資產(chǎn)評估學(xué)教程課件章4

第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述

一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)特點(diǎn)三、房地產(chǎn)類型四、如何描述房地產(chǎn)五、房地產(chǎn)價(jià)格評估的理論基礎(chǔ)（一）地租理論（二）土地價(jià)格理論

V=∑ai/(1+r)i

六、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成

七、房地產(chǎn)價(jià)格種類（一）土地價(jià)格的種類（二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類八、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）影響城市土地價(jià)格的因素1、一般因素（1）社會(huì)因素：①社會(huì)穩(wěn)定狀況②人口狀況③城市化（2）經(jīng)濟(jì)因素：①國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢②金融環(huán)境③稅負(fù)（3）制度及政策因素：①土地制度及政策②住房制度及政策2、區(qū)域因素（1）商業(yè)區(qū)（2）住宅區(qū)（3）工業(yè)區(qū)3、個(gè)別因素①宗地的位置、面積、形狀、小地貌、地勢、地質(zhì)基礎(chǔ)②臨近道路的寬窄、鋪設(shè)、交通管制狀況，以及給排水狀況③土地利用控制狀況④建筑物與土地的組合是否得當(dāng)⑤土地使用權(quán)年限的長短（二）影響建筑物價(jià)格的因素九、房地產(chǎn)價(jià)格評估原則合法原則的具體要求是：(1)在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。（2）要求估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對象的（假定或當(dāng)前）利用方式（包括用途、容積率等）必須是合法的。(3)如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式，也必須是合法的。

十、房地產(chǎn)估價(jià)的程序明確估價(jià)基本事項(xiàng)擬定估價(jià)項(xiàng)目的工作方案搜集估價(jià)所需資料實(shí)地查勘估價(jià)對象進(jìn)行最佳利用分析選定估價(jià)方法并進(jìn)行估算確定估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的成本法評估一、成本法理論

MV=LV+（RCN-D）

二、重置成本估算（一）重置成本的構(gòu)成（二）重置成本估算方法1、工料測量法2、分部分項(xiàng)法3、單位比較法4、指數(shù)調(diào)整法（三）土地（重置）價(jià)格估算土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得用成本法進(jìn)行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下：土地取得費(fèi)（含拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)和耕地占用稅等）為8萬元/畝，土地開發(fā)費(fèi)1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率9%，兩年期貸利率10%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，試估算該地產(chǎn)的公平市場價(jià)值。三、建筑物貶值（折舊）的估算（一）貶值原因：實(shí)體性損耗、功能性衰退、經(jīng)濟(jì)性貶值（二）貶值的估算：直線貶值法，建筑物貶值額：（c-s）t/n

雙倍余額遞減貶值法，建筑物的貶值額：c-c（1-2/n）t成新折扣法，建筑物貶值：c（1-q）

第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的市場法評估一、比較法基本原理二、市場比較法估價(jià)步驟

1.搜集交易實(shí)例

2.選取可比交易實(shí)例

3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

4.進(jìn)行交易情況修正

5.進(jìn)行交易日期修正

6.進(jìn)行區(qū)域因素修正

7.進(jìn)行個(gè)別因素修正年限修正系數(shù)為:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕

8.確定比準(zhǔn)價(jià)格

三、回歸分析法四、基準(zhǔn)地價(jià)修正法五、比較法應(yīng)用舉例第四節(jié)

房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評估一、收益法的基本理論二、凈收益估算

1.潛在毛收入估算

2.有效毛收入估算

3.經(jīng)營費(fèi)用估算

4.凈收益估算三、折現(xiàn)率估算

1.市場提取法（比較法）

2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型

3.投資資本結(jié)構(gòu)組合法

r=rm×m+re×（1-m）

4.債務(wù)保證率法

r=DCR×rm×mDCR=NOI/Im

四、殘余法

A=VL×rL+Vb

×rb

VL=（A-Vb

×rb）/rL

或Vb=（A-VL×rL）/rb五、收益法應(yīng)用舉例估價(jià)對象為一寫字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。土地面積為10000平方米，建筑面積為50000平方米，使用面積35000平方米，土地使用權(quán)年限自1995年6月30日起50年，現(xiàn)需要評估該寫字樓在2000年6月30日價(jià)格。估價(jià)過程如下：該估價(jià)對象為一收益性房地產(chǎn)，適宜于選用收益法進(jìn)行評估。經(jīng)過市場調(diào)查分析表明，該寫字樓已經(jīng)全部租出。目前的契約租金月平均為250元/平方米，其中有50%面積的租期截止到2000年12月底，另外50%面積的租期截止到2001年6月底。該寫字樓的市場租金應(yīng)為300元/月.平方米，可出租使用面積為32000平方米，其余3000平方米為管理人員用房和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12%左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供，原價(jià)值400萬元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為10年，殘值率為2%。日常管理及維修費(fèi)用每月為75萬元，房產(chǎn)稅為房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它稅費(fèi)約為實(shí)際總租金收入的6%。

第五節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的假設(shè)開發(fā)法評估

一、假設(shè)開發(fā)法基本理論（一）假設(shè)開發(fā)法原理及適用范圍1、將生地開發(fā)為熟地租售生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)2、在熟地上建造房屋租售熟地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-熟地上建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-購買熟地的稅費(fèi)3、由生地建造房屋租售生地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買生地的稅費(fèi)4、將毛地開發(fā)為熟地租售毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)5、由毛地建造房屋租售毛地價(jià)格=預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地開發(fā)為熟地及建造房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)利潤-購買毛地的稅費(fèi)6、將舊房屋裝修改造為新房屋后租售舊房屋價(jià)格=預(yù)期裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-裝修改造投資利潤-購買舊房屋的稅費(fèi)7、將在建工程完成為房地產(chǎn)租售在建工程價(jià)格=預(yù)期續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤-購買在建工程的稅費(fèi)

（二）假設(shè)開發(fā)法估價(jià)步驟:1.調(diào)查估價(jià)對象的基本情況

2.選擇最佳開發(fā)利用方式

3.估計(jì)開發(fā)周期

4.預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

5.估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

6.進(jìn)行具體的計(jì)算二、應(yīng)用舉例

1988年上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊，面向國際招標(biāo)。該地塊面積12927平方米，可利用方式為商住綜合用途，容積率為5。該地塊最終由日本孫氏企業(yè)有限公司于1988年6月30日，以10416萬元人民幣取得。香港一家地產(chǎn)咨詢公司受托為孫氏企業(yè)進(jìn)行該地塊投標(biāo)報(bào)價(jià)的評估。該咨詢公司評估過程如下：1、上海市高級賓館、高級公寓的市場調(diào)查①高級賓館市場調(diào)查。②高級公寓市場調(diào)查。③市場分析表明，興建多功能高級公寓是一種最佳利用方式。通過對國內(nèi)主要城市的高級公寓、及上海市近期開盤出售的高級公寓和寫字樓價(jià)格的調(diào)查分析，預(yù)期建成后的高級公寓出售價(jià)格不低于10760港元/建筑平方米。2、造價(jià)估算每平方米造價(jià)可以控制在5382港元內(nèi)，建筑成本大約占樓價(jià)的50%。3、單位面積地價(jià)及總地價(jià)測算假定售價(jià)為11840港元/建筑平方米，開發(fā)每平方米的資本投入利息及利潤為3229港元，則樓面地價(jià)為（11840-5382-3229）等于3229港元/平方米。容積率為5，因而每平方米地價(jià)大約為16145港元。總地價(jià)為20870萬港元，兌換成美元為2676萬美元（美元兌港元匯率1988/6/30為1:7.8）。日本孫氏企業(yè)有限公司董事長孫忠利先生1988年6月30日以10416萬人民幣報(bào)價(jià)奪標(biāo)，按當(dāng)日國家外匯買入價(jià)折算成2805萬美元支付。實(shí)際成交地價(jià)高出評估地價(jià)4.8%。某估價(jià)對象為一熟地，總面積5000平方米，土地使用權(quán)年限為50年。城市規(guī)劃為商業(yè)服務(wù)業(yè)，規(guī)劃容積率為6，覆蓋率不超過45%，建筑總高度不超過80米。評估于2000年4月30日購買該地塊時(shí)的土地價(jià)格。經(jīng)過分析運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。估價(jià)過程如下：1、最佳利用方式分析估價(jià)對象規(guī)劃用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，可建成商服性質(zhì)的綜合大廈。容積率為6，因而最大建筑面積為30000平方米。覆蓋率不超過45%，最大建筑基底面積為2250平方米。擬建大廈1-4層以裙房形式建商場、餐飲及娛樂中心，層高4.5米，建筑面積9000平方米。其余部分（5-25層）建設(shè)為寫字樓，層高2.95米，每層建筑面積1000平方米。2、開發(fā)周期、資金投入比例、及預(yù)期租售價(jià)格分析本工程為較大規(guī)模的高層建筑，建筑結(jié)構(gòu)擬采用現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。結(jié)合建設(shè)工期定額標(biāo)準(zhǔn)分析，估計(jì)該工程建設(shè)需要3年時(shí)間，若買地后開始建設(shè)，預(yù)計(jì)2003年4月可竣工。結(jié)合該工程特點(diǎn)，建設(shè)投資資金第1年投入50%，第2年投入30%，第3年投入20%。大廈建成后，預(yù)計(jì)寫字樓售價(jià)為5000元/平方米，寫字樓的50%在建成后即可售出，另外50%在建成后1年內(nèi)售出。裙房部分出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)凈收入為90元/月·平方米，全部租出所需要的時(shí)間平均為半年。3、估算建筑費(fèi)（含管理費(fèi)）、專業(yè)費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、開發(fā)利潤估計(jì)裙房部分建筑費(fèi)為3000元/平方米，寫字樓部分建筑費(fèi)為2200元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的7%。銷售費(fèi)用為樓價(jià)的5%，其它稅費(fèi)（不包括租賃經(jīng)營的有關(guān)稅費(fèi)）為出售部分樓價(jià)的1