“農(nóng)地入市”：加快租賃產(chǎn)權(quán)保護-以廣東省南海區(qū)為例

本科論文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u32180摘要 I8539Abstract II19232引言 1152501“農(nóng)地入市”政策法規(guī)的變革調(diào)整 3238481.1中央關(guān)于集體建設(shè)用地入市相關(guān)法律變革 3110271.2地方針對集體建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)相關(guān)法規(guī)調(diào)整 4181742“農(nóng)地入市”典型模式之比較 7187252.1“浙江模式” 7194942.2“南海模式” 7177172.3“浙江模式”與“南海模式”之比較 8144663“農(nóng)地入市”南海模式之租賃產(chǎn)權(quán)的改革困境 9217843.1土地使用者抵押融資難度大 997443.2土地投資者長期開發(fā)不長遠 9246833.3土地使用者辦理產(chǎn)權(quán)登記不積極 913463.4集體組織登記手續(xù)不完善 10184254“農(nóng)地入市”南海模式之租賃產(chǎn)權(quán)改革困境的突破路徑 1195504.1落實租賃產(chǎn)權(quán)登記 11126234.2借鑒國有土地產(chǎn)權(quán)使用年限 1192104.3公平分配土地增值收益調(diào)節(jié)金 12163554.4允許政策性農(nóng)村宅基地入市 13103994.5實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地用途互補 1412406結(jié)論 1511392參考文獻 1612450致謝 18本科論文摘要廣東省關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)政策法規(guī)可以追溯至2005年，而廣東省南海區(qū)對于農(nóng)村建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)的規(guī)定也早有歷史淵源。這是廣東省南海區(qū)農(nóng)地入市的合法依據(jù)。其次，對同為實踐典型的“浙江模式”與“南海模式”進行比較分析。南海區(qū)作為農(nóng)地入市的試點，其在作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要形式的租賃產(chǎn)權(quán)保護尚有不足，導致土地使用者的抵押融資難度大，同時不利于對土地的長期穩(wěn)定開發(fā)，土地使用者也因此普遍對辦理產(chǎn)權(quán)登記積極性不高，村集體在租賃關(guān)系中處于強勢地位，使得其完善手續(xù)的自覺性降低。針對南海區(qū)現(xiàn)存問題，提出相應(yīng)對策。南海區(qū)對建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)的相關(guān)保障措施應(yīng)當予以完善，通過借鑒國有建設(shè)用地使用權(quán)到期的產(chǎn)權(quán)處置辦法，出臺切實的法律條文，提高土地投資者的可預見性，增強其投資信心。而在土地增值收益調(diào)節(jié)金方面，應(yīng)當貫徹公平原則，合理地確定各方利益，在供給源頭方面，可嘗試給予農(nóng)村宅基地入市流轉(zhuǎn)地機會，對于農(nóng)村經(jīng)濟體制改革而言，無疑起到助力作用。同時，堅持土地利用的可持續(xù)發(fā)展理念，重視城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展。關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn)；集體建設(shè)用地；租賃產(chǎn)權(quán)

AbstractTherelevantpoliciesandregulationsofGuangdongprovinceontherighttotheuseofcollectiveconstructionlandcanbetracedbackto2005,andNanhaidistricthasbeenusedasapilotforcollectiveconstructionlandtoenterthemarket.Thesearelegalaccording.Itisstillinsufficienttoprotecttheleaseholdasthemainformofcollectiveconstructionlandtransfer,whichmakesitdifficultforlanduserstoobtainmortgagefinancing.Atthesametime,itisnotconductivethelong-termstabledevelopmentofland.Therefore,landusersaregenerallynotenthusiasticabouthandlingpropertyrightsregistration,andthevillagecollectiveisinastrongpositionintheleaserelationship,makingitlessconsciousofperfectingprocedures.Inthisregard,therelevantsafeguardmeasuresfortheleaseholdfortheexpireduserightsofstate-ownedconstructioninNanhaidistrictshouldbeimproved.Bydrawingonthemethodofdisposalofpropertyrightsforwhichstate-ownedconstructionlanduserightshaveexpired,effectivelegalprovisionshavebeenintroducedtoimprovethepredictabilityoflandinvestigatorsandincreasetheirinvestmentconfidence.Intermsofland-addedincomeadjustmentfunds,theprincipleoffairnessshouldbeimplemented,theinterestsofallpartiesshouldbereasonablydetermined,andintermsofthesourceofsupply,trytogiveruralhomesteadstheopportunitytoenterthemarketandtransferland.Thiswillundoubtedlyhelpthereformoftheruraleconomicsystem,atthesametime,itwillalsoadheretotheconceptofsustainabledevelopmentoflanduse,andattachimportancedevelopmentofurbanandruralareas.Keywords:landtransfer;collectiveconstructionland;leasehold引言隨著2020年決勝全面建成小康社會階段的到來，農(nóng)村經(jīng)濟體制改革迫在眉睫。經(jīng)濟建設(shè)伴隨著用地量上升，國有建設(shè)用地因?qū)徟傲鬓D(zhuǎn)方式的限制，土地開發(fā)金等成本持續(xù)攀升，即便如此，仍然出現(xiàn)一地難求的局面。國有建設(shè)用地的境況不容樂觀，甚至有成為經(jīng)濟發(fā)展阻礙的風險。在這一背景下，農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場流轉(zhuǎn)成為了期盼。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干問題的決定》中提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，明確了農(nóng)村建設(shè)用地改革的前提、方式以及地位。與此相應(yīng)，合理的“農(nóng)地入市”制度相繼出臺。新修的《土地管理法》于2019年正式通過，這意味著2015年伊始在全國33個示范區(qū)進行的農(nóng)村集體建設(shè)用地入市改革，即將在全國范圍的農(nóng)村推行，廣東省南海區(qū)作為全國農(nóng)村改革先驅(qū)之一，租賃是其主要的流轉(zhuǎn)形式，南海區(qū)關(guān)于集體建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)的相關(guān)制度，對各地農(nóng)村而言都具有獨特借鑒意義。但需清醒地認識到，南海區(qū)的租賃產(chǎn)權(quán)制度并未十分完善。本文意欲厘清南海區(qū)租賃產(chǎn)權(quán)的發(fā)展脈絡(luò)，探尋建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)的改革途徑，以期更高效地利用農(nóng)地資源，為全國農(nóng)村集體建設(shè)用地入市提供積極借鑒，助力全國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。本文圍繞南海區(qū)建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)展開。首先，分析南海區(qū)農(nóng)地入市的合法依據(jù)。具體而言，包括廣東省關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)政策法規(guī)，以及廣東省南海區(qū)對于農(nóng)村建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)相關(guān)規(guī)定的歷史淵源；其次，對同為實踐典型的“浙江模式”與“南海模式”進行比較分析。二者的可比性在于，浙江省處于長三角地區(qū)，廣東省南海區(qū)位于珠三角地區(qū)，其經(jīng)濟實力、地理環(huán)境較為相似，故二者同為典型模式的同時，其可比較性亦較強。從南海區(qū)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)實踐來看，廣東省南海區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主要形式是租賃，這同時也是南海區(qū)農(nóng)地入市的特色所在。為農(nóng)地入市提供更切實可行的法律保障，在建設(shè)用地的租賃產(chǎn)權(quán)保護方面更應(yīng)當有所加強；再次，對南海區(qū)當前的租賃產(chǎn)權(quán)保護不到位的現(xiàn)實困境進行剖析，具體而言，在作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要形式的租賃產(chǎn)權(quán)保護尚有不足，導致土地使用者的抵押融資難度大，同時不利于對土地的長期穩(wěn)定開發(fā)，土地使用者也因此普遍對辦理產(chǎn)權(quán)登記積極性不高，村集體在租賃關(guān)系中處于強勢地位，使得其完善手續(xù)的自覺性降低；最后，針對南海區(qū)土地改革存在的問題，提出相應(yīng)的解決途徑。其一，南海區(qū)對建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)的相關(guān)保障措施應(yīng)當予以完善，通過借鑒國有建設(shè)用地使用權(quán)到期的產(chǎn)權(quán)處置辦法，出臺切實的法律條文，提高土地投資者的可預見性，增強其投資信心。其二，在土地增值收益調(diào)節(jié)金方面，應(yīng)當貫徹公平合理地確定各方利益。其三，在供給源頭方面，可嘗試提高政策性農(nóng)村宅基地入市流轉(zhuǎn)機會。其四，堅持土地利用的可持續(xù)發(fā)展理念，重視城鄉(xiāng)土地職能一體化統(tǒng)籌發(fā)展。農(nóng)地入市既然是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，自當盡可能提高效率以期更好地服務(wù)于市場經(jīng)濟的發(fā)展。同時，環(huán)境也是不容忽視的重要規(guī)劃指標。應(yīng)當重視工業(yè)和農(nóng)業(yè)發(fā)展，積極推進第三產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高城市化質(zhì)量。

1“農(nóng)地入市”政策法規(guī)的變革調(diào)整所謂農(nóng)地入市，即農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)自主進入市場流轉(zhuǎn)使用。就全國而言，2019年新修的《土地管理法》正式通過，意味著此前僅有的33個農(nóng)村試點擴展至全國范圍，本次修法，拓寬了集體建設(shè)用地進入市場流轉(zhuǎn)的途徑[[]溫世揚.集體經(jīng)營性建設(shè)用地[]溫世揚.集體經(jīng)營性建設(shè)用地“同等入市”的法制革新[J].中國法學,2015(4)：第83頁1.1中央關(guān)于集體建設(shè)用地入市相關(guān)法律變革根據(jù)2019年新修正的《土地管理法》第四條的規(guī)定，國家土地（包括國有用地和集體用地）實行土地用途管制。即對不同區(qū)域的土地在利用方式上予以區(qū)分，具體來說，可以分為允許使用、限制使用和禁止使用[[]肖順武.從管制到規(guī)制:集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的理念轉(zhuǎn)變與制度構(gòu)造[J].現(xiàn)代法學,2018(3)：第108頁[]肖順武.從管制到規(guī)制:集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的理念轉(zhuǎn)變與制度構(gòu)造[J].現(xiàn)代法學,2018(3)：第108頁從以上法律規(guī)定可以看出，首先，新《土地管理法》為了集體建設(shè)用地入市開辟了道路。2019新修的《土地管理法》改變了原《土地管理法》有關(guān)土地使用對象僅為國有土地的說法，也即農(nóng)村土地若想進入市場流通，無須一定通過征收或劃撥方式，而可以根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定直接進入市場。其次，公示了農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的方式。2019新修的《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合總體規(guī)劃和用途規(guī)劃的情況下，向政府土地行政主管部門依法登記，由于農(nóng)村土地歸農(nóng)村集體所有，作為基層群中自治組織，應(yīng)當按照集體內(nèi)的重大事項表決程序，方可通過出讓、出租等方式交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人直接使用。當然，宅基地等公益性建設(shè)用地不屬于此直接流轉(zhuǎn)范疇。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)是此次《土地管理法》修改的重大突破所在[[]韓松.集體建設(shè)用地市場的法律問題研究[J].中國法學,2018(3)：第85頁[]韓松.集體建設(shè)用地市場的法律問題研究[J].中國法學,2018(3)：第85頁1.2地方針對集體建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)相關(guān)法規(guī)調(diào)整1.2.1廣東省有關(guān)規(guī)定：傳遞租賃登記集體建設(shè)用地信息2005年，廣東省頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（廣東省人民政府第100號令，以下簡稱“100號令”），是全國首個允許集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的文件，由于是首次以地方法規(guī)形式發(fā)布，又使其具有標志性意義[[]劉守英.農(nóng)村“三塊地”試點與土地制度改革的可能路徑[J].中國人民大學學報,2019(19)：第20頁]。其中，對于集體建設(shè)用地以租賃形式流轉(zhuǎn)，在100號令中表述為“集體建設(shè)用地使用權(quán)出租”，對于土地使用的租賃產(chǎn)權(quán)的界定，又進一步予以解釋，土地的所有人（即集體經(jīng)濟組織）或集體建設(shè)用地使用權(quán)人均可作為出租方，將集體建設(shè)用地用以租賃，由承租人可以是村集體的內(nèi)部農(nóng)戶、個人，也可以是集體經(jīng)濟組織以外的自然人、法人。將集體土地所有者和土地使用者對土地使用權(quán)的出租進行統(tǒng)一表述，不像國有建設(shè)用地市場進行區(qū)分對待，并且規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)出租應(yīng)當申請辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，并沒有規(guī)定登記的權(quán)利類別[[[]劉守英.農(nóng)村“三塊地”試點與土地制度改革的可能路徑[J].中國人民大學學報,2019(19)：第20頁[5]劉勝,申明浩.城市群融合發(fā)展能成為吸引外資進入的新動能嗎——來自粵港澳大灣區(qū)的經(jīng)驗證據(jù)[J].國際經(jīng)貿(mào)探索,2018(12)：第12頁1.2.2南海區(qū)有關(guān)規(guī)定：逐步明確租賃登記土地他項權(quán)利第一，2011年以前無明確規(guī)定。佛山市南海區(qū)在2005年印發(fā)的《佛山市南海區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收費試行辦法》（南府〔2005〕88號）中規(guī)定：“農(nóng)村集體組織出讓、出租農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)須報請區(qū)國土資源管理部門審批登記?！钡遣]有規(guī)定登記的土地權(quán)利類別。第二，308號文傾向于租賃登記土地他項權(quán)利。2011年，南海區(qū)印發(fā)《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出租管理辦法》（南府〔2011〕308號），根據(jù)該文件第七條的規(guī)定，如果已經(jīng)符合辦理土地登記條件的，雙方當事人可持鎮(zhèn)（街道）交易中心出具的公開成交確認書，用以確定發(fā)生法律關(guān)系的正當性前提；出讓或出租合同，用以確定發(fā)生物權(quán)關(guān)系的合法前提或發(fā)生債權(quán)關(guān)系的合法形式；原集體土地使用證和集體土地所有證，用以證明法律關(guān)系的對象處于權(quán)利完滿狀態(tài)；繳付地價款（租金）和稅費憑證，用以證明已經(jīng)履行稅法上的義務(wù)。準備好上述材料以及必要的身份證明后，到政府國土資源管理部門申請辦理土地登記，領(lǐng)取新的集體土地使用證（或土地他項權(quán)利證明書）。另外，明確村集體經(jīng)濟組織是以租賃方式轉(zhuǎn)移集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當與公開競得人一同申請辦理土地登記，此處雖然沒有明確出租土地使用權(quán)辦理的是土地他項權(quán)利證明書，但是由于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓登記辦理的是集體土地使用證，因此該條款基本傾向于以集體經(jīng)濟組織為土地所有者的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租登記辦理的證書是土地他項權(quán)利證明書。第三，72號文明確租賃登記土地他項權(quán)利。2014年印發(fā)的《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施辦法》（南府〔2014〕72號）對集體建設(shè)用地使用權(quán)出租基本延續(xù)南府〔2011〕308號的表述，并在第二十六條規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)出租期限屆滿的，承租人申請續(xù)期經(jīng)村（居）集體經(jīng)濟組織表決同意和政府部門審批后，辦理集體土地他項權(quán)變更登記，相比之前對集體建設(shè)用地使用權(quán)出租登記何種土地權(quán)利的模糊規(guī)定，該條文首次明確規(guī)定了集體建設(shè)用地使用權(quán)出租登記的是土地他項權(quán)利[[]郭少,王浩.虛擬建設(shè)土地流轉(zhuǎn)在中國土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實化[J].土地使用政策,2020(4)：第32頁]。這與100號令、《土地登記規(guī)則》、《土地登記辦法》以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》均存在一定的沖突，不符合《物權(quán)法》第5條關(guān)于“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定”中明確的物權(quán)法定原則的法律規(guī)定[[[]郭少,王浩.虛擬建設(shè)土地流轉(zhuǎn)在中國土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實化[J].土地使用政策,2020(4)：第32頁[]田國興,周洋洋.建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地二級市場的南海實踐[J].上海法學研究,2019(19)：第22頁

2“農(nóng)地入市”典型模式之比較全國有33個農(nóng)村集體建設(shè)用地示范區(qū)，由于地理環(huán)境不同，經(jīng)濟發(fā)展各異，政策扶持等因素，出現(xiàn)了各具特色的模式，諸如北京大興模式、江蘇蕪湖模式、浙江嘉興模式，以及廣東南海模式等[[8][8]陳會廣,李麗.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的江蘇實地調(diào)研及對下一步改革的啟示[J].上海法學研究,2019(19)：第29頁2.1“浙江模式”浙江省農(nóng)村建設(shè)用地改革主要是圍繞政府的政策指令進行，建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式包括征收和出租等。浙江省的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的模式也較為豐富，極具地方（區(qū)域）特色。但須指出的是，雖然浙江省內(nèi)的流轉(zhuǎn)模式呈現(xiàn)多樣化，但是這些模式都圍繞著“浙江模式”展開，其基本方式?jīng)]有變，都是通過“以地換地”的方式，將政府作為重要媒介，以土地征收、租賃等流轉(zhuǎn)活動為依托而進行的政策指令協(xié)調(diào)。2.2“南海模式”廣東省南海區(qū)的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)是直接流入市場進行交易，履行的登記手續(xù)屬于行政確認和程序保障，而并不依靠政府從中促成流轉(zhuǎn)關(guān)系的形成。在租賃和轉(zhuǎn)讓形式中，大部分的交易是為避免形為租賃實為出讓的使用情況而履行了出讓手續(xù)，因為無論是租賃還是出讓，出租方或出讓方都無法實際使用該地，而由于土地使用的特殊性，期限一般較長，租金相較于出讓金而言，又顯得更為低廉。南海區(qū)地處珠三角，是外資聚集地之一，大量外資涌入和一地難求的沖突愈演愈烈。此時，村集體結(jié)合經(jīng)濟形勢自身用地情況，將集體土地以及集體經(jīng)濟組織的不動產(chǎn)（多為廠房）向有意向的企業(yè)出租，有的則與企業(yè)合作。由于村集體將土地牢牢把握在自己手中，政府征地也愈發(fā)困難。以土地為契機打開了農(nóng)村工業(yè)化局面的同時，也強化了集體經(jīng)濟組織在經(jīng)濟實力上和自主性的提升[[9][9]杜小剛,卓妮.集體建設(shè)用地整備制度下的土地資產(chǎn)權(quán)益實現(xiàn)——以廣東省佛山市南海區(qū)為例[J].中國土地,2019(3)：第10頁2.3“浙江模式”與“南海模式”之比較在現(xiàn)實矛盾方面，浙江模式是由于政策規(guī)劃中政府指令調(diào)整與土地實際使用信息不相符，而南海模式是因為市場缺口大而集體響應(yīng)政府征地不積極，且由于地處珠三角，同時又是外來廉價勞動地的聚集地。在參與主體方面，浙江模式的主體為市、縣政府，而南海模式的主體則為村集體。在實際操作層面，浙江模式以調(diào)整規(guī)劃為主，而南海模式以土地租賃為主。浙江模式和南海模式得以產(chǎn)生，離不開所在土壤的培育。在社會基礎(chǔ)方面，浙江省所在的長三角是中國經(jīng)濟實力最強城市群，而南海區(qū)所在的珠三角的工業(yè)和外貿(mào)發(fā)達，二者所在地均屬經(jīng)濟實力雄厚。在制度環(huán)境方面，無論是省政府還是市政府均予以大力扶持，先后出臺多項政策為改革保駕護航。浙江模式和南海模式均是為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展而做出的制度創(chuàng)新，同時服務(wù)于日益多元的市場需求。

3“農(nóng)地入市”南海模式之租賃產(chǎn)權(quán)的改革困境佛山市南海區(qū)目前的政策文件規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)登記為土地他項權(quán)利，而不是具備轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)能的集體土地使用權(quán)，造成租賃權(quán)改革的現(xiàn)實困境.3.1土地使用者抵押融資難度大土地承租者只能登記土地他項權(quán)利證明，無法取得集體土地使用證，難以通過集體土地使用權(quán)抵押方式獲得銀行融資支持[[10]陳吉棟,馬思杰.論登記在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用[J].上海法學研究,2019(19)：第25頁]。同時，南海區(qū)大量土地承租者租賃農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以后以自建物業(yè)的方式開發(fā)建設(shè)，如果是高端物業(yè)方面則會遇到較大的阻礙。例如，在對里水鎮(zhèn)鄧崗村商業(yè)中心項目進行調(diào)研中，開發(fā)商提到該項目是以租賃方式取得的土地使用權(quán)，預計投資1.2億元，將會建成輻射周邊的商業(yè)中心，但是現(xiàn)在主要利用企業(yè)的自有資金進行開發(fā)建設(shè)，希望政府在融資方面提供政策支持[[10]陳吉棟,馬思杰.論登記在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的作用[J].上海法學研究,2019(19)：第25頁[]劉漢.農(nóng)地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟研究,2019：第12頁3.2土地投資者長期開發(fā)不長遠南海區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃無法登記土地使用權(quán)，在一定程度上打擊了投資者利用集體土地的積極性，鼓勵了土地使用者的短期行為，造成土地使用者傾向于建設(shè)一些回收成本快、檔次低的物業(yè)，而這也是導致集體土地利用效率低于國有土地的重要原因之一。3.3土地使用者辦理產(chǎn)權(quán)登記不積極由于土地他項權(quán)利證書無法辦理抵押融資，其全能遠遠不如集體土地使用證，因此土地承租者對辦理土地他項權(quán)利證書的積極性普遍不高，極少辦理該證。此外，根據(jù)房地一致的原則，房屋所有權(quán)人應(yīng)與土地使用權(quán)人保持一致，按照現(xiàn)行政策租賃土地的集體使用權(quán)登記在村（居）集體經(jīng)濟組織名下，因此土地承租者在承租土地上建設(shè)的房屋在辦理產(chǎn)權(quán)登記時也應(yīng)當辦在村（居）集體經(jīng)濟組織名下，該種登記規(guī)則嚴重影響了承租者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的積極性，造成承租者不愿意花費時間和金錢去完善房屋產(chǎn)權(quán)，導致大量集體土地上建設(shè)的房屋沒有辦理房屋所有權(quán)證書，由于以上原因，集體土地房屋基本處于政府管理的空白地帶[[12][12]易高翔.論我國集體組織的制度構(gòu)造[J].農(nóng)村經(jīng)濟,2018(2)：第16頁3.4集體組織登記手續(xù)不完善由于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃無法辦理集體土地使用權(quán)登記，只能辦理集體土地他項權(quán)利證書，因此村集體是否完善手續(xù)、是否取得集體土地使用證對租金價格的影響較小，造成村（居）集體經(jīng)濟組織完善手續(xù)的積極性不夠，也是目前普遍存在的上平臺交易的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地兩證不全的重要原因[[]陸劍.農(nóng)地入市的法律體系研究[M].北京:法律出版社,2015：第18頁[]陸劍.農(nóng)地入市的法律體系研究[M].北京:法律出版社,2015：第18頁

4“農(nóng)地入市”南海模式之租賃產(chǎn)權(quán)改革困境的突破路徑由于南海區(qū)將集體建設(shè)用地使用權(quán)登記為土地他項權(quán)利，獲得銀行融資難度大，相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記也不盡規(guī)范，政府管理和法律保障亦有限，對于租賃關(guān)系的弱勢一方的救濟難以實質(zhì)有效。對于此改革困境，可以從以下方面予以突破。4.1落實租賃產(chǎn)權(quán)登記在租賃權(quán)登記方面，南海區(qū)在作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)主要形式的租賃產(chǎn)權(quán)的登記方面給予的地位不高，導致土地使用者的抵押融資難度大，進一步影響對集體建設(shè)用地的長期開發(fā)的穩(wěn)定性，不利于鞏固企業(yè)的忠誠度，土地使用者也因此普遍對辦理產(chǎn)權(quán)登記積極性不高，村集體在租賃關(guān)系中處于強勢地位，其擱置手續(xù)的懈怠心理也日益膨脹。一旦發(fā)生法律糾紛，承租人無法有效地保護自身合法權(quán)益，政府由于登記信息的不完全，有效救濟較為有限，租賃關(guān)系也由此日趨緊張。各地農(nóng)村應(yīng)當對建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)的相關(guān)保障措施予以完善，更為重要的是落實法規(guī)保障[[]申惠文.非公共利益土地研究[M].北京:法律出版社,2016：第71頁[]申惠文.非公共利益土地研究[M].北京:法律出版社,2016：第71頁4.2借鑒國有土地產(chǎn)權(quán)使用年限隨著時間的推移，國有土地上的住宅用地使用期（現(xiàn)行法律規(guī)定為70年）陸續(xù)屆至。陸續(xù)出臺的相關(guān)法律表明，到期后的住宅建設(shè)用地實行自動續(xù)期的辦法。這無疑傾向于對公民的合法財產(chǎn)予以保護，保護公民合法財產(chǎn)的穩(wěn)定性，是政府行政為民的體現(xiàn)[[]劉圣中.歷史制度主義[M].上海:上海人民出版社,2016：第55頁]。而工業(yè)建設(shè)用地和商業(yè)建設(shè)用地使用期屆滿，則采用重新掛牌出售的辦法[[[]劉圣中.歷史制度主義[M].上海:上海人民出版社,2016：第55頁[]周其仁.產(chǎn)權(quán)與中國變革[M].北京:北京大學出版社,2017：第47頁4.3公平分配土地增值收益調(diào)節(jié)金根據(jù)15個?。ㄊ校┑呢斦d（局）和國土資源廳（局）聯(lián)合制定的《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地增值調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）的相關(guān)規(guī)定，其立法目的即是兼顧國家利益、村集體利益以及個人利益，保障農(nóng)民的土地增值收益。所謂調(diào)節(jié)金，是指在集體用地進入市場流通環(huán)節(jié)中，對土地增值部分合理地收取的資金。在該《辦法》中，調(diào)節(jié)金占土地增值凈收益的20%—50%，即同時考慮了其他各項的支出以及個案的不同情況。另外，該《辦法》還詳細列明了收取調(diào)節(jié)金的對象在不同流轉(zhuǎn)形式下的不同界定。最后，該《辦法》還不完全列舉了違反相關(guān)規(guī)定的行政責任和刑事責任[[]河漣燮.制度分析[M].北京:中國人民大學出版社,2015：第85頁][]河漣燮.制度分析[M].北京:中國人民大學出版社,2015：第85頁在土地增值收益調(diào)節(jié)金方面，南海區(qū)關(guān)于調(diào)節(jié)金方面的政策是根據(jù)政府有關(guān)部門印發(fā)的相關(guān)政策予以確定，是完全符合要求的[[]李杰.我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)中鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府行為分析[]李杰.我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)中鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府行為分析——基于阜陽市D鎮(zhèn)的訪談?wù){(diào)查[D].華東政法大學,2019：第61頁4.4允許政策性農(nóng)村宅基地入市通過對中央和地方出臺的與建設(shè)用地使用權(quán)相關(guān)的法律規(guī)范進行解讀，我們可以看出，這次改革過程中，農(nóng)村建設(shè)用地入市的范圍僅限于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，流轉(zhuǎn)方式也以租賃為主，實際操作較為局限。因此，可以在一定程度上給予宅基地參與市場流通的機會。由于農(nóng)村人口大量涌入城市，現(xiàn)存的農(nóng)村宅基地有許多已經(jīng)被閑置，甚至有的已經(jīng)不具備住人的條件。因此，農(nóng)村宅基地進入市場流通有相當大的經(jīng)濟勢能。在供給源頭方面，南海區(qū)作為建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的改革試點，在2019年中央確定的農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)的試點名單中，南海區(qū)又占有一席之地，未來宅基地自由流轉(zhuǎn)有望在全國農(nóng)村施行。此外，農(nóng)村宅基地數(shù)量相對集體建設(shè)用地而言相對富余。如果將這些閑置宅基地加以利用，對于農(nóng)地入市的供給側(cè)又可以再加重籌碼。4.5實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地用途互補農(nóng)地入市既然是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，自當盡可能提高效率以期更好地服務(wù)于市場經(jīng)濟的發(fā)展。同時，環(huán)境也是不容忽視的重要規(guī)劃指標，提高城市化質(zhì)量。城市農(nóng)村發(fā)展一體化，是城鄉(xiāng)規(guī)劃的奮斗目標，積極提高決策的社會參與度，是科學決策的努力方向[[]張桂穎.基于社會嵌入視角的農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題研究[D].吉林大學,2019：第114頁[]張桂穎.基于社會嵌入視角的農(nóng)戶農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題研究[D].吉林大學,2019：第114頁在統(tǒng)籌規(guī)劃方面，廣東省南海區(qū)注重與城市職能相補充。由于南海區(qū)的農(nóng)地入市以租賃形式為主，同時也有股份合作的形式。村集體組織更多地承接的是企業(yè)的用地保障職能，多以廠房形式與企業(yè)合作。在中國，實業(yè)收益遠不及商業(yè)收益，而實業(yè)前期投入的成本高昂，尤其是包括廠房在內(nèi)的固定資產(chǎn)的投入具有投入大、回收期長的特點[[]朱兆偉.我國雙層經(jīng)營體制下集體不動產(chǎn)權(quán)制度研究[D].中共中央黨校,2019：第120頁[]朱兆偉.我國雙層經(jīng)營體制下集體不動產(chǎn)權(quán)制度研究[D].中共中央黨校,2019：第120頁

結(jié)論綜上所述，從南海區(qū)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)實踐來看，廣東省南海區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的主要形式是租賃，這同時也是南海區(qū)農(nóng)地入市的特色所在。為農(nóng)地入市提供更切實可行的法律保障，在建設(shè)用地的租賃產(chǎn)權(quán)保護方面更應(yīng)當有所加強。南海區(qū)的建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)保障方面存在不完善的地方，使得使用者抵押融資的難度大，故而辦理產(chǎn)權(quán)登記的積極性不高，此外，村集體相對于租賃方而言，又屬于較為強勢的一方，一方面助長其辦理相關(guān)登記的懈怠心理，一方面又不利于政府對于土地管理及產(chǎn)權(quán)保護。為進一步加強建設(shè)用地租賃產(chǎn)權(quán)的保護，南海區(qū)可以借鑒國有建設(shè)用地使用權(quán)到期后的產(chǎn)權(quán)處置辦法，保障土地使用者的后顧之憂，同時，根據(jù)市場的需要，適當提高農(nóng)村宅基地入市的可能性，而對于利益分配方面，又應(yīng)當權(quán)衡土地增值收益調(diào)節(jié)金在政府、集體和個人之間的分配比例，堅持可持續(xù)發(fā)展理念，重視城鄉(xiāng)土地用途統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃的長遠性。

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畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告怎么寫開題報告是畢業(yè)設(shè)計（論文）選題后進行文獻資料檢索、歸納與利用、可行性評估、方案制定、進度安排等工作的一個階段性考核，是中期篩選工作的重要內(nèi)容之一，是對畢業(yè)設(shè)計（論文）質(zhì)量進行管理和監(jiān)控的重要環(huán)節(jié)，是監(jiān)督和保證學生畢業(yè)設(shè)計（論文）質(zhì)量的重要措施。下面我們就為大家介紹一下開題報告怎么寫？1、畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告目的與作用開題報告是畢業(yè)設(shè)計（論文）選題確定后，學生在調(diào)查研究基礎(chǔ)上撰寫的報請指導教師批準的任務(wù)實施計劃。開題報告的作用是學生向指導教師匯報畢業(yè)設(shè)計（論文）課題的先期準備情況，指導教師對開題報告中所陳述的研究內(nèi)容、思路、方案等給予評價；在文獻和研究方法等方面。給予指導和幫助；在實施過程、實施細節(jié)等提出建議，從而達到進一步明確研究目標，理清研究思路。2、畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告內(nèi)容與要求開題報告根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）選題，簡明扼要地說明該選題的目的、目前相關(guān)課題研究的現(xiàn)狀、課題的研究背景、研究方法、必要的數(shù)據(jù)等。由于開題報告是用文字體現(xiàn)的課題總構(gòu)想，因而篇幅不宜過長，但需把課題研究的主要內(nèi)容、研究方法、研究思路等主要問題說清楚。開題報告的撰寫提綱主要包含內(nèi)容與要求、前言、方案比較與評價、開展預期效果及指標、實施進度安排、參考文獻等六個方面。（1）開題報告內(nèi)容與要求根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書的具體要求，學生在指導教師的引導下查閱資料，進行材料收集、歸納、總結(jié)、提煉和運用，完成課題開題報告。①明確內(nèi)容及要求開題報告中要簡要介紹畢業(yè)設(shè)計（論文）研究的主要內(nèi)容，包括主要研究對象、主要方法和最終實現(xiàn)形式等，突出研究的核心或重點，強調(diào)研究的新意或亮點。開題報告中要提出畢業(yè)設(shè)計（論文）研究的具體要求，包括課題整體要求、技術(shù)參數(shù)要求、評價指標要求、課題研究成果形式要求、撰寫格式要求、學生知識能力與素質(zhì)提升要求等，突出畢業(yè)設(shè)計（論文）工作的科學性、正確性、規(guī)范性與全面性特點。②提出研究方案根據(jù)任務(wù)書要求，靈活運用檢索的文獻資料，根據(jù)選題研究現(xiàn)狀及階段性成果，充分利用現(xiàn)有實驗實訓設(shè)備及條件，提出初步方案，通過分析、對比和論證，確定課題的研究方案。③確定實施步驟根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）的要求及內(nèi)容，確定課題開展的關(guān)鍵步驟，如電氣自動化技術(shù)專業(yè)的畢業(yè)設(shè)計課題，一般按照總體方案設(shè)計、硬件系統(tǒng)設(shè)計及實現(xiàn)、軟件系統(tǒng)設(shè)計及實現(xiàn)、系統(tǒng)綜合調(diào)試四個步驟來完成課題的主體工作。④制定進度安排根據(jù)畢業(yè)設(shè)計（論文）課題難易程度，以