湛江市怡和花園住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃書(shū)樣本

湛江市怡和花園住宅社區(qū)項(xiàng)目策劃書(shū)項(xiàng)目總論

湛江市怡和花園住宅社區(qū)是某開(kāi)發(fā)公司在湛江市人民大道中18號(hào)開(kāi)發(fā)普通商品房項(xiàng)目，社區(qū)總用地面積15000平方米，總建筑面積48000平方米，是住宅及配套商業(yè)完善社區(qū)。該社區(qū)由我司獨(dú)立開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式為：住宅某些所有銷(xiāo)售，商鋪和車(chē)位某些或租或售。本項(xiàng)目總投資7300萬(wàn)元，自有資金3500萬(wàn)元,向銀行貸款3000萬(wàn)元，其她資金800萬(wàn)元。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本7312萬(wàn)元,總銷(xiāo)售收入9164萬(wàn)元，上繳稅收及其她行政收費(fèi)1000萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)價(jià)值8614萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)1300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率17.8%。

二、項(xiàng)目概況

湛江市怡和花園住宅社區(qū)位于湛江市人民大道中18號(hào)，西臨人民大道，南邊是規(guī)劃路，東面是規(guī)劃大型住宅區(qū)，北邊是原萬(wàn)里汽車(chē)公司銷(xiāo)售展場(chǎng)。交通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)雅，是良好商住用地。

項(xiàng)目市場(chǎng)研究

1、普通因素

湛江市,一種美麗海濱都市，位于南海之濱，中華人民共和國(guó)大陸最南端，廣東省西南部。湛江市有著優(yōu)越地緣區(qū)位優(yōu)勢(shì)。湛江市地處廣東、廣西、海南三省區(qū)交匯處，背靠中華人民共和國(guó)華南和西南腹地，是中華人民共和國(guó)西南各省區(qū)通往國(guó)外重要出海口，亦是中華人民共和國(guó)大陸通往東南亞、非洲、歐洲和大洋洲海上航程最短口岸，在亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈中具備極其重要戰(zhàn)略地位。湛江市戶(hù)籍總?cè)丝?93.45萬(wàn)人，市轄區(qū)人口142萬(wàn)人。我市作為區(qū)域性中心都市，有優(yōu)美環(huán)境、完備基本設(shè)施、良好教誨及醫(yī)療條件等，必將吸引市內(nèi)外更多居民進(jìn)入市區(qū)投資、置業(yè)、居住，從而加大對(duì)房地產(chǎn)需求。近年來(lái)市政府實(shí)行經(jīng)營(yíng)都市戰(zhàn)略，盤(pán)活都市有形和無(wú)形資產(chǎn)，廣泛吸引國(guó)內(nèi)外客商投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)我市基本設(shè)施，必要增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將使商業(yè)營(yíng)業(yè)性物業(yè)開(kāi)發(fā)加快。同步，通過(guò)政府搭臺(tái)、公司唱戲，舉辦各類(lèi)經(jīng)貿(mào)博覽會(huì)、房地產(chǎn)洽談會(huì)展銷(xiāo)會(huì)等，提高都市品位和知名度，促使一大批投資項(xiàng)目訂立，外資、內(nèi)聯(lián)公司在湛江投資增多，必將增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求，刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?；浐ｈF路、廣湛高速公路、渝湛高速公路、洛湛鐵路以及即將動(dòng)工海灣大橋等大型區(qū)域性基本設(shè)施建設(shè)，我市作為中心都市作用將大大增強(qiáng)，對(duì)周邊市縣影響擴(kuò)大，特別是海灣大橋建成，將使湛江市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)交通狀況大為改進(jìn)，都市基本設(shè)施建設(shè)速度加快，必然帶動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn)迅速發(fā)展。湛江市創(chuàng)立中華人民共和國(guó)先進(jìn)旅游都市已通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收組驗(yàn)收，當(dāng)前又啟動(dòng)創(chuàng)立國(guó)家衛(wèi)生都市、國(guó)家園林都市、國(guó)家環(huán)保模范都市，努力打造“南方港城，南國(guó)風(fēng)光”都市品牌，呈現(xiàn)作為區(qū)域中心都市生機(jī)活力和美好形象。

2、區(qū)域位置因素

隨著湛江市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)位重新定位，作為湛江將來(lái)都市中心，湛江市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置十分優(yōu)越，是金融、商業(yè)、文教、居住抱負(fù)黃金寶地。湛江市怡和花園住宅社區(qū)位于湛江市人民大道中18號(hào)，是我市繁華金融中心及住宅新城區(qū)。對(duì)面是金碧花園、海關(guān)宿舍社區(qū)、泉莊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南面緊靠霞山區(qū)，北面臨近金融中心、市政中心，東面是規(guī)劃大型住宅區(qū)。八層往宅可觀覽海景，環(huán)境雅靜，附近有政府機(jī)關(guān)、銀行、海關(guān)、郵電、學(xué)校、幼兒園、市場(chǎng)、醫(yī)院、高檔酒店、大型娛樂(lè)場(chǎng)合、民航機(jī)場(chǎng)等。并已經(jīng)省、市關(guān)于部門(mén)特許批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)具備約700多米地下溫泉，是當(dāng)前湛江市唯一具備地下溫泉居住區(qū)，也是較大花園住宅社區(qū)。因此本社區(qū)擬商業(yè)用房與住宅用房為主，爭(zhēng)取將來(lái)五年至十年內(nèi)成為新都市商業(yè)中心。

3、基本設(shè)施狀況

（1）供水:市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。

（2）排水：區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨水、污水合流。

（3）供電：區(qū)域內(nèi)電源來(lái)自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。

（4）通訊:區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線(xiàn)路暢通。

項(xiàng)目總體規(guī)劃方案

隨著都市化進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)煩囂都市生活已有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，對(duì)清新空氣和優(yōu)雅生活環(huán)境越來(lái)越向往。咱們可以引入當(dāng)代化、智能化設(shè)計(jì)，把它建成以“綠色—生態(tài)—健康”為主題生態(tài)家園，以迎合“南方港城，南國(guó)風(fēng)光”都市品牌，呈現(xiàn)作為區(qū)域中心都市生機(jī)活力和美好形象。因此，咱們目的客戶(hù)就鎖定是收入較高白領(lǐng)階層。

本社區(qū)目的客戶(hù)是收入較高白領(lǐng)階層，這些人需要一種好居住環(huán)境，因此，本社區(qū)應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入“綠色家園”、“生態(tài)家園”、“健康家園”等標(biāo)語(yǔ)（這是以本社區(qū)的確是綠色、生態(tài)、健康為前提）。同步，本社區(qū)也要適應(yīng)社會(huì)潮流，進(jìn)行“智能化”設(shè)計(jì)，使得其具備當(dāng)代化。固然，上述這些概念并不是什么新概念，它們已經(jīng)是被社會(huì)上人所接受，但她們并沒(méi)有說(shuō)是過(guò)時(shí)了，她們恰恰是當(dāng)前人們所向往。

湛江市怡和花園住宅社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)擬定以多層、小高層為主，擬興建五幢商住樓，所有采用電梯垂直交通方式。建筑面積為48000m2,形成低建筑密度、低容積率、綠化率高、配套設(shè)施完備新型社區(qū)。其中：

1、總用土地面積15000平方米。

2、建筑占地面積6400平方米。

3、總建筑面積48000平方米，建筑面積密度3.2萬(wàn)平方米/公頃。

4、綠地面積6000平方米,綠地率40%。

5、商場(chǎng)面積：4800平方米；

住宅面積：38200平方米；

地下室面積：5000平方米

把社區(qū)目的體現(xiàn)得更加詳細(xì)一點(diǎn)：

1、規(guī)劃超前化。

第一，本社區(qū)導(dǎo)入最新家居智能化設(shè)立，并且這種智能化設(shè)施在5—內(nèi)不落后；

第二，建筑規(guī)劃符合當(dāng)今時(shí)代潮流；

第三，建筑選材用料，要大量運(yùn)用環(huán)保型、國(guó)家履行新型材料；

第四，服務(wù)意識(shí)超前化，；涉及物業(yè)管理前期介入，社區(qū)配套設(shè)施配備等，都要從“更好地為日后住戶(hù)著想”為出發(fā)點(diǎn)。這些都能體現(xiàn)了本社區(qū)超前意識(shí)。

2、戶(hù)型合理化。本社區(qū)戶(hù)型設(shè)立雖然說(shuō)不上像有開(kāi)發(fā)商提出所謂“無(wú)缺陷設(shè)計(jì)”（這是不切實(shí)際提法），但是，本社區(qū)戶(hù)型絕對(duì)是合理、實(shí)用。

3、建筑藝術(shù)化。在社區(qū)規(guī)劃時(shí)，規(guī)定建筑藝術(shù)化，涉及建筑設(shè)計(jì)自身和整個(gè)社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)。

4、質(zhì)量原則化。對(duì)于質(zhì)量原則，本社區(qū)規(guī)定要達(dá)到國(guó)家優(yōu)良水平，這也是本社區(qū)敢于向購(gòu)房者提出“三項(xiàng)承諾”信心標(biāo)志。

5、建材環(huán)?；?。對(duì)于這個(gè)原則，不但是本社區(qū)追求一種目的，同步也是其她發(fā)展商想方設(shè)法要達(dá)到目的。當(dāng)前社會(huì)上處處都在講環(huán)保，人們也喜歡環(huán)保，因而，本社區(qū)要迎合消費(fèi)者需求；另一方面，使用環(huán)保建材不但會(huì)減少建筑成本，并且可以有效延長(zhǎng)建筑使用壽命。

6、環(huán)境公園化。對(duì)于本社區(qū)，綠化率達(dá)到40%以上，再加上底層架空做成綠化休閑場(chǎng)合，因此事實(shí)上本樓盤(pán)綠化率很高。本社區(qū)中心花園面積超過(guò)4000平方米，本社區(qū)住宅就像坐落在公園里同樣。

7、