西安地鐵公司尤家莊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(92頁 產(chǎn)品篇）

1、【產(chǎn)品篇【產(chǎn)品篇】 1、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位研究、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位研究 1、項(xiàng)目地塊研究、項(xiàng)目地塊研究 1.1、項(xiàng)目地塊區(qū)位分析 項(xiàng)目位置 關(guān)鍵詞：經(jīng)開區(qū)關(guān)鍵詞：經(jīng)開區(qū)cbd行政中心行政中心地鐵物業(yè)地鐵物業(yè) 項(xiàng)目地處城北最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)經(jīng)開區(qū)； 位于城北cbd未央大道中心位置； 距新政中心僅一步之遙； 地鐵2號線尤家莊站站點(diǎn)物業(yè)； 區(qū)域市場價(jià)值增值潛力巨大！ 1.2、項(xiàng)目地塊四至分析、項(xiàng)目地塊四至分析 1.2.1、項(xiàng)目地形地貌概述： 臨未央大道 339.484m 237.499m 237.5m 臨鳳城五 路 地形呈正三角形，實(shí)測面積43.195畝； 1.2.2、項(xiàng)目四至分析 東向：至太華路為住宅聚

2、集板塊； 南向：為長慶油田及未央大道南段； 西向：地鐵站、未央大道及賽高國際街區(qū)； 北向：鳳城五路、待開發(fā)土地及未央大道北段； 四至資源豐富，市場價(jià)值明顯！ 長慶油田總基地、汽車商貿(mào)城、中國北車集團(tuán)永濟(jì)電機(jī)廠、西安潤滑設(shè)備 廠、海星集團(tuán)、嘉惠藥業(yè)、西安四方電機(jī)公司，工業(yè)品批發(fā)市場。 產(chǎn)業(yè) 文景公園，張家堡廣場，西安圖書館、西安婦幼兒童活動(dòng)中心，城運(yùn)公園 、大明宮遺址公園。 公共設(shè)施 711、509、238、209、717、509、207、600、618、236、228，地鐵二號 線 交通設(shè)施 中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、西安商業(yè)銀行、浦東發(fā)展 銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、華夏銀行、中國光

3、大銀行、中國移動(dòng)通信。 金融、通訊設(shè)施 通海大酒店、中城國際文化俱樂部、西奇海港大酒樓、星座娛樂會(huì)所、圣 豪軒鮑翅、福聚得。 商業(yè)、商務(wù)設(shè)施 長安醫(yī)院、未央?yún)^(qū)第一人民醫(yī)院 。 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 西安交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、西安中學(xué)、交大附中、張家堡小學(xué)，交大附小， 西安市66中、新世紀(jì)幼兒園。 教育設(shè)施 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 配套分類 1.3、項(xiàng)目地塊周邊配套分析、項(xiàng)目地塊周邊配套分析 沃爾瑪、世紀(jì)金花、奧斯卡影城等大型企業(yè)即將落戶項(xiàng)目周邊，給項(xiàng)目配套增 加了賣點(diǎn)。 發(fā)展迅速，但仍有待完善！ 市場價(jià)值研判市場價(jià)值研判 市場價(jià)值明顯，隨著交通和環(huán)境的改善，地塊價(jià)值外溢效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)； 板塊市場已經(jīng)發(fā)展成熟，市場

4、機(jī)會(huì)獲利期結(jié)束，產(chǎn)品性價(jià)比競爭成為發(fā)展重點(diǎn)。 本項(xiàng)目優(yōu)勢配套需結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新，本項(xiàng)目優(yōu)勢配套需結(jié)合產(chǎn)品創(chuàng)新， 才能獲得較高的市場價(jià)值；才能獲得較高的市場價(jià)值； 2、項(xiàng)目地塊、項(xiàng)目地塊swot分析分析 優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengths）：）： 共有優(yōu)勢共有優(yōu)勢 項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢，所在的片區(qū)屬于西安市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域； 項(xiàng)目周邊配套較好； 片區(qū)具備了良好的居住氛圍和較高的市場認(rèn)可度，易形成羊群效應(yīng)。 經(jīng)開區(qū)域的高速發(fā)展； 板塊商圈已形成規(guī)模雛形； 獨(dú)有優(yōu)勢獨(dú)有優(yōu)勢 地鐵配套物業(yè)享有的政策傾斜優(yōu)勢； 地鐵二號線配套物業(yè)； 項(xiàng)目地塊雙面臨街，展示面較大，商業(yè)價(jià)值大； 劣勢（劣勢（weaknesses）

5、：）： 可化解劣勢可化解劣勢 由于地塊條件限制，物業(yè)類型與周邊項(xiàng)目吻合，勢必分流部分客戶； 相對于賽高項(xiàng)目商業(yè)，發(fā)展布局受到一定的局限； 鳳城五路至太華路段目前尚未開通； 不可化解劣勢不可化解劣勢 地塊形狀不方正，存在死角不利于規(guī)劃布局； 地塊特性限制，無法營造綠化環(huán)境，居住舒適度低；地塊特性限制，無法營造綠化環(huán)境，居住舒適度低； 機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunities）：）： 共有機(jī)會(huì)共有機(jī)會(huì) 市政府北遷帶來的市場機(jī)會(huì)； 地鐵2號線的建設(shè)提升板塊的市場價(jià)值； 大明宮國家公園重建； 城北新客站的建設(shè)； 片區(qū)處于城市發(fā)展戰(zhàn)略的主方向上，具備良好的發(fā)展前景，未央大道的改造對片 區(qū)發(fā)展影響重大。 獨(dú)

6、有機(jī)會(huì)獨(dú)有機(jī)會(huì) 地鐵二號線配套物業(yè)； 威脅（威脅（threats）：）： 可化解威脅：可化解威脅： 周邊竟比項(xiàng)目較多，同質(zhì)化競爭激烈； 市場大環(huán)境低迷，價(jià)格滯漲； 不可化解威脅不可化解威脅 次貸危機(jī)對房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響； 央行加息、提高存款準(zhǔn)備金率； 二次置業(yè)提高首付比例； 3、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位 3.13.1、項(xiàng)目核心競爭力定位、項(xiàng)目核心競爭力定位 發(fā)揮區(qū)位、地塊及地鐵站點(diǎn)優(yōu)勢， 全力打造投資類物業(yè)集合體！ 打造精品、為國減負(fù)， 服務(wù)地鐵、以房養(yǎng)路！ 3.2、項(xiàng)目開發(fā)理念構(gòu)想、項(xiàng)目開發(fā)理念構(gòu)想 收益目標(biāo)：一方面要解決前期建設(shè)資金的需求，另一方面要為地鐵后期運(yùn)營提供 持續(xù)、遞

7、增的資金補(bǔ)充 。 3.3、項(xiàng)目開發(fā)模式定位、項(xiàng)目開發(fā)模式定位 “1+x”“1+x”開發(fā)模式開發(fā)模式 “1”開發(fā)定量，代表長期持有的物業(yè)部分（以商業(yè)賣場、酒店等商用物業(yè) 類型為主） “x”開發(fā)變量，代表開發(fā)項(xiàng)目中出售以實(shí)現(xiàn)當(dāng)期收益的部分。 市場適應(yīng)性分析市場適應(yīng)性分析 優(yōu)質(zhì)商業(yè)只租不售。 大商業(yè)物業(yè)銷售困難重重。 地鐵資源的不可再生性。 3.4、項(xiàng)目市場形象定位、項(xiàng)目市場形象定位 西安地鐵城市作品西安地鐵城市作品 城市主流 活力天地 3.5、項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)定位建議、項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)定位建議 微型城市綜合體微型城市綜合體豪布斯卡豪布斯卡 “”集酒店、辦公樓、公園、購物、會(huì)所、住宅于一體的城市綜 合體。

8、地塊價(jià)值決定性因素 物業(yè)投資價(jià)值遠(yuǎn)大于居住價(jià)值！ 3.6、塔樓產(chǎn)品類型定位、塔樓產(chǎn)品類型定位 3.6.1影響產(chǎn)品類型定位的因素影響產(chǎn)品類型定位的因素 3.6.1.1市場因素市場因素 【住宅】 西安房價(jià)與全國同級別城市平均水平相比，上升空間巨大 60-90小二室及40-60的一室逐漸受到熱捧 【寫字樓】 區(qū)域內(nèi)有一定量的低端寫字樓購買和租賃的需求，主要表現(xiàn)小面積寫字樓和商務(wù)公 寓、商住樓市場銷售和租賃情況良好； 純辦公類型物業(yè)市場供給量還是比較大，銷售難度較大，空置率較高； 宜商宜住型物業(yè)的租售情況都表較良好，面積大都集中在60-110平方米/套之間； 【公寓】 商務(wù)公寓價(jià)格使用成本低，易出租，

9、需求高于純寫字樓； 由于酒店式公寓具有總價(jià)低、投資價(jià)值高、轉(zhuǎn)手快等優(yōu)勢，受到市場歡迎； 精裝修酒店式公寓是目前的市場空白點(diǎn)，市場未來需求量很大； 酒店式公寓即提供酒店式服務(wù)的精裝修小戶型住宅 【商業(yè)】 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大，發(fā)展空間大，競爭日益激烈； 未來形成三個(gè)商圈：張家堡、鳳城五路、鳳城二路； 商業(yè)項(xiàng)目以招租為主，銷售為輔，主要是大商業(yè)銷售難度太大； 物業(yè)形態(tài)以沿街2-3層底商為主； 3.6、塔樓產(chǎn)品類型定位、塔樓產(chǎn)品類型定位 3.6.1影響產(chǎn)品類型定位的因素影響產(chǎn)品類型定位的因素 3.6.1.2地塊條件因素地塊條件因素 項(xiàng)目地塊雙面臨街，展示面較大，商業(yè)價(jià)值大；項(xiàng)目地塊雙面臨街，展示面較大，

10、商業(yè)價(jià)值大； 投資價(jià)值遠(yuǎn)高于居住價(jià)值；投資價(jià)值遠(yuǎn)高于居住價(jià)值； 地塊特性限制，居住舒適度低；地塊特性限制，居住舒適度低； 3.6.1.3資金因素資金因素 項(xiàng)目要同時(shí)滿足前期銷售收益及后期盈利遞增；項(xiàng)目要同時(shí)滿足前期銷售收益及后期盈利遞增； 前期開發(fā)項(xiàng)目控制持有物業(yè)的比例，以滿足后期開發(fā)物業(yè)的啟動(dòng)資金需求；前期開發(fā)項(xiàng)目控制持有物業(yè)的比例，以滿足后期開發(fā)物業(yè)的啟動(dòng)資金需求； 前期資金需求+后期盈利遞增 是需要解決的兩大核心問題 3.6、塔樓產(chǎn)品類型定位、塔樓產(chǎn)品類型定位 3.6.2產(chǎn)品類型定位可行性分析產(chǎn)品類型定位可行性分析 【產(chǎn)品可行性五星評定標(biāo)準(zhǔn)【產(chǎn)品可行性五星評定標(biāo)準(zhǔn)】 商務(wù)酒店可行性分析商

11、務(wù)酒店可行性分析 物業(yè)開發(fā)特征： 前期投資較大，包括建安成本、裝修成本及長期運(yùn)營成本三大部分； 同時(shí)需組建專業(yè)酒店運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，若沿線所有物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營，可有效控制； 銷售存在障礙，若不銷售，則超出開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的比例，導(dǎo)致資金回籠不夠； 地塊形狀局限，綠化環(huán)境較少，導(dǎo)致檔次不能做高； 可行性指數(shù)：可行性指數(shù)： 低低 純寫字樓可行性分析純寫字樓可行性分析 物業(yè)開發(fā)特征： 成本高，價(jià)格體現(xiàn)與投入成本不能成正比； 寫字樓市場需求量小，受到商住樓及商務(wù)公寓沖擊較大； 銷售周期長，資金回籠較慢； 不符合本案的資金回籠要求，市場銷售風(fēng)險(xiǎn)大； 可行性指數(shù)：可行性指數(shù)： 低低 中高端住宅可行性分析中高端住宅可行

12、性分析 物業(yè)開發(fā)特征： 為最常規(guī)的開發(fā)形態(tài)，模式成熟； 北城住宅市場需求旺盛，增長快； 地塊限制，無環(huán)境優(yōu)勢，銷售阻力大； 區(qū)域競爭激烈，在競爭中處于被動(dòng)； 可行性指數(shù)：可行性指數(shù)： 低低 酒店式公寓可行性分析酒店式公寓可行性分析 物業(yè)開發(fā)特征： 對于戶型設(shè)計(jì)及機(jī)構(gòu)要求較高； 優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)及裝修標(biāo)準(zhǔn)是敏感因素； 低總價(jià)、易出租、好轉(zhuǎn)手等特點(diǎn)適合投資及過渡型置業(yè)的要求； 可實(shí)現(xiàn)相對較高利潤； 目前經(jīng)開區(qū)存在酒店式公寓產(chǎn)品的市場市場空白點(diǎn)； 可行性指數(shù)：可行性指數(shù)： 高高 商務(wù)公寓可行性分析商務(wù)公寓可行性分析 物業(yè)開發(fā)特征： 相對于純商務(wù)寫字樓成本較低； 租金水平比寫字樓略低，但物業(yè)費(fèi)用小、設(shè)備使

13、用成本低是最大的差別，因此受 到市場歡迎； 銷售周期相對于純寫字樓較短； 更適合本地塊的特性； 可行性指數(shù)：可行性指數(shù)： 高高 品質(zhì)化商住兩用樓（品質(zhì)化商住兩用樓（soho）可行性分析）可行性分析 物業(yè)開發(fā)特征： 西安市場尤其未央路沿線商住樓受到中小企業(yè)熱捧； 投資與自住功能的完美結(jié)合； 租金水平高，便利、空置率低是受歡迎的主要原因； 在傳統(tǒng)商住樓的基礎(chǔ)上優(yōu)化外在形象，更適合目標(biāo)消費(fèi)群； 區(qū)別于傳統(tǒng)住宅，避開了與周邊項(xiàng)目的正面沖突； 銷售周期短，資金回籠快。 可行性指數(shù)：可行性指數(shù)： 高高 綜合商業(yè)可行性分析綜合商業(yè)可行性分析 物業(yè)開發(fā)特征： 地鐵站點(diǎn)物業(yè)，人流資源優(yōu)勢明顯； 區(qū)域發(fā)展前景看好

14、，政策扶持力度大； 商圈雛形已經(jīng)形成，有一定號召力； 地塊商業(yè)價(jià)值高，更適合于商業(yè)開發(fā)； 符合開發(fā)企業(yè)持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長期培育的條件； 大商業(yè)銷售困難較大，適合長期培育，只能部分出售； 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量巨大，競爭激烈。 可行性指數(shù)：可行性指數(shù)： 高高 最適合本項(xiàng)目所開發(fā)的產(chǎn)品有以下幾大類： soho soho 酒店式公寓酒店式公寓 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 綜合性大商業(yè)綜合性大商業(yè) 3.7各物業(yè)形態(tài)功能定位各物業(yè)形態(tài)功能定位 3.7.1塔樓部分塔樓部分 【精品【精品soho住宅】住宅】 【精裝酒店式公寓】【精裝酒店式公寓】 【商務(wù)公寓】【商務(wù)公寓】 【商業(yè)部分【商業(yè)部分】 3.7.2商業(yè)部分功能形態(tài)定位商業(yè)

15、部分功能形態(tài)定位 下商業(yè)街“低門檻，高價(jià)值”，營造地下商業(yè)街區(qū)，有效引導(dǎo)地鐵站點(diǎn)的巨 大人流。 超市&百貨滿足周邊居民日常購物需求，作為主力運(yùn)營商帶動(dòng)整體項(xiàng)目。 室內(nèi)商業(yè)街將街區(qū)商業(yè)的概念引入本項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)不同業(yè)態(tài)間的人流共享。 3.8、各功能區(qū)塊總量配比、各功能區(qū)塊總量配比 以總建筑面積（含以總建筑面積（含-1層）為層）為1，那么各功能區(qū)快總量配比如下：，那么各功能區(qū)快總量配比如下： 30%商業(yè) 15%商務(wù)公寓 15%酒店式公寓 40%soho 比例比例產(chǎn)品產(chǎn)品 各物業(yè)面積配比 40% 15% 15% 30% soho 酒店式公寓 商務(wù)公寓 商業(yè)面積 (以上比例為大致比例，具體數(shù)據(jù)以實(shí)際設(shè)計(jì)方

16、案為準(zhǔn)) 3.9、項(xiàng)目開發(fā)策略建議、項(xiàng)目開發(fā)策略建議 第一階段：精裝酒店式公寓，以高品質(zhì)、中價(jià)格產(chǎn)品入市，樹立項(xiàng)目整盤形象。 第二階段：個(gè)性化soho住宅，追高產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)部分利潤。 第三階段：精品商務(wù)公寓，實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格，迎合行政中心北移所引發(fā)的辦公型物 業(yè)需求的提升，實(shí)現(xiàn)成功銷售。 取法乎高得乎中取法乎高得乎中 以高端產(chǎn)品入市，奠定項(xiàng)目整盤高品質(zhì)形象以高端產(chǎn)品入市，奠定項(xiàng)目整盤高品質(zhì)形象 3.10、項(xiàng)目分期及組團(tuán)建議、項(xiàng)目分期及組團(tuán)建議 分期建議：分期建議： 一期建設(shè)酒店式公寓及一期建設(shè)酒店式公寓及soho住宅，二期建設(shè)商務(wù)公寓部分，建議商業(yè)部分與所住宅，二期建設(shè)商務(wù)公寓部分，建議商業(yè)部分

17、與所 連接塔樓進(jìn)行同步開發(fā)。連接塔樓進(jìn)行同步開發(fā)。 組團(tuán)建議：組團(tuán)建議： 酒店式公寓、酒店式公寓、soho住宅、商務(wù)公寓三大部分各自作為獨(dú)立組團(tuán)，由組團(tuán)間商業(yè)住宅、商務(wù)公寓三大部分各自作為獨(dú)立組團(tuán)，由組團(tuán)間商業(yè) 街進(jìn)行連接組合。街進(jìn)行連接組合。 4、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議 4.1、項(xiàng)目規(guī)劃布局及空間組織建議、項(xiàng)目規(guī)劃布局及空間組織建議 建議將酒店式公寓布置在地塊西北角，即靠近鳳城五路十字角部，以展示項(xiàng)目形建議將酒店式公寓布置在地塊西北角，即靠近鳳城五路十字角部，以展示項(xiàng)目形 象，象，soho住宅布置在地塊鳳城五路沿線及地塊內(nèi)部，商務(wù)公寓布置在地塊南部住宅布置在地塊鳳城五路沿線及地塊

18、內(nèi)部，商務(wù)公寓布置在地塊南部 部分延未央路一側(cè)。部分延未央路一側(cè)。 4.2、項(xiàng)目動(dòng)線（人流、車流）布局及交通組織建議、項(xiàng)目動(dòng)線（人流、車流）布局及交通組織建議 4.2.1人流動(dòng)線設(shè)計(jì)：如右圖所示人流動(dòng)線設(shè)計(jì)：如右圖所示 4.2.2車流動(dòng)線設(shè)計(jì)：如右圖所示車流動(dòng)線設(shè)計(jì)：如右圖所示 4.3、項(xiàng)目停車位布局及設(shè)計(jì)形式、項(xiàng)目停車位布局及設(shè)計(jì)形式 5、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)常規(guī)建議、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)常規(guī)建議 5.1、建筑風(fēng)格建議、建筑風(fēng)格建議 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 5.2、建筑外立面建議、建筑外立面建議 品質(zhì)品質(zhì)soho住宅住宅 商務(wù)公寓商務(wù)公寓 精裝酒店式公寓精裝酒店式公寓 6、價(jià)值提升建議、價(jià)值提升建

19、議 6.1個(gè)性化建議個(gè)性化建議 酒店式大堂：以實(shí)景大堂為樣板打動(dòng)投資者，提升項(xiàng)目的預(yù)期性價(jià)比。酒店式大堂：以實(shí)景大堂為樣板打動(dòng)投資者，提升項(xiàng)目的預(yù)期性價(jià)比。 大堂內(nèi)景大堂內(nèi)景 大堂與商業(yè)連接部大堂與商業(yè)連接部 挑高大堂外景挑高大堂外景 6、價(jià)值提升建議、價(jià)值提升建議 6.1個(gè)性化建議個(gè)性化建議 陽光會(huì)所陽光會(huì)所 可考慮做迷你型陽光會(huì)所，可以游泳池為中心功能營造，另添加會(huì)客廳、棋牌室可考慮做迷你型陽光會(huì)所，可以游泳池為中心功能營造，另添加會(huì)客廳、棋牌室 等功能，設(shè)置于裙樓屋面，面積控制在等功能，設(shè)置于裙樓屋面，面積控制在800平米以內(nèi)。平米以內(nèi)。 迷你恒溫游泳池迷你恒溫游泳池成熟經(jīng)驗(yàn)，直接成本成

20、熟經(jīng)驗(yàn)，直接成本30萬元，對價(jià)格提升效果極其明顯萬元，對價(jià)格提升效果極其明顯 。 6.2科技節(jié)能設(shè)計(jì)建議科技節(jié)能設(shè)計(jì)建議 建議采用：建議采用：室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)或或隔噪隔聲系統(tǒng)隔噪隔聲系統(tǒng)或或同層排水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng) 7、項(xiàng)目物業(yè)建議項(xiàng)目物業(yè)建議 建議引進(jìn)知名物管公司，考慮到項(xiàng)目投資型產(chǎn)品所占比例較大（公寓部分），建議引進(jìn)知名物管公司，考慮到項(xiàng)目投資型產(chǎn)品所占比例較大（公寓部分）， 對于物管公司的要求亦相對較高，如選擇第一太平、雅詩閣、輝盛國際、格林對于物管公司的要求亦相對較高，如選擇第一太平、雅詩閣、輝盛國際、格林 豪泰等成熟物管品牌的，以保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。豪泰等成熟物管品牌的，以保證

21、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 二、項(xiàng)目二、項(xiàng)目soho住宅部分市場定位住宅部分市場定位 1、項(xiàng)目項(xiàng)目soho住宅戶型配比建議住宅戶型配比建議 一室：面積區(qū)間一室：面積區(qū)間4055，比例，比例10%； 二室：面積區(qū)間二室：面積區(qū)間7085，比例，比例80%； 三室：面積區(qū)間三室：面積區(qū)間95105，比例，比例10%； 家庭年收入 文化 低 中 高 2萬3萬3萬4萬4萬5萬5萬7萬8萬10萬10萬15 核心客群 優(yōu)質(zhì)客群 一般客群 尋 找 更 加 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品 尋找更加高 檔產(chǎn)品2、客群定位示意、客群定位示意 3、項(xiàng)目、項(xiàng)目soho住宅價(jià)格定位住宅價(jià)格定位 3.1、項(xiàng)目入市均價(jià)合成、項(xiàng)目入市均價(jià)合成 表表1、項(xiàng)目權(quán)

22、重比較打分表、項(xiàng)目權(quán)重比較打分表 比較內(nèi)容權(quán)重賽高國際街區(qū)萬花園上觀苑銀池花香麗舍雅荷春天雙威迎賓廣場本案 地段20181516171619 產(chǎn)品15131312121112 戶型10778778 環(huán)境15121312131212 樓盤配套10877878 物業(yè)10676787 品牌10967868 交樓時(shí)間10878886 合計(jì)100817576807580 3、項(xiàng)目、項(xiàng)目soho住宅價(jià)格定位住宅價(jià)格定位 3.1、項(xiàng)目入市均價(jià)合成、項(xiàng)目入市均價(jià)合成 表表2、項(xiàng)目權(quán)價(jià)格合成表、項(xiàng)目權(quán)價(jià)格合成表 計(jì)算內(nèi)容代碼 賽高國際街 區(qū) 萬花園上觀 苑 銀池花香麗 舍 雅荷春天 雙威迎賓廣 場 本案 權(quán)重值

23、817576807580 實(shí)際均價(jià)pi55004800460052005200 權(quán)重值比例0.99 1.07 1.05 1.00 1.07 1 權(quán)重均價(jià)pi5432 5120 4842 5200 5547 樓盤權(quán)重值wi0.250.20.20.250.11 樓盤權(quán)重價(jià)pi*wi1358 1024 968 1300 555 5205 經(jīng)過計(jì)算，經(jīng)過計(jì)算，soho住宅住宅09年入市均價(jià)為年入市均價(jià)為5205元元/，取整后實(shí)際操作均價(jià)為，取整后實(shí)際操作均價(jià)為5200元元/。 3.2、項(xiàng)目開發(fā)周期均價(jià)合成、項(xiàng)目開發(fā)周期均價(jià)合成 4500 5000 5500 6000 住宅均價(jià)走勢圖 均價(jià) 均價(jià)5200

24、52655331 5397 5465 5533 5602 5672 5743 5815 5888 5961 09-209-309-410-110-210-310-411-111-211-311-412-1 從上圖可以看出，至項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束最末一季度從上圖可以看出，至項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束最末一季度soho產(chǎn)品最高實(shí)現(xiàn)均價(jià)產(chǎn)品最高實(shí)現(xiàn)均價(jià)5961元元/ ，加權(quán)均價(jià)，加權(quán)均價(jià)5573元元/。 三、項(xiàng)目酒店式公寓部分市場定位三、項(xiàng)目酒店式公寓部分市場定位 1、項(xiàng)目酒店式公寓客戶定位、項(xiàng)目酒店式公寓客戶定位 多次/投資結(jié)婚有子25-35兩極分化其他行業(yè)其他區(qū)域一般客群一般客群 首次/過渡單身30-40大專及以上企

25、事業(yè)單位員工城東區(qū)域優(yōu)質(zhì)客群優(yōu)質(zhì)客群 首次/二次結(jié)婚25-35大專/本科商戶/青年白領(lǐng)城北區(qū)域核心客群核心客群 置業(yè)狀況家庭狀況年齡學(xué)歷從事行業(yè)客戶區(qū)位項(xiàng)目 2、項(xiàng)目酒店式公寓戶型配比建議、項(xiàng)目酒店式公寓戶型配比建議 一室：一室：4055 建議比例建議比例65%； 二室：二室：6085 建議比例建議比例35%； 建議說明： 比例建議僅為市場參考，具體戶型面積比應(yīng)以設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)，戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量 考慮一室戶型，二室做為補(bǔ)充； 如果在戶型設(shè)計(jì)中遇到層面積與戶型面積沖突，可考慮設(shè)計(jì)40以下的小戶型做 為補(bǔ)充； 3、酒店式公寓參考戶型、酒店式公寓參考戶型 3、項(xiàng)目酒店式公寓價(jià)格定位、項(xiàng)目酒店式公寓價(jià)格

26、定位 3.2、項(xiàng)目開發(fā)周期酒店式公寓均價(jià)預(yù)測、項(xiàng)目開發(fā)周期酒店式公寓均價(jià)預(yù)測 酒店式公寓酒店式公寓 整盤加權(quán)均價(jià)整盤加權(quán)均價(jià)63236323元元/ / 3.1、均價(jià)合成、均價(jià)合成 基于商務(wù)公寓的均價(jià)基礎(chǔ)上增加裝修成本及增值利潤部分，參照區(qū)域的精裝公寓基于商務(wù)公寓的均價(jià)基礎(chǔ)上增加裝修成本及增值利潤部分，參照區(qū)域的精裝公寓 比較而成；比較而成； 商務(wù)公寓入市均價(jià)：商務(wù)公寓入市均價(jià)：5200元元/； 精裝修成本約精裝修成本約500800元之間；元之間； 酒店式公寓入市均價(jià)為：酒店式公寓入市均價(jià)為：5900元元/ 4、項(xiàng)目酒店式公寓交房標(biāo)準(zhǔn)建議、項(xiàng)目酒店式公寓交房標(biāo)準(zhǔn)建議 建議交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，裝修標(biāo)

27、準(zhǔn)建議建議交房標(biāo)準(zhǔn)為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)建議500800元元/ 四、項(xiàng)目商務(wù)公寓部分市場定位四、項(xiàng)目商務(wù)公寓部分市場定位 1、項(xiàng)目商務(wù)公寓客戶定位、項(xiàng)目商務(wù)公寓客戶定位 1.1目標(biāo)客戶的構(gòu)成目標(biāo)客戶的構(gòu)成 多次/投資投資客群其他區(qū)域一般客群一般客群 多次與政府業(yè)務(wù)掛鉤的關(guān)聯(lián)行業(yè)西安市區(qū)域優(yōu)質(zhì)客群優(yōu)質(zhì)客群 首次/過渡發(fā)展后勁十足的中小企業(yè)城北區(qū)域核心客群核心客群 置業(yè)狀況行業(yè)屬性客戶區(qū)位項(xiàng)目 1.2目標(biāo)客戶的特征目標(biāo)客戶的特征 核心客群核心客群中小型企業(yè)中小型企業(yè) 優(yōu)質(zhì)客群優(yōu)質(zhì)客群政府關(guān)聯(lián)型企業(yè)政府關(guān)聯(lián)型企業(yè) 一般客群一般客群以投資客戶為主以投資客戶為主 1.3目標(biāo)客戶投資行為分析目標(biāo)客戶投資行為分

28、析 投資特征未被套牢的炒房游資部分轉(zhuǎn)變?yōu)橹虚L線投資 付款方式近50%的客戶選擇按揭 按揭方式一般為首付50%以上 2、項(xiàng)目商務(wù)公寓戶型配比建議、項(xiàng)目商務(wù)公寓戶型配比建議 主力戶型：主力戶型：90120 建議比例建議比例85%； 輔助戶型：輔助戶型：120140 建議比例建議比例15%； 3、建筑結(jié)構(gòu)建議、建筑結(jié)構(gòu)建議 建議采用框剪結(jié)構(gòu)，以保證商業(yè)空間的完整性建議采用框剪結(jié)構(gòu)，以保證商業(yè)空間的完整性 4、戶型分割建議、戶型分割建議 商務(wù)公寓建議全部采用大開間設(shè)計(jì)商務(wù)公寓建議全部采用大開間設(shè)計(jì) 5、項(xiàng)目商務(wù)公寓價(jià)格定位、項(xiàng)目商務(wù)公寓價(jià)格定位 5.1、項(xiàng)目均價(jià)合成、項(xiàng)目均價(jià)合成 入市均價(jià)：入市均價(jià)：

29、5800元元/ 5.2、項(xiàng)目開發(fā)周期商務(wù)公寓均價(jià)預(yù)測、項(xiàng)目開發(fā)周期商務(wù)公寓均價(jià)預(yù)測 項(xiàng)目商務(wù)公寓開發(fā)周期內(nèi)均價(jià)最高實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商務(wù)公寓開發(fā)周期內(nèi)均價(jià)最高實(shí)現(xiàn)6649元元/，整盤加權(quán)均價(jià)，整盤加權(quán)均價(jià)6215元元/ 五、商業(yè)部分定位及前期策劃方案五、商業(yè)部分定位及前期策劃方案 本節(jié)快速導(dǎo)讀本節(jié)快速導(dǎo)讀 本節(jié)對目前規(guī)劃設(shè)計(jì)的國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了剖析總結(jié)，并區(qū)域 商業(yè)環(huán)境、目標(biāo)投資群、終端消費(fèi)群進(jìn)行了深層次的詳盡分析，以此 為基礎(chǔ)對項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營方式以及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念提出了詳細(xì) 的建議；對招商、銷售工作的部署進(jìn)行前期設(shè)計(jì)，對預(yù)期租金、售價(jià) 進(jìn)行預(yù)測。 業(yè)態(tài)主題：業(yè)態(tài)主題：城市地鐵休閑城市地鐵休

30、閑mall 項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：主力商家?guī)?dòng)人氣，室內(nèi)商業(yè)街貫穿總體主力商家?guī)?dòng)人氣，室內(nèi)商業(yè)街貫穿總體 租售比例：租售比例：20%出售，出售，80%出租出租 銷售均價(jià)：銷售均價(jià)：14000元元/ 租金價(jià)格：租金價(jià)格：45元元/.月（整體出租價(jià)格預(yù)計(jì)）月（整體出租價(jià)格預(yù)計(jì)） 1、現(xiàn)代城市大商業(yè)規(guī)劃發(fā)展趨勢、現(xiàn)代城市大商業(yè)規(guī)劃發(fā)展趨勢 1.1經(jīng)典案例分析經(jīng)典案例分析 正佳廣場正佳廣場亞洲體驗(yàn)中心亞洲體驗(yàn)中心 占地面積57000平方米，總建筑面積420000平方米，其中購物中心面 積300000平方米，是當(dāng)今中國最大的集零售、休閑、娛樂、餐飲、會(huì) 展、康體、旅游及商務(wù)于一體的現(xiàn)代化購物中心。 規(guī)劃

31、主旨：多中庭，多重環(huán)形內(nèi)街布局規(guī)劃主旨：多中庭，多重環(huán)形內(nèi)街布局 1、現(xiàn)代城市大商業(yè)規(guī)劃發(fā)展趨勢、現(xiàn)代城市大商業(yè)規(guī)劃發(fā)展趨勢 1.1經(jīng)典案例分析經(jīng)典案例分析 萬象城萬象城中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心 位于深圳，總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，號稱是“深圳最大、華南最好、 中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心”，是目前深圳必逛的商業(yè)物 業(yè)。 規(guī)劃主旨：帶狀分布，室內(nèi)商業(yè)街貫穿始終規(guī)劃主旨：帶狀分布，室內(nèi)商業(yè)街貫穿始終 1、現(xiàn)代城市大商業(yè)規(guī)劃發(fā)展趨勢、現(xiàn)代城市大商業(yè)規(guī)劃發(fā)展趨勢 1.1經(jīng)典案例分析經(jīng)典案例分析 萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場城市綜合體在全國的成功復(fù)制城市

32、綜合體在全國的成功復(fù)制 大連萬達(dá)集團(tuán)在西安的大連萬達(dá)集團(tuán)在西安的1號作品，總建筑面積約號作品，總建筑面積約35萬平方米，是一座集合萬平方米，是一座集合 了大型百貨、超級市場、國際院線、數(shù)碼城、電玩城、康樂設(shè)施、商業(yè)了大型百貨、超級市場、國際院線、數(shù)碼城、電玩城、康樂設(shè)施、商業(yè) 步行街、高檔城市公寓和寫字樓等諸多業(yè)態(tài)的萬達(dá)第三代作品步行街、高檔城市公寓和寫字樓等諸多業(yè)態(tài)的萬達(dá)第三代作品城市城市 綜合體。綜合體。 規(guī)劃主旨：規(guī)劃主旨：“z”型室內(nèi)商業(yè)街，室內(nèi)商業(yè)街匯集人流，實(shí)現(xiàn)資源共享型室內(nèi)商業(yè)街，室內(nèi)商業(yè)街匯集人流，實(shí)現(xiàn)資源共享 ！ 將街市形態(tài)移植室內(nèi)并升華，將街市形態(tài)移植室內(nèi)并升華， 是現(xiàn)代化

33、大商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心思想是現(xiàn)代化大商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心思想 2、商業(yè)定位前提、商業(yè)定位前提 對于本項(xiàng)目商業(yè)部分的定位，遵循以下四個(gè)方面的前提：對于本項(xiàng)目商業(yè)部分的定位，遵循以下四個(gè)方面的前提： 1.1結(jié)合政府對于經(jīng)開區(qū)總體規(guī)劃；結(jié)合政府對于經(jīng)開區(qū)總體規(guī)劃； *未央新城核心區(qū)未央新城核心區(qū) *中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū) 1.2結(jié)合經(jīng)開區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局及未來發(fā)展趨勢；結(jié)合經(jīng)開區(qū)現(xiàn)有商業(yè)格局及未來發(fā)展趨勢； *行政中心行政中心 *商業(yè)中心商業(yè)中心 *商業(yè)次中心商業(yè)次中心 1.3、結(jié)合區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)格局及主要競比項(xiàng)目運(yùn)營狀況；、結(jié)合區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)格局及主要競比項(xiàng)目運(yùn)營狀況； *賽高國際街區(qū)賽高國際街區(qū) *天地時(shí)代廣

34、場天地時(shí)代廣場 1.4、結(jié)合地塊自身?xiàng)l件、結(jié)合地塊自身?xiàng)l件 三角地塊，規(guī)劃難度大三角地塊，規(guī)劃難度大 區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 從區(qū)域商業(yè)分布結(jié)構(gòu)來看，從區(qū)域商業(yè)分布結(jié)構(gòu)來看，鳳城五路十字容易形成區(qū)域經(jīng)營特色。 從區(qū)域交通條件來看，從區(qū)域交通條件來看，片區(qū)具有先天的立體交通優(yōu)勢。 從區(qū)域終端購買力來看，從區(qū)域終端購買力來看，輻射人群可達(dá)到80萬人，購買力旺盛。 從商業(yè)面積存量來看，從商業(yè)面積存量來看，運(yùn)營面積超30萬平方米，成為核心區(qū)域，同時(shí)區(qū)域競爭加劇。 3、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目定位分析 1.1 項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位 1.1.1總體定位要求總體定位要求 前期實(shí)現(xiàn)較高的銷售收入前期實(shí)

35、現(xiàn)較高的銷售收入 自留部分商業(yè)物業(yè)，運(yùn)營收入作為后期地鐵運(yùn)營費(fèi)用的補(bǔ)貼自留部分商業(yè)物業(yè)，運(yùn)營收入作為后期地鐵運(yùn)營費(fèi)用的補(bǔ)貼 商業(yè)可以隨時(shí)變現(xiàn)，以解決短期資金需求商業(yè)可以隨時(shí)變現(xiàn)，以解決短期資金需求 總體定位總體定位開放式地鐵上蓋商業(yè)街區(qū)開放式地鐵上蓋商業(yè)街區(qū) 功能定位功能定位經(jīng)開區(qū)城市綜合服務(wù)商業(yè)經(jīng)開區(qū)城市綜合服務(wù)商業(yè) 經(jīng)營特色定位經(jīng)營特色定位地鐵休閑地鐵休閑mall 市場形象定位市場形象定位mix商業(yè)集合體商業(yè)集合體 3、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目定位分析 1.5 項(xiàng)目目標(biāo)市場定位項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 1.5.1投資客戶群分析投資客戶群分析 a、區(qū)域分布狀況：、區(qū)域分布狀況： 投資客戶區(qū)域分布狀況 65

36、% 25% 10% 西安 市外省內(nèi) 外省 b、年齡構(gòu)成、年齡構(gòu)成 投資客戶年齡構(gòu)成 4% 11% 52% 24% 9% 20-30歲 31-35歲 35-45歲 45-55歲 55歲以上 c、總價(jià)敏感度分析、總價(jià)敏感度分析 總價(jià)敏感指數(shù) 55% 25% 10% 5% 5% 20萬以下 20-50萬 50-80萬 80-100萬 100萬以上 d、終端消費(fèi)群分析、終端消費(fèi)群分析 消費(fèi)人群構(gòu)成 47% 27% 26% 常住居民 原居民 上班族 2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與經(jīng)營方式定位、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與經(jīng)營方式定位 2.1 業(yè)態(tài)構(gòu)想及論證業(yè)態(tài)構(gòu)想及論證 前期我們對部分主力運(yùn)營商進(jìn)行了試探性摸底，部分商家均表示出

37、濃 厚的興趣，使我們對本項(xiàng)目的商業(yè)凝聚力奠定了信心基礎(chǔ)，基本可 以確定以下業(yè)態(tài)范疇： 購物：購物：超市、大百貨、主題賣場超市、大百貨、主題賣場 休閑：休閑：洗浴、美容纖體、咖啡茶秀、健身中心洗浴、美容纖體、咖啡茶秀、健身中心 餐飲：餐飲：高檔中餐、西餐，品牌快餐店高檔中餐、西餐，品牌快餐店 娛樂：娛樂：電玩城、電玩城、ktv、星級影城、室內(nèi)溜冰城、星級影城、室內(nèi)溜冰城 地下商業(yè)街：地下商業(yè)街：以服裝、飾品零售，美妝店等業(yè)態(tài)為主。以服裝、飾品零售，美妝店等業(yè)態(tài)為主。 其它業(yè)態(tài)：其它業(yè)態(tài)：連鎖便利店、洗衣店、報(bào)刊亭等作為地鐵站點(diǎn)服務(wù)設(shè)施存在。連鎖便利店、洗衣店、報(bào)刊亭等作為地鐵站點(diǎn)服務(wù)設(shè)施存在。

38、2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與經(jīng)營方式定位、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與經(jīng)營方式定位 2.2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與分布項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與分布 2.3 最佳商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商家組合最佳商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商家組合 高檔餐飲區(qū)南區(qū) 大百貨（或娛樂天地）北區(qū) 2f 超市百貨區(qū)南區(qū) 大百貨（或主題賣場）北區(qū) 1f 生活超市南區(qū) 地下商業(yè)街，服裝飾品化 妝品零售 北區(qū) -1f 業(yè)態(tài)設(shè)置區(qū)域樓層 ktv、或高檔浴場、電玩城娛樂天地南區(qū) 美容纖體、健身中心或高檔餐飲區(qū)大百貨北區(qū) 2f 人人樂生活超市南區(qū) 主題百貨大百貨北區(qū) 1f 人人樂：食品、日用品、蔬菜等生活超市南區(qū) 男女服飾、鞋包、化妝品地下商業(yè)街北區(qū) -1f 貨品結(jié)構(gòu)（目標(biāo)商家）業(yè)態(tài)設(shè)置區(qū)域樓

39、層 2.4 經(jīng)營方式的定位經(jīng)營方式的定位 租賃與聯(lián)營為主，極少量出售作為補(bǔ)充租賃與聯(lián)營為主，極少量出售作為補(bǔ)充 3、商業(yè)部分規(guī)劃方案建議、商業(yè)部分規(guī)劃方案建議 3.1 商業(yè)部分總體規(guī)劃建議商業(yè)部分總體規(guī)劃建議 將商業(yè)地上部分規(guī)劃為兩層，局部三層，控制比重保證出租率，降低空置風(fēng)險(xiǎn)。 在政策允許的范圍內(nèi)，盡可能實(shí)現(xiàn)較高的建筑密度，以提高單層商業(yè)覆蓋率。 主力商家?guī)?dòng)人氣，室內(nèi)商業(yè)街貫穿總體主力商家?guī)?dòng)人氣，室內(nèi)商業(yè)街貫穿總體 3.2 商鋪布局與人流動(dòng)線建議商鋪布局與人流動(dòng)線建議 3.2.1商鋪布局建議商鋪布局建議 超大型商鋪：超大型商鋪：面積為面積為20000以上，大型超市、百貨經(jīng)營，為整個(gè)地下一

40、層。以上，大型超市、百貨經(jīng)營，為整個(gè)地下一層。 大型商鋪：大型商鋪：面積為面積為10000左右，主題賣場經(jīng)營，每層主力臨街位置。左右，主題賣場經(jīng)營，每層主力臨街位置。 中型商鋪：中型商鋪：面積為面積為500-1000，中小型西式快餐店、中餐店。，中小型西式快餐店、中餐店。 小型商鋪：小型商鋪：面積為面積為100左右，服飾鞋包品牌店經(jīng)營，沿室內(nèi)商業(yè)街排布。左右，服飾鞋包品牌店經(jīng)營，沿室內(nèi)商業(yè)街排布。 迷你型商鋪：迷你型商鋪：面積為面積為50以內(nèi)，潮流精品店經(jīng)營，設(shè)置于地鐵通道及地下街區(qū)。以內(nèi)，潮流精品店經(jīng)營，設(shè)置于地鐵通道及地下街區(qū)。 投資型商鋪產(chǎn)品投資型商鋪產(chǎn)品 3.2.2內(nèi)部人流動(dòng)線建議內(nèi)部

41、人流動(dòng)線建議 主主 入入 口：地面入口設(shè)置在未央路及鳳城五路，地下主入口與地鐵站接駁；口：地面入口設(shè)置在未央路及鳳城五路，地下主入口與地鐵站接駁； 人流干線：以室內(nèi)商業(yè)街為主；人流干線：以室內(nèi)商業(yè)街為主； 人流支線：以各商家賣場內(nèi)部通道為輔。人流支線：以各商家賣場內(nèi)部通道為輔。 4、項(xiàng)目產(chǎn)品深度建議、項(xiàng)目產(chǎn)品深度建議 4.1 商鋪單元分割建議（包括不同業(yè)態(tài)的商業(yè)尺度與面積） 獨(dú)立門面：沿未央路及風(fēng)城五路分布。獨(dú)立門面：沿未央路及風(fēng)城五路分布。 室內(nèi)商業(yè)街鋪：沿室內(nèi)商業(yè)街兩側(cè)分布。室內(nèi)商業(yè)街鋪：沿室內(nèi)商業(yè)街兩側(cè)分布。 地下商業(yè)街區(qū)：地下商業(yè)街區(qū)：-1f靠地鐵出入口一側(cè)設(shè)立靠地鐵出入口一側(cè)設(shè)立 主

42、力運(yùn)營商賣場：項(xiàng)目核心區(qū)域。主力運(yùn)營商賣場：項(xiàng)目核心區(qū)域。 街區(qū)化連接，層級式分布 4.2 項(xiàng)目室內(nèi)公共部位裝飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議項(xiàng)目室內(nèi)公共部位裝飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 總體風(fēng)格建議：以淺色系為主，輔以黑色邊角點(diǎn)綴，體現(xiàn)現(xiàn)代化購物中心風(fēng)格。 地面裝修要點(diǎn)：鋪設(shè)淺米色防滑瓷磚，兩側(cè)沿墻邊鋪設(shè)色仿石材瓷磚。 內(nèi)外連接鋪位內(nèi)外連接鋪位 室內(nèi)商業(yè)街室內(nèi)商業(yè)街 墻面裝修要點(diǎn)：室內(nèi)商業(yè)街墻面以玻璃與不銹鋼為主要材質(zhì)，而隔墻則 以灰鏡和黑色石材為主。 門臉門臉 櫥窗櫥窗 頂面裝修要點(diǎn)：頂面裝修要點(diǎn)： 室內(nèi)商業(yè)街頂面為鋼結(jié)構(gòu)架設(shè)鋼化玻璃，在運(yùn)營過程中根據(jù)各階段營銷活動(dòng)的主 題進(jìn)行二次裝飾，提升賣場氛圍。 天花天花 軟隔軟

43、隔 扶手裝修要點(diǎn)：扶手裝修要點(diǎn)：為體現(xiàn)立 體視覺的通透性，建議扶 手采用不銹鋼與鋼化玻璃 的經(jīng)典組合，即不銹鋼柱 體架撐大塊長條形鋼化玻 璃。 4.3 建筑外觀設(shè)計(jì)建議建筑外觀設(shè)計(jì)建議 入口造型 夜景效果 廣場營造，聚集人氣 入口標(biāo)識(shí)，醒目易記 下沉廣場，引導(dǎo)地鐵人流下沉廣場，引導(dǎo)地鐵人流 人流主入口及把角位置設(shè)置 下沉廣場，聚集人氣，引導(dǎo) 人流，一端通向地下一層- 1f大賣場，另一端通向地 下商業(yè)街及地鐵站。 留住地鐵站點(diǎn)人流， 是激發(fā)消費(fèi)力的前提！ 4.4、其他內(nèi)部功能配套建議、其他內(nèi)部功能配套建議 休息區(qū)休息區(qū) 盥洗室盥洗室 中庭與交錯(cuò)式扶梯中庭與交錯(cuò)式扶梯 4.6、輔助功能設(shè)施建議、輔

44、助功能設(shè)施建議 排煙道：建議室內(nèi)商業(yè)街排煙道：建議室內(nèi)商業(yè)街50以上鋪位內(nèi)部均設(shè)置排煙道，以增強(qiáng)業(yè)態(tài)兼容性，以上鋪位內(nèi)部均設(shè)置排煙道，以增強(qiáng)業(yè)態(tài)兼容性， 吸引更多休閑餐飲入駐，拉長消費(fèi)者場內(nèi)停駐時(shí)間。吸引更多休閑餐飲入駐，拉長消費(fèi)者場內(nèi)停駐時(shí)間。 4.7、交通設(shè)施建議、交通設(shè)施建議 車道：小區(qū)內(nèi)車道主要為東南側(cè)的消防通道，直接通向地下停車場，為單行車車道：小區(qū)內(nèi)車道主要為東南側(cè)的消防通道，直接通向地下停車場，為單行車 道，駕車人員直接從停車場乘電梯上樓道，駕車人員直接從停車場乘電梯上樓 公共走廊：寬度在公共走廊：寬度在6-8米，兩側(cè)以燈箱廣告裝飾，提升商業(yè)價(jià)值，美化通道環(huán)境。米，兩側(cè)以燈箱廣告

45、裝飾，提升商業(yè)價(jià)值，美化通道環(huán)境。 地鐵出入口設(shè)計(jì)：地鐵出入口設(shè)計(jì)： 主出入口設(shè)在地塊西北角（未央路十字口），此外沿十字口以地下商業(yè)街向南延 伸，連接至室內(nèi)商業(yè)街位置，實(shí)現(xiàn)人流的循環(huán)。 疏散通道疏散通道 通道商業(yè)通道商業(yè) 無縫對接無縫對接 地下商業(yè)街地下商業(yè)街 4.8、主力商家特殊要求設(shè)施建議、主力商家特殊要求設(shè)施建議 層高建議：層高建議： 常規(guī)尺度5米左右2f 主形象5.5米1f 超市4.5米左右-1f 可做夾層立體車庫5.5-6米-2f 備注層高樓層 柱距：柱距：現(xiàn)代購物中心商業(yè)對于建筑立體空間要求日益提高，建議柱距至少做到現(xiàn)代購物中心商業(yè)對于建筑立體空間要求日益提高，建議柱距至少做到8

46、米，局部做到米，局部做到9米，以適應(yīng)未來商業(yè)的發(fā)展。米，以適應(yīng)未來商業(yè)的發(fā)展。 消防設(shè)施：消防設(shè)施：主入口設(shè)立煙感，噴淋系統(tǒng)全部覆蓋。主入口設(shè)立煙感，噴淋系統(tǒng)全部覆蓋。 貨梯及卸貨區(qū)：貨梯及卸貨區(qū)：設(shè)置于東南側(cè)消防通道旁邊，避開門臉及人流密集區(qū)域。設(shè)置于東南側(cè)消防通道旁邊，避開門臉及人流密集區(qū)域。 5.2 商業(yè)租售比例組合建議商業(yè)租售比例組合建議 20%出售，出售，80%出租出租 二八定律：即物業(yè)的銷售面積只占總面積的二八定律：即物業(yè)的銷售面積只占總面積的 20%以內(nèi)，以保證對商業(yè)運(yùn)營方向及品質(zhì)的以內(nèi)，以保證對商業(yè)運(yùn)營方向及品質(zhì)的 主導(dǎo)型和可操控性，如果在實(shí)際開發(fā)過程中主導(dǎo)型和可操控性，如果在

47、實(shí)際開發(fā)過程中 有效降低成本，銷售過程中實(shí)現(xiàn)高售價(jià)，或有效降低成本，銷售過程中實(shí)現(xiàn)高售價(jià)，或 者開發(fā)企業(yè)擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，則將商業(yè)者開發(fā)企業(yè)擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，則將商業(yè) 面積全部自己持有，達(dá)到最佳運(yùn)營效果。面積全部自己持有，達(dá)到最佳運(yùn)營效果。 租售比例示意 80% 20% 出租 出售 6、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式建議、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理模式建議 6.1 項(xiàng)目經(jīng)營方式的建議項(xiàng)目經(jīng)營方式的建議 租賃租賃商業(yè)街 租賃租賃休閑娛樂 租賃租賃主題賣場 聯(lián)營或租賃聯(lián)營或租賃大百貨 租賃租賃超市 經(jīng)營方式經(jīng)營方式區(qū)域區(qū)域 租賃與聯(lián)營，奠定經(jīng)營方向的主導(dǎo)租賃與聯(lián)營，奠定經(jīng)營方向的主導(dǎo) 重點(diǎn)營造休閑娛樂主題業(yè)態(tài)重點(diǎn)

48、營造休閑娛樂主題業(yè)態(tài) 6.3 項(xiàng)目盈利模式的建議項(xiàng)目盈利模式的建議 公寓產(chǎn)品出售快速變現(xiàn)公寓產(chǎn)品出售快速變現(xiàn)基本收回項(xiàng)目整體投資，實(shí)現(xiàn)高速滾動(dòng)開發(fā)?；臼栈仨?xiàng)目整體投資，實(shí)現(xiàn)高速滾動(dòng)開發(fā)。 商業(yè)物業(yè)長期持有培育商業(yè)物業(yè)長期持有培育作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行培育旺場，實(shí)現(xiàn)永續(xù)收益。作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行培育旺場，實(shí)現(xiàn)永續(xù)收益。 6.4 項(xiàng)目管理模式的建議項(xiàng)目管理模式的建議 a、自創(chuàng)品牌，自行管理、自創(chuàng)品牌，自行管理 c、引進(jìn)品牌，合作聯(lián)營、引進(jìn)品牌，合作聯(lián)營 b、自創(chuàng)品牌，輸入管理、自創(chuàng)品牌，輸入管理 建議采用：適合本項(xiàng)目的建議采用：適合本項(xiàng)目的 可持續(xù)發(fā)展之路可持續(xù)發(fā)展之路 7、項(xiàng)目業(yè)態(tài)與組合的確定、項(xiàng)目業(yè)態(tài)

49、與組合的確定 7.1 主力業(yè)態(tài)的確定主力業(yè)態(tài)的確定 7.2 主力商家戰(zhàn)略布局與投資動(dòng)向主力商家戰(zhàn)略布局與投資動(dòng)向 7.3 主力商家可比租金分析主力商家可比租金分析 超市租金分析：超市租金分析： 價(jià)格區(qū)間為3040元/月之間，年遞增率為3%-7%； 世紀(jì)金花租金分析：世紀(jì)金花租金分析： 世紀(jì)金花經(jīng)開區(qū)店采取聯(lián)營方式，與開發(fā)企業(yè)合作成立聯(lián)營公司，設(shè)保底分 紅額，視經(jīng)營狀況逐年遞增。 電器賣場租金分析：電器賣場租金分析： 租金水平為6080元/月，租金遞增率為每兩年遞增3% 某健身中心租金分析：某健身中心租金分析： 西安健身中心租金最高達(dá)到80元/月左右，最低僅為不足20元/月，經(jīng)開 區(qū)內(nèi)的某健身中

50、心位于臨街3樓，租金為33元/月。 8、招商整體思路的確定、招商整體思路的確定 8.1 整體招商原則整體招商原則 8.1.1控制主力店和精品店鋪的檔次及品牌，提升租金及物業(yè)整體價(jià)值。 8.1.2招商團(tuán)隊(duì)明確分工，保障招商的有序，進(jìn)而提高招商質(zhì)量。 8.1.3委托專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一招商及運(yùn)營管理，以提高招商質(zhì)量。 8.1.4特殊商戶招商優(yōu)惠原則。對于龍頭商家視具體情況給予特殊優(yōu)惠政策，以 達(dá)到放水養(yǎng)魚的目的 8.2 招商策略的確定招商策略的確定 8.3 分階段招商計(jì)劃分階段招商計(jì)劃 8.4招商流程招商流程 （篇幅所限，在此不做贅述，詳見文本方案）（篇幅所限，在此不做贅述，詳見文本方案） 9、價(jià)

51、格策略、價(jià)格策略 9.1 銷售價(jià)格策略 低開高走，小步快走低開高走，小步快走 即先期進(jìn)行蓄水，當(dāng)客戶數(shù)量積累到一定程度時(shí)以低價(jià)公開入市，集中放 水，造成熱銷局面，隨之根據(jù)銷售進(jìn)度調(diào)整價(jià)格，實(shí)現(xiàn)總體均價(jià)的提升。 9.1.1 獨(dú)立商鋪銷售價(jià)格的確定 參考區(qū)域參考區(qū)域12層平均租金水平層平均租金水平80元元/月月 修正指數(shù)：修正指數(shù)：16%（計(jì)入?yún)^(qū)域商圈發(fā)展及市場租金水平上漲因素百分比）（計(jì)入?yún)^(qū)域商圈發(fā)展及市場租金水平上漲因素百分比） 2010年上半年年上半年12層區(qū)域平均租金水平為層區(qū)域平均租金水平為93元元/月月，則反推銷售均價(jià)為：，則反推銷售均價(jià)為： 獨(dú)立商鋪均價(jià)：獨(dú)立商鋪均價(jià)：1400014

52、000元元/ / ( (注：本價(jià)格為小面積商鋪均價(jià)，大商業(yè)總體銷售在經(jīng)濟(jì)分析部分中另行估價(jià)注：本價(jià)格為小面積商鋪均價(jià)，大商業(yè)總體銷售在經(jīng)濟(jì)分析部分中另行估價(jià)) ) 9.1.2 入市時(shí)機(jī)入市時(shí)機(jī) 如果項(xiàng)目在2009年上半年動(dòng)工，則在2011年上半年推出商業(yè)部分的產(chǎn)品，利用區(qū) 域內(nèi)地鐵開通、市政府北遷、北客站開通等相關(guān)利好消息實(shí)現(xiàn)的時(shí)機(jī)，借勢營銷， 促成項(xiàng)目的成功銷售。 9.2招商價(jià)格策略招商價(jià)格策略 9.2.1 總體租金水平的確定總體租金水平的確定 大商家以聯(lián)營方式進(jìn)行合作，初始階段租金體現(xiàn)普遍較低，僅為大商家以聯(lián)營方式進(jìn)行合作，初始階段租金體現(xiàn)普遍較低，僅為40元元/左右，左右， 即普通大百貨

53、及超市整體承租的租金水平。即普通大百貨及超市整體承租的租金水平。 分割后，各樓層租金價(jià)格將呈金字塔狀分布，同時(shí)不同面積、不同業(yè)態(tài)的鋪位都分割后，各樓層租金價(jià)格將呈金字塔狀分布，同時(shí)不同面積、不同業(yè)態(tài)的鋪位都 將產(chǎn)生相應(yīng)的租金差異，如個(gè)別較小的室內(nèi)商業(yè)街臨街鋪位在旺場期中期就有可將產(chǎn)生相應(yīng)的租金差異，如個(gè)別較小的室內(nèi)商業(yè)街臨街鋪位在旺場期中期就有可 能達(dá)到能達(dá)到200元元/月月的水平。的水平。 9.2.2 各功能分區(qū)租金的確定各功能分區(qū)租金的確定 經(jīng)濟(jì)分析中，暫以總體經(jīng)濟(jì)分析中，暫以總體45元元/月月的保守價(jià)格進(jìn)行估計(jì)，而詳細(xì)的租金體系應(yīng)在的保守價(jià)格進(jìn)行估計(jì)，而詳細(xì)的租金體系應(yīng)在 接觸大商家并確

54、定其意向之后進(jìn)行制定。接觸大商家并確定其意向之后進(jìn)行制定。 概念規(guī)劃展示【總平概念規(guī)劃展示【總平】 概念規(guī)劃展示概念規(guī)劃展示【-2f】 概念規(guī)劃展示概念規(guī)劃展示【-1f】 概念規(guī)劃展示概念規(guī)劃展示【1f】 概念規(guī)劃展示概念規(guī)劃展示【2f】 六、項(xiàng)目成本概算及經(jīng)濟(jì)分析六、項(xiàng)目成本概算及經(jīng)濟(jì)分析 本節(jié)快速導(dǎo)讀本節(jié)快速導(dǎo)讀 經(jīng)濟(jì)分析主要指標(biāo)經(jīng)濟(jì)分析主要指標(biāo) 容積率容積率7.32 總建面總建面268279 總投資總投資10.85億元億元 實(shí)際投資實(shí)際投資1.61億元億元 單位成本單位成本4045元元/ 銷售額銷售額16.95億元億元 銷售利潤銷售利潤6.1億元億元 成本利潤率成本利潤率56.32% 投

55、資回收期投資回收期17.51個(gè)月個(gè)月 資本金利潤率資本金利潤率378.92% 盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)63.92% 經(jīng)濟(jì)測算說明：經(jīng)濟(jì)測算說明： 本次經(jīng)濟(jì)測算是在對項(xiàng)目基礎(chǔ)資料進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊湍M研究后，根據(jù)地本次經(jīng)濟(jì)測算是在對項(xiàng)目基礎(chǔ)資料進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊湍M研究后，根據(jù)地 塊模擬布局，以利潤最大化為基本原則，兼顧項(xiàng)目的特殊性，以取得的最優(yōu)經(jīng)塊模擬布局，以利潤最大化為基本原則，兼顧項(xiàng)目的特殊性，以取得的最優(yōu)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)。濟(jì)指標(biāo)。 本次測算對公建部分暫不考慮。本次測算對公建部分暫不考慮。 測算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在參考國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上充分考慮市場因素，結(jié)合項(xiàng)目的特測算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在參考國家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上充分考慮市場因素

56、，結(jié)合項(xiàng)目的特 殊性而得出，可能與最終測算標(biāo)準(zhǔn)有一定出入，出入部分考慮在不可預(yù)見費(fèi)用殊性而得出，可能與最終測算標(biāo)準(zhǔn)有一定出入，出入部分考慮在不可預(yù)見費(fèi)用 之內(nèi)。之內(nèi)。 1、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)及測算標(biāo)準(zhǔn)確定、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)及測算標(biāo)準(zhǔn)確定 1.1、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定 表1、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬表 個(gè)800車位數(shù)量 7.32容積率 平方米28796車庫面積 平方米68040公寓建筑面積 平方米102060住宅建筑面積 平方米13877獨(dú)立商業(yè)面積 平方米55506商業(yè)大賣場面積 平方米69383商業(yè)建筑總面積 平方米57592地下建筑面積 平方米210687地上建筑面積 平方

57、米268279總建筑面積 畝43.195凈用地面積 畝66.149總占地面積 單位單位數(shù)值數(shù)值項(xiàng)目項(xiàng)目 1.2、項(xiàng)目測算標(biāo)準(zhǔn)確定、項(xiàng)目測算標(biāo)準(zhǔn)確定表2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算標(biāo)準(zhǔn)表 數(shù)值數(shù)值備注備注 200 萬元/畝（包含不確定因素） 9%年利率7.83%，上浮1530% 40%（加5%的流動(dòng)資金） 25% 3.5銷售期3年，準(zhǔn)備期0.5年 5200元/ 5500元/ 商業(yè)銷售均價(jià)（獨(dú)立商業(yè)）14000元/ 商業(yè)銷售均價(jià)（大賣場商業(yè)）7000元/ 12萬元/個(gè)單位售價(jià)3333元/ 商業(yè)出租均價(jià)（大賣場）45元/ 租8：售2租：大賣場，售：獨(dú)立商業(yè) 預(yù)計(jì)經(jīng)開區(qū)價(jià)格年漲幅5% 1.3、項(xiàng)目測算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目

58、測算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表3、項(xiàng)目測算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表 序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位單位計(jì)價(jià)單位計(jì)價(jià)單位 1土地費(fèi)用土地費(fèi)用 1.1土地價(jià)款2000000元/畝占地面積 2前期費(fèi)用前期費(fèi)用 2.1前期咨詢費(fèi)1元/建筑面積 2.2水文、地質(zhì)勘察費(fèi)2元/建筑面積 2.3環(huán)境評估費(fèi)1元/建筑面積 2.4規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)30元/建筑面積 2.5園林景觀設(shè)計(jì)費(fèi)5元/建筑面積 2.6圖紙審查費(fèi)2元/建筑面積 2.7定樁放線等測繪費(fèi)1元/建筑面積 2.8招投標(biāo)交易及代理服務(wù)費(fèi)0.10%建安總造價(jià) 2.9預(yù)、決算編制費(fèi)2元/建筑面積 2.1沉降觀測費(fèi)1元/建筑面積 2.11臨電、臨水費(fèi) 1元/建筑面積 3報(bào)建費(fèi)用報(bào)建費(fèi)用 3

59、.1市政公用設(shè)施配套費(fèi)150元/建筑面積 3.2質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2元/建筑面積 3.3勞保統(tǒng)籌基金3.55%建安總造價(jià) 未完轉(zhuǎn)下頁 表3、項(xiàng)目測算取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表 4建安費(fèi)用建安費(fèi)用 4.1住宅2050元/建筑面積 4.2公寓2050元/建筑面積 4.3商業(yè)2400元/建筑面積 4.4車庫2600元/建筑面積 5室外配套項(xiàng)目工程費(fèi)室外配套項(xiàng)目工程費(fèi) 5.1市政管網(wǎng)碰口費(fèi)30元/建筑面積 5.2園林景觀、道路、圍墻等65元/建筑面積 5.3室外管網(wǎng)、地溝等50元/建筑面積 6開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用 6.1監(jiān)理費(fèi)用3元/建筑面積 6.2財(cái)務(wù)費(fèi)用9%貸款利率貸款總額 6.3管理費(fèi)用5.0%1-5項(xiàng)之和 6.4不可預(yù)見

60、費(fèi)用5.0%1-5項(xiàng)之和 6.5銷售推廣費(fèi)用3.5%銷售額 7應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi) 7.1營業(yè)稅5%銷售額 7.2城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)7.0%營業(yè)稅 7.3教育附加費(fèi)3.0%營業(yè)稅 7.4防洪基金0.08%銷售額 7.5印花稅0.03%銷售額 7.6土地增值稅3%銷售額 2、項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目投資估算 說明：項(xiàng)目投資估算應(yīng)繳稅費(fèi)部分按照國家及事業(yè)單位規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)列支，建 安費(fèi)用按照市場均值取費(fèi)，土地成本暫以200萬元/畝的價(jià)格計(jì)算。 2.1、項(xiàng)目前期投資估算、項(xiàng)目前期投資估算 表表4、項(xiàng)目前期費(fèi)用估算表、項(xiàng)目前期費(fèi)用估算表 序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位單位計(jì)價(jià)單位計(jì)價(jià)單位計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額（