保險公司參與房地產市場分析(終版)

1、保險公司參與房地產市場分析財富管理中心課題組2010/10/10NCT新隼信托股俯有B艮公司NEWCHINATRUST CO.,LTD.一、管理辦法的推出繼 2010 年 8 月 5 日保監(jiān)會公布保險資金運用管理暫行辦法和關于調整保險資金投資政策有關問題的通知后， 9 月 5 日保監(jiān)會又公布了股權和不動產投資的細則辦法 保險資金投資不動產暫行辦法和保險資金投資股權暫行辦法。保險資金運用正式進入多品種投資的操作階段。二、投資范圍與禁止投資按照保險資金投資不動產暫行辦法規(guī)定，保險資金可以投資的不動產包括：已經取得國有土地使用權證和建設用地規(guī)劃許可證的項目；四證（ 國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可

2、證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證）俱全的在建項目；四證加上預售許可證或銷售許可證的可轉讓項目；取得產權證項目以及符合條件的政府土地儲備項目。投資不動產暫行辦法強調，保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效;地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市;管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。此外，投資不動產暫行辦法還規(guī)定，保險公司不得以所投資的不動產提供抵押擔保；不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產開發(fā)建設（包括一級土地開發(fā)）；不得投資設立房地產開發(fā)公司，或者投資未上市房地產企業(yè)股權，或者以投資股票方式控股房地產企業(yè)。已投資

3、設立或者已控股房地產企業(yè)的，應當限期撤銷或者轉讓退出。保險資金投資不動產，應當合理安排持有不動產的方式、種類和期限。以債權、股權、物權方式投資的不動產，其剩余土地使用年限不得低于15 年，且自投資協(xié)議簽署之日起5 年內不得轉讓。按照暫行辦法規(guī)定，保險公司不能直接投資房地產企業(yè)的股權，但是可以 投資房地產企業(yè)某個項目公司的股權。保險資金可以直接投資企業(yè)股權或者間 接投資企業(yè)股權（以下簡稱直接投資股權和間接投資股權）。直接投資股權， 是指保險公司（含保險集團（控股）公司，下同）以出資人名義投資并持有企 業(yè)股權的行為；間接投資股權，是指保險公司投資股權投資管理機構（以下簡 稱投資機構）發(fā)起設立的股權

4、投資基金等相關金融產品（以下簡稱投資基金） 的行為。另外，股權暫行辦法中還明確，保險資金只能投資處于成長期或成熟期的 企業(yè)股權，不能投資創(chuàng)業(yè)風險投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國 家政策和技術含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權。不得投資創(chuàng)業(yè)、風險投資 基金。不得投資設立或者參股投資機構。兩個暫行辦法還對投資比例、退出機制、信息披露、風險控制等事項作出 了規(guī)定。三、業(yè)內信息1、新規(guī)拓寬了商業(yè)不動產投資的空間中國保險公司旗下管理的資產規(guī)模約為人民幣 4.6 萬億元，并且以每年約20%的速度增長。如果保險公司將全部10%的額度都投向商業(yè)不動產，則投資規(guī)模相當于人民幣 4,600億元， 也就是

5、685億美元的潛在需求， 而去年的商業(yè)不動產投資總規(guī)模才為 170 億美元。新規(guī)的出臺拓寬了商業(yè)不動產投資的空間，中國將有巨大的潛在投資資金尋求房地產投資目標，這將刺激相關的房地產開發(fā)活動。2、可能的投資渠道由于目前相關實施細則尚未公布，因此保險資金進入不動產或者股權投資領域具體渠道和實施方式還不明確。通過對人保資產、太保資產等業(yè)內人士訪談，推測較為可行的渠道包括：(1)投資有穩(wěn)定回報的REITs產品。保險機構 通過持有優(yōu)質大型商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)或者獲得商業(yè)物業(yè)的租金收益權， 以長期不動產租金收入的 REITs模式獲得投資收益。另外投資不動產暫行辦 法特別規(guī)定：不動產相關金融產品屬于固定收

6、益類的，應當具有中國保監(jiān)會 認可的國內信用評級機構評定的 AA級或者相當于AA級以上的長期信用級別， 以及合法有效的信用增級安排；屬于權益類的，應當建立相應的投資權益保護 機制。(2)在未來保監(jiān)會政策許可條件下投資信托產品，實現(xiàn)保險資金進入不 動產或者股權投資領域。3、對信托產品帶來影響保險投資一般要求比較長的投資周期和穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此目前信托計劃需 要在項目選擇和交易結構設計上進行相應改變，主要包括：選擇可以持續(xù)滾動 開發(fā)的投資項目；延長信托計劃期限以便更好地匹配保險投資特點；調整信托 計劃收益率等。由此將會催生對投資級優(yōu)質地產的需求。保險資金的介入將在 國家管控住宅商品房的大時期下，極大刺

7、激商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，將房地產行業(yè)的 重點推向高品質的商業(yè)物業(yè)。四、保險機構投資不動產與股權的范圍界定和管理細則的對比表1:股權和不動產投資范圍和分類投資分類投資范圍不動產 投資基礎設施類/、動廣非基礎設施類不動產 /、動產相關金融產品(1)已經取得國有土地使用權證和建設用地規(guī)劃許可證的項目(2)已經取得國有土地使用權證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證的在建項目(3)取得國有土地使用權證建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證 、施工許可證及預售許可 證或者銷售許可證的可轉讓項目（4）取得產權證或者他項權證的項目（5）符合條件的政府土地儲備項目。保險資金采用債權股權或者物權方式投資的

8、不 動產僅限于商業(yè)不動產、辦公不動產與保險業(yè)務相關 的養(yǎng)老醫(yī)療、汽車服務等小動產及自用性不動產。股權 投資直接投資股權 間接投資股權直接投資股權僅限于保險類企業(yè)，非保險類金融 企業(yè)和與保險業(yè)務相關的養(yǎng)老醫(yī)療、汽布服務等企業(yè) 的股權研股權投資基金。表2:股權和不動產投資的管理細則的對比不動產投資股權投資總則保險資金投資的/、動產是指 土地建筑物及其它附著于土地上 的定看物。境內依法設立和注冊登記且未在 中國境內證券交易所公開上市的股份 有限公司和有限責任公司的股權（以下 簡稱企業(yè)股權）保險資金可以投資基礎設施 類/、動產非基礎設施類/、動產及 /、動產相關金融產品。可以直接投資企業(yè)股權或者間接

9、投資企業(yè)股權（以下簡稱直接投資股權 和間接投資股權）保險資金投資基礎設施類不 動產遵照保險資金間接投資基 礎設施項目試點管理辦法及有 關規(guī)保險 機構（一）資產管理部門擁啟/、少 于8名具啟/、動產投資和相關經 驗的專業(yè)人員其中具有5年以上 相關經驗的不少于3名具有3年（一）具有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和市場 定位開展重大股權投資的應當具肩較 強的并購整合能力口跨業(yè)管理能力以上相關經驗的不少于3名（二）會計年度末償付能 力充足率不低于 150%且投資時 上季度末償付能力充足率不低于 150%（二）資產管理部門擁有不少于5名 具有3年以上股權投資和相關經驗的 專業(yè)人員開展重大股權投資的應當擁 有熟悉企業(yè)經營

10、管理的專業(yè)人員（三）會計年度盈利凈資 產不低才1億元人民幣（貨幣單位 下同）；（三）會計年度末償付能力充 足率不低于150%且投資時上季度末 償付能力充足率不低于150%（四）具后與所投資不動產及 不動產相關金融產品匹配的資金 且來源充足穩(wěn)定；（四）會計年度盈利凈資產不 彳氐于10億元人民幣（貨幣單位以下同）;（一）注冊資本不低于1億元（一）注冊資本不低于1億元已建立 風險準備金制度（二）管理資產余額不低于50 億元，具E富的不動產投資管 理和相關經驗（二）具有穩(wěn)定的管理團隊擁有不 少于10名具有股權投資和相關經驗的 專業(yè)人員已完成退出項目不少于3個其中具有5年以上相關經驗的不少于2 名具有3

11、年以上相關經驗的不少于 3 名且高級管理人員中具有 8年以上相 關經驗的不少于1名擁啟/、少于3名 熟悉企業(yè)運營財務管理項目融資的專 業(yè)人員（三）擁有/、少于15名具有/、 動產投資和相關經驗的專業(yè)人員 其中具有5年以上相關經驗的不 少于3名具有3年以上相關經驗 的不少于4名（三）具肩士富的股權投資經驗管 理資產余額不低于30億元且歷史業(yè)績 優(yōu)秀商業(yè)信譽良好（一）熟悉保險資金/、動產投 資的法律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務流程（一）熟悉保險資金投資股權的法 律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務流程和交易結構投資機構專業(yè)機構和交易結構具有承辦投資不動產 相關服務的經驗和能力且商業(yè)信 譽良好且具有承辦股權投資有關服務的經驗 和

12、能力商業(yè)信譽良好（二）與保險資金投資不動產 的相關當事人/、存在關聯(lián)關系（二）與保險資金投資企業(yè)股權的 相關當事人/、存在關聯(lián)關系。提供投資咨詢服務的機構（一）專業(yè)團隊成熟穩(wěn)定擁啟/、少 于6名具有股權投資和相關經驗的專 業(yè)人員其中具有5年以上相關經驗的 不少于3名（二）注冊資本不低于200萬元。投資 標的投資 方式（一）已經取得國有土地使用 權證和建設用地規(guī)劃許可證的項 目（一）符合國家產業(yè)政策具備國家 肩關部門規(guī)定的資質條件（二）已經取得國有土地使用 權證建設用地規(guī)劃許可證建設工 程規(guī)劃許可證施，許可證的在建 項目（二）股東及高級管理人員誠信記 錄和商業(yè)信譽良好。（三）取得國有土地使用權證

13、 建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī) 劃許可證施，許可證及預售許可 證或者銷售許可證的可轉讓項 目。（三）產業(yè)處于成長期成熟期或者 是戰(zhàn)略新型產業(yè)或者具有明確的上市 意向及較圖的并購價值。（四）取得產權證或者他項權 證的項目（四）具肩市場技術資顏競爭優(yōu)勢 和價值提升空間預期能夠產生良好的 現(xiàn)金回報并肩確定的分紅制度（五）符合條件的政府土地儲 備項目。（五）管理團隊的專業(yè)知識行業(yè)經 驗和管理能力與其履行的職責相適應 研地處直轄市省會城市或者計 劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的 城市（六）未涉及重大法律糾紛資產產 權完整清晰股權或者所有權不存在法 律瑕疵。不動產相關金融產品屬于固 定收益類的應當具有中國保監(jiān)

14、會 認可的國內信用評級機構評定的 AA級或者相當于 AA級以上的 長期信用級別以及合法有效的信 用增級安排。（七）與保險公司投資機構和專業(yè) 機構不存在關聯(lián)關系監(jiān)管規(guī)定允許且 事先報告和披露的除外。除政府土地儲備項目外可以 采用債權轉股權債權轉物權或者 股權轉物權等方式。保險資金采用債權股權或者 物權方式投資的不動產僅限于商 業(yè)不動產辦公不動產與保險業(yè)務 相關的養(yǎng)老醫(yī)療汽車服務等不動 產及自用性不動產。以債權股權物權方式投資的 不動產其剩余土地使用年限不得 低于15年且自投資協(xié)議簽署之 日起5年內不得轉讓。保險資金直接投資股權僅限于保 險類企業(yè)非保險類金融企業(yè)和與保險 業(yè)務相關的養(yǎng)老醫(yī)療汽車服務

15、等企業(yè) 的股權。退出方式包括但不限于企業(yè)股權 的上市回購協(xié)議轉讓及投資基金的買 賣或者清算等。保險資金投資企業(yè)股權可以采取 債權轉股權的方式進入也可以采取股 權轉債權的方式退出。投資比例（一）投資不動產的賬面余額 不高于本公司上季度末總資產的 10%投資不動產相關金融產品的 賬面余額不高于本公司上季度末 總資產的3%投資不動產及不動 產相關金融產品的賬面余額合計 不高于本公司上季度末總資產的（一）投資未上市企業(yè)股權的賬面 余額不高于本公司上季末總資產的5%投資股權投資基金等未上市企業(yè)股 權相關金融產品的賬面余額不高于本 公司上季末總資產的 4%兩項合計不 高于本公司上季末總資產的5%。10%。

16、（二）投資單一不動產投資計 劃的賬面余額/、高于該計劃發(fā)行 規(guī)模的50%投資其他/、動產相關 金融廣品的不圖于該產品發(fā)行規(guī) 模的20%。（二）直接投資股權的賬面余額/、 超過本公司凈資產除重大股權投資外 投資同一企業(yè)股權的賬面余額/、超過 本公司凈資產的30% o投資養(yǎng)老醫(yī)療汽布服務等不 動產其配套建筑的投資額不得超 過該項目投資總額的30%。（三）投資同一投資基金的賬面余 額不超過該基金發(fā)行規(guī)模的20%。禁止（一）提供無擔保債權融資不得投資設立或者參股投資機 構。（二）以所投資的不動產提供 抵押擔保不得投資創(chuàng)業(yè)風險投資基金。（三）投資開發(fā)或者銷售商業(yè) 住宅（四）直接從事房地產升發(fā)建 設（包括

17、一級土地開發(fā)）（五）投資設立房地產開發(fā)公 司或者投資未上市房地產企業(yè)股 權（項目公司除外）或者以投資股 票方式控股房地產企業(yè)。已投資 設立或者已控股房地產企業(yè)的應 當限期撤銷或者轉讓退出保險資金不得投資不符合國家產 業(yè)政策不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報預期或 者資產增值價值高污染、高耗能、未 達到國家節(jié)能和環(huán)保標準、技術附加 值較低等企業(yè)股權。（六）運用借貸、發(fā)債、回購、 拆借等方式籌措的資金投資不動 產分中國保監(jiān)會對發(fā)債另有規(guī)定 的除外；資金來源保險公司投資購置辦公用 房、培訓中心、后援中心、災備 中心等自用性/、動產分應當運用（一）實現(xiàn)控股的股權投資分應當 運用資本金；資本金保險公司投資購置自用性不 動產的賬面余額分不得高于該公 司上年末凈資產的50%保險公司投資的同一