房屋征收與補償案例分析大數(shù)據(jù)

000房屋征收與補償案例大數(shù)據(jù)分析目 錄一、房屋征收與補償案件檢索總體情況二、

房屋征收與補償案件基本情況分析國務(wù)院的《國有土地上房屋征收條例》自2011年1月21日起施行，關(guān)系到民生福祉，百姓安康。當(dāng)初制定《征收條例》的初衷主要是三點考慮：一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來；二是通過明確補償標(biāo)準(zhǔn)、補助和獎勵措施，保護(hù)被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低；三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設(shè)單位參與搬遷，取消《城市房屋拆遷管理條例》行政機關(guān)自行強制拆遷的規(guī)定，加強和改進(jìn)群眾工作，把強制減到最少。前言一、我國《土地管理法》的歷史變遷回顧這10年的來的風(fēng)雨歷程，《征收條例》在規(guī)范政府依法行政，保障被征收人財產(chǎn)利益等方面起到了積極的作用，但是隨著司法審查的力度加大，其中也暴露出征收過程中多方面的問題，政府?dāng)≡V案件也是層出不窮。對近10年來的房屋征收行政案件大數(shù)據(jù)進(jìn)行檢索，分析挑選了其中1414個政府?dāng)≡V的典型案例，主要涉及征收決定、征收補償決定、征收補償協(xié)議三大類型，進(jìn)而點出這里面涉及到的具體問題，并對典型案例進(jìn)行剖析，給出律師建議。000一、房屋征收與補償案件檢索總體情況一、我國《土地管理法》的歷史變遷（一）數(shù)據(jù)檢索的總體設(shè)計1.案例來源：Alpha案例庫2.檢索分析日期：2020年2月3.檢索方法：（1）全文部分分別輸入“房屋征收決定”、“房屋征收補償決定”、“房屋征收補償協(xié)議”；（2）案由部分輸入“行政征收”；（3）法院認(rèn)為部分分別輸入“事實不清（證據(jù)不足）”、“程序違法”、“適用法律錯誤”；（4）裁判結(jié)果部分分別輸入“撤銷”、“確認(rèn)違法”、“確認(rèn)無效”；（5）結(jié)果類型選擇“全部/部分支持”。4.裁判日期：2011-20205.法院層級：各級人民法院6.裁判文書數(shù)量：1434份（剔除部分不符要求的文書，選擇1414份作為樣本分析）一、我國《土地管理法》的歷史變遷（二）數(shù)據(jù)樣本的總體分析1.基于案件類型的分析根據(jù)1414份文書所顯示出來的數(shù)據(jù)類型，按照不同的案由為房屋征收決定案件773件，房屋征收補償決定案件534件，房屋征收補償協(xié)議案件107件。具體如圖所示：一、我國《土地管理法》的歷史變遷由此可見，房屋征收決定在房屋征收類案件中處于至關(guān)重要的地位，也是被司法審查最多的案件類型。房屋征收補償決定案件在由于涉及到被征收人的自身利益，近些年來日益受到關(guān)注。而房屋征收補償協(xié)議由于涉及到立法層面的影響，自2015年5月1日起施行的法釋〔2015〕9號《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，“公民、法人或者其他組織就下列行政協(xié)議提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（二）土地、房屋等征收征用補償協(xié)議；……”在2015年司法解釋明確之后，才將征收補償協(xié)議正式納入行政案件進(jìn)行審查，之前一直作為民事案件處理，但在審查的法理方面需要兼顧行政程序和合同法的相關(guān)規(guī)定。一、我國《土地管理法》的歷史變遷2.基于案件裁判結(jié)果的分析根據(jù)1414份文書所顯示出來的數(shù)據(jù)類型，按照不同的裁判結(jié)果“撤銷”的為1113件，“確認(rèn)違法”的為297件，“確認(rèn)無效”的為4件。具體如下圖所示：一、我國《土地管理法》的歷史變遷撤銷具體行政行為判決作為最為常用的一種裁判形式，在司法實踐中被廣為運用，當(dāng)征收行政行為不具備合法的構(gòu)成要件時，例如出現(xiàn)主體不合法，或內(nèi)容不合法，或程序不適當(dāng)或不甚合理的時候，法院通常給予撤銷。確認(rèn)違法判決，在司法實踐中更多的是針對程序中出現(xiàn)違法或不適當(dāng)?shù)那樾危m然未被撤銷，其效力依然存在，但是其行為的合法性已經(jīng)受到否定，對政府公信力必然是一種減損。確認(rèn)無效判決，在司法實踐過程中運用相對較少，因為確認(rèn)無效是針對重大違法行為，一旦確認(rèn)無效則行政行為自始無效。一、我國《土地管理法》的歷史變遷3.基于案件裁判理由的分析根據(jù)1414份文書所顯示出來的數(shù)據(jù)類型，按照不同的裁判理由“事實不清（證據(jù)不足）”的為515件，“程序違法”的為807件，“適用法律錯誤”的為92件。具體如下圖所示：一、我國《土地管理法》的歷史變遷行政審判區(qū)別于一般的民事審判的一個基本特點是，該種審判的既重事實又重程序，尤其是在監(jiān)督行政機關(guān)依法行政方面，“程序?qū)彙钡墓δ芨鼮橥怀觥Ｕ畽C關(guān)應(yīng)當(dāng)按照行政程序的基本要求進(jìn)行征收補償，不僅是程序正義實現(xiàn)的基本要求，更是實體利益能否得到保障的硬核所在，因此程序違法已經(jīng)成為法院裁判征收行政行為違法的重點。當(dāng)然，很多案件在具體處理過程中，基本的事實不清還相當(dāng)多的存在，用于證明案件細(xì)節(jié)的各種證據(jù)還是明顯缺失。至于適用法律錯誤，這種裁判理由出現(xiàn)的情形相對較少，往往是由于國務(wù)院《征收條例》的規(guī)定相對原則，很多具體內(nèi)容需要各個省、市、區(qū)自行制定，這些具體規(guī)定有些是以地方性法規(guī)、規(guī)章或是規(guī)范性文件的形式出現(xiàn)，但是政府機關(guān)在制定公布相應(yīng)的征收文件時，沒有完全適用正確的法律規(guī)定，導(dǎo)致實踐過程中難以自圓其說，一旦進(jìn)入司法審查不得不面臨敗訴的風(fēng)險。000二、房屋征收與補償案件基本情況分析

A、房屋征收決定案件的基本情況分析

B、房屋征收補償決定案件的基本情況分析

C、房屋征收補償協(xié)議案件的基本情況分析

房屋征收決定作為三種類型的案件中占比最大的一類有必要對其773件案件作進(jìn)一步的細(xì)致梳理，從裁判結(jié)果和裁判理由兩個維度加以梳理。A、房屋征收決定案件的基本情況分析一、我國《土地管理法》的歷史變遷（一）判決撤銷房屋征收決定的案件判決撤銷房屋征收決定的案件在該種類型中共有532件，按照裁判理由來看，事實不清（證據(jù)不足）的有224件，程序違法的有274件，適用法律錯誤的有34件。具體如下圖所示：1.事實不清?案例1：董安民與鄭州市金水區(qū)政府房屋征收決定案【案情簡介】原告董安民居住在鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路23號院2號樓2單元20號，并擁有該房屋所有權(quán)。2014年4月18日，被告市政府發(fā)布公告，擬啟動農(nóng)業(yè)路快速通道工程。2014年10月30日，被告金水區(qū)政府作出“關(guān)于鄭州市農(nóng)業(yè)路快速通道工程金水區(qū)項目（豐慶路-中州大道段）國有土地上住宅房屋征收與補償安置方案征求意見及修改情況的通告”，明確征收范圍具體門牌包括農(nóng)業(yè)路23號院2號樓，并寫明“以上征收范圍的門牌號包括附號，所有需征收的房屋及其附屬物、構(gòu)筑物最終以是否在規(guī)劃紅線內(nèi)為準(zhǔn)?！?014年10月31日，被告金水區(qū)政府作出4號征收決定，征收范圍包括原告董安民所有的鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路23號院2號樓。原告不服被告金水區(qū)政府作出的4號征收決定，于2014年12月22日向被告市政府申請行政復(fù)議，后又提起行政訴訟?！痉ㄔ赫J(rèn)為】訴訟中，被告雖然提供了規(guī)劃、國土資源、環(huán)保等部門的相關(guān)批復(fù)來證明其符合《征收條例》第九條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的規(guī)定，但被告沒有提供合法有效的證據(jù)，證明4號征收決定中鄭州市農(nóng)業(yè)路23號院2號樓被劃入征收范圍是在其規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的相關(guān)證據(jù)，也沒有證據(jù)證明對被征收人進(jìn)行征求公眾意見；且被告金水區(qū)政府在作出4號征收決定前，對涉及農(nóng)業(yè)路23號院2號樓被征收人數(shù)量較多的情況下，沒有證據(jù)能夠反映出其按照《條例》的相關(guān)程序規(guī)定，經(jīng)過政府常務(wù)會議討論決定。因此，被告金水區(qū)政府作出的征收農(nóng)業(yè)路23號院2號樓房屋決定事實不清，主要證據(jù)不足。綜上，法院撤銷被告鄭州市金水區(qū)人民政府2014年10月31日作出的金房征決（2014）4號房屋征收決定書?！韭蓭熃ㄗh】本案在處理過程中，作為政府機關(guān)經(jīng)常對規(guī)劃紅線的劃定較為忽視，往往只有草圖，需要專業(yè)的測繪單位按照征收決定的要求進(jìn)行詳細(xì)測繪，并且還要符合總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的要求。另外，在人數(shù)較多的情況下（具體按照各個地方的規(guī)定）需經(jīng)過必要的法定程序，政府常務(wù)會議討論通過方可實施，否則極易出現(xiàn)基本程序缺失。?案例2：孔慶豐訴泗水縣人民政府房屋征收決定案【案情簡介】2011年4月6日，泗水縣人民政府作出泗政發(fā)[2011]15號《泗水縣人民政府關(guān)于對泗城泗河路東林業(yè)局片區(qū)和泗河路西古城路北片區(qū)實施房屋征收的決定》（以下簡稱《決定》），其征收補償方案規(guī)定，選擇貨幣補償?shù)模徽魇罩鞣堪凑赵摰貕K多層產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的優(yōu)惠價格補償；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房超出主房補償面積的部分由被征收人出資，超出10平方米以內(nèi)的按優(yōu)惠價結(jié)算房價，超出10平方米以外的部分按市場價格結(jié)算房價；被征收主房面積大于安置房面積的部分，按照安置房優(yōu)惠價增加300元/平方米標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補償?！痉ㄔ赫J(rèn)為】根據(jù)《征收條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。根據(jù)立法精神，對被征收房屋的補償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為宜。本案中，優(yōu)惠價格顯然低于市場價格，對被征收房屋的補償價格也明顯低于被征收人的出資購買價格。該征收補償方案的規(guī)定對被征收人顯失公平，違反了《條例》的相關(guān)規(guī)定。故判決撤銷被告泗水縣人民政府作出的《決定》?！韭蓭熃ㄗh】房屋征收決定中的評估價格顯示是征收過程中最為關(guān)注的焦點問題，政府在評估過程中是否真正意義上對此問題予以重視，能否給予公平合理的補償是司法審查的重中之重，對被征收房屋的補償，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價格，盡量不降低居民的生活居住條件，否則征收的公平合理將得到質(zhì)疑。但是，如果居民之前居住的條件達(dá)不到新建商品房的標(biāo)準(zhǔn)，那么應(yīng)當(dāng)給予公允合理的評估，從而實現(xiàn)公共利益和私人利益之間的平衡。2.程序違法?案例3：夏林海等人訴賈汪區(qū)人民政府作出的房屋征收決定案【案情簡介】被告賈汪區(qū)人民政府2013年度重點實施工程項目。被告根據(jù)《賈汪區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》、《賈汪區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）》、《賈汪城市總體規(guī)劃（2008-2020）》以及《賈汪區(qū)2012年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃》的總體要求，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，以城市規(guī)劃建設(shè)需要為由，于2014年3月28日作出賈政公[2014]1號房屋征收決定并公告，決定對潘安湖三期片區(qū)（段莊5、6組）實施征收，征收范圍：東至排水渠，西至利大路，南至310國道，北至潘安湖（現(xiàn)段莊5、6組莊址）范圍內(nèi)的所有房屋及地面附著物。決定載明具體征收范圍以征收紅線圖為準(zhǔn)。在作出征收決定前，被告征收部門進(jìn)行了前期摸底調(diào)查，對擬征收范圍內(nèi)房屋進(jìn)行了預(yù)評估，擬定了征收補償安置方案，2014年2月28日發(fā)布征求意見稿，3月28日形成正式安置方案在相關(guān)區(qū)域及網(wǎng)站公示。同日，被告作出被訴征收決定?！痉ㄔ赫J(rèn)為】被告在征收決定作出前，依據(jù)《征收條例》之規(guī)定，對征收補償方案予以公示并征求意見，但被告在公示時，未達(dá)到《征收條例》規(guī)定的“征求意見期限不少于30日”的期限要求。公示期限對被征收人針對征收補償方案提出修改意見等實體權(quán)利客觀上存在影響，該行政行為程序違法。法院判決撤銷被告賈汪區(qū)人民政府賈政公（2014）1號房屋征收決定對310國道路南區(qū)域范圍的征收。【律師建議】時間期限一直是司法審查過程中較為敏感的內(nèi)容，《征收條例》明確規(guī)定了征求公眾意見的期限不少于30日，且需要將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布，這些都是必要的行政程序。本案中，區(qū)政府在征求公眾意見的環(huán)節(jié)顯然未能重視，程序運行過程中差了幾天往往就是難以彌補的過失，嗣后難以彌補，一旦面臨司法審查則必然敗訴。案例4：薛建平訴方山縣人民政府房屋征收決定案【案情簡介】原告薛建平在方山縣大武鎮(zhèn)擁有一處宅基地，并領(lǐng)有集體土地建設(shè)用地使用證。2012年呂梁市人民政府啟動了呂梁新城建設(shè)，同年9月6日呂梁市人民政府發(fā)布了《呂梁新城建設(shè)房屋征收與補償方案》。2013年12月3日山西省人民府批復(fù)了呂梁市城市總體規(guī)劃，要求加快北部新區(qū)建設(shè)。2013年4月至2014年7月，山西省人民政府批復(fù)同意對方山縣涉及呂梁新城建設(shè)的集體土地進(jìn)行征收。2013年4月至2014年7月山西省人民政府下發(fā)多個審批文件，分別批復(fù)同意了方山縣人民政府將集體農(nóng)用地及集體未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并辦理征收手續(xù)，該批復(fù)中的建設(shè)用地涉及方山縣大武鎮(zhèn)的土地。2016年6月5日，被告方山縣人民政府作出方政房征決[209]號房屋征收決定，決定征收原告薛建平的房屋?！痉ㄔ赫J(rèn)為】被告方山縣人民政府在庭審時答辯稱，其按照《國有土地上房屋征收與補償條例》中征收國有土地上房屋的程序征收原告薛建平的房屋，但其提供的證據(jù)無法證明其程序完全符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，且根據(jù)被告提供的山西省人民政府的土地審批文件和其他相應(yīng)證據(jù)，被告對原告薛建平的土地征收還未完成。故被告方山縣人民政府于2016年6月5日作出的方政房征決[209]號房屋征收決定，程序違法，應(yīng)予撤銷。綜上，法院判決撤銷被告方山縣人民政府于2016年6月5日作出的方政房征決[209]號房屋征收決定?！韭蓭熃ㄗh】本案的一個核心內(nèi)容，在于原告的之前的土地是集體土地，集體土地必須按照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)變成國有土地后才能真正意義上實現(xiàn)國有土地上房屋的征收，但是本案中政府在之前的一個基本法律程序未能到位，匆忙啟動了后續(xù)的房屋征收程序，造成程序亂置。目前城市化進(jìn)程的加快，政府將部分集體土地盡快變成國有土地，保障和改善公民的生活是較為有利的民生舉措，但是基本的程序不可荒廢。3.適用法律錯誤?案例5：張玲枝等十七人訴鄭州市金水區(qū)人民政府房屋征收決定案【案情簡介】2012年4月25日，中共鄭州市金水區(qū)委辦公室、鄭州市金水區(qū)人民政府辦公室下發(fā)金辦文[2012]38號《關(guān)于成立金水區(qū)寺坡、六里屯城中村改造項目指揮部的通知》，決定成立金水區(qū)寺坡、六里屯城中村改造項目指揮部。同年11月19日，鄭州市金水區(qū)寺坡六里屯城中村改造項目指揮部下發(fā)《金水區(qū)寺坡、六里屯城中村改造項目村民宅基地房屋搬遷補償安置方案》。2013年6月17日，中共鄭州市金水區(qū)委辦公室、鄭州市金水區(qū)人民政府辦公室下發(fā)金辦文[2013]28號《關(guān)于成立金水區(qū)寺坡六里屯連片改造項目指揮部的通知》。同年8月22日，金水區(qū)政府作出金房征決[2013]2號房屋征收決定書并進(jìn)行張貼公示。2014年8月、11月、12月，原告張玲枝等十七人本人或家人在金水區(qū)寺坡、六里屯的房屋被被告設(shè)立的指揮部委托的拆遷公司陸續(xù)拆除。2015年4月17日，被告金水區(qū)政府作出《鄭州市金水區(qū)人民政府關(guān)于對金房征決[2013]2號房屋征收決定書進(jìn)行補正的通告》，將原告張玲枝等十七人本人或家人的涉案房屋列入征收范圍。【法院認(rèn)為】《征收條例》第一條規(guī)定“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例”，本案所涉房屋是建筑在集體土地上的，被告適用《征收條例》征收原告張玲枝等十七人本人或家人位于集體土地上的房屋，屬于適用法律錯誤。判決撤銷被告2015年4月17日作出的《鄭州市金水區(qū)人民政府關(guān)于對金房征決[2013]2號房屋征收決定書進(jìn)行補正的通告》中針對原告張玲枝等十七人涉案房屋的征收部分。【律師建議】本案顯然也是政府在基本的土地、房屋性質(zhì)的認(rèn)識上出現(xiàn)明顯偏差，集體土地的征收應(yīng)按照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定和程序?qū)嵤?，國有土地上房屋征收才適用《征收條例》的規(guī)定，純粹的套用法律規(guī)定而不區(qū)分性質(zhì)上的差異，屬于政府決策的失誤，應(yīng)當(dāng)特別予以重視，現(xiàn)在的公民已經(jīng)不再是簡單看到紅頭文件就予以認(rèn)可接受，否則會帶來政府公信力的下降。一、我國《土地管理法》的歷史變遷（二）判決確認(rèn)房屋征收決定違法的案件判決確認(rèn)房屋征收決定違法的案件在該種類型中共有241件，按照裁判理由來看，事實不清（證據(jù)不足）的有21件，程序違法的有184件，適用法律錯誤的有36件。具體如下圖所示：1.事實不清?案例6：艾孜孜·馬木提訴英吉沙縣人民政府征收決定案【案情簡介】原告艾孜孜·馬木提系新疆英吉沙縣城鎮(zhèn)英協(xié)亥爾居委會6組8號住戶，其在英吉沙縣J1區(qū)J78號擁有一套住宅（房屋建筑面積為112.48平方米，土地使用證面積為230平方米）。2012年8月8日，喀什地區(qū)行政公署作出《關(guān)于對英吉沙縣城市總體規(guī)劃的批復(fù)》，原則同意《英吉沙縣城市總體規(guī)劃修編（2011-2030年）》。2014年1月1日，英吉沙縣國有土地上房屋征收與補償工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室作出《英吉沙縣國有土地上房屋征收與補償安置實施方案（征求意見稿）》。2014年2月3日，英吉沙縣人民政府召開政府常務(wù)會議，作出《縣人民政府第一次常務(wù)會議紀(jì)要》（英政閱[2014]1號），原則上同意《英吉沙縣國有土地上房屋征收與補償安置實施方案》。2014年2月5日，英吉沙縣人民政府作出《英吉沙縣人民政府征收決定書》，決定征收該縣喬爾旁路北側(cè)人民路西側(cè)區(qū)域內(nèi)的國有土地上房屋，地上設(shè)施及附著物。同日，英吉沙縣人民政府作出《關(guān)于印發(fā)<英吉沙縣國有土地上房屋征收與補償安置實施方案（試行）>的通知》及《英吉沙縣人民政府公告》。其中，《通知》規(guī)定了此次征收房屋的補償安置內(nèi)容為房屋置換補償。2015年4月24日，英吉沙縣人民政府向艾孜孜·馬木提送達(dá)了《征收決定書》、《關(guān)于控制城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)項目的通知》等7份文件?！痉ㄔ赫J(rèn)為】第一，根據(jù)《征收條例》第九條：依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。本案中，英吉沙縣人民政府提供了喀什地區(qū)行政公署制作的《關(guān)于對英吉沙縣城市總體規(guī)劃的批復(fù)》（喀暑復(fù)[2012]150號）證明其制定過城市總體規(guī)劃，但未提供其制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，也未提供上述規(guī)劃廣泛征求社會公眾意見、經(jīng)過科學(xué)論證的證據(jù)。因此，應(yīng)當(dāng)視為英吉沙縣人民政府未作出過上述行為，其行為違法。第二，根據(jù)《征收與補償條例》第二十一條：被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。英吉沙縣人民政府房屋征收補償辦公室等6部門作出的《社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》主體不合法；英吉沙縣人民政府雖稱多數(shù)被征收人同意房屋置換補償，但未提供相關(guān)證據(jù)證明，也未提供貨幣補償方案供被征收人選擇，因此，其行為違法。最終，法院確認(rèn)被告英吉沙縣人民政府于2014年2月5日作出的《英吉沙縣人民政府征收決定書》（英政房征決[2014]第1號）違法。【律師建議】政府在日常的征收工作中應(yīng)當(dāng)對基本的程序問題予以關(guān)注，本案中相關(guān)規(guī)劃手續(xù)的不完備是導(dǎo)致決定被確認(rèn)違法的關(guān)鍵所在，除總體規(guī)劃外，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃都是必備的手須，并且還要征求公眾意見。另外，在征收過程中，要給以被征收人選擇權(quán)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種方式都不能偏廢，否則征收決定會因為無法保障被征收人的實體權(quán)利而被司法機關(guān)確認(rèn)違法。2.程序違法?案例7：陳波訴肅州區(qū)人民政府房屋征收決定案【案情簡介】2016年11月14日，肅州區(qū)人民政府發(fā)布酒肅政公發(fā)〔2016〕17號《關(guān)于酒泉拖拉機配件廠家屬院棚戶區(qū)改造項目國有土地上房屋征收決定的公告》，共涉及私房279戶，單位自管房1戶。征收期限：2016年11月15日至2017年4月30日。該《公告》所附《酒泉拖拉機配件廠家屬院棚戶區(qū)改造項目國有土地上房屋征收補償方案》中，通過貨幣補償和住房保障相結(jié)合的方式進(jìn)行。（一）私有住宅房屋的征收補償：按照所處位置、同類地段的商品房市場均價3880元/平方米給予補償，經(jīng)雙方簽訂協(xié)議后一次性支付給被征收人，由被征收人選擇購買征收部門提供的房源或向市場購買存量商品房解決住房問題。1.被征收房屋的產(chǎn)權(quán)所有人對房屋征收補償價值有異議的，可以依法申請房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)行評估。對評估價值仍有異議的，可以申請復(fù)核評估。原告陳洪波所居住的酒泉拖配廠家屬院被征收房屋，庭審中，原告陳洪波明確表示同意政府對其房屋進(jìn)行征收，其選擇貨幣補償安置方式。【法院認(rèn)為】被告酒泉市肅州區(qū)人民政府在作出房屋征收決定前，由酒泉拖配廠向肅州區(qū)棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具證明，由該單位委托酒泉市天誠房地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司對酒泉拖配廠家屬院姜某、翟某名下平房進(jìn)行評估，作為認(rèn)定被征收房屋價值的依據(jù)，評估時點為2016年3月20日，而被告作出房屋征收決定的時間為2016年11月14日，不符合《征收條例》第十九條第一款：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！钡诙畻l第一款：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”之規(guī)定。被告在公布的《房屋征收補償方案》中，雖未將酒泉市天誠房地產(chǎn)評估咨詢有限責(zé)任公司出具的天誠評報（2016）第329號《房屋征收估價結(jié)果報告》作為征收補償依據(jù)，但被告經(jīng)過調(diào)研、測算后自行確定的補償均價3880/平方米，在原告提出異議時，沒有合法依據(jù)。法院判決確認(rèn)被告酒泉市肅州區(qū)人民政府作出的酒肅政公發(fā)〔2016〕17號《關(guān)于酒泉拖拉機配件廠家屬院棚戶區(qū)改造項目國有土地上房屋征收決定》違法。【律師建議】征收過程中，對房屋進(jìn)行評估是最重要的程序性步驟，評估時點和作出征收決定的時點應(yīng)當(dāng)是一致的，本案中兩者時間差距較大，且政府不能擅自確定所謂的價格，而需通過客觀、公正、科學(xué)的第三方評估的方式來對最終的補償價格予以確定。案例8：金文光訴昌邑區(qū)人民政府房屋征收決定案【案情簡介】2016年12月12日，吉林市房屋征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室召開第二十三次工作會議，確定由昌邑區(qū)政府對南昌路北改造項目組織協(xié)議征收，簽約率達(dá)到95%后方可作出征收決定。2017年1月12日，吉林市發(fā)展和改革委員會作出《關(guān)于長春西路回遷區(qū)改造項目二期等6個項目房屋征收的審查意見》，認(rèn)定南昌路北改造項目等6個項目符合吉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，已列入吉林市2016年國有土地上房屋征收專項計劃。2017年2月9日，吉林市國土資源局作出《關(guān)于南昌路北改造項目擬征收范圍土地利用總體規(guī)劃審查意見》，確認(rèn)南昌路北改造項目擬征收范圍用地符合吉林市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）。2017年3月7日，吉林市規(guī)劃局作出《關(guān)于船營區(qū)長春西路回遷區(qū)改造項目二期等項目房屋征收的規(guī)劃審核意見》，確認(rèn)南昌路北改造項目等地塊的房屋征收符合《吉林市城市總體規(guī)劃》。2017年7月24日，昌邑區(qū)政府對南昌路北改造項目房屋征收補償工作作出社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告，結(jié)論為“低風(fēng)險、可實施”。同日，昌邑區(qū)政府?dāng)M定了《南昌路北改造項目房屋征收補償方案》，并予以公示征求意見，期限為30日。在征求意見期限內(nèi)，未有被征收人提出意見。2017年8月15日，征收經(jīng)辦中心作出《房屋調(diào)查登記公示表》，并予以公示。2017年9月27日，昌邑區(qū)政府召開十八屆九次常務(wù)會議，對該項目作出房屋征收決定進(jìn)行了研究討論，并作出同意的決定。2017年12月6日，昌邑區(qū)政府作出吉市昌政房征〔2017〕6號《國有土地上房屋征收決定》，同日，昌邑區(qū)政府對該征收決定發(fā)布了公告，并依法進(jìn)行了備案。金文光所有的，位于昌邑區(qū)文廟街吉慶小區(qū)5-3-7-49號，建筑面積52.06平方米的房屋在征收范圍內(nèi)。金文光認(rèn)為昌邑區(qū)政府作出的《國有土地上房屋征收決定》違法，向本院提起行政訴訟。另查明，昌邑區(qū)政府吉市昌政房征〔2017〕6號《國有土地上房屋征收決定》作出前，征收經(jīng)辦中心在吉林銀行吉林匯通支行開設(shè)的0205011011777777賬戶共收到南昌路北改造項目征收補償費用7700萬元，付款人為吉林鐵達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和吉林市鴻誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。【法院認(rèn)為】第一，從征收目的來看，南昌路北改造項目是為了公共利益需要進(jìn)行的房屋征收，因此征收補償費用應(yīng)由昌邑區(qū)政府通過財政解決，但實際上征收經(jīng)辦中心賬戶收到的7700萬元征收補償費用全部來源于房地產(chǎn)開發(fā)公司，商業(yè)資金的提前注入與項目本身的公共利益目的明顯是相悖的。第二，吉林市房屋征收工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會議研究南昌路北改造項目時，要求昌邑區(qū)政府在簽約率達(dá)到95%后方可作出征收決定，根據(jù)該項目風(fēng)險評估報告顯示，項目范圍內(nèi)房屋總戶數(shù)為321戶，庭審中昌邑區(qū)政府明確表示至本案開庭時尚有住宅97戶、非住宅24戶未達(dá)成補償協(xié)議，即簽約率僅為62.31%，由此可確定昌邑區(qū)政府在2017年12月6日作出征收決定時簽約率遠(yuǎn)未達(dá)到95%的要求?？紤]多數(shù)被征收人利益及舊城區(qū)改造項目建設(shè)需要，撤銷被訴征收決定會造成社會公共利益重大損害，故不宜撤銷而判決確認(rèn)征收決定違法?！韭蓭熃ㄗh】征收與拆遷最大的差異，在于征收是由政府主導(dǎo)進(jìn)行的項目，為了公共利益的需要進(jìn)行征收，故在征收過程中必須擺脫商業(yè)因素的干擾，如果是從房地產(chǎn)開發(fā)公司的賬戶匯入資金，則悖離了政府必須是從財政賬戶?？顚Ｓ玫囊?。另外，本案中有個預(yù)簽約率95%的要求，這個要求是作出征收決定的前提條件，但不是所有地方都有這樣的要求，而是作為當(dāng)?shù)氐囊环N程序性規(guī)定，目前在全國也有不少類似這樣的規(guī)定，這說明地方性的程序規(guī)定雖然層級較低，但是在實踐中也應(yīng)當(dāng)遵守。3.適用法律錯誤?案例9：閻志紅訴鄭州市金水區(qū)人民政府房屋征收決定案【案情簡介】為實施寺坡、六里屯城中村改造工作，2012年4月25日，中共鄭州市金水區(qū)委辦公室、鄭州市金水區(qū)人民政府辦公室下發(fā)金辦文[2012]38號《關(guān)于成立金水區(qū)寺坡、六里屯城中村改造項目指揮部的通知》，決定成立金水區(qū)寺坡、六里屯城中村改造項目指揮部。同年11月19日，鄭州市金水區(qū)寺坡六里屯城中村改造項目指揮部下發(fā)《金水區(qū)寺坡、六里屯城中村改造項目村民宅基地房屋搬遷補償安置方案》。同年8月22日，金水區(qū)政府作出金房征決[2013]2號房屋征收決定書并進(jìn)行張貼公示。2014年12月17日，原告閻志紅在金水區(qū)寺坡村186號的房屋被拆除。2015年4月17日，被告金水區(qū)政府作出《鄭州市金水區(qū)人民政府關(guān)于對金房征決[2013]2號房屋征收決定書進(jìn)行補正的通告》（以下簡稱《補正通告》），將原告閻志紅的涉案房屋列入征收范圍?！痉ㄔ赫J(rèn)為】《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第四十一條第一款規(guī)定，行政機關(guān)作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當(dāng)知道訴權(quán)或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不得超過2年。被告金水區(qū)政府2015年4月17日作出《補正通告》時并未告知原告閻志紅訴權(quán)或者起訴期限，故原告的起訴并未超過起訴期限?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》（以下簡稱《條例》）第一條規(guī)定“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例”，本案所涉房屋是建設(shè)在集體土地上的房屋，被告適用《條例》征收原告位于集體土地上的房屋，屬于適用法律錯誤。故法院判決確認(rèn)征收決定及補正通告違法?！韭蓭熃ㄗh】在征收過程中，告知被征收人訴權(quán)是基本的要求，這也是行政訴訟法的明確規(guī)定，否則一旦提起訴訟，政府在適用法律方面存在瑕疵，該權(quán)利告知的內(nèi)容雖然不多但確是政府依法行政、建設(shè)法治政府的價值所在。房屋征收補償決定作為三種類型的案件中占比也較大，并且今后這類案件由于涉及到被征收人的個人利益，今后這種類型案件將會呈快速增長趨勢，有必要對其534件案件作進(jìn)一步的細(xì)致梳理，從裁判結(jié)果和裁判理由兩個維度加以梳理。B、房屋征收補償決定案件的基本情況分析一、我國《土地管理法》的歷史變遷（一）判決撤銷房屋征收補償協(xié)議的案件判決撤銷房屋征收補償協(xié)議的案件在該種類型中共有85件，按照裁判理由來看，事實不清（證據(jù)不足）的有53件，程序違法的有32件，適用法律錯誤的有0件。具體如下圖所示：

1.事實不清?案例10：葉全娃訴丹鳳縣人民政府房屋征收補償決定案【案情簡介】2009年10月26日，國家發(fā)改委批復(fù)鐵道部，同意實施寧西鐵路西安至合肥段增建第二線工程建設(shè)。2009年11與30日，陜西省政府辦公廳印發(fā)了陜政辦發(fā)（2009）152號《關(guān)于寧西鐵路西安至合肥段增建第二線工程建設(shè)（陜西段）有關(guān)問題的通知》，對寧西鐵路陜西段征地拆遷補償有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，被告據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)于2012年9月17日，印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)寧西鐵路二線丹鳳段建設(shè)項目征遷安置環(huán)境保障實施方案的通知》（丹政辦發(fā)（2012）108號。同年10月，被告在丹鳳縣農(nóng)行開設(shè)資金專戶。2013年7月22日丹鳳縣人民政府印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)寧西鐵路二線丹鳳段建設(shè)拆遷安置方案的通知》，《關(guān)于印發(fā)寧西鐵路二線丹鳳段建設(shè)房屋拆遷獎勵及補償辦法的通知》。2014年5月16日，丹鳳縣人民政府對拆遷工作進(jìn)行了社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。2014年6月24日，丹鳳縣人民政府作出了丹政房征字（2014）1號房屋征收決定，并進(jìn)行了公告。被告次日將該征收決定及丹政辦發(fā)字（2012）108號、（2013）78號、（2013）79號向原告葉全娃進(jìn)行了送達(dá)，葉全娃拒收。2014年7月14日，丹鳳縣人民政府對征收范圍以內(nèi)葉全娃的280平方米房屋及其他附著物，作出了丹政房補字第（2014）7號房屋征收補償決定。后葉全娃提起行政復(fù)議和行政訴訟。【法院認(rèn)為】被告對原告所作出的房屋征收補償決定中，注明原告二層住宅為彩鋼結(jié)構(gòu)，與其2012年12月18對原告房屋勘丈顯示的磚混結(jié)構(gòu)不符，房屋結(jié)構(gòu)事實不清。在對于原告房屋作出的評估報告正文及評估摘要中，原告房屋及構(gòu)筑物市場價值被評估為為298，100.28元，但評估摘要中大寫卻為人民幣三十萬七千一百七十四元六角二分，大小寫數(shù)字明顯不符，原告房產(chǎn)真實價值事實不清。按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規(guī)定，被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。該案評估機構(gòu)及評估人員與上述規(guī)定不符，且評估機構(gòu)系被告直接確定，不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條的規(guī)定，評估基準(zhǔn)日的確定沒有依據(jù)，所作出的評估報告也沒有向原告送達(dá)，評估程序嚴(yán)重違法。最終，法院撤銷被告丹鳳縣人民政府作出的丹政房補字（2014）7號房屋征收補償決定，并責(zé)令重做?！韭蓭熃ㄗh】評估報告是對房屋價值的最終確定，事關(guān)被征收人的切身利益，無論是實體還是程序都不能有一絲一毫的謬誤，如房屋的結(jié)構(gòu)、價值的確定、評估機構(gòu)的選定、評估人員的資質(zhì)、評估報告的送達(dá)等多個問題都是本案中具體的問題，也是征收程序中的核心要素，實踐中不能疏忽偏廢。案例11：李榮等3人訴清河區(qū)人民政府征收補償決定案【案情簡介】2016年3月19日，清河區(qū)政府對淮海西路200號地塊改造項目作出河房征字[2016]001號《房屋征收決定》并于同日公布《房屋征收決定》及《淮海西路200號地塊改造項目征收補償安置方案》。2015年3月6日，淮安市清河區(qū)房屋征收辦公室對原告房屋實施調(diào)查。2016年3月21日，清河區(qū)住建局××路××號地塊改造項目房屋征收評估機構(gòu)報名情況，發(fā)布《房屋征收評估機構(gòu)協(xié)商選擇公告》，向原告李榮等3人送達(dá)估價機構(gòu)選票，原告選定淮安中泰房地產(chǎn)土地評估有限公司為評估機構(gòu)。2016年3月29日清河區(qū)住建局確定先河評估公司為項目評估機構(gòu)并向社會公布。2016年4月16日、4月20日，先河評估公司先后公布產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估價格、被征收房屋分戶初步評估結(jié)果。2016年4月23日，先河評估公司作出原告戶的《房屋征收評估報告》并于當(dāng)日向原告送達(dá)，對原告被征收1#、2#房屋評估價格分別為為5617元/㎡、5229元/㎡。原被告對補償安置問題未達(dá)成一致意見。2016年6月19日有關(guān)單位組織召開協(xié)調(diào)會，因原告未能參會，致協(xié)商未果。2016年6月18日，清河區(qū)政府作出（2016）河征補字第007號《房屋征收補償決定書》，當(dāng)日向原告送達(dá)并予以公告。【法院認(rèn)為】《國有土地上房屋征收評估辦法》第十七條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收轉(zhuǎn)交分戶評估報告。本案中，被告所舉證據(jù)不能證明評估機構(gòu)對涉及3#、4#、5#房屋公布了初步評估結(jié)果，也無證據(jù)證明依法向原告送達(dá)了涉及3#、4#、5#簡易房屋的評估報告。涉及3#、4#、5#簡易房屋的評估報告因未進(jìn)行初步評估結(jié)果公示及有效送達(dá)，故不能作為計算原告房屋征收補償價款的依據(jù)。被訴房屋征收補償決定的依據(jù)認(rèn)定事實不清，主要證據(jù)不足。法院判決撤銷被告淮安市清江浦區(qū)人民政府作出的（2016）河征補字第007號《房屋征收補償決定書》?！韭蓭熃ㄗh】評估機構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行評估分為整體評估和分戶評估兩種，整體評估涉及到整個征收地塊的情況，分戶評估是對每一個具體的被征收人予以補償?shù)那疤釛l件，需要審慎對待。本案中，評估機構(gòu)居然漏評相關(guān)房屋也未送達(dá)評估報告，造成嚴(yán)重的事實不清，影響被征收人的合法權(quán)益，這些都是在基礎(chǔ)工作進(jìn)行中應(yīng)當(dāng)避免的。2.程序違法?案例12：王遠(yuǎn)文訴武勝縣人民政府房屋征收補償決定案【案情簡介】原告王遠(yuǎn)文的房屋位于武勝縣沿口鎮(zhèn)唐家山村1組，2010年1月17日，武勝縣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)公司房屋丈量表上載明王遠(yuǎn)文房屋實際丈量結(jié)果面積為851.06平方米，其中含：新建面積磚混結(jié)構(gòu)124.74平方米、磚木結(jié)構(gòu)71.91方米、棚140.54平方米、小青瓦112.32平方米。2010年1月18日，四川省人民政府作出了關(guān)于武勝縣2009年第七批鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地批復(fù)，同意將武勝縣沿口鎮(zhèn)唐家山村1組在內(nèi)的35.7427公頃轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，原告王遠(yuǎn)文的房屋在征地范圍內(nèi)。2012年1月5日，被告武勝縣人民政府發(fā)布了征收武勝縣沿口鎮(zhèn)唐家山村1組155.14畝征收土地公告，同年12月4日發(fā)布了征收補償安置方案公告，2013年1月，支付了土地補償、安置補償、青苗補償費。被告武勝縣人民政府在進(jìn)行社會風(fēng)險評估、征求房屋征收補償方案意見并發(fā)布、縣人民政府常委會討論之后，于2012年12月17日作出了武府房征決（2013）1號房屋征收決定書，對包括武勝縣沿口鎮(zhèn)唐家山村1社在內(nèi)已征地紅線范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行征收。2013年4月25日，自貢翔實房地產(chǎn)土地評估有限公司對原告王遠(yuǎn)文房屋作出分戶估價報告單，該報告載明王遠(yuǎn)文房屋面積為401.55平方米，評估金額617277元。2014年12月2日，被告武勝縣人民政府作出武府征補決（2014）13號房屋征收補償決定書，該決定書載明：被征收人王遠(yuǎn)文房屋可補償?shù)拿娣e為401.55平方米，其中磚混結(jié)構(gòu)379.35平方米，磚木結(jié)構(gòu)22.2平方米，經(jīng)評估，該房屋及附屬物總價值為650107元，被征收人王遠(yuǎn)文可以在貨幣補償或者房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式上選擇一種，實行貨幣補償?shù)模泿叛a償為658941元；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在位于征收區(qū)域內(nèi)擬建安置小區(qū)還房屋4套，面積416平方米，并由縣房屋征收辦公室向王遠(yuǎn)文補差價款862元。2014年12月3日，被告武勝縣人民政府向王遠(yuǎn)文留置送達(dá)了房屋征收補償決定書。2014年12月25日，被告武勝縣人民政府向王遠(yuǎn)文之女王娟送達(dá)了王遠(yuǎn)文房屋分戶價格評估報告?！痉ㄔ赫J(rèn)為】被告武勝縣人民政府根據(jù)四川省人民政府征地批復(fù)，對唐家山村1組的土地進(jìn)行征收，原告王遠(yuǎn)文的房屋在征地紅線內(nèi)，被告武勝縣人民政府對其房屋進(jìn)行征收補償依據(jù)合法。房屋行政征收補償中，對被征收人房屋面積的認(rèn)定，關(guān)系被征收人重大利益，是行政機關(guān)作出征收補償時依據(jù)主要事實，被告武勝縣人民政府在作出補償時，認(rèn)定王遠(yuǎn)文磚混結(jié)構(gòu)124.74平方米、磚木結(jié)構(gòu)71.91平方米、棚140.54平方米、小青瓦112.32平方米為新建面積，不給予補償，沒有經(jīng)過調(diào)查核實，認(rèn)定這一事實的證據(jù)不充分。被告武勝縣人民政府于2014年12月2日，對原告王遠(yuǎn)文的房屋作出征收補償決定，于2014年12月25日，向原告王遠(yuǎn)文送達(dá)分戶評估報告，系程序倒置，構(gòu)成程序違法，妨礙了原告王遠(yuǎn)文對評估行使異議權(quán)。法院判決撤銷被告武勝縣人民政府作出的武府征補決（2014）13號房屋征收補償決定，并責(zé)令重做。【律師建議】案件在處理過程中，政府及評估機構(gòu)對需要征收補償?shù)姆秶鷽]有最終確定，尤其是實體利益這些基本內(nèi)容沒有得到很好的體現(xiàn)，房屋的基本構(gòu)成，各部分的面積多少是征收過程中最基本的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)予以明確。另外，評估報告和征收補償決定的送達(dá)程序明顯有誤，分戶評估報告是征收補償決定的先決條件，應(yīng)當(dāng)是先送達(dá)分戶評估報告，再送達(dá)征收補償決定，而不能程序倒置。。案例13：何剛訴淮陰區(qū)人民政府征收補償決定案【案情簡介】2011年10月29日，淮安市淮陰區(qū)人民政府發(fā)布《房屋征收決定公告》，決定對銀川路東舊城改造項目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋和附屬物實施征收。同日，淮陰區(qū)政府發(fā)布《銀川路東地塊房屋征收補償方案》，何剛位于淮安市淮陰區(qū)黃河路北側(cè)3號樓205號的房屋在上述征收范圍內(nèi)。經(jīng)評估，何剛被征收房屋住宅部分評估單價為3901元/平方米，經(jīng)營性用房評估單價為15600元/平方米。在征收補償商談過程中，何剛向征收部門表示選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但雙方就產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地點、面積未能達(dá)成協(xié)議。2012年6月14日，淮陰區(qū)政府依征收部門申請作出淮政房征補決字[2012]01號《房屋征收補償決定書》，主要內(nèi)容：何剛被征收房屋建筑面積59.04平方米，設(shè)計用途為商住。因征收雙方未能在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)成補償協(xié)議，淮陰區(qū)政府作出征收補償決定：1、被征收人貨幣補償款總計607027.15元；2、被征收人何剛在接到本決定之日起7日內(nèi)搬遷完畢?！痉ㄔ赫J(rèn)為】本案爭議焦點為被訴房屋征收補償決定是否侵害了何剛的補償方式選擇權(quán)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下稱《條例》）第二十一條第一款規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。通過對本案證據(jù)的分析，可以認(rèn)定何剛選擇的補償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換,但被訴補償決定確定的是貨幣補償方式，侵害了何剛的補償選擇權(quán)。據(jù)此，法院作出撤銷被訴補償決定的判決?！韭蓭熃ㄗh】《國有土地上房屋征收補償條例》第二十一條明確規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，而實踐中不少“官”民矛盾的產(chǎn)生，源于市、縣級政府在作出補償決定時，沒有給被征收人選擇補償方式的機會而徑直加以確定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補償應(yīng)該給予選擇的機會。本案的撤銷判決從根本上糾正了行政機關(guān)這一典型違法情形，為當(dāng)事人提供了充分的司法救濟。。3.法律適用錯誤?案例14：苑占喜訴松原市人民政府房屋征收補償決定案【案情簡介】被告松原市人民政府于2014年1月10日作出征收決定，對松原市五洋北棚戶區(qū)改造項目地塊范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行征收，房屋征收決定和房屋征收補償方案已公告，原告苑占喜房屋在征收區(qū)域內(nèi)。選擇貨幣補償?shù)?，按評估確定的被征收房屋價值給予補償。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點在該征收區(qū)域地塊內(nèi)，回遷安置房屋戶型面積為80.05㎡、62.62㎡、86.92㎡、75.89㎡、59.67㎡、40.57㎡、71.03㎡。2014年1月18日，被告確認(rèn)經(jīng)過半數(shù)的被征收人選擇的吉林省龍派房地產(chǎn)評估有限公司為此次房屋征收的評估機構(gòu)。原告房屋位于征收范圍內(nèi)。原、被告經(jīng)多次協(xié)商，未達(dá)成征收補償安置協(xié)議。2018年9月30日，吉林省正源房地產(chǎn)評估有限公司以2014年1月10日為估價時點，對原告房屋作出吉省正源房估（征）字2018第w119號房屋征收估價分戶預(yù)評估報告，確定原告房屋面積71.25㎡，評估單價為3,341.00元/㎡，總價值238,046元。2019年1月10日，征收工作人員將該房屋征收估價分戶預(yù)評估報告送達(dá)原告。2019年1月21日，被告對原告作出房屋征收補償決定，征收補償決定內(nèi)容如前所述?！痉ㄔ赫J(rèn)為】1、關(guān)于原告被征收房屋及附屬物價值的認(rèn)定。本案中，2014年1月18日，被告確認(rèn)經(jīng)過半數(shù)的被征收人選擇的吉林省龍派房地產(chǎn)評估有限公司為此次房屋征收的評估機構(gòu)。但直至2018年9月30日，方由吉林省正源房地產(chǎn)評估有限公司以2014年1月10日為估價時點對原告房屋作出吉省正源房估（征）字2018第w119號房屋征收估價分戶預(yù)評估報告。2、關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分存在的問題。被告給予原告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點為原地安置，回遷安置面積為71.25平方米，而征收補償安置方案中回遷安置房屋戶型面積為80.05㎡、62.62㎡、86.92㎡、75.89㎡、59.67㎡、40.57㎡、71.03㎡，并沒有71.25㎡戶型的房屋。被告亦沒有依照《征收條例》第二十一條第二款的規(guī)定與原告計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。綜上所述，該房屋征收補償決定認(rèn)定事實不清、適用法律錯誤，應(yīng)予撤銷?！韭蓭熃ㄗh】本案中，被告對時隔四年之久遲延作出評估及變更評估公司的事由未作出解釋和說明，且調(diào)換的房屋在價值方面沒有按照《征收條例》的規(guī)定與原告結(jié)清差價，這本身是案件的細(xì)節(jié)性因素，但是需要各方面引起高度關(guān)注，在遲遲未達(dá)成征收補償協(xié)議的情況下，如何確定房屋的價值需要慎重對待。一、我國《土地管理法》的歷史變遷（二）判決確認(rèn)房屋征收補償決定違法的案件判決確認(rèn)房屋征收補償決定違法的案件在該種類型中共有38件，按照裁判理由來看，事實不清（證據(jù)不足）的有13件，程序違法的有24件，適用法律錯誤的有1件。案件數(shù)量和撤銷的案件來比相對而言較少，征收補償決定雖然沒有被撤銷，但是其中依然存在各種各樣的瑕疵。具體如下圖所示：

1.事實不清?案例15：常江西訴滁州市瑯琊區(qū)人民政府征收補償決定案【案情簡介】2017年6月6日，瑯琊區(qū)政府作出滁瑯征字〔2017〕41號《征收決定》，決定對北湖周邊東側(cè)棚戶區(qū)改造地塊范圍內(nèi)國有土地上房屋實施征收。常江西在此范圍內(nèi)有97.29平方米的磚木及磚混結(jié)構(gòu)的房屋。根據(jù)《北湖東北側(cè)房屋征收地塊第七小組終審認(rèn)證公示表》記載常江西戶予以認(rèn)可的房屋面積為97.29平方米，其中住宅實際用于營業(yè)面積為44.38平方米，認(rèn)證結(jié)果為予以認(rèn)定。因雙方未達(dá)成安置補償協(xié)議，2018年12月5日，瑯琊區(qū)政府作出（2018）滁瑯房決字第21號《征補決定書》并于2018年12月12日郵寄送達(dá)給常江西。2019年7月30日，瑯琊區(qū)政府作出并向常江西送達(dá)了《關(guān)于撤銷（2018）滁瑯房決字第21號〈滁州市瑯琊區(qū)人民政府房屋征收補償決定書〉的決定》，告知常江西因發(fā)現(xiàn)該征收補償決定的程序有瑕疵，決定撤銷《征補決定書》。而常江西堅持不撤回起訴。【法院認(rèn)為】本案中，瑯琊區(qū)政府并未提供任何房屋征收補償分戶評估報告及公示材料?！堆a償安置方案》第六條規(guī)定了實際用于經(jīng)營“一層一進(jìn)”住宅房補助（按認(rèn)證面積），而在《北湖東北側(cè)房屋征收地塊第七小組終審認(rèn)證公示表》中對常江西戶住宅實際用于營業(yè)面積為44.38平方米也予以了認(rèn)證。但《征補決定書》中對于常江西戶已認(rèn)定的實際用于營業(yè)的住房未給予補助，也未說明理由。由此，該《征補決定書》事實不清，主要證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。鑒于瑯琊區(qū)政府作出《關(guān)于撤銷（2018）滁瑯房決字第21號〈滁州市瑯琊區(qū)人民政府房屋征收補償決定書〉的決定》，決定撤銷（2018）瑯房決字第21號《征補決定書》，原行政行為已不具有可撤銷內(nèi)容，故法院對常江西主張確認(rèn)瑯琊區(qū)政府作出的《征補決定書》違法予以支持?！韭蓭熃ㄗh】本案中區(qū)政府已經(jīng)在訴訟程序過程中自行撤銷了補償決定書，但是由于行政訴訟的特殊規(guī)則，原告如果在訴訟中不撤訴，那么行政審判必須對原行政行為依然作出處理，如果征收補償行為確有問題，那么法院仍將確認(rèn)該行為違法。122.程序違法?案例16：楊明貴訴臨澧縣人民政府房屋征收補償決定案【案情簡介】2017年7月27日，臨澧縣政府作出《關(guān)于青年北棚戶區(qū)改造項目國有土地上房屋征收的決定》（臨政發(fā)[2017]21號），同日公告該征收決定和房屋征收補償安置方案，并載明了行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。并且房屋征收補償安置方案確定的簽約及搬遷期限為自房屋征收決定公告之日起30日內(nèi)。2017年8月1日，誠瑞公司對青年北棚戶區(qū)改造項目范圍內(nèi)被征收房地產(chǎn)作出了初步評估結(jié)果并公示。2017年11月30日，誠瑞公司對青年北棚戶區(qū)改造項目范圍內(nèi)被征收房地產(chǎn)的價值進(jìn)行了評估并作出湘誠瑞房估征字（2017）007號整體評估報告。同日，誠瑞公司對涉案房屋的價值進(jìn)行了評估并作出湘誠瑞房估征字（2017）007-1號《房屋征收估價分戶報告》。2017年12月3日，臨澧縣房管局工作人員將分戶評估報告留置送達(dá)楊明貴，并有社區(qū)工作人員見證。2017年12月20日至2018年3月23日，臨澧縣房管局工作人員與楊明貴就涉案房屋的征收補償問題進(jìn)行多次協(xié)商，始終未能達(dá)成協(xié)議。2018年4月4日，臨澧縣政府作出臨政征補決[2018]2號房屋征收補償決定?！痉ㄔ赫J(rèn)為】本案中，臨澧縣政府對于涉案房屋的裝飾裝修及附屬設(shè)施以價格明細(xì)表的方式代替評估報告，被訴房屋征收補償決定未明確用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的面積和評估價值，均屬于程序違法，依法屬于可撤銷的行為。但由于青年北路是臨澧縣重點工程項目，且工程建設(shè)迫在眉睫，該項目中需征收的房屋僅楊明貴一戶未能簽約騰房。如撤銷該房屋征收補償決定將嚴(yán)重影響工程進(jìn)度，給國家利益、社會公共利益造成重大損害。故可在確認(rèn)行政行為違法的基礎(chǔ)上保留其效力。最終，法院判決確認(rèn)該補償決定違法?！韭蓭熃ㄗh】本案中，用其他方式代替評估報告明顯違法。法院的裁判涉及行政訴訟一種特殊情形，即本該撤銷的征收補償決定，考慮到公共利益的原因，而對其確認(rèn)違法，被征收人在得到法院判決之后，可以對其中未給予足額補償?shù)牟糠滞ㄟ^國家賠償?shù)姆绞綘幦?，這樣也不會影響后續(xù)重點工程的建設(shè)。房屋征收補償協(xié)議雖然在三種類型的案件中占比最少，由于房屋征收補償協(xié)議涉及到立法層面的影響，在2015年5月1日《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》施行后，才將征收補償協(xié)議正式納入行政案件進(jìn)行審查，之前一直作為民事案件處理，今后這種類型案件可能會呈快速增長趨勢，也有必要對其107件案件作進(jìn)一步的細(xì)致梳理，從裁判結(jié)果和裁判理由兩個維度加以梳理。C、房屋征收補償協(xié)議案件的基本情況分析一、我國《土地管理法》的歷史變遷（一）判決撤銷房屋征收補償協(xié)議的案件判決撤銷房屋征收補償協(xié)議的案件在該種類型中共有85件，按照裁判理由來看，事實不清（證據(jù)不足）的有53件，程序違法的有32件，適用法律錯誤的有0件。具體如下圖所示：

1.事實不清（證據(jù)不足）?案例17：劉興剛訴潁州區(qū)政府房屋征收補償協(xié)議案【案情簡介】2018年3月25日，西湖街道辦（受潁州區(qū)政府）委托與劉興剛簽訂了《集體土地房屋征收協(xié)議書》，協(xié)議載明該房屋有效面積為120平方米，其中60平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，另外60平方米給予其補償款，另給予其搬家費、附屬物補償款、簽約人員獎金等；劉興剛均已經(jīng)領(lǐng)取。2018年6月11日，劉興剛以潁州區(qū)政府為被告訴至法院，請求判決撤銷簽訂的《集體土地房屋征收協(xié)議書》，并判令被告按照阜州征字第［2018］17號文件《安置補償實施細(xì)則》的規(guī)定重新與原告簽訂協(xié)議；認(rèn)定原告名下被征收合法房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積為140.57平方米及原告有權(quán)按安置房成本價增購60平方米安置房屋?！痉ㄔ赫J(rèn)為】根據(jù)潁州區(qū)政府制定的《安置補償實施細(xì)則》補償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的規(guī)定，超過規(guī)定婚齡的青年未婚或者已經(jīng)結(jié)婚未育的，可以按安置房成本價增購30平方米安置房屋。本案中劉興剛屬于超過規(guī)定婚齡未婚的情形，根據(jù)上述規(guī)定，其可以按照成本價增購30平方米房屋，潁州區(qū)政府未按照上述規(guī)定給予其該項安置不當(dāng)，應(yīng)予糾正。劉興剛的該部分訴訟請求成立，本院予以支持。綜上，潁州區(qū)政府與劉興剛簽訂的涉案協(xié)議事實不清、證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷?！韭蓭熃ㄗh】征收人與被征收人在簽訂房屋征收補償協(xié)議時，要按照相關(guān)補償方案、當(dāng)?shù)卣叩奶貏e規(guī)定，查明事實，對存在特殊情況的被征收人予以補償，體現(xiàn)征收補償?shù)墓叫栽瓌t，不得少補償、漏補償，侵害被征收人合法權(quán)益，也不得多補償、濫補償，侵害社會公共利益。?案例18：王井池訴連云區(qū)房屋征收局房屋征收補償協(xié)議案【案情簡介】1997年原告購買了東港工區(qū)外灘三組100號房屋，并簽訂了《徐圩鹽場公房出售協(xié)議書》，繳納購房款，該協(xié)議載明：房屋出售后，產(chǎn)權(quán)歸個人。1997年底，原告將該房屋交第三人居住。2015年12月6日，被告與第三人簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議書》，協(xié)議約定第三人將案涉房屋交由被告征收，被告支付補償安置費181986元。后原告得知房屋拆除，系被被告征收后，起訴要求撤銷被告與第三人簽訂的房屋征收補償協(xié)議書，判令被告向原告支付房屋征收補償款181986元?！痉ㄔ赫J(rèn)為】根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、參照《連云港市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（被征收人）給予公平補償。本案中，被告對涉案房屋實施征收時，該涉案房屋未辦理房屋權(quán)屬登記，被告在明知原告與第三人存在房屋權(quán)屬爭議的情況下，僅憑證人證言及徐圩鹽場的水電費繳費記錄，即認(rèn)定原告已將涉案房屋賣于第三人，以第三人作為被征收人，并據(jù)此與第三人簽訂的《房屋征收補償安置協(xié)議書》基本事實不清，主要證據(jù)不足。判決撤銷被告與第三人簽訂的《房屋征收補償安置協(xié)議書》。【律師建議】房屋征收部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照《征收條例》的相關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，對房屋權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查核實，在被征收房屋所有權(quán)人與實際居住人不一致的情況下，不能僅憑簡單的證據(jù)材料進(jìn)行判斷，而要結(jié)合房屋權(quán)屬、買賣合同、實際使用等多種情形進(jìn)行判斷，在房屋所有權(quán)人對征收補償有異議的情況下，應(yīng)該做好房屋所有權(quán)人與實際使用人的工作，盡量協(xié)調(diào)解決。如無法協(xié)調(diào)解決，建議房屋所有權(quán)人與實際使用人進(jìn)行確權(quán)。?案例19：葉華波訴溫州市龍灣區(qū)人民政府蒲州街道辦事處征收補償協(xié)議案【案情簡介】因蒲州街道某安置房工程建設(shè)需要征收土地，原告涉案房屋位于坐落土地位于征收范圍內(nèi)。2014年4月10日被告與原告簽訂編號035《征收集體土地房屋補償協(xié)議書》，被告將上述協(xié)議第8頁（最后頁）交給原告簽字，原告在該頁乙方處簽字捺印。原告于2017年7月31日收到書面協(xié)議書。原告認(rèn)為該協(xié)議簽訂時為空白協(xié)議，內(nèi)容偽造，不是原告真實意思表示，故訴至法院，請求撤銷原被告簽訂的《征收集體土地房屋補償協(xié)議書》?！痉ㄔ赫J(rèn)為】本案中被告提交的被訴協(xié)議文本中第7頁最后一行內(nèi)容與第8頁首行內(nèi)容無法銜接，且字體存在差異，故原告認(rèn)為被訴協(xié)議第1-7頁內(nèi)容不是原告真實意思表示的意見，本院予以支持。由于原、被告就被訴協(xié)議主要條款尚未達(dá)成一致意見，被訴協(xié)議的內(nèi)容并未取得原告追認(rèn)，被告未提交異議部分認(rèn)定的相關(guān)證據(jù)材料，故原被告簽訂的被訴協(xié)議事實不清，主要證據(jù)不足，判決撤銷被告與原告于2014年4月10日簽訂的《征收集體土地房屋補償協(xié)議書》?！韭蓭熃ㄗh】協(xié)議成立的前提是締約雙方達(dá)成合意，協(xié)議的主要條款確定明確，“空白協(xié)議”因缺乏意思表示一致的要件，會導(dǎo)致協(xié)議無效或被撤銷。征收部門在與被征收人簽訂行政協(xié)議時應(yīng)遵守依法行政和誠實守信的基本原則，同時在簽訂協(xié)議前應(yīng)對被征收房屋的具體坐落、總建筑面積、未登記房屋的認(rèn)定情況等予以核對查證以作為簽訂協(xié)議的合法依據(jù)。2.程序違法?案例20：李錫芳訴金寨縣國土資源局房屋征收補償協(xié)議案【案情簡介】2016年3月，金寨縣城規(guī)劃區(qū)江環(huán)南路（東段）建設(shè)項目實施，原告居住房屋在征遷范圍，因第三人陳德傳主張該房屋是其父親所有，與原告產(chǎn)生爭議?！斗课菡魇宅F(xiàn)場調(diào)查認(rèn)定結(jié)果公示表》上登記：“房屋所有權(quán)人李錫芳，備注：產(chǎn)權(quán)有爭議?！?016年3月15日，經(jīng)村委會調(diào)解，原告小兒子陳從國與陳德傳達(dá)成協(xié)議：“李錫芳現(xiàn)住房的拆遷補償安置房產(chǎn)權(quán)歸陳德傳所有，陳德傳補償陳從國現(xiàn)金三萬元?！蓖?，被告與陳德傳就爭議房屋達(dá)成《房屋征收補償協(xié)議》。李錫芳以陳從國與陳德傳達(dá)成的調(diào)解協(xié)議其不知情，房屋征收補償協(xié)議侵害其合法權(quán)益為由提起訴訟，請求撤銷被告和第三人于2016年3月15日簽訂的《房屋征收補償協(xié)議》。【法院認(rèn)為】該被征收集體土地及房屋產(chǎn)權(quán)確實存在爭議。李錫芳系爭議一方當(dāng)事人，陳從國未經(jīng)李錫芳授權(quán)，于2016年3月15日與陳德傳簽訂《調(diào)解協(xié)議》，對爭議房屋的拆遷補償安置房作出處理，屬無權(quán)代理，對李錫芳不發(fā)生法律效力。被告在本案拆遷房屋產(chǎn)權(quán)有爭議的情況下，依據(jù)金集建（91）字第23414號《集體土地建設(shè)用地使用證》和《調(diào)解協(xié)議》即與陳德傳簽訂《房屋征收補償協(xié)議》，該具體行政行為事實不清，主要證據(jù)不足，程序違法，依法應(yīng)予以撤銷。【律師建議】征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議需謹(jǐn)慎，尤其在明知房屋權(quán)屬有爭議時，要審慎審查簽訂補償協(xié)議依據(jù)的合法性、真實性，尤其是對于授權(quán)委托手續(xù)必須核查清楚，簽協(xié)議的人員必須得到相關(guān)權(quán)利人的合法授權(quán)文件，才能與其簽訂征收補償協(xié)議，否則協(xié)議會因程序違法等事由被撤銷。案例21：陳世均與邯鄲縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房屋征收補償協(xié)議案【案情簡介】原告陳世均與第三人陳世光系姊妹關(guān)系，1984年在該村以其母親（現(xiàn)已故）為戶主登記的宅基地兩塊，登記圖號為330、426，家庭成員有原告陳世均及其女兒等三人。2014年北陳莊村整體拆遷，對兩塊宅基地及房屋進(jìn)行了拆遷置換。因存有糾紛330號由第三人陳世光與被告簽訂《房屋征收補償協(xié)議書》；426號由原告兒子陳克欣與被告簽訂《房屋征收補償協(xié)議書》。北陳莊村委會同意該置換房暫由村委會保管，待雙方協(xié)商一致或法院裁判后確定歸屬。后邯鄲市中級人民法院作出的民事判決生效后，原告起訴請求撤銷被告與第三人簽訂的0000476號《房屋征收補償協(xié)議書》?！痉ㄔ赫J(rèn)為】本案中第三人陳世光既非330號宅基地登記戶主也非該宅基地登記戶主的家庭成員，也未取得該爭議地塊的合法土地使用證。且根據(jù)《邯鄲市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》第三十七第一款第三項規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議的或有下列情形之一的，由房屋征收部門報請同級人民政府依照本辦法規(guī)定按照補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！ㄈ┓课菟袡?quán)有糾紛，尚未依法解決或正在訴訟的。本案中被告與第三人簽訂《房屋征收補償協(xié)議書》違背了上述規(guī)定屬程序違法，判決撤銷被告與第三人陳世光簽訂的0000476號《房屋征收補償協(xié)議書》。【律師建議】房屋征收部門在簽訂征收補償協(xié)議時，首先應(yīng)當(dāng)考慮房屋權(quán)屬是否存在爭議，如若在征收補償過程中，相關(guān)權(quán)利人已經(jīng)發(fā)生爭議并通過司法途徑在進(jìn)行處理，那么應(yīng)當(dāng)暫緩協(xié)議的簽訂，待爭議得到確定的司法裁判之后，再進(jìn)行處理。否則，貿(mào)然草率地與相關(guān)權(quán)利人簽訂協(xié)議會帶來后續(xù)的諸多法律問題。案例22：寧波市鎮(zhèn)海通寶紙業(yè)有限公司與寧波市鎮(zhèn)海區(qū)澥浦鎮(zhèn)人民政府房屋征收補償協(xié)議案【案情簡介】2014年12月5日，原告與寧波市鎮(zhèn)海區(qū)蟹浦鎮(zhèn)房屋拆遷事務(wù)所簽訂了《非住宅房屋征收補償協(xié)議》，該協(xié)議根據(jù)2014[14]號寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府辦公室形成的《會議紀(jì)要》精神，將原告非住宅列入項目房屋征收范圍，按照《寧波市國有土地房屋征收與補償若干規(guī)定》及鎮(zhèn)海區(qū)有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合企業(yè)實際簽訂。后原告認(rèn)為，整個征收過程存在嚴(yán)重的違法與欺詐，未合法做過評估，故訴至法院，請求法院撤銷《非住宅房屋征收補償協(xié)議》、《寧波市鎮(zhèn)海通寶紙業(yè)有限公司收購協(xié)議》?！痉ㄔ赫J(rèn)為】被告在行政征收過程中違反了《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條第一款“市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項”及第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”等規(guī)定，程序違法，且涉案的《非住宅房屋征收補償協(xié)議》、《寧波市鎮(zhèn)海通寶紙業(yè)有限公司收購協(xié)議》實際均指向同一行政征收行為，故對上述兩份協(xié)議均應(yīng)予以撤銷?！韭蓭熃ㄗh】征收部門在作出房屋征收補償時，要嚴(yán)格依照法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行，對被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。如若不進(jìn)行評估，即使簽訂了征收補償協(xié)議，權(quán)利人一旦提出異議，那么整個征收補償?shù)暮戏ㄐ曰A(chǔ)將會被動搖，相關(guān)價值也不會得到司法機關(guān)的認(rèn)可。（二）判決確認(rèn)房屋征收補償協(xié)議違法的案件判決確認(rèn)房屋征收補償協(xié)議違法的案件在該種類型中共有18件，按照裁判理由來看，都是程序違法。?案例23：趙月娥與永州市零陵區(qū)人民政府房屋征收管理辦公室房屋征收補償協(xié)議案【案情簡介】2015年11月4日，楊金英（已故）名下的零陵區(qū)大西門36號房屋在永州市零陵區(qū)人民政府作出的《征收決定》征收范圍內(nèi)。根據(jù)2014年6月16日法院的生效民事判決，原告享有上述房屋1/5份額的產(chǎn)權(quán)。2016年1月20日，被告與第三人趙軍、趙逸群、曾開英簽訂了《國有土地上房屋征收購買區(qū)內(nèi)商品房補償安置協(xié)議》，房屋征收補償款共計690295元。2016年2月19日，原告知道被告與第三人簽訂了安置補償協(xié)議，第三人領(lǐng)取了全部補償款，而該房屋原告趙月娥應(yīng)享有五分之一的份額。2017年4月1日，原告趙月娥再次向本院起訴請求撤銷被告與第三人簽訂的協(xié)議，賠償損失?！痉ㄔ赫J(rèn)為】根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條的規(guī)定，被告應(yīng)該對被征收人的房屋權(quán)屬組織調(diào)查登記，調(diào)查結(jié)果應(yīng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。本案中，涉案房屋雖登記在楊金英名下，但根據(jù)生效民事判決，原告享有案涉房屋1/5份額的產(chǎn)權(quán)，而被告實施征收案涉房屋的被訴行政行為時，沒有告知趙月娥，程序違法。因被告征收該房產(chǎn)時將所有的補償款690295元全部付給了第三人趙軍、趙逸群、曾開英，被告征收該房產(chǎn)的行政行為侵犯了原告的財產(chǎn)所有權(quán)，判決確認(rèn)被告與第三人簽訂《國有土地上房屋征收購買區(qū)內(nèi)商品房補償安置協(xié)議》的行為違法。被告賠償原告138059元（房屋征收補償款690295元的1/5）?！韭蓭熃ㄗh】房屋征收部門在簽訂補償協(xié)議前，應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬等情況組織調(diào)查登記。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。在調(diào)查登記的過程中，除了查看房屋的權(quán)屬登記情況外，還要審查房屋權(quán)屬是否發(fā)生過爭議，是否經(jīng)過司法裁判。如果司法裁判已經(jīng)就權(quán)利歸屬作出了新的規(guī)定，那么即使產(chǎn)權(quán)登記未進(jìn)行變更，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，按照生效司法文書的要求審查所有的權(quán)利人。若遺漏被征收人，則程序違法，征收部門會面臨補償協(xié)議被確認(rèn)違法，賠償損失的風(fēng)險。案例24：高九生與于都縣房地產(chǎn)管理局房屋征收補償協(xié)議案【案情簡介】于都縣政府因規(guī)劃需征收高泉海、陳桂花（原告及第三人高北發(fā)之父母，均已去世）共有的房屋。被告調(diào)取了高泉海于1989年8月16日所立的遺囑（載明案涉房屋歸北發(fā)九生兩人共有等內(nèi)容）、原告高九生的《農(nóng)村宅基地權(quán)屬情況登記表》（載明戶主高九生，主房坐落地點學(xué)堂下等內(nèi)容）復(fù)印件，后于2017年2月16日與第三人高北發(fā)、2017年3月23日與原告高九生簽訂了《于都縣貢江新區(qū)房屋征收補償安置協(xié)議書》。原告在與被告簽訂協(xié)議時，得知被告依據(jù)高泉海的遺囑已與第三人高北發(fā)簽訂了一份補償協(xié)議的事實，遂訴至法院要求判令涉訴協(xié)議約定的補償款及安置房建筑面積歸其所有。【法院認(rèn)為】被告依據(jù)高泉海的遺囑分別與第三人高北發(fā)、原告簽訂協(xié)議。1989年8月16日高泉海立遺囑時，其妻尚健在，高泉海以遺囑處分