房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識大全

1、1 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識 1、 房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動產(chǎn)）。 2、 房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)： 單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體 3、 房地產(chǎn)的特征： a、 房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）； b、 房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）； c、 房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）； d、 房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）； 4、 房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。 5、 房屋分類： a、 功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門 面、商場）、辦公用房（寫字

2、樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）； b、 建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他； c、 所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、 地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。 7、 土地分類： a、開發(fā)利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、交通用 地、綠化用地、特殊用地等； 8、 房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括： a、土地開發(fā)； b 、房屋建設(shè)、維修、管理； c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓； d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；

3、e、 房地產(chǎn)抵押貸款； f、房地產(chǎn)市場； 9、 土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利 （指依法對土地經(jīng)營、 利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。 a）農(nóng)村 土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有； b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全 民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。 土地使用獲得的方式： 劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程； 2 出讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如 200-250萬/畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)， 根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）； 10、

4、房地產(chǎn)市場： a、 一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）； b、 二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設(shè)， 通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給 需求者（新建商品房的買賣市場）； c、 三級市場：房屋在消費(fèi)市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）； 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表： 市場 一級市場 二級市場 三級市場 稱謂 土地使用權(quán)出讓 市場 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市 房市場、住房一級市場等 場、二手房市場、住房二級市場等 市場 主體 政府、開發(fā)企業(yè) （投資者） 開發(fā)企業(yè)、業(yè)主 業(yè)主 市場 客體 國有土地使用權(quán) 增里商叩房 存里商品房、已

5、售舊公房、私房 交易 方式 拍賣、招標(biāo)、 協(xié)議 出售、出租等 買賣、租賃、交換等 11、 土地使用權(quán)出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī) 劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金 的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個(gè)人。 12、 土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。 地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利， 它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)； 地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利； 抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其 他擔(dān)保的權(quán)利； 租賃權(quán)：指土地使

6、用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益， 承 租人即取得該塊土地的租賃權(quán)； 13、 土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使 用的年限。 1 ） 土地使用權(quán)出讓年限： a、居住用地70年； b 、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地 50年； c、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年； 3 PS:使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國家指定的則遵照執(zhí)行； 2） 土地使用年限到期后如何處理： a、 國家有權(quán)無條件的收回該土地； b、 建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房； c、 項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金

7、可以繼續(xù)使 用。 PS： b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則 無條件收回； 14、 商品房：開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場 上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資 產(chǎn)。 商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。 15、 商品房的預(yù)售制度：五證二書 五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證 二書：質(zhì)量保證書、使用說明書、兩書可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購房人提供的對商

8、品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律 文件和保證文件。 16、 爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。 造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、 設(shè)計(jì)、 施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。 17、 樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工 的最初階段，離交房時(shí)間長，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。 18、 炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房 5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交 5% 的營業(yè)稅，為了控制炒房） 19、 期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。 （價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊 全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量） 20、 現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收， 并

9、取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品 房。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過時(shí)、選擇空間不大） 21、 經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房 （帶有社會保障性質(zhì)的商品 住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過 排號購買。長沙房口， 25歲以上，65 tf 以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購買，65 tf 以外以商品房價(jià)購買， 5 年后才能轉(zhuǎn)賣）。 22、 二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、 安置房等福利房。 23、誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲 得開發(fā)商的折扣承諾）。 4

10、24、 定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 （能擔(dān)保債 權(quán)人的作用）不能返還。 25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。 26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。 27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。 28、純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動的大樓。 29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。 30、商住住宅：SOHQ居家，辦公于一體。 31、 別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅， TOWRHOUS聯(lián)體別墅、 單排別墅）。 32、SHOPPINGMALL一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域

11、，起源 于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。 33、 物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管 理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。 34、 物業(yè)管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、 維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、 安全保衛(wèi)、 公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。 物業(yè)管理 屬社區(qū)管理范疇。 35、 業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的， 對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組 織形式。 36、業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組 織。 37、 業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代

12、表組成， 代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組 織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。 38、 一次性付款：指購房戶在購買商品房時(shí)，在沒有享受政策性貸款的情況下， 將全部買房 款一次性付給售房單位的付款方式。 39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房 款（針對期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。 40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時(shí)， 向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定， 按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息， 并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保 （一般的購房合同和 產(chǎn)權(quán)證作為抵押，

13、住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。 41、 公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集 體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存 的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工 資的5%有條件的城市，可以5 適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是 由職工所在單位繳存； 42、 個(gè)人住房公積金貸款： 指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自 住住房時(shí)，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸 款。 43、 契稅：指房屋所

14、有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房價(jià)的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受 人征收的一次性稅收（普通住宅： 2%非普通住宅：4% 。 44、 公共維修基金： 指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅： 2%電梯房、門面：3% 。 45、 生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。 46、 起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價(jià)格（一般指戶型、朝向、格局不 好的樓房價(jià)格，各層的差價(jià)幾十 幾百元）。 47、 基價(jià)：即“基礎(chǔ)價(jià)”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價(jià)格。 是針對房地產(chǎn)定 價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價(jià)格也不同）。 48、 均價(jià)：即物業(yè)的

15、平均銷售價(jià)格， 將本物業(yè)各套房子的銷售價(jià)格相加之后的和除以各單位 建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)）。 49、 成本價(jià)：指住房制度改革中，出售公有住房時(shí)按照建筑公有住宅的平均成本測定的價(jià)格。 包括：A、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)； B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； C、建安工程費(fèi)； D、 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； E、管理費(fèi)；F、貸款利息；G、稅金； 二、建筑基礎(chǔ)知識： 1、 三通一平：是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。 2、 七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整?3、 占地面積：紅線范圍內(nèi)的面積。 4、 建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面

16、積之和，包括陽臺、挑廊、 地下室、室外樓梯等。 5、 銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯?積的共有建筑面積之和。 6、 使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一 般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格）。 7、 公攤面積標(biāo)準(zhǔn)： 指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中公共建筑空間的面積， 由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備 用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑 物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、 電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單元與

17、公用 6 建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和。 8、 實(shí)用面積：建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 9、 計(jì)租面積：住宅用房按使用面積計(jì)算，非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 10、 套內(nèi)建筑面積： 指商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù) 11、 容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為 3,高層為5,超高層為乙別墅 為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越高，單價(jià)低、 品質(zhì)低） 1

18、2、 建筑密度： 基底面積之和/總占地面積*100% 13、 綠化率：指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 公式：植被垂直面積/占地面積*100% 14、 綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于 30% 舊區(qū)改造時(shí)不宜低于 25% （不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。 綠化覆蓋率綠化率（綠化所占面積）綠地率 15、 得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 16、 開間：住宅房子的橫向?qū)挾取?進(jìn)深：住宅的實(shí)際長度。 17、 層高：指下層

19、地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。 18、 凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。 19、 綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于 2 平方米的土地。 20、 躍層式商品房： 上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。 21、 復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。 22、 錯(cuò)層：房內(nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分離。 23、 磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動，梁柱都不能動）。 24、 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重 墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼

20、筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。 25、 房屋的耐用年限： 指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工 質(zhì)量、7 使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。 鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年 磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下 26、 土地計(jì)量單位： 1 平方公里=100萬平方米（km2） 1 公頃=1萬平方米（hm2） 1 公頃=15畝 1 畝=667平方米 27、 住宅的樓層劃分的規(guī)定： 低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層 中高層住宅：7-9層 高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上 三、 房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識： 1、 房地產(chǎn)開發(fā)： 在依法取得土地使用

21、權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋 建筑的活動。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程， 由征地與拆遷安置、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、 排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 2、 土地開發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。 3、 房屋開發(fā)：由買得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水管道及熱力 網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。 4、 房地產(chǎn)二次開發(fā)： 指先將生地開發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍賣和出租， 由買地者去建造房屋。 5、 房地產(chǎn)一次開發(fā)： 一次性邊土地、房屋開發(fā)完成。 6、 能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、

22、石油液化氣）等設(shè)施。 7、 給水、排水系統(tǒng)： 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道），排水 管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。 8、 土地國家所有權(quán)： 指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有占有、使用、 收益和處分的權(quán)利。 9、 土地集體所有權(quán)： 指農(nóng)村勞動群眾集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律規(guī)定范圍內(nèi)對自己所有土地享 有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 10、 房屋的所有權(quán)： 對房屋全面支配的權(quán)利，包括：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。 11、 土地所有權(quán)： 指含有法律意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 法律意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、 壟斷、擁有對

23、土地支 配的權(quán)利。 經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。 四、 其它內(nèi)容須知： 1、辦理銀行按揭合同需出示： 1）個(gè)人身份證及復(fù)印件各 3份，結(jié)婚證或流動人口未婚證明； 2） 首期購房款（不低于 30%二次購房者首付不低于 40%購房人已付購房款收據(jù)原件及復(fù) 印件； 8 3） 購房者或配偶單位的工資收入證明； 4） 與開發(fā)商簽訂的購房合同； 5） 開戶銀行開戶的活期存折并含有 3個(gè)月的按揭款； 6） 個(gè)人住房借款合同，借款借據(jù)； 7） 委托銀行扣收購房房款協(xié)議書； 8） 住房抵押承諾書； 9） 貸款申請書。 2、 辦理銀行按揭需交的費(fèi)用： 1） 保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率 1

24、-10年0.5 %。、11-20年0.45 %。貸款額）（交保險(xiǎn)公司）； 2） 抵押費(fèi)，貸款額3%。（交房地產(chǎn)局）； 3） 律師見證費(fèi)，貸款額 1.8 %。（交律師事務(wù)所）； 4） 備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同 20元（交房地產(chǎn)局）； 5） 印花稅，每份合同10元（交房地產(chǎn)局）； 6） 按揭資料費(fèi)，每份合同 40元（交銀行）； 3、 公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲余額。 1） 職工購買、建造、翻修、大修自住住房； 2） 職工離、退休時(shí)； 3） 完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的； 4） 戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的； 5） 償還購房貸款本息的；

25、6） 房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。 4、 公積金貸款是有限額規(guī)定的： 1） 貸款額不能超過25萬元的最高上限； 2） 貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存余額的 5倍； 3） 貸款額不能超出總房款的 70% 5、 預(yù)售房的條件： 1） 土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證； 2） 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 3） 投入工程總建設(shè)資金達(dá)到 20咖上（不含土地出讓金）； 4） 施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確； 5） 竣工驗(yàn)收前； 五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識）： 1、 房地產(chǎn)銷售行業(yè)： 9 它是一個(gè)精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、 鍛煉人，上不封頂收

26、入的一個(gè)較靈活、廣泛、綜合性的一個(gè)行業(yè)。 2、 有正確的價(jià)值觀： 價(jià)值觀-信念-期望-態(tài)度-行動目標(biāo) 3、 行動過程：執(zhí)行-核心價(jià)值-中程目標(biāo)-短期目標(biāo)-每日工作計(jì)劃 4、 忌語：大概不能肯定的語言 五聲四語：迎客聲-稱呼聲-致謝聲-送客聲 反對四語：蔑視語-煩躁聲-否定語-斗氣語 5、 建筑面積必須高于 2.2米（低于2.2米的車庫，雜屋沒有產(chǎn)權(quán)），建筑如配套游泳池、 車庫等不算面積）； 6、 朝向：一般以客廳陽臺的朝向?yàn)闇?zhǔn)。 7、 商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場或商業(yè)區(qū)為中心向周圍擴(kuò)展 形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定范圍或區(qū)域。 分為：核心商圈：以大型商場為中

27、心， 人口占60-80%,價(jià)格高；次級商圈：擁有客戶占20% 邊緣商圈：分布密度小，產(chǎn)品低檔，價(jià)格低。 8、 商業(yè)飽和度：是測量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。 IRS :商業(yè)飽和度 C :主要客戶指數(shù) RE每一個(gè)顧客平均購買量 RF:商圈內(nèi)的經(jīng)營面積 IRS= （C*R日日 /RF 9、 嚴(yán)重影響房地產(chǎn)價(jià)格因素： 1） 價(jià)格組成=土地成本價(jià)格+建安成本+利潤+管理費(fèi)用（國民生產(chǎn)總值， DTP指數(shù)、房地產(chǎn) 政策、法律法規(guī)）； 2） 影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠化、 升值、政府規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、市場供求、品牌、銷售技

28、巧、自 然環(huán)境不可復(fù)制； 3） 影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié) 構(gòu)； 4） 多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層： 7層以上，越往高上走價(jià)格越高，越往上景觀 越好； 5） 影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、 人流量、物業(yè)管理。針對每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價(jià) 格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。 10、 遞名片技巧： 10 1） 當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對你印象深，認(rèn)知度； 2） 當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你； 11、

29、 遞資料準(zhǔn)確時(shí)間： 1） 當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解； 2） 當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他； 3） 如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他； 12、 市場調(diào)查目的，其實(shí)反映市場現(xiàn)狀： 1） 了解競爭樓盤； 2） 了解消費(fèi)需求； 3） 了解消費(fèi)行情； 4） 為策劃、銷售提供依據(jù) 具體調(diào)查內(nèi)容： a） 產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電 梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時(shí)間； b） 配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套； c） 價(jià)格調(diào)查：銷售價(jià)格、均價(jià)、不同樓層差價(jià)、付款方式、租金價(jià)格（臨街與內(nèi)街價(jià)

30、格）； 具體調(diào)查方式：問卷、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市 場客戶訪談； 具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn) 具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、 長途車） 13、 風(fēng)水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征（通風(fēng)時(shí)間長、日照時(shí)間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼） 風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰： 山之南、水之北；陽：山之北、 水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)） 14、 建筑顏色：紅色-象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。 16、 使用率=實(shí)用面積/建筑面積 小高層的使用率小于多層： 60-70% 高層的使用率小于小高層： 80%以上 寫字樓的使用率小于高層： 50-60% 17、 產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的， 福利房是有產(chǎn)權(quán)證， 可以轉(zhuǎn)讓, 在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。 19、綠