商圈調(diào)研及數(shù)據(jù)分析技巧

通過(guò)學(xué)習(xí)本課程，你將能夠：●了解商圈的六大分類；●掌握商圈的數(shù)據(jù)分析技巧；●學(xué)會(huì)制作商圈數(shù)據(jù)調(diào)查表。

商圈調(diào)研及數(shù)據(jù)分析技巧一、商圈調(diào)研基本知識(shí)1.什么是商圈商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離和空間距離，是商業(yè)企業(yè)多年來(lái)的經(jīng)營(yíng)行為導(dǎo)致的消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣。新商圈與舊商圈爭(zhēng)奪消費(fèi)者，實(shí)際就是引導(dǎo)消費(fèi)者習(xí)慣的改變。消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣可以改變，前提是商圈的便利性。比如，很多大型超級(jí)市場(chǎng)建在城市偏遠(yuǎn)地方，一般開(kāi)車(chē)的人喜歡去，因?yàn)椴挥脫?dān)心停車(chē)?yán)щy和被貼罰單。

【案例】商圈的便利性對(duì)消費(fèi)者的影響浙江某砂鍋店剛開(kāi)張時(shí)生意很好，一段時(shí)間后客流變得很少。因?yàn)榈赇佭x在繁華的地方，門(mén)口停車(chē)區(qū)域非常狹窄，如果把車(chē)停在馬路邊，就會(huì)被貼罰單。于是，老板在門(mén)口貼了告示：第一，顧客可以到隔壁寫(xiě)字樓一樓去停車(chē)，憑停車(chē)費(fèi)單到飯店報(bào)銷(xiāo)停車(chē)費(fèi)；第二，如果您忘了到隔壁寫(xiě)字樓停車(chē)，車(chē)停在馬路邊被貼罰單，罰款由飯店報(bào)銷(xiāo)。告示貼出后，店鋪生意又好了起來(lái)。

不同的消費(fèi)群體意味著商圈的消費(fèi)習(xí)慣不同，這個(gè)習(xí)慣可以通過(guò)商圈一段時(shí)間的運(yùn)作發(fā)生改變。2.商圈選擇的意義確定商圈需要從兩方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)成功的商圈要有消費(fèi)力，不能盲目地打造。零售商業(yè)企業(yè)的商圈選址是個(gè)戰(zhàn)略性的決策，選址的成功在很大程度上可以決定整個(gè)項(xiàng)目的成功。3.商圈選擇的重點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)，商圈選擇有三個(gè)重點(diǎn)：

前瞻性前瞻性就是對(duì)趨勢(shì)的判斷。租店鋪好比做期貨，需要判斷未來(lái)的利好。如果租的店鋪是一個(gè)新商圈或者新的位置，就需要判斷它的前瞻性。

便利性所謂便利性，就是在商圈開(kāi)店讓消費(fèi)者更容易到達(dá)。同一品牌在一條街開(kāi)多家店，一方面可以整體形成共振效應(yīng)，一方面可以在消費(fèi)者心理產(chǎn)生震撼印象，在時(shí)間和空間上促使消費(fèi)者做出選擇。

適用性適用性意味著整個(gè)商圈與消費(fèi)者的匹配度和周?chē)h(huán)境的融合度。商圈的適用性要符合品牌定位和消費(fèi)者定位（消費(fèi)者的習(xí)慣、認(rèn)知、心目中的預(yù)期），不是人多就合適，要看有效人群是否是目標(biāo)消費(fèi)群體。4.商圈的分類概括來(lái)說(shuō)，商圈分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、文教區(qū)、辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、混合區(qū)六類。

商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)是商業(yè)集中的地區(qū)，也叫一流商圈。其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁華熱鬧，其消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)金額比較高等特點(diǎn)。

住宅區(qū)住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性具有消費(fèi)群穩(wěn)定，講究便利性、親切感，家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等特點(diǎn)。目前，社區(qū)專賣(mài)店成為流行趨勢(shì)，可以滿足當(dāng)?shù)氐男枨?，如日常用品店、食雜店等。

文教區(qū)文教區(qū)的附近要有一所以上學(xué)校，以私立和補(bǔ)習(xí)班集中區(qū)較為理想。該區(qū)消費(fèi)群以學(xué)生居多，消費(fèi)金額普遍不高。

辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公樓比較多的地方，大部分是便利店，其消費(fèi)習(xí)性具有便利、人多，消費(fèi)水平低等特點(diǎn)。

工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者一般是打工族，消費(fèi)水平比較低，但消費(fèi)總量比較大，如廣東、浙江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)專賣(mài)店等。

混合區(qū)混合區(qū)分為商住混合、住教混合、工商混合等?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，一個(gè)商圈內(nèi)往往含有多種商圈類型，具有多元化的消費(fèi)習(xí)性。很多房地產(chǎn)商建造的城市綜合體，就屬于混合區(qū)。比如，福建的七匹狼集團(tuán)按照功能規(guī)劃重新對(duì)整個(gè)小鎮(zhèn)進(jìn)行梳理建造。二、商圈數(shù)據(jù)分析的內(nèi)容數(shù)據(jù)分析是商圈選擇的重要內(nèi)容，也是零售行業(yè)采用的方法，主要是通過(guò)研究進(jìn)店率、成交率、續(xù)銷(xiāo)率、回頭率等數(shù)據(jù)，分析存在的問(wèn)題，從而更精準(zhǔn)地對(duì)商圈進(jìn)行判斷。1.人文環(huán)境和時(shí)尚潮流所謂人文環(huán)境和時(shí)尚潮流，就是整個(gè)社會(huì)的環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣。中國(guó)人口眾多、南北東西差異很大，不同地區(qū)有著不同的習(xí)慣、文化和流行趨勢(shì)。在進(jìn)行商圈選址的時(shí)候，必須對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行調(diào)查，以確定是否和品牌定位相符合。2.穿著情趣和消費(fèi)水準(zhǔn)穿著情趣和消費(fèi)水準(zhǔn)的調(diào)查不僅包括穿著，還包括使用的家具建材、飲食、娛樂(lè)等整個(gè)人的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)習(xí)慣，如長(zhǎng)沙的歌廳文化、上海人的理性消費(fèi)等。3.人流量分析店鋪的商業(yè)性質(zhì)，主要是分析店鋪分布在當(dāng)?shù)氐囊涣魃倘Α⒋我倘?，還是邊緣商圈。因?yàn)樯倘Σ煌詢r(jià)比、盈虧平衡點(diǎn)也不同，對(duì)未來(lái)的銷(xiāo)售產(chǎn)生的影響也就不一樣。邊緣商圈就是不在主要商圈和二類商圈，如在一些不發(fā)達(dá)的小區(qū)商圈。

住戶數(shù)及人口數(shù)住戶數(shù)及人口數(shù)是指商圈周?chē)椛涞降膽魯?shù)、人口數(shù)。因?yàn)槿丝诘臄?shù)量支撐了店鋪消費(fèi)的可能性。一般來(lái)說(shuō)，商圈越大，影響力越遠(yuǎn)，周?chē)淖艉腿丝跀?shù)越多。比如，城市綜合體、Supermarket等，常常能夠吸引周邊五公里以內(nèi)的人前來(lái)消費(fèi)。

周邊居民的人均收入調(diào)查人均收入意味著要調(diào)查當(dāng)?shù)氐闹饕a(chǎn)業(yè)類型，從而確定當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平是