三舊改造政策出臺的背景-3

“三舊”改造政策及我區(qū)“三舊”改造工作推進過E程va中l(wèi)u的at一io些n思on考ly和.建議11ed

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ProfileCopyr區(qū)ig城h市t

更20新0改4-造20工1作1辦As公p室ose

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Ltd.（2010年5月28日）提綱一、廣東省“三舊”改造政策出臺的背景；二、“三舊”改造的主要優(yōu)惠政策條款；三、廣州市“三舊”改造的總體思路；Evaluation

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Asp（os具e體.S見l穗id府e[s20f0o9r]5.6號NE文T)3；.5

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Profile四C、o我py區(qū)r“ig三h舊t

”20改0造4-宗2地01的1摸A查sp情o況se及P分t析y

；Ltd.五、“三舊”改造工作推進中存在的問題；六、下一步工作建議和思考。一、廣東省“三舊”改造政策出臺的背景1、改革開放30年來，我省的經(jīng)濟高速發(fā)展，但同時也消耗了大量的土地資源，粗放的土地利用方式已難以為繼（據(jù)統(tǒng)計，近年來全省每年需新增建設(shè)用地40萬畝/年，而國家給廣東省的用地指標(biāo)僅25萬畝/年），土地資源供求矛盾日益突出，嚴重制約我省可持續(xù)發(fā)展，迫切要求對低效用地進行二次利用，節(jié)約集約利用；2008年3月，溫家寶總理在參加第十一屆全國人民代表大會廣東代是推進節(jié)約集約用地、盤活存量土地最有效的方法之一；同時也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展的方式和推進城鄉(xiāng)一體化的重要抓手，可實現(xiàn)從“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”向“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”的轉(zhuǎn)變，從而讓城鄉(xiāng)舊貌換新顏,經(jīng)濟得發(fā)展,群眾得實惠；3、汪洋書記總結(jié)了佛山“三舊”改造先行經(jīng)驗（形成“三舊”改造的概念和基本政策思路）后向國土資源部積極爭取，獲得了在我省開展為期三年（2010年-2012年）的“三舊”改造先行先試的政策許可機會（“三舊”用地改造的政策全國其他省份都沒有）表團審議政府工作報告時Ev提a出l，ua希t望io廣n東o成n為l節(jié)y.約集約利用土地的ed

w示it范h省A；spose.Slides

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Profile2、全Co省p“y三ri舊g”h用t地20約01745-萬2畝01，1量A大s面p廣os。e“P三t舊y”L改td造.既3均需核查該建設(shè)用地的形成時間，1999年1月1日后變更的建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)，需要安排新增建設(shè)用地和農(nóng)轉(zhuǎn)用指標(biāo)新政策：按土地現(xiàn)狀（即建設(shè)用地）辦理用地手續(xù)。無需占用新增建設(shè)用地指標(biāo)，可以免除耕地占補平衡手續(xù)，免除繳交耕地開墾費、菜田建設(shè)費、耕地占用稅和新增建設(shè)用地有償使用費等。二、“三舊”改造的主要優(yōu)惠政策條款41、以何種地類辦理用地手續(xù)方面原政策：在辦理用地手續(xù)時，E凡v涉a及l(fā)u使a用t無io合n法o批n文ly的.集體建設(shè)用地時，ed

wi用th地A，s需p按os變e更.前Sl的i農(nóng)d用es地f地o類r辦.理N用ET地3手.續(xù)5。C這l就ie需n要t辦P理rofile（每年C省o下py達r給i市g(shù)h的t指2標(biāo)0都04非-常2有01限1）A，s且p位os于e不P同t區(qū)y位L的td用.地，農(nóng)轉(zhuǎn)用的審批權(quán)限也不同，如位于廣州市城市建設(shè)區(qū)內(nèi)（即385圈內(nèi)的）涉及農(nóng)轉(zhuǎn)用的還需以一年一批次的形式上報國務(wù)院審批。2、辦理征收土地手續(xù)方面原政策：根據(jù)現(xiàn)行用地政策，凡涉及征收集體土地的，均需上報省級以上人民政府批準，而且要履行征地預(yù)公告、聽證、被征地農(nóng)5民社保、預(yù)存（支付）被征地款、補充耕地、林地審核、落實留用地等程序。Evaluation

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Profile1、對C用o地p行yr為i發(fā)g生ht在2190870年41-月210日11之前As的p，o直se接P辦t理y國L有t建d.設(shè)用地確權(quán)手續(xù)。2、對用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，已簽訂征收協(xié)議并進行補償，沒有糾紛的，按用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）后，無需辦理社保、安排留用地，其中2004年5月1日前用地的，也不需辦理聽證手續(xù)。制訂有關(guān)改造方案后，報省人民政府批準。3、供地方式方面原政策：根據(jù)現(xiàn)行用地政策，凡經(jīng)營性用地（商業(yè)、旅游、娛樂及商品住宅等）及工業(yè)用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。Evaluation

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Profile除Co政p府yr收i購gh儲t備2后00再4次-2供0地11的A及s商po品s住e

宅Pt開y發(fā)L用td地.需公開出讓外，無論保持或改變?yōu)楹畏N用途的“三舊”改造用地均可采取協(xié)議出讓方式供地。包括舊村改造中自行改造的融資地塊和國有舊廠房進行除商品住宅開發(fā)外的自主改造的，均可采取協(xié)議出讓方式供地。64、土地出讓金適度返還或暫緩征收鼓勵改造原政策：并無此項內(nèi)容，政府儲備用地，僅對原用地單位征地進行拆遷補償安置。新政策：用途基準地價的30%計收土地出讓金。Evaluation

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wit1h、A對s“po三s舊e.”S改li造d中es收f取o的r

土.N地E出T

讓3.純5收C益li，e可nt按P不r高ofile于60%的比例用于支持原用地企業(yè)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織2、工C業(yè)op用y地ri提g高ht容2積0率04進-行20改1造1

，As不p需os補e交P土ty地L出t讓d.金。3、對集體土地申請轉(zhuǎn)為國有土地的，可暫緩征收土地出讓金，納入“城中村”（舊村）自主改造且與舊村一并改造的，按土地純收益的50%計收土地出讓金（約為該地段基準地價的20%）。4、“城中村”（舊村）改造安置房交易轉(zhuǎn)讓時，按相應(yīng)75、對“退二進三”企業(yè)的政策原政策：企業(yè)可在現(xiàn)有合法工業(yè)建筑主體框架不改動的情況下進行適當(dāng)改造并臨時改變使用功能，用于除房地產(chǎn)開發(fā)以外8的第三產(chǎn)業(yè)，但不得Ev改a變lu原a址ti土o地n的on用l地y.性質(zhì)、權(quán)屬（依法進行土地使用交易、變更除外）和擴大建筑面積；企業(yè)ed

wi原th址A用s地po性s質(zhì)e.如S要li變d更es，f需o按r

規(guī).N定E由T

政3.府5統(tǒng)C一li儲e備nt后P向r社ofile會公開C出op讓y。right

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Ltd.新政策：可允許企業(yè)自主改造，補交地價后進行除商品住宅外的經(jīng)營性開發(fā)；如納入政府儲備公開出讓，土地出讓金的金60%～70%可返還給原企業(yè)。6、邊角地、夾心地、插花地可打包辦理手續(xù)對“三舊”改造中涉及的邊角地、夾心地、插花地等，9原政策：并無此項優(yōu)惠E政v策al。uation

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Profile符合C土o地py利r用ig總h體t規(guī)20劃0和4-城2鄉(xiāng)01規(guī)1劃A的sp，o改se造P時t可y以L一td起.打包辦理手續(xù)（屬國有建設(shè)用地的可協(xié)議出讓，涉及征收的不需聽證、社保、留地手續(xù)）。7、分散土地歸宗問題原政策：沒有專門的土地歸宗政策，對集體土地我市尚未開展使用權(quán)的流轉(zhuǎn)政策；對國有土地，在辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，需審核地塊的國有資產(chǎn)占有份額情況，如國資占有份額超過50%的，需征Ev得a國lu資a管ti理o部n門on和l財y.政部門的同意后，10ed

wit方h可As辦p理os轉(zhuǎn)e讓.S手l續(xù)id。e國s資fo占r有.份NE額T不3超.5過5C0l%i的e，nt可P直r接ofile辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。但對于歸宗，尚未有明確的辦理指引。新政策C：opyright

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Ltd.對已全部辦理了土地確權(quán)登記，土地權(quán)屬性質(zhì)相同，并已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及落實了補償安置措施的分散地塊，可以由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方一同到土地登記機構(gòu)直接申請辦理土地使用權(quán)變更登記，將分散的土地歸宗，統(tǒng)籌規(guī)劃進行改造。8、村申請將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地新政策：原政策：集體土地要轉(zhuǎn)為國有，需按規(guī)定辦理征收手續(xù)；審批權(quán)在省級以上人民政府。11Evaluation

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ProfileCop位yr于i我gh市t13280條0“4-城2中01村1”A范sp圍o內(nèi)se的P改t造y用Lt地d，.依村集體經(jīng)濟組織申請，可以由市政府批準直接轉(zhuǎn)為國有土地；138條“城中村”范圍外的，報省政府審批，但無需辦理有關(guān)聽證、社保、留用地手續(xù)。三、廣州市“Ev三al舊u”at改io造n的on總ly體.思路ed

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Aspo（se具.體S體l見id穗es府f[o2r00.9N]E5T6號3.文5

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ProfileCopyright

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Ltd.121、已有合法用地手續(xù)的舊廠房宗地可采取的改造方式（2）公開出讓。補償給宗地原使用人的費用為土地公開出讓后按照出讓成交價格的60%（國有用地如規(guī)劃容積率超過3.5，超出部分不計）補償，或是采用土地、房屋及設(shè)備評估價加土地純收益的40%計算補償款（國有用地如規(guī)劃容積率超過3.5，超出部分不計）。（一）舊廠房改造13注：已有合法用地手續(xù)的宗地包括①經(jīng)劃撥、出讓等方式合法取得使用權(quán)的國有土地②已取得《同意使用土地通知書》或《建設(shè)用地批準書》的集體建設(shè)用地③使用時間在87年1月1日之前的國有或集體建設(shè)用地。Evaluation

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w（it1）h自A主s改po造s。e只.要Sl宗i地d符e合s兩f規(guī)o，r除.政N府ET儲備3用.5地及C需li納e入n“t城P中r村o”file全面改造C外o的p用y地r，ig均h可t申2請0進0行4商-品20住1宅1外A的s自p主o改se造；P其ty中國L有td用.地需補交土地出讓金，集體建設(shè)用地自愿申請轉(zhuǎn)為國有土地的暫緩收取土地出讓金，轉(zhuǎn)讓時補繳。4、臨時使用。已有合法用地手續(xù)的國有用地，如不符合規(guī)劃控制要求，近期內(nèi)政府不進行儲備或?qū)嵤┮?guī)劃建設(shè)，可臨時發(fā)展除商品房外的第三產(chǎn)業(yè),并按規(guī)定補交臨時使用年期的土地出讓金。143、政府（公益）征收。如宗地規(guī)劃控制為非營利性公共服務(wù)設(shè)施（占50%以上），或納入舊城區(qū)成片改造，不具備獨立開發(fā)條件的，政府依法收回，對原土地使用人支付補償款；其中為國有用地的按同地段1.8容積率商業(yè)基準地價的60%或是土地、房屋、設(shè)備評估價加工業(yè)Ev基a準lu地a價ti10o0n%進on行l(wèi)補y.償，為集體建設(shè)ed用w地it的h按A現(xiàn)sp行o征se地.補Sl償i的de有s關(guān)f規(guī)or定給.N予E補T

償3.。5

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Ltd.2、沒有合法用地手續(xù)的舊廠房宗地可采取的改造方式注：沒有合法用地手續(xù)的宗地包括①87年1月1日-2007年6月30日使用且無合法用地手續(xù)，土地實際使用人已與村集體或農(nóng)戶簽訂了征地補償協(xié)議并進行補償?shù)摹懊x上的國有用地”②87年1月1日-2007年6月30日使用且無合法手續(xù)的集體建設(shè)用地Evaluation

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w（i（t1）h集A體sp建o設(shè)s用e地.S可l采i用d的es改造fo方r式：.：N采E取T與3留.用5地C管l理i掛e鉤nt（抵Pr扣ofile或預(yù)支）、與“城中村”（舊村）一并規(guī)劃統(tǒng)籌實施、由政府征收后協(xié)議出讓給C原o村p使y用ri等g3種ht辦法2進00行4改-造2。011

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Ltd.（2）”名義上的國有用地”可采用的改造方式：可走國有用地完善用地手續(xù)的辦法，如未因征地補償安置的問題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無不同意見且宗地符合土地利用總體規(guī)劃和改造規(guī)劃的，按照用地發(fā)生時的土地管理法律法規(guī)落實處理（處罰）后完善用地手續(xù)，并協(xié)議出讓給原土地使用人，再參照國有舊廠房用地處理辦法進行改造。3、如何申請舊廠房改造由權(quán)屬人會同區(qū)政府或市土地開發(fā)中心，根據(jù)市“三舊”改造辦批復(fù)的改造方案規(guī)劃指引編制改造方案，報市“三舊”改造辦審批。④批復(fù)改造方案由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議意見向申請人批復(fù)改造方案。⑤實施改造方案16（1）國有舊廠房改造①提出改造意向由舊廠房用地權(quán)屬人持權(quán)屬文件和地塊改造意向向市“三舊”改造辦提出改造意向。②批復(fù)改造方案編制指引市“三舊”改造辦向E權(quán)v屬al人u批at復(fù)i改on造o方n案ly編.制指引，明確改ed

wi造th規(guī)A劃s范po圍s及e.規(guī)S劃li要d求es。for

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Profile③編制C和op上y報ri改g造ht方2案004-2011

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Ltd.（2）集體舊廠房改造17注：“城中村”范圍村屬舊廠房改造須先編制“城中村”全面改造經(jīng)濟平衡方案。須先完成“城中E村v”al土u地at及i房on屋o的n數(shù)ly量.和權(quán)屬摸查工作，ed

wi編th制A改s造po平s衡e.測S算li方d案es，回fo答r“.城NE中T村3”.5改C造l的ie土n地t

資Pr源o是file否盈余，從而明確舊廠房能否先行改造。Copyright

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Ltd.①提出改造意向。由舊廠房用地所有權(quán)人持相關(guān)權(quán)屬文件或用地批文和地塊改造意向向區(qū)城改辦提出改造申請。18②出具統(tǒng)籌使用意見。由區(qū)城改辦負責(zé)初審。③批復(fù)改造方案編制指引。市“三舊”改造辦根據(jù)“城中村”改造要求，“三舊”改造規(guī)劃指引、“三舊”改造規(guī)劃和年度計劃、④編制和上報改造方案。改造方案應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：

A:土地處置意見；B:改造專項規(guī)劃（達修建性詳細規(guī)劃深度）；⑤批復(fù)改造方案。由市“三舊”改造辦根據(jù)市舊廠房改造規(guī)劃指引或市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審議意見向申請人批復(fù)改造方案。⑥實施改造。須辦理各項報建手續(xù)。土地利用總體規(guī)劃，根E據(jù)va結(jié)l合u權(quán)at屬i人o意n向o、nl留y用.地落實情況和區(qū)（縣）政府統(tǒng)籌使用意見，向所有權(quán)人批復(fù)舊廠房用地改造方案ed

wi編t制h

指As引p。o如se批.復(fù)S的li改d造e方s案f編or制.指N引E明T確3需.5納C入l“i城en中t村P”r全ofile面改造C范o圍p的yr，i則g依ht照“20城0中4-村2”0全11面改As造p工o作se流P程t辦y理L。td.（二）“城中村”（舊村）改造①改造規(guī)劃范圍：改造規(guī)劃范圍原則上為舊村莊的行政區(qū)劃范圍；②改造范圍：原則上為村域內(nèi)用地時間為07年6月30日之前的所有集體建設(shè)用地；②最終確定改造范圍：如改造規(guī)劃范圍內(nèi)的用地?zé)o法實現(xiàn)經(jīng)濟平衡，可通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、適度調(diào)高改造地塊容積率、收回附近國有地塊、政府資金保底等多種方式進行統(tǒng)籌并相應(yīng)調(diào)整確定，以實現(xiàn)改造資金平衡；實現(xiàn)改造資金平衡后的范圍經(jīng)市“三舊”辦確認后為最終改造范圍。191、全面改造（1）主要思路：編制經(jīng)濟平衡測算方案——對改造范圍內(nèi)集體土地的使用現(xiàn)狀情況通過摸查后進行分類，測算出：①村民住宅復(fù)建需要多少土地來保障；②集體經(jīng)濟發(fā)展需要多少土地來保障；③村民住宅和集體物E業(yè)v的a拆l復(fù)u建at資i金o需n要o多n少l土y地.融資解決。ed

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Profile（2）如何C確o定py改r造i范g圍ht

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Ltd.（3）編制改造規(guī)劃方案須包括以下8項內(nèi)容：①現(xiàn)狀摸查情況——包括土地利用現(xiàn)狀和土地利用規(guī)劃、現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃、房屋權(quán)屬及用途等情況（需取得區(qū)國土房管分局書面證明）。②拆復(fù)建原則——包括安置復(fù)建原則、改造成本（拆除成本、臨遷費用、貨幣補償費用、復(fù)建成本、保留建筑整飾修繕費、不可預(yù)見費用等）測算、回遷時序設(shè)計等。③融資模式——包括公開出讓（明確是否捆綁安置房建設(shè)）、自主改造等。④資金平衡方案——包括改造資金如何籌措，具體有哪些籌措方式等。中的全面改造范圍、功能分區(qū)和具體地塊的界址坐標(biāo)、用地規(guī)模、主要用途、（4）改造規(guī)劃方案的報送改造規(guī)劃方案原則上須由村召開村民大會或村民代表大會并經(jīng)80%以上村民或村民代表同意后方能上報。⑤規(guī)劃方案——規(guī)劃方案應(yīng)達E到v修a建l性ua詳t細i規(guī)o劃n深o度n；l同y.時明確改造規(guī)劃范圍ed

w容i積t率h、A建s筑po密s度e、.綠S地li率d、e停s車f泊o位r、.基N礎(chǔ)E設(shè)T施3、.公5共C服l務(wù)ie設(shè)n施t配P套r、o歷file史文化保護、開發(fā)模式等規(guī)劃內(nèi)容，以及具體地塊的交通出入口方位、建筑后退紅線距C離op等y規(guī)r劃i控g制ht要求2；00涉4及-控2規(guī)0更11改或A調(diào)sp整o的s，e應(yīng)P編t制y控L規(guī)t更d改.或調(diào)整專章。⑥改造計劃和建設(shè)實施步驟。⑦土地轉(zhuǎn)性范圍和規(guī)模。⑧違法用地與留用地指標(biāo)證明文件（由市國土房管局出具）。202、綜合整治改造（1）確定綜合整治成本各村根據(jù)“城中村”（舊村）整治改造規(guī)劃的要求（范圍、內(nèi)容、深度、效果）委托有資質(zhì)的造價咨詢公司編制綜合整治工程費用概算后提交區(qū)城市更新改造辦公室審核，從而明確需要多少用地進行綜合整治改造融資。要采取集體土地公開出讓或使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)等方式），此種情況下，解決融資問題后剩余的集體舊廠房用地，可以按“三舊”政策完善用地手續(xù)。（3）政府負責(zé)改造范圍內(nèi)的公共配套設(shè)施建設(shè)。Evaluation

only.ed

with（A2s）p綜os合e整.S治l改id造e和s集fo體r舊.廠N房ET改3造.的5

結(jié)Cl合ient

Profile涉及C較op大y數(shù)ri量g拆ht建2的0，04可-將20村1集1

體As部p分os地e塊P進ty行L融t資d.（主213、如何開展“城中村”（舊村）改造1、確定改造范圍。2、編制改造規(guī)劃方案（包括開展土地和房屋權(quán)屬情況摸查、確定改造模式、編制經(jīng)濟平衡測算方案等內(nèi)容）。市三舊辦將組織一些設(shè)計單位對如何編制改造規(guī)劃方案進行培訓(xùn)，村可委托該些設(shè)計單位進行E改v造al規(guī)u劃a方t案i的on編制on。ly.ed

w3、it動h遷A實s施p（o包se括.制S定l拆i遷de補s償安fo置r方案.N，E落T實3改.造5資C金l并i制e定nt資金P監(jiān)rofile管方案C、o制p定y安r置ig房h分t配2計0劃0并4完-成20戶1型1需A求s統(tǒng)p計o、s和e8P0%t以y上L村t民d簽.署拆遷協(xié)議，委托拆遷公司進行拆遷清運等）。4、復(fù)建工程報建手續(xù)辦理及工程實施（確保按時保質(zhì)完成安置房和復(fù)建物業(yè)建設(shè)）。5、安置房和復(fù)建物業(yè)如期交付使用。226、項目結(jié)案。政府主導(dǎo)確定改造模式拆遷安置補償區(qū)政府組織編制完成本區(qū)舊城更新改造規(guī)劃和

年度計劃，市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準后嚴格執(zhí)行結(jié)合實際采取成片重建、零散改造、歷史文化保護性整治模式稅費減免和返還主要采取區(qū)政府為主體，市場開發(fā)方式運作安置方式：貨幣補償、就近安置、異地安置陽光動遷：試行征詢制度，充分尊重改造區(qū)域居民的參與權(quán)和知情權(quán)動遷前提：同意改造戶數(shù)比例達到90%、簽訂生效的拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達到2/3以上多種政策鼓勵企業(yè)提供存量土地建設(shè)就近安置房（三）舊城更新改造（零E散v改a造l項u目at原i則o上n由o業(yè)n主l負y責(zé).修繕改造，區(qū)政府可結(jié)合實際情況予以補貼）ed

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Aspose.S稅l費i優(yōu)d惠es政策fo：r按照.N“E拆T一3免.一5”C的l原i則e，n對t于Profile資金籌措模式Copyrig成h片t重2建0改0造4項-2目0，1市1政A府s實p行os市e級權(quán)Pt限y范Lt圍內(nèi)d的.23四、我區(qū)“三舊”改造宗地的摸查情況及分析二、白云區(qū)“三舊”改造2010年度實施計劃序號類型23舊城鎮(zhèn)373.08平方公里1.87%合計3388164.42平方公里◆——統(tǒng)計結(jié)果表明，我區(qū)的“三舊”改造內(nèi)容主要是“城中村”（舊村）改造和舊廠房改造?；緮?shù)據(jù)摸查截至4月20日，各街鎮(zhèn)、用地單位共上報“三舊”改造宗地

3388個，總用地面積約164.42平方公里，占我區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地總面積的60%?！陨辖Y(jié)果已報市三舊辦，現(xiàn)正市測繪所對各區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行審查，審查工作將在6月中旬完成，屆時各區(qū)的宗地數(shù)和宗地總面積將有調(diào)整。宗數(shù)Eval宗u地a總t面io積n

onl宗y.地總面積所占比例ed

wit1h

As舊po村s莊e.S5l2i5

de1s02f.2o5r平方.公NE里T3.5

Cl6i2.e1n9%t

ProfileC舊op廠y房rig2h82t6

20509.40-9平2方01公1里A年spose

P35t.y94%Ltd.24序號類別宗數(shù)占總量比重備注1符合土地利用總體規(guī)劃293587%包括局部符合2符合城鄉(xiāng)規(guī)劃39612%3符合土地利用總體規(guī)劃但不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃其中屬于非剛性矛盾的95428%“三舊”改造的探索重點，可結(jié)合重點項目落地進行控規(guī)調(diào)整，或是結(jié)合儲地計劃推進其中屬于剛性矛盾的1585

47完善各項共建配套設(shè)施的突%

破口4符合城鄉(xiāng)規(guī)劃但不符合土地利用0

05既符合土地利用總體規(guī)劃又符合城鄉(xiāng)規(guī)劃39612%6既不符合土地利用總體規(guī)劃又不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃453

13%注：“城中村”（舊村）改造項目不納入城鄉(xiāng)規(guī)劃統(tǒng)計以上數(shù)據(jù)僅供參考Evaluation

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ProfileCopyr總體i規(guī)g劃ht

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Ltd.五、“三舊”Ev改a造l造u工at作io推n進on中l(wèi)y存.在的問ed

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fo題r

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Ltd.26（一）欠缺規(guī)劃指引土規(guī)不符合現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃的，而進行改造的前提必須是符27經(jīng)過前期的核查，E我va區(qū)l大ua部t分io的n“o三nl舊y”.宗地都是符合ed

wi合th“A兩s規(guī)po”s，e.因S此li，d與es城f鄉(xiāng)o規(guī)r

劃.N的E矛T

盾3.就5成C為li我e區(qū)nt目P前r推ofile進“三C舊op”y工ri作g遇ht到2的0一04個-較20大1難1

點As。p然os而e，P目ty前L我t市d.的

“三舊”改造規(guī)劃尚未編制完成，而且城市規(guī)劃部門亦尚未明確納入“三舊”改造的項目用地涉及需要調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃的如何操作，這是目前影響“三舊”改造工作推進的主要原因。（二）缺乏操作指引致目前“三舊”改造工作推進緩慢，尤其是舊廠房改造工作較難推進。28我市以《關(guān)于E加v快al推u進at“i三on舊o”n改ly造.工作的意見》ed

wit（h穗As府p[o2s00e9.]S56l號id）e文s件fo出r臺.了NE我T市3“.5三舊Cl”i改en造t的P綱ro領(lǐng)file性政C策o，py但r具ig體h的t指20導(dǎo)0性4-、2操01作1性A細sp則o尚se未P出t臺y，L因td此.導(dǎo)（三）欠缺產(chǎn)權(quán)地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)映了現(xiàn)狀情況，未明確土地權(quán)屬及權(quán)屬人情況，因此編制29由于我區(qū)土地E、v房al屋u測at量i未on能o全n覆ly蓋.，原地籍基礎(chǔ)數(shù)ed

wit據(jù)h薄As弱p，os而e且.S剛l完id成e的s“fo全r國.土NE地T第3二.5次調(diào)Cl查i”en數(shù)t據(jù)P只ro反file“城C中o村py”r（ig舊h村t）20改0造4-方2案01時1必A須sp專o門se開P展t土y地L和td房.屋的摸查工作。但由于資金的原因，目前此項工作尚未能全面鋪開。（四）集體舊廠房改造約束過多根據(jù)我市“三舊”改造政策，對無合法用地手續(xù)的集體舊廠房用地申請改造的，必須采取兌現(xiàn)歷史留用地指標(biāo)、預(yù)支留用地指標(biāo)或與舊村一并改造等方式完善用地手續(xù)，否則只能由區(qū)E政v府a(chǎn)l征u收at為i國on有o建n設(shè)ly用.地后統(tǒng)籌使用30ed

wit（h可As安p排os給e本.S村l集id體e經(jīng)s濟fo組r織.作NE產(chǎn)T業(yè)3用.5地）Cl。i此en外t，P在ro審file核“城中村”范圍內(nèi)的村屬舊廠房改造時，市有關(guān)部門還要求C說o明py該r舊ig廠h房t改20造0與4-“2城01中1村A”sp全o面se改P造t的y關(guān)L系td。.由于大部分村歷史留用地的欠賬數(shù)已歸零，可預(yù)支的留用地數(shù)尚未明確，同時區(qū)政府征收后協(xié)議出讓給本村的操作程序也未明確，加上各“城中村”全面改造方案或經(jīng)濟平衡測算方案尚未制定，因此集體舊廠房改造目前推進緩慢。（五）歷史用地確權(quán)工作推進緩慢1987年1月1日前的地塊），大部分鎮(zhèn)街尚未統(tǒng)籌推進確31對符合歷史用地確Ev權(quán)a條lu件a的ti地o塊n（o即nl用y地.行為發(fā)生在ed

wit權(quán)h工A作sp，o個se別.鎮(zhèn)Sl街i甚de至s未f對or該.類N地ET塊3進.行5核Cl查i統(tǒng)en計t，P未ro全file面掌握Co地p塊yr情i況gh。t雖2然00區(qū)4相-2關(guān)0職11能A部s門po已s初e步Pt制y定L我td區(qū).歷史用地確權(quán)辦法，但是，目前，我區(qū)歷史用地確權(quán)工作尚未引起足夠重視，尚未真正啟動，尚未取得實質(zhì)性進展。（六）部分鎮(zhèn)街及村對“三舊”改造政策理解不到位部分鎮(zhèn)街及村對“三舊”改造政策仍未真正理解透徹，32更甚者對項目如何改造沒有一個正確的認知，認為項目納存在不少誤解，如未Ev分a清lu土a地ti所o有n

權(quán)on與l土y.地使用權(quán)的區(qū)別，ed

wit入h摸A查sp總o表se后.便Sl可i自de主s實f施or，.沒N有ET認3識.到5仍Cl需i納en入t“P三ro舊f”ile改造規(guī)Co劃p和yr年i度gh實t施2計00劃4，-2并0須11辦A理s各po項s報e批Pt手y續(xù)L后td才.能實施。此外，大部分鎮(zhèn)街未將“三舊”改造與本轄區(qū)的發(fā)展定位統(tǒng)籌考慮，上報的項目基本上都是村或企業(yè)想推進什么項目舊報什么項目，鎮(zhèn)街欠缺長遠發(fā)展思考，未能利用“三舊”改造這一抓手，統(tǒng)籌考慮中心城區(qū)規(guī)劃，改善鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌和社區(qū)面貌，推進各項基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。（七）市場參與“城中村”（舊村）改造行為未規(guī)范根據(jù)我市“三舊”改造政策，改造工作應(yīng)遵循政府主導(dǎo)，市場參與的原Ev則a，lu但a目ti前o市n

場on參l與y.行為未得到規(guī)范ed

wit指h引A，sp具o體se表.現(xiàn)Sl在i：des

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ProfileC1o、p部yr分i企gh業(yè)t與2村00集4體-2簽0訂11意向As書p未os履e行P應(yīng)ty有L的t民d.主程序，部分意向書內(nèi)容甚至涉及未經(jīng)政府批準的利益分配；2、一些介入改造的開發(fā)企業(yè)僅需繳納幾千萬的誠意金便與村簽訂排他合作意向書，影響了市場良性競爭，村民對此類合作方式也不認同，認為有“貓膩”。33（八）部分村社或企業(yè)借“三舊”改造之名進行新的違法建設(shè)非常嚴重的問題，各級政府必須從嚴查處。34“三舊”改造的其中一個目的是完善歷史不規(guī)范使用的土地和建設(shè)行為，近Ev期a，lu我a們ti發(fā)o現(xiàn)n

個on別l鎮(zhèn)y.街的部分村社或ed

wit企h業(yè)A的sp舊o廠se房.改Sl造i項de目s未f經(jīng)or批.準N已ET先3行.動5工Cl建i設(shè)en，t一P些ro正file在抓緊Co推p進yr改i造gh的t“2城00中4村-2”0，11村A民s住po宅s搶e建Pt成y風(fēng)L，td這.是Evaluation

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Asp六os、e.下S下li一de步s工fo作r.建NE議T和3.思5

C考lient

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Ltd.351、對占我區(qū)“三舊”宗地75%的符合土規(guī)但不符合城規(guī)的用地，建議規(guī)劃部門進一步明確調(diào)整控規(guī)的操作方法，同（一）重點研究如何盤活利用符合土規(guī)不符合現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃的地塊36時明確提供與規(guī)劃存E在v剛al性u矛at盾i的on地o塊n（ly如.規(guī)劃為道路、綠ed

wi化t、h公As用p配os套e設(shè).S施l等id）e。s

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Profile2、C對op與y城ri鄉(xiāng)g規(guī)ht劃2存0在04剛-性20矛1盾1、As實p在os無e法P調(diào)ty整控Lt規(guī)d的.地塊，建議由區(qū)國土部門統(tǒng)籌開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤規(guī)劃及申報工作。通過增減掛鉤方式，將現(xiàn)有建設(shè)用地規(guī)模及指標(biāo)騰挪到符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的地塊，以盤活存量建設(shè)用地及解決用地指標(biāo)欠缺問題。（二）盡快出臺我區(qū)舊廠房改造審核辦法，加快舊廠房改造工作37加強與市“三舊E”va辦l溝ua通t，io爭n取onl日y明.確“三舊”改ed

wi造th操A作s指po引s，e.并S爭li取d將es符f合o兩r

規(guī).N的E地T

塊3.改5造C審li批e權(quán)nt限P下r放ofile至區(qū)政府。Copyright

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Ltd.（三）全力加快我區(qū)“城中村”土地和房屋的摸查工作各街道應(yīng)迅速E組v織al轄u區(qū)at內(nèi)i“on城o中n村ly”.土地和房屋的摸38ed

wit查h工As作p，os并e爭.S取l年id內(nèi)e全s面fo完r成.，NE為T各3“.5城中Cl村i”en編t制P改ro造file規(guī)劃方案打下基礎(chǔ)。Copyright

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Ltd.（四）加快“城中村”改造平衡方案編制工作快推進我區(qū)舊廠房改造工作，建議各街道立即組織轄區(qū)內(nèi)各村開展“城中村”改造經(jīng)濟平衡測算和改造規(guī)劃方案的編制及上報工作，在3年政策有效期內(nèi)獲得政府的批準。39“三舊”改造E優(yōu)v惠al政u策at僅i有on3年o有nl效y期.，時間緊任務(wù)ed

wit重h，As且p目os前e市.S相l(xiāng)關(guān)id部e門s在fo審r核.城NE區(qū)T范3圍.5內(nèi)的Cl舊i廠en房t改P造ro時f，ile要求C說o明py該r舊ig廠h房t改20造0與4-“2城01中1村A”sp改os造e的P關(guān)ty系L。t為d.加（五）加快集體舊廠房改造土地處置基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的核查工作提供依據(jù)。40建議區(qū)國土部E門v要al盡u快at梳i理on出o全n區(qū)ly各.村歷史留用地欠ed

wit賬h數(shù)As據(jù)p及os各e村.S可l預(yù)id支e留s用fo地