物業(yè)服務(wù)機構(gòu)及其設(shè)置

CHAPTERTHREEPROPERTYMANAGEMENTAGENCIES1）掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置的原則；2）了解物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立條件和審批程序，資質(zhì)要求；3）熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系；4）了解國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)。CHAPTERTHREEPROPERTYMANAGEMENTAGENCIES1）掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置的原則，熟悉各類組織形式的優(yōu)缺點；2）熟悉物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件。CHAPTERTHREEPROPERTYMANAGEMENTAGENCIES本節(jié)教學內(nèi)容一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置三、物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立條件和審批程序本節(jié)教學重點主要應(yīng)掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置的原則，熟悉物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立條件、審批程序、資質(zhì)要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。公司制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有三個基本特征：（1）它是以盈利為目的的經(jīng)濟組織；（2）是依法登記注冊的企業(yè)法人；（3）是以受托對物業(yè)實施管理及向用戶提供勞動服務(wù)為主要經(jīng)營活動的實體。

獨立的企業(yè)法人有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行“自主經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧，自我運轉(zhuǎn)”，能夠獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責任。屬于服務(wù)性企業(yè)非生產(chǎn)性企業(yè)，其“產(chǎn)品”是服務(wù)。具有一定公共管理性質(zhì)的職能。承擔著某些行政管理的特殊職能。1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟成分4.經(jīng)營服務(wù)方式5.內(nèi)部運作方式目前物業(yè)管理企業(yè)的組建形式一般有以下幾種：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占物業(yè)管理公司總量的大多數(shù)；由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)；由大中型企業(yè)自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)；社會上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)；少量的由街道辦事處、居委會出面組建的物業(yè)管理企業(yè)。1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟成分4.經(jīng)營服務(wù)方式5.內(nèi)部運作方式物業(yè)管理有限責任公司（多數(shù)如此）；物業(yè)管理股份有限公司股份合作型物業(yè)管理企業(yè)1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟成分4.經(jīng)營服務(wù)方式5.內(nèi)部運作方式全民所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)集體所有制物業(yè)企業(yè)民營物業(yè)管理企業(yè)外資企業(yè)其他1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟成分4.經(jīng)營服務(wù)方式5.內(nèi)部運作方式委托服務(wù)型（物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離）自主經(jīng)營型（物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于上級或該類企業(yè)）1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟成分4.經(jīng)營服務(wù)方式5.內(nèi)部運作方式管理型——精干型顧問型綜合性收取管理服務(wù)費；選聘專業(yè)公司承擔專項管理等。重大管理措施提交業(yè)主委員會審議批準；向全體業(yè)主公布管理費收支賬目等。企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（一）機構(gòu)設(shè)置的原則（二）組織機構(gòu)的設(shè)置與職責分工企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（一）機構(gòu)設(shè)置的原則1、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置的原則2、分工協(xié)作原則3、精干、高效、靈活的原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)各個機構(gòu)和部門的設(shè)置，都應(yīng)當在特定的任務(wù)和目標下考慮，并把這些任務(wù)和目標具體落實在該部門每一個成員身上。因此，設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機構(gòu)要以工作為中心，要根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的需要來設(shè)機構(gòu)設(shè)崗位，配備合適的管理人員，使管理工作人員與物業(yè)管理工作任務(wù)有機配合和協(xié)調(diào)。企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（一）機構(gòu)設(shè)置的原則1、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置的原則2、分工協(xié)作原則3、精干、高效、靈活的原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門要有明確的分工和協(xié)作，要把企業(yè)的任務(wù)和目標進行層層分解落實到每個部門和每個員工，要注意分工的合理性。分工與工作任務(wù)多少、工作量大小相適應(yīng)，分工過細或太粗都會影響工作效率，分工同時要加強協(xié)作。協(xié)作分為縱向協(xié)作和橫向協(xié)作。所謂縱向協(xié)作，即處理好上下級之間的關(guān)系；橫向協(xié)作，即搞好各部門、各崗位之間的協(xié)作關(guān)系。企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（一）機構(gòu)設(shè)置的原則1、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置的原則2、分工協(xié)作原則3、精干、高效、靈活的原則4.統(tǒng)一領(lǐng)導，分層管理按照物業(yè)管理的目標、任務(wù)確定的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)要精簡，隊伍要精干。管理體現(xiàn)精干高效，不能機構(gòu)臃腫，層次繁多，人浮于事，要根據(jù)每個人的特點配置合適的崗位，訂出目標和責任，充分地調(diào)動每個員工的積極性。機構(gòu)設(shè)置要隨物業(yè)大小變化而靈活地進行調(diào)整。企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（二）組織機構(gòu)的設(shè)置與職責分工設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)，對小區(qū)住宅的管理水平有直接的影響。。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式直線制：——主要優(yōu)點：領(lǐng)導能夠集指揮與職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時?！饕秉c：要求領(lǐng)導者通曉各種專業(yè)知識，具備多方面的知識和技能。企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（二）組織機構(gòu)的設(shè)置與職責分工設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)，對小區(qū)住宅的管理水平有直接的影響。。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式直線職能制：——主要優(yōu)點：加強了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強的物業(yè)企業(yè)。——主要缺點：機構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（二）組織機構(gòu)的設(shè)置與職責分工設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)，對小區(qū)住宅的管理水平有直接的影響。。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式事業(yè)部制：——主要優(yōu)點：強化了決策機制，領(lǐng)導能著重于公司重大事情的決策；能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性?！饕秉c：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機構(gòu)重疊、人員較多。企業(yè)的機構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、服務(wù)標準、質(zhì)量緊密相連。（二）組織機構(gòu)的設(shè)置與職責分工設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的機構(gòu)，對小區(qū)住宅的管理水平有直接的影響。。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式矩陣制：——主要優(yōu)點：加強了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；有利于調(diào)動工作積極性；較強的機動性和適應(yīng)性。——主要缺點：組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，容易形成多頭領(lǐng)導；部門之間關(guān)系復雜，協(xié)調(diào)工作量大，容易產(chǎn)生矛盾。2.通常物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置如圖3-1所示經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置經(jīng)理部是物業(yè)管理企業(yè)的決策機構(gòu)，一般設(shè)經(jīng)理1名，副經(jīng)理若干名。經(jīng)理對企業(yè)全面負責，對企業(yè)一切重大問題作出最后的決策，負責布置和協(xié)調(diào)各副經(jīng)理的工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面處理分管的工作，重大問題報請經(jīng)理(或經(jīng)理會議)處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會議交給的各項工作。總經(jīng)理人選的決定方式因企業(yè)的組織形式不同而不同：有限責任公司由董事會聘任；聯(lián)營企業(yè)由合作各方協(xié)議商定；房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)開發(fā)公司任命；獨資公司則由投資者委派或聘任。副經(jīng)理一般由經(jīng)理推薦，若有董事會領(lǐng)導，則由董事會批準；若屬上級主管行政部門領(lǐng)導，則由上級主管人事部門考核批準。經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導下的綜合管理部門，負責協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查企業(yè)內(nèi)各部門的工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。具體有如下內(nèi)容：(1)召開有關(guān)行政會議，檢查各部門完成企業(yè)下達的計劃任務(wù)；(2)調(diào)查了解生產(chǎn)經(jīng)營管理情況，及時向正、副經(jīng)理匯報，做到“上情下達，下情上達”；(3)按正、副經(jīng)理的指示精神，負責草擬企業(yè)的報告，總結(jié)有關(guān)規(guī)章制度，處理文書來往，保管整理好文件資料和歸檔工作；(4)負責本企業(yè)的黨、政、工、青、婦工作，抓好員工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓，搞好企業(yè)文化建設(shè)，不斷提高員工的思想覺悟和業(yè)務(wù)水平；(5)搞好招工、勞動用工、勞動工資手續(xù)，調(diào)解勞資糾紛，抓好員工考勤考績，落實員工的社會保險、醫(yī)療保險以及離退休工作；，(6)做好企業(yè)的后勤工作，保證各部門辦公用品的供應(yīng)，管理好本企業(yè)的固定資產(chǎn)；(7)搞好文件收發(fā)、打印工作。經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置財務(wù)部在企業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導下，參與企業(yè)和經(jīng)營管理。根據(jù)財務(wù)制度，負責制定企業(yè)財務(wù)計劃和管理費用的預算方案，監(jiān)控資金運用情況，定期向經(jīng)理匯報，對經(jīng)理負責。經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置工程部是物業(yè)管理企業(yè)的一個重要技術(shù)部門，主要負責住宅區(qū)或高層樓宇內(nèi)的各類設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護。經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置落實企業(yè)關(guān)于小區(qū)的有關(guān)規(guī)定、決議，有計劃、有步驟地完善小區(qū)的各種配套設(shè)施，管理好小區(qū)的各種機電、消防、供水、供電設(shè)備和園庭綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防治安等，為業(yè)主(使用人)提供一個安全、舒適、優(yōu)雅的居住和工作環(huán)境。經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置經(jīng)營部是全心全意為群眾排憂解難的一個重要部門。堅持“用戶至上”、“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的原則。立足小區(qū)，面向社會，靈活運用各種資金，投資開發(fā)周期短、效率高、風險小、回報率高的項目，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，增強企業(yè)實力。經(jīng)理部辦公室財務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計、出納各類計劃與統(tǒng)計各類費用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦服務(wù)交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)（大廈）管理處行政領(lǐng)導圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置

三、物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立條件和審批程序（一）物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立

設(shè)立程序分為：工商注冊登記、資質(zhì)審批兩個階段。

1.

工商注冊商登記——依據(jù)《公司法》：設(shè)立企業(yè)須到工商行政管理部門進行注冊登記；——企業(yè)名稱、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)、公司人員、公司章程

2.

資質(zhì)審批

三、物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立條件和審批程序（一）物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立2.

資質(zhì)審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級、三級資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理。并接受國務(wù)院指導與監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級資質(zhì)證書的頒發(fā)與管理。

一級資質(zhì)企業(yè)標準：

1、注冊資本500萬元以上；2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及管理、工程、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人。工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家規(guī)定去定職業(yè)資格證書；

4、管理兩種類型以上的物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計算基數(shù)是：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。

5、建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（二）物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)要求

二級資質(zhì)企業(yè)標準：

1.注冊資本300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及管理、工程、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人。工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家規(guī)定去定職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上的物業(yè)，管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計算基數(shù)是：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。

5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。三級資質(zhì)企業(yè)標準：

1.注冊資本50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及管理、工程、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人。工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家規(guī)定去定職業(yè)資格證書；

4.有委托的物業(yè)管理項目；5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。例題：以下物業(yè)公司的資質(zhì)？——A家物業(yè)企業(yè)承接的物業(yè)項目有：高層住宅50萬平方米；別墅8萬平方米；工業(yè)廠房35萬平方米?！狟家物業(yè)企業(yè)承接的物業(yè)項目有：多層住宅90萬平方米；高層住宅10萬平方米；計算公式：教材65頁新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：——營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、人員職稱證書和勞動合同。其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。一級資質(zhì)企業(yè)可以承接各類物業(yè)管理項目；二級資質(zhì)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

拓展閱讀TheWorkoftheEngineeringDivision

Theengineeringdivisionperformsworkinseveralareas:electrical;plumbing;heating,ventilation,airconditioning;generalmaintenanceandrepair;preventivemaintenance;renovation;andwatermanagement.Theproperty’sownengineeringstaffconcernsitselfprimarilywithmaintenanceineachoftheseareas.Localbuildingcodesand/orlackoftimeofpersonnelintheengineeringdivisionmaydictatethatoutsidecontractorsmusthandlelargeinstallations,changeovers,ornewconstruction.Theuseofcontractorsisoftendictatedbyapplicablecodesandbythefactthattheengineeringstafffrequentlyhasinsufficienttimeandpersonneltohandlesuchworkwhileattendingtoregularrepairandmaintenance.四、物業(yè)服務(wù)公司的規(guī)章制度需要建立規(guī)章制度（規(guī)范化制度、制度的相對穩(wěn)定性、通過規(guī)范化的考核來執(zhí)行）5類內(nèi)部制度：領(lǐng)導管理制度職能管理制度崗位責任制度綜合管理制度管理程序制度第二節(jié)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他相關(guān)部門的關(guān)系本節(jié)教學重點本節(jié)主要了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系，尤其要熟悉物業(yè)公司與專業(yè)管理公司間的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所開展的各類服務(wù)工作都離不開政府的各個主管部門的領(lǐng)導和幫助，也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否則將一事無成，必須正確處理好各類關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外關(guān)系圖物業(yè)服務(wù)企業(yè)與外界的關(guān)系？

思考：有哪些？

什么關(guān)系？圖3-2物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外關(guān)系圖房地產(chǎn)局園林綠化局市政管理局公安局公用事業(yè)局環(huán)衛(wèi)局房屋修繕企業(yè)園林綠化企業(yè)清掃保潔企業(yè)保安護衛(wèi)企業(yè)市政管養(yǎng)企業(yè)公用事業(yè)企業(yè)其他企業(yè)業(yè)主使用人物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅小區(qū)（高層樓宇）管理處行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門對小區(qū)內(nèi)的居民和單位實施的行政管理。雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個不同的概念，但物業(yè)管理企業(yè)作為企業(yè)法人，在其經(jīng)濟活動中應(yīng)當接受國家財政、工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理；在其專業(yè)管理活動中，應(yīng)當接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督。

一、與政府行政主管部門的關(guān)系街道辦事處作為人民政府的派出機構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、檢查監(jiān)督，但不替代物業(yè)管理企業(yè)實施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供的生活服務(wù)。廣州東華實業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國作出了表率。在五羊村，行政管理與物業(yè)管理職責分明，相得益彰。行政管理部門與物業(yè)管理機構(gòu)保持密切的關(guān)系，互相配合、互相支持，構(gòu)成了高效優(yōu)質(zhì)的社會管理服務(wù)系統(tǒng)。例如，街道和居委會派人員參加管理處的例會，及時了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳和教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作；公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開出產(chǎn)權(quán)人、住戶鑒妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，給予辦理戶口遷入手續(xù)，并負責小區(qū)保安隊伍的業(yè)務(wù)指導，使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。

二、與屬地街道辦事處(或居委會)的關(guān)系一個適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理企業(yè)通常是人員少、隊伍精干、社會化、專業(yè)性強，一般是由企業(yè)主要領(lǐng)導，各專業(yè)管理部門的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔，一切按經(jīng)濟合同辦事。此時，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主(使用人)的“總管家”。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時，一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益，要符合住宅小區(qū)管委會所制定的各項規(guī)章制度，并在合同執(zhí)行期內(nèi)，代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容，要求進行對照、檢查，從而保證各項工作能真正落到實處。

三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系物業(yè)專項分包企業(yè)的類型

房屋修繕專業(yè)企業(yè)園林綠化專業(yè)企業(yè)清掃保潔專業(yè)企業(yè)家政服務(wù)專業(yè)企業(yè)保安護衛(wèi)專業(yè)企業(yè)市政管養(yǎng)專業(yè)企業(yè)電梯、設(shè)備設(shè)施維修的專業(yè)企業(yè)其他一些類型的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)

學生分組討論專項管理企業(yè)(公司)的出現(xiàn)，能否替代物業(yè)服務(wù)公司？或者說這種現(xiàn)象意味著什么？在國內(nèi)首部《業(yè)主大會規(guī)程》（于2003年9月1日起實行）中首次明確業(yè)主委員會的職責權(quán)限。它們之間是委托與被委托的關(guān)系。相關(guān)鏈接：2006年3月4日，沈陽市和平區(qū)南湖街道文安路社區(qū)業(yè)主委員會協(xié)會成立。據(jù)悉這是全國首個業(yè)主委員會協(xié)會。協(xié)會成員希望通過提高業(yè)主委員會的素質(zhì)，成為業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間溝通交流的橋梁。過去，業(yè)主委員會炒物業(yè)公司，物業(yè)公司撤出社區(qū)，新老業(yè)主委員會并存……小區(qū)里的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間層出不窮的矛盾一直讓人感到頭痛。協(xié)會成立后，將會使相關(guān)問題得到及時解決。

四、與業(yè)委會和業(yè)主的關(guān)系物業(yè)管理總包單位向業(yè)主或業(yè)主委員會承擔全部管理責任，負責物業(yè)管理中的管理工作和所有與各分包單位之間的協(xié)調(diào)以及各專業(yè)分包合同責任界限的劃分，同時承擔協(xié)調(diào)失誤造成損失的責任，向業(yè)主委員會承擔物業(yè)管理的風險。物業(yè)專業(yè)分包單位僅完成物業(yè)管理總包企業(yè)管理任務(wù)中的部分分項，物業(yè)管理專業(yè)分包單位只向物業(yè)管理總包單位負責，與業(yè)主和業(yè)主委員會無合同關(guān)系。業(yè)主委員會與物業(yè)總包單位、物業(yè)分包單位之間的關(guān)系

1、業(yè)主——物業(yè)的所有權(quán)人

2、業(yè)主大會業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu),它對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一切事項都有決定權(quán)。

3、業(yè)主委員會業(yè)主委員會,也稱“管委會”,是由小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人或使用人通過產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生、代表該物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)人或使用人實施物業(yè)管理的主體。鏈接：業(yè)委會、業(yè)主、業(yè)主大會業(yè)主是小區(qū)的主人，物業(yè)管理公司是業(yè)主的仆人嗎？物業(yè)管理公司與業(yè)主之間到底是什么關(guān)系?這是正確處理小區(qū)內(nèi)各種問題的一個基本出發(fā)點。目前，不少大廈或住宅小區(qū)發(fā)生了很多糾紛，究其深層原因，主要還是業(yè)主或者物業(yè)管理公司沒有弄清雙方之間的關(guān)系造成的。第一，在法律上，雙方是平等的民事主體關(guān)系，沒有誰領(lǐng)導誰，誰管理誰的問題產(chǎn)權(quán)人和使用人通過業(yè)主管理委員會在市場上選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。因而物業(yè)管理公司與房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的關(guān)系是合同法律關(guān)系中的一種。雙方通過雙向選擇并簽訂合同，這本身就說明了業(yè)主和物業(yè)管理公司是平等的民事主體關(guān)系。第二，在經(jīng)濟上，雙方是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，通過物業(yè)管理委托合同，雙方確立起各自的權(quán)利、義務(wù)與責任實施物業(yè)管理的實體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)即物業(yè)管理公司。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有(產(chǎn)權(quán)多元化)，物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托(聘用)，代表業(yè)主并運用經(jīng)濟手段經(jīng)營管理物業(yè)。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理公司的管理服務(wù)行為是企業(yè)行為，是有償?shù)?，業(yè)主要為占有和消費物業(yè)管理公司提供的管理服務(wù)支付一定的費用。第三，物業(yè)管理過程中，業(yè)主應(yīng)處于主導地位，物業(yè)管理公司應(yīng)處于被動地位業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理的權(quán)利主體。業(yè)主以業(yè)主管理委員會為權(quán)力核心，由業(yè)主管理委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同。在明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責任和義務(wù)的同時，由物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實施管理。業(yè)主是“主人”，物業(yè)管理者是“管家”。業(yè)主屬于買方即需方，物業(yè)管理公司則應(yīng)為賣方即供方。作為物業(yè)管理市場上需求方的業(yè)主，通過業(yè)主管理委員會在物業(yè)管理市場上選擇物業(yè)管理公司，通過他們的選擇，決定物業(yè)管理公司能否有機會提供服務(wù)，進而影響物業(yè)管理公司如何生存和發(fā)展。從這個意義上講，業(yè)主是處于主導地位的，而物業(yè)管理公司則相對來說，是處于被動地位的。第四，要防止兩種相反的傾向一種就是業(yè)主至上，或者叫做業(yè)主至上主義。一切權(quán)力歸業(yè)主，業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)就擁有物業(yè)管理的一切權(quán)利，且不承擔義務(wù)，一切圍繞業(yè)主的產(chǎn)權(quán)做文章。認為業(yè)主(代表)大會是最高決策機構(gòu)。對物業(yè)管理公司的行為要求甚多，規(guī)范甚細，處罰甚嚴，而對業(yè)主或使用人的行為規(guī)范籠而統(tǒng)之，一筆帶過。這種業(yè)權(quán)至上、不能說、不能管，用財產(chǎn)所有權(quán)掩蓋業(yè)主或使用人對他人、對社會所應(yīng)承擔責任的觀點，對真正公平公正的市場經(jīng)濟是有害的。

另外一種傾向就是所謂物業(yè)管理就是“管理”，物業(yè)管理公司就是“管理者”的觀念。有些發(fā)展商沒有意識到商品房經(jīng)過交易后自己位置的轉(zhuǎn)換，有些物業(yè)管理公司以當然的管理者、領(lǐng)導、“太上皇”身份來“治理”業(yè)主，由此導致了一系列的法律糾紛地出現(xiàn)。關(guān)于業(yè)主和物業(yè)管理公司關(guān)系的問題，有人曾采訪過一位著名的物業(yè)管理公司經(jīng)理，這位香港經(jīng)理有過很精彩的闡述。

問：你很早就在不同報紙上寫文章講“主人”和“仆人”的關(guān)系，現(xiàn)在很多人反對，認為應(yīng)是“平等”關(guān)系，你為什么還堅持用“保姆”來比喻?

答：我認為提出把“主人”和“仆人”的關(guān)系變?yōu)椤捌降取标P(guān)系是將兩個不同的概念混為一談。“仆人”和“主人”本來是“平等”的，提出這個問題關(guān)鍵是作為“仆人”的人自己把自己看低了，不是“平等”才有選擇權(quán)，“仆人”一樣有選擇權(quán)。家里找過保姆的一定碰見過保姆問您家有沒有彩電、洗衣機，有沒有她的單獨住房，如果您沒有，她很可能不去。同樣，物業(yè)管理公司也可以選擇接受或不接受委托管理某個物業(yè)。我們說“平等”是指互相選擇、簽訂和執(zhí)行合同的“平等”，我們說“主人”和“仆人”是要解決誰聽誰的問題。家里請了保姆，絕不意味主人可以要求保姆超出合同規(guī)定的內(nèi)容和時間去干活，主人可以隨意克扣保姆的工資，任意侮辱、糟蹋保姆，但是，保姆干活時必須按主人的要求去做。問：按照你的說法，“仆人”聽“主人”的，一個物業(yè)區(qū)域有那么多業(yè)主，眾口難調(diào)，物業(yè)管理公司是否意味著無法管理了?

答：我相信有這種思想的人一定不少，包括很多業(yè)主，也包括物業(yè)管理公司，我認為這是由于人們對物業(yè)管理這個新生事物還沒有充分認識。我講“仆人”要聽“主人”的，是指物業(yè)管理公司要聽全體業(yè)主的，而不是要聽某個業(yè)主的。我這樣說絕不是說物業(yè)管理公司不需要聽取每個業(yè)主意見，而是說物業(yè)管理公司不是按某個業(yè)主的意志辦事。幾乎從我國開始物業(yè)管理以來，業(yè)界就廣為推崇“業(yè)主至上”口號，業(yè)主被稱為“主人”、“上帝”、“衣食父母”，物業(yè)管理公司自謙為“仆人”、“保姆”、“管家”。但從我國近年來物業(yè)管理的實踐來看，“業(yè)主至上”也給物業(yè)管理和業(yè)界人士帶來不少困惑和煩惱。業(yè)界人士開始重新思考“業(yè)主至上”說，并對其持否定態(tài)度，強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主地位平等。一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析二、業(yè)主至上與關(guān)系平等三、物業(yè)管理新課題四、業(yè)主中心說一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理企業(yè)2.來自業(yè)主一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理企業(yè)低價競爭，不敢主張企業(yè)利益過頭承諾擴大服務(wù)范圍，無償提供服務(wù)一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理企業(yè)低價競爭，不敢主張企業(yè)利益物業(yè)管理公司為爭奪市場份額，在參加招投標、承接新物業(yè)項目時，降低企業(yè)應(yīng)得的利益要求，無限制低價壓標競爭，他們說“我們不講報酬、不求利潤”、“我們的測算是無利潤、無成本”、“每年我們補貼××萬元”，連保本微利也不敢提，更不敢主張合法的10％的合理利潤。這種惡性競爭帶有很大盲目性和不真實性，造成中標后很多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)管理服務(wù)標準和質(zhì)量，使物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主均受其害。一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理企業(yè)過頭承諾物業(yè)管理企業(yè)常常過頭承諾，管理指標盲目提高，超過企業(yè)水平和能力。考核時要么蒙混過關(guān)，要么弄虛作假，企業(yè)疲于應(yīng)付，業(yè)主受騙上當。在業(yè)主至上的思想下，物業(yè)公司不顧自身利益，為了爭一點市場份額，保證不丟證、不發(fā)生人身安全、偷盜事件，不發(fā)生刑事案件等承諾。由于過頭承諾，物業(yè)公司往往自食惡果。一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理企業(yè)擴大服務(wù)范圍，無償提供服務(wù)物業(yè)管理公司大包大攬，無償實施水、電、氣費代收代繳，不僅加大了管理人員的開支，甚至連水、電總表和分表的差額也要物業(yè)公司承擔，有的公司將其分攤到業(yè)主。還往往遭到業(yè)主投訴。一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理企業(yè)2.來自業(yè)主一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析2.來自業(yè)主無政府主義泛濫，拒絕政府主管部門監(jiān)管強調(diào)個性，侵害其他業(yè)主利益；惟我獨尊，歧視物業(yè)管理人員一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析2.來自業(yè)主無政府主義泛濫，拒絕政府主管部門監(jiān)管一切權(quán)利歸屬業(yè)主。業(yè)主大會是最高權(quán)利機構(gòu)，用財產(chǎn)所有權(quán)掩蓋業(yè)主或使用人對他人、對社會所應(yīng)承擔的責任和義務(wù)。極端自由化，拒絕民主集中制。個別業(yè)主認為“別人選的業(yè)主委員會我不承認，你們的決議我不執(zhí)行”。一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析2.來自業(yè)主強調(diào)個性，侵害其他業(yè)主利益；惟我獨尊，歧視物業(yè)管理人員認為“我的房子我有權(quán)處理，物業(yè)公司無權(quán)過問”，在裝修中違章搭建。過多主張權(quán)利，不承擔義務(wù)，不繳納物業(yè)管理費。一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析二、業(yè)主至上與關(guān)系平等三、物業(yè)管理新課題四、業(yè)主中心說二、業(yè)主至上與關(guān)系平等在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等民事主體關(guān)系，雙方的權(quán)利和義務(wù)通過物業(yè)管理服務(wù)合同來明確和保障。享受權(quán)利與承擔義務(wù)應(yīng)該對等與平衡，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)清醒認識到這一點。物業(yè)管理公司在業(yè)主至上口號下向業(yè)主做出的承諾必須注意法律后果，以免企業(yè)信譽受損。法律界定。不管物業(yè)管理企業(yè)如何主張業(yè)主至上，法律在如下方面予以明確界定是必要的：物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的準確法律定位與物業(yè)管理企業(yè)、政府等方面的關(guān)系；業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程示范文本法定審批；物業(yè)管理企業(yè)職責范圍；物業(yè)管理的收費、賠償與處罰；市場競爭的游戲規(guī)則。三、物業(yè)管理新課題雖然業(yè)主至上與關(guān)系平等是兩股道上跑的車，業(yè)主至上是經(jīng)營理念范圍內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)提出的口號，而關(guān)系平等是法律范疇內(nèi)民事主體身份地位的認定標準。但實際上業(yè)主至上對平等關(guān)系的干擾卻隨處可見。如何準確定位和描述業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。成為擺在物業(yè)管理從業(yè)人員面前的一大課題。我們主張對業(yè)主至上應(yīng)持辯證揚棄的態(tài)度，批判地繼承與接受，保留對業(yè)主尊重的一面，同時摒棄其一切負面影響。四、業(yè)主中心說

2000年底，國際標準化組織正式發(fā)布2000版IS09001，在這一標準中，提出了質(zhì)量管理的八項原則，第一項即是“以顧客為中心”。

這一業(yè)主中心說包含三層關(guān)系，即：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理層面上是平等關(guān)系；物業(yè)管理企業(yè)的各項工作、各種觀念與意識均應(yīng)圍繞業(yè)主運作；在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間由法律、法規(guī)來界定與約束。四、業(yè)主中心說在物業(yè)管理中，任何一個企業(yè)都將爭取業(yè)主、使業(yè)主滿意作為首要工作。“業(yè)主滿意”有三個層次要求，即：必須了解業(yè)主需求；必須滿足業(yè)主需求；努力超越業(yè)主期望。業(yè)主中心說突出了業(yè)主的中心地位，但不是至高無上的地位，表達了物業(yè)管理企業(yè)圍繞業(yè)主提供優(yōu)勢服務(wù)的理念和模式，其描述和定位均較準確，與國際接軌，符合ISO標準，必將為我國物業(yè)管理業(yè)界人士所接受和應(yīng)用。第三節(jié)知名物業(yè)管理公司介紹本節(jié)教學重點了解國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)的高端業(yè)務(wù)。一、戴德梁行戴德梁行由原“梁振英測量師行”和新加坡“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司”以及歐洲的DTZ共同組成，梁振英先生出任董事局主席。戴德梁行為客戶提供國際性物業(yè)服務(wù)。戴德梁行遍布全球39個國家，共有192間分公司，員工逾9000人。作為中國內(nèi)地首家獨資的境外房地產(chǎn)服務(wù)公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶、杭州、成都均設(shè)有正式牌照的分公司，也是最早進入深圳的外資企業(yè)。公司一貫的服務(wù)理念為“專業(yè)、創(chuàng)值、正派”。設(shè)置有：（1）研究顧問部、估價部、寫字樓部、商鋪部、住宅部、工業(yè)部、物業(yè)管理部等。二、香港屋宇管理香港屋宇管理有限公司創(chuàng)辦于1974年，是香港首家獨立性質(zhì)管業(yè)機構(gòu)，以為全港業(yè)戶提供優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的宗旨而拓展業(yè)務(wù)。香港屋宇現(xiàn)已發(fā)展成為香港接大廈業(yè)主委托管業(yè)最多的機構(gòu)。屋宇管理有限公司連同其他附屬及聯(lián)營機構(gòu)，合共三千名專業(yè)人才，分別為全港超過四百多座大廈提供一切綜合性物業(yè)管理及有關(guān)屋宇服務(wù)，范圍包括：各大屋村、花園別墅、多層住宅、商業(yè)及工業(yè)大廈的保安、清潔、滅蟲、消防工程、水電保養(yǎng)維修、綠化及園藝設(shè)計、制服縫制、工程策劃及保險顧問服務(wù)等工作。于1994年開始，將業(yè)務(wù)范圍擴展到中國內(nèi)地市場，在上海、沈陽、杭州、成都、昆明、廣州番禺等八大城市組建中外合資物業(yè)管理公司，另為大連、青島、廈門、武漢、重慶等十八個城市內(nèi)的二十八個項目提供管業(yè)顧問服務(wù)。公司發(fā)展至今已成為一個龐大的物業(yè)管理集團，國內(nèi)外地區(qū)管理樓宇面積總共超過四千萬平方米，且為中國內(nèi)地和港、澳地區(qū)獨立性質(zhì)最具規(guī)模管業(yè)機構(gòu)之一。三、第一太平戴維斯第一太平戴維斯（中國）有限公司是SAVILLSINTERNATIONAL集團成員之一，業(yè)務(wù)專注于中國國內(nèi)之物業(yè)管理、估價、中介服務(wù)、市場研究及建筑管理等。經(jīng)過十年的發(fā)展，業(yè)務(wù)已遍及北京、天津、上海、南京、廣州、深圳等十多個城市，并分列在北京、上海、廣州成立了分公司，所管理及提供顧問服務(wù)的樓宇項目超過七十個，以總管理樓盤面積而言，亦超過420萬平方米。第一太平—戴維斯號稱亞洲最大的物業(yè)管理公司，有百余年歷史，為客戶提供專業(yè)的物業(yè)顧問服務(wù)。專業(yè)從事物業(yè)管理、顧問、中介、策劃等一系列綜合服務(wù)，在管理的物業(yè)有大型商場、甲級寫字樓及豪宅等。目前在中國的業(yè)務(wù)已發(fā)展到北京、上海、天津、深圳等重要的大中城市。

第一太平戴維斯的強項和優(yōu)勢在于物業(yè)包裝、完善之服務(wù)、高標準的系統(tǒng)培訓、豐富的管理經(jīng)驗、強大的后備資源－－中央隊伍、電腦中央控制系統(tǒng)等。四、美國的“為您服務(wù)”、澳洲的“商務(wù)年華”美國的“為您服務(wù)”、澳洲的“商務(wù)年華”等國際知名管理公司也已經(jīng)開始了在中國的探索。這些境外品牌物業(yè)管理企業(yè)具有技術(shù)優(yōu)勢、價格優(yōu)勢、體制優(yōu)勢，尤其是在高檔物業(yè)管理、環(huán)保高新技術(shù)、大型機械設(shè)備管理等方面持有“殺手锏”，再加上他們實實在在的“以人為本”的經(jīng)營理念，對消費者的爭奪力量十分強。因此，中國的物業(yè)管理企業(yè)將處于機遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展環(huán)境中。五、國內(nèi)知名企業(yè)1.萬科

萬科物業(yè)管理是伴隨著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并逐步發(fā)展起來的。萬科集團自1988年開始介入房地產(chǎn)行業(yè)，1990年建成第一個房地產(chǎn)項目--深圳天景花園，受SONY公司售后服務(wù)的啟發(fā)，一開始就將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一項售后服務(wù)保障措施，并提出了在管理服務(wù)上一定要超前的理念。1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理公司--深圳市萬科物業(yè)管理有限公司，經(jīng)過十年的發(fā)展，"萬科物業(yè)管理"已發(fā)展成為國內(nèi)同行業(yè)中的知名品牌。隨著萬科房地產(chǎn)在全國各主要城市的迅速發(fā)展，集團又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽、大連、成都、武漢、長春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠洲等16個城市成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理項目60多個，管理面積近1000萬平方米，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校及政府公共物業(yè)等。五、國內(nèi)知名企業(yè)1.萬科（續(xù)上）作為國內(nèi)較早從事物業(yè)管理的專業(yè)機構(gòu)之一，萬科物業(yè)始終堅持“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨，秉承“服務(wù)至誠，精益求精，管理規(guī)范，進取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，運用超前的管理理念和創(chuàng)造性的思維，不斷探索物業(yè)管理新模式，積極參與行業(yè)競爭，在推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的同時，不斷開辟新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

1996年萬科物業(yè)導入ISO9002國標質(zhì)量管理和質(zhì)量保證模式，并通過第三方國際標準質(zhì)量體系認證，從而獲得了中國物業(yè)管理企業(yè)第一張由國際機構(gòu)頒發(fā)的品質(zhì)保證證書。2001年，萬科物業(yè)各公司已先后開展了質(zhì)量體系全面的、系統(tǒng)的轉(zhuǎn)版工作，并相繼通過ISO9001（2000版）國際認證。五、國內(nèi)知名企業(yè)2.陸家嘴物業(yè)

上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司為國家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)、中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事和副秘書長單位、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事。陸家嘴物業(yè)管理公司目前管理的物業(yè)總面積為2000多萬平方米。管理類型包括寫字樓、商業(yè)物業(yè)、會展物業(yè)、公眾物業(yè)、教衛(wèi)物業(yè)、廠房、酒店、別墅、公寓、普通住宅小區(qū)等。公司先后獲得上海市文明單位、上海市用戶滿意企業(yè)、上海市物業(yè)管理“百強”企業(yè)第一、上海市“質(zhì)量管理獎”、全國用戶滿意企業(yè)、中國優(yōu)秀物業(yè)管理公司、中國物業(yè)管理公司100強第一，并被IBAC國際品牌委員會認定為國際知名品牌企業(yè)。在多年的物業(yè)管理實踐中，建立和形成了“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意”的企業(yè)理念，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越廣大業(yè)戶日益增長的對物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家、好朋友”，成為發(fā)展商的“好參謀、好幫手、好朋友”，成為行政主管部門與專業(yè)公司及社會各界的“好伙伴、好企業(yè)、好朋友”。在物業(yè)管理領(lǐng)域已形成一定規(guī)模，在社會上具有良好的聲譽和品牌知名度。五、國內(nèi)知名企業(yè)3.中海物業(yè)

深圳市中海物業(yè)管理有限公司是建設(shè)部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)管理企業(yè)，并為業(yè)內(nèi)首家通過ISO9002、ISO14001認證企業(yè)。自1991年成立以來，中海人以“精誠服務(wù)、精彩生活”為服務(wù)宗旨，勇于開拓、銳意進取，目前已發(fā)展成為擁有員工2000多名，高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下屬3家子公司和一個電子商務(wù)運營網(wǎng)絡(luò)的大型企業(yè)。在長期的物業(yè)管理實踐中，中海物業(yè)創(chuàng)造了中國物業(yè)管理行業(yè)的一系列行業(yè)之最：已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）16個，為國內(nèi)同行業(yè)擁有國優(yōu)數(shù)量最多；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國際質(zhì)量保證體系認證；1999年10月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境管理體系認證。中海物業(yè)憑借一貫的創(chuàng)新