萬科集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展制度

1、萬科集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展制度編號Vkqh05-02名稱房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度版本A/0第1頁共24頁編制王維忠更改審核周昆批準(zhǔn)丁長峰生效期2001 年 3 月 15日目的：為適應(yīng)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，規(guī)范對新項(xiàng)目的論證，提高決策效率， 提升集團(tuán)公司競爭力，特制定本制度。范圍：本辦法適用于集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司。職責(zé)：1、集團(tuán)企劃部負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督；2、集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司均有對本制度提出修 改之權(quán)力和義務(wù)；3、集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司第一負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)執(zhí)行 本制度；4、本制度解釋權(quán)歸企劃部。萬科企業(yè)股份有限公司房地

2、產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度（試行）一、釋義本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：集團(tuán)公司： 指萬科企業(yè)股份有限公司一線公司： 指集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對控股的房地產(chǎn)公司企劃部： 指集團(tuán)企劃部決策委員會(huì)： 指萬科企業(yè)股份有限公司投資決策委員會(huì)小組： 指項(xiàng)目發(fā)展工作小組，是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu)二、操作規(guī)范第一條 新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào) 一線公司定期或不定期向企劃部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度，企劃部及時(shí)匯總整理并通報(bào)。具體格式參見新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表格。第二條 項(xiàng)目發(fā)展工作小組1、小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過程中，各種信息的上傳下達(dá)，保證信息通暢。2、小組成員 3 4 人，由集團(tuán)企劃部、財(cái)務(wù)部、法律

3、室委派的人員共同組成，組長由企劃 部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。3、原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動(dòng)，不同項(xiàng)目小組成員可以不同。4、小組對“決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自行解散。5、工作內(nèi)容和流程：（ 1） 對重點(diǎn)介入的項(xiàng)目，一線公司向企劃部提交成立項(xiàng)目發(fā)展工作小組的申請和項(xiàng) 目資料。（ 2） 企劃部根據(jù)一線公司上報(bào)資料對項(xiàng)目進(jìn)行初步評估，并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、法律室意 見后，決定是否成立小組，同時(shí)知會(huì)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。（ 3） 決定成立小組后，企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室應(yīng)及時(shí)委派本部室專業(yè)人員成立工作小 組，組長制定具體工作時(shí)間。（

4、4） 小組成立一周內(nèi) （視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長） ，完成實(shí)地調(diào)查和評估工作， 提出項(xiàng)目 發(fā)展意見和建議 （小組各成員的專業(yè)意見事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部門通過） ，向“決策 委員會(huì)”委員、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)抄送一線公司和集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)部、企 劃部、法律室部門第一負(fù)責(zé)人。（ 5） 一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作，并及時(shí)通報(bào)小組。（ 6） 一線公司應(yīng)于聽證會(huì)召開兩周前向小組報(bào)送項(xiàng)目可行性報(bào)告初稿或萬科企業(yè) 股份有限公司上會(huì)項(xiàng)目概況 。具體格式參見上會(huì)項(xiàng)目概況表格。（ 7） 小組完成實(shí)地調(diào)查和評估工作后，一線公司方可提交召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請 。 （ 8） 一線公司應(yīng)提前一周向小組

5、報(bào)送召開項(xiàng)目聽證會(huì)申請和項(xiàng)目可行性報(bào)告 。（ 9） 小組根據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告和項(xiàng)目進(jìn)展情況，評估是否召開項(xiàng)目聽證會(huì)。召開與 否的動(dòng)議報(bào)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，并自收到召開項(xiàng)目聽證會(huì) 申請 2 個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見，意見應(yīng)包括會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、方 式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。（ 10） 決定召開項(xiàng)目聽證會(huì)，小組應(yīng)向“決策委員會(huì)”委員、項(xiàng)目所在一線公司、其他與 會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和 項(xiàng)目可行性報(bào)告 、小組專業(yè)意見等資料，同時(shí)抄送集團(tuán)總 經(jīng)理層和集團(tuán)各職能部門負(fù)責(zé)人。（ 11） 項(xiàng)目通過論證后，一線公司對各評委意見應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工作，并及時(shí) 通報(bào)小組，小組繼

6、續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，直至正式簽約。（ 12） 小組對正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任， 對合同文本與聽證會(huì)通過內(nèi)容有較大差異， 應(yīng)提請一線公司給予合理解釋，同時(shí)評估是否簽約，抄送各評委。第三條 論證報(bào)告進(jìn)入新城市開發(fā)， 在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后， 必須編寫 城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研 報(bào)告。項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告 ，具體內(nèi)容可參照萬科企業(yè)股份有限公司房 地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引 。第四條 項(xiàng)目聽證會(huì)1、除本制度第八條規(guī)定外，集團(tuán)公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過項(xiàng)目聽證會(huì)論證。2、會(huì)務(wù)組織：集團(tuán)總經(jīng)理辦公室、企劃部負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作，收集整理各委員意見，交 由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。3、評委成員

7、：集團(tuán)決策層（董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)） ，集團(tuán)直屬二級公司第一負(fù) 責(zé)人，集團(tuán)財(cái)務(wù)部、資金結(jié)算中心、企劃部、設(shè)計(jì)工程部、法律室第一負(fù)責(zé)人。4、與會(huì)人員：評委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。5、會(huì)議形式：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程會(huì)議。6、相關(guān)工作內(nèi)容：（1）實(shí)際到會(huì)評委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評委三分之二以上，聽證會(huì)才能召開。（2）評委應(yīng)于項(xiàng)目聽證會(huì)召開之前到項(xiàng)目宗地現(xiàn)場考察。具體時(shí)間可根據(jù)評委實(shí)際情 況和需要自行或統(tǒng)一安排。3）小組負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開 3 個(gè)工作日前將項(xiàng)目可行性報(bào)告報(bào)送各位評委。（ 4）評委應(yīng)認(rèn)真研究分析項(xiàng)目可行性報(bào)告和相關(guān)資料，在會(huì)議召開前形成書面意 見。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職

8、能部門意見。（5）聽證會(huì)召開前，小組可就專項(xiàng)問題向集團(tuán)職能部門征求意見，并在聽證會(huì)會(huì)上陳 述。（6）會(huì)議召開時(shí)，項(xiàng)目所在公司可摘要介紹項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容，主要工作是回 答評委疑問和意見。（7）評委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前填寫萬科集團(tuán)新項(xiàng)目投資 聽證會(huì)評審意見表 ，詳細(xì)寫明項(xiàng)目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。（ 8）企 劃部應(yīng)于聽證會(huì)結(jié)束后 3 個(gè)工作日內(nèi)完成聽證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送“決策委員 會(huì)”委員、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和集團(tuán)職能部門第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要 應(yīng)包含各評審委員意見和建議，聽證會(huì)表決結(jié)果。7、評委表決：表決形式分三種： （ 1）同意立項(xiàng)； （ 2）反對立項(xiàng)； （

9、3）推遲立項(xiàng)。對表決結(jié) 果要詳細(xì)闡述理由。8、聽證會(huì)結(jié)論：與會(huì)評委三分之二及以上表決同意立項(xiàng)，則該項(xiàng)目通過。當(dāng)同意立項(xiàng)未達(dá) 到三分之二時(shí)，若表決形式（ 3）的比例大于等于（ 2），以（ 3）作為最終論證結(jié)果，反 之則以（ 2）作為最終論證結(jié)果。9、會(huì)議費(fèi)用：評審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng) 目所在公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評委、小組成員所在公司（部門）自行承擔(dān)。第五條 簽署合作意向已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向；若在項(xiàng)目 聽證會(huì)前簽署合作意向，需完成以下工作：1、于簽署意向兩周前向企劃部報(bào)送項(xiàng)目資料。2、小組完成赴實(shí)地考察，審核

10、相關(guān)資料的工作；必要時(shí)，法律室可介入前期談判、意 向書起草工作。3、小組對合作意向文本提出專業(yè)意見和是否同意簽署動(dòng)議，報(bào)“決策委員會(huì)”主任和 集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。4、“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。第六條 簽署正式協(xié)議項(xiàng)目合作意向書簽定后，一線公司及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情況，必要時(shí)， 法律室可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。一線公司與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、召開項(xiàng)目聽證會(huì)，并通過。2、報(bào)送集團(tuán)董事會(huì)，并通過。集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)起草董事會(huì)議案。3、合同文本與聽證會(huì)通過條件一致； 若不一致， 小組要重新論證， 并將論證意見報(bào) “決

11、策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請?jiān)犠C會(huì)評委通過通訊方式重新表決。第七條 向合作方（土地方）付款審批程序1、支付定金（或誠意金） ：（1） 合作意向書中關(guān)于支付定金（或誠意金）有約定條款的，可按相關(guān)條款支付。（ 2）合作意向書中關(guān)于支付定金（或誠意金）沒有約定條款或簽署合作意向書之前支 付：金額超過人民幣 100 萬元（不含 100萬元），一線公司必須向小組提出付款申 請，付款申請要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和詳細(xì)付款理由，小組在收到付款申 請后及時(shí)報(bào)送集團(tuán)總經(jīng)理審批，審批意見同時(shí)抄送集團(tuán)董事長和“決策委員會(huì)” 主任；金額不超過人民幣 100 萬元，一線公司需將付款情況報(bào)小組備案

12、。2、支付地價(jià)款：一線公司在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。第八條 簡化項(xiàng)目論證程序簡化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開項(xiàng)目聽證會(huì)，而改為“決策委員會(huì)”委員通過通訊 方式表決。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決 工作由小組和企劃部共同組織。對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項(xiàng)目論證程序：（1）新項(xiàng)目規(guī)模在 12 萬平方米以下且總投資 5億元以下；（ 2）新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在30 萬平方米以下，土地價(jià)格、合作條件和市場情況與原項(xiàng)目基本類似。（3）新項(xiàng)目已召開過聽證會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立項(xiàng)的，在聽證 會(huì)之后這

13、些條件已得到改善和解決的。（4）集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。三、附則1、本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度，對于通過投標(biāo)、競拍、合作參股 等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。2、項(xiàng)目發(fā)展過程中， 出現(xiàn)本制度不適應(yīng)情形， 可視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部門商議執(zhí)行。3、本制度可根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。4、本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。萬科企業(yè)股份有限公司二零零一年三月附件：1、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表格2、提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表格3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引附件1:新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)說明：1、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終止） 時(shí)

14、為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動(dòng)也要求在此快報(bào)中反映；3、遇到下列表格沒有涉及但對項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息 通報(bào)一起及時(shí)上報(bào)。4、無論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。填報(bào)單位：填報(bào)日期：、新項(xiàng)目基本情況概要項(xiàng)目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬土地使用權(quán)歸屬合作方土地規(guī)劃用途占地面積建筑面積其中：住宅公建容積率土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動(dòng)拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地價(jià)格付款條件交地標(biāo)準(zhǔn)其他要求市場周邊參照市場、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。備注填報(bào)日期:填報(bào)單位:二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作

15、計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng) 目 進(jìn) 展 狀 況接觸程度說明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備 簽約。談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。佳占八'、八、難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。項(xiàng) 目 發(fā) 展 環(huán) 境 變 化競爭對手競爭對手加入或退出，對手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競爭對手在整個(gè)城市 重大土地購買或其他投資。競爭樓盤對項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒布或變動(dòng)及對項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的 提出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市

16、規(guī)劃調(diào)整。市政配套整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車），以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。其他因素女口：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。下一步計(jì)劃說明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止）、工作重點(diǎn)、采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。附件2:萬科企業(yè)股份有限公司提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表格表一、宗地概況土地方全稱項(xiàng)目宗地概況位置區(qū)域位置所在區(qū)四至 范圍東南西北地段及 等級現(xiàn)狀地形 地貌地下情況待動(dòng)遷 情況需要安置或 動(dòng)遷的居民戶 人涉及單位或生產(chǎn)隊(duì)個(gè)需要遷移的企業(yè)或工廠個(gè)其它交通出 行公交線路在示地及其周邊的起始站軌道交通距

17、宗地最近的站點(diǎn)快速干道市中心距宗地最快可達(dá)線路其它現(xiàn)狀公 共服務(wù)設(shè)施（距宗 地 3000 米范圍 內(nèi)列明 數(shù)量、 名稱、 距離）教育設(shè)施 （列數(shù) 量）小學(xué)中學(xué)大專院校幼托商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合商場超級市場農(nóng)貿(mào)市場其它銀行郵局文化體育公園運(yùn)動(dòng)場館圖書館游泳館其它醫(yī)院大市政配套周邊 環(huán)境表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)M) 積 面例 比P? E尸一Z出F出一、一纟員弓匕尺也冃也F 野表地 用 總積 面 筑 建 總例 比其中宅宅 住 展 高建 公 性 營 經(jīng)夫戈扌彳幺Y 2扌可-J X工fcq 4-b建 公 性 營 經(jīng) E4目容 項(xiàng)內(nèi) 建要 公主性0 營to 經(jīng)池丄2-術(shù)招3 一J木卞2口一 /主弓i4旦性目

18、營項(xiàng) 經(jīng)建 E kA丄23 一丄N_綜-率 積 容率 積 容 合 綜V4匕冃率 積 容 宅 住指標(biāo)率 化 綠高 控備注表三、合作條件（主要包括獲得項(xiàng)目或土地的方式、土地前期開發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配套的要求等 主要內(nèi)容）合政府批文、權(quán)證名稱審批機(jī)關(guān)備注計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文件規(guī)劃用地批準(zhǔn)文件作據(jù)卜 衣 居征地批文及其附圖方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件建設(shè)用地批準(zhǔn)文件其他政府文件合 作 要 求土 地 成 本（成本構(gòu)成、樓面地價(jià)）付 款 條 件苴丿、他要 求項(xiàng)目所在地政府稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)表四、投資收益預(yù)測項(xiàng) 目 投 資 收測算規(guī)劃指標(biāo)用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）合計(jì)住宅多層住宅高層住宅公建經(jīng)營性非經(jīng)營性成本

19、預(yù) 測項(xiàng)目總金額（萬兀）單價(jià)（元/平方米）-一-直接成本小計(jì)1土地獲得價(jià)款2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3主體建筑工程費(fèi)4主體安裝工程費(fèi)5紅線內(nèi)市政工程費(fèi)6環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)其中：營銷費(fèi)用利息支出-二二管理費(fèi)用總計(jì)投 資 收 益 測 算序號項(xiàng)目總金額/萬 元單價(jià)/元/ m2備注1銷售收入2直接成本3銷售稅金及附加4管理費(fèi)用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅后利潤9銷售凈利率10總投資回報(bào)率11內(nèi)部收益率12啟動(dòng)資金13最大資金占用附件 3：萬科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、 前言 隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需 求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目

20、前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競爭 力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城 市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目 處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文 化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動(dòng)對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35 年），

21、在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、 降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖 ：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中 心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù) /政府的關(guān)系） 。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、

22、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工 狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等 因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖 ：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容

23、； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況（ 1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（ 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（ 3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響 的工程。附圖 ：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖 ：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊 3

24、000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、 購物中心 /超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響） 。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未

25、來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本 等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖 ：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6 、 綠化率7

26、、 其他七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓 面地價(jià)。八、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展 戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一） 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）4、土地的用途5、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并（二） 計(jì)劃手續(xù)1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)

27、2、立項(xiàng)主體是否能夠變更3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）規(guī)劃手續(xù)1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并（四）土地手續(xù)1、征地批文2、土地使用權(quán)出讓合同3、拆遷安置補(bǔ)償4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并（五）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）（六）項(xiàng)目用

28、地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）索引）索引）索引）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日七） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評估政府資源利用的評估：（ 1） 當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；（ 2） 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；（ 3） 當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度；（ 4） 地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；（ 5） 與政府合作關(guān)系。政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：（ 1） 城市規(guī)劃限制或更改；（ 2） 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā) 期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。、合作方式及風(fēng)

29、險(xiǎn)評估1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。2、合作方式：（ 1）合作方式描述例如：一次性買斷土地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后分利潤、 共同設(shè)立公司等。（ 2）選擇合作方式的主要原因3、主要合作條件雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：1）報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理2）拆遷安置補(bǔ)償3）付款內(nèi)容和條件4）交地標(biāo)準(zhǔn)除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、 分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。4、合作風(fēng)險(xiǎn)評估：（ 1） 通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談 的公司；（ 2）

30、 土地使用年限；（ 3） 土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；（ 4） 土地方的信用；（ 5） 付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；（ 6 ） 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價(jià) 對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同 中明顯對我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因素的控制； 不利、 不 確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第三部分：市場分析一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅市場簡述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5 年）開工量 /竣工量

31、銷售量 /供需比平均售價(jià)3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平均售價(jià)開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖 ：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖， 其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場 圖片。4、未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦

32、點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全 市的趨勢特征上）2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注 點(diǎn)、訴求點(diǎn)。3、確定目標(biāo)客戶4、市場定位四、整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。五、產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高 層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的

33、建 設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分 體現(xiàn)）。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本 數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指 引第六部分體現(xiàn)） 。3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè) 計(jì)的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體 現(xiàn)）。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、 空氣情況、危險(xiǎn)源、 “風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影

34、響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） 、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、?熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車 有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī) 院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第五部分：工程及

35、銷售計(jì)劃一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市 場的占有率。（按季列示）三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的 可行性分析。（按季列示）第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積， 容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面 表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（兀/m）土地獲得價(jià)款

36、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析1經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回

37、報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001 年20XX年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年2結(jié)算面積（m）單位利潤（元/ ni）利潤（萬元）4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本X90%預(yù)測成本預(yù)測成本X110%預(yù)測成本X120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價(jià)(2)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額或上升(下降)定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)

38、測售價(jià)X90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)X110%預(yù)測售價(jià)X120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率(3)容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率5、盈虧平衡點(diǎn)分析1) 保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-Ti)2) 保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/(1-T i )*(1-T 2)*S+C*T 2式中：C :表示單位投資額(即財(cái)務(wù)部所印發(fā)經(jīng)濟(jì)測算表中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用)R :表示保本銷售率S:表示

39、單位售價(jià)T i:表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、項(xiàng)目資金預(yù)測1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安 排。2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培 訓(xùn)等）。第八部分：綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、