城市化與住房問題

城市化與住房問題

2021/5/91發(fā)達(dá)國家和中國城市化過程概述第一節(jié)2021/5/92發(fā)達(dá)國家城市化2021/5/932021/5/94發(fā)達(dá)國家城市化存在的問題1、城市化與城市病：過程中面臨交通擁擠、住宅緊張、環(huán)境污染、經(jīng)濟(jì)衰退、失業(yè)貧困、社會(huì)犯罪等問題。2、過度郊區(qū)化：導(dǎo)致社會(huì)財(cái)力、物力、人力分散，城市集聚效益衰退。同時(shí)過度郊區(qū)化使城市周邊環(huán)境失去原先風(fēng)貌。3、城市人口出生率日趨下降：過度緊張的城市生活使得生活在城市的人覺得生兒育女是人生的沉重負(fù)擔(dān)。4、人口老齡化問題：給城市化帶來嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，如勞動(dòng)人口短缺、政府養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重、老人再就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻等。2021/5/95發(fā)達(dá)國家城市化的未來趨勢(shì)1、過度郊區(qū)化有所收斂，內(nèi)城得到恢復(fù)。2、人口城市化由原先的點(diǎn)式集中轉(zhuǎn)化為面式集聚。（單個(gè)城市向城市帶和城市圈發(fā)展3、人口向城市化集聚勢(shì)頭已減弱，鄉(xiāng)村城市化加快。2021/5/96中國城市化第一階段：策略：限制城市發(fā)展時(shí)間：1949-1978城市化：12.5%--17.9%第二階段：策略：限制大城市，發(fā)展中小城市時(shí)間：1978—1998城市化：17.9%--33.3%第三階段：策略:大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)間：1998—至今城市化：33.3%--47%2021/5/97中國城市化存在的問題1、城市化落后于工業(yè)化：各國統(tǒng)計(jì)表明人均GDP在800美元，城市化水平應(yīng)該在60%左右，而中國目前人均GDP在5000美元以上，城市化水平僅47%。2、城市化水平存在地區(qū)性不平衡3、城市基礎(chǔ)設(shè)施水平低4、大城市人口集中度低2021/5/98中國城市化健康發(fā)展對(duì)策1、集中布局和分散布局相結(jié)合：三大都市圈和眾多小都市帶相結(jié)合2、建立靈活、有效的人口管理機(jī)制，為增加人口容量提供制度保障。3、改善人居環(huán)境，完善城市管理體系，提高現(xiàn)代化水平。2021/5/99中國城市化與人口數(shù)量、商品房銷售的關(guān)系2021/5/910中國城市化與人口數(shù)量、商品房銷售的關(guān)系2021/5/911新型城鎮(zhèn)化下的機(jī)遇和挑戰(zhàn)第二節(jié)2021/5/912房產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)市場份額2021/5/913百億代表企業(yè)09-11年銷售額和銷售面積2021/5/914從多個(gè)大型房企拿地情況看，仍集中布局于一二線城市。基本上以“穩(wěn)守一線城市、積極拓展二線城市、擇機(jī)進(jìn)入三線城市”為城市發(fā)展方針，深耕已進(jìn)入的城市。一二線城市是大房產(chǎn)公司的天下2021/5/9152000年至2010年全國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴(kuò)張了60%多，遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)人口的增長速度13.9%，而同期人均建設(shè)用地133平方米，超過國家規(guī)定限額的30%?！靶姓燃?jí)高的城市，其建設(shè)用地?cái)U(kuò)張更快”，2000年至2010年，地級(jí)以上城市市轄區(qū)的建成區(qū)面積增長95.8%，而同期縣級(jí)以下城鎮(zhèn)建成區(qū)面積僅增長了50.9%。一些省會(huì)城市人口占全省人口的比重才百分之十幾，但他們拿到的用地指標(biāo)達(dá)到了全省的30%以上，有的甚至達(dá)到50%。城市擴(kuò)張速度遠(yuǎn)高于城市人口增加2021/5/916前幾年各地級(jí)市規(guī)劃都參照百萬人口城市規(guī)模，導(dǎo)致城市框架空前膨脹。城市的發(fā)展不是真正以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為著眼點(diǎn)，而是根據(jù)行政的需求來制定。為了撐起龐大的框架和臉面工程，大量出讓土地，使得地級(jí)市的待開發(fā)土地存量居高不下。相對(duì)于地級(jí)市，縣級(jí)市的待開發(fā)土地存量明顯較少。且新一輪的城鎮(zhèn)化，主要以農(nóng)民進(jìn)城為主。由于地緣等關(guān)系，縣城更適合農(nóng)民進(jìn)城。此外縣級(jí)市對(duì)吸收工業(yè)企業(yè)、就地解決勞動(dòng)力等方面都有一定的優(yōu)勢(shì)。部分地級(jí)市潛在風(fēng)險(xiǎn)增加，縣級(jí)城市發(fā)展機(jī)會(huì)更多。2021/5/917中小房產(chǎn)公司發(fā)展策略：1、打破行政區(qū)劃，以大城市的輻射能力和經(jīng)濟(jì)流發(fā)展方向作為依據(jù)拿地。（實(shí)例：德清的房子賣給杭州人、海寧的房子當(dāng)做下沙賣）2、中西部的三線城市（縣城）、大城市周邊的小城鎮(zhèn)（黃山歙縣、安徽廣德等靠近發(fā)達(dá)省份的縣級(jí)城市，瓶窯、塘棲等杭州周邊小鎮(zhèn)）3、跟其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合（如文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)）2021/5/918杭州市區(qū)域分布2021/5/919住宅的屬性及住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介第三節(jié)2021/5/920一．住宅的屬性

（一）住宅的屬性城市住房作為一種特性商品，因而具有公共物品的特色。1.住房是一種特殊的耐用消費(fèi)品耐用的意味——城市文化的載體與城市背景數(shù)字：英國1991年20%住房建于1919

法國1980年35%住房建于1915年前耐久說明：任何時(shí)期新建住房僅占存量住房的很小比例，一般說年供應(yīng)量僅占存量住房的2%~3%。住房建設(shè)對(duì)城市建成區(qū)空間產(chǎn)生長期影響“有恒產(chǎn)者有恒心”與社會(huì)的穩(wěn)定（物質(zhì)與文化）

2021/5/921一．住宅的屬性

2.城市住房是一種復(fù)雜商品估價(jià)、生產(chǎn)及供求關(guān)系的復(fù)雜是由住房唯一獨(dú)特性決定的。地段、布局、設(shè)施甚至鄰居都成為估價(jià)的重要因素。產(chǎn)品的復(fù)雜性說明必須占有大量的信息才能進(jìn)行住宅的市場選擇因而很容易形成賣方市場，而信息不對(duì)稱很容易形成購買者的弱勢(shì)2021/5/922一．住宅的屬性

3.城市住房的唯一獨(dú)特性差異是住房的本質(zhì)?！拔镆灶惥邸辈町惖漠a(chǎn)生緣自特定地段和規(guī)劃條件下的無彈性土地供應(yīng)4.城市住房的固定性住房的移動(dòng)至少在近期是不現(xiàn)實(shí)的，而頻繁的遷移既昂貴也不方便意味著住房的選擇也是鄰里關(guān)系與就業(yè)地點(diǎn)和相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施的關(guān)系的選擇對(duì)住戶的鄰居選擇還導(dǎo)致居住的空間隔離現(xiàn)象（種族隔離、貧富分層及其他）反過來講，也正促進(jìn)“物以類聚”的現(xiàn)象，進(jìn)而有益于促進(jìn)社區(qū)的文化及自治。2021/5/923一．住宅的屬性

5.住房是昂貴的生活必需品昂貴而必須，這本身就是一矛盾的組合租賃成為城市居住生活的普遍形式表1：住房自有率國家和地區(qū)名稱70%以上愛爾蘭西班牙匈牙利60~70%英國美國加拿大日本巴西50~60%法國丹麥香港40~50%荷蘭德國2021/5/924一．住宅的屬性

圖1：英國住房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)變化2021/5/925一．住宅的屬性

大城市的租賃比例高于全國平均水準(zhǔn)住宅金融對(duì)居住消費(fèi)的促進(jìn)作用及供給關(guān)系的影響由于昂貴、耐用、固定等因素，住宅具備附屬抵押品特性及可繼承性，進(jìn)而促使發(fā)達(dá)的住房二級(jí)市場的形成。2021/5/926一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

（二）關(guān)于住宅區(qū)規(guī)劃的相關(guān)技術(shù)規(guī)定國家規(guī)范：1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-932.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-19993.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-20054.《建筑工程建筑面積計(jì)算》GB/T50353-20055.《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GBJ137-90省、市標(biāo)準(zhǔn)：《杭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》2021/5/927（三）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》重點(diǎn)簡介

◆1.住宅區(qū)的規(guī)模與結(jié)構(gòu)一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/928◆1.住宅區(qū)的規(guī)模與結(jié)構(gòu)一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/929

◆2.居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/930◆3.城市規(guī)劃紅線與地塊控制紅線A.“藍(lán)線”、“綠線”、“紫線”、“黃線”“藍(lán)線”是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的水面邊線?！熬G線”是指城市規(guī)劃中的綠化用地控制線?！白暇€”是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的歷史文化遺跡所占地域的界線。“黃線”是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/931B.道路紅線、用地紅線、建筑控制線道路紅線：是指道路用地的邊界線。用地紅線：各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。建筑控制線：指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/932B.道路紅線、用地紅線、建筑控制線一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/933B.道路紅線、用地紅線、建筑控制線一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/934◆4.住宅類別低層一層～三層多層四層～六層中高層七層～九層高層十層以上或高度超過24米超高層100米以上的建筑物一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/935◆5.幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)

A容積率（建筑面積毛密度）是指總建筑面積與用地面積的比率（%）。

B建筑密度（建筑基底總面積毛密度）是指建筑物的覆蓋率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），

C綠地率

是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/936一般住宅相關(guān)數(shù)據(jù)

低層多層高層容積率≤1.2≤1.8≤3.5建筑密度≤35%≤28%≤20%綠地率25%～50%一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/937◆6.建筑物、構(gòu)筑物后退道路紅線一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/938◆7.關(guān)于地面停車的方式與效率一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/939◆7.關(guān)于地面停車的方式與效率一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/940◆8.關(guān)于地下停車的方式與效率■柱網(wǎng)布局與停車方式的選擇（機(jī)械停車帶來的影響）一般地下停車機(jī)械停車一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/941◆9.關(guān)于公共綠地的計(jì)算一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/942◆9.關(guān)于公共綠地的計(jì)算一．住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范簡介

2021/5/943近三十年來我國城市住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)第二節(jié)2021/5/944（一）住宅規(guī)劃與三十年簡要回顧◆1.政府（及規(guī)范）與市場之間的博弈導(dǎo)致規(guī)劃呈現(xiàn)顯著的階段性特征。◆2.大公司的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、規(guī)模化的規(guī)劃模式?！?.拿地模式不同導(dǎo)致的規(guī)劃價(jià)值取向多元化。二．近三十年來我國城市住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)2021/5/945（二）住宅建筑設(shè)計(jì)三十年簡要回顧◆1.對(duì)產(chǎn)品概念的設(shè)計(jì)營銷配合重于對(duì)真實(shí)需求的研究?！?.對(duì)形式風(fēng)格追求重于內(nèi)在品質(zhì)的營造。◆3.迎合投資（機(jī)）的超前消費(fèi)與對(duì)居住剛性需求的忽視。二．近三十年來我國城市住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)2021/5/946住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走?第三節(jié)2021/5/947（一）市場趨勢(shì)分析與研判◆1.地域特性及需求為主導(dǎo)三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走觀唐

2021/5/948三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走◆2.追求品質(zhì)生活唐郡2021/5/949三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/950◆3.TOD模式的探索TOD模式：以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-orienteddevelopment，TOD），是規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/951（二）規(guī)劃對(duì)策◆1.為“宜居”而規(guī)劃的小區(qū)三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走加拿大溫哥華濱水居住區(qū)2021/5/952三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走該居住區(qū)位于加拿大溫哥華市中心西南2.1公里處。2021/5/953三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走局部設(shè)置人車分行，把濱水道路設(shè)計(jì)成步行休閑道路，大部分車行交通置于住宅區(qū)背面并設(shè)了地下停車庫。2021/5/954三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走以爭取最多的住戶能觀賞到城市中心景觀和海灣水體景觀為目標(biāo)，面向景觀面布局，住宅的體塊錯(cuò)接使大部分住戶面向景觀。2021/5/955三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走對(duì)岸的溫哥華市中心2021/5/956三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/957三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/958三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/959三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/960三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/961三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/962三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/963三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/964三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/965三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/966◆2.為“住”而設(shè)計(jì)的房子三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走深圳新加坡2021/5/967

◆3.為此時(shí)此地此人而設(shè)計(jì)的房子三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走意大利貝拉焦2021/5/968三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/969三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/970三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/971三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/972◆4.特殊人群和特殊階段的居住產(chǎn)品有很大的市場需求A極小型住宅的需求與精細(xì)化設(shè)計(jì)三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走日本日本橋之家它位于大阪府大阪市浪速區(qū)2021/5/973◆4.特殊人群和特殊階段的居住產(chǎn)品有很大的市場需求A極小型住宅的需求與精細(xì)化設(shè)計(jì)三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/974◆4.特殊人群和特殊階段的居住產(chǎn)品有很大的市場需求A極小型住宅的需求與精細(xì)化設(shè)計(jì)三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/975三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走商住兩用的狹小空間，幾乎沒有開窗2021/5/976三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走日本INDEX-WALL它位于大阪府大阪市天王寺區(qū)2021/5/977三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/978三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/979三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/980三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走2021/5/981三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走日本兩居室戶型2021/5/982三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走建筑外觀廚房客廳2021/5/983三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走國內(nèi)安置小區(qū)戶型設(shè)計(jì)獲獎(jiǎng)作品建筑面積：43.90㎡套內(nèi)面積：36.90㎡2021/5/984三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走馬賽公寓：法國二次大戰(zhàn)后集約型公寓代表作（1947）2021/5/985三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走剖面上層平面中間層平面下層平面2021/5/986三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走杭州樓盤：金地自在城Z公館（借鑒馬賽公寓）2021/5/987三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走A戶型：三方兩廳兩衛(wèi)建筑面積：89㎡（贈(zèng)22㎡）B戶型：一室一廳建筑面積：39㎡2021/5/988三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走B.老人住宅的需求與設(shè)計(jì)北京東方太陽城選址北京順義潮白河畔用地面積2340000㎡建筑面積800000㎡建筑類別獨(dú)棟、連體別墅、中式四合院以及四層電梯式公寓綠化率80%容積率0.34配套醫(yī)院、酒店、大型超市、商業(yè)街、康體中心、各類球館、溫泉游泳池、會(huì)所商務(wù)會(huì)議、餐飲、幼兒園、社區(qū)圖書館、老年大學(xué)、多功能劇場等。2021/5/989三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走綠地21城孝賢坊

選址上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)用地面積61523㎡（該期為第四期、總共4000畝，26.64ha）建筑面積44693㎡（230套）建筑類別高層、小高層（60~90㎡）（其他三期為西班牙、英倫、北美等風(fēng)格）綠化率45%容積率0.6配套幼兒園、社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店、老年特色醫(yī)院、老年大學(xué)等2021/5/990三.住宅規(guī)劃與設(shè)計(jì)下一步將怎么走親和源老年公寓

社區(qū)組成：主要分為生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)。包含一幢多功能綜合樓、一所配餐中心、二處休閑茶棧、一所老年醫(yī)院及護(hù)理院（300個(gè)床位）、一個(gè)會(huì)所（一樓游泳池，二樓健身房，三樓水療館，四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）2021/5/991C.產(chǎn)權(quán)多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)◆5.高成本的市場環(huán)境下，如何提高住宅的可