解讀北改土地利用有關(guān)政策

1、解讀-北改土地利用有關(guān)政策作者:日期:關(guān)于“北改”有關(guān)土地政策的簡要解讀為加快推進北改進程，市政府辦公廳近日下發(fā)關(guān)于進一步推進北城改造有關(guān)政策的意見（以下簡稱意見），確立了北改政策的基本原則及適用范圍，并對規(guī)劃管理、土地利用、項目開發(fā)、房屋征收、財政稅收等提出了一系列要求。隨后，市國土局制定了成都市 北城改造土地利用實施細(xì)則 （試行）（以下簡稱細(xì)則），對北改土地利用政策予以了全面細(xì)化，具有更強的操作性和指導(dǎo)意義。下面擬結(jié)合上述文件及我市的實際情況，對北改土地利用的相關(guān)政策特點做如下簡要分析解讀，供大家參考。一、政策適用：符合區(qū)域范圍，且項目經(jīng)市北改辦確認(rèn)按照意見規(guī)定，北改政策適用于我市211平

2、方公里的“四軸四片”，包括金牛區(qū)、成華區(qū)所轄部分行政區(qū)域；涉及新都區(qū)范圍的,由新都區(qū)政府參照執(zhí)行。 對此，細(xì)則進步對“適用土地政策的項目” 予以了界定，即“已被列入北改計劃，并經(jīng)市北改辦出具了確認(rèn)函”的舊城改造項目。，制定了北改項關(guān)于北改項目的確認(rèn)，市北改辦發(fā)布關(guān)于確認(rèn)北城改造項目的通知 目確認(rèn)工作的審查流程，有關(guān)單位須嚴(yán)格執(zhí)行（可詳見該通知，此處不贅二、辦理用地手續(xù)：須事先出具“改造項目確認(rèn)函”并根據(jù)根據(jù)細(xì)則，北改項目被確認(rèn)后，項目所在地的區(qū)政府應(yīng)制定詳細(xì)的改造方案,方案與改造業(yè)主簽訂改造協(xié)議，同時根據(jù)改造方案及改造協(xié)議向市國土局出具“改造項目確 認(rèn)函”，方可執(zhí)行北改土地政策，辦理項目用地手

3、續(xù)。律師觀點：針對北改土地政策的適用，我市從地域范圍、項目認(rèn)定、前置確認(rèn)程序等方面 對各參與主體提出了要求，有利于北改工作的規(guī)范、有序、系統(tǒng)推進，維護各方利益。三、供地方式靈活，并有較大突破（一 ）商住混合用地,商業(yè)比例達40%,方可采取掛牌出讓。40%根據(jù)北改相關(guān)土地政策，城市規(guī)劃為住宅兼容商業(yè)用地，兼容商業(yè)的比例不小于 且在確認(rèn)函中確定為需安置原地返遷居民的 ，可由區(qū)政府提出，經(jīng)市國土局報省國土廳備案律師觀點：對于商品住宅和商業(yè)等經(jīng)營性用地的出讓,招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用后采用掛牌方式出讓。地使用權(quán)規(guī)定作出了 “應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”的原則性規(guī)定。對于商住混合用地出讓方式的選

4、擇，通常取決于商業(yè)用途建筑面積所占的比重。實踐中，如整個宗地中 加其他競標(biāo)條件、縮小意向受讓人的范圍，可有效選擇出在民生保障項目建設(shè)方面具有較強 開發(fā)、運營能力的項目開發(fā)主體，推動北改目標(biāo)的實現(xiàn)。商業(yè)用地面積所占比重超過規(guī)劃建筑總面積的51%,般可采取掛牌方式。通過對比我們發(fā)現(xiàn)，對于掛牌出讓商住混合用地的條件,北改顯著降低了商業(yè)用地面積的比例。實踐中，通過掛牌方式出讓土地（尤其是具有保障性、公益性等要求的項目用地）通常會對競買主體（資質(zhì)、規(guī)模、開發(fā)經(jīng)驗等）、土地利用條件等方面做出相應(yīng)的要求和限制。據(jù)此我們認(rèn)為，通過降低商業(yè)用地面積的比例要求，可吸引更多具有豐富的住宅開發(fā)經(jīng)驗的主體參與投資改造，

5、從而加強民用住宅和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)力度，提升項目的綜合品質(zhì)推動實現(xiàn)保障民生的既定目標(biāo)。（二）結(jié)合我市實際，明確可招標(biāo)出讓的常見類型根據(jù)北改相關(guān)土地政策，經(jīng)重大產(chǎn)業(yè)項目認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)制定單位認(rèn)定為重大產(chǎn)業(yè)項目的；以及確認(rèn)函確定的危舊房、特殊地段、重要節(jié)點和片區(qū)改造項目的用地，可按招標(biāo)方式出讓。律師觀點：對于方案招標(biāo)取得項目用地 ，國土資源部關(guān)于進一步推行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知（以下簡稱通知）確定了適用條件（之一）即：1、除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件；2、土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個人可能有受讓意向。我們注意到，對于招標(biāo)出讓土地，以往的規(guī)定僅設(shè)定了可

6、以適用的基本原則、標(biāo)準(zhǔn)，并未明確具體情形，且在實踐中，據(jù)我們所掌握的情況，我市尚沒有采取招標(biāo)方式確定土地利用主體的先例。而此次北改確定的招標(biāo)獲取土地的政策，在堅持“綜合目標(biāo)”、“公益建設(shè)條件”原則的基礎(chǔ)上，明確將“重大產(chǎn)業(yè)項目”、“危舊房” 、“特殊地段”、“重要節(jié)點和片區(qū)改造”等項目用地列入了可以采取招標(biāo)方式的行列。我們認(rèn)為，這既符合了北改建設(shè)最大民生工程的綜合目標(biāo)，同時又強化了招標(biāo)出讓土地的實踐操作性。通過嚴(yán)格限制土地用途、附（三）通過土地歸宗，可獲取項目用地,房管部門辦根據(jù)北改相關(guān)土地政策，對于整體改造項目，可由項目所在地區(qū)政府通過招標(biāo)一次性確 定整體改造投資方，由投資方與原產(chǎn)權(quán)人通過市

7、場方式簽訂房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議理房屋登記事項。當(dāng)宗地范圍內(nèi)95%房屋已辦理房屋登記事項時 ，市國土局根據(jù)登記情況按照“地隨房走”的原則，將分散的土地證歸宗，為投資方辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)。，但無論米取何種方式，律師觀點：國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式通常包括劃撥和出讓其共同的特點就是，由土地使用者直接通過市縣國土部門獲得。而通過對比我們發(fā)現(xiàn)，在采取土地歸宗的模式下，投資方并未與國土部門建立直接的土地劃撥（出讓）法律關(guān)系，而是直 接與原產(chǎn)權(quán)人達成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 （收購）的民事協(xié)議，在按照協(xié)議進行拆遷、補償，并達到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)時，可對分散土地證進行歸宗，從而間接獲取項目用地。在我國現(xiàn)行法律法規(guī)及實踐中，土

8、地必須以“凈地”方式出讓，而北改實施過程中勢必涉及到大量的危舊房、 棚戶區(qū)的拆遷改造，因此，依法拆遷、合理安置補償、確保社會穩(wěn)定就顯得尤為重要。按照傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)的“凈地”出讓,不僅拆遷時間長，難度大，且因諸多因素不利于引進社會資金的參與。而北改確定的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓” + “土地歸宗”模式，有利于引進社會資金積極參與實施整體改造項目；同時，通過市場方式確定拆遷方式、 補償價格等，能夠更好、更及時的對原產(chǎn)權(quán)人進行補償，確保社會穩(wěn)定。因此在確定值得注意的是，由于通過土地歸宗方式獲取土地是以項目整體改造為基礎(chǔ),投資主體資格、制定實施方案時，政府等相關(guān)部門勢必會結(jié)合改造項目的規(guī)模、難度、投資方的開發(fā)經(jīng)驗等

9、因素綜合考慮。四、利用存量自有土地開發(fā)建設(shè)，涉及改變土地用途、劃撥補辦出讓等，出讓收入按雙評估價差的一定比例計收。在利用存量自由土地實施舊城改造的問題上，我市曾于2008年發(fā)布關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議意見要求，如土地登記中涉及到土地用途變更、容積率增加的，出讓收入應(yīng)按雙評估價差的一定比例收取，意見于2009年失效。此后，我市仍繼續(xù)按照成都市國土資源局關(guān)于劃撥土地補辦出讓和土地用途改變出讓金收取有關(guān)問題的通知的規(guī)定，如涉及到土地用途改變、容積率增加等事項，土地出讓收入應(yīng)按照評估價差全額征收。為鼓勵企業(yè)積極參與自由存量土地的改造,此次北改又再次降低出讓收入的收取標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)定，當(dāng)

10、拆遷量達到應(yīng)拆遷建筑面積的50%,企業(yè)即可按照程序申請按新規(guī)劃條件進行土地變更登記；同時，如登記涉及劃撥補辦出讓、改變土地用途、增加容積率的，土地出讓收入將根據(jù)拆遷進度實施階梯式收取，如分別在2012年、2 0 13年、2014年、2 01 5年完成50%的拆遷量，出讓收入將依次按照雙評估價差的3 0 % 40% 50% 6 0 %攵取。我們認(rèn)為，北改此舉，將大大提高五、放寬已出讓土地流轉(zhuǎn)利用的條件，鼓勵合作開發(fā)。根據(jù)細(xì)則，2014年6月底以前，對出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，可通過土地使用權(quán)加名、聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓等方式進行合作、聯(lián)合或并購開發(fā)。對于已出讓土地，我市20 08年發(fā)布的關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議意見明確鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項目加名、轉(zhuǎn)讓等方式促進項目、 存量土地的開發(fā)利 用，并提供了多項優(yōu)惠措施。 但該意見于09年失效后，已出讓土地的流轉(zhuǎn)利用仍繼續(xù)按照相 關(guān)法律法規(guī)的一般規(guī)定執(zhí)行，如根據(jù)房地產(chǎn)管理法等，土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)達到一定的投資比例、 形成一定的用地條件等。同時 ，土地使用權(quán)加名、聯(lián)建等也并未被賦予合法性。對此我們認(rèn),為投資企業(yè)參與項目改造提供了為，此次北改再次對房地產(chǎn)項目聯(lián)合開發(fā)予以了大力支持 難得的機遇。結(jié)語：通過上述分析我們認(rèn)為，前述相關(guān)文件確定的土地政策 ，是在充分考慮我市的歷史與現(xiàn)狀，并結(jié)合北城改造的實際情況作出