開發(fā)經(jīng)營與管理真題

2009第1題對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常 A.設(shè)計壽 B.經(jīng)濟(jì)壽 C.法定壽 D.自然壽第2 )A.變現(xiàn)性 B.易受政策影 C.依賴專業(yè)管 D.效益外溢和第32008101100200910甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是 A.甲物業(yè)投資風(fēng)險 B.乙物業(yè)投資風(fēng)險 第4題如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房 【參考解析】：9%+0.23(15%-第5題2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租的住宅面積為320萬㎡。該市2008年住宅市場吸納率為( 第6題某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住 A.半個 B.2個 C.半 D.2第7題房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括 ) 第8題房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率 A.上升到下 B.下降到上 第9題橫道圖法用于項目建設(shè)階段的( A.質(zhì)量控 B.進(jìn)度控 C.成本控 D.合同管第10題在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進(jìn)項初步檢查。檢查 A.開發(fā) B.承包 C.監(jiān)理工程 D.使用單第11題需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是( C.挑戰(zhàn)定價 D.成本加成定價第12題在一定時期內(nèi)，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的( C.市場現(xiàn)實需 D.市場最低需第132008500650㎡，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2009年住宅銷售量為 第14題某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市 A.形象差異 B.人員差別 C.服務(wù)差別 D.產(chǎn)品差別第15題某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的 A.替代 B.發(fā)展 C.地區(qū) D.復(fù)雜第16題認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是( C.Is—1M曲線模型利率理 【正確答案】：第17題若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為( 第18155%1入的現(xiàn)值為()萬元。 【正確答案】：第19題李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20則從第8年開始的月還款額為( 【正確答案】：第20題某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權(quán)到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項 【正確答案】：21i1=14%450萬元;i2=15%時，務(wù)內(nèi)部收益率為()。 【正確答案】：第22題某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為( 【正確答案】：2312000元/230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營，購60%1010%，34萬元，則其償債備付率為() 【正確答案】：第24題房地產(chǎn)投資方案比選通常是在 )之間進(jìn)行A.獨立方 B.互斥方 C.凈現(xiàn)值 D.等額年費用【正確答案】：第25 ) 【正確答案】：第26題下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是( B.D.【正確答案】：第27題各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案 【正確答案】：28是()A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.【正確答案】：2915040㎡，14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為()萬元。A.1800B.2040C.2100【正確答案】：第30題將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是( C.借款還本付息估算 D.投資計劃與資金籌措第31題租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是( C.售后回 D.權(quán)益融第32題商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險不包括( C.借款人拖延還 D.房地產(chǎn)市場供需失第33題在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風(fēng)險等級，其中AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為( A.50%B.60%C.70%【正確答案】：第34題在寫字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費用通常由( C.物業(yè)服務(wù)企 D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共第35題某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報告期 【正確答案】：2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每0.5分。)第36題下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有( D.時間風(fēng) E.資本價值風(fēng)第37 )A.價格結(jié) B.總量結(jié)C.檔次結(jié) D.投資結(jié) E.租買結(jié)第38題房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有( E.第39題房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案 A.工程質(zhì)量保修 B.可行性研究報C.竣工 D.住宅使用說明 E.竣工驗收備案40()。A.開發(fā)商處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位B.開發(fā)商難以估算成本 第41題房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商( A.選擇合適的項目位 B.尋找投資合作伙 第42題開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容通常有( C.市場占有率分 D.投資收益分 E.宏觀因素分第43題下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有( 第44 )物業(yè)增值收 B.所得C.還本付息 D.投資者權(quán)益增加 E.權(quán)益投第45題下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有( 第46題下列風(fēng)險分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險估計階段工作的有( 第47題實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投 第48題編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制( D.資金籌措計 E.資金來源與運(yùn)用第49題按信托性質(zhì)分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有( 第50題物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括( E.三、判斷題(151第51題具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。 第52題房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。( 第53 第54題開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。( 第55題一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在 第56題個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。( 第57題只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機(jī)。( 第58題房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。( 第59題借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。 第60題不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。( 第61題最高租售價格與預(yù)測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強(qiáng)。( 第62題基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。( 第63題預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源。 第64題無論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項目的投資 第65題收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。( 四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要6612000元/1080㎡的商鋪。60%107.5%、按年等額還本付息的抵1.5%的240萬元對商鋪進(jìn)行了裝修，同時0.3%3%的契稅。王某310間商鋪全部出租;1013000元/㎡的價格2;1515000元/㎡的價格又賣掉3;2016000元/㎡的價格全部賣掉(5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費和面積計)25%;購房投資1年初，每年的