商品房買賣合同懲罰性賠償3頁

1、商品房買賣合同糾紛懲罰性賠償原則的適用基礎(chǔ)李某訴上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司裁判要旨最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋第九條對于商品房買賣合同糾紛中由于出賣人原因造成的合同無效情形亦規(guī)定了懲罰性賠償原則即買受人除可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。法官可以根據(jù)案情確定懲罰性賠償金的自由裁量權(quán)，買受人不能單獨(dú)提出懲罰性賠償?shù)恼埱?，只有在補(bǔ)償性賠償成立的前提下，懲罰性賠償才能被適用。實(shí)踐中，首先應(yīng)當(dāng)考量補(bǔ)償性是否成立，其次應(yīng)當(dāng)考慮懲罰性賠償數(shù)額的確定，最后應(yīng)當(dāng)結(jié)合出賣人的主觀過錯(cuò)、買受人的實(shí)際損失、買受人審慎注意

2、義務(wù)的履行情況等多種因素?；景盖?015年8月21日，李某至上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處，簽訂了某某花園選房認(rèn)購書，認(rèn)購該公司開發(fā)的某某花園某室房屋。認(rèn)購書中明確了房屋的面積，房屋的總價(jià)，及房款支付方式等內(nèi)容。同時(shí)約定購房定金為5萬元，若周敏在簽訂認(rèn)購書之日起三十日內(nèi)，至該公司售樓處簽訂購房合同及相關(guān)法律文書，定金轉(zhuǎn)為購房款，逾期簽訂視為李某違約，定金沒收。同日，李某支付了五萬元定金，該公司出具了收據(jù)。2015年9月21日，李某至該公司售樓處簽訂商品房買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議，約定了房屋的性質(zhì)、價(jià)款、付款、過戶等內(nèi)容。補(bǔ)充協(xié)議約定，李某在支付50%房款后一周內(nèi)通知李某收房。同日，李某支付了50%

3、房款，該公司出具了加蓋財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)，但該公司未在合同上加蓋公章，在背面注明未蓋章。2015年9月25日，該公司通知李某無法簽訂合同，該房屋無法繼續(xù)進(jìn)行交易。后雙方協(xié)商退還房款及賠償事宜未達(dá)成一致意見，李某遂訴至法院，要求賠償。案件爭議焦點(diǎn) 1、選房認(rèn)購書由預(yù)備合同向本約轉(zhuǎn)換的認(rèn)定；2、商品房買賣合同糾紛中懲罰性賠償原則如何適用。法院經(jīng)審理認(rèn)為雖然上海某房地產(chǎn)公司未在房屋買賣合同上簽字，但是李某已經(jīng)支付了50%的房款，履行了買受人的主要義務(wù)，該公司也出具收據(jù)予以認(rèn)定，雙方的房屋買賣合同已經(jīng)成立。但是根據(jù)建設(shè)部商品房銷售管理辦發(fā)、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、上海市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，該公司在銷售前未取得預(yù)售許可證，因此與李某簽訂的相關(guān)合同無效。關(guān)于無效后的后果，因該公司在未取得相關(guān)資質(zhì)的情況下提供虛假的預(yù)售許可號碼等，使李某產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識，該公司除應(yīng)返還李某已付房款外還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋第四條被確定為系約定將來訂立正式房屋買賣合同的預(yù)備合同，另根據(jù)本解釋第五條的規(guī)定，本案中的預(yù)約選房認(rèn)購書能夠轉(zhuǎn)化