專業(yè)市場營銷方案

這是一場關(guān)于時代的對話，那些經(jīng)歷過時間洗禮的，是能看透大時代的契機(jī)；而此刻的灣田，將與我一起，觸碰這個變革的時代；灣田·國際建材總部基地，灣田實(shí)業(yè)將用品質(zhì)吹響這座城市革新的號角。。。。。。因?yàn)?，這里，已然是現(xiàn)在的熱點(diǎn)，更是未來的焦點(diǎn)一個總部·一個中心【對話財富極核·對接城市未來】

——灣田·國際建材總部基地營銷策略報告Hunan.07.2011中原（湖南）房地產(chǎn)代理銷售有限公司事業(yè)三部A組

中原對整體目標(biāo)的理解中原對市場態(tài)勢的理解中原對城市發(fā)展的理解中原對專業(yè)市場的理解中原對項(xiàng)目價值的理解中原對項(xiàng)目競爭的理解中原對項(xiàng)目客戶的理解中原對項(xiàng)目運(yùn)營的理解報告體系A(chǔ)nalyzeSystem整體目標(biāo)通過商業(yè)地產(chǎn)物流園持續(xù)建設(shè)，以自持物業(yè)為主，做專業(yè)的市場和商業(yè)運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入持續(xù)增長，成為中國Top10的專業(yè)市場運(yùn)營商。品牌目標(biāo)預(yù)計(jì)2011年12月中旬開始銷售，如何做好銷售，如何做好招商，最終完成項(xiàng)目目標(biāo)，將是本報告需要解決的內(nèi)容項(xiàng)目目標(biāo)本報告以基本目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)核心目標(biāo)?；灸繕?biāo)品牌目標(biāo)：通過商業(yè)地產(chǎn)物流園持續(xù)建設(shè)，以自持物業(yè)為主，做專業(yè)的市場和商業(yè)運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入持續(xù)增長，成為中國Top10的專業(yè)市場運(yùn)營商做好招商銷售工作實(shí)現(xiàn)品牌躍升核心目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)：預(yù)計(jì)2011年12月中旬開始面試銷售，做好銷售和招商，為最終完成項(xiàng)目核心目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，。城市化水平與房地產(chǎn)階段的關(guān)系：

小于30%，初創(chuàng)期，發(fā)展緩慢；30%-70%，黃金時期，高速發(fā)展；70%-90%，趨于飽和，發(fā)展緩慢；大于90%，已經(jīng)飽和，基本停滯。長沙房地產(chǎn)市場目前處于高速發(fā)展的黃金時期長沙是中部六省會房價的洼地長沙連續(xù)多年在中部六省會中處于價格低洼，目前仍舊保持較高的價格上漲幅度。說明其洼地效應(yīng)，將吸引越來越多的資金進(jìn)入長沙房地產(chǎn)市場。長沙樓市發(fā)展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價格躍升的最佳時期城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)板塊麓谷板塊麓南板塊各板塊的核心價值提煉：中心板塊——中央生活區(qū)配套價值城東板塊——芙蓉區(qū)政府、武廣線規(guī)劃、體育新城城南板塊——長株潭融城規(guī)劃、省政府、天心區(qū)政府麓南板塊——長潭西線、大學(xué)城、濕地生態(tài)公園麓谷板塊——高新區(qū)環(huán)境品質(zhì)金星大道——市政府、空氣環(huán)境城北板塊——新河三角洲、開福區(qū)政府月湖星沙——月湖公園、金鷹文化城、星沙經(jīng)開區(qū)長沙房產(chǎn)圍繞城市中心，呈現(xiàn)四面開花的發(fā)展勢頭！市府板塊樓市板塊格局：東南西北四面開花，望城成為長沙第六區(qū)的契機(jī)，將帶動城市向北發(fā)展熱潮資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理11年上半年成交量在調(diào)控中比10年略有下降長沙是中部六省會房價的洼地長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：成交量比10年穩(wěn)中略降，成交價格在調(diào)控波動出現(xiàn)近一成的上漲。長沙房價在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升長沙樓市發(fā)展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價格躍升的最佳時期。樓市板塊格局：樓市板塊格局：東南西北四面開花，望城成為長沙第六區(qū)的契機(jī)，將帶動城市向北發(fā)展熱潮長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：成交量比10年穩(wěn)中略降，成交價格在調(diào)控波動出現(xiàn)近一成的上漲，長沙房價在政策調(diào)控中上升平穩(wěn)。小結(jié)：長沙正迎來價格躍升的最佳時期；同時，伴隨城市的升級換代，必然出現(xiàn)新的升級換代產(chǎn)品，滿足不同人士的需求土地交易是政府經(jīng)濟(jì)效益的重要一部分，房地產(chǎn)行業(yè)在整個長沙的GDP總量中比重很大，是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的一駕馬車，是國民經(jīng)濟(jì)快速增長的支撐。2010年，長沙GDP增速躍居中部之首。在經(jīng)濟(jì)支撐方面，很大一部分來自于房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢判斷——長沙經(jīng)濟(jì)2007年2008年2009年2010年2011年兩型社會，掀起新一輪的城市建設(shè)，引起房價上漲貨幣補(bǔ)貼：長沙住房保障新政“曲線救市”契稅稅率下調(diào)：給長沙樓市傳達(dá)積極信息關(guān)鍵詞：兩型社會、貨幣補(bǔ)貼、契稅稅率下調(diào)、公積金異地貸款互通、溫柔限購令長株潭公積金異地貸款實(shí)現(xiàn)互通

2011年3月長沙出臺溫柔限購令溫柔限購令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長株潭戶籍與外地戶籍。限小不限大：在產(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)。限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實(shí)行限購，未涉及長望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。說明：在國家從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的形式下，地方政府對長沙房市總“溫柔”待之“溫柔”長沙全國“嚴(yán)打”土地政策信貸政策金融政策財政政策土地、信貸、金融、財政全方面進(jìn)行嚴(yán)打政策房地產(chǎn)政策2011年上半年全國GDP上漲和一線城市房市的打壓，二三線城市成為房市上漲的又一塊高地。這種暴漲將促動新的調(diào)控政策出臺，從嚴(yán)方向不變一線城市打壓發(fā)展趨勢——政策兼顧土地效益和民生，各級政府需要尋求房地產(chǎn)調(diào)控下的新出路發(fā)展趨勢——各級政府值得注意的是：國家出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)針對的是房地產(chǎn)行業(yè)中的住宅市場，商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)未在調(diào)控范圍房地產(chǎn)市場過快過熱的發(fā)展，國家出臺了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，抑制房價過快增長。這就大大的削弱了房地產(chǎn)對地方財政的貢獻(xiàn)，地方政府收入減少。商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)并不在房市政策的受限范圍內(nèi)(即不限購、也不限貸)，這勢必會推動商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，創(chuàng)造出大量的稅收，彌補(bǔ)地方政府在房市遇冷的情況下受到的損失。發(fā)展趨勢——重點(diǎn)方向目前，各級政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)基金、優(yōu)惠政策、小額快速貸款通道等，積極引導(dǎo)和鼓勵創(chuàng)業(yè)，引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動著工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)基金，政府引導(dǎo)，優(yōu)惠政策資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，飛速發(fā)展商業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)乘勢崛起??！發(fā)展趨勢——各項(xiàng)措施地產(chǎn)大鱷、一線房企紛紛開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，最明顯不過萬科、保利等大型企業(yè)，開始商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)斗2011年上半年GDP增長9.6%的，樓市也因此迎來更嚴(yán)厲的新一輪調(diào)控。根據(jù)國務(wù)院部署，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。嗅覺敏銳的民間“炒房團(tuán)”開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，與政府合作開發(fā)工業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為民間資本躲避政策風(fēng)險新的避風(fēng)港。一方面可以避開住宅市場的政策風(fēng)險；另一方面，這是與地方政府雙贏的模式；只有工業(yè)發(fā)展、當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)才能發(fā)展，住宅市場才會發(fā)展起來發(fā)展趨勢——企業(yè)隨著國家宏觀調(diào)控政策力度的不斷加大,住宅市場壓力巨大。商業(yè)地產(chǎn)所帶來的無論是經(jīng)濟(jì)效益還是投資價值都在不斷被認(rèn)可。可以預(yù)見，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的春天來了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究>>發(fā)展趨勢政策——從嚴(yán)方向不變各級政府——尋找出路重點(diǎn)方向——商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)措施——創(chuàng)業(yè)基金、優(yōu)惠政策、貸款通道等企業(yè)——逐步轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢研究小結(jié)那么在這樣的契機(jī)下

灣田項(xiàng)目是否能獲得更好的機(jī)會呢？

在尋找實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的突破之前，我們先必須透徹把握項(xiàng)目內(nèi)因與外因，并從中尋找實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的契機(jī)chance項(xiàng)目位于“十二五規(guī)劃”長沙第六區(qū)望城核心區(qū)域望城丁字鎮(zhèn)板塊，是未來望城和長沙城市發(fā)展的核心區(qū)域之一。作為國家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略的重大舉措，長株潭城市群“兩型社會”綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)承載了湖南省對接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、雄起于中部地區(qū)的百年夢想，規(guī)劃發(fā)展舉措與建設(shè)力度空前。而在以長沙城與株潭為雙核的板塊格局中，望城丁字鎮(zhèn)板塊為避免邊緣化，除了主動對接，更應(yīng)必須另辟發(fā)展新徑。項(xiàng)目區(qū)位價值——規(guī)劃于此同時，項(xiàng)目所在區(qū)域也定位為長沙北大門、貨運(yùn)樞紐、商貿(mào)物流市場集群。將建設(shè)為長沙新的大交通、大物流樞紐。為推進(jìn)長株潭“兩型社會”改革建設(shè)和“3+5”城市群建設(shè)發(fā)展，按照“交通先行、物流依托”的規(guī)律，項(xiàng)目所在區(qū)域板塊建設(shè)長沙新的大交通、大物流樞紐具有很強(qiáng)的必要性和現(xiàn)實(shí)需求。區(qū)域定位長沙北大門貨運(yùn)樞紐商貿(mào)物流市場集群項(xiàng)目區(qū)位價值——規(guī)劃至繞城高速三環(huán)線入口僅1.5公里，距新港萬噸深水碼頭1公里，離長沙新建的火車貨運(yùn)北站不到0.5公里本項(xiàng)目距離：長沙市繞城高速三環(huán)線入口僅1.5公里長沙新港萬噸深水碼頭1公里長沙新建的火車貨運(yùn)北站不到0.5公里鐵路：石長鐵路，京九鐵路，新貨運(yùn)北站，500萬噸綜合貨場；公路：芙蓉北路直通市區(qū)，繞城高速北與京港澳高速公路楊梓沖互通，西穿長常；高速：南跨107國道與京港澳高速公路李家塘互通，全線建有月亮島大橋、黑石鋪大橋，設(shè)12個互通分別將進(jìn)出省會的國、省干道相連；水運(yùn)：長沙新港（國內(nèi)河一流的現(xiàn)代化港口）：總體規(guī)模為建設(shè)貨運(yùn)泊位11個，其中千噸級泊位8個，其他泊位3個，港口吞吐能力為490萬噸。項(xiàng)目區(qū)位價值——交通霞凝港是目前擁有8個千噸級泊位的我國內(nèi)河一流的現(xiàn)代化港口，長沙火車北站新址啟動開工，中部首批、湖南惟一的保稅物流中心長沙金霞保稅物流中心，充足倉庫以及高效物流配套，有效降低商品流通成本鐵路00萬噸綜合貨場；霞凝港：擁有8個千噸級泊位，我國內(nèi)河一流現(xiàn)代化港口。

金霞保稅物流中心：中部首批、湖南惟一的保稅物流中心。目前已建成6棟倉庫及總面積4.5萬平方米的堆場。長沙火車北站：新址啟動開工，長沙貨運(yùn)新站主體工程——一期的500萬噸貨運(yùn)中心站場計(jì)劃兩年建成。項(xiàng)目區(qū)位價值——配套交通流暢，市場形象、檔次高，功能配套齊全，集產(chǎn)品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務(wù)、信息推廣、商務(wù)居住配套等功能于一體創(chuàng)新型服務(wù)平臺品牌街區(qū)（陶瓷潔具交易中心）專業(yè)MAII（家居生活體驗(yàn)館)商業(yè)+公寓配套中心建材家居主題公園石材交易倉儲物流中心居住配套中心預(yù)留用地（停車場）6萬方5萬方14萬方14萬方38萬方7萬方項(xiàng)目內(nèi)在價值——規(guī)劃規(guī)劃價值——湖南現(xiàn)代物流職業(yè)技術(shù)學(xué)院量身制定物流開發(fā)體系，充分發(fā)揮項(xiàng)目物流優(yōu)勢，配套規(guī)劃出高效運(yùn)作的倉儲物流中心湖南現(xiàn)代物流職業(yè)技術(shù)學(xué)院湖南現(xiàn)代物流職業(yè)技術(shù)學(xué)院是經(jīng)湖南省人民政府批準(zhǔn)、教育部備案的公辦全日制普通高等院校，其前身是湖南省物資學(xué)校（創(chuàng)辦于1965年）和湖南省石油化工職工大學(xué)，是全國唯一一所以現(xiàn)代物流為主導(dǎo)專業(yè)的高等職業(yè)學(xué)院。學(xué)院是湖南省2009年度立項(xiàng)并建設(shè)的省級示范性高等職業(yè)學(xué)院，被中國教育評價中心評為“全國最具特色職業(yè)院?！?。項(xiàng)目建筑立面及造型價值：青灰色隱框幕墻、褐色穿孔板、米色鋁單板，中南地區(qū)首屈一指的高品質(zhì)項(xiàng)目項(xiàng)目景觀價值：中南首創(chuàng)特色公園融于專業(yè)市場，不同主題景觀入口、水景、柱廊，共同烘托出商業(yè)氛圍，中南第一個公園化專業(yè)市場

通過景觀營造凸顯場地入口，采用不同主題，入口廣場拼花鋪裝。雕塑廣場形式，配以水景、柱廊，共同烘托出商業(yè)氛圍。內(nèi)部人行空間，設(shè)內(nèi)綠化庭院，配露天休閑座椅，給采購商以公園化的購物環(huán)境。項(xiàng)目車位配比價值：車位配比1：7車位配置，停車方便從容，充分滿足經(jīng)營業(yè)主及商務(wù)人士、社會車輛的停車需求市場是多種功能的復(fù)合體，故考慮裝卸車停車場地就近貨運(yùn)電梯，方便貨運(yùn)進(jìn)出。停車位配比：一期大致為1:7，充分滿足經(jīng)營業(yè)主及商務(wù)人士、社會車輛的停車需求。項(xiàng)目無障礙設(shè)計(jì)價值：由于場地為南高北低的形式，設(shè)計(jì)結(jié)合地形，在建筑物及場地內(nèi)均按無障礙要求設(shè)計(jì)，滿足客戶出行的全方位思考由于場地為南高北低的形式，設(shè)計(jì)結(jié)合地形，在建筑物及場地內(nèi)均按無障礙要求設(shè)計(jì)，建筑物底層室內(nèi)外交接處設(shè)殘疾人坡道，建筑物入口設(shè)1:20入口坡道，電梯尺寸均滿足無障礙設(shè)計(jì)要求。在建筑物內(nèi)的衛(wèi)生間均設(shè)置無障礙廁位。附加價值：國家實(shí)行“建材、家居下鄉(xiāng)”政策，將會大力拉動建材消費(fèi)，為項(xiàng)目提供了附加值中共湖南省委常委、統(tǒng)戰(zhàn)部部長李薇薇在大典上宣布：灣田?國際建材總部基地正式奠基省市縣各級主要領(lǐng)導(dǎo)及灣田集團(tuán)主要領(lǐng)導(dǎo)來到奠基石前，揮鍬鏟土，將基石復(fù)蓋和福建/泉州/邵陽商會/長沙物流協(xié)會簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議望城領(lǐng)導(dǎo)主持項(xiàng)目協(xié)調(diào)會民生銀行對我集團(tuán)授信建材總部基地奠基儀式建材總部基地招商推介會和物流學(xué)院簽訂戰(zhàn)略協(xié)議董事長向?qū)W校捐贈300萬元贊助湖南名人畫卷政府支持商會認(rèn)同機(jī)構(gòu)肯定社會責(zé)任附加價值——成立近1年來，得到了各級政府的大力支持，商會、商家的充分認(rèn)同，學(xué)院、銀行的充分信任。開發(fā)商品牌價值：湖南灣田實(shí)業(yè)有限公司成立于2010年1月，注冊資本1億元人民幣。公司致力于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，同時涉及能源、礦業(yè)、新材料等領(lǐng)域能源礦業(yè)地產(chǎn)新材料項(xiàng)目潛在價值：2015年湖南省建材需求高達(dá)2000多億，為項(xiàng)目發(fā)展提供了潛在契機(jī)建材市場需求分析

◆按中國建筑裝飾協(xié)會預(yù)測：2010年，全國家裝二次裝修市場產(chǎn)值將達(dá)到3000億元，湖南家裝二次裝修市場產(chǎn)值約為100億。那么，僅此家裝測算：2010年全國產(chǎn)值約8707億元，湖南地區(qū)產(chǎn)值約314億元。到2015年，預(yù)測全國家裝產(chǎn)值將達(dá)到23351億元，湖南地區(qū)產(chǎn)值約842億元。建筑業(yè)發(fā)展邁出新步伐。全省建筑業(yè)總產(chǎn)值突破2000億大關(guān)，達(dá)到2287億元，增長25.0%；實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值653億元，占全省地區(qū)生產(chǎn)總值的5.9%。具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤61.1億元，增長12.0%。房屋建筑施工面積21203萬平方米，增長12.8%；房屋建筑竣工面積8309萬平方米，增長1.3%，建筑業(yè)的發(fā)展，帶動建材的大量需求，建材業(yè)也得到大力發(fā)展。“建材下鄉(xiāng)”，有望一年拉動7000億建材需求。全球建材湖南區(qū)域營銷總部全球建材進(jìn)入湖南首席樞紐平臺湖南建材專業(yè)市場升級示范平臺湖南建材交易流通高效運(yùn)轉(zhuǎn)平臺集產(chǎn)品交易、品牌展示、倉儲加工、物流配送、電子商務(wù)、信息推廣、商務(wù)居住配套等功能于一體創(chuàng)新型服務(wù)平臺?！窘灰坠δ堋拷ú募揖咏灰字行摹痉?wù)功能】電子