注冊會計師稅法 講義 完整版0701

1、2014年注冊會計師考試輔導 稅法（第七章）更多視頻音頻課件請聯(lián)系第七章資源稅法和土地增值稅法本章考情分析本章中資源稅法是考試中非重點稅，主要命題為單選題、多選題，有時也可以與增值稅結合進行計算題命題，一般分值2分左右。本章中土地增值稅法是考試中的重點稅，命題除單選題、多選題外，每年都有計算題命題，個別年份還出現(xiàn)綜合題（2011年），一般分值8分以內。本章內容：7節(jié)第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率第二節(jié)資源稅計稅依據與應納稅額的計算第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理第四節(jié)土地增值稅納稅義務人與征稅范圍第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目第六節(jié)土地增值稅應納稅額的計算（含清算）第七節(jié)土地增值稅

2、稅收優(yōu)惠和征收管理本章新增及變化內容資源稅中: 中外合作開采石油、天然氣不再繳納礦區(qū)使用費，依法繳納資源稅；減免稅中鐵礦石資源稅減按80%征收；尾礦再利用不征收資源稅。本章內容講解第一節(jié)資源稅納稅義務人、稅目與稅率資源稅是對在中華人民共和國領域及管轄海域從事應稅礦產品開采和生產鹽的單位和個人課征的一種稅。一、納稅義務人資源稅的納稅義務人是指在中華人民共和國領域及管轄海域開采應稅資源的礦產品或者生產鹽的單位和個人。注意：1.資源稅是對在中國境內生產或開采應稅資源的單位或個人征收，而對進口應稅資源產品的單位或個人不征資源稅。2.資源稅是對開采或生產應稅資源進行銷售或自用的單位和個人，在出廠銷售或移

3、作自用時一次性征收，屬于價內稅。3.資源稅的納稅義務人不僅包括符合規(guī)定的中國企業(yè)和個人，還包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)?！咀兓孔?011-11-1起，中外合作開采陸上和海洋的石油不再繳納礦區(qū)使用費，依法繳納資源稅。4.獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)和其他收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人?！纠}多選題】下列各項中，屬于資源稅納稅義務人的有（）。a.進口鹽的外貿企業(yè)b.開采原煤的私營企業(yè)c.生產鹽的外商投資企業(yè)d.中外合作開采石油的企業(yè)正確答案bcd答案解析本題考核資源稅的納稅義務人。資源稅進口不征，出口不退。二、稅目和稅率（一）稅目（征稅范圍）：目前只有7大類：1.原油。是指開采的天然原油，不包括人

4、造石油。2.天然氣。是指專門開采或與原油同時開采的天然氣，煤礦生產的天然氣暫不征稅。3.煤炭。是指原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品。4.其他非金屬礦原礦。是指除上列產品和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5.黑色金屬礦原礦。6.有色金屬礦原礦。7.鹽。包括固體鹽、液體鹽。固體鹽，包括海鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽。液體鹽，是指鹵水。其他需要說明的問題：1.納稅人在開采主礦產品的過程中伴采的其他應稅礦產品，凡未單獨規(guī)定適用稅額的，一律按主礦產品或視同主礦產品稅目征收資源稅。2.未列舉名稱的其他非金屬礦原礦和其他有色金屬礦原礦，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定征收或暫緩征收資源稅，并報財政部和國家稅務總局備案

5、?！纠}多選題】下列各項中，應征資源稅的有（）。a.開采的大理石b.進口的原油c.開采的煤礦瓦斯d.生產用于出口的鹵水正確答案ad答案解析資源稅進口不征、出口不退；開采的煤礦瓦斯暫不征收資源稅。（二）稅率自2011年11月1日起，原油和天然氣由從量定額改為從價定率征收資源稅。自此，資源稅采取從價定率或者從量定額的辦法計征。礦產品稅率形式具體標準原油、天然氣比例稅率5%10%煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽固定稅額礦產品差別、地區(qū)差別0.360元/噸三、扣繳義務人收購未稅礦產品的單位為資源稅的扣繳義務人：1.獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產品的單位，按照本單位應稅產品稅額

6、標準，依據收購的數量代扣代繳資源稅。2.其他收購單位收購的未稅礦產品，按稅務機關核定的應稅產品稅額、稅率標準，依據收購的數量代扣代繳資源稅?！究碱}單選題】（2012年）2012年2月，某采選礦聯(lián)合企業(yè)到異地收購未稅鎳礦石。在計算代扣代繳資源稅時，該礦石適用的稅率是（）。a. 稅務機關核定的單位稅額b. 鎳礦石收購地適用的單位稅額c. 鎳礦石原產地適用的單位稅額d. 該聯(lián)合企業(yè)適用的鎳礦石單位稅額正確答案d答案解析獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)收購未稅礦產品的單位，按照本單位應稅產品稅額、稅率標準，依據收購的數量代扣代繳資源稅。根據規(guī)定，d選項符合題意。第二節(jié)資源稅計稅依據與應納稅額的計算一、計稅依據（一）

7、從價定率征收的計稅依據銷售額銷售額為納稅人銷售應稅產品（原油、天然氣）向購買方收取的全部價款和價外費用（如違約金、優(yōu)質費等），但不包括收取的增值稅銷項稅額。【提示】與應稅礦產品繳納增值稅的銷售額一致。【考題單選題】（2012年）某油田2011年10月共計開采原油8000噸，當月銷售原油6000噸，取得銷售收入（不含增值稅）18000000元，同時還向購買方收取違約金23400元，優(yōu)質費5850元；支付運輸費用20000元（運輸發(fā)票已比對）。已知銷售原油的資源稅稅率為5%，則該油田10月應繳納的資源稅為（）。a.900000元b.900250元c.901000元d.901250元正確答案d答案解

8、析取得違約金和優(yōu)質費屬于價外費用，價外費用一般都是含稅的，這里要換算成不含稅的。應繳納的資源稅=18000000+（23400+5850）（1+17%）5%=901250（元）（二）從量定額征收的計稅依據銷售數量1.基本規(guī)定：銷售數量包括納稅人開采或者生產應稅產品的實際銷售數量和視同銷售的自用數量。2.納稅人不能準確提供應稅產品銷售數量的，以應稅產品的產量或者主管稅務機關確定的折算比換算成的數量為計征資源稅的銷售數量。3.納稅人在資源稅納稅申報時，除財政部、國家稅務總局另有規(guī)定外，應當將其應稅和減免稅項目分別計算和報送。4.對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭：按加工產品的綜合回收率

9、還原成原煤數量。5.金屬和非金屬礦產品原礦：因無法準確掌握納稅人移送使用原礦數量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數量，以此作為課稅數量，其計算公式為：【例題多選題】某銅礦2013年9月銷售銅精礦4000噸（選礦比為1:5），每噸不含稅售價1500元，當地銅礦石資源稅每噸1.2元，應納資源稅和增值稅稅額為（）a.資源稅1.68萬元b.資源稅2.4萬元c.增值稅78萬元d.增值稅102萬元正確答案bd答案解析應納資源稅400051.224000（元）應納增值稅1500400017%1020000（元）6.納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的

10、液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。【例題單選題】某產鹽企業(yè)，5月份以外購液體鹽3000噸加工成固體鹽600噸，以自產液體鹽5000噸加工成固體鹽1000噸，當月銷售固體鹽1500噸，取得銷售收入300萬元，已知液體鹽每噸單位稅額5元、固體鹽每噸單位稅額40元，該產鹽企業(yè)5月份應繳納資源稅（）。a.20000元b.35000元c.45000元d.60000元正確答案c答案解析納稅人以自產的液體鹽加工固體鹽，按固體鹽稅額征稅，以加工的固體鹽數量為課稅數量。納稅人以外購的液體鹽加工成固體鹽，其加工固體鹽所耗用液體鹽的已納稅額準予抵扣。應納資源稅1500403000545

11、000（元）二、應納稅額的計算 計稅方法計算公式適用范圍從量定額征收應納稅額課稅數量單位稅額煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬礦原礦、鹽從價定率征收應納稅額（不含增值稅）銷售額稅率原油、天然氣注意問題：（1）以初級礦產品作為課稅數量。（2）與增值稅之間的關系：應稅礦產品也要交增值稅，按價格交；資源稅（只對初級礦產品），大部分礦產品按數量交。兩稅區(qū)別：征稅范圍不同；環(huán)節(jié)不同；和價格的關系不同；計稅方法不同。【例題計算題】某油田2012年3月銷售原油20000噸，開具增值稅專用發(fā)票取得銷售額10000萬元、增值稅額1700萬元，按資源稅稅目稅率表的規(guī)定，其適用的稅率為8%。請計算該油

12、田3月應繳納的資源稅。正確答案應納資源稅稅額100008%800（萬元）應納增值稅稅額1000017%1700（萬元）【例題計算題】位于縣城的某內資原煤生產企業(yè)為增值稅一般納稅人，1月發(fā)生以下業(yè)務；（1）開采原煤10000噸。采取分期收款方式銷售原煤9000噸，每噸不含稅單價500元，購銷合同約定，本月應收取1/3的價款，但實際只收取不含稅價款120萬元。（2）為職工宿舍供暖，使用本月開采的原煤200噸；另將本月開采的原煤500噸無償贈送給某有長期業(yè)務往來的客戶。（3）銷售開采原煤過程中產生的天然氣125千立方米，取得不含銷售額25萬元。（說明：該煤礦所在地原煤的資源稅稅額為5元/噸，天然氣資

13、源稅率5%）要求：根據上述資料，計算該企業(yè)當月應繳納的資源稅。正確答案應納資源稅90001/3510000（200500）5100001.85（萬元）第三節(jié)資源稅稅收優(yōu)惠和征收管理一、減免稅項目1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油免稅。2.納稅人開采或者生產應稅產品過程中，因意外事故或者自然災害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。3.鐵礦石資源稅減按80%征收。4.尾礦再利用不征收資源稅。5.對地面抽采煤層氣（煤礦瓦斯）暫不征收資源稅。二、出口應稅產品不退（免）資源稅的規(guī)定【鏈接1】進口應稅資源產品不繳納資源稅?！炬溄?】此規(guī)則同城建稅的規(guī)定。【例題多選題

14、】（近三年考題）下列各項關于資源稅減免稅規(guī)定的表述中，正確的有（）。a.對出口的應稅產品免征資源稅b.對進口的應稅產品不征收資源稅c.開采原油過程中用于修井的原油免征資源稅d.開采應稅產品過程中因自然災害有重大損失的可由省級政府減征資源稅正確答案bcd答案解析對出口的應稅產品不退（免）資源稅。三、納稅義務發(fā)生時間1.納稅人采取分期收款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天。2.納稅人采取預收貨款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為發(fā)出應稅產品的當天。3.納稅人采取其他結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據的當天。4.納稅人自產自用應稅產品的納稅義務發(fā)

15、生時間，為移送使用應稅產品的當天。5.扣繳義務人代扣代繳稅款的納稅義務發(fā)生時間，為支付首筆貨款或首次開具支付貨款憑據的的當天?！炬溄印抠Y源稅的納稅期限與增值稅、消費稅基本相同?！纠}多選題】下列各項中，符合資源稅納稅義務發(fā)生時間規(guī)定的有（）。a.采取分期收款結算方式的為實際收到款項的當天b.采取預收貸款結算方式的為發(fā)出應稅產品的當天c.自產自用應稅產品的為移送使用應稅產品的當天d.采取其他結算方式的為收訖銷售款或取得索取銷售款憑據的當天正確答案bcd答案解析采取分期收款結算方式的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售合同規(guī)定的收款日期的當天。四、納稅地點開采或生產所在地主管稅務機關3個地點：開采地、生產地

16、、收購地。具體情況：1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應當向應稅產品開采或者生產地主管稅務機關繳納。2.如果納稅人應納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產品一律在開采地納稅。3.扣繳義務人代扣代繳的資源稅，也應當向收購地主管稅務機關繳納?！纠}單選題】甲縣某獨立礦山2013年7月份開采銅礦石原礦3萬噸，當月還到乙縣收購未稅銅礦石原礦5萬噸并運回甲縣，上述礦石的80%已在當月銷售。假定甲縣銅礦石原礦單位稅額每噸5元，則該獨立礦山7月份應向甲縣稅務機關繳納的資源稅為（）。a.12萬元b.15萬元c.32萬元d.40萬元正確答案a答案解析本題考核資源

17、稅的計算。收購未稅礦產品應該向收購地稅務機關繳納資源稅。向甲縣稅務機關繳納的資源稅380%512（萬元）資源稅總結第四節(jié)土地增值稅納稅義務人與征稅范圍土地增值稅：是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。199411開征。一、納稅義務人土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。【例題多選題】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（）。a.建造房屋的施工單位b.中外合資房地產公司c.轉讓國有土地的事業(yè)單位d.房地產管理的物業(yè)公司正確答案bc答案解析考核土地增值稅納稅人

18、的概念。土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。二、征稅范圍（一）基本征稅范圍土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅?；菊鞫惙秶粚儆谡鞫惙秶?.轉讓國有土地使用權，包括出售、交換和贈與；2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；3.存量房地產的買賣。1.不包括國有土地使用權出讓所取得的行為；2.不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，如房地產的出租。（二）具體事項征稅的規(guī)定有關事項是否屬于征稅范圍1.繼承、贈予（1）繼承；不征（無收入）（2）贈予：公益性贈予、贈

19、予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；非公益性贈予，征2.出租不征（無權屬轉移）3.房地產抵押抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征4.房地產交換單位之間換房，征；個人之間互換自有住房，免征5.以房地產投資、聯(lián)營（1）房地產（房地產企業(yè)除外）轉讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征；將投資聯(lián)營房地產再轉讓，征（2）投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應當征收土地增值稅6.合作建房建成后自用，暫免征；建成后轉讓，征7.兼并轉讓暫免8.代建房不征（無權屬轉移）9.重新評估不征（無收入）【考題單選題】（2012年）下列

20、各項中，屬于土地增值稅征收范圍的是（）。a.房地產的出租行為b.房地產的抵押行為c.房地產的重新評估行為d.個人互換自有住房的行為正確答案d答案解析選項a，出租不交土地增值稅。選項b，抵押期間不交。選項c，不屬于土地增值稅征稅范圍。第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目一、稅率四級超率累進稅率（需記憶）二、應稅收入的確定包括貨幣收入、實物收入、其他收入三、扣除項目的確定計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：轉讓項目的性質扣除項目（一）對于新建房地產轉讓1.取得土地使用權所支付的金額2.房地產開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金5.

21、財政部規(guī)定的其他扣除項目（二）對于存量房地產轉讓1.房屋及建筑物的評估價格評估價格重置成本價成新度折扣率2.取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（一）對于新建房地產轉讓，可扣除：1.取得土地使用權所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。2.房地產開發(fā)成本：是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：（1）土地征用及拆遷補償費（2）前期工程費（3）建筑安裝工程費（4）基礎設施費（5）公共配套設施費（6）開發(fā)間接費用等【例題計算題】（2012年節(jié)選）地處縣城的某房地

22、產開發(fā)公司，2012年3月對一處已竣工的房地產開發(fā)項目進行驗收，可售建筑面積共計25000平方米。該項目的開發(fā)和銷售情況如下：（1）該公司取得土地使用權應支付的土地出讓金為8000萬元，政府減征了10%，該公司按規(guī)定繳納了契稅（稅率5%）。（2）該公司為該項目發(fā)生的開發(fā)成本為12000萬元。（3）該項目發(fā)生開發(fā)費用600萬元，其中利息支出150萬元，但不能按轉讓房地產項目計算分攤。（4）4月銷售20000平方米的房屋，共計取得收入40000萬元；另外5000平方米的房屋出租給他人使用（產權未發(fā)生轉移），月租金為45萬元，租期為8個月。要求：（1）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的土地使用權支

23、付金額。正確答案80005%8000（110%）（1500025000）6080（萬元）（2）計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)成本。正確答案12000（1500025000）9600（萬元）3.房地產開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。關鍵取決于財務費用中的利息處理：（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：房地產開發(fā)費用利息（取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本）5%以內利息注意三點：提供金融機構證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供

24、金融機構貸款證明的：房地產開發(fā)費用（取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本）10%以內開發(fā)費用取決于“利息支出”1.單獨：開發(fā)費用利息（地價成本）5%以內注意：利息不超過不包括加、罰息2.不單獨：開發(fā)費用（地價成本）10%以內【例題計算題】（2012年節(jié)選）依上例由于利息支出不能按轉讓房地產項目計箄分攤，允許扣除的開發(fā)費用（60809600）10%1568（萬元）【關于利息的其他規(guī)定】（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產開發(fā)費用（取得土地使用權所支付的金額房地產開發(fā)成本）10%以內（2）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融

25、機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。（3）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。4.與轉讓房地產有關的稅金（1）房地產開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）（2）非房地產開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費”（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）?！纠}單選題】房地產開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是（）a.營業(yè)稅、印花稅b.房產稅、城市維護建設稅c.營業(yè)稅、城市維護建設稅d.印花稅、城市維護建設稅正確答案c答案解析房地產開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加

26、）。5.財政部規(guī)定的其他扣除項目從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用（取得土地使用權支付的金額房地產開發(fā)成本）20%【例題多選題】房地產開發(fā)公司支付的下列相關稅費，可列入加計20%扣除范圍的有（）a.支付建筑人員的工資福利費b.占用耕地繳納的耕地占用稅c.銷售過程中發(fā)生的銷售費用d.開發(fā)小區(qū)內的道路建設費用正確答案abd答案解析銷售過程中發(fā)生的銷售費用屬于房地產開發(fā)費用，不能加計扣除。（二）對于存量房地產轉讓，可扣除：1.房屋及建筑物的評估價格。即：由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格重置成本價成新度折扣率2.取得土地使用權所支付的

27、地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）?！咎厥庖?guī)定】1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。3.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收。【考題單選題】（20

28、11年）位于縣城的某商貿公司2010年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2007年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，可扣除項目金額的合計數為（）。a.639.6萬元b.640.1萬元c.760.1萬元d.763.7萬元正確答案c答案解析銷售舊的辦公樓需要交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加（1000600）5%（15%3%）21.6（萬元）；因為無法取得評估價格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%扣除，600（145%）720（萬元）；對納稅人購房時

29、繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數，所以可以扣除的金額合計數為72021.6180.5760.1（萬元）。第六節(jié)土地增值稅應納稅額的計算（含清算）一、增值額（計稅依據）土地增值額轉讓收入扣除項目金額納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產成交價格的；2.提供扣除項目金額不實的；3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。4.舊房及建筑物的轉讓。二、應納稅額的計算應納稅額增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數計算步驟：1.扣除項目合計5/4/3/2（選擇，計算）2.土地

30、增值額應納收入13.增值率2/1找稅率（記）4.應納稅額2稅率1速算扣除系數企業(yè)所得額中扣除【例題單選題】2012年某房地產開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入14000萬元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例為最高比例；銷售商品房繳納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為（）。a.2256.5萬元b.2445.5萬元c.3070.5萬元d.3080.5萬元正確答案b答案解析（1）計算扣除金額4800480010%77048

31、0020%7010（萬元）；（2）計算土地增值額1400070106990（萬元）；（3）計算增值率69907010100%99.71%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數5%；（4）應納土地增值稅699040%70105%2445.5（萬元）。三、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！纠}單選題】對房地產開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（）。a.規(guī)劃申報項目b.審批備案項目c.商業(yè)推廣項目d

32、.設計建筑項目正確答案b答案解析土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（二）土地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完

33、畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況?！纠}多選題】下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（）。a.直接轉讓土地使用權的b.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的c.房地產開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的d.取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的正確答案abc答案解析考查納稅人應當進行土地增值稅的清算與主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的不同情形的區(qū)分記憶。（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等，發(fā)生所有權轉移

34、時應視同銷售房地產。2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。3.土地增值稅清算時，（1）已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；（3）銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。（四）土地增值稅的扣除項目1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有

35、效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交

36、給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用?！究碱}單選題】（2009年）清算土地增值稅時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是（）。a.建成后開發(fā)企業(yè)轉為自用的b.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的c.建成后直接贈與其他企業(yè)的d.建成后產權屬于全體業(yè)主的正確答案d答案解析考核土地增值稅的扣除項目內容。4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑

37、面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。6.房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。7.房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。8.房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。9.拆遷安置費的扣除規(guī)定：（1）房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房

38、視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（3）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。（五）土地增值稅清算應報送的資料（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。對符合規(guī)定格式和要求的鑒證報告，稅務機關可以采信

39、。（七）核定征收：5個條件（八）清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積【考題綜合題節(jié)選】（2011）府城房地產開發(fā)公司開發(fā)項目的可售總面積為45000，截止2010年8月底銷售面積為40500，取得收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500房屋未銷售。2010年9月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算。2011年2月

40、底，公司將剩余4500房屋打包銷售，收取價款4320萬元。要求回答：（1）計算公司打包銷售的4500房屋的單位建筑面積成本費用。正確答案29013.75405000.72（萬元）（2）計算公司打包銷售的4500房屋的土地增值稅。正確答案扣除項目0.7245003240（萬元）增值額432032401080（萬元）增值率10803240100%33.33%應納土地增值稅108030%324（萬元）（九）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金?！究碱}計算題】（2013年）2013年7月，某市稅務機關擬對轄區(qū)內某房地產開發(fā)公司開發(fā)的房產項目進行土地增值稅清算。該房地產開發(fā)公司提供該房產開發(fā)項目的資料如下:（1）2011年3月以8000萬元拍得用于該房地產開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅（稅率5%）；因閑置1年，支付土地閑置費400萬元。（2）2012年5月開始動工建設，發(fā)生開發(fā)成本5000萬元；銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬元。（3）2013年6月項目已銷售可售建筑面