土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典

1、:地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試寶典好的報(bào)告主要表現(xiàn)為：第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套；第二、 公正客觀，估價(jià)方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分；第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文 字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)；第四、評估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場行情；第五、報(bào)告裝訂整 齊、美觀、統(tǒng)一。在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價(jià)對象客觀的分析, 對偏離正常價(jià)值的過高或過低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當(dāng)事人的重大損失。報(bào)告審查的主要內(nèi)容：1、審查估價(jià)對象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料；2、審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型；3、審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)5、

2、審查估價(jià)條件，包括是否報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠？估價(jià)結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持?審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)?考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)使用評價(jià)的結(jié)論及 其使用建議是否合理？風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)?估價(jià)方法要點(diǎn)之一：市場比較法應(yīng)用市場比較法估價(jià)，要按照規(guī)程規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的, 市場上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要 求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供應(yīng)圈、用途 一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素

3、條件的比較及因素修正有以下的具體要求：1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）。比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求：與 待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域 無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%。與待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類），如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如 工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)A:如果市場比較設(shè)用途修正。與待估宗地的交易類

4、型（價(jià)格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓, 股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長不超過三年）；B:如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過年），一般交易案例的有效期最長不超過三年；交易案例必須為正常交易（即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格）。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。價(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異:是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。7 、區(qū)域因素條件指數(shù) A商業(yè)繁華度條件指數(shù) a商服中心級別指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次

5、分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個(gè)等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。b 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)定為優(yōu)（大于 100個(gè)網(wǎng)點(diǎn)） 、較優(yōu)（ 50-100 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、一般10-30 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、較劣（小于 10 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）五個(gè)級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。B距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少 1000 米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。C交通條件a交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點(diǎn)數(shù)量指數(shù)為 100，增

6、加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%； b 道路通達(dá)度指數(shù):將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個(gè)級別，因素指數(shù)增加或減少1%； c 對外交通便利度指數(shù):以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少 1 公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少 1%； d 距市中心距離指數(shù):以待對象與市中心直線距離指數(shù)為 100，每增加或減少 1 公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%； e 路網(wǎng)密度:將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（密度大于一定公里 / 平方公里）、較優(yōu)密度在一定公里之間的幅度）、一般、較劣、劣等五個(gè)等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個(gè)等級，因素指數(shù)上升或下降百

7、分之幾。 fD 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)（或環(huán)境條件）城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量分為無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個(gè)等級，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為 100，每上升或下降一個(gè)等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。E基礎(chǔ)設(shè)施狀況活設(shè)施完善度:指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要公用設(shè)施）三個(gè)等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。b 公用設(shè)施完善度:將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一

8、平。達(dá)到開工條件等（注:結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定），說明每增加或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度，或者給由一個(gè)絕對的修正數(shù)值。F個(gè)別集聚規(guī)模指數(shù)：將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小、小等五個(gè)等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為 100，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。8、個(gè)別因素條件指數(shù) A 容積率條件指數(shù)確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(shù)（如廣州等地），“可直接采用容積率修正系數(shù)”?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率；B臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街（或路）、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級，以待

9、估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。C宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級；D 宗地形狀指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級，每上升或下降一個(gè)等級，因素修正指數(shù)上升或下降某個(gè)% E地形坡度指數(shù)：坡度假 %以下屬優(yōu)、 5-10%屬較優(yōu)、 10-20%屬一般、 20-25%屬較劣， 25%以上屬劣。（對別墅或其它特殊用地除外）； F 地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級。G規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降某個(gè) %。在確定因素條件指數(shù)時(shí)，注

10、意以下幾點(diǎn)：因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對其地價(jià)的影響程度相對較小，應(yīng)充分考慮。 5、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)過比較分析，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對象條件的地價(jià)，再依據(jù)規(guī)程的地價(jià)確定方法，最后確定待估土地的估價(jià)。市場比

11、較法可能會出現(xiàn)的錯誤：1、實(shí)例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價(jià)格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價(jià)格類型（出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等。2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較大；3、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時(shí)與評估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因素或其他評估方法中的描述不一致。4、確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合

12、理（因素間權(quán)重的不合理，某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯誤）。5、因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；6、地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。7、計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯誤。 8、確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果或計(jì)算錯誤。9、計(jì)算公式錯誤。因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：1交易日期（必選）2.交易情況（必選）3交易類型（必選）4土地使用年限（必選）5區(qū)域因素A基礎(chǔ)設(shè)施善用幾通一平反映） B 商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映）對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反

13、映）D道路通達(dá)度（用道路類型、寬度反映）E公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來反映）境質(zhì)量優(yōu)劣度G產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）6個(gè)別因素 A綠地覆蓋率（住宅用地選）B產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）C規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)）D自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)）E容積率（必選）F宗地面積（必選）G宗地形狀（必選）H臨街狀況（商業(yè)必選）I地質(zhì)條件（坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）J 地形、地勢等因素條件說明具體說明估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：因素條件說明時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，

14、如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達(dá)度可用臨主干道交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。因素條件說明時(shí)，要實(shí)事求是，客觀，具體，且與評估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明。因素條件說明不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對應(yīng)。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：用途修正指數(shù)選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正；可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。土地等級修正指數(shù)（選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。交易類型。一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型、地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)，選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時(shí)選。交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，不進(jìn)行交易情況修正，如確定