第八章第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算(二)及第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制(一)(版)

1、一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。考試要求1熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；2熟悉可行性研究的內(nèi)容；3了解可行性研究的步驟；4熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃；5掌握構(gòu)造評(píng)價(jià)方案；6掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；7掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算；8掌握基本報(bào)表；9熟悉輔助報(bào)表；10掌握財(cái)務(wù)報(bào)表的編制；11熟悉可行性研究報(bào)告的撰寫。二、內(nèi)容講解【本講重要考點(diǎn)提示】1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表?；緢?bào)表共包含4個(gè)，在20052011年的考試中共占11分。2011年教材將資金來源與運(yùn)用表修訂為財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量

2、表，將損益表修訂為利潤表，將全部投資現(xiàn)金流量表修訂為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表。是2005、2009、2010、2011年考點(diǎn)。第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算四、其他工程費(fèi)其他工程費(fèi)主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。五、開發(fā)期間稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開發(fā)期間所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征收）、城鎮(zhèn)土地使

3、用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。六、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指開發(fā)商為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、（史記：個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)放在開發(fā)期間稅費(fèi)中去）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目總

4、投資的3%5%估算（史記：與理論教材說法不一致，理論教材認(rèn)為管理費(fèi)用應(yīng)按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比率計(jì)取，與本教材前面所述也矛盾，參見開發(fā)教材例65）。如果開發(fā)商同時(shí)開發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)?。七、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。銷售費(fèi)用一般包括銷售前期費(fèi)、銷售推廣費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)（史記：交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)屬于銷售稅費(fèi)）、銷售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。銷售前期費(fèi)是與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要包括不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用、售樓處建造與裝飾費(fèi)用、樣板房和售樓處的物業(yè)維護(hù)費(fèi)等。銷售推廣費(fèi)是與銷售相關(guān)的媒體

5、廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺(tái)搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等。交易手續(xù)費(fèi)是開發(fā)商出售或出租商品房時(shí)需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，以及支付的網(wǎng)上備案服務(wù)費(fèi)等。銷售代理費(fèi)是開發(fā)商委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的傭金。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷售費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等?！?006年試題】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。A管理費(fèi)用B銷售費(fèi)用C其他費(fèi)用D前期費(fèi)用答案：B八、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而

6、發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。利息的計(jì)算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10%左右。（史記：此處的說法不僅與理論教材說法有嚴(yán)重差異，而且與本教材第六章的財(cái)務(wù)費(fèi)用說法也不相同，參見開發(fā)教材例65，個(gè)人認(rèn)為財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包含在房地產(chǎn)開發(fā)完成之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)）【2007年試題】在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A折舊費(fèi)B審計(jì)費(fèi)C金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)答案：C九、不可預(yù)見費(fèi)（史記：理論教材中沒有

7、對(duì)應(yīng)項(xiàng)目）不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅及兩稅一費(fèi)、廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的估算方法，請(qǐng)參考本書第十章有關(guān)內(nèi)容。二、資金使用計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。在項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。

8、編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。表82為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表的示例。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表單位：萬元 表8-2時(shí)間費(fèi)用項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1234n1土地費(fèi)用1112土地出讓價(jià)款稅金及土地競投費(fèi)用2勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)212223可行性研究費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)三通一平費(fèi)3房屋開發(fā)費(fèi)313233建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4其他工程費(fèi)用5開發(fā)期稅費(fèi)6管理費(fèi)用7銷售費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)三、收入估算與資金籌措（一）收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（含銷售、出租

9、、自營等計(jì)劃）。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格，租售收入及收款方式。租售計(jì)劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。1租售方案租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合項(xiàng)目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。對(duì)于一個(gè)具體的項(xiàng)目而言，此時(shí)必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在整個(gè)租售期內(nèi)每期（年、半年、季度、月）擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。2租售價(jià)格租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方

10、面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到項(xiàng)目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法（史記：本教材98100頁方法），確定租售價(jià)格。租售價(jià)格的確定要與開發(fā)商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項(xiàng)目對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。3租售收入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。對(duì)于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間）和空置率（未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響。（史記：還應(yīng)考慮收租

11、損失）租售收入估算，要計(jì)算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進(jìn)行。銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元 表8-3序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期123n1銷售收入11可銷售面積（）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期l23n1213單位售價(jià)（元/）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加出租收入及經(jīng)營稅金估算表單位：萬元表84序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期l23n1租金收入111213出租面積（）單位租金（元/）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加212223營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入313233

12、轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金4收款方式收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。（二）資金籌措資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時(shí)，可安排借貸資金。圖8l為資金籌措計(jì)劃原理示意圖.圖81資金籌措計(jì)劃原理示意圖在資金使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃的基礎(chǔ)上，可以編制投資計(jì)劃與資金籌措表（表85）。投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元表85序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)12

13、3nl項(xiàng)目總投資1112開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2122232425資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入【2009年試題】預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源。（）答案：解析：資金來源包括三方面：資本金、預(yù)租售收入和借貸資金。第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制（重要考點(diǎn)）在完成房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)、開發(fā)項(xiàng)目策劃、開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措計(jì)劃編制等基礎(chǔ)工作后，就可以通過編制財(cái)務(wù)報(bào)表、計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存

14、儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡分析。一、基本報(bào)表（4種）（一）現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：1項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（以前說法是全部投資現(xiàn)金流量表）該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。表

15、86顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表的典型形式。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元表86序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)12nl現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入租金收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金續(xù)表序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)l2n2現(xiàn)金流出21222324252627開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計(jì)凈現(xiàn)值注：（1）該表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）；（2）開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財(cái)務(wù)費(fèi)用；（史記：利息及融資費(fèi)用在全投資中不用計(jì)算）（3）在運(yùn)營費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊

16、費(fèi)和攤銷費(fèi)。2資本金現(xiàn)金流量表該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，（史記：把借款本金視為現(xiàn)金流入）把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。表87顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表的典型形式。資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元表87序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)12n1現(xiàn)金流入11銷售收入121314151617租金收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入長期借款短期借款續(xù)表序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)l2n1819回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出212223242526272829開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用

17、營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計(jì)凈現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值注：該表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。3投資者各方現(xiàn)金流量表該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。表88顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目投資者各方現(xiàn)金流量表的典型形式。投資者各方現(xiàn)金流量表單位：萬元表88序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)l2nl現(xiàn)金流入111213141516應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2122開發(fā)建設(shè)

18、投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值（ic）6累計(jì)凈現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值注：該表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。（二）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（以前說法是資金來源與運(yùn)用表）該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。表89顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表的典型形式。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表單位：萬元表89序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)l2nl資金來源1112131415銷售收入租金收入自營收入自有資金長期借款續(xù)表序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)12n16171819短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金

19、凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用212223242526272829210開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用營業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅稅后利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金注：該表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（三）利潤表（以前說法是損益表）該表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。利潤總額的計(jì)算過程，參見本書第六章第一節(jié)有關(guān)內(nèi)容。應(yīng)該指出的是，開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)；下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預(yù)征的方式，即不論項(xiàng)目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實(shí)現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。稅后利潤的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。表810顯示了房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目損益表的典型形式。利潤表單位：萬元表810序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期合計(jì)12nl經(jīng)營收入111213銷售收入租金收入自營收入2經(jīng)營成本2122商品房銷售成本出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用4