深圳城市更新(舊改)項目拓展評價指引

1、深圳城市更新（舊改）項目拓展評價指引（試行版）編制 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人審批人1. 目的1.1. 本指引旨在規(guī)范深圳地區(qū)城市更新（舊改）項目前期評價及篩選工作，提高對城市更新（舊改）項目評價質(zhì)量，提高工作效率。1.2. 本指引針對深圳城市更新（舊改）項目拓展提出評價要點及評價體系，保障城市更新（舊改） 項目拓展評價的科學性與規(guī)范化。2. 適用范圍 本指引適用深圳地區(qū)城市更新（舊改）項目前期拓展工作，用于項目的評價及篩選。3. 術(shù)語與定義3.1. 城市更新： 是指依據(jù)深圳市城市更新管理辦法（深圳市人民政府令第 211 號）規(guī)定的主 體對特定城市建

2、成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以 下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和法定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動3.1.1. 城市的基礎(chǔ)設施、公共服務設施亟需完善；3.1.2. 環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；3.1.3. 現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城 市規(guī)劃實施；3.1.4. 依法或者經(jīng)市政府批準應當進行城市更新的其他情形。3.2. 法定圖則： 是指由深圳市城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的要求編制，對分 區(qū)內(nèi)各片區(qū)的土地利用性質(zhì)、開發(fā)強度、配套設施、道路交通和城市設計等方面作出的詳細 規(guī)定。法定

3、圖則經(jīng)市規(guī)劃委員會審批后具有法律效力，任何單位和個人不得擅自更改。3.3. 土地征轉(zhuǎn)3.3.1. 土地征用：指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權(quán)限批準，并依法 給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。3.3.2. 農(nóng)地轉(zhuǎn)用：指將農(nóng)地改變用作住宅用地、工廠用地、公共用地等非農(nóng)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)用為建設 用地，必須是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利 用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。依法按程序逐級報批，先轉(zhuǎn)用后 征用，可同時報批。3.4. 兩規(guī)： 指深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定及深

4、圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留 生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定。3.5. 非農(nóng)建設用地 ：是指為了保障原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)生活需要，促進其可持續(xù)發(fā)展，根據(jù) 有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，由規(guī)劃國土部門核準的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織保留使用的土地。3.6. 舊（老）屋村用地： 是指市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法的通知 （深府 1993283 號，以下簡稱通知）實施前已經(jīng)形成且現(xiàn)狀仍為原農(nóng)村舊（祖） 屋的集中居住區(qū)域。為舊屋村生活服務的禮堂、祠堂、農(nóng)貿(mào)市場、公廁等公共服務設施在通 知實施前已經(jīng)建成的， 納入舊屋村范圍。 按照深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定 等規(guī)定已辦理房產(chǎn)證的私房在通知

5、實施前已經(jīng)建成的，可納入舊屋村范圍。3.7. 五類用地： 國有已出讓用地、國有未出讓用地、非農(nóng)建設用地（征地返還用地、工商發(fā)展用 地）、老屋村、已按歷史遺留用地和建筑有關(guān)政策處理的用地。4. 拓展原則4.1. 一手項目優(yōu)先： 積極主動尋找潛在優(yōu)質(zhì)項目，合作方或中介方推薦的項目作為補充。4.2. 工業(yè)用地升級改造項目作為拓展工作重點；密切關(guān)注舊住宅區(qū)城市更新政策調(diào)整及可能帶來 的城市更新機會。5. 職責5.1. 前期拓展部門：包括集團舊改事業(yè)部、集團投資發(fā)展部、集團所屬一線開發(fā)公司之拓展部門 負責城市更新（舊改）項目拓展前期工作。5.2. 集團及一線公司設計部、成本部、營銷部、法務部等負責各自職

6、責范圍內(nèi)對城市更新（舊改） 項目拓展的支持工作。6. 關(guān)鍵活動描述6.1. 基本要求6.1.1. 項目位置： 地塊位置要求交通便利、 通達度較高或有明確的規(guī)劃可以解決地塊對外交通問題。6.1.2. 項目規(guī)模：1）擬拓展的城市更新項目原則要求具備一定的用地規(guī)模和規(guī)劃建筑體量。2）根據(jù)深圳市城市更新辦法及相關(guān)規(guī)定，城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應當大于10,000 平方米， 城市更新單元內(nèi)擬拆除重建范圍的用地面積應大于城市更新單元總用地面 積的 70%。確需納入城市更新單元的邊角地、夾心地、插花地等未出讓的國有用地總面積 不得超過項目建設用地面積的 10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過 3,000 平方

7、米。3）申報的城市更新單元應保障規(guī)劃獨立占地的城市基礎(chǔ)設施、公共服務設施或其它城市公共 利益項目可按規(guī)劃實施；同時確保用于城市基礎(chǔ)設施、公共服務設施或其它城市公共利益 項目建設的用地應大于 3,000 平方米且不小于拆遷范圍用地面積的 15%。4）福田、羅湖、 南山、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織原則上應以整村范圍擬訂城市更新單元， 鼓勵其它各行政區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以整村范圍擬訂城市更新單元。按整村范圍擬訂 城市更新單元的拆遷范圍用地面積可小于城市更新單元總用地面積的70%。6.1.3. 其他要求1）已納入深圳市城中村綜合整治（二類）計劃且實施整治完畢未滿 5 年的城中村區(qū)域原則上 不得單獨擬

8、訂為城市更新單元。2）政府土地整備區(qū)范圍內(nèi)原則上不得擬訂城市更新單元。3）城市更新單元應符合基本生態(tài)控制線、 一級水源保護區(qū)、 橙線（重大危險設施管理控制區(qū)） 黃線（城市基礎(chǔ)設施管理控制區(qū)） 、紫線（歷史文化遺產(chǎn)保護區(qū)）等城市控制性區(qū)域管制要 求。4）已完成征、轉(zhuǎn)及補償手續(xù)的國有用地被非法占用的、基本農(nóng)田保護范圍內(nèi)的用地，原則上 不得納入城市更新單元進行申報，通過更新實現(xiàn)用地清退的除外。5）舊居住區(qū)建筑物建成時間未達到 20 年的，原則上不得擬訂為城市更新單元。6.2. 未列計劃（立項）前階段項目評價要點6.2.1. 五類用地1）五類用地比例 （核心指標） ：五類用地在城市更新單元地塊中所占的

9、比例，該指標為政府相關(guān)部門審核城市更新（舊改）項目是否予以列入年度計劃（立項）的內(nèi)控指標，且該指標 為關(guān)鍵指標，目前深圳市對該指標的一般要求為60%（坪山新區(qū)、光明新區(qū)對該指標的要求略低）。2）歷史用地完善手續(xù)：對不符合五類用地要求部分的土地，重點考察其完善用地手續(xù)的可能 性和可行性，完善歷史使用的主要途徑為非農(nóng)建設用地指標放量或覆蓋（非農(nóng)指標原則上 只可覆蓋在未征未轉(zhuǎn)的地塊上） 、舊屋村認定、兩規(guī)處理等。6.2.2. 地上物的數(shù)量與質(zhì)量：對城市更新單元拆除范圍內(nèi)的地上物體量（合法地上物體量、加建 搶建等違章建筑體量）進行估算，最好能提供專業(yè)測量公司出具的測繪報告；掌握城市更 新單元拆除范圍內(nèi)

10、的地上物合法用途、實際用途與合法用途是否一致、地上物有無租賃及 抵押情況等。若違章建筑體量較大、實際用途與合法用途不一致情況比較普遍、地上物存在租賃或抵押 等情況，則項目后續(xù)的拆遷成本將較高。6.2.3. 拆建比（核心指標） ：城市更新單元拆除范圍內(nèi)的建筑面積與可建設用地范圍內(nèi)規(guī)劃的建筑 面積之比，根據(jù)深圳城市更新經(jīng)驗數(shù)值，初步估算階段，一般要求拆建比在 1:2 以上。如 法定圖則、子單元規(guī)劃、及參照深標預測等對可建設用地范圍規(guī)劃的建筑體量不足，需論 證增加建筑體量或爭取地價優(yōu)惠的可能性，如無有明確可行的方案可以增加足夠的建筑體 量或減免地價，慎重選擇項目跟進。6.2.4. 拆遷補償初步方案：

11、1) 直接拓展的項目，根據(jù)城市更新項目區(qū)位、地上物用途、拆遷補償市場行情等提出初步拆 除補償方案。2) 收購或合作的項目，初步明確收購意向價格或其他商務條件，約定與轉(zhuǎn)讓方、合作方等對 項目風險的分擔方式。6.2.5. 意愿征集：1) 城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地為單一地塊，權(quán)利主體單一的，該主體同意進行城市更新； 建筑物為多個權(quán)利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同 意進行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權(quán)利主體 且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的權(quán)利主體同意進行城市更新。2) 拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊的總用地面積應當不小于

12、拆除范圍 用地面積的 80%。3) 城市更新單元用地為城中村、舊(老)屋村、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和原村民在依法劃定的 非農(nóng)建設用地范圍外形成的建成區(qū)域，須經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的股東大會或股 東代表大會表決同意申請拆除重建后，方可申報；或經(jīng)占建筑物總面積 2/3 以上且占總?cè)?數(shù) 2/3 以上的權(quán)利主體同意申請拆除重建，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意后，方 可申報。4) 初步評價階段，關(guān)注更新單元拆除范圍內(nèi)權(quán)利主體的數(shù)量，如權(quán)利主體單一或較為集中， 則征集意愿環(huán)節(jié)難度相對較小，反之，則征集意愿環(huán)節(jié)難度可能較大。6.3. 已列計劃(立項)未確定專項規(guī)劃階段項目評價要點6.3.1. 除關(guān)注

13、 6.1 所述要點外，重點關(guān)注以下評價要點：6.3.2. 對專項規(guī)劃可能獲批的規(guī)劃指標進行預測，明確住宅、商業(yè)、辦公、研發(fā)寫字樓、安居型 商品房、保障型住房、公建配套(學校、幼兒園、社康中心、居委會、派出所、垃圾處理 站、變配電站、郵政網(wǎng)點等)等各物業(yè)類型規(guī)劃體量。6.3.3. 明確專項規(guī)劃進展階段及預計可能的獲批時間。6.3.4. 明確城市更新單元內(nèi)歷史遺留問題土地完善用地手續(xù)情況。 如有非農(nóng)建設用地指標覆蓋的，需明確非農(nóng)建設用地指標來源、獲取指標成本以及城市更新項目能否用非農(nóng)建設用地指標 覆蓋等； 如用老屋村政策完善用地手續(xù)的， 需評估是否符合相關(guān)政策及完善手續(xù)的可行性； 如有其它途徑完善

14、土地手續(xù)的，需對相關(guān)途徑的合法性及經(jīng)濟性進行評估。6.3.5. 對城市更新單元拆除范圍內(nèi)物業(yè)的拆補標準（貨幣補償、回遷安置等情形） 、拆補金額、支 付時點等進行預測和評估。6.3.6. 明確項目收購或合作商務條件，約定與轉(zhuǎn)讓方、合作方等對項目風險的分擔方式。6.3.7. 根據(jù)預測的專項規(guī)劃指標對項目收益情況進行初步評價，并判斷項目的投資回報率、銷售利潤率、資金峰值、內(nèi)部收益率（IRR）等指標是否可行。6.4. 專項規(guī)劃已批復待確認實施主體階段項目評價要點6.4.1. 除關(guān)注 6.2 所述要點外，重點關(guān)注以下評價要點：1）對已批復的專項規(guī)劃指標的合理性、各物業(yè)類型市場接受度進行評估，如各物業(yè)類型

15、與所在區(qū)域市場接受度有較大偏差， 分析在現(xiàn)有的政策框架內(nèi)對指標進行優(yōu)化的可能 （如商業(yè)、 辦公類用地能否作為公寓，不可分割銷售的物業(yè)可否“以租代售”等）。2）對城市更新單元拆除范圍內(nèi)地上物拆除工作進行評估，考察拆除體量、拆補標準、拆除時 間安排，以及拆除實施方案的可行性。3）對拆遷過程中可能出現(xiàn)的“釘子戶”問題提出解決預案。4）考察城市更新單元形成單一實施主體的可行性。5）明確項目收購或合作商務條件 （包括溢價稅務處理） ，約定與轉(zhuǎn)讓方、 合作方等對項目風險 的分擔方式。6）根據(jù)專項規(guī)劃（或優(yōu)化后的專項規(guī)劃）指標對項目收益情況進行評價，并判斷項目的投資回報率、銷售利潤率、資金峰值、內(nèi)部收益率（

16、IRR）等指標是否可行。6.5. 實施主體已確認階段項目評價要點6.5.1. 除關(guān)注 6.3 所述要點外，重點關(guān)注以下評價要點：1）城市更新單元地上物拆除工作是否進行完畢。2）明確拆遷補償標準及已支付及未來需支付的拆遷補償金、過度安置費情況；明確未來需承 擔回遷安置責任、安居型商品房責任及其他捆綁責任。3）明確項目收購或合作商務條件 （包括溢價稅務處理） ，約定與轉(zhuǎn)讓方、 合作方等對項目風險 的分擔方式。4）根據(jù)專項規(guī)劃（或優(yōu)化后的專項規(guī)劃）指標對項目收益情況進行詳細測算，判斷項目的投資回報率、銷售利潤率、資金峰值、內(nèi)部收益率（IRR）等指標是否可行。6.6. 項目經(jīng)濟評價6.6.1. 對地價

17、進價估算，城市更新（舊改）項目地價包括內(nèi)容如下：1） 拆遷成本：包括拆遷補償費、過度安置費、拆遷獎勵資金、回遷房建安費、回遷房應分攤 的管理費用、財務費用等。2） 補地價估算：根據(jù)深圳市城市更新管理辦法及其實施細則 、深圳市宗地地價測算 規(guī)則（試行） 、深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行） 、深圳市基準地價（最新版）等對 項目應補繳的地價及契稅進行估算。6.6.2. 租售價格 ： 由集團或一線公司市場營銷部門根據(jù)市場行情和項目定位對城市更新項目各物 業(yè)類型的租售價格進行預測。6.6.3. 建安費：由集團或一線公司成本管理部門根據(jù)市場行情和項目定位對城市更新項目各物業(yè) 類型的建安費進行預測。6.6

18、.4. 工程節(jié)點：城市更新項目的工程實施及進度安排由集團或一線公司工程管理部給予專業(yè)意 見后確定。6.6.5. 相關(guān)稅費：財務費用、營銷費用、前期費用、管理費用等由拓展部門向各自相關(guān)職能部門 后確定。6.6.6. 經(jīng)濟指標：1） 根據(jù)預測的租售價格、開發(fā)節(jié)奏，以及預測的地價、建安費、相關(guān)稅費等模擬現(xiàn)金流，并求取 投資回 報率、銷售利 潤率、資金峰 值、 內(nèi)部收益率（ IRR） 等主 要指標 。 城市更新類項目主要指標參考值（暫定） ：稅后 IRR> 15% ，項目銷售毛利率 >30%，項目銷 售凈利率 >15% 。2） 根據(jù)項目特點不同對銷售價格、建安費、地價、容積率等因素進

19、行敏感性分析，并分析收 益指標情況，判斷項目的抗風險能力。6.7. 城市更新（舊改）項目拓展流程指引6.7.1. 獲取城市更新（舊改）項目信息后，根據(jù)項目所處的前期階段不同，分別適用 6.1-6.4 評 價要點，經(jīng)集團舊改事業(yè)部、集團投資管理部或一線公司拓展部門充分考察論證通過后申 請集團立項，之后流程并入集團項目拓展管理流程 。6.7.2. 對城市更新（舊改）拓展項目，前期重點關(guān)注項目是否符合列年度計劃（立項）的必要條 件、專項規(guī)劃申報指標能否批復或是否可行、實施主體能否形成等實質(zhì)性問題，輔以項目 經(jīng)濟評價對規(guī)劃指標等進行優(yōu)化。6.7.3. 對不符合五類用地比例、拆建比等核心指標，以及經(jīng)充分論證仍無法完善用地手續(xù)的前期 城市更新（舊改）項目，原則不做重點跟進。7. 風險防范7.1. 城市更新