2019年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《相關(guān)知識(shí)》易考點(diǎn)：商品房

2019年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識(shí)易考點(diǎn)：商品房 是由政府相關(guān)部門(mén)統(tǒng)一編制，用以明確買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都必須簽訂此合同。 2.房地產(chǎn)抵押合同 是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。 3.銀行按揭 是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款和利息。 4.預(yù)售樓花 即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入開(kāi)發(fā)的資金已達(dá)到投資總額的三分之二(用地價(jià)款除外)，便可向長(zhǎng)春市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。 5.樣板房與示范單位 是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。 6.物業(yè)管理 是房地產(chǎn)管理市場(chǎng)化的一種綜合性經(jīng)營(yíng)方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營(yíng)性管理兩類(lèi)。維護(hù)性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過(guò)對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)達(dá)到回收投資和獲取利潤(rùn)的目的。 7.房地產(chǎn)評(píng)估 就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程。評(píng)估的主要方法有：1、市場(chǎng)比較法;2、收益還原法;3、剩余法;4、成本法。 8.銀行本票 是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此能夠辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。 9.銀行匯票 是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。 10.銀行支票 是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開(kāi)戶銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握系統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)，主要包括： (1)市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研是投資決策與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的基本需要，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握的基礎(chǔ)知識(shí)。 (2)投資分析 使用準(zhǔn)確的投資分析，當(dāng)好投資顧問(wèn)，協(xié)助客戶避免投資失誤，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得客戶信任的砝碼。 (3)項(xiàng)目定位 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)一系列的定位，包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等，避免出現(xiàn)原則性的錯(cuò)誤，是衡量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的尺度。 (4)營(yíng)銷(xiāo)策劃 現(xiàn)代商品市場(chǎng)運(yùn)作需要營(yíng)銷(xiāo)策劃，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要在日趨激烈，千變?nèi)f化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，發(fā)揮創(chuàng)造性作用，營(yíng)銷(xiāo)策劃顯得更為重要。 (5)推廣銷(xiāo)售 房地產(chǎn)推廣銷(xiāo)售操作性較強(qiáng)，準(zhǔn)確的推廣銷(xiāo)售操作方式，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)成功的關(guān)鍵。 名詞解釋 1.房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 3.土地使用權(quán) 是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后能夠繼續(xù)使用。 4.房地產(chǎn)市場(chǎng) 主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)： 一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門(mén)(長(zhǎng)春市國(guó)土管理局)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。 二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。 三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。 5.土地類(lèi)型 長(zhǎng)春市土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。 6.三通一平 是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。 7.七通一平 是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。 8.土地管理局 代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)利，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門(mén)。 9.公證處 是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。 10.國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處 是專(zhuān)門(mén)辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門(mén)。 11.房地產(chǎn)證 是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 12.商品房 是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)實(shí)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。 13.復(fù)式房 上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。 14.面積概念 總建筑面積：是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。 建筑面積：是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。 公用面積：商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存有