企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)

款公司、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)受理動(dòng)產(chǎn)抵押登記貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大抵押權(quán)人范圍，方便企業(yè)特別是中小企業(yè)辦作為抵押（包含動(dòng)產(chǎn)設(shè)備和非動(dòng)產(chǎn)廠房）的混合型抵押貸款行為越來(lái)越多?！瞿?，榮成市工商局辦理的動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)押1筆；從抵押人經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析，中小企業(yè)辦理抵押業(yè)務(wù)款公司、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)受理動(dòng)產(chǎn)抵押登記貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)一步擴(kuò)大抵押權(quán)人范圍，方便企業(yè)特別是中小企業(yè)辦作為抵押（包含動(dòng)產(chǎn)設(shè)備和非動(dòng)產(chǎn)廠房）的混合型抵押貸款行為越來(lái)越多?！瞿辏瑯s成市工商局辦理的動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)押1筆；從抵押人經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析，中小企業(yè)辦理抵押業(yè)務(wù)28筆（銷(xiāo)售額低于3000萬(wàn)元），融資額度總計(jì)達(dá)2擴(kuò)大抵押范圍。建議在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)進(jìn)一步出臺(tái)優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)拓寬融資渠道，提高資金使用效率。一有效地拓寬了企業(yè)融資渠道，實(shí)現(xiàn)了金融危機(jī)后期平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭。同時(shí)，在基給抵押市場(chǎng)造成不公平競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，帶來(lái)較多融資風(fēng)險(xiǎn)隱患。針對(duì)以上問(wèn)題，榮成市工商局開(kāi)展了一次企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記情況調(diào)研活動(dòng)，全面分析了當(dāng)前企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記工現(xiàn)狀，查找了企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押融資行為中存在的問(wèn)題，并提出今后做好動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的幾點(diǎn)建一、當(dāng)前企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押融資現(xiàn)狀今年1-7月份，榮成市局受理動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)43筆，企業(yè)融資額度達(dá)7.2億人民幣，同比增長(zhǎng)80%。從抵押額度分析，融資額度1億元以上的1筆，1000萬(wàn)一1億元之間的16筆，100萬(wàn)一1000萬(wàn)的20筆，100萬(wàn)以下的6筆；從抵押物性質(zhì)分析，生產(chǎn)設(shè)備抵押31筆，產(chǎn)品抵押5筆，半成品抵押1筆，原料抵押6筆；從抵押人性質(zhì)分析，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)抵押2筆，公司抵押33筆，全民所有制企業(yè)抵押1筆，個(gè)體工商戶抵押1筆；從抵押人經(jīng)營(yíng)規(guī)模分析，中小企業(yè)辦理抵押業(yè)務(wù)28筆（銷(xiāo)售額低于3000萬(wàn)元融資額度總計(jì)達(dá)2.6億元，抵押業(yè)務(wù)量和融資額分別占全部抵押的65.1%^日36.1%;從抵押人辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記的連續(xù)性來(lái)看，新開(kāi)展的動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)7筆，此前辦理過(guò)動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)的36筆，其中22家企業(yè)最近3年連續(xù)通過(guò)動(dòng)產(chǎn)抵押貸款融資。二、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記發(fā)展趨勢(shì)近幾年，企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押融資業(yè)務(wù)快速增加，逐漸呈現(xiàn)出以下五個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。（一）融資額度大幅增長(zhǎng)。■年，榮成市局共辦理企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)49筆，為理動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)43筆，幫助企業(yè)融資7.2億元，融資額度同比增長(zhǎng)80%,超過(guò)年度全年融資總量。了減少壞賬風(fēng)險(xiǎn)紛紛提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)用于抵押的抵押物所能貸到的款項(xiàng)大幅減少，抵貸比例同比下降明顯。，該局受理的動(dòng)產(chǎn)抵押登記中企業(yè)抵押物平均抵貸比平均為48%;■年為44%;為41.4%;■年上半年平均抵貸比不足32%,相比前幾年大幅下降。動(dòng)產(chǎn)抵押登記中企業(yè)抵押物平均抵貸比平均為48%;■年為44%;為41.4%;■年上半年平均抵貸比不足大，部分企業(yè)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押貸款融資業(yè)務(wù)更多求助于擔(dān)保公司或小額貸款公司。同時(shí)，擔(dān)保公司在從事?lián)I(yè)務(wù)時(shí)大放小”現(xiàn)象，對(duì)實(shí)力雄厚、規(guī)模較大的大企業(yè)青睞有加，但對(duì)資金需求更為急迫的中小企業(yè)則要求苛刻。中小企款業(yè)務(wù)量納入年終考核，對(duì)在宣傳咨詢和業(yè)務(wù)辦理中表現(xiàn)突出的工商所和個(gè)人在年終評(píng)優(yōu)、先進(jìn)評(píng)選中給予加分、動(dòng)產(chǎn)抵押登記中企業(yè)抵押物平均抵貸比平均為48%;■年為44%;為41.4%;■年上半年平均抵貸比不足大，部分企業(yè)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押貸款融資業(yè)務(wù)更多求助于擔(dān)保公司或小額貸款公司。同時(shí)，擔(dān)保公司在從事?lián)I(yè)務(wù)時(shí)大放小”現(xiàn)象，對(duì)實(shí)力雄厚、規(guī)模較大的大企業(yè)青睞有加，但對(duì)資金需求更為急迫的中小企業(yè)則要求苛刻。中小企款業(yè)務(wù)量納入年終考核，對(duì)在宣傳咨詢和業(yè)務(wù)辦理中表現(xiàn)突出的工商所和個(gè)人在年終評(píng)優(yōu)、先進(jìn)評(píng)選中給予加分、受理含有反擔(dān)保合同的抵押貸款等級(jí)業(yè)務(wù)2筆，■年受理反擔(dān)保抵押登記業(yè)務(wù)3筆。，該局受理的反擔(dān)保抵押登記大幅增加，僅1—7月份即受理含有反擔(dān)保合同的抵押登記業(yè)務(wù)11筆，占到同期所有動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)的25.6%。銀行給予對(duì)應(yīng)的誠(chéng)信額度較高，企業(yè)用廠房、設(shè)備、產(chǎn)品等物資作為抵押（包含動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，抵押物為動(dòng)產(chǎn)、非動(dòng)產(chǎn)混合抵押樣式的為3起，年為5起，■年前7個(gè)月已經(jīng)受理7起，混合抵押比例逐漸增加。（五）去年以來(lái)，隨著多家銀行推行融資成本大幅增加。中小企業(yè)貸款的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)不斷加大，部分企業(yè)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押貸款融資業(yè)務(wù)更多求助于擔(dān)保公司或小額貸款公司。同時(shí)，擔(dān)保公司在從事?lián)I(yè)務(wù)時(shí)往往收取費(fèi)和貸款利率進(jìn)一步加重了中小企業(yè)的融資成本壓力。三、企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押融資過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題（一）部分銀行違規(guī)擴(kuò)大抵押物范圍。部分銀行將養(yǎng)殖企業(yè)養(yǎng)殖海產(chǎn)品所用（二）重復(fù)抵押現(xiàn)象缺少法律監(jiān)管依據(jù)。由于〈〈動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》沒(méi)有關(guān)于禁止重復(fù)抵押的規(guī)定，按照法不禁止即允許”的原則，工商部門(mén)應(yīng)該允許企業(yè)以同一資產(chǎn)對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押市場(chǎng)秩序造成較大沖擊，給工商監(jiān)管工作造成較大壓力。____年，到人員、責(zé)任、職能到位，有章可循，把好受理關(guān)、審查關(guān)和審批關(guān)，對(duì)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押物登記的銀企雙方提供的借年1—7月份，該局共受理動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)43到人員、責(zé)任、職能到位，有章可循，把好受理關(guān)、審查關(guān)和審批關(guān)，對(duì)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押物登記的銀企雙方提供的借年1—7月份，該局共受理動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)43筆，幫助企業(yè)融資7.2億元，融資額度同比增長(zhǎng)80%,超過(guò)和創(chuàng)造性，嚴(yán)格把關(guān)、熱情服務(wù)，真正提升登記質(zhì)量，推動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作向縱深開(kāi)展。（三）出臺(tái)優(yōu)惠政策，將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的縣級(jí)工商行政管理部門(mén)辦理登記”。該辦（三）銀企借貸不規(guī)范現(xiàn)象缺乏監(jiān)督。由于部分銀行為爭(zhēng)取客戶，未硬性要求企業(yè)進(jìn)行抵押物評(píng)估，今年來(lái)工商部門(mén)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押登記企業(yè)中，超過(guò)1/3在工商部門(mén)登記備案只是增加了不得對(duì)抗善意第三人”的法律效力。因此，工商部門(mén)對(duì)銀企雙方不合常理的抵押行為無(wú)監(jiān)管權(quán)限，給銀企雙方利用動(dòng)產(chǎn)抵押串通、套取資金留下了可能，一定程度上增加了工商部門(mén)的追責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。事放貸業(yè)務(wù)時(shí)普遍存在抓大放小”現(xiàn)象，對(duì)實(shí)力雄厚、規(guī)模較大的大企業(yè)青睞有加，但對(duì)資金需求更為急迫的中小企業(yè)則要求苛刻。中小企業(yè)普遍存在融資困難的問(wèn)題。特別今年以來(lái)國(guó)家為調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，幾次調(diào)高存貸款利率，并將銀行的存款準(zhǔn)備金率調(diào)［Wj至有史以來(lái)最周位。各大行在銀根緊縮的情況下，進(jìn)一步提高了中小企業(yè)融資的要求。即使完全符合〈〈動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，中小企業(yè)通過(guò)動(dòng)產(chǎn)抵押融資的難度也極大。四、做好企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記監(jiān)管工作的建議（一）強(qiáng)化走訪宣傳，提高企業(yè)認(rèn)識(shí)。針對(duì)當(dāng)前中小企業(yè)融資難的問(wèn)題，建議工商部門(mén)積極通過(guò)動(dòng)產(chǎn)抵押登記幫扶企業(yè)融資。通過(guò)向中小企業(yè)發(fā)放宣傳資料、召開(kāi)座談會(huì)的走訪調(diào)研，詳細(xì)了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資金運(yùn)營(yíng)情況和發(fā)展中面臨的困難和問(wèn)題，及時(shí)向企業(yè)詳細(xì)介紹辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)的有關(guān)政策、具體流程及應(yīng)提交的資料等，積極鼓勵(lì)企業(yè)合理利用現(xiàn)有設(shè)備、產(chǎn)（二）加強(qiáng)內(nèi)部激勵(lì)，提升登記質(zhì)量。建議制訂〈〈協(xié)助企業(yè)融資擴(kuò)產(chǎn)計(jì)劃》及《獎(jiǎng)勵(lì)辦法》等規(guī)章制度，強(qiáng)化工部門(mén)內(nèi)部激勵(lì)。建議將各工所協(xié)助企業(yè)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記貸款業(yè)務(wù)量納入年終考核，對(duì)在宣傳咨詢和業(yè)務(wù)辦理中表現(xiàn)突出的工商所和個(gè)人在年終評(píng)優(yōu)、先進(jìn)評(píng)選中給予加分、嘉獎(jiǎng)、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等相應(yīng)表彰，充分調(diào)動(dòng)全市工商系統(tǒng)特別是基層工商所對(duì)企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記貸款業(yè)務(wù)的工作積極性和創(chuàng)造（三）出臺(tái)優(yōu)惠政策，擴(kuò)大抵押范圍。建議在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)進(jìn)一步出臺(tái)優(yōu)。從抵押額度分析，融資額度1億元以上的1筆，1000萬(wàn)一1億元之間的16筆，100萬(wàn)一1000萬(wàn)的2.7億元；■年，辦理動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)56筆，融資7.15億元;，辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記53筆，融資6.2億元；年度全年融資總量。（二）抵貸比例下降明顯。今年以來(lái)，隨著國(guó)家存貸款利率不斷上調(diào)，各家銀行為了減少壞賬將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的縣級(jí)工商行政管理部門(mén)辦理登記”。該辦惠政策，幫助企業(yè)拓寬融資渠道，提高資金使用效率。一是適度擴(kuò)大動(dòng)產(chǎn)抵押人范圍。鼓勵(lì)較大的個(gè)體工商戶和農(nóng)資產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者積極辦理動(dòng)產(chǎn)抵押。從抵押額度分析，融資額度1億元以上的1筆，1000萬(wàn)一1億元之間的16筆，100萬(wàn)一1000萬(wàn)的2.7億元；■年，辦理動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)56筆，融資7.15億元;，辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記53筆，融資6.2億元；年度全年融資總量。（二）抵貸比例下降明顯。今年以來(lái)，隨著國(guó)家存貸款利率不斷上調(diào)，各家銀行為了減少壞賬將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的縣級(jí)工商行政管理部門(mén)辦理登記”。該辦（四）強(qiáng)化服務(wù)指導(dǎo)，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步加強(qiáng)行政指導(dǎo)，完善服務(wù)措施，助推動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)發(fā)展。對(duì)有意辦理抵押登記貸款業(yè)務(wù)的企業(yè)實(shí)行J對(duì)一銀、企”雙方信貸聯(lián)席會(huì)蘭回訪”制度：加強(qiáng)對(duì)進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)提醒辦理變更、注銷(xiāo)申請(qǐng)，切實(shí)保障銀企雙方的合法權(quán)益。辦理動(dòng)產(chǎn)抵押物登記的銀企雙方提供的借款合同和抵押合同做到三否有虛假成份；查同一企業(yè)過(guò)去的抵押資料和記載，看是否有重復(fù)抵押的現(xiàn)象。仔細(xì)審查企業(yè)抵押合同條款，對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)不明確等不符合法律規(guī)及時(shí)掌握抵押物變動(dòng)情況，指導(dǎo)企業(yè)做好變更、注銷(xiāo)等手續(xù)，從而保障債權(quán)人和債務(wù)人雙方的合法權(quán)益。越多，給工商機(jī)構(gòu)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)帶來(lái)了一定困難。按照〈〈動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的規(guī)定，工商部門(mén)依據(jù)職能對(duì)企業(yè)利用動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資進(jìn)行備案管理，對(duì)于業(yè)融資擴(kuò)產(chǎn)計(jì)劃》及《獎(jiǎng)勵(lì)辦法》等規(guī)章制度，強(qiáng)化工部門(mén)內(nèi)部激勵(lì)。建議將各工所協(xié)助企業(yè)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押登記貸款業(yè)務(wù)量納入年終考核，對(duì)在宣傳咨詢和業(yè)務(wù)辦理中表現(xiàn)突出的工商所和個(gè)人在年終評(píng)優(yōu)、先進(jìn)評(píng)選中給予加分、現(xiàn)狀今年1-7月份，榮成市局受理動(dòng)產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)43筆，企業(yè)融資額度達(dá)7.2億人民幣，同比增長(zhǎng)80%年度全年融資總量。（二）抵貸比例下降明顯。今年以來(lái)，隨著國(guó)家存貸款利率不斷上調(diào)，各家銀行為了減少壞賬混合了非動(dòng)產(chǎn)的抵押物無(wú)權(quán)予以登記，這在一定程度上阻礙了企業(yè)融資發(fā)展。針對(duì)此種情況，建議進(jìn)一步推廣混合