北京房價調查研究論文

這些你簡單概括一下，字不要太多，圖文并茂。詳細的我會到時候講一些下邊那個大概的是我問一個房地產銷售經理的，但我覺得下邊論文更詳細，更深刻，你兩者結合一下，取共同之處，寫在PPT上大概：1：1998年房改以后開始上漲，2003年后每年大漲，主因是人口增加、貨幣超發(fā)、供需矛盾。2：危害，經濟崩盤，目前可能性不大，國家政策限購限貸，國外熱錢大面積撤資困難，需求旺盛。3：未來還是穩(wěn)中上漲。4：增加供應量，雙軌制。（人口涌入北京的原因：就業(yè)機會，政治資源，教育醫(yī)療集中。國家貨幣M2的增加，十年上漲10倍。土地的不可再生，越來越稀缺，國家控制土地的開發(fā)量，開發(fā)商拿地等都是房價上漲的原因）98年開始上漲的原因：說到1998年的房地產政策，不得不說起1997年的亞洲金融危機，1997年，亞洲主要的國家，經過多年的經濟增長，銀行的信貸額度大增，而且這些國家的外債也大幅度增加，而且相當部分投入到國內的房地產里面去，造成了本國主要大宗商品價格的上漲，而這時，國際上有幾千億美元的游資在全球范圍內尋找獵物，而這些國家的匯率制度缺乏彈性，使得大量外債沒有考慮匯率風險，為金融危機的爆發(fā)埋下了伏筆。

由于當時中國并沒有像現(xiàn)在如此融入世界的經濟，危機爆發(fā)對中國的經濟并沒有非常大的打擊。但是由于亞洲國家一片蕭條，也間接影響到中國的出口和中期的經濟發(fā)展，在這種情況下，1998年當時國內也出臺了像2012年今天的政策“拉動內需”，當時的政策原文號召是這樣的，“促進消費，擴大內需，推動生產?！比绻惴甬斈甑膱蠹?，你也會覺得好笑，原來“拉動內需”并不是今天才有的，而是1998年就開始拉動了，那1998年的拉動內需，跟現(xiàn)在有什么不一樣呢？

說白了，1998年的拉動內需，就是提振房地產，讓房地產作為拉動內需的行業(yè)旗艦，而目前的拉動內需，卻是抑制房地產的。

再往前追溯，房地產在92年到96年，也是在海南，北海，吹起一個大大的泡沫，然而又破滅的，1998年之后的這一波房地產ceo們，很多就是從海南走出來的，對于又一輪的房地產提振，他們有很強烈的預知能力，覺得房地產泡沫又會起來了，而我們的中樣經濟管理部門，也對于之前一波海南房地產熱的危害是知道的，（海南當時剩下的爛尾樓，門口的草長得比人還高，養(yǎng)豬的都不肯租，這樣比人還高的草，一直長了幾年，別墅沒有人住，）但是環(huán)顧左右，也確實沒有辦法，海南房地產雖然舊痛未消，但是中樣也有人認識到，房地產這個行業(yè)，對于其他產業(yè)的拉動能力確實很強。，當時房地產行業(yè)的提振，并不是順從自然的一件事情，放猛虎出籠的“有形的手”是存在的，中樣政府出臺了一系列作為提振房地產，拉動內需的政策之后，金融部門也出臺了相應的配套政策：

當年的四月中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關于加大住房信貸投入支持住房消費和建設的通知》

次年，二月出臺了《關于開展個人消費和信貸的指導意見》并且明確指出，推動個人消費信貸業(yè)務的主旨在于“促進消費，擴大內需，推動生產”。

此時，國家管理部門，將提振房地產，拉動內需作為一個重要的經濟調控手段的意圖，已經是非常明顯和明確的了。

這只“有形的手”，至此，已經將籠中猛虎悄然放出。北京房價調查研究一、2008年—2012年北京房價每年的基本走勢2007年2008年房屋售價月度漲幅%08年北京房價均價走勢圖2009年北京房價均價2009年北京四個季度的房價情況2009年北京市商品房簽約套數2010年北京房價概況根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的公共數據，截止2010年第一季度，我國房地產的價格比去年同期上漲了68%，房地產投資拉動著50多個產業(yè)的發(fā)展，拉動比率為1:2.86，對國民經濟的影響力達到30%。在北京等城市的部分區(qū)域，房價與居民家庭年收入之比更是達到20倍以上。2011年5月-2012年4月北京房價均價住宅房屋價格的高速上漲，大部分的研究均認為其價值與價格已經嚴重偏離，存在泡沫現(xiàn)象。二、影響房地產價格上漲的原因（一）市場因素

1.影響消費者購買行為的因素。（1）居民經濟能力。近幾年來，北京市居民人均可支配收入逐年提升，經濟能力的增長成為了房地產市場發(fā)展的前提保障，由此使得居民購買商品房成為了可能。除了個體的經濟能力外，居民社會關系群的經濟能力也是重要因素。目前，買房者的平均年齡越來越低，這也恰恰反映出了非自身因素的重要性。年輕人參加工作時間短、積累相對較少，應該是經濟能力最為薄弱的時期，而實際上這個群體卻成為房地產市場中越來越重要的角色。這一點正體現(xiàn)出消費者整體社會關系群的經濟能力在購房行為中正在占據越發(fā)重要的位置。（2）其他投資品當期價格。除了剛性需求外，不少消費者的買房行為是出于投資需求。房屋自從作為一種商品以后就具有了很好的投資意義，尤其是在目前社會形勢下，房地產作為經濟支柱產業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，房價連年大漲，投資房地產風險小、收益大，成為了投資者很好的投資選擇。2.影響房產商定價行為的因素。（1）建房成本。房屋作為一種商品，其自身自然會有建造成本。對于房產商而言，這其中主要包括了土地成本和建筑材料成本。自從2004年以后，土地采取公開招標、公開拍賣的形式，導致其價格一路上升，開發(fā)商在建房之初需要越來越多的資金投入土地成本上。從理論上講，高昂的地價最終將會由市場上的消費者承擔，開發(fā)商為了保證利潤空間，勢必會將增長的土地價格轉移到房屋銷售價格之中，從而導致了房屋售價的上升。（2）當期新房源供給數量。同期新房數量較少，則房產商在定價時會適當調高價位。依然是供需市場的問題，在需求不變的情況下，供給的變動將會引起價格的波動。市場中，如果房源供給旺盛，在需求相對穩(wěn)定的情況下，必然導致市場價格下跌；反之，如果房源緊俏，消費者則會爭相購買，導致房價上升。

（二）非市場因素

1.政府的市場干預。（1）政府市場干預的原因。首先，在目前經濟結構下，社會整體經濟發(fā)展對房地產業(yè)依賴程度相當高?；仡櫼酝本┠酥林袊慕洕l(fā)展中，房地產一直是個十分重要的組成部分。無論是全國還是北京，商品房銷售對于經濟發(fā)展的貢獻整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，房地產業(yè)成了名副其實的支柱型產業(yè)。不僅如此，房地產業(yè)帶動的不僅僅是一個商品房銷售，而是其整個產業(yè)鏈。往前看，房產的建造環(huán)節(jié)，可以帶動建筑業(yè)和各種原材料工業(yè)的發(fā)展；往后看，房產銷售后的環(huán)節(jié)，居民入住新居，可帶動新一輪的消費，如添置新家具、家電等等。無論是從經濟效益的產出還是就業(yè)崗位的提供，房地產業(yè)的這種帶動作用都是其他產業(yè)無法替代的。房地產業(yè)不但產生了巨大的經濟效益，也是政府財政收入的重要來源。各級地方政府的財政收入中有很大一部分來源于出售土地所得。因此，為了保障經濟發(fā)展、解決就業(yè)率問題，政府短期內依然會繼續(xù)扶持房地產業(yè)，2.投機與惡意操縱行為。除了政府的宏觀調控外，投資者對于房地產的不正當投機和惡意操縱價格等因素也促使了房價的高速上漲。自從政府出臺多項政策，鼓勵貸款買房時，不少投機者利用各種“優(yōu)惠”政策的漏洞實現(xiàn)了惡意抬高房價，而從中獲利的行為。以簡單的例子進行說明?，F(xiàn)有A與B兩人，合伙進行炒房。由于在相當長一段時期內，銀行貸款政策的寬松，貸款人可以以很低的成本向銀行進行買房貸款。假設A向銀行貸款100萬，買了一套房子。A的合作人B再向銀行貸款300萬，將A的房子買下。A用所獲的300萬中的100萬償還了銀行貸款，并獲得凈收入200萬。而A的合伙人B在貸款到期后，拒絕償還銀行貸款，銀行只能將該“市值300萬”的房產收回。至此，我們可以看到該行為中的利益情況，A與B毫無損失，并且共同獲得200萬收益，銀行損失300萬現(xiàn)金，但同時獲得一套“市值300萬”的房產作為補償。

A與B的炒房行為實質上是在騙取銀行資金，其收益的200萬其實是加在價值100萬的房產上的虛擬價值，而最終這200萬的價值泡沫由銀行來承擔。這種利用政策漏洞實施的投機行為，使得房價只漲不跌，越多的投機者的進入，就會產生越多的價值泡沫，而所有的風險則全部壓在了放款銀行身上。這種民間俗稱的“空手套白狼”行為也是導致了近10年中房價上漲如此迅速的一大原因。另外，大資金持有者或機構的惡意進入，也會破壞房地產市場中的正常供需狀況，也就是“炒房團”現(xiàn)象。以自身資金優(yōu)勢、在房屋出售初期就大量買入，并且進行囤積。這種行為一方面使得我國目前房屋空置率高，另一方面又造成原本正常的市場供給量下降，營造出供不應求的假象，進而引發(fā)價格上漲。三、房價變動的影響對于高漲不下的房價，影響最大的就是廣大百姓。當房價上漲幅度處在人們可承受的范圍時，它能刺激人們從事生產勞動和增加儲蓄的積極性。但是，當房價迅速上漲、從而超出人們可承受的范圍時，它就會打擊人們的勞動積極性和儲蓄的積極性。因為在這種情況下，居民為了住上一定水平（包括房屋的面積和質量）的房屋，對于中老年購房者來說就需要拿出一生積蓄（存量），對于年輕人來說則需要透支未來收入（流量）。不管發(fā)生其中的何種行為，它們都將直接或者間接地引起購房者對非房屋商品之需求的減少，從而導致居民生活質量下降和其它非房屋經濟部門增長乏力。也就是說，房價上漲過快既會影響人們的居住水平，又會擠出人們對其它非住宅商品的消費，因而，從長期來看，對于經濟增長必定會產生負面影響。其次，房價上漲對于經濟和地方城市的發(fā)展利弊。房價上漲固然是經濟和城市發(fā)展的一個重要支撐，但是房價不可能一直地漲下去，如果不加以治理，高升的房價遲早有一天會突然爆裂，猛地下跌。而接踵而來的是一系列的經濟問題，需求下降，通貨緊縮，經濟衰退，等，到時就更加難以控制。房價上漲引起的政治問題。高漲的房價和房價泡沫正給我們國家的宏觀調控積累著很大的潛在風險，國家必須要盡快出臺一系列有效的政策，既保障民生，又不影響經濟。一旦政策出錯了，就會加快危機的出現(xiàn)，這令中央政府背負著重大的壓力。對于金融業(yè)有極大的影響，當今，房價已和銀行、股市連成一體。銀行利率影響房價，同時房價也影響著股市。房地產作為股市的一個重要構成，當房價上漲，房地產的股市也就隨之上漲。但是，現(xiàn)在房價的飆升過度，很容易能想象到，當房價泡沫破裂時，房價大跌的時候，必然也會影響股市的大跌和銀行的利益受損，十分恐怖。房價的上漲多少會引起官場的腐敗。尤其是地方官員，面對著巨大利益的誘惑，就很難做到廉政。他們從高房價中看到了利益，如果房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房也遲遲不見大動靜。房價繼續(xù)上漲，官員與房地產商的勾結就越厲害，房價也就更難被壓得住了。6、高房價又具有促使物價單向上升的危險。因為，當房價持續(xù)上漲時，會刺激居民和企業(yè)產生財富的幻覺，進而盲目投資和盲目消費，推動價格上漲。當房價在過度上漲之后出現(xiàn)波動或下跌，已經被刺激起來的消費習慣并不會隨之改變，相反還會導致投機者轉移投機對象，炒高其他商品。這種物價單向上漲的危險很難排除。小結：高漲的房價已經成為中國經濟發(fā)展的一個險灘，因為房價不停地上漲，讓老百姓的可支配收入減少，另外隨著房價的上漲，中國的貧富差距在拉大。因為富人可以買很多套房，所以隨著資產價格的上漲，富者愈富，窮人愈窮，這對中國經濟增長沒有好處。中國不能走原來日本走過的路，日本原來就是在經濟經歷了一段高速增長之后，結果房價上漲，泡沫崩潰，房價開始下跌，最后出銀行壞債，企業(yè)虧損甚至破產，居民負債，我們不能讓中國經濟再重蹈日本經濟的覆轍。由此可見我國房價的持續(xù)上漲已經是一個十分嚴重的問題。它形成的因素有很多，極其復雜，而且對于普通百姓，整個國家的政治、經濟都帶來了很大的影響。如果不能及時控制好這一現(xiàn)狀，后果將會難以控制。但穩(wěn)定房價不是容易的一朝一夕就能辦妥的事，國家應出臺有效、長久的政策，穩(wěn)定房價的同時，穩(wěn)定經濟和政治局面。四、我國政府的相關政策2008年2008年初，中央經濟工作會議確定了本年度的宏觀調控的“兩防”目標，一是防止經濟增長由偏快轉變?yōu)檫^熱，二是防價格有結構性上漲轉變?yōu)橥ㄘ浥蛎?，并穩(wěn)健的實行經濟政策和從緊的貨幣政策。通過對開發(fā)貸款和按揭貸款的收緊來控制房地產市場的過快發(fā)展，并且保證廉租房質量，加大監(jiān)管力度。到5月末，央行連續(xù)上調存款準備金率6次，信貸收緊可見一斑，2008年下半年，隨著美國次貸危機的急劇惡化，迅速演變成一場全球性的金融危機，我國經濟明顯受到波及，為了維持穩(wěn)定的經濟增長速度，國家政策迅速從“兩防”改為了“一保”，即保增長、擴內需、調結構。從9月份開始，央行連續(xù)4次下調存款準備金率，明確執(zhí)行“適度寬松的貨幣政策”，至此以房地產業(yè)為支撐的一輪經濟復蘇開始了。因此雖房價得到一定力度控制,成交量未增反減2009年09年中，各地房地產市場上演了“地王頻出”、“量價齊升”、“一房難求”的火爆場面。2009年的中國房地產市場經歷了一個急轉向上的行情。，2009年10月中旬以來國內一線城市房地產成交量逐漸走高，政策可能要改變的心理預期導致部分購房者集中入市顯著影響了樓市。為遏制部分城市過快上漲的房價國四條”的出臺表明，國家要切實收緊房地產信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機，限制投資，鼓勵自住將是2010年房地產信貸政策的主基調?！皣臈l”是指在2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務院常務會議上，就促進房地產市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。四項調控措施：一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。2010年2010年上半年，央行連續(xù)3次上調存款準備金率，收緊信貸的同時，也降低了通脹預期。但是由于對于資金實力強的房企，收緊信貸影響較小，因此，政府繼續(xù)出臺了有關二套房和三套房的認定方法及信貸準則以彌補信貸政策的不足之處，這個政策可以說房地產業(yè)調控史上最為嚴厲的一條。2011年 政策1：“國八條”（2011.01.26）國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知國辦發(fā)〔2011〕1號。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產市場出現(xiàn)了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，進一步做好房地產市場調控工作，經國務院同意，現(xiàn)就有關問題通知如下：一、進一步落實地方政府責任二、加大保障性安居工程建設力度三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。四、強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。五、嚴格住房用地供應管理六、合理引導住房需求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳