09編制物業(yè)管理標(biāo)書的項(xiàng)目和要求.doc

1、編制物業(yè)管理標(biāo)書的項(xiàng)目和要求 編制物業(yè)管理標(biāo)書的項(xiàng)目和要求 投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的 編制標(biāo)書的項(xiàng)目和要求 來編制。 由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同， 招標(biāo)單位的要求不同， 因此投標(biāo)書內(nèi)的項(xiàng)目和要 求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目主要有以下 11 項(xiàng)：一、管理方式 投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢， 選擇最適合的 招標(biāo)物業(yè)的管理方式。 比如選擇獨(dú)資管理方式， 還是股份制的管理方式， 仰或是 有限責(zé)任公司的管理形式等等， 對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管 理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。二、管理組織架構(gòu) 所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)

2、， 根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情 況來看，物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個(gè)特征：1、管理體制 管理體制主要有三類： （ 1） 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制； （ 2） 董事會(huì)下的三總師負(fù)責(zé)制； （ 3） 董事會(huì)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。2、管理方法 目前國內(nèi)的管理方法有兩種： （ 1） 垂直領(lǐng)導(dǎo)方式（直線式管理模式） 。優(yōu)點(diǎn)是政令淌通，管理到位，管理層 直接對(duì)成本，對(duì)管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散，橫向協(xié)調(diào)配合困難。（2） 矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源，調(diào)動(dòng)個(gè)方面的積 極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。 缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差， 人員經(jīng)常 變動(dòng)，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管

3、理。3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置 根據(jù)管理物業(yè)的多少， 以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。 目前我國物業(yè)管理 體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種：（ 1） 三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部。 （ 2） 四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營 服務(wù)部。（ 3） 六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn) 部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。除了機(jī)構(gòu)明確以外， 對(duì)參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、 培訓(xùn)。比如目 標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結(jié)構(gòu)，工作經(jīng)驗(yàn)，都應(yīng) 明確規(guī)定下來。 然后對(duì)從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確，

4、 對(duì)他們的文 化素質(zhì)，工作能力， 基本條件都要提出要求， 甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以 后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證， 所以對(duì)目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。 測算 應(yīng)本著“實(shí)事求是”、“取之于民、用之于民” 、“用戶至上、服務(wù)第一” 、“根據(jù)物 業(yè)功能、分層次收費(fèi)”等原則進(jìn)行。1、 收入測算物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。 因此，該收的費(fèi)用都要收齊，不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有：（ 1） 目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。按照政府物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。（ 2） 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。（ 3） 維修基金每

5、年可取的利息金額。（ 4） 其他方面的服務(wù)收入。2、 支出預(yù)算 圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有：（ 1） 人員工資、福利、津貼、獎(jiǎng)金，以及其他各類保險(xiǎn)支出。（ 2） 各類服務(wù)成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設(shè) 備的添置；各類服務(wù)所需要的的消耗品。（ 3） 物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開支。（ 4） 其他有關(guān)各項(xiàng)的開支等。 通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求，要進(jìn)行 3 年預(yù)算。四、管理操作這部分要求細(xì)化， 他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、 管理質(zhì)量， 以及規(guī)范化的 管理的標(biāo)準(zhǔn)， 從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、 能力，所以各物業(yè)管 理企業(yè)都對(duì)

6、此很重視。其通常分為兩大類：1、 根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況，認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分 為：（ 1） 公眾管理制度，主要包括： 業(yè)主公約； 精神文明建設(shè)公約； 樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定； 裝修管理規(guī)定； 治安管理規(guī)定； 清潔衛(wèi)生管理規(guī)定； 消防管理規(guī)定； 交通車輛管理規(guī)定； 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。（ 2） 崗位責(zé)任制度，主要包括： 管理處主任崗位職責(zé)； 管理處主任助理崗位職責(zé)； 環(huán)境主管崗位職責(zé)； 保潔員崗位職責(zé)； 保安主管崗位職責(zé)； 工程主管崗位職責(zé)； 維修人員崗位職責(zé)； 會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé)； 行政人員崗位職責(zé)。（ 3） 內(nèi)部管理運(yùn)作制度，主要包括： 員工行為規(guī)范； 培訓(xùn)制度； 考核制

7、度； 獎(jiǎng)懲制度； 回訪制度； 來訪，投訴處理制度等。2、 根據(jù)目標(biāo)物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責(zé) 管理崗位主要有： 保安； 機(jī)電維修； 清掃保潔； 園林綠化； 電梯操作； 社區(qū)文化。五、管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針 投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對(duì)目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、 管理方針、管理宗旨， 便于業(yè) 主委員會(huì)成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評(píng)委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、 宗旨。例 如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時(shí)， 提出管理目標(biāo)： 樹立“服務(wù)至上，客戶第一” 的管理思想，達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益，一促進(jìn)后期的樓宇銷售；提 出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營， 求得自身

8、的生存與發(fā)展。六、便民服務(wù)措施 物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動(dòng)， 這是其性質(zhì)所決定的； 然而開展物業(yè)管理并不是一 味只追求經(jīng)濟(jì)效益， 而是要正確處理好社會(huì)效益， 環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān) 系，使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時(shí)，還 向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項(xiàng)目若干項(xiàng)，深受業(yè)主的歡迎和好評(píng)。七、社區(qū)文化隨著一幢幢樓房的建好， 新的社區(qū)環(huán)境形成， 人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán) 境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨(dú)了。為此，社區(qū)文化的重 要性越來越被老百姓看中， 成為購房中的一個(gè)重要因素。 物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo) 書時(shí)，應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展， 制定有關(guān)社區(qū)

9、文化制度， 安排好各類社區(qū) 文化活動(dòng)，使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明，也享受到精神文明。八、管理指標(biāo)的承諾物業(yè)管理是新生事物。 國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理， 對(duì)一些管理服務(wù)也相應(yīng)的 作出了一些基本要求。 作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)， 針對(duì)目標(biāo)物業(yè)， 對(duì)照國家有關(guān) 規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾： 房屋及配套設(shè)施的完好率； 房屋零修，急修及時(shí)率； 維修質(zhì)量合格率； 清潔保潔率；（ 5） 道路車輛完好率；（ 6） 小區(qū)治安案件發(fā)生率；（ 7） 業(yè)主綜合服務(wù)滿意率；（ 8） 綠化完好率；（ 9） 重復(fù)維修率；（ 10） 住戶有效投訴率等。九、檔案資料的建立和管理 為了使

10、物業(yè)管理規(guī)范化、 程序化， 為了對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄， 并保留 資料，需要建立檔案資料管理。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)建立檔案管理制度提出 相應(yīng)的設(shè)想：是否建立單獨(dú)的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負(fù) 責(zé)檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實(shí)行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、 科學(xué)化、規(guī)范化的電子計(jì)算機(jī)管理檔案等等。十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時(shí)， 也需要表明本企業(yè)對(duì)未來的物業(yè)管理上 水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想，使人們感到實(shí)實(shí)在在，同時(shí)又大膽創(chuàng)新。 例如，某物業(yè)管理企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后，對(duì)未來目標(biāo)明確提出，接管后一年達(dá)到市優(yōu)，兩年達(dá)到省優(yōu)

11、，三年達(dá)到國優(yōu)，在達(dá)到國優(yōu)的同時(shí)，一定通過iSO9002貫標(biāo)，使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎(jiǎng)罰作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，在系統(tǒng)地闡述了本企業(yè)對(duì)目標(biāo)物業(yè)管理的各項(xiàng)設(shè)想， 措施之后，需要在最后進(jìn)行高度的概括和承諾。即向業(yè)主委員會(huì)承諾自己有能力， 有決心管理好目標(biāo)物業(yè)，并表示管理好了怎么辦，管理不好愿意承擔(dān)什么處罰。 例如，某物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)待獎(jiǎng)懲最后表態(tài)：有信心、有能力管理好住宅小區(qū)， 管理好了以后并不是為了追求更多的獎(jiǎng)金，而是追求更多的任務(wù)；如果管不好， 一年以后便自動(dòng)退出來，并承擔(dān)標(biāo)書里的經(jīng)濟(jì)懲罰。品味人生1、很多時(shí)候，看的太透反而不快樂，還

12、不如幼稚的沒心沒肺。2、 睡吧，合上雙眼，世界就與我無關(guān)。 顧城生命幻想曲3、你來人間一趟，你要看看太陽，和你的心上人，一起走在街 上。4、我不唱聲嘶力竭的情歌，不表示沒有心碎的時(shí)刻。我不曾攤 開傷口任宰割，愈合就無人曉得我內(nèi)心挫折。5、永遠(yuǎn)不要隔著屏幕說分手，最大的遺憾是連離開都不能當(dāng)面 說清。6、最先道歉的人最勇敢，最先原諒的人最堅(jiān)強(qiáng)，最先釋懷的人 最幸福。7、好像每次都是這樣，沒有例外。在我們最需要有一個(gè)人去依 靠的時(shí)候，往往到最后都是自己一個(gè)人挺過去。8、對(duì)我不滿意，請(qǐng)直接來給我說，別到別人那里去宣泄你無處 安放的情緒9、有些事，你把它藏到心里，也許還更好，等時(shí)間長了，也就 變成了故事

13、。10、不要對(duì)自己太過苛刻，對(duì)自己太苛刻的人只會(huì)消耗掉更多 讓自己幸福的能力。11、人，相互幫扶才感到溫暖；事，共同努力才知道簡單；路， 有人同行才不覺漫長；愛情，要相互記掛才體味情深。12、只有當(dāng)痛苦在可以承受的時(shí)候，我們會(huì)自怨自艾。當(dāng)痛苦 無法承受，我們就只會(huì)一笑置之。13、愛情是一顆心找到另一顆心，而不是一張臉找到另一張臉。 為了找到那顆心，我們要學(xué)會(huì)不要臉。14、比失去你更令我 傷心的事是，你都沒有為了和我在一起而 努力過。15、這世上有一條路無論如何也不能走，那就是歧途，只要走 錯(cuò)一步結(jié)果都會(huì)是粉身碎骨。一一千與千尋16、保持一份自信，做最好的自己，寧可高傲地發(fā)霉，不要低 調(diào)地戀愛。17、親愛的，我在這座陌生的城市，流浪流浪。燈火闌珊或是 煙火燦爛，我總是愣在某個(gè)角落，靜靜的等你走來。18、其實(shí)愛情里處得好不好，標(biāo)準(zhǔn)就兩個(gè)字：不累。因?yàn)?，?duì) 的人，不會(huì)讓你覺得累。19、明知是錯(cuò)的，也要去堅(jiān)持，因?yàn)椴桓市?；有些人，明知?愛的，也要去放棄，因?yàn)闆]結(jié)局；有時(shí)候，明知沒路了，卻還在前行, 因?yàn)榱?xí)慣了。20、如果曾有那么一個(gè)人，跟我說只要心里想一想我，就會(huì)鋪 天蓋地地難受。那么不管是拿前程作賭也好，還是拿幸福下注也好， 我都會(huì)心甘情愿。做學(xué)問要花功夫，持之以恒，日積月累。21、我們