房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

1、udc 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) p gb/t50899-2013 房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) standard for basic terminology of real estate appraisal 2013-發(fā)布發(fā)布 2013-實施實施 中中華華人人民民共共和和國國住住房房和和城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建建設(shè)設(shè)部部 聯(lián)合發(fā)布聯(lián)合發(fā)布 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局 gb 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) standard for basic terminolog

2、y of real estate appraisal gb/t 50899-2013 主編部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 批準(zhǔn)部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 施行日期：2013 年 月 日 中國建筑工業(yè)出版社 2013 北京 前 言 根據(jù)原建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 的通知 （建標(biāo)2003102 號）的要求，標(biāo)準(zhǔn)編制組經(jīng) 廣泛調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)實踐經(jīng)驗，參考有關(guān)國際標(biāo)準(zhǔn)和國外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，并 在充分征求意見的基礎(chǔ)上， 編制了本標(biāo)準(zhǔn)。 本標(biāo)準(zhǔn)的主要技術(shù)內(nèi)容是：1總則；2通用術(shù)語；3價格和價值 ； 4估價原則 ；5估價程序 ；6估價方法 ；7估價報告。 本標(biāo)準(zhǔn)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 負(fù)責(zé)管理 ，由中國房地

3、產(chǎn)估價師與房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 負(fù)責(zé)具體 內(nèi)容的解釋 。執(zhí)行過程中如有意見或建議，請 將其 寄送中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（ 地址：北京市 海淀區(qū)首體南 路 9 號主語國際 7 號樓 11 層；郵政編碼 ：100048） 。 本 標(biāo) 準(zhǔn) 主 編 單位：中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人員： 柴 強(qiáng) 沈建忠 姜萬榮 楊佳燕 倪吉信 王全民 黃學(xué)軍 丁 川 高炳華 程敏敏 本標(biāo)準(zhǔn)主要審查人員： 馮長春 葉劍平 季如進(jìn) 陶滿德 馮 駿 崔太平 宋生華 吳守志 金建清 目 次 1 總則.3 2 通用術(shù)語.4 3 價格和價值.6 4 估價原則.8 5 估價程序.9 6 估價方法.

4、10 6.1 比較法.10 6.2 收益法.11 6.3 成本法.13 6.4 假設(shè)開發(fā)法.15 6.5 其他估價方法.16 7 估價報告.18 附錄a 漢語拼音術(shù)語條目索引.19 附錄b 英文術(shù)語條目索引.25 附：條文說明.30 contents 1 general provisions.3 2 general terms.4 3 price and value.6 4 appraisal principles.8 5 appraisal process.9 6 appraisal approaches.10 6.1 sales comparison approach.10 6.2 inc

5、ome capitalization approach.11 6.3 cost approach.13 6.4 hypothetical development method.15 6.5 other appraisal methods.16 7 appraisal report.18 appendix a index of terms in chinese.19 appendix b index of terms in english.25 addition：explanation of provisions.30 1 總 則 1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

6、 1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他 相關(guān)領(lǐng)域。 1.0.3 房地產(chǎn)估價的術(shù)語除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 2 通用術(shù)語 2.0.1 房地產(chǎn)估價 real estate appraisal；property valuation 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分 析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。 2.0.2 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) real estate appraisal company 依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機(jī)構(gòu)。 2.0.3 房地產(chǎn)估價師 r

7、eal estate appraiser；property valuer 通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或資格互認(rèn)、資格認(rèn)定，依法取得房地產(chǎn)估價師 執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。 2.0.4 注冊房地產(chǎn)估價師 licensed real estate appraiser；certified property valuer 經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。 2.0.5 估價委托人 client 為了某種需要，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位和個人。 2.0.6 估價當(dāng)事人 parties involved in appraisal 與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地

8、產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價 師和估價委托人。 2.0.7 估價利害關(guān)系人 interested parties 估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位和個人。 2.0.8 估價項目 appraisal project 估價委托人委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項特定任務(wù)。 2.0.9 估價目的 appraisal purpose；purpose of valuation 估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。 2.0.10 估價對象 subject property 所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 2.0.11 價值時點 date of value 所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的某一特定時間。

9、 2.0.12 價值類型 type of value 所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。 2.0.13 估價原則 appraisal principles；valuation principles 估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 2.0.14 估價程序 appraisal process；valuation process 完成估價項目所需要做的各項工作進(jìn)行的先后次序。 2.0.15 估價依據(jù) appraisal support documentation；valuation evidence 作為估價的前提或基礎(chǔ)的必要資料。 2.0.16 估價假設(shè) app

10、raisal assumptions 針對估價對象狀況等估價前提所做出的必要的、合理的、有依據(jù)的假定，包括一般假 設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。 2.0.17 估價方法 appraisal approaches；valuation methods 測算估價對象價值或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法 等。 2.0.18 估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) basic data for appraisal 估價測算中所使用的反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交 價格、運(yùn)營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。 2.0.19 估價參數(shù) appraisal va

11、riables and ratios 估價測算中所選取的對估價對象價值或價格的測算結(jié)果有影響的系數(shù)、比率或比值。 2.0.20 估價結(jié)果 final value opinion 通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。 2.0.21 估價報告 appraisal report；valuation report 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所做出的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正 式陳述。 2.0.22 批量估價 mass appraisal 基于同一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量相 似的房地產(chǎn)在給定日期的價值進(jìn)行評估。 2.0.2

12、3 個案估價 single-property appraisal 相對于批量估價而言，單獨對一宗或若干宗房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估。 2.0.24 類似房地產(chǎn) similar property；comparable property 與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或 相近的房地產(chǎn)。 2.0.25 估價信用檔案 appraisers credit records 房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。 3 價格和價值 3.0.1 成交價格 tra

13、nsaction price 在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。 3.0.2 正常價格 normal price 不存在特殊交易情況下的成交價格，或經(jīng)過交易情況修正后的價格。 3.0.3 市場價格 averaged market price 某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。 3.0.4 評估價值 appraised value 通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象的價值或價格。 3.0.5 市場價值 market value 估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易 方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。 3.0.6 投資價值 investment value

14、 估價對象對某個特定單位或個人的價值。 3.0.7 現(xiàn)狀價值 value in use 估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。 3.0.8 快速變現(xiàn)價值 liquidation value 估價對象在沒有充足的時間進(jìn)行營銷情況下的價值。 3.0.9 殘余價值 residual value 估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。 3.0.10 抵押價值 mortgage value 估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先 受償款后的價值。 3.0.11 抵押凈值 net mortgage value 抵押價值減去實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。 3.0.12

15、法定優(yōu)先受償款 liens 假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款，但不 包括實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金。 3.0.13 計稅價值 assessed value；taxable value 為征稅目的而評估的價值。 3.0.14 保險價值 insurable value 為保險目的而評估的價值。 3.0.15 完全產(chǎn)權(quán)價值 value of fee simple interest 房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情 況下的價值。 3.0.16 無租約

16、限制價值 value of property as if no lease existed 房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值。其評估價值為未出租部分和已出租部分 均按市場租金確定租金收入所評估的價值。 3.0.17 出租人權(quán)益價值 value of leased fee interest 出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租 賃期間按租賃合同約定的租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后 按市場租金確定租金收入所評估的價值。 3.0.18 承租人權(quán)益價值 value of leasehold interest 承租人對他人所有的已出租

17、房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按租賃合同 約定的租金與市場租金的差額所評估的價值。 3.0.19 房地價值 building and land value 建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。 3.0.20 建筑物價值 building value 建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。 3.0.21 土地價值 land value 土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。 3.0.22 樓面地價 proportionate cost of land price；accommodation value 一定地塊內(nèi)，分?jǐn)?/p>

18、到單位建筑面積上的土地價格。 4 估價原則 4.0.1 獨立、客觀、公正原則 principle of independence, objectivity, and impartiality 要求注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)站在中立的立場上，實事求是、公平正直地 評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值的原則。 4.0.2 合法原則 principle of legality 要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值的原則。 4.0.3 價值時點原則 principle of date of value 要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值的原則。 4.0.4 替

19、代原則 principle of substitution 要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)的原則。 4.0.5 最高最佳利用原則 principle of highest and best use 要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值的原則。 4.0.6 最高最佳利用 highest and best use 房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用， 包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等。 4.0.7 謹(jǐn)慎原則 principle of cautious 要求在影響估價對象價值的因素存在不確定性的情況下對其做出判斷時，

20、應(yīng)充分考慮 其導(dǎo)致估價對象價值偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值偏高的一面的原則。 5 估價程序 5.0.1 估價委托書 appraisal assignment 估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)為其提供估價服務(wù)的文件。 5.0.2 估價委托合同 appraisal contract 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人之間就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。 5.0.3 估價基本事項 basic appraisal issues 估價目的、價值時點、估價對象和價值類型的統(tǒng)稱。 5.0.4 估價作業(yè)方案 appraisal work plan 為完成估價項目而制定的、用于指導(dǎo)整個估價活動的未來各項工作的計劃

21、，包括工作 的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、時間進(jìn)度、人員安排、經(jīng)費預(yù)算等。 5.0.5 估價技術(shù)路線 appraisal technical route 評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個估價過程的技術(shù)思路。 5.0.6 實地查勘 on-site inspection 注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象或可比實例現(xiàn)場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價 對象或可比實例狀況的活動。 5.0.7 實地查勘記錄 on-site inspection notes；on-site inspection records 記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。 5.0.8 估價報告內(nèi)部審核 i

22、nternal appraisal review 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對撰寫完成而尚未向估價委 托人出具的估價報告的內(nèi)容和形式進(jìn)行的審查核定。 5.0.9 估價資料歸檔 appraisal data filing 收集、整理在估價活動中獲得和形成的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對其中 具有保存價值的資料進(jìn)行分類并保存。 5.0.10 估價檔案 appraisal archives 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價活動中獲得和形成的具有保存價值的各種 文字、圖表、影像等形式的資料。 6 估價方法 6.1 比較法 6.1.1 比較法 sales compar

23、ison approach；comparative method 選取數(shù)宗真實成交且符合一定條件的類似房地產(chǎn)，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù) 之間的差異對成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到估價對象價值或價格的方法。 6.1.2 交易實例 property sales；property transactions 真實成交的房地產(chǎn)及相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、 成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負(fù)擔(dān)、交易目的等。 6.1.3 可比實例 comparable sales；comparables 交易實例中交易方式適合于估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常

24、價格 或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)。 6.1.4 建立比較基礎(chǔ) establishing comparison basis 使各個可比實例之間、可比實例與估價對象之間口徑一致、相互可比的處理。 6.1.5 交易情況修正 adjustment for conditions of sale 使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的調(diào)整。 6.1.6 市場狀況調(diào)整 adjustment for market conditions；time adjustment 使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的調(diào)整。 6.1.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 adjustment for proper

25、ty conditions 使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的調(diào)整，包括區(qū)位狀況 調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 6.1.8 總價調(diào)整 adjustment based on total price 基于總價對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.9 單價調(diào)整 adjustment based on unit price 基于單價對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.10 金額調(diào)整 dollar adjustments 采用金額對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.11 百分比調(diào)整 percentage adjustments 采用百分比對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)

26、整。 6.1.12 直接比較調(diào)整 direct comparison adjustments 以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情 況對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.13 間接比較調(diào)整 indirect comparison adjustments 設(shè)定某種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價對象狀況和可比實例狀況 分別與其進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.14 樓幢調(diào)整系數(shù) building adjusting factor 用于對處于不同樓幢的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 6.1.15 樓層調(diào)整系數(shù) flo

27、or adjusting factor 用于對處于不同樓層的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 6.1.16 朝向調(diào)整系數(shù) aspect adjusting factor 用于對處于不同朝向的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 6.1.17 比較價值 value indication from sales comparison approach 采用比較法測算出的估價對象價值或價格。 6.2 收益法 6.2.1 收益法 income capitalization approach；income approach 預(yù)測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換 為價值得到估價對象價值

28、或價格的方法。 6.2.2 報酬資本化法 yield capitalization 預(yù)測估價對象未來各年的凈收益，利用合適的報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到 估價對象價值或價格的方法。 6.2.3 直接資本化法 direct capitalization 預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)得 到估價對象價值或價格的方法。 6.2.4 收益乘數(shù)法 income multiplier method 預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其乘以合適的收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格 的方法。 6.2.5 收益期 remaining economic life 預(yù)計在正

29、常市場和運(yùn)營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至 估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。 6.2.6 持有期 holding period 預(yù)計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時 間。 6.2.7 潛在毛收入 potential gross income 房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。 6.2.8 空置和收租損失 vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。 6.2.9 有效毛收入 effective gross income 潛在毛收入減去空置

30、和收租損失，加各種其他收入后的收入。 6.2.10 運(yùn)營費用 operating expenses 維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出。 6.2.11 運(yùn)營費用率 operating expense ratio 運(yùn)營費用與有效毛收入的百分比。 6.2.12 凈收益 net operating income 有關(guān)收入減去費用后歸因于估價對象的收益。 6.2.13 凈收益率 net income ratio 凈收益與有效毛收入的百分比。 6.2.14 期間收益 term income 預(yù)計在持有期間各年可獲得的凈收益。 6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益 reversion；income at rever

31、sion 預(yù)計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益。 6.2.16 實際收益 actual income 估價對象在實際經(jīng)營狀況下所獲得的收益。 6.2.17 客觀收益 objective income 正常情況下能夠獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后計算的收益。 6.2.18 合同租金 contract rent 租賃合同約定的租金。 6.2.19 市場租金 market rent 某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金。 6.2.20 安全利率 safe rate 沒有風(fēng)險或極小風(fēng)險的投資報酬率。 6.2.21 報酬率 yield rate 將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值

32、或價格的折現(xiàn)率。 6.2.22 資本化率 capitalization rate 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。 6.2.23 綜合資本化率 overall capitalization rate 用于將全部房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價值的資本化率。 6.2.24 土地資本化率 land capitalization rate 用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。 6.2.25 建筑物資本化率 building capitalization rate 用于將歸因于建筑物的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的資本化率。 6.2.26 收益乘數(shù) income multiplie

33、r 房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收益乘數(shù)、毛租金乘數(shù)、 有效毛收益乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。 6.2.27 市場提取法 market extraction method 通過可比實例的有關(guān)數(shù)據(jù)測算估價對象的報酬率、資本化率、折舊率等的方法。 6.2.28 土地剩余技術(shù) land residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的年凈收益中減去建筑物的年凈收益，分離出歸因于土地的 年凈收益，再用土地資本化率進(jìn)行資本化得出土地價值的方法。 6.2.29 建筑物剩余技術(shù) building residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的年凈收益中減去土地的

34、年凈收益，分離出歸因于建筑物的 年凈收益，再用建筑物資本化率進(jìn)行資本化得出建筑物價值的方法。 6.2.30 收益價值 value indication from income capitalization approach 采用收益法測算出的估價對象價值或價格。 6.3 成本法 6.3.1 成本法 cost approach；contractors method 測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去 折舊得到估價對象價值或價格的方法。 6.3.2 土地重置成本 land replacement cost 在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必

35、要支出及應(yīng)得利潤。 6.3.3 建筑物重置成本 building replacement cost 采用價值時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國 家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑 物的必要支出及應(yīng)得利潤。 6.3.4 建筑物重建成本 building reproduction cost 采用與估價對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等， 在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同 的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。 6.3.5 實際成本 actual cos

36、t 購置或開發(fā)建設(shè)估價對象實際耗費的成本。 6.3.6 客觀成本 objective cost 正常情況下耗費的成本，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后計算的成本。 6.3.7 單位比較法 comparative-unit method 以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的某種計量單位為比 較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進(jìn)行適當(dāng) 處理后得到建筑物建筑安裝工程費的方法。 6.3.8 分部分項法 unit-in-place method 把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào) 查各個分部工程或分項工

37、程在價值時點的單位價格或成本，將各個分部工程或分項工程的 數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的方法。 6.3.9 工料測量法 quantity survey method 把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需要的建筑 材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相 應(yīng)的單價及人工費標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺班的數(shù)量及人 工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計取相應(yīng)的措施項目費、規(guī)費和稅金等得 到建筑物建筑安裝工程費的方法。 6.3.10 房地產(chǎn)開發(fā)利潤率 developers p

38、rofit rate 房地產(chǎn)開發(fā)利潤與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價格等的百分比，分為投資利潤 率、直接成本利潤率、成本利潤率、銷售利潤率，稅前利潤率、稅后利潤率，總利潤率、 年利潤率等。 6.3.11 建筑物折舊 depreciation of building 各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重置成本或重建成本 與在價值時點的市場價值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 6.3.12 物質(zhì)折舊 physical deterioration 因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。 6.3.13 功能折舊 functional obso

39、lescence 因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。 6.3.14 功能不足折舊 functional obsolescence caused by deficiency 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價 值減損。 6.3.15 功能過剩折舊 functional obsolescence caused by superadequacy 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn) 小于其成本造成的建筑物價值減損。 6.3.16 外部折舊 external obsolescence

40、 因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。 6.3.17 年齡-壽命法 age-life method 根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測算建筑物折舊的方法。 6.3.18 分解法 breakdown method 把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個 組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。 6.3.19 建筑物實際年齡 actual age of building 建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)。 6.3.20 建筑物有效年齡 effective age of building 根據(jù)價值時點的建筑物狀況判斷的建筑物年齡。

41、6.3.21 建筑物自然壽命 physical life of building 建筑物自竣工時起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止 的時間。 6.3.22 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 economic life of building 建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢 獻(xiàn)時止的時間。 6.3.23 建筑物剩余自然壽命 remaining physical life of building 建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。 6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 remaining economic life of building 建筑物

42、經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自價值時點起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止 的時間。 6.3.25 建筑物成新率 building market value to replacement cost ratio 建筑物的市場價值與其重置成本或重建成本的百分比。 6.3.26 修復(fù)成本 cost to cure 采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。 6.3.27 可修復(fù) economically curable 預(yù)計修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。 6.3.28 不可修復(fù) economically incurable 預(yù)計修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價

43、值增加額。 6.3.29 成本價值 value indication from cost approach 采用成本法測算出的估價對象價值或價格。 6.4 假設(shè)開發(fā)法 6.4.1 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method；residual method 求得估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支 出及應(yīng)得利潤，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)?開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。 6.4.2 待開發(fā)房地產(chǎn) proposed development；deve

44、lopment property 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更 新改造或改變用途的舊房等。 6.4.3 業(yè)主自行開發(fā)前提 assumption of development by owner-occupier 估價對象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。 6.4.4 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumption of development by intended developer 估價對象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。 6.4.5 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumption of development by un

45、identified developer 估價對象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。 6.4.6 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 remaining construction and operating period 自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間，包括后續(xù)建設(shè)期、銷 售期和運(yùn)營期。 6.4.7 后續(xù)建設(shè)期 remaining construction period 自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間。 6.4.8 銷售期 marketing period 自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其全部售出時止的時間。 6.4.9 運(yùn)營期 operatin

46、g period 自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間。 6.4.10 開發(fā)完成后的價值 gross development value 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值或價格。 6.4.11 后續(xù)開發(fā)的必要支出 development cost 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項成本、費用和稅金。 6.4.12 后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤 developers profit 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，通常為同類房地產(chǎn) 開發(fā)項目正常情況下能夠獲得的開發(fā)利潤。 6.4.13 開發(fā)價值 value indication fr

47、om hypothetical development method 采用假設(shè)開發(fā)法測算出的估價對象價值或價格。 6.5 其他估價方法 6.5.1 基準(zhǔn)地價修正法 benchmark land value adjustment method 在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在 位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。 6.5.2 路線價法 road rating method 在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo) 準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào) 整

48、為各宗臨街土地價值或價格的方法。 6.5.3 標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法 standard property value adjustment method 在一定區(qū)域內(nèi)對所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每 組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價值，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值調(diào)整為各宗被估 價房地產(chǎn)價值或價格的方法。 6.5.4 多元回歸分析法 multiple regression analysis 在一定區(qū)域內(nèi)對所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每 組內(nèi)把房地產(chǎn)價值作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸 模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及

49、其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗，確定多元 回歸模型，利用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。 6.5.5 修復(fù)成本法 cure cost method 估算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。 6.5.6 損失資本化法 income loss capitalization 預(yù)測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營費用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房 地產(chǎn)價值減損額的方法。 6.5.7 價差法 before and after method 分別評估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的價值和改變之后狀況下的價值，將兩者之差作為 房地產(chǎn)價值減損額或增加額的方法。 7 估價

50、報告 7.0.1 估價結(jié)果報告 summary appraisal report 簡要記載估價委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價 原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價師、實地查勘期、估價作業(yè)期等 內(nèi)容的估價報告。 7.0.2 估價技術(shù)報告 appraisal technique report 詳細(xì)記載市場背景描述與分析、估價對象描述與分析、估價方法適用性分析、估價測 算過程、估價結(jié)果確定等內(nèi)容的估價報告。 7.0.3 鑒證性估價報告 appraisal report for identification 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向估價委托人出具的起著價值證明作用

51、的估價報告。 7.0.4 致估價委托人函 letter of transmittal 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)正式地向估價委托人報告估價結(jié)果、呈送估價報告的文件。 7.0.5 估價師聲明 appraisers certification 注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等 所做出的承諾和保證。 7.0.6 估價假設(shè)和限制條件 assumptions and limiting conditions 估價報告中對估價假設(shè)和估價報告使用限制的說明，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、 背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)以及估價報告使用限制。 7.0.7 估價報告使用限制

52、limiting conditions of appraisal report 對估價報告的用途、使用者、使用期限所做出的限定，以及在使用估價報告中需要注 意的其他事項。 7.0.8 估價報告使用者 intended user of appraisal report 依法使用估價報告的單位和個人。 7.0.9 估價報告使用期限 expired date of appraisal report 自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。 7.0.10 估價報告出具日期 date of appraisal report 致估價委托人函中的致函日期。 7.0.11 實地查勘期 on-si

53、te inspection period 實地查勘的起止日期，自進(jìn)入實地查勘現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。 7.0.12 估價作業(yè)期 appraisal work period；appraisal date 估價工作的起止日期，自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止。 附錄a 漢語拼音術(shù)語條目索引 a 安全利率safe rate6.2.20 b 百分比調(diào)整percentage adjustments6.1.11 保險價值insurable value3.0.14 報酬率yield rate6.2.21 報酬資本化法yield capitalization6.2.2 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 ass

54、umption of development by unidentified developer 6.4.5 比較法sales comparison approach；comparative method6.1.1 比較價值value indication from sales comparison approach6.1.17 標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法standard property value adjustment method6.5.3 不可修復(fù)economically incurable6.3.28 c 殘余價值residual value3.0.9 朝向調(diào)整系數(shù)aspect adjusting

55、 factor6.1.16 成本法cost approach；contractors method6.3.1 成本價值value indication from cost approach6.3.29 成交價格transaction price3.0.1 承租人權(quán)益價值value of leasehold interest3.0.18 持有期holding period6.2.6 出租人權(quán)益價值value of leased fee interest3.0.17 d 待開發(fā)房地產(chǎn)proposed development；development property6.4.2 單價調(diào)整adjustm

56、ent based on unit price6.1.9 單位比較法comparative-unit method6.3.7 抵押價值mortgage value3.0.10 抵押凈值net mortgage value3.0.11 獨立、客觀、公正原則 principle of independence, objectivity, and impartiality 4.0.1 多元回歸分析法multiple regression analysis6.5.4 f 法定優(yōu)先受償款liens3.0.12 房地產(chǎn)估價real estate appraisal；property valuation2.

57、0.1 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)real estate appraisal company2.0.2 房地產(chǎn)估價師real estate appraiser；property valuer2.0.3 房地產(chǎn)開發(fā)利潤率developers profit rate6.3.10 房地產(chǎn)狀況調(diào)整adjustment for property conditions6.1.7 房地價值building and land value3.0.19 分部分項法unit-in-place method6.3.8 分解法breakdown method6.3.18 g 個案估價single-property appraisa

58、l2.0.23 工料測量法quantity survey method6.3.9 功能不足折舊functional obsolescence caused by deficiency6.3.14 功能過剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy6.3.15 功能折舊functional obsolescence6.3.13 估價報告appraisal report；valuation report2.0.21 估價報告出具日期date of appraisal report7.0.10 估價報告內(nèi)部審核internal appraisa

59、l review5.0.8 估價報告使用期限expired date of appraisal report7.0.9 估價報告使用者intended user of appraisal report7.0.8 估價報告使用限制limiting conditions of appraisal report7.0.7 估價參數(shù)appraisal variables and ratios2.0.19 估價程序appraisal process；valuation process2.0.14 估價當(dāng)事人parties involved in appraisal2.0.6 估價檔案appraisal

60、archives5.0.10 估價對象subject property2.0.10 估價方法appraisal approaches；valuation methods2.0.17 估價基本事項basic appraisal issues5.0.3 估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)basic data for appraisal2.0.18 估價技術(shù)報告appraisal technique report7.0.2 估價技術(shù)路線appraisal technical route5.0.5 估價假設(shè)appraisal assumptions2.0.16 估價假設(shè)和限制條件assumptions and limiti