授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)權(quán)能及登記詳解

1、頁(yè)眉授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)權(quán)能及登記詳解 蔡衛(wèi)華根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定，國(guó)家將土地授權(quán)給經(jīng)批準(zhǔn)的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理的 目的是讓企業(yè)自己使用土地。企業(yè)集團(tuán)以外的單位和個(gè)人使用授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地， 則 需要受到相應(yīng)的限制，主要表現(xiàn)為授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地需要經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)才能對(duì)外轉(zhuǎn)讓并且 要補(bǔ)繳土地出讓金。因此，對(duì)被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地因在集團(tuán)內(nèi)外使用的 不同，其取得的土地權(quán)利具有不同的權(quán)能。對(duì)內(nèi)的權(quán)能被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在其企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部代表國(guó)家經(jīng)營(yíng)管理土地，其對(duì)土地享有如下權(quán)利：可以租賃。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可以代表國(guó)家將土地租賃給其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)使用。實(shí)踐中，不少依法通過(guò)國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得土地權(quán)利的 大型國(guó)企

2、集團(tuán)將土地租賃給其下屬企業(yè)、參股公司或者控股公司等使用。如根據(jù) 中國(guó)石油天然氣股份公司2008年8月所發(fā)布的關(guān)聯(lián)交易公告，中國(guó)石油天然氣 集團(tuán)公司將42476宗面積約11.45億平方米的土地租賃給其使用，期限為 50 年，每年租金20億元。根據(jù)中國(guó)石油化工股份有限公司 2008年8月所發(fā)布的關(guān) 聯(lián)交易公告，中國(guó)石油化工集團(tuán)公司租賃給其使用的土地面積為 4.16億平方米， 每年租金為43億元等等。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地租賃之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土 地登記，承租人取得國(guó)家租賃土地使用權(quán)?？梢宰鲀r(jià)出資。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可以將土地作價(jià)出資 （入股）注入新設(shè)立 的企業(yè)，由此轉(zhuǎn)增的股份由被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)代表國(guó)

3、家持有（如果被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)整體改制上市，則由國(guó)家授權(quán)的投資主體持有）。根據(jù)中國(guó)工商銀行股份 有限公司首次公開(kāi)發(fā)行股票（A股）招股說(shuō)明書，國(guó)家以作價(jià)出資方式，向工 商銀行注入10994宗原劃撥土地使用權(quán)，作價(jià)約為199億元。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地 作價(jià)出資（入股）注入新設(shè)企業(yè)之后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理土地登記，新設(shè)企業(yè) 取得國(guó)家作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán)?？梢赞D(zhuǎn)讓。經(jīng)被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)同意，被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地可以在其直屬企業(yè)、 控股企業(yè)、參股企業(yè)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地登記， 受讓 人取得的土地權(quán)利性質(zhì)為授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)，因此仍然登記為授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使對(duì)外的權(quán)能經(jīng)批準(zhǔn)可以對(duì)外轉(zhuǎn)讓。被授權(quán)

4、經(jīng)營(yíng)的土地向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓 時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)， 并補(bǔ)繳土地出讓金。此時(shí)受讓方取得的土地 權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖槌鲎寚?guó)有使用權(quán)。 實(shí)踐中，有的人對(duì)由哪一方繳納出讓金存在疑頁(yè)眉問(wèn)。具體可以參照城市房地產(chǎn)管理法第四十條的規(guī)定，即以劃撥方式取得土 地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 并依照 國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 而筆者認(rèn)為，由誰(shuí)繳納出讓金，關(guān)鍵在于 被轉(zhuǎn)讓的土地以什么權(quán)利價(jià)格成交， 如果以出讓土地使用權(quán)的價(jià)格成交， 則應(yīng)當(dāng) 由轉(zhuǎn)讓方繳納出讓金，如果是以劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格成交，則應(yīng)當(dāng)由受讓方繳 納出讓金。能否對(duì)外租賃，國(guó)家規(guī)定不明確。按照

5、國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管 理暫行規(guī)定第四條規(guī)定，被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參 股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地；而根據(jù)國(guó)土資源部關(guān)于加 強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)第三條第三款的規(guī)定，“以 授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價(jià)出資 （入股）、租賃, 或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團(tuán)公 司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓 金”。從國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意 見(jiàn)的上述規(guī)定的字面意思來(lái)看，并未限制將授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)租賃給集團(tuán)成

6、 員企業(yè)之外的單位使用。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)為盤活土地資產(chǎn)，能否將處于空閑狀 態(tài)的部分授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)租賃給集團(tuán)成員企業(yè)以外的單位和個(gè)人使用呢？ 雖然國(guó)家沒(méi)有明確的規(guī)定，但筆者認(rèn)為可以租賃，但前提是承租人不能改變土地 的用途，另外出租方還應(yīng)當(dāng)參照城市房地產(chǎn)管理法第五十六條“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的， 應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。 具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定”的規(guī)定，將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。能否抵押，國(guó)家沒(méi)有規(guī)定。由于目前沒(méi)有文件對(duì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用I權(quán)的抵押 做出規(guī)定，因此對(duì)其能否進(jìn)行抵押存在爭(zhēng)議。由于授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用I權(quán)在經(jīng)土地 行政主管

7、部門批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金之后可以向集團(tuán)公司以外的單位或 個(gè)人轉(zhuǎn)讓，因此，筆者認(rèn)為，既然 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用I權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，那么就應(yīng)當(dāng)允 許其抵押。但前提是應(yīng)當(dāng)符合城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第四 十五條的規(guī)定，并且要參照城市房地產(chǎn)管理法第五十一條的規(guī)定，經(jīng)土地行 政主管部門批準(zhǔn)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)要將土地拍賣所得價(jià)款先用于補(bǔ)繳土地出讓 金，剩余部分抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。如何辦理登記授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用I權(quán)的企業(yè)合并，如何辦理土地登記？實(shí)踐中，出現(xiàn)授權(quán)經(jīng) 營(yíng)土地的企業(yè)被其他企業(yè)兼并的，授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地怎么處理？能否直接過(guò)戶登記 到兼并后的企業(yè)？實(shí)踐中就存在這樣的問(wèn)題： 根據(jù)中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)

8、有限公 司2009年1月6日所發(fā)布的公告，中國(guó)聯(lián)合通信有限公司已經(jīng)吸收合并中國(guó) 網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司。合并后新公司的全稱為“中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司”。 兩個(gè)集團(tuán)公司合并后，中國(guó)聯(lián)通將繼承中國(guó)聯(lián)合通信有限公司、 中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集 團(tuán)公司的全部資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)和業(yè)務(wù)。中國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司將依法注銷。 而中 國(guó)網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司的土地為國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地， 其土地權(quán)利能否登記到合并后 的新公司“中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司”名下，成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。頁(yè)眉對(duì)于被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)發(fā)生合并的， 筆者認(rèn)為，如果合并后存續(xù)的企業(yè)為國(guó) 有獨(dú)資公司的，經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)可將原授權(quán)給合并前的企業(yè)使用的土地繼續(xù)授權(quán)給合 并后的企業(yè)管理

9、使用，合并后的企業(yè)取得 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用II權(quán)；如果合并后的企 業(yè)不是國(guó)有獨(dú)資公司，國(guó)家應(yīng)當(dāng)將原授權(quán)給合并前的企業(yè)使用的土地作價(jià)注入合 并后的企業(yè)，轉(zhuǎn)增國(guó)家股本金，合并后的企業(yè)取得作價(jià)出資入股土地使用權(quán)。授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用I權(quán)的企業(yè)因拆遷等原因進(jìn)行異地置換的， 如何辦理登記? 近年來(lái)，因各地城市化進(jìn)程加快，有些授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的部分授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地因拆遷 被異地置換。授權(quán)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過(guò)置換取得的土地使用權(quán)如何登記呢？筆者認(rèn)為應(yīng) 當(dāng)因情況而異。如果置換后的土地使用權(quán)保持原有的土地用途且仍然保持授權(quán)經(jīng) 營(yíng)性質(zhì)，則可以繼續(xù)登記為 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)。如果被置換后的土地改變了用 途，如由工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地，筆者認(rèn)為這種行為相當(dāng)于將土地轉(zhuǎn)給集團(tuán)以 外的企業(yè)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金之后取得出讓土地使用權(quán)。從授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地范圍內(nèi)剝離出來(lái)的房改房用地和職工住宅用地，如何辦理登記？由于在設(shè)定 授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用II權(quán)時(shí)，某些企業(yè)將部分房改房用地和職工住宅 用地也納入了授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地范圍。 近年來(lái)，根據(jù)各地的房改和土地處置政策， 需 將房改房和職工住宅用地與授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地相分割。房改房用地和職工住宅用地被 剝離之后，就不再屬于企業(yè)的資產(chǎn)，土地的性質(zhì)也不再是授權(quán)