益是一個動態(tài)的過程，并且會提前釋放。大寧波的中心隨著交通的建設已經(jīng)進入了實質(zhì)的階段新區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的建設和布局，為導入人流和企業(yè)的入駐起到重要作用。輕軌1號線2021年建成通車航運中心、金融中心

〔典型工程：國際航運效勞中心、建行大樓〕行政中心〔典型工程：市政府、六部委〕商務貿(mào)易中心〔典型工程：國展中心〕文體中心、居住中心〔典型工程：寧波城市文化廣場、錦繡東城等〕東部新城各板塊功能開展解構占地面積為8.45平方公里方案2021年根本建成中央商務區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)解構國際航運效勞中心：中心建成后，將進駐海關、檢驗檢疫、海事、邊檢等涉外單位。國際貿(mào)易展覽中心：建成后的國展中心總建筑面積有上百萬平方米，成為現(xiàn)代化國際貿(mào)易展覽中心和進出口商品的重要展示交易平臺。國際金融效勞中心：約50萬平方體量，招商銀行、建設銀行、寧波銀行、國家開發(fā)銀行、太平洋保險等8家企業(yè)成為首批正式簽約落戶國際金融效勞中心的金融機構。區(qū)域產(chǎn)業(yè)的影響力：金融、貿(mào)易、航運、行政機構組成第三產(chǎn)業(yè)為主力的效勞產(chǎn)業(yè)鏈，結(jié)合構成寧波未來商務辦公核心帶。2021年2021年2021年規(guī)劃期起步期開展期成型期住宅寫字樓商業(yè)酒店1家五星級酒店商業(yè)開展緩慢金融中心行政中心建設形成逐漸啟動密集開發(fā)區(qū)域商圈形成輕軌建成通車、以三大中心為引擎的寫字樓就集群形成，輻射寧波北侖等區(qū)域2家五星級酒店開發(fā)接近尾聲居住人口大增商務積聚效應形成一站式購物、高檔百貨進入假設干三、四星級酒店從開展的角度來看板塊的形成確定東部新城規(guī)劃定位，土地掛牌出讓、路網(wǎng)等市政設施建設展開，為后續(xù)開展奠定根底。本工程入市點本工程運營期形成寧波新商務CBD第一個五年第二個五年第三個五年四大板塊的開展對東部新城的聚合作用城市中央商務集群文化配套

中心商務區(qū)形成產(chǎn)業(yè)積聚效應行政中心吸引相關企業(yè)入住文化中心輻射寧波，提升區(qū)域地位居住中心為區(qū)域帶來高素質(zhì)的居民形成寧波新商務CBD寧波新商務CBD解讀東部新城商務板塊規(guī)劃思路讓我們看到寧波商務CBD興起的勢頭！寧波作為以外貿(mào)、物流、航運等效勞業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的商務型港口城市，改革開放30年來，自始自終均未形成整體性強，規(guī)模集中的商務型CBD?，F(xiàn)有的城市CBD我們應該解讀為以天一商圈為核心的商業(yè)CBD。在寧波未來大城市的開展框架規(guī)劃中，城市格局需要硬件上的提升，同樣需要圍繞如何提升商務形象，繼續(xù)做大做強寧波效勞業(yè)為根底的第三產(chǎn)業(yè)，做大寧波城市影響力，在這一點上，商務CBD的缺失效應日益凸顯。成功CBD的案例一新宿:國際成熟的CBD新宿：30年規(guī)劃建設---金融業(yè)---9條地鐵線路---超高層建筑群新宿物業(yè)功能配比集中商務辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂及臨時居住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨時居住混合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)

住宅∶辦公∶商業(yè)＝5∶5∶2成功CBD的案例二上海國內(nèi)較成功的CBD上海市CBD范圍上海：南京路、外灘與陸家嘴金融中心區(qū)---CBD網(wǎng)絡開展

集中商業(yè)區(qū)---集中商務區(qū)---住宅聚集區(qū)陸家嘴金融中心區(qū)物業(yè)功能配比休閑觀光區(qū)集中商業(yè)區(qū)集中商務辦公區(qū)住宅聚居區(qū)功能延續(xù)周邊辦公區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)住宅∶辦公∶商業(yè)

＝5∶7∶2成功CBD的案例三深圳國內(nèi)成功的CBD深圳：九宮格---中心西區(qū)---14座高層寫字樓---四角布置居住區(qū)九宮格中央商務區(qū)物業(yè)功能配比住宅∶辦公∶商業(yè)

＝7∶6∶2CBD標準區(qū)域契合度擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導；符合擁有商務空間的最高聚集度；符合具有最高的交通可達性符合擁有最高的地價；尚未符合與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關聯(lián)性；符合具有良好的社會服務條件、技術設施和城市景觀；符合借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟活動中的控制作用；符合趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信息、科技領域重合的趨勢顯著。符合東部新城商務板塊規(guī)劃思路與CBD的準入標準極為契合！通過對案例的研究，比照東部新城我們發(fā)現(xiàn)通過對主流CBD的研究,推導出東部新城的物業(yè)組合新中心區(qū)核心新宿上海深圳用地面積270ha220ha其中浦東170ha413ha其中CBD0.8ha總規(guī)劃規(guī)模600萬ha浦東400萬㎡300萬㎡住宅：辦公：商業(yè)5：5：25：7：27：6：2根據(jù)相關研究結(jié)果：結(jié)論1：新宿作為國際成熟的CBD，不做參考；結(jié)論2：上海作為國內(nèi)較成功的、以金融行業(yè)為主的CBD，商務辦公興旺，與東部新城的契合度較高，物業(yè)組合的參考度較強;結(jié)論3：深圳模式中居住先行體系已經(jīng)和東部新城有所不同；站在寧波新商務CBD的高度來定位本工程東部新城動態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長預判寧波新商務CBD解讀新城未來各板塊開展工程外環(huán)境階段性預判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展解讀區(qū)域客戶動態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開發(fā)目標工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營模式解讀單項產(chǎn)品經(jīng)營收益預判目標客戶動態(tài)解讀工程收益動態(tài)預判收益模型分析經(jīng)營可行性結(jié)論實現(xiàn)工程開發(fā)經(jīng)營目標CBD產(chǎn)業(yè)導入對本工程的影響2009－2014年2014－2019年2019以后產(chǎn)業(yè)鏈主導下，進駐企業(yè)全面升級，并在較長一段時間內(nèi)成熟穩(wěn)定政府部門全面進駐；三大中心初步形成，以此為引擎帶動整個辦公產(chǎn)業(yè)的積聚；國際貿(mào)易型企業(yè)產(chǎn)業(yè)全面進駐部分職能部門先期進駐國際貿(mào)易型企業(yè)先行入駐六部委項目建成交付；航運中心入駐；金融中心一期2010年交付；門戶區(qū)2011年交付；國貿(mào)中心二期2010年交付；錦繡東城2010年交付；本案2013年交付；金融中心、航運中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氛圍日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進入高速發(fā)展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入??；商務氛圍濃厚帶動商業(yè)發(fā)展；起步期初步發(fā)展期快速發(fā)展期東部新城商務板塊產(chǎn)業(yè)導入將引發(fā)人口導入，也將為本案提供客群！CBD人口導入對本工程的影響2021－2021年2021－2021年2021以后產(chǎn)業(yè)鏈主導下的企業(yè)職員、社區(qū)居民、產(chǎn)業(yè)工人：約10-15萬公務員、金融機構從業(yè)人員、貿(mào)易型企業(yè)職員、社區(qū)居民：約6-10萬公務員、貿(mào)易型企業(yè)職員、社區(qū)居民：約3-6萬六部委工程建成交付；航運中心入駐；金融中心一期2021年交付；門戶區(qū)2021年交付；國貿(mào)中心二期2021年交付；錦繡東城2021年交付；本案2021年交付；金融中心、航運中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氣氛日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進入高速開展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入??；商務氣氛濃厚帶動商業(yè)開展；起步期初步開展期快速開展期東部新城規(guī)劃引入產(chǎn)業(yè)人口15萬，居住人口20萬。到達快速開展期，新城約有200萬方辦公體量和110萬方居住體量。東部新城的人口導入會為工程的物業(yè)帶來人流和商機。辦公30萬方居住40萬方辦公120萬方居住40萬方辦公50萬方居住30萬方2021－2021年2021－2021年2021以后起步期初步開展期快速開展期本工程的可能物業(yè)類型定位：寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店產(chǎn)業(yè)與人口的導入給我們帶來了什么時機？六部委工程建成交付；航運中心入駐；金融中心一期2021年交付；門戶區(qū)2021年交付；國貿(mào)中心二期2021年交付；錦繡東城2021年交付；本案2021年交付；金融中心、航運中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氣氛日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進入高速開展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入??；商務氣氛濃厚帶動商業(yè)開展；邱隘、錦繡東城、安置小區(qū)以及先期入駐企業(yè)職員生活需求，生活類消費商業(yè)存在突破口

商務氛圍漸起，酒店需求興起相關產(chǎn)業(yè)鏈的形成，也將帶來產(chǎn)業(yè)中上下游企業(yè)的入駐，辦公需求真實存在

產(chǎn)業(yè)鏈完善，核心區(qū)居住物業(yè)缺乏，居住類產(chǎn)品存在需求并且城市中心的位置需求高檔次商業(yè)的出現(xiàn)確定好物業(yè)類型和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但我們?nèi)匀恍枰獪蚀_的定位！寫字樓：價值標桿，可樹立工程高端形象。商業(yè)：實現(xiàn)較高利潤，承擔社會職能，工程的活力核心。公寓：滿足中長期居住者需求。酒店：為工程內(nèi)其他業(yè)態(tài)提供配套，使得工程成為一個內(nèi)在的系統(tǒng)不同類型的物業(yè)在寧波新商務CBD中承擔的功能核心CBD、次行政中心(六部委)主行政中心(市政府)本地塊門戶區(qū)，主商業(yè)中心城市廣場主活動中心本地塊在區(qū)域內(nèi)位置本地塊位于區(qū)域內(nèi)起到橋梁作用位置思考成就工程定位位置：本案處于核心商務區(qū)邊，可以享有核心區(qū)配套和人流的同時，也面臨著與核心區(qū)的競爭本案處于主次行政中心之間，與城市廣場一道形成連接區(qū)域正常運轉(zhuǎn)橋梁競爭：門戶區(qū)擁有五星級酒店、高檔商業(yè)(餐飲、娛樂)、大型購物廣場，是區(qū)域中不爭的商業(yè)中心門戶區(qū)擁有高端寫字樓集群，并環(huán)繞在職能部門周邊，是眾多企業(yè)入駐首選。--------從市場中尋找工程定位的差異化因此面臨門戶區(qū)的商業(yè)、酒店等各類高端物業(yè)的競爭態(tài)勢，本案需要做出差異化，積極融入核心區(qū)，才能做到與大CBD的共存，才能實現(xiàn)可持續(xù)開展，做大做強。東部新城動態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長預判寧波新商務CBD解讀新城未來各板塊開展工程外環(huán)境階段性預判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展解讀區(qū)域客戶動態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開發(fā)目標工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營模式解讀單項產(chǎn)品經(jīng)營收益預判目標客戶動態(tài)解讀工程收益動態(tài)預判收益模型分析經(jīng)營可行性結(jié)論實現(xiàn)工程開發(fā)經(jīng)營目標寫字樓產(chǎn)品怎么做？市場供給趨勢:存量加劇，競爭同樣加劇2009－2014年2014－2019年2019以后東部新城產(chǎn)業(yè)鏈基本形成，對其依賴成為租賃業(yè)務開展的最大關鍵處于東部新城市場租售爆發(fā)期本案在2011年-2012年上市，處于市場供應爆發(fā)期南部商務區(qū)140萬方；科技園園區(qū)60萬方；三江口輻射圈50萬方；東部新城30萬方；其他板塊租賃市場競爭以東部新城各主要大樓交付為主，約為120萬平方米；其它輔助辦公大樓交付；各板塊以租賃業(yè)務為主未來總量〔新增〕：南部商務區(qū)140萬，科技園區(qū)60萬，東部新城250萬，三江口輻射圈50萬。合計超過500萬方，集中在2021年以前交付。目前投入使用的寫字樓總量：截止2021年總量為200萬方左右。辦公樓的總量將到達700萬方?！惨陨蠑?shù)據(jù)來源于迪賽研展部的統(tǒng)計，統(tǒng)計范圍為寧波市四區(qū)〕市場的需求趨勢：受金融危機的影響，需求放緩2021年寧波市個私企業(yè)總戶數(shù)達105471戶。其中，私營企業(yè)新開15379戶，年增幅15%其中第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)4萬余家。換算到市四區(qū)，按照80%來預計，第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)數(shù)量在3.2萬家左右?？紤]到經(jīng)濟危機，企業(yè)增長率放緩，保守估計按照5-7%來計算，2021年寧波市四區(qū)第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)數(shù)量將到達5萬家左右。按照寧波寫字樓平均租賃面積100-120平方來計算，2021年寫字樓的需求量預計在500-600萬方。市場供大于求顯現(xiàn)迪賽認為：面臨龐大的市場放量，本工程建議控制風險，以吸引市場1%的需求量來測算，建議寫字樓體量控制在5-6萬方左右備注：以上數(shù)據(jù)來源于寧波市工商局和民個協(xié)會發(fā)布?2021民營經(jīng)濟年度報告?；數(shù)據(jù)范圍為寧波市六區(qū)寧波寫字樓的產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀分析寫字樓的業(yè)態(tài)如何定位？----關鍵看產(chǎn)業(yè)鏈的時機點在哪里？數(shù)據(jù)來源于迪賽研展部統(tǒng)計的?2021年年度報告.寫字樓部份?目前寧波以外貿(mào)類或與外貿(mào)相關的物流企業(yè)為主，結(jié)構相對單一。未來三個周期內(nèi)，東部新城商務產(chǎn)業(yè)鏈的開展2009－2014年2014－2019年2019以后國際貿(mào)易核心產(chǎn)業(yè)鏈、金融服務產(chǎn)業(yè)鏈、總部經(jīng)濟貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展期、金融型產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展期貿(mào)易型相對單一企業(yè)六部委項目建成交付；航運中心入駐；金融中心一期2010年交付；門戶區(qū)2011年交付；國貿(mào)中心二期2010年交付；錦繡東城2010年交付；本案2013年交付；金融中心、航運中心、貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn)業(yè)集群初步形成；錦繡東城等居住小區(qū)全面入住，居住氛圍日漸濃厚；門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射加大；市政府整體搬遷；輕軌通車核心區(qū)進入高速發(fā)展期；產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè)人口大規(guī)模導入；居住區(qū)因配套成熟而相繼開發(fā)與入??；商務氛圍濃厚帶動商業(yè)發(fā)展；起步期初步發(fā)展期快速發(fā)展期從東部新城產(chǎn)業(yè)鏈的開展來看，主要以外貿(mào)類、金融類和總部基地辦公為主。------是否有新的突破？參照上海、北京、深圳商務的開展模式從國際化大都市寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構來看，除了傳統(tǒng)的金融、外貿(mào)類企業(yè)之外，大規(guī)模的效勞類企業(yè)、信息咨詢類企業(yè)、籌劃類企業(yè)、設計類企業(yè)對寫字樓的需求隨著城市的開展逐步顯現(xiàn)，寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構豐富，呈現(xiàn)多樣性。上海寫字樓入住企業(yè)比例金融、證券、投資、投行、基金公司34%跨國公司或地區(qū)總部18%國企集團總部12%信息咨詢、服務型企業(yè)7%外貿(mào)、物流公司15%IT類企業(yè)12%其他2%北京寫字樓入住企業(yè)比例實業(yè)、制造業(yè)總部基地11%各類駐京辦事處12%金融機構15%跨國公司或地區(qū)總部12%國企集團總部11%信息咨詢、服務型企業(yè)12%外貿(mào)、物流公司7%IT類企業(yè)12%其他8%深圳寫字樓入住企業(yè)比例貿(mào)易、物流19%各類辦事處6%證券、金融16%跨國公司或地區(qū)總部4%設計8%咨詢、顧問、中介服務類15%科技、制造12%IT類企業(yè)8%其他12%我們發(fā)現(xiàn)，隨著寧波城市的開展，咨詢效勞、辦事處、設計等第三產(chǎn)業(yè)勢必引來新一輪的開展期，因此結(jié)合本工程的定位，避開與三大中心的同質(zhì)競爭，依托市政府和文化廣場的優(yōu)勢。本工程的目標客戶定位為創(chuàng)智效勞類、辦事處等企業(yè)目標客戶市場需求調(diào)查調(diào)查方法：入戶調(diào)查法?！舶l(fā)放問卷數(shù)量143份，有效回收106份〕客戶群體：外地駐寧波辦事處，律師事務所，會計事務所，計算機IT產(chǎn)業(yè)、信息咨詢業(yè)、創(chuàng)意機構〔涵蓋設計、影視〕。調(diào)查目的：本次需求調(diào)查，是為更好地了解目標客戶對辦公產(chǎn)品的要求。理想辦公區(qū)域調(diào)查說明，寫字樓理想辦公區(qū)域中，江東所占比例較大，共占61%，其中世紀大道以西為33%，這對本工程來說是利好消息。理想辦公面積對于新興創(chuàng)業(yè)起步型效勞企業(yè)而言，對于面積的需求不大，39％的客戶需求面積在80－100平米，24％的客戶群需求面積僅100－200平米。目前雇傭的工作人員目前雇傭工作人員在5-10人所占比例最大，占到44%；其次為10-20人，所占比例也到達28%，小型辦公為主?？梢猿惺艿淖饨饍r格希望在租金在1元/平方米/天的調(diào)查者占據(jù)54％，超過一半數(shù)額。在經(jīng)濟環(huán)境不容樂觀的情況下，租金價格是消費者選擇辦公場所時首要考慮的因素，但在產(chǎn)業(yè)鏈完備的情況下，時間本錢將成為首選。重點客戶一：

創(chuàng)智效勞類企業(yè)目標客戶需求小結(jié)企業(yè)類別：工業(yè)設計、計算機IT產(chǎn)業(yè)、信息咨詢、律師事務所等。特征：投資額相對實業(yè)投資較小，以技術資源、人文資源為主體，無大額的實體固定投資。其規(guī)模不大〔通常在50人以下〕，但人均產(chǎn)值、人均利潤率、人均納稅額高。憑借自己的專業(yè)能力活潑在各自的縫隙市場之中。需求分析：1〕、跨國公司尤其是效勞型企業(yè)不斷在國內(nèi)擴張，包括律師行、咨詢、設計等，杭州灣大橋?qū)幉ㄅc上海緊密聯(lián)系，未來寧波受此輻射所帶來的此類企業(yè)辦公需求顯而易見。2〕、在國家推進產(chǎn)業(yè)升級政策的大背景下，更加需求創(chuàng)智效勞類企業(yè)的出現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級做助推器需求特征：1〕、寫字樓購置能力弱，一般選擇租賃辦公。2〕、企業(yè)不需要大型的展示空間。需求面積不大，一般在200-300平方左右。3〕、屬于智力效勞型企業(yè)，對辦公環(huán)境比較注重，需求比較舒適、寬敞、明亮的辦公空間。4〕、由于上班的時間不固定，經(jīng)常加班。因此希望中央空調(diào)能夠分戶計量。5〕、對物業(yè)管理的要求較高。6〕、工作節(jié)奏較快，希望電梯的配置相對較好。寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃單元面積在100-150平方米引入空中花園，水景大堂，中央空調(diào)配置，層平面在1000㎡左右，建筑層高3.6m，局部樓層可形成多魔術組合分布，便于未來出租。為各公司之間提供交流的場所，其中設置諸多娛樂設施如臺球、飛標、橋牌等高雅工程，并設置高雅沙龍多功能廳。在功能上有所創(chuàng)新,以充分考慮企業(yè)的開展，滿足成長型智力效勞類企業(yè)未來需求。

公寓產(chǎn)品怎么做？迪賽認為：從東部新城的功能配置來看，居住功能未得到滿足市場供給：從東部新城核心區(qū)的土地供給來看〔以15年為一個周期〕，住宅地塊稀缺，預計規(guī)劃有110萬方左右。參考上海CBD的物業(yè)構成，住宅：辦公：商業(yè)的比例為5：7：2的模式〔參考對于上海CBD的研究模型〕。東部新城居住功能有大約30-40萬的缺口。市場需求：東部新城作為未來中央商務貿(mào)易區(qū)，總建筑開發(fā)量約250-350萬平方米，屆時將有近萬家企業(yè)入駐，企業(yè)云集，國際化公司的高管多是外派人員，剛性租房需求將居高不下。寧波經(jīng)濟的迅速增長，有近7000家外商投資企業(yè)落戶寧波。有8000多位外籍人士常駐寧波。目前這些人員都散布在各個社區(qū)，尚沒有專門為他們量身打造的高檔社區(qū)。公寓的目標客戶：公司的高管多是外派人員外籍人士通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)他們一般居住在檔次比較高，而且物業(yè)管理比較好的公寓。高檔住區(qū)：如中央花園、東?；▓@、錦地水岸、國際村、華光城等，租金為1-2元/天.㎡?！裁娣e：130㎡，6000元/月〕酒店式公寓：如好陽光、波特曼，租金為2.5-3元/天.㎡〔面積45-90㎡，3500-5000元/月〕他們目前住在哪里？波特曼中央花園好陽光客戶對產(chǎn)品的需求企業(yè)外派高管日韓、臺灣籍人士歐美籍人士配套設施齊全，如會所、停車場、健身房、網(wǎng)球場、游泳館、洗衣房對平安比較注重。希望有好的物業(yè)管理。希望精裝修。喜歡拎包入住。并且裝修風格最好有特色。希望有衛(wèi)星電視。寧波只有中央花園、東?；▓@、華光城等幾個小區(qū)有衛(wèi)星電視，很多小區(qū)都很難滿足他們的要求.綠化景觀好。共性需求：個性需求一：日韓、臺灣籍人士的需求：他們的居住習慣和國情相關，一般居住的面積不大。夠用就可以了。單身人士一般居住面積在70-80㎡。家庭型居住，一般需要3房，面積需求較大，如120-180㎡都有。其他需求：韓國人有赤腳的習慣，所以他們一般會選擇帶有木地板的房間，最好帶地熱．日本人歷來有搓澡的傳統(tǒng)，因此他們很注重衛(wèi)生間的設施，比方偏好一個大浴缸，最好不用有容量限制的熱水器，而以燃氣熱水器代之.日本人一直都有跪地而坐的習慣，因此他們偏好一些比較矮的家具、茶幾和床等。個性需求二：美國人喜歡大房子，單身居住，也要兩室兩廳，甚至四房兩廳，因為他們喜歡有獨立的生活空間，朋友來了互不影響。意大利人和法國人傾向于干凈、小區(qū)環(huán)境比較新、富有現(xiàn)代感的房子。歐美人對于裝修風格的要求就比較統(tǒng)一。喜歡簡約、明快的裝修，大局部喜歡輕色調(diào)的色彩，不太喜歡復古的風格，對于被中國人當作尊貴象征的紅木家具，他們不感興趣，相反，他們更加青睞用原木制成的家具。對廚房的要求比較高，喜歡大面積廚房，希望配備洗碗機和烤箱，尤其是意大利人一定要有洗碗機。歐美籍人士的需求大廚房家庭聚會本工程公寓產(chǎn)品怎么做？產(chǎn)品主要針對高端人群,打造寧波唯一純租賃頂級社區(qū).戶型以中、大戶型為主，防止與市場上大量小面積公寓或SOHO的同質(zhì)競爭。規(guī)劃公寓445套，以120-180平方米，舒適居家戶型為主。產(chǎn)品設置在6.5萬方左右。面積戶型配比針對客群套數(shù)80-100㎡一室一廳二衛(wèi)一廚10％單身人士72120-140㎡二室二廳二衛(wèi)一廚30％居家型150150-180㎡三室二廳二衛(wèi)一廚50％舒適型190200㎡四室二廳二衛(wèi)一廚10％享受型33酒店式的效勞

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公寓式的管理管理——專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，要有品牌效益效勞——在傳統(tǒng)酒店效勞的根底上提供家居效勞和商務效勞推廣——推廣持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)開展的根底配套——星級配套設施〔咖啡廳、視聽室、家、健身房〕、會所裝修標準——配備全套家私、電器建筑——品質(zhì)建筑設計、內(nèi)部裝修等要符合客戶需求MINI影院自助咖啡吧健身房自助洗衣在酒店式入戶大堂內(nèi)，規(guī)劃精致公共空間，增加自助咖啡吧洗衣、健身房、獨立接待大堂、MINI影院等功能配套。公寓標準內(nèi)部配置廚房設備齊全，包括洗碗機、微波爐、咖啡機等提供高質(zhì)量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有標準廚具以及中式與西式的餐具浴室配有通風和熱水系統(tǒng),浴室應配置浴缸、可拆的花灑、水槽和排水口3-4房的公寓加設按摩浴缸等高檔設施單位內(nèi)部設計配合工作的空間〔便于電腦操作及上網(wǎng)效勞〕，配有國際通用的插頭高科技保安鎖系統(tǒng)〔刷卡制度包括阻止外人進入樓層和電梯〕每個公寓的房間內(nèi)有小型保險箱商業(yè)產(chǎn)品怎么做？寧波商業(yè)現(xiàn)狀

〔以天一廣場、萬達廣場為核心〕寧波商業(yè)處于規(guī)?；投鄻踊A段，競爭劇烈；核心商圈為：天一廣場，萬達廣場；各區(qū)級商業(yè)中心主要輻射各自所在區(qū)域，聯(lián)盛商業(yè)廣場、世紀東方廣場、中信泰富廣場、招寶廣場、明天廣場等工程陸續(xù)啟動。預計未來整體供給量將突破100萬方。寧波未來商業(yè)格局未來的寧波商圈新格局將是一城“雙心〞，即由三江口商業(yè)中心和東部新城區(qū)商務中心組成，兩者優(yōu)勢互補。東部新城核心區(qū)〔門戶區(qū)〕，營業(yè)面積控制為40萬平方米，重點效勞人口為50萬。一城“雙心”寧波居民商業(yè)消費力強2021年居民人均可支配收入為25304元，人均消費支出16379元。寧波經(jīng)濟以私營經(jīng)濟為主，中產(chǎn)階級數(shù)量龐大。寧波成為LV進駐的首個二線城市?？ǖ貋?、GUCCI、阿瑪尼等頂級奢華品牌，都將在今年6月之后和寧波的消費者見面迪賽認為：從商業(yè)的容量看已經(jīng)趨于飽和，但是商業(yè)的消費檔次依然有一定的拓展空間本工程商業(yè)所面臨的區(qū)位環(huán)境？門戶區(qū)近40萬方頂級商業(yè)文化廣場市政府高檔居住區(qū)本地塊面臨門戶區(qū)40萬方的頂級商業(yè)群，本工程如何生存？如何利用文化廣場、市政府、高檔居住區(qū)的資源？如何與本工程其他業(yè)態(tài)形成共存關系？如何從城市開展的角度完成從門戶區(qū)到市政府的過渡作用。商業(yè)案例研究---富茂大廈〔開業(yè)后經(jīng)營慘淡〕開業(yè)時間：2021年10月營業(yè)面積：3.2萬平方米業(yè)態(tài)規(guī)劃：美容、服飾、家居、食品等經(jīng)營現(xiàn)狀：開業(yè)后經(jīng)營慘淡它的商業(yè)借鑒意義在哪里？商業(yè)案例研究---富茂大廈城隍廟富茂大廈借鑒一、位置沒站好所處位置好，緊鄰高端消費區(qū)“國會〞，以此走高端路線，與銀泰、國際購物中心相互競爭，并不存在差異化。借鑒二、品牌單一，無特色前期招商缺乏，品牌過于單一。借鑒三、客戶定位有誤前期定位在國會消費群輻射，卻對這類消費群的消費習慣、作息時間考慮缺乏，同時又放棄了中保大廈等寫字樓白領。必須要找準消費客戶，并與周邊商業(yè)形成差異化位置：距離城隍廟500米，天一廣場商圈內(nèi)，距國購400米，距銀泰百貨1公里，處于核心商業(yè)圈的輻射點。工程商業(yè)消費客戶的定位外籍人士政府機關CBD商務區(qū)白領本工程其他業(yè)態(tài)的客戶群〔辦公、酒店、公寓〕高檔居住區(qū)需求：餐飲、娛樂、購物、休閑國際風情商業(yè)街區(qū)特色餐飲、演藝、展覽、收藏、書店、酒吧休閑、咖啡畫廊避開門戶區(qū)競爭與文化廣場融合商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃目標消費群為寧波中、高收入人群、外國人、商務人士以及年輕精英階層，營造國際化的、具有強烈現(xiàn)代感的娛樂場所?行業(yè)包括大中小型中西餐飲、快餐和酒吧、特色購物?提供多種類型酒吧，如演藝性酒吧、交友酒吧、韓式酒吧和咖啡館，可以設置主力特色的餐廳，形成國際化的多國餐飲主題，提供各國的特色餐飲包括韓式風味，同時有臺灣、香港料理內(nèi)容，以迎合中國消費者口味上的需求大中小型租戶配合。覆蓋中檔、中高檔，以中檔偏高為主。國際風情主題商業(yè)街區(qū)酒店怎么做？寧波五星級酒店狀況數(shù)量如今寧波已經(jīng)擁有近10家五星酒店，并有7、8家在評，數(shù)家在建。2021年的2月1日，本工程區(qū)域內(nèi)又一家五星級酒店--嘉裕酒店開工。品牌目前已先后有索菲特、萬豪、喜來登、卡爾森、香格里拉、凱悅、雷迪森等國際品牌進入，占據(jù)了大量高端市場客房五星級酒店平均客房數(shù)400多間，預計寧波五星級飯店的總供給在3~5年后到達15000多間客房左右。寧波五星級酒店價格一覽表：價格：五星級大酒店的價格多在550-850元/天之間，新建成的高檔酒店價格更高。經(jīng)營：針對高端人士，開房率不高寧波經(jīng)濟型酒店狀況開展：早在1998年，國內(nèi)另一經(jīng)濟型酒店知名品牌“錦江之星〞率先在寧波試水，到2005年11月寧波第一家外鄉(xiāng)經(jīng)濟型酒店“南苑e家〞開業(yè)，寧波經(jīng)濟型酒店已經(jīng)經(jīng)過了7年的開展。品牌：目前已有錦江之星、如家快捷、南苑e家、莫泰168、速8、橘子酒店等品牌客房：經(jīng)濟型酒店客房數(shù)量多在100-200間左右。市場占有率：寧波經(jīng)濟型酒店還是處于剛剛起步階段，總量不到所有酒店的10%，市場空間還很大。寧波經(jīng)濟型酒店價格一覽表價格：經(jīng)濟型標房價位在180元到250元之間。根據(jù)環(huán)境、地段不同價格略有上下。經(jīng)營：平時生意就不錯，一般開房率在70%以上；長假休息期間很多房間更被早早預訂，幾乎每天爆滿。寧波經(jīng)濟型酒店的根本特征本質(zhì)要素：投入少、局部用舊房改造，開房率高，回報快，營運本錢低。主營業(yè)務：客房。餐飲、康樂、會議等配套依托于300米半徑范圍的市政條件。規(guī)模與功能：可大可小。合理布局為單層客房16-20間，層數(shù)不超過10層。酒店市場突破口五星級酒店逐步飽和(東部新城規(guī)劃4-5家)，經(jīng)濟型酒店開展?jié)摿薮?。區(qū)域內(nèi)商務、商旅往來頻繁，客源面廣。許多客人在尋找貼近他的需求，同時價格也不太離譜的酒店，此時，經(jīng)濟型酒店就有了時機。

建議工程內(nèi)酒店的定位為經(jīng)濟型酒店

酒店客源分析政府東遷，機關出差人流顯現(xiàn)，且此類人員差旅經(jīng)費的有一定限制行政機構產(chǎn)業(yè)機構其他輻射寧波，成為城市商業(yè)新地標區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易機構入住，催生商旅經(jīng)濟的繁榮以高性價比的居住條件吸引行政類流動人員以一站式的消費環(huán)境吸引商務類流動人員每間客房的適宜規(guī)模為40-50平方米，而100-150間的客房規(guī)模對于這類型酒店來說比較經(jīng)濟，加上大堂等其它配套設施的面積，所需要物業(yè)的理想規(guī)模是總面積10000平方米左右?？偯娣e10000平米符合市場需要原那么經(jīng)濟型酒店規(guī)模原那么酒店物業(yè)規(guī)劃酒店風格工程整體定位辦公：創(chuàng)智效勞類、辦事處等企業(yè)公寓：外籍人士、高端企業(yè)白領商業(yè)：國際化街區(qū)酒店：經(jīng)濟型國際品牌連鎖酒店一站式國際生活街區(qū)回憶一下各種業(yè)態(tài)的定位打造寧波唯一的國際化社區(qū)抓住產(chǎn)業(yè)鏈開展趨勢為工程做配套，并提升效勞與東部新城星級酒店形成差異與門戶區(qū)形成差異化,打造特色街區(qū)業(yè)態(tài)概念導入：一站式國際生活街區(qū)一站式集商務、商業(yè)、居住、酒店于一體的城市綜合體享受快捷、便利的生活方式國際生活充分表達人性關心的完善的社區(qū)效勞體系國際化的/多種用途的/不同性質(zhì)人群的交互平臺街區(qū)在目前以快速主通道為主的“道〞的大環(huán)境中，營造“城市街區(qū)〞的概念以街區(qū)商業(yè)為紐帶，主動聯(lián)系三大中心一站式國際生活街區(qū)辦公公寓商業(yè)酒店6萬㎡

6.5萬㎡

3.5萬㎡

1萬㎡35%38%21%6%東部新城動態(tài)解讀工程前瞻性解讀區(qū)域階段性成長預判寧波新商務CBD解讀新城未來各板塊開展工程外環(huán)境階段性預判區(qū)域產(chǎn)業(yè)開展解讀區(qū)域客戶動態(tài)性變化工程可行性業(yè)態(tài)解讀工程前瞻性定位解讀分析工程內(nèi)外開發(fā)環(huán)境明晰工程前置性約束及開發(fā)目標工程可行性操作方案解讀工程可行性定位工程經(jīng)營可行性解讀產(chǎn)品根本體系定位可行性分析結(jié)論經(jīng)營模式解讀單項產(chǎn)品經(jīng)營收益預判目標客戶動態(tài)解讀工程收益動態(tài)預判收益模型分析經(jīng)營可行性結(jié)論實現(xiàn)工程開發(fā)經(jīng)營目標寫字樓租金判斷——靜態(tài)判斷前5年內(nèi)租金情況我們認為工程交付后,前5年租金價格1.2元/平方米/天.同區(qū)域租金價格1-1.2元/平方米/天左右.板塊內(nèi)寫字樓售價7500-8000元/㎡的價格,按6%年回報,一套100平方米總價75萬的辦公房租金在1.2元/平方米/天.工程交付時區(qū)域大環(huán)境尚未成熟,租金勢必略低以吸引企業(yè)入住.項目名稱租金水平（元/㎡.天）出租率交付時間國際航運中心230%左右09年年初新城國際1.0-1.550%左右07年年初九五國際廣場0.8-1.030%左右08年年中萬特商務中心0.8-1.220%左右08年下半年新天地1#1.2-1.370%左右06年年底新天地9#-12#0.7-0.850%左右06年年底商業(yè)租金判斷——靜態(tài)判斷前5年內(nèi)租金情況本工程商業(yè)位于未來城市的核心區(qū)建議前五年為養(yǎng)鋪期，以相對低廉的租金吸引商家，建議以城市次商圈的租金入市。初始平均租金為2.5元/平米·天。第四年、第五年是隨著輕軌建成和市政府的全面入駐，租金上漲幅度較大