國內(nèi)外舊城改造案例分析PPT課件

1、基礎(chǔ)研究之： 國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,他山之石可以攻玉，制勝之道可以 互為借取?！?詩經(jīng)小雅鶴鳴,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,1,英國：倫敦碼頭區(qū) 日本：東京六本木新城 西班牙：畢爾巴鄂(Bilbao) 美國：紐約SOHO區(qū) 上海：上海新天地,后北屯的區(qū)位條件與功能特征,區(qū)域發(fā)展定位可借鑒案例精選,毗鄰城市景觀帶,地處城市中心城區(qū),所處城市的第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達,區(qū)域處于產(chǎn)業(yè)與環(huán)境轉(zhuǎn)型升級期,區(qū)域交通條件極為便捷,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,2,國外舊城改造案例倫敦碼頭區(qū),倫敦碼頭區(qū) 一個廢棄的碼頭經(jīng)過17年的城市 重建，改造成為全新的金融、商業(yè) 業(yè)、商務(wù)區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,3,改造后,國外舊城改

2、造案例倫敦碼頭區(qū) 改造前,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,4,昔日的皇家碼頭區(qū),早期概況 倫敦碼頭區(qū)位于倫敦的東部，從倫敦 塔橋開始，沿著泰晤士河向東延伸10 余公里，總面積為20多平方公里。 倫敦碼頭區(qū)始建于1802年，在隨后的 120年里,碼頭區(qū)成為倫敦港口貿(mào)易和相 關(guān)加工產(chǎn)業(yè)的聚集地區(qū),是整個倫敦的 工業(yè)中心和就業(yè)中心。 20世紀30年代是倫敦碼頭區(qū)發(fā)展的鼎 盛時期，僅港區(qū)本身雇傭的工人就超 過了3萬名，與港區(qū)業(yè)務(wù)有關(guān)的工作人 員有10萬多人,國外舊城改造案例倫敦碼頭區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,5,碼頭區(qū)的衰落 1961年至1971年，由于英國制造業(yè)和運 輸行業(yè)的衰落，整個大倫敦地區(qū)有50多萬

3、人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴的 碼頭運輸 1981年，整個20多平方公里的區(qū)域只剩 下大大小小1014個企業(yè)，其中70%在從事 食品、飲料及煙草行業(yè)；只有15.6%的企業(yè) 還繼續(xù)從事原有的金融和專業(yè)服務(wù)行業(yè) 1981年，碼頭區(qū)最后一個老碼頭，也是 最大的一個碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān) 閉了,國外舊城改造案例倫敦碼頭區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,6,改造歷程 1981年，由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開發(fā) 商倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）開始著手進行倫敦 碼頭區(qū)的改造重建工作。改造分3個階段歷時17年完成。 改造內(nèi)容： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本變化，主要以金融、貿(mào)易、新聞等為 主；其

4、核心辦公區(qū)為加納利碼頭（Canary Wharf）,匯豐銀行、 花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨立報、路透社等著名 機構(gòu)均在此落戶 。 建造了大量高檔住宅、商務(wù)公寓，以滿足周邊高檔人群住 房需求，期間累計完成三萬余套住房的建設(shè)； 近距離解決高檔人群購物、休閑娛樂問題。加納利地區(qū)建 有200多家商店、精品店、專賣店和近百家餐廳、飯店、酒店 及健康俱樂部，為日益壯大的上班族提供全方位配套服務(wù)。 基礎(chǔ)設(shè)施擴建。碼頭區(qū)不僅具有與城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)（特 別是倫敦金融中心）便捷相連的輕軌和地鐵，還辟建了與西 歐各大城市通航的小型機場。解決了原來條塊分割、交通不 便的問題,國外舊城改造案例倫敦碼頭區(qū),國內(nèi)外

5、舊城改造案例借鑒,7,改造效果 關(guān)鍵詞：繁華、高樓、街區(qū)、金融中心、商業(yè)中心,環(huán)境改善：居住、辦公、購物、生活環(huán)境得到徹底改 觀，山清水秀、白云藍天，而且交通便捷。 物業(yè)升值：2001年上半年,隨著加納利地區(qū)金融、貿(mào)易 電信、媒體企業(yè)大量進駐,高檔商業(yè)區(qū)租金達到了每平方 英尺42英鎊/年的歷史最高水平(1981年租金為25英鎊/平 米/年，倫敦市區(qū)租金為65英鎊/平米/年),短短十幾年造 就一個世界頂級的核心區(qū)。 產(chǎn)業(yè)置換：碼頭又恢復(fù)了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原來的工業(yè)碼頭不存在了，取而代之的是在大型 寫字樓辦公的金融、電信、媒體、高檔商業(yè)等服務(wù)業(yè),國外舊城改造案例倫敦碼頭區(qū),倫敦

6、碼頭 區(qū)（尤其是,加納利碼頭,提升了倫敦 在世界的地 位； 成為倫敦 新的地標,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,8,碼頭區(qū)主要變化指標,國外舊城改造案例倫敦碼頭區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,9,改造中解決的問題 資金： 前期啟動首先提升開發(fā)區(qū)土地商業(yè)價值，并通過分期開發(fā)住宅、商業(yè)物業(yè)等所獲得的收益滾動開發(fā)。 在開發(fā)改造過程中，44%用于交通道路設(shè)施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)施的改善；8%用于土地收購； 7%用于土地清理和改善環(huán)境；4%用于維護保養(yǎng)；2%用于宣傳推廣；8%用于行政管理費用。 交通,1998年，交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)為倫敦碼頭區(qū)創(chuàng)造了 20700 個額外工作崗位；同時也方便了企業(yè)的進駐,提升了

7、商業(yè)價值。 大規(guī)模辦公面積的消化問題： 為了吸引租戶遷入碼頭，開發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略。包括： 如果Jubilee地鐵延線沒有按時開通以及如果在一個特定日期之前，沒有其他大客戶入住，租戶 可以取消租賃協(xié)議，不承擔任何責任； 如果租戶從市區(qū)搬遷過來，租戶因此需要賠償原房主的費用由碼頭集團公司承擔； 碼頭集團還支付給一些租戶搬遷費用； 盡量滿足不同租戶的具體需求； 盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協(xié)議，但執(zhí)行起來卻非常靈活。另外，碼頭公司還向一些商 業(yè)巨頭拋出一年免收租金的優(yōu)惠。同時，為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來，他們不惜代價將媒體企 業(yè)拉進來，如路透社等，這些24小時運轉(zhuǎn)的單位照亮了碼頭的夜

8、空，使夜間同樣具有活力,國外舊城改造案例倫敦碼頭區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,10,東京六本木新城 日本目前規(guī)模最大的都市再開發(fā) 成功項目,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,11,改造前貌 六本木新城(Roppongi Hills)位于東京都會區(qū)的六 本木六丁目地區(qū)。許多年來，這個地區(qū)的街道一直 非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，連消防隊要通 過也非常困難。 六本木一帶原本設(shè)有軍事設(shè)施，二戰(zhàn)日本投降后， 設(shè)施被美軍接收，此后附近逐漸開設(shè)了為外國人而 設(shè)的商店與飲食店。其后附近又開設(shè)了多間電視 臺，如朝日電視臺等，加上外國使館的設(shè)置，六本 木遂演變成酒吧、夜總會等夜店林立的繁華

9、地區(qū)。 60年代后半期開始，以外國人與較富裕的日本人為 對象的迪斯科舞廳在六本木開業(yè)，吸引不少外國人、 演藝與傳媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫 經(jīng)濟高峰時期，迪斯科數(shù)目有數(shù)十家之多，其后經(jīng) 濟泡沫爆破，部分迪斯科結(jié)業(yè)。同時，由于特種行 業(yè)的聚集，六本木一帶的治安亦逐漸變壞,已拆的朝日電視臺,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,12,改造歷程 改造規(guī)模： 基本數(shù)據(jù)： 地塊面積：約11.6公頃； 場地用地面積：84,801.02平方米； 總建筑面積：724，524.60平方米。其中辦公380， 105平方米，住宅149，964平方米； 主要用途：辦公、住宅、酒店、商場

10、、美術(shù)館、電 影院、電視臺、學校、寺院等； 項目費用：4700億日元（包括土地價值）； 建造周期：其開發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長達17年，其 中施工只用了3年時間，而對該項目的前期開發(fā)、規(guī) 劃、設(shè)計以及與拆遷戶的溝通花了14年,雄偉的森大廈,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,13,改造歷程 規(guī)劃定位,六本木新城再開發(fā)計劃以打造“城市中的城市”為目的，并 以展現(xiàn)其藝術(shù)、景觀、生活獨特的一面為發(fā)展重點。以 辦公大樓森大廈(Mori Tower)為中心，具備了居住、辦 公、娛樂、學習、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個超大型 復(fù)合性都會地區(qū)，約有2萬人在此工作，平均每天出入的 人數(shù)達10萬

11、人。六本木新城里的建筑，包括了朝日電視 臺總部(由日本著名建筑師楨文彥設(shè)計)、54層樓高的森 大廈、凱悅大酒店、維珍(Virgin)影城、精品店、主題 餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場、集合 住宅、開放空間、街道、公共設(shè)施幾乎可以滿足都 市生活的各種需求,國外舊城改造案例東京六本木新城,六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,14,改造效果（一） 區(qū)內(nèi)交通體系： 將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合, 以垂直流動線來思考建筑的構(gòu)成，使整 體空間充滿了層次變化感。通過增加大樓的高度來增加更多的綠地和公共空間，并縮 短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少人們的交通時間 。將都市人的生活流動線由橫

12、向 改為豎向，建設(shè)一個“垂直”的而不是“水平”的都市,國外舊城改造案例東京六本木新城,立體交通網(wǎng)絡(luò),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,15,六本木分為北方大廈、地鐵明冠/好萊塢 世界、西側(cè)步行區(qū)、庭院步行區(qū)和六本 木櫸木坂大道五個區(qū)域，主要建筑有,改造效果（二） 空間組成： 六本木新城在規(guī)劃時將地區(qū)發(fā)展與都市整體規(guī)劃相結(jié)合，除了保留六本木新城現(xiàn)存水系 和綠化之外，還整合了周邊的公園和廣場空間；將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開 放空間，加強地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào)；充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系 統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動與東京整體觀光旅游相結(jié)合。總體規(guī)劃設(shè)計充分考慮到了居住者與 游客的多種需求，這使得

13、六本木新城成為當今世界上最受關(guān)注的新興都市規(guī)劃區(qū)之一,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,16,改造效果（三） 良好的營運措施： 六本木新城主張“城市既是劇場又是舞臺”的理念，它具有 全年度的營銷計劃，每一季度舉辦不同的主題活動，并 提前公布下個月的活動計劃，以吸引公眾參與，另外也 結(jié)合旅游業(yè)積極開展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動。 其設(shè)施也體現(xiàn)這種理念，包括六本木露天廣場(Roppongi Hills Arena)與各種媒體及IT資訊設(shè)施，都滿足了人們 “看”與“被看”的需求。 六本木露天廣場是一處擁有可以任意開放的遮蔽式穹頂 露天多功能公共娛樂表演圓形舞臺，能為風雨無阻的

14、戶 外活動提供場地；配合可變換的噴水設(shè)施，滿足了多樣 化的活動場地需求，提供了變化豐富的空間。另外，整 個六本木新城內(nèi)的街道、建筑物墻壁和電梯前也分別設(shè) 置有大大小小的銀幕，除了顯示各種租賃、活動資訊 外，還可以轉(zhuǎn)播表演，播放各種商業(yè)廣告，傳遞信息,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,17,六本木LOUISE BOURGEOIS所 設(shè)計的大蜘蛛地標MAMAN,六本木的藝術(shù)三角,改造效果（四） 藝術(shù)文化與休憩設(shè)施： 擁有大量藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，使 六本木新城成為東京的文化中心地 區(qū)之一。在森大廈的49樓-54樓的森 藝術(shù)中心就規(guī)劃集合了以現(xiàn)代藝術(shù) 為展覽與館藏主題的森美術(shù)館、

15、觀 景臺、會員俱樂部和學術(shù)研究機構(gòu) 等，并且在全區(qū)建設(shè)過程中就充分 考慮設(shè)置了公共藝術(shù)作品和景觀休 憩設(shè)施。整個地區(qū)內(nèi)的人行道和公 共場所中總共設(shè)置有8件公共藝術(shù)作 品和11件裝置藝術(shù)街道家具。這些 配合整體開放空間的景觀系統(tǒng)規(guī) 劃，成為了六本木新城街道景觀構(gòu) 成的重要元素,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,18,改造亮點(一) 挑戰(zhàn)傳統(tǒng)城市模式： 新東京生活方式思想?yún)^(qū)（New tokyo life style think zone），讓城市“立”起來垂直花園城 市，找回繁忙都市迷失的人文關(guān)懷。 緊臨型城市概念： 集成工作、生活、文化娛樂等功能，商業(yè)綜合體的 定位改變了東

16、京平面過密、立體過疏的城市結(jié)構(gòu)， 推進高密度、好環(huán)境的多功能型城市建設(shè)，讓城市 空間倍增,也讓六本木開業(yè)兩年就變成為東京又一 購物及旅游中心。 混搭主義的建筑群表達： 通過架空走廊、室內(nèi)商業(yè)街、林蔭小道等合理動線 將博物館、觀光設(shè)施、綜合影院、露天表演舞臺、 商業(yè)和住宅之間進行了有機整合,朝日電視臺總部大廈,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,19,改造亮點(二) 生態(tài)策略： 通過工作與居住就近化的緊鄰型街區(qū)建設(shè)，使移動能源得以減少。 促進占地的統(tǒng)合化和建筑高度的利用，提高公共綠地面積，減小熱島效應(yīng)：六本木山 新城種植了68,000棵樹，成為各種動物、昆蟲美麗的家。 通過收

17、集雨水來節(jié)約水資源。 通過燃燒地下產(chǎn)生的城市煤氣來提供電能，并在熱量發(fā)生的過程中進行空氣調(diào)節(jié)和水 儲熱循環(huán)。 運用再生系統(tǒng)來有效地發(fā)電和產(chǎn)生熱能。 立體花園和屋頂綠化：電影院的屋頂種植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四個居住樓 頂設(shè)置了帶有綠草坡和少許灌木環(huán)繞的英式花園。屋頂綠化不單為住客提供舒適的居住 環(huán)境，解決了高層建筑上面住戶遠離綠色空間的問題，還利用屋頂創(chuàng)造公共交流空間 （據(jù)運作方介紹，每年屋頂?shù)咎锂a(chǎn)出的水稻都制作成年糕等食品，分發(fā)給住戶及作為紀 念性小食品出售,國外舊城改造案例東京六本木新城,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,20,畢爾巴鄂 以藝術(shù)、文化、旅游為導(dǎo)向的濱水區(qū)更新模式,國外舊城改造案

18、例西班牙畢爾巴鄂(Bilbao,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,21,改造前貌 畢爾巴鄂市(Bilbao)，位于西班牙的北部巴斯克地 區(qū)的重工業(yè)區(qū)內(nèi)，主要生產(chǎn)鐵礦，自二十世紀開 始，畢爾巴鄂更是西班牙工業(yè)化的火車頭，是西班 牙對外的經(jīng)濟樞紐。然而，畢爾巴鄂在富裕的表象 底下也遭受到內(nèi)憂與外患，內(nèi)有巴斯克激進分離主 義份子的興起，八零年代末期，因為東歐和亞洲低 價工資的影響，畢爾巴鄂當?shù)氐闹毓I(yè)遭受了最直 接的打擊，經(jīng)濟開始走下坡。 20世紀80 年代，畢爾巴鄂的經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)增長乏 力和城市人口減少的現(xiàn)象，同時城市內(nèi)部用地布局 混亂、環(huán)境污染和城市交通問題等城市弊病日益嚴 重，尤其是中心區(qū)廢棄碼頭及大量

19、的造船廠，使濱 水地區(qū)的城市功能衰退，嚴重影響了城市形象,國外舊城改造案例西班牙畢爾巴鄂(Bilbao,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,22,改造計劃 1991年始, 由國家及地區(qū)兩級政府 共同組成的委員會負責實施該 城核 心區(qū)域濱水區(qū)的重建計劃。計劃涉及 的投資有三分之二來自私人投資商。 為了明確濱水區(qū)的改造目標，方便對 投資項目的選擇，委員會確立了一些 優(yōu)先投資項目，這些項目包括：新興 的服務(wù)業(yè)項目，城市交通體系改進項 目，城市環(huán)境整治項目，城市文化品 位提升項目及其它社會行動。 濱水區(qū)重建計劃的最主要推動力包括 優(yōu)秀的公共設(shè)施，一流交通設(shè)施，和 新產(chǎn)業(yè)門類的注入,城市標志性建筑古根海姆博物館,國

20、外舊城改造案例西班牙畢爾巴鄂(Bilbao,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,23,改造措施 城市總體發(fā)展計劃 建設(shè)國際性的文化藝術(shù)中心。通過在重點地段建設(shè)一系列精品 建筑來提升城市形象；舉辦一系列地方或國際性的文化交流活 動來刺激城市經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)升級。 城市交通發(fā)展計劃 建設(shè)長達40公里的城市地鐵系統(tǒng)，聯(lián)系城市地區(qū)各主要交通節(jié),點；建設(shè)一條現(xiàn)代化的輕軌線路，聯(lián)系舊城與新的文化、藝術(shù)、 休閑中心及商貿(mào)區(qū)。重建中央火車站，使之成為一個可滿足各 種交通方式（方式公共巴士、地鐵、高速列車等）換乘需要的 綜合交通樞紐。重新設(shè)計建設(shè)機場，使之成為航線覆蓋整個歐 洲的國際一流機場。 濱水區(qū)發(fā)展計劃 充分利用城市中

21、部Nersion 和濱水區(qū)的景觀資源，鞏固并推動 文化、娛樂等第三方產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改造和重建的濱水區(qū)主要設(shè) 施包括：港口和物流設(shè)施、國際性博覽和會議中心、歐洲計算,機軟件研究中心、大型商務(wù)文化中心、辦公和商業(yè)建筑、賓館,一個大學分部，以及600 套公寓及超過20 公頃的綠地,城市有軌電車,Campo Volantin 步行天橋,國外舊城改造案例西班牙畢爾巴鄂(Bilbao,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,24,改造成果及啟示 畢爾鄂市城市復(fù)興成果斐然，創(chuàng)造了世界城市建設(shè) 史上赫赫有名的“畢爾巴鄂效應(yīng)”，每年為城市帶來了 大批的參觀和旅游者，同時帶動了以藝術(shù)、文化和旅 游發(fā)展為導(dǎo)向的城市第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

22、，尤其是濱 水區(qū)的改造整治獲得了巨大成功，成為城市的標志。 城市區(qū)域更新和升級可以通過文化藝術(shù)設(shè)施等標志 性建筑（如古根海姆博物館）的建設(shè)來推動。通過建 設(shè)公共設(shè)施、改善交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和積極注入新 產(chǎn)業(yè)等具體措施，畢爾巴鄂市獲得了舊城更新改造的 巨大成功。另外，由公共及私人機構(gòu)組成的合作伙伴 組織也是計劃成功實施的重要保障。 畢爾巴鄂古根海姆博物館斥資一億美金動工興建， 1997年正式落成啟用。這項文化名勝已經(jīng)吸引許多人 前來畢爾巴鄂參觀，每年參觀人數(shù)從26萬增加到100 萬人。博物館活化了當?shù)氐慕?jīng)濟（巴斯克省的工業(yè)產(chǎn) 品凈值因此成長了五倍這多），也為該市帶來新生,古根海姆博物館,畢爾巴鄂

23、地鐵站入口,國外舊城改造案例西班牙畢爾巴鄂(Bilbao,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,25,紐約SOHO區(qū) 從廢棄工廠到以藝術(shù)為主導(dǎo)的后工業(yè)文 明的華麗轉(zhuǎn)身,國外舊城改造案例紐約SOHO區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,26,改造前貌 蘇荷（SOHO AREA），位于美國紐約市曼哈頓 島的西南端，是一個占地不足017平方英里， 居民人口約為6541人的社區(qū)，一直被認為是 Loft生活方式的發(fā)源地，也一直成為國內(nèi)諸多 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)競相效仿的對象。 蘇荷區(qū)曾是19世紀中葉工業(yè)化時代興起的一個 工業(yè)區(qū)，曾經(jīng)興建了大量的以 鑄鐵為建筑材料 的廠房。二戰(zhàn)后，紐約市的制造業(yè)衰退，蘇荷 區(qū)的制造商也紛紛搬離，留下的大

24、車間因不適 合居住而大多空閑，房租也極低。 當市政府為低稅收而傷腦筋時，滿腦子有理想 才華但還不名一文的青年藝術(shù)家發(fā)現(xiàn)了這片凈 土，鑄鐵建筑租金低且有足夠大的空間，正好 適合自己的工作，于是把它們變成生活空間和 藝術(shù)工作室，俗稱“統(tǒng)樓房”（Loft,國外舊城改造案例紐約SOHO區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,27,改造計劃 20世紀五六十年代的美國處于經(jīng)濟高速發(fā)展過程 中，壟斷資本空間的擴張往往要求占據(jù)城市中心的 優(yōu)越地段。1959年紐約市決定在蘇荷區(qū)修筑一條高 速公路，快速路的修建將途經(jīng)蘇荷區(qū)、“小意大利” 街區(qū)、中國城、格林威治村等。 在多方的反對聲中，1969年市政府放棄此計劃， 決定對區(qū)進

25、行舊城改造。 紐約市政府與規(guī)劃、立法部門制定了一系列的法 規(guī)，在社區(qū)居民的直接參與下，出臺了“以舊整舊” 改造的政策，其整體思想是充分利用蘇荷區(qū)原有的 文化氛圍，做到高雅藝術(shù)與大眾消費的結(jié)合，做到 政府主導(dǎo)與企業(yè)參與的協(xié)調(diào)合作。 此計劃要達到的目標有： 達到經(jīng)濟的發(fā)展、照顧居民的安居樂業(yè)和社會公平 保護城市文化遺產(chǎn)不受破壞,國外舊城改造案例紐約SOHO區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,28,改造措施 修改現(xiàn)行法律，允許藝術(shù)家們在蘇荷區(qū) 統(tǒng)樓房里合法居住，允許藝術(shù)家們自籌 一部分資金與開發(fā)商一起建合作公寓， 在統(tǒng)樓房的底層只能用于商業(yè)用途； 此 舉取得了很好的社會效益。 市政府有關(guān)部門取消了對蘇荷區(qū)改

26、造的 地點、區(qū)域、樓層等一些具體限制，從 而吸引了房地產(chǎn)商來蘇荷投資。 取得了 很好的經(jīng)濟效益。 在規(guī)劃改造蘇荷區(qū)時，采用“以舊做舊” 的改造方案，不破壞樓房的外在面貌， 改造的只是其內(nèi)部的設(shè)施； 改造的同時輔之以餐飲業(yè)、酒吧業(yè)、旅 游業(yè)和時裝業(yè)等。許多著名服裝品牌在 這里開了分店,國外舊城改造案例紐約SOHO區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,29,改造啟示 SOHO的原生態(tài)低租金大面積的城市舊廠房 吸引了大批藝術(shù)創(chuàng)作者 SOHO的發(fā)展城市化進程的推動 政府選擇了既保持原有藝術(shù)氛圍，同時也滿足 紐約城市化改造需要的整改方案。改建后此區(qū) 域地價大幅上漲，也提升了蘇荷區(qū)的商業(yè)價值。 SOHO的成熟創(chuàng)意產(chǎn)

27、業(yè)的升級 “以舊整舊”的方案推出后，蘇荷區(qū)的租金出現(xiàn)了 差不多三倍的漲幅，顯然原先的“低租金大空間” 的“藝術(shù)給養(yǎng)”已不復(fù)存在，許多不太富裕的藝術(shù) 家們被迫搬離。但是，改造后的蘇荷又給創(chuàng)意 帶來了新的“給養(yǎng),國外舊城改造案例紐約SOHO區(qū),國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,30,上海新天地 國內(nèi)新舊融合的舊城改造典范,國外舊城改造案例上海新天地,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,31,項目情況,國內(nèi)舊城改造案例上海新天地,32,1）開發(fā)背景： “瘋狂”的開發(fā)理念 1996 年，上海盧灣區(qū)政府決心大力改造太平橋地區(qū)52公頃的舊城，在規(guī)劃 地塊開發(fā)程序時，其一反先開發(fā)住宅再開發(fā)商業(yè)設(shè)施的一貫做法先期啟動了 新天地廣場

28、商業(yè)項目。 種種限制下，新天地廣場的設(shè)計方案定為將舊的上海石庫門房子外貌保 留，內(nèi)部全部翻新。這一過程需要付出比新建一個從無到有的建筑高一倍的 成本，達到每平方公尺2 萬人民幣的費用。而當時，由于受到亞洲金融風暴 的沖擊，開發(fā)商貸款受限，全新概念的“新天地” ，引起了同行的爭執(zhí)，眾多 同行紛紛表示出對“新天地”的不看好。 但是，開發(fā)商的瘋狂是源于其抓住了即將發(fā)生的歷史性事件：2001 年上海 有兩個非常重要的活動，一個是亞太經(jīng)合組織10 月份在上海開年會，另一個 是中共八十周年的黨慶。所以太平橋開發(fā)的第一期應(yīng)先做好“中共一大會址”周 邊的舊區(qū)翻新項目，讓出席慶典的江澤民主席和其它國家領(lǐng)導(dǎo)人看到

29、上海的 發(fā)展成績,追溯歷史,國內(nèi)舊城改造案例上海新天地,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,33,2）設(shè)計開發(fā)： “痛苦”的蛻變 專家手筆 從保護歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度作多方面考 慮，在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑。 讓歷史重見天日 考慮未來經(jīng)營場所的需要和功能后，新天地對這些原來是住宅的建筑，像修 剪大叔的枝葉似的作出有條理的改動。讓被保留下來的舊建筑各呈特色，仿 佛一座座歷史建筑陳列館。 “新”不如“舊” 對于部分由于歷史較長，加之過渡使用，缺乏保養(yǎng)，已面目全非的石庫門建 筑，新天地的開發(fā)商到處尋覓，終于從檔案館找到了當年由

30、法國建筑師簽名 的原有圖紙，然后按圖紙修建，整舊如舊。 注入新生命力 在確保原有建筑外觀的基礎(chǔ)上，地下水、電、煤氣管道、通訊電纜、污水處 理、消防系統(tǒng)等進行了重設(shè),追溯歷史,國內(nèi)舊城改造案例上海新天地,國內(nèi)外舊城改造案例借鑒,34,商業(yè)定位：宣揚繁華物質(zhì)的人文技巧 專案定位三步深化 第一階段：綜合性時尚場所；第二階段：鎖定主題“都市旅游景點”；第三階段： 順應(yīng)潮流與國際接軌 營造足夠的消費支撐 首先，立足成熟商圈高起點；其次，興建高檔住宅做支撐；再次，給“文物”注 入生命 商業(yè)招商：招商只找最好的不找最貴的 上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷 史原貌，營造出一個