建設(shè)用地管理第5章 國(guó)有建設(shè)用地管理2

1、第一節(jié)國(guó)有建設(shè)用地概述 第二節(jié)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)管理 第三節(jié)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 及收繳辦法 第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)收回,第五章 國(guó)有建設(shè)用地管理,一、國(guó)有建設(shè)用地的概念 二、國(guó)有建設(shè)用地的范圍 三、有關(guān)臨時(shí)使用土地的問題,第一節(jié)國(guó)有建設(shè)用地概述,國(guó)有建設(shè)用地是指屬于國(guó)家所有即全民所有的用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。 國(guó)家對(duì)國(guó)有建設(shè)用地管理實(shí)行的是所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度，即國(guó)有土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，不可流動(dòng)，而土地使用權(quán)可以依法流動(dòng)，即國(guó)有土地使用權(quán)可以出讓（或劃撥）、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。,一、國(guó)有建設(shè)用地的概念,國(guó)有建設(shè)用地的范圍包括: 現(xiàn)有的屬于國(guó)家所有的建設(shè)用地。包括城市市區(qū)內(nèi)土地

2、、城市規(guī)劃區(qū)外現(xiàn)有鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、水利設(shè)施、軍事設(shè)施、工礦企業(yè)使用的國(guó)有土地；國(guó)有農(nóng)場(chǎng)內(nèi)的建設(shè)用地等。 依法征收的原屬于農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地、未利用土地和辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收的原農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地。 依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的國(guó)有農(nóng)用地。 依法批準(zhǔn)使用的國(guó)有未利用土地。,二、國(guó)有建設(shè)用地的范圍,（一）臨時(shí)用地的概念 臨時(shí)使用土地，簡(jiǎn)稱為臨時(shí)用地，是指因建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)施工和地質(zhì)勘察需要臨時(shí)使用，在施工或者勘查完畢后不再需要使用的國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地，不包括因臨時(shí)使用建筑物或其他設(shè)施而使用的土地。,三、有關(guān)臨時(shí)使用土地的問題,（二）臨時(shí)用地的特點(diǎn) 1不改變?cè)型恋氐氖褂眯再|(zhì) 原屬農(nóng)用地的

3、仍為農(nóng)用地，原為建設(shè)用地的仍為建設(shè)用地。臨時(shí)使用農(nóng)用地的，無需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，使用結(jié)束后恢復(fù)原用途。 2臨時(shí)用地不改變土地權(quán)屬性質(zhì) 原所有權(quán)和使用權(quán)都無需改變，使用集體土地不需辦理征收手續(xù)，使用國(guó)有土地不必辦理劃撥和有償使用手續(xù)，需簽訂臨時(shí)使用土地合同。 3臨時(shí)用地使用的是城市內(nèi)的空閑地、農(nóng)用地和未利用土地 臨時(shí)用地不包括因使用原有的建筑物而引起的使用土地的行為。如果使用原有建筑物、構(gòu)筑物的應(yīng)采用租賃的辦法。,三、有關(guān)臨時(shí)使用土地的問題,（三）臨時(shí)使用土地的條件和要求 1臨時(shí)用地必須由縣以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn) 2臨時(shí)用地必須簽訂臨時(shí)使用土地合同 臨時(shí)使用的土地，使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)

4、土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地的合同。合同的內(nèi)容包括使用土地的范圍、用途、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償方式、使用期限、對(duì)土地恢復(fù)措施等。 3必須給土地所有者或原土地使用者予以補(bǔ)償 4按合同約定用途使用，不得修建永久性建筑物,三、有關(guān)臨時(shí)使用土地的問題,5臨時(shí)使用土地的期限一般不超過兩年 規(guī)定一般為2年，需要更短的時(shí)間的可以根據(jù)需要在合同中約定。需要時(shí)間超過2年的，可以經(jīng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，或2年后重新辦理臨時(shí)用地手續(xù)。 6臨時(shí)使用期滿，應(yīng)恢復(fù)土地原貌 臨時(shí)使用土地期限屆滿，應(yīng)恢復(fù)土地原貌，占用耕地的，應(yīng)自期滿之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件。,三、有關(guān)臨時(shí)使用土地的問題,一

5、、國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的概念 二、國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的基本條件 三、國(guó)有建設(shè)用地供地的方式 四、國(guó)有建設(shè)用地供地的政策和標(biāo)準(zhǔn) 五、供地方案的編制與審核,第二節(jié) 國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)管理,國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)，是指土地行政主管部門依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)與政策，將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)提供給建設(shè)用地單位使用的過程。 供地行為主要涉及是否提供建設(shè)用地、提供建設(shè)用地方式、提供建設(shè)用地?cái)?shù)量、提供建設(shè)用地的位置以及提供建設(shè)用地所需要的條件等。,一、國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的概念,符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。 符合國(guó)家的土地供應(yīng)政策。 用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求。 劃撥方式供地必須符合法定的劃撥用地條件。 新增建設(shè)用地符

6、合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收條件。,二、國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的基本條件,國(guó)家可以將國(guó)有土地使用權(quán)通過劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或者人股等方式，依法確定給單位或個(gè)人使用。 （一）國(guó)有建設(shè)用地劃撥方式供應(yīng) 1國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)的概念 國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后，在土地使用者依法繳納了土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及其他費(fèi)用后，國(guó)家將土地交付給土地使用者使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。,三、國(guó)有建設(shè)用地供地的方式,（一）國(guó)有建設(shè)用地劃撥方式供應(yīng) 2國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)的特點(diǎn) 土地使用權(quán)沒有期限的規(guī)定。 不得從事轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，即不得流轉(zhuǎn)。如果需要轉(zhuǎn)讓、出租

7、、抵押等，應(yīng)當(dāng)辦理土地出讓手續(xù)或經(jīng)政府批準(zhǔn)。土地使用者不需要使用該土地時(shí)，由政府無償收回土地使用權(quán)。 用途未經(jīng)批準(zhǔn)不得改變，改變用途需經(jīng)批準(zhǔn)。改變用途后不屬劃撥范圍的實(shí)行有償使用。 取得劃撥土地使用權(quán)，只需繳納國(guó)家取得土地的成本和國(guó)家規(guī)定稅費(fèi)，不繳土地有償使用費(fèi)。,三、國(guó)有建設(shè)用地供地的方式,（一）國(guó)有建設(shè)用地劃撥方式供應(yīng) 3國(guó)有建設(shè)用地劃撥供應(yīng)的范圍 國(guó)家機(jī)關(guān)用地 軍事用地 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 公益事業(yè)用地 國(guó)家重點(diǎn)扶持能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 可以采用劃撥方式供地的其他項(xiàng)目用地,三、國(guó)有建設(shè)用地供地的方式,（二）國(guó)有建設(shè)用地出讓供應(yīng) 國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家以土地所有者的身份將一定年限

8、內(nèi)的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓等方式。,三、國(guó)有建設(shè)用地供地的方式,（三）國(guó)有土地使用權(quán)租賃供應(yīng) 國(guó)有土地使用租賃，是指國(guó)家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓于土地使用者使用，由土地使用者按年度或定期向國(guó)家繳納租金的行為。 可分為短期租賃和長(zhǎng)期租賃。 對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年限。,三、國(guó)有建設(shè)用地

9、供地的方式,（四）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）供應(yīng) 國(guó)家將一定年限的土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入企業(yè)，形成國(guó)家股，國(guó)家從企業(yè)生產(chǎn)利潤(rùn)中取得相應(yīng)的股息。實(shí)質(zhì)上是國(guó)家對(duì)企業(yè)的一種投資行為。 這種方式可以作為土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。 在國(guó)有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。,三、國(guó)有建設(shè)用地供地的方式,（五）國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式供應(yīng) 國(guó)家以一定年限的土地使用權(quán)作價(jià)后作為投資授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。 被授權(quán)的公司和投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該土地的保值、增值，并可以憑政府主管部門

10、發(fā)給的授權(quán)委托書向其他企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或者租賃方式配置土地。,三、國(guó)有建設(shè)用地供地的方式,（一）根據(jù)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，決定是否供地 一般分為以下三類： 國(guó)家鼓勵(lì)類項(xiàng)目可以供地，甚至要積極供地。 國(guó)家限制類項(xiàng)目限制供地。 由于限制供地項(xiàng)目多為競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目，要盡量采用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式提供建設(shè)用地。 按照限制供地項(xiàng)目目錄限制提供建設(shè)用地的是：對(duì)需在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃布點(diǎn)的，涉及國(guó)防安全和國(guó)家利益的，生產(chǎn)能力過剩需總量調(diào)控的，大量毀損土地資源或以土壤為生產(chǎn)原料的，需要低于國(guó)家規(guī)定地價(jià)出讓、出租土地的，按照法律法規(guī)規(guī)定限制的其他建設(shè)項(xiàng)目。,四、國(guó)有建設(shè)用地供地的政策和標(biāo)準(zhǔn),（一）根據(jù)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)

11、政策，決定是否供地 國(guó)家禁止類項(xiàng)目禁止供地。 按照禁止供地項(xiàng)目目錄禁止提供建設(shè)用地的是：危害國(guó)家安全或者損害社會(huì)公共利益的，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝涉及的，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的，按照法律法規(guī)禁止的其他建設(shè)項(xiàng)目。,四、國(guó)有建設(shè)用地供地的政策和標(biāo)準(zhǔn),（二）根據(jù)有關(guān)法律，決定供地方式 1劃撥方式供地 2有償使用方式供地 （三）根據(jù)規(guī)劃，決定供地的具體位置 根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃決定國(guó)有建設(shè)用地供地的位置。建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)安排在土地利用總體規(guī)劃劃定的建設(shè)用地區(qū)域內(nèi)，并符合城市規(guī)劃的要求。 （四）根據(jù)年度計(jì)劃，決定供地時(shí)間 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間和土地供應(yīng)年度計(jì)劃，決定供地

12、時(shí)間。 （五）根據(jù)用地定額，決定供地?cái)?shù)量 國(guó)有建設(shè)項(xiàng)目用地根據(jù)國(guó)家規(guī)定的具體建設(shè)用地定額指標(biāo)，決定供地的數(shù)量。,四、國(guó)有建設(shè)用地供地的政策和標(biāo)準(zhǔn),（一）供地方案編制的主體 供地方案一般由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制。 （二）供地方案的內(nèi)容 供地方案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括供地方式、面積、用途和時(shí)間，土地有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額等。 （三）供地方案的審核 供地是否符合國(guó)家土地供應(yīng)政策。 用地面積是否符合用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求。 劃撥供地的，是否符合法定的劃撥的范圍。 以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額是否符合規(guī)定。 只占用國(guó)有未利用土地的是否符合規(guī)劃、是否界址清楚、面積準(zhǔn)

13、確。,五、供地方案的編制與審核,一、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收范圍 二、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn) 三、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)分成管理 四、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收管理 五、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)使用管理 六、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收支管理 監(jiān)督檢查,第三節(jié) 新增建設(shè)用地土地有償 使用費(fèi)及收繳辦法,（一）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi) 土地有償使用費(fèi)包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓中的土地出讓金（純收益），國(guó)有土地使用權(quán)租賃中的地租和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股股金等。 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是指新增建設(shè)用地的平均土地純收益，即國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方

14、式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。 根據(jù)土地管理法的規(guī)定，利用現(xiàn)有建設(shè)用地出讓等有償使用的土地，有嘗使用費(fèi)全部留給地方，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和中低產(chǎn)田改造。,一、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收范圍,（二）新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收范圍 （1）總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）建設(shè)用地范圍內(nèi)新增建設(shè)用地（含村莊和集鎮(zhèn)）； （2）在總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址、依法出讓等有償使用方式取得的新增建設(shè)用地； （3）在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地占用城市總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用地面積的新增建設(shè)用地。 因違法批地、占用的新增建設(shè)用地，應(yīng)按照國(guó)土

15、資源部認(rèn)定的實(shí)際新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征收標(biāo)準(zhǔn)繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。,一、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收范圍,新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)由財(cái)政部會(huì)同國(guó)務(wù)院土地行政主管部門按照全國(guó)城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)水平、各地區(qū)耕地總量和人均耕地狀況，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等情況制定，由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門和土地行政主管部門聯(lián)合發(fā)布，并定期調(diào)整公布。,二、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn),二、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn),新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)（元平方米）,在新增建設(shè)用地土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高的以前，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)30上繳中央財(cái)政，70留給地方財(cái)政，用于耕地開發(fā)。歸

16、地方的土地收益分配辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 2007年標(biāo)準(zhǔn)提高后，仍實(shí)行中央與地方3：7分成體制。同時(shí)，為加強(qiáng)對(duì)土地利用的調(diào)控，從2007年1月1日起，調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理方式。地方分成的70部分，一律全額繳入省級(jí)（含省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）國(guó)庫(kù)。,三、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)分成管理,新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)在辦理用地審批手續(xù)時(shí)征收，由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理。 繳納程序： 1開具新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳款通知書 2填寫“一般繳款書”，將土地有償使用費(fèi)按規(guī)定比例就地繳入中央金庫(kù)和省級(jí)國(guó)庫(kù) 3國(guó)務(wù)院或省級(jí)土地行政主管部門根據(jù)加蓋銀行收訖章的“一般

17、繳款書”辦理新增建設(shè)用地手續(xù),四、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收管理,2007年1月1日起，中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，由財(cái)政部會(huì)同國(guó)土資源部主要參照各地國(guó)土資源管理部門核實(shí)的截至上一年底基本農(nóng)田面積和國(guó)家確定的土地開發(fā)整理重點(diǎn)任務(wù)分配給各省級(jí)，并向中西部地區(qū)和糧食主產(chǎn)區(qū)傾斜，專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)等開支。 各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分成的部分，加上中央財(cái)政專項(xiàng)分配的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，統(tǒng)一由省級(jí)財(cái)政部門會(huì)同土管部門，主要參照各地土管部門核實(shí)的截至上一年底基本農(nóng)田面積、國(guó)家和省級(jí)確定的土地開發(fā)整理重點(diǎn)任務(wù)分配給市、縣，專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地

18、整理、耕地開發(fā)等開支。,五、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)使用管理,省級(jí)財(cái)政部門以及財(cái)政部駐各地財(cái)政監(jiān)察專員辦事處對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理的監(jiān)督檢查，建立定期檢查制度。 土管部門建立新增建設(shè)用地和基本農(nóng)田保有量監(jiān)督檢查制度，充分運(yùn)用航空、遙感等技術(shù)方法和手段，核實(shí)當(dāng)年新增建設(shè)用地面積和耕地面積，強(qiáng)化使用費(fèi)征收管理與監(jiān)督。對(duì)未依法辦理農(nóng)用地審批、未利用地轉(zhuǎn)用審批、“以租代征”和未批先用等違法批地、用地行為占用土地的，不按規(guī)定及時(shí)足額上繳使用費(fèi)的，以及擅自減免、緩繳、截留、擠占、挪用使用費(fèi)的，要嚴(yán)格按照土地管理法以及財(cái)政違法行為處罰處分條例等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理，按日加收滯納金，并依法追究有關(guān)責(zé)任

19、人的責(zé)任。,六、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)監(jiān)督檢查,一、國(guó)有土地使用權(quán)收回的概念 二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù) 三、收回行為的法律性質(zhì)分析 四、收回國(guó)有土地使用權(quán)的具體范圍 五、收回行為的行使主體和程序 六、國(guó)有土地使用權(quán)有償收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)收回,國(guó)有土地使用權(quán)的收回是指人民政府依照法律的規(guī)定，收回用地單位和個(gè)人國(guó)有土地使用權(quán)的行為。,一、國(guó)有土地使用權(quán)收回的概念,（一）土地管理法 土地管理法第37條第1款規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地

20、單位組織耕種；一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種”。,二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù),（一）土地管理法 土地管理法第58條第1款規(guī)定：有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：為公共利益需要使用土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

21、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。,二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù),（二）城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)管理法第19條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。 城市房地產(chǎn)管理法第21條第2款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回”。,二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù),（二

22、）城市房地產(chǎn)管理法 城市房地產(chǎn)管理法第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外”。,二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù),（三）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第17條第2款規(guī)定：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府

23、土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰”。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。,二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù),（三）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第42條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。 城鎮(zhèn)國(guó)有土地

24、使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第47條第1款規(guī)定：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”。,二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù),（四）基本農(nóng)田保護(hù)條例 基本農(nóng)田保護(hù)條例第18條規(guī)定：“禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅基本農(nóng)田的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上

25、人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種，重新劃入基本農(nóng)田保護(hù)匿”。,二、收回行為的法律和行政法規(guī)依據(jù),（一）行政處罰的“收回” 行政處罰的“收回”，是指因土地使用者違反了法律法規(guī)禁止性規(guī)定，被人民政府或土地行政主管部門依照法律法規(guī)的規(guī)定收回土地使用權(quán)。這種“收回”，首先是因?yàn)橥恋厥褂谜甙l(fā)生了法律法規(guī)禁止的行為，其次，法律法規(guī)對(duì)這種違反法律法規(guī)的行為必須給予無償收回土地使用權(quán)的懲處。 土地管理法第37條第1款、基本農(nóng)田保護(hù)條例第18條的“收回”，是土地使用者違反了“禁止閑置、荒蕪耕地”，“禁止閑置、荒蕪基本農(nóng)田”的規(guī)定；城市房地產(chǎn)管理

26、法第25條的“收回”，是土地使用者違反了“必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地”的規(guī)定，都屬于行政處罰的“收回”；城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第17條第2款的“收回”，該條款本身已明確是“處罰”。,三、收回行為的法律性質(zhì)分析,（二）土地使用權(quán)期滿的“收回” 土地使用權(quán)期滿的“收回”，是指出讓的國(guó)有土地使用權(quán)期滿后，由于土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期，或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)，依照出讓合同的約定，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。 土地管理法第58條第1款第3項(xiàng)、城市房地產(chǎn)管理法第21條第2款、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條的“收回”，屬于土地使用權(quán)期滿的“收回”。

27、,三、收回行為的法律性質(zhì)分析,（三）其他法定事由的“收回” 其他依法定事由的“收回”，是指土地使用者在沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，因發(fā)生某種法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的事件，而被土地行政主管部門收回土地使用權(quán)。這里需要說明的是，首先土地使用者沒有違反法律法規(guī)的行為，其次，發(fā)生的事件可能是土地使用者自己的原因，如單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)，也可能是國(guó)家方面的原因，如為了公共利益，或者為了實(shí)施城市規(guī)劃。 根據(jù)上面的闡述，我們可以確定，依據(jù)土地管理法第58條第1款第1、第2、第4、第5項(xiàng)，城市房地產(chǎn)管理法第19條，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第42條，第47條第1款的規(guī)定收回土地

28、使用權(quán)，屬于其他依法定事由的“收回”。,三、收回行為的法律性質(zhì)分析,為公共利益需要使用土地的，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利、礦山。軍事設(shè)施等建設(shè)需要使用土地的，不管是劃撥土地還是出讓未到期的土地，經(jīng)過政府批準(zhǔn)都可以行使國(guó)有土地收回權(quán)。 為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。城市國(guó)有土地使用權(quán)是城市舊城改造中遇到的難題。實(shí)際上舊城改造中不是將土地使用權(quán)收回，而是要對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行重新調(diào)整。,四、收回國(guó)有土地使用權(quán)的具體范圍,土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。這在城市房地產(chǎn)管理法中規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”。關(guān)于這類土地使用權(quán)收回的，土地使用權(quán)國(guó)家將不予補(bǔ)償。,四、收回國(guó)有土地使用權(quán)的具體范圍,因單位撤銷遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的。因法律規(guī)定，國(guó)有劃撥土地不得出租、轉(zhuǎn)讓等，只能供批準(zhǔn)的用地單位按批準(zhǔn)的用途使用，如果單位撤銷或遷移不再需要使用，則交回國(guó)家。因