保險(xiǎn)公司參與房地產(chǎn)市場分析(終版)

1、保險(xiǎn)公司參與房地產(chǎn)市場分析財(cái)富管理中心課題組2010/10/10NCT新隼信托股俯有B艮公司NEWCHINATRUST CO.,LTD.一、管理辦法的推出繼 2010 年 8 月 5 日保監(jiān)會公布保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法和關(guān)于調(diào)整保險(xiǎn)資金投資政策有關(guān)問題的通知后， 9 月 5 日保監(jiān)會又公布了股權(quán)和不動產(chǎn)投資的細(xì)則辦法 保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法和保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法。保險(xiǎn)資金運(yùn)用正式進(jìn)入多品種投資的操作階段。二、投資范圍與禁止投資按照保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資的不動產(chǎn)包括：已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目；四證（ 國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可

2、證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）俱全的在建項(xiàng)目；四證加上預(yù)售許可證或銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目；取得產(chǎn)權(quán)證項(xiàng)目以及符合條件的政府土地儲備項(xiàng)目。投資不動產(chǎn)暫行辦法強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效;地處直轄市、省會城市或者計(jì)劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市;管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險(xiǎn)資產(chǎn)配置和風(fēng)險(xiǎn)控制要求。此外，投資不動產(chǎn)暫行辦法還規(guī)定，保險(xiǎn)公司不得以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保；不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅；不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（包括一級土地開發(fā)）；不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，或者以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資

3、設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)合理安排持有不動產(chǎn)的方式、種類和期限。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15 年，且自投資協(xié)議簽署之日起5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。按照暫行辦法規(guī)定，保險(xiǎn)公司不能直接投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，但是可以 投資房地產(chǎn)企業(yè)某個項(xiàng)目公司的股權(quán)。保險(xiǎn)資金可以直接投資企業(yè)股權(quán)或者間 接投資企業(yè)股權(quán)（以下簡稱直接投資股權(quán)和間接投資股權(quán)）。直接投資股權(quán)， 是指保險(xiǎn)公司（含保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司，下同）以出資人名義投資并持有企 業(yè)股權(quán)的行為；間接投資股權(quán)，是指保險(xiǎn)公司投資股權(quán)投資管理機(jī)構(gòu)（以下簡 稱投資機(jī)構(gòu)）發(fā)起設(shè)立的股權(quán)

4、投資基金等相關(guān)金融產(chǎn)品（以下簡稱投資基金） 的行為。另外，股權(quán)暫行辦法中還明確，保險(xiǎn)資金只能投資處于成長期或成熟期的 企業(yè)股權(quán)，不能投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金，不能投資高污染、高耗能等不符合國 家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報(bào)較差的企業(yè)股權(quán)。不得投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資 基金。不得投資設(shè)立或者參股投資機(jī)構(gòu)。兩個暫行辦法還對投資比例、退出機(jī)制、信息披露、風(fēng)險(xiǎn)控制等事項(xiàng)作出 了規(guī)定。三、業(yè)內(nèi)信息1、新規(guī)拓寬了商業(yè)不動產(chǎn)投資的空間中國保險(xiǎn)公司旗下管理的資產(chǎn)規(guī)模約為人民幣 4.6 萬億元，并且以每年約20%的速度增長。如果保險(xiǎn)公司將全部10%的額度都投向商業(yè)不動產(chǎn)，則投資規(guī)模相當(dāng)于人民幣 4,600億元， 也就是

5、685億美元的潛在需求， 而去年的商業(yè)不動產(chǎn)投資總規(guī)模才為 170 億美元。新規(guī)的出臺拓寬了商業(yè)不動產(chǎn)投資的空間，中國將有巨大的潛在投資資金尋求房地產(chǎn)投資目標(biāo)，這將刺激相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)活動。2、可能的投資渠道由于目前相關(guān)實(shí)施細(xì)則尚未公布，因此保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)或者股權(quán)投資領(lǐng)域具體渠道和實(shí)施方式還不明確。通過對人保資產(chǎn)、太保資產(chǎn)等業(yè)內(nèi)人士訪談，推測較為可行的渠道包括：(1)投資有穩(wěn)定回報(bào)的REITs產(chǎn)品。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 通過持有優(yōu)質(zhì)大型商鋪、寫字樓等商業(yè)物業(yè)或者獲得商業(yè)物業(yè)的租金收益權(quán)， 以長期不動產(chǎn)租金收入的 REITs模式獲得投資收益。另外投資不動產(chǎn)暫行辦 法特別規(guī)定：不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固定收

6、益類的，應(yīng)當(dāng)具有中國保監(jiān)會 認(rèn)可的國內(nèi)信用評級機(jī)構(gòu)評定的 AA級或者相當(dāng)于AA級以上的長期信用級別， 以及合法有效的信用增級安排；屬于權(quán)益類的，應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的投資權(quán)益保護(hù) 機(jī)制。(2)在未來保監(jiān)會政策許可條件下投資信托產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入不 動產(chǎn)或者股權(quán)投資領(lǐng)域。3、對信托產(chǎn)品帶來影響保險(xiǎn)投資一般要求比較長的投資周期和穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此目前信托計(jì)劃需 要在項(xiàng)目選擇和交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上進(jìn)行相應(yīng)改變，主要包括：選擇可以持續(xù)滾動 開發(fā)的投資項(xiàng)目；延長信托計(jì)劃期限以便更好地匹配保險(xiǎn)投資特點(diǎn)；調(diào)整信托 計(jì)劃收益率等。由此將會催生對投資級優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的需求。保險(xiǎn)資金的介入將在 國家管控住宅商品房的大時(shí)期下，極大刺

7、激商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，將房地產(chǎn)行業(yè)的 重點(diǎn)推向高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。四、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)與股權(quán)的范圍界定和管理細(xì)則的對比表1:股權(quán)和不動產(chǎn)投資范圍和分類投資分類投資范圍不動產(chǎn) 投資基礎(chǔ)設(shè)施類/、動廣非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn) /、動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品(1)已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng)目(2)已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證的在建項(xiàng)目(3)取得國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、施工許可證及預(yù)售許可 證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目（4）取得產(chǎn)權(quán)證或者他項(xiàng)權(quán)證的項(xiàng)目（5）符合條件的政府土地儲備項(xiàng)目。保險(xiǎn)資金采用債權(quán)股權(quán)或者物權(quán)方式投資的

8、不 動產(chǎn)僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān) 的養(yǎng)老醫(yī)療、汽車服務(wù)等小動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。股權(quán) 投資直接投資股權(quán) 間接投資股權(quán)直接投資股權(quán)僅限于保險(xiǎn)類企業(yè)，非保險(xiǎn)類金融 企業(yè)和與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療、汽布服務(wù)等企業(yè) 的股權(quán)研股權(quán)投資基金。表2:股權(quán)和不動產(chǎn)投資的管理細(xì)則的對比不動產(chǎn)投資股權(quán)投資總則保險(xiǎn)資金投資的/、動產(chǎn)是指 土地建筑物及其它附著于土地上 的定看物。境內(nèi)依法設(shè)立和注冊登記且未在 中國境內(nèi)證券交易所公開上市的股份 有限公司和有限責(zé)任公司的股權(quán)（以下 簡稱企業(yè)股權(quán)）保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施 類/、動產(chǎn)非基礎(chǔ)設(shè)施類/、動產(chǎn)及 /、動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。可以直接投資企業(yè)股權(quán)或者間接

9、投資企業(yè)股權(quán)（以下簡稱直接投資股權(quán) 和間接投資股權(quán)）保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施類不 動產(chǎn)遵照保險(xiǎn)資金間接投資基 礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法及有 關(guān)規(guī)保險(xiǎn) 機(jī)構(gòu)（一）資產(chǎn)管理部門擁啟/、少 于8名具啟/、動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng) 驗(yàn)的專業(yè)人員其中具有5年以上 相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名具有3年（一）具有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略和市場 定位開展重大股權(quán)投資的應(yīng)當(dāng)具肩較 強(qiáng)的并購整合能力口跨業(yè)管理能力以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于3名（二）會計(jì)年度末償付能 力充足率不低于 150%且投資時(shí) 上季度末償付能力充足率不低于 150%（二）資產(chǎn)管理部門擁有不少于5名 具有3年以上股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的 專業(yè)人員開展重大股權(quán)投資的應(yīng)當(dāng)擁 有熟悉企業(yè)經(jīng)營

10、管理的專業(yè)人員（三）會計(jì)年度盈利凈資 產(chǎn)不低才1億元人民幣（貨幣單位 下同）；（三）會計(jì)年度末償付能力充 足率不低于150%且投資時(shí)上季度末 償付能力充足率不低于150%（四）具后與所投資不動產(chǎn)及 不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品匹配的資金 且來源充足穩(wěn)定；（四）會計(jì)年度盈利凈資產(chǎn)不 彳氐于10億元人民幣（貨幣單位以下同）;（一）注冊資本不低于1億元（一）注冊資本不低于1億元已建立 風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度（二）管理資產(chǎn)余額不低于50 億元，具E富的不動產(chǎn)投資管 理和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)（二）具有穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)擁有不 少于10名具有股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的 專業(yè)人員已完成退出項(xiàng)目不少于3個其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于2 名具有3

11、年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于 3 名且高級管理人員中具有 8年以上相 關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不少于1名擁啟/、少于3名 熟悉企業(yè)運(yùn)營財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目融資的專 業(yè)人員（三）擁有/、少于15名具有/、 動產(chǎn)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員 其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的不 少于3名具有3年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 的不少于4名（三）具肩士富的股權(quán)投資經(jīng)驗(yàn)管 理資產(chǎn)余額不低于30億元且歷史業(yè)績 優(yōu)秀商業(yè)信譽(yù)良好（一）熟悉保險(xiǎn)資金/、動產(chǎn)投 資的法律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務(wù)流程（一）熟悉保險(xiǎn)資金投資股權(quán)的法 律法規(guī)政策規(guī)定業(yè)務(wù)流程和交易結(jié)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)專業(yè)機(jī)構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)具有承辦投資不動產(chǎn) 相關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和能力且商業(yè)信 譽(yù)良好且具有承辦股權(quán)投資有關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn) 和

12、能力商業(yè)信譽(yù)良好（二）與保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn) 的相關(guān)當(dāng)事人/、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系（二）與保險(xiǎn)資金投資企業(yè)股權(quán)的 相關(guān)當(dāng)事人/、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。提供投資咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)（一）專業(yè)團(tuán)隊(duì)成熟穩(wěn)定擁啟/、少 于6名具有股權(quán)投資和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專 業(yè)人員其中具有5年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的 不少于3名（二）注冊資本不低于200萬元。投資 標(biāo)的投資 方式（一）已經(jīng)取得國有土地使用 權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的項(xiàng) 目（一）符合國家產(chǎn)業(yè)政策具備國家 肩關(guān)部門規(guī)定的資質(zhì)條件（二）已經(jīng)取得國有土地使用 權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工 程規(guī)劃許可證施，許可證的在建 項(xiàng)目（二）股東及高級管理人員誠信記 錄和商業(yè)信譽(yù)良好。（三）取得國有土地使用權(quán)證

13、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī) 劃許可證施，許可證及預(yù)售許可 證或者銷售許可證的可轉(zhuǎn)讓項(xiàng) 目。（三）產(chǎn)業(yè)處于成長期成熟期或者 是戰(zhàn)略新型產(chǎn)業(yè)或者具有明確的上市 意向及較圖的并購價(jià)值。（四）取得產(chǎn)權(quán)證或者他項(xiàng)權(quán) 證的項(xiàng)目（四）具肩市場技術(shù)資顏競爭優(yōu)勢 和價(jià)值提升空間預(yù)期能夠產(chǎn)生良好的 現(xiàn)金回報(bào)并肩確定的分紅制度（五）符合條件的政府土地儲 備項(xiàng)目。（五）管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)知識行業(yè)經(jīng) 驗(yàn)和管理能力與其履行的職責(zé)相適應(yīng) 研地處直轄市省會城市或者計(jì) 劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的 城市（六）未涉及重大法律糾紛資產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)完整清晰股權(quán)或者所有權(quán)不存在法 律瑕疵。不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品屬于固 定收益類的應(yīng)當(dāng)具有中國保監(jiān)

14、會 認(rèn)可的國內(nèi)信用評級機(jī)構(gòu)評定的 AA級或者相當(dāng)于 AA級以上的 長期信用級別以及合法有效的信 用增級安排。（七）與保險(xiǎn)公司投資機(jī)構(gòu)和專業(yè) 機(jī)構(gòu)不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系監(jiān)管規(guī)定允許且 事先報(bào)告和披露的除外。除政府土地儲備項(xiàng)目外可以 采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者 股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。保險(xiǎn)資金采用債權(quán)股權(quán)或者 物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)僅限于商 業(yè)不動產(chǎn)辦公不動產(chǎn)與保險(xiǎn)業(yè)務(wù) 相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療汽車服務(wù)等不動 產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)。以債權(quán)股權(quán)物權(quán)方式投資的 不動產(chǎn)其剩余土地使用年限不得 低于15年且自投資協(xié)議簽署之 日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)資金直接投資股權(quán)僅限于保 險(xiǎn)類企業(yè)非保險(xiǎn)類金融企業(yè)和與保險(xiǎn) 業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老醫(yī)療汽車服務(wù)

15、等企業(yè) 的股權(quán)。退出方式包括但不限于企業(yè)股權(quán) 的上市回購協(xié)議轉(zhuǎn)讓及投資基金的買 賣或者清算等。保險(xiǎn)資金投資企業(yè)股權(quán)可以采取 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的方式進(jìn)入也可以采取股 權(quán)轉(zhuǎn)債權(quán)的方式退出。投資比例（一）投資不動產(chǎn)的賬面余額 不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的 10%投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的 賬面余額不高于本公司上季度末 總資產(chǎn)的3%投資不動產(chǎn)及不動 產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額合計(jì) 不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的（一）投資未上市企業(yè)股權(quán)的賬面 余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%投資股權(quán)投資基金等未上市企業(yè)股 權(quán)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本 公司上季末總資產(chǎn)的 4%兩項(xiàng)合計(jì)不 高于本公司上季末總資產(chǎn)的5%。10%。

16、（二）投資單一不動產(chǎn)投資計(jì) 劃的賬面余額/、高于該計(jì)劃發(fā)行 規(guī)模的50%投資其他/、動產(chǎn)相關(guān) 金融廣品的不圖于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī) 模的20%。（二）直接投資股權(quán)的賬面余額/、 超過本公司凈資產(chǎn)除重大股權(quán)投資外 投資同一企業(yè)股權(quán)的賬面余額/、超過 本公司凈資產(chǎn)的30% o投資養(yǎng)老醫(yī)療汽布服務(wù)等不 動產(chǎn)其配套建筑的投資額不得超 過該項(xiàng)目投資總額的30%。（三）投資同一投資基金的賬面余 額不超過該基金發(fā)行規(guī)模的20%。禁止（一）提供無擔(dān)保債權(quán)融資不得投資設(shè)立或者參股投資機(jī) 構(gòu)。（二）以所投資的不動產(chǎn)提供 抵押擔(dān)保不得投資創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金。（三）投資開發(fā)或者銷售商業(yè) 住宅（四）直接從事房地產(chǎn)升發(fā)建 設(shè)（包括

17、一級土地開發(fā)）（五）投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公 司或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股 權(quán)（項(xiàng)目公司除外）或者以投資股 票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。已投資 設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng) 當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出保險(xiǎn)資金不得投資不符合國家產(chǎn) 業(yè)政策不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)預(yù)期或 者資產(chǎn)增值價(jià)值高污染、高耗能、未 達(dá)到國家節(jié)能和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)附加 值較低等企業(yè)股權(quán)。（六）運(yùn)用借貸、發(fā)債、回購、 拆借等方式籌措的資金投資不動 產(chǎn)分中國保監(jiān)會對發(fā)債另有規(guī)定 的除外；資金來源保險(xiǎn)公司投資購置辦公用 房、培訓(xùn)中心、后援中心、災(zāi)備 中心等自用性/、動產(chǎn)分應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（一）實(shí)現(xiàn)控股的股權(quán)投資分應(yīng)當(dāng) 運(yùn)用資本金；資本金保險(xiǎn)公司投資購置自用性不 動產(chǎn)的賬面余額分不得高于該公 司上年末凈資產(chǎn)的50%保險(xiǎn)公司投資的同一