房地產項目成本管

1、房地產項目成本管理,一、概論,1、成本的構成 2、成本控制的特點 3、成本控制的原則,1、成本構成,土地成本 前期費用 開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務費用 稅收費用,地 價,基準地價：評估價格 毛地價：土地使用權出讓金+城市建設配套費 熟地價：毛地價+土地開發(fā)費 土地占總成本的2040%，并有進一步上升的趨勢,前期費用,可研費、設計費、勘探費、招標、監(jiān)理 咨詢、審圖費 一般不超過總成本的6%,開發(fā)成本,1、建安工程造價 2、市政公用設施工程造價 3、綠化園林景觀工程造價,管理費,1、管理人員工資 2、差旅費 3、辦公費 4、保險 5、職工教育費 6、養(yǎng)老保險 一般占總成本的35%,營銷推廣

2、費用,廣告 推廣活動 售樓中心 銷售代理費用 一般占總成本的25%,財務費用,銀行貸款利息 其他融資費用 一般占總成本24%,稅 費,營業(yè)稅及附加 5.3%5.5%（城市大小有關） 土地增值稅 累進制稅率，目前按銷售收入13%預征， 印花稅 按簽訂經濟合同萬分之一到 萬分之五不等 企業(yè)所得稅 按經營所得額的33%（25%）繳納，目前是銷售 額的 20%的33%預繳，竣工后清算 房屋使用稅 土地使用稅 車船使用稅 此3項比例較小 個人所得稅 企業(yè)代扣員工薪酬所得稅 契稅 代購房人辦理產權證時代收代繳的稅個稅和契稅 與企業(yè)稅負無關,2、成本控制的特點,綜合性 全面性 微觀性,3、成本控制的原則,目

3、標管理 過程管理,二、各階段成本控制要素,土地獲取成本 設計階段成本控制 實施階段成本控制 營銷階段成本管理,1、合理控制土地的獲取成本,土地的價格=土地開發(fā)完成后的房地產價值 前期費用開發(fā)成本管理費用 財務費用營銷費用稅費利潤 投資者購買應負擔的稅費 在實際操作過程中，爭取政策優(yōu)惠，以較低的成本獲取土地，形成競爭核心力,2、設計階段的成本控制,一、設計中影響項目成本的主要因素 小區(qū)的規(guī)劃設計 建筑的平面設計 建筑的層高和凈高 建筑節(jié)能 園林景觀設計,二、設計階段項目成本控制的主要方法 1、設計方案競選和設計招標 2、應用價值工程優(yōu)化設計 3、推行限額設計,三、主要抓以下三個方面工作 1、準本

4、詳盡資料 2、重視方案評審 3、嚴格施工圖審查 建筑結構形式的采用 基礎結構形式的選用 結構配筋量標準 安全系數設計標準取值,3、實施階段的成本控制,開發(fā)成本管理的控制 1、建安工程成本控制的原則 分解目標成本，建立成本標桿（裝飾工程、設備安裝工程、園林景觀工程） 建立招投標機制 強化合同管理 健全管理機制,2、工程成本控制的措施 選擇優(yōu)秀的監(jiān)理公司 選擇優(yōu)秀的承包商 合理安排施工順序 重視工程變更 嚴格控制材料、設備價格 重視技術革新 加強竣工結算的審核,3、成本控制的內容 流程圖、人員職責 熟悉技術圖紙、預計不確定因素 多方案必選，控制變更設計 詳細工程計量,4、營銷費用的管理,1、周期： 導入開盤強銷尾盤期 2、營銷費用預算： 廣告 1.52.0% 銷售代理 11.5% 售樓中心費用，視項目策劃而定，可分為 再利用或一次性使用,3、營銷費用管理的主要措施 建立各項廣告、市場推廣計劃，預算的執(zhí)行及監(jiān)督機制 招投標機制 爭取