房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險及稅務規(guī)劃內(nèi)控管理2

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險及稅務規(guī)劃內(nèi)控管理 孫煒青島大學經(jīng)濟學院副教授 第一部分 企業(yè)目標與稅務內(nèi)控 貴公司的企業(yè)目標？ *什么是風險？ *什么是稅務風險？ *那些因素形成稅務風險？ *如何有效掌控防范稅務風險 *企業(yè)目標與稅務成本關(guān)系？ *稅務成本與內(nèi)控管理關(guān)系？ *貴公司稅務工作目前是哪個部門負責？ *您認為稅務規(guī)劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務風險控制的工作應 哪個部門負責？ 您心中稅務管理工作的愿景是什么？ 稅務規(guī)劃操作方式： *設計建立具有稅務規(guī)劃功能的公司架構(gòu)（關(guān)聯(lián)方交易和全流程稅務 內(nèi)控制度） *稅收政策在日常業(yè)務環(huán)節(jié)運用及操作（核算、申報表、業(yè)務運作、 合同簽訂等） *非常規(guī)業(yè)務的操作

2、 第二部分 某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理 一、職責戈U分 董事會一制定、實施、完善 總經(jīng)理一落實、推進、檢查 *各職能部門一負責制定、完善、實施本專業(yè)系統(tǒng)的風險管理和控制 制度 二、房地產(chǎn)內(nèi)控制度包括內(nèi)容： *1、環(huán)境控制（授權(quán)管理和人力資源管理） *2、業(yè)務控制（工程管理類：包括設計工程管理、目標成本管理、過 程控制制度；項目發(fā)展類：包括項目發(fā)展制度、投標和競拍管理辦法、 項目跟蹤管理制度；集團辦公類：包括投訴處理制度、文件管理程序） *3、會計系統(tǒng)控制（會計核算控制、財務管理控制，包括預算管理、 資產(chǎn)項目管理、負債權(quán)益項目管理、稅務管理） *4、電子信息系統(tǒng)控制 *5、信息傳遞控制 *6、內(nèi)部審計

3、控制 第三部分 稅務內(nèi)控管理機構(gòu) *設立稅務管理部門或崗位，工作職責為： *1、制定和完善稅務管理制度和其他涉稅規(guī)章制度，控制稅務風險 *2、建立調(diào)整具有稅務規(guī)劃功能的公司架構(gòu) *3、參與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和重大經(jīng)營決策的稅務影響分析，提供稅務規(guī) 劃方案 *4、組織實施企業(yè)稅務風險的識別、評估、監(jiān)測 *5、協(xié)助財務部門的有關(guān)稅務工作 *6、向企業(yè)其他部門提供稅務咨詢 第四部分 建立稅務風險和稅務成本的評估體系 *稅務風險的評估 建立內(nèi)部評估體系：見附件 關(guān)注外部評估體系：稅務納稅評估 *稅務成本的評估 參考房地產(chǎn)納稅評估指標，建立企業(yè)稅務成本評估體系，做橫向和 縱向的比較分析 第五部分 項目開發(fā)全流

4、程稅務內(nèi)控制度的建立 集團整體管理 *1 、集團公司年度經(jīng)營計劃中，需要有稅收計劃和指標 *2、項目公司和各部門年度計劃中，需要有稅收計劃和指標 *3 、年終考核指標體系中，需要設置相應的稅務指標和考核點 *4、集團公司在編制全面預算時，需要各項目公司及涉稅業(yè)務部門， 在報預算時必須報有關(guān)納稅預算 *5 、在年度培訓計劃中加入有關(guān)稅務培訓內(nèi)容， 分別針對稅務財務人 員和相關(guān)業(yè)務人員 *6 、稅務人員參與擬定員工薪酬體系 *7 、需要在合同談判和合同會審環(huán)節(jié)，稅務人員參與并發(fā)表意見 *8、參與集團或項目公司重要經(jīng)營決策 項目論證 *1 、準備參與招拍掛環(huán)節(jié)，稅務人員參與項目論證，提出稅務建議 *

5、2 、參與項目可比性研究， 確定稅務成本，對稅務不確定因素進行充 分分析 取得土地使用權(quán) *1、了解國家土地政策，明確土地使用權(quán)的取得方式，落實取得土地 是凈地還是毛地，確認土地拆遷成本 *取得出讓土地使用權(quán) *取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： *例如：拆遷方式取得土地使用權(quán) *1 、法規(guī)城市房屋拆遷管理條例 *2、拆遷補償安置協(xié)議 *3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 *4 、拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人） *1 ）貨幣補償 *2 ）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 * 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000 平米，市場售價 8000 元，土地成本 2 億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000 萬元，總可 售面

6、積 8 萬平米。 *拆遷補償費支出： 5000*8000=4000 萬元 * 視同銷售收入： 5000*8000=4000 萬元 * 單位可售面積計稅成本 =（2 億+8000萬+4000 萬）/80000平米 =4000 元/平米 *視同銷售成本： 4000*5000=2000 萬元 *視同銷售所得： 4000-2000=2000 萬元 需要在拆遷當期確認視同銷售所得 2000 萬元 *2、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 *印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) *契稅： *土地使用稅： *承諾負擔對方稅收的問題 *3 、不同方式取得土地稅務成本比較 *出讓招拍掛方式 * 購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式 * 購買股權(quán)

7、方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) 0.1% *合并公司方式 *分立公司方式 *租賃方式 *注意事項：國稅函【 2000】687、2010年 27號公告 *國稅發(fā)【 2011】50、2011年13號51 號公告 前期報批建準備工作 *1、產(chǎn)品設計方案是項目的整體規(guī)劃，在方案設計過程中，稅務人員 需要參加設計審查 *2 、稅務人員的審核是設計合同審核的一個環(huán)節(jié)， 特別是境外設計合 同 *3、設計費支付需要稅務人員的特別審核 *4 、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 土增稅的免稅政策及清算問題 *所得稅的成本對象劃分及分攤 *設計合同簽訂涉及稅務事項 項目施工建設 開發(fā)成本核算內(nèi)容 *土地征用及拆遷補償費 *前期工

8、程費 *基礎設施費 *建筑安裝工程費 *配套設施費 *開發(fā)間接費 *1、稅務人員參與公司采購合同的審閱并發(fā)表意見 *2、在供應商資格審核環(huán)節(jié)，稅務人員參與并發(fā)表意見 *3、工程采購合同簽訂前，稅務人員會同其他部門一起審核工程采購 合同 *4、在工程招標環(huán)節(jié)，稅務人員是招標委員會的一員，參與審核承包 商的稅務資格 *5、稅務人員參與工程合同簽訂過程的會審 *6、稅務人員需要在項目工程付款申請單中審核簽字 項目開發(fā)成本對象的確定 *1、有關(guān)法律：計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設計 *2、會計核算 *3、土地增值稅要求 *4、所得稅要求 * 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差 異、

9、成本差異、權(quán)益區(qū)分； * 2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、 預算造價法。 土地征用及拆遷補償 *1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、 土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān) 稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補 償費、危房補償費等。 *2、涉及稅務問題 * 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務機關(guān)意； * 2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建造支出； * 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問題。 * 4）交納土地使用稅 前期工程費 *1、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可

10、行 性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費用。 *2、注意稅務事項 * 1）從土增稅的角度考慮 * 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響 * 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā)【2009】2 * 4）在所得稅上分攤方法沒有明確，可以用建筑面積 基礎設施費核算注意問題： *1、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括 開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社 區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 *2、注意稅務事項 * 1） 土增稅問題 * 2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積 建筑安裝工程費 *1、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的

11、各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā) 項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾國稅函 【1998】53） *2、注意稅務事項 * 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 * 2）取得發(fā)票是否合規(guī)：2011年23號公告 * 3）虛開發(fā)票遺留問題 * 4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可以用建筑面法 * 5）對單位建安成本的掌控 配套設施費 *1、指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè) 主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 *2、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋 *3、注意稅務事項 * 1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法 * 2）是否可以所得稅前扣除

12、* 3）人防工程處理 * 4） 土地增值稅 開發(fā)間接費 *1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，（且不能將其歸屬 于特定成本對象的成本費用性支出）。主要包括管理人員工資、職工 福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理 費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 *2、注意稅務事項 * 1）會計、所得稅、土增稅口徑差別 * 2）利息費用所得稅要求直接成本法或預算造價法 * 3）項目營銷設施建造費 * 4） 土地增值稅 預售環(huán)節(jié) *銷售公司的銷售策略、銷售合同的模板和廣告與推廣活動，需要稅 務人員的參與意見 *預售階段納稅要求 *1、印花稅 *2、營業(yè)稅及附加 *3、企業(yè)所得稅 *4、土地增值稅 竣工驗收環(huán)節(jié) *1、工程驗收環(huán)節(jié)，在工程驗收資料報政府部門備案前，需要與稅務 人員通報溝通 *2、工程款（包括進度款和結(jié)算）支付環(huán)節(jié)，需要稅務人員和財務人 員共同審核 *財稅事項 *1、會計業(yè)務的處理