物業(yè)程序文件：項(xiàng)目維修基金使用程序

物業(yè)程序文件：項(xiàng)目維修基金使用程序

物業(yè)程序文件：項(xiàng)目維修基金使用程序

1、目的

為規(guī)范住宅維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用。

2、范圍

適用于各管理處的維修基金的管理、使用。

3、職責(zé)

3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)維修基金使用細(xì)則的編寫、修改、發(fā)布，并

確定維修基金最終使用的判斷。

3.2管理處根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況做好年度維修基金的使用方案，

并在使用過程前做好維修基金使用已經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所持投票權(quán)

2/3以上通過的工作。

3.3財(cái)務(wù)部做好維修基金費(fèi)用的審定，并協(xié)助支取維修基金。

4、定義

維修基金：是指由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額為基數(shù),

按一定比例繳存，用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后

的大修、更新、改造，由物業(yè)公司依據(jù)業(yè)主要求或物業(yè)的實(shí)際情況制

定維修方案，經(jīng)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過予以使

用的專用款項(xiàng)。

共用部位：是指住宅主體結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓

板、屋頂?shù)龋翘蓍g、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。

共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)

入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電

梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、

綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體

設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

房屋本體：房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施,

包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗

震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、

門廳、屋面、本體共用排煙道（管）等。

設(shè)備大修：對設(shè)備進(jìn)行全部解體、更換主要部件或修理不合格的

零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%。

設(shè)備中修：對設(shè)備進(jìn)行部分解體修理和更換少量磨損零部件，保

證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下

一次修理。更換率一般在10%?30%。

房屋本體中修：房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，須

進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋

的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。

房屋本體大修：房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全,

需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工

作。

5、方法和過程控制

5.1維修基金專項(xiàng)用于商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期

滿后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設(shè)

施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。按規(guī)

定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并存入維修基金專款中。

5.2使用維修基金的條件

521按政府相關(guān)規(guī)定建立共用部位，共用設(shè)施設(shè)備維修基金，并

存入維修基金?？?，統(tǒng)一歸集、專戶存儲；

5.2.2商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更

新、改造等維修工程；

5.2.3物業(yè)公司或各管理處依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制

定維修基金使用方案報業(yè)主大會或業(yè)主委員會審議；

5.2.4維修基金使用方案，須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持

投票權(quán)2/3以上通過后使用。

5.3業(yè)主大會成立前，住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備未過保修期：

5.3.1業(yè)主大會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基

金，其費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

5.3.2共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，其維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)

由責(zé)任人承擔(dān)。

5.4住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備已過保修期

5.4.1業(yè)主大會成立前，需使用維修基金

5.4,1.1遇有特殊情況經(jīng)確認(rèn)屬應(yīng)使用維修基金的維修工程，管理

處可采取以下程序：

a）向政府主管部分（房地產(chǎn)管理局）提出申請，并由其委托并認(rèn)可

的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對維修工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行

評估和核算；

b）經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，管理處可進(jìn)行維修工程的操作工作；

c）小區(qū)維修工程結(jié)束后，應(yīng)由政府委托的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)

收合格后須出具證明，不合格的維修工程的施工單位進(jìn)行返工；

d）維修_L程完成后，物業(yè)公司或管理處持維修_L程結(jié)算發(fā)票及中

介機(jī)構(gòu)出具的證明到維修基金代管單位申請支取維修基金。

5.4,1.2如發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)

立即做好防護(hù)，組織維修更新，并及時通知街道辦事處或居民委員會

告知實(shí)際發(fā)生的情況，如情況允許，可申請由街道辦事處或居民委員

會出具該發(fā)生情況的書面證明，維修過程可予以照片存檔保留。將此

次維修情況及證明材料管理處留存一份，到房地產(chǎn)管理局本案一份,

以備業(yè)主大會成立后支取使用提供證明。

5.4,1.3未售出的房屋所分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

542業(yè)主大會成立后，使用維修基金的程序

商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要大修、更新、改造的，使

用維修基金按照下列程序辦理：

（一）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主的要求或

物業(yè)的實(shí)際情況，提出維修項(xiàng)目，制定維修方案。

（二）商品住宅共用部位、建筑內(nèi)的設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)

主的書面同意。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修方案應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主

會或業(yè)主代表會的書面同意。

（三）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門

備案，并提交下列文件：

1、基金余額證明；

2、維修（含維修計(jì)劃和預(yù)案）方案；

3、業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主代表會同意使用維修基金書面證明。

（四）銀行接到備案的證明后，將預(yù)算所需維修基金劃撥到維修基

金使用專戶。

（五）維修工程完成后，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的

費(fèi)用清單、發(fā)票原件及

維修決算報告告知相關(guān)業(yè)主或業(yè)主會、業(yè)主委員會，并經(jīng)業(yè)主委

員會主任、副主任共同簽章后，將決算費(fèi)用按照業(yè)主擁有住宅建筑面

積的比例分?jǐn)偟綉?，在業(yè)主戶賬中列支。

（以上使用維修基金的五項(xiàng)程序引自《天津市商品住宅維修基金

管理辦法》第十條）

5.421屬于急修、搶修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

a）發(fā)生危及房屋使用或者公共安全的緊急情況，管理處應(yīng)立即做

好防護(hù)，組織維修更新，并及時通知業(yè)委會。維修工程結(jié)束后，做好

維修后工程的結(jié)算工作，并將工程結(jié)算發(fā)票、對發(fā)生情況說明，及業(yè)

主會、業(yè)主委員會對維修情況確認(rèn)并采取經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主

所持投票權(quán)2/3以上業(yè)主通過或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示15個工作日,

未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的，即同意使用并支取維修基金。

b）業(yè)主委員會收到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的緊急維修申請后，應(yīng)及時

告知全體業(yè)主。向全體業(yè)主公示維修基金使用情況。如關(guān)于如何使用

維修基金已在物業(yè)管理服務(wù)合同中或維修基金使用辦法中已約定，并

經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過即可按照約定

使用并支取該項(xiàng)維修基金。

5.4.2.2屬于日常維修并應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

a）每年年初管理處應(yīng)依據(jù)業(yè)主的要求或物業(yè)的實(shí)際情況制定房

屋及小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報業(yè)主大會、業(yè)主委員

會;并由業(yè)主大會、業(yè)主委員會向全體業(yè)主公示使用計(jì)劃或方案，

b）物業(yè)公司或管理處每年在報送計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算的同時將上年

度維修基金的使用情況向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報送，

c）維修基金的使用方案可采取征集全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上

書面同意的方式或自業(yè)主大會、業(yè)主委員會公布之日起15個工作日

內(nèi)，未有1/3以上業(yè)主提出書面反對意見的方式，滿足其中一項(xiàng)方式

即該項(xiàng)維修工程可使用維修基金支付。

d）方案通過后，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督運(yùn)作、付款等具體操作事

宜。

5.4.23其他情況應(yīng)使用維修基金事項(xiàng)

除上述兩項(xiàng)外，但屬于存在安全隱患應(yīng)使用維修基金支付維修工

程項(xiàng)，可采取

a）管理處將具體情況予說明的材料報業(yè)主委員會；

b）業(yè)主委員會應(yīng)對該情況向全體業(yè)主公示；

c）是否可以使用采取上述兩項(xiàng)方式征詢意見后予以使用。

5.4維修基金的分?jǐn)偅簩σ呀?jīng)使用的維修基金選擇合理合法的標(biāo)

準(zhǔn)和誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.4.1屬于人為因素造成但無法確認(rèn)責(zé)任人的：共用部位共用設(shè)

施設(shè)備的受損是人為因素造成的，此項(xiàng)維修工程費(fèi)用則由責(zé)任人承擔(dān),

不能使用公共維修基金。如果無法確認(rèn)責(zé)任人的，按照受益人原則分

攤：

a）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)

管理部門維護(hù)管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建

筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

b）住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該幢住宅

樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)偅?/p>

c）一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產(chǎn)

權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有

的建筑面積的比例分?jǐn)?在一幢住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)

人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有

建筑面積的比例分?jǐn)?。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依照其尚未售出的房

屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費(fèi)用。

5.4.2屬于設(shè)施設(shè)備自身因素原因（