天津房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告與未來(lái)預(yù)測(cè)(共38頁(yè)).doc

1、 新華網(wǎng)天津頻道月日電（權(quán)超）年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。天津市建委預(yù)測(cè)，全市商品房需求量將達(dá)到萬(wàn)平方米左右，二手房需求量接近萬(wàn)平方米，分別比年增長(zhǎng)和。     年，天津新婚家庭購(gòu)房需求萬(wàn)平方米左右；拆遷安置型需求萬(wàn)平方米；隨著濱海新區(qū)納入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購(gòu)房預(yù)計(jì)比年增加以上；居民生活水平提高拉動(dòng)改善型住房需求比年增長(zhǎng)以上。     另?yè)?jù)天津市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，年天津房地產(chǎn)空置率為，低于全國(guó)平均水平，供應(yīng)偏緊的形勢(shì)仍然很明顯。年，天津?yàn)榱吮ＷC市場(chǎng)供給，全年房地產(chǎn)竣工面積將達(dá)萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)

2、房地產(chǎn)投資億元。新開(kāi)工住宅萬(wàn)平方米，上半年開(kāi)工萬(wàn)平方米。重點(diǎn)推動(dòng)個(gè)萬(wàn)平方米以上住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。推進(jìn)華明、雙港兩個(gè)新居住區(qū)開(kāi)工建設(shè)，年內(nèi)開(kāi)工面積達(dá)到萬(wàn)平方米以上。繼續(xù)完善住房保障體系，妥善做好中低收入群眾的住房安置工作。年，天津市計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)平方米，年內(nèi)竣工萬(wàn)平方米。     天津市建委房地產(chǎn)處負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)天津經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在不斷加快中位居全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。目前天津人均生產(chǎn)總值達(dá)到美元，城市居民年人均可支配收入達(dá)到元，群眾收入水平和消費(fèi)能力明顯提高，由此轉(zhuǎn)化形成的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力正在逐步釋放。  

3、0;  隨著拆遷規(guī)模的穩(wěn)定，市場(chǎng)需求正在由安置型需求向改善型需求過(guò)渡。目前天津市人均住房建筑面積是平方米，與建設(shè)小康社會(huì)的住房指標(biāo)還有一定的距離，進(jìn)一步提高群眾住房條件的空間還很大。隨著宏觀調(diào)控取得初步成效，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，去年以來(lái)積累的部分購(gòu)房需求將在今年釋放。     另一方面，天津通過(guò)加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，構(gòu)建了以經(jīng)濟(jì)適用房、實(shí)物還遷房、經(jīng)濟(jì)租賃房和廉租房為主體的保障住房供應(yīng)體系，嚴(yán)格控制安置對(duì)象，實(shí)行封閉運(yùn)作，既緩解了低收入群體的住房困難，又避免了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)資源配置中的基礎(chǔ)性作用得到加強(qiáng)。  

4、60;  天津良好的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)外埠投資商形成了強(qiáng)大吸引力，外埠資金介入天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加積極、更加理性。北京首創(chuàng)集團(tuán)、北京中遠(yuǎn)房地產(chǎn)、上海復(fù)地房地產(chǎn)、上海上投房地產(chǎn)、深圳金地集團(tuán)、浙江華庭房地產(chǎn)等一批較大型的、有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)相繼進(jìn)入天津市場(chǎng)。年天津房地產(chǎn)吸引境外和外地資金占到全市房地產(chǎn)投資的比重達(dá)，這表明天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和規(guī)范化程度已經(jīng)得到明顯提高，同時(shí)也為年房地產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。(完)天津周成交量創(chuàng)新低本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析上周市區(qū)樓市表現(xiàn)疲軟，而郊縣商品住宅成交量維持在9萬(wàn)平米以上。本周市區(qū)樓區(qū)略有小增，但郊縣樓市大幅下挫，導(dǎo)致本周天津商品住宅成交量創(chuàng)

5、下近期的一個(gè)新低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(8月18日至8月24日)天津商品住宅成交量為12.8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.9%；成交均價(jià)為4804元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.5%。從這周天津住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，市區(qū)樓市短期內(nèi)難有大的作為，郊縣樓市雖然波動(dòng)較大，但相對(duì)于市區(qū)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐漸確立。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周(8.18-8.24)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì)  南開(kāi)區(qū)擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)從上圖中可知，本周除南開(kāi)區(qū)商品住宅成交量超過(guò)2萬(wàn)平米，其它區(qū)的成交量均在1萬(wàn)平米以下，南開(kāi)區(qū)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)得以進(jìn)一步鞏固。河北、紅橋兩區(qū)因市場(chǎng)供應(yīng)有限，成交量進(jìn)一步萎縮。這兩個(gè)區(qū)不到5000平

6、米的成交規(guī)模，已經(jīng)淪落到外圍郊縣的水平。不過(guò)下半年河北區(qū)的北斗星城、紅橋區(qū)的泰達(dá)城，都是本區(qū)域值得期待的大盤(pán)項(xiàng)目。但河北、紅橋兩區(qū)的整體優(yōu)勢(shì)并不突出，因此這兩個(gè)區(qū)短期內(nèi)還難以擺脫在市區(qū)樓市的“墊底”角色。 相較之下，南開(kāi)區(qū)成交量保持穩(wěn)定。特別是在中高檔房市場(chǎng)，南開(kāi)區(qū)已經(jīng)取代河西區(qū)成為天津樓市的翹楚。近期南開(kāi)區(qū)還有壹街區(qū)、萬(wàn)科金色家園等重頭項(xiàng)目面市，南開(kāi)區(qū)一枝獨(dú)秀的局面還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。 郊縣樓市整體下挫上周新四區(qū)進(jìn)入爆發(fā)期，而前段時(shí)間一直表現(xiàn)優(yōu)異的外圍區(qū)縣出現(xiàn)大幅下挫，當(dāng)周商品住宅成交達(dá)到9.3萬(wàn)平米。本周郊縣三大板塊同時(shí)走出陰線，特別是濱海新區(qū)，本周成交量為1.8萬(wàn)平米，環(huán)比下降35%。據(jù)統(tǒng)

7、計(jì)，本周天津郊縣商品住宅成交量為7.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少15%。成交均價(jià)為3740元/平方米，與上周持平。除濱海新區(qū)外，新四區(qū)及外圍區(qū)縣成交量分別為3.2和2.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7.1%和5.5%。 中原認(rèn)為，本周郊縣成交量走低可視為前一段時(shí)間的高位回調(diào)。國(guó)六條之后，郊縣樓市并沒(méi)有受到太大影響，顯示出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但郊縣樓市的成交起伏較大，顯示市場(chǎng)還在培育、成長(zhǎng)階段。前不久，央行再次出臺(tái)加息政策，市場(chǎng)觀望進(jìn)一步加劇，預(yù)計(jì)未來(lái)天津樓市還將保持低位企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。在房?jī)r(jià)方面，由于影響房?jī)r(jià)的相關(guān)因素已經(jīng)日趨穩(wěn)定，并且需求不振，預(yù)計(jì)天津房?jī)r(jià)漲勢(shì)進(jìn)一步趨緩，保持異常平穩(wěn)的走勢(shì)。 市區(qū)樓市再次探底本周天津

8、住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析上周市區(qū)樓市小有增長(zhǎng)，郊縣樓市初步收復(fù)失地，使得本周成交量回升至15萬(wàn)平米以上。本周市區(qū)樓市的反彈行情僅僅持續(xù)一周即又跌至5萬(wàn)平米以下，顯示未來(lái)市區(qū)樓市的成交態(tài)勢(shì)仍然不容樂(lè)觀。相較之下，郊縣樓市表現(xiàn)更為穩(wěn)健，本周成交量?jī)H有小降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(8月11日至8月17日)天津商品住宅成交量為14.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%；成交均價(jià)為4596元/平方米，房?jī)r(jià)與上周持平。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周(8.11-8.17)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 紅橋區(qū)高臺(tái)跳水上周紅橋區(qū)在新盤(pán)帶動(dòng)下商品住宅成交量摸高至1.2萬(wàn)平方米，不過(guò)該區(qū)的走高態(tài)勢(shì)僅僅持續(xù)一周便被打回原

9、形。本周紅橋區(qū)成交量下降一半，達(dá)0.6萬(wàn)平米。除河北區(qū)略有小升，南開(kāi)區(qū)成交持平外，和平、河?xùn)|、河西三區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下挫。雖然近一段時(shí)間中心城區(qū)新上市項(xiàng)目較為密集，但從近期中心城區(qū)的成交情況來(lái)看，高檔房的銷(xiāo)售阻力有日益加大的跡象。因此，對(duì)于中心城區(qū)來(lái)看，下半年不啻是突圍之戰(zhàn)。郊縣三大板塊輪流做莊上周在濱海新區(qū)及外圍區(qū)縣的反彈帶動(dòng)下，郊縣樓市成交量重返10萬(wàn)平米的高位。本周新四區(qū)進(jìn)入爆發(fā)期，而前段時(shí)間一直表現(xiàn)優(yōu)異的外圍區(qū)縣出現(xiàn)大幅下挫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周天津郊縣商品住宅成交量為9.3萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.7萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為3698元/平方米，比上周小升5.3個(gè)百分點(diǎn)。具體各大板塊來(lái)看，新四區(qū)及濱

10、海新區(qū)成交量分別為3.4和2.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升28%和7%。而外圍區(qū)縣則大幅下挫33%，成交量降至3.1萬(wàn)平米。本周郊縣樓市表現(xiàn)最突出的是新四區(qū)的津南區(qū)。由于該區(qū)的重點(diǎn)樓盤(pán)金地格林小鎮(zhèn)新近上市，帶動(dòng)該區(qū)商品住宅成交量升至1.5萬(wàn)平米，環(huán)比增幅超過(guò)七成。最近一段時(shí)間，郊縣樓市呈現(xiàn)三大板塊輪流領(lǐng)跑大市的情況，這也顯示郊縣樓市的上升通道已經(jīng)打開(kāi)，后市發(fā)展前景較為樂(lè)觀。不過(guò)本周外圍區(qū)縣大幅下挫，顯示這一區(qū)域市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，成交起伏較大。郊縣樓市的走強(qiáng)更加反襯出市區(qū)樓市的低迷，中原認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，將是天津高檔房市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)期。在買(mǎi)方市場(chǎng)逐漸確立的情況下，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)拼細(xì)節(jié)，拼綜合能力，拼

11、整體價(jià)值鏈的階段。 天津樓市小幅彈升本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析上周由于郊縣樓市大幅走低，導(dǎo)致當(dāng)周天津商品住宅成交量降至14.4萬(wàn)平方米。本周市區(qū)樓市小有增長(zhǎng)，郊縣樓市初步收復(fù)失地，使得本周成交量回升至15萬(wàn)平米以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(8月4日至8月10日)天津商品住宅成交量為15.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升9.1%；成交均價(jià)為4466元/平方米，房?jī)r(jià)小升3.5%。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周(8.4-8.10)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 中心城區(qū)暗中發(fā)力從上圖中可知，本周中心城區(qū)成交量上升與下挫的各占一半。其中和平、河?xùn)|、南開(kāi)三區(qū)均小幅走低，而河西、河北、紅橋三區(qū)則走出陽(yáng)線。特

12、別是紅橋區(qū)，由于新逸嘉挾新盤(pán)上市之利，帶動(dòng)本周紅橋區(qū)成交量摸高至1.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅高達(dá)76%，是本周中心城區(qū)當(dāng)之無(wú)愧的增長(zhǎng)冠軍。此外，南開(kāi)區(qū)連續(xù)三周成交量穩(wěn)定在1.7萬(wàn)平方米，雖然與該區(qū)上半年成交平均水平有較大差距，但南開(kāi)區(qū)在中心城區(qū)的領(lǐng)跑地位仍然非常穩(wěn)固。據(jù)了解，近期本市新上市項(xiàng)目較為密集，主要有河北區(qū)的北斗星城，河西區(qū)的碧海·白天鵝，南開(kāi)區(qū)的富力城二期，津南區(qū)的紅瞰·領(lǐng)世郡以及西青中北鎮(zhèn)的假日風(fēng)景，這些新上市項(xiàng)目將形成今后各自區(qū)域的熱點(diǎn)。郊縣樓市重返10萬(wàn)平米高位上周郊縣成交量繼續(xù)高位回調(diào)，成交規(guī)模降至8.8萬(wàn)平米。本周在濱海新區(qū)及外圍區(qū)縣的強(qiáng)力反彈帶動(dòng)下，郊縣樓

13、市成交量重返高位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周天津郊縣商品住宅成交量為10萬(wàn)平方米，環(huán)比上周增長(zhǎng)12.6%，成交均價(jià)為3511元/平方米，與上周持平。具體各大板塊來(lái)看，濱海新區(qū)及外圍區(qū)縣成交量分別上升23%和28%，而新四區(qū)則小降13個(gè)百分點(diǎn)。值得一提是的，本周新四區(qū)、濱海新區(qū)、外圍區(qū)縣的成交比例接近1：1：2，這是近一段時(shí)期外圍區(qū)縣成交占比最高的一周。本周郊縣樓市表現(xiàn)最突出的是寧河縣，當(dāng)周商品住宅成交量為2.7萬(wàn)平米，在全市18個(gè)區(qū)縣中占據(jù)榜首，郊縣樓市的增長(zhǎng)潛力由此可見(jiàn)一斑。中原認(rèn)為，二手房交易所得稅的開(kāi)征，對(duì)一手房市場(chǎng)是一個(gè)利好。今后可能會(huì)有部分存量房客戶(hù)分流至新房市場(chǎng)。同時(shí)“90-70”政策的實(shí)施，對(duì)

14、本市大戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)售也將帶來(lái)一定促進(jìn)作用?？偟膩?lái)說(shuō)，新政實(shí)施之后，天津樓市求穩(wěn)發(fā)展的大勢(shì)沒(méi)有改變，但政策造成的習(xí)慣性疲軟還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。預(yù)計(jì)今后天津樓市成交量及成交均價(jià)都將保持相當(dāng)平穩(wěn)的走勢(shì)。 有多少樓市可以重來(lái)本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(7月28日至8月3日)天津商品住宅成交量為14.415.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.9%；成交均價(jià)為4747元/平方米，房?jī)r(jià)小升6.3%。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 從上圖中可知，本周和平、河?xùn)|、南開(kāi)三區(qū)成交量明顯走強(qiáng)，而河北、河西兩區(qū)則表現(xiàn)低迷，成交量均不超過(guò)0.7萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周市區(qū)商品住宅成交量為3.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上周降低0.8

15、萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為5253元/平方米。本周市區(qū)表現(xiàn)比較搶眼的有南開(kāi)區(qū)及河?xùn)|區(qū)。前者本周成交量再次逼近2萬(wàn)平米，達(dá)到1.7萬(wàn)平米；南開(kāi)區(qū)的一些主力在售項(xiàng)目如富力城等項(xiàng)目銷(xiāo)售勢(shì)頭較為樂(lè)觀。最近一段時(shí)間，國(guó)六條、二手房交易所得稅等一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，天津樓市供應(yīng)及需求市場(chǎng)受政策影響較為直接，預(yù)計(jì)這種樓市的低迷還將繼續(xù)一段時(shí)間。 本周以塘沽為代表的濱海新區(qū)樓市開(kāi)始發(fā)力，塘沽區(qū)成交超過(guò)1.3萬(wàn)、大港突破6千平米，體現(xiàn)了濱海樓市的需求旺盛。位于塘沽新港區(qū)域的紫云國(guó)際項(xiàng)目本月共成交170套，成為本月天津成交最活躍的項(xiàng)目。其中港務(wù)局、港務(wù)集團(tuán)下屬企業(yè)成為其大客戶(hù)主力。 中原認(rèn)為，房屋交易個(gè)稅的開(kāi)征，必然對(duì)三

16、級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊。個(gè)稅的開(kāi)征，有利于抑制投機(jī)性購(gòu)房，但這一舉措并不能降低房?jī)r(jià)，還會(huì)加大二手房的社會(huì)交易成本，造成房?jī)r(jià)上升。具體天津而言，個(gè)稅一旦嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)計(jì)二手房交易將出現(xiàn)較大幅度下挫，供需市場(chǎng)將出現(xiàn)一段時(shí)間的膠著狀態(tài)。市區(qū)樓市小升，整體回落本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析上周天津市區(qū)成交量再創(chuàng)新低，而郊縣樓市高開(kāi)高走，在郊縣市場(chǎng)的強(qiáng)力拉動(dòng)下，本周全市商品住宅成交量突破16萬(wàn)平方米。本周市區(qū)商品住宅成交量觸底反彈，而郊縣樓市高位回調(diào)，此消彼長(zhǎng)之下造成本周全市商品住宅成交量小幅下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(7月21日至7月27日)天津商品住宅成交量為15.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.3%；成交均價(jià)為4466元/平

17、方米，房?jī)r(jià)小升3.5%。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周(7.21-7.27)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 中心城區(qū)各有漲跌從上圖中可知，本周和平、河?xùn)|、南開(kāi)三區(qū)成交量明顯走強(qiáng)，而河北、紅橋兩區(qū)則表現(xiàn)低迷，成交量均不超過(guò)0.4萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周市區(qū)商品住宅成交量為4.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上周增加0.4萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為6406元/平方米，比上周小升4個(gè)百分點(diǎn)。本周市區(qū)表現(xiàn)比較搶眼的有南開(kāi)區(qū)及河?xùn)|區(qū)。前者本周成交量再次逼近2萬(wàn)平米，達(dá)到1.8萬(wàn)平米；后者本周成交環(huán)比增幅超過(guò)1倍。據(jù)了解，本周河?xùn)|區(qū)銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目有位于津塘公路二號(hào)橋旁的新津小區(qū)，該項(xiàng)目體量較小，以多層兩室戶(hù)

18、型為主。此外，河?xùn)|區(qū)的一些主力在售項(xiàng)目如都市亮點(diǎn)、遠(yuǎn)洋新天地等項(xiàng)目銷(xiāo)售勢(shì)頭也較為樂(lè)觀。今年下半年，河?xùn)|區(qū)還有百合春天、陽(yáng)光星期八的后續(xù)組團(tuán)上市，但總體來(lái)看，由于新增供應(yīng)有限，今年河?xùn)|區(qū)成交量將不復(fù)以往兩年的風(fēng)光。最近一段時(shí)間，國(guó)六條、二手房交易所得稅等一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，天津樓市供應(yīng)及需求市場(chǎng)受政策影響較為直接，預(yù)計(jì)這種習(xí)慣性疲軟還會(huì)繼續(xù)一段時(shí)間。新四區(qū)領(lǐng)跑郊縣樓市上周郊縣樓市高歌猛進(jìn)，成交量逼近12萬(wàn)平方米。本周郊縣成交量高位回調(diào)，不過(guò)成交規(guī)模仍然保持在10萬(wàn)平米以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周天津郊縣商品住宅成交量為10.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上周下降10.3%，成交均價(jià)為3635元/平方米，與上周持平。具體

19、各大板塊來(lái)看，濱海新區(qū)及外圍區(qū)縣成交量分別下降39.2%和19.8%，而新四區(qū)則領(lǐng)跑大市，成交量環(huán)比增長(zhǎng)55%。本周東麗區(qū)成交量為1.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅達(dá)330%。究其原因，主要是因?yàn)闁|麗區(qū)一批在售項(xiàng)目集中簽約所致。目前這一區(qū)域的主要銷(xiāo)售項(xiàng)目為東麗湖·萬(wàn)科城、朗矩·天域等中高檔項(xiàng)目。從目前來(lái)看，郊縣三大板塊呈現(xiàn)輪流坐莊態(tài)勢(shì)，從而使郊縣樓市保持強(qiáng)勢(shì)。下月開(kāi)征二手房交易所得稅日前，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)通知，要求從8月1日起二手房交易需交納個(gè)人所得稅。根據(jù)156號(hào)文件，所得稅按“轉(zhuǎn)讓收入房屋原值轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”的20%征收。合理費(fèi)用包括實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用

20、、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。不能正確計(jì)算房屋原值，個(gè)稅按住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%征收。對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。通知還規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理，以期在程序中避免偷漏稅現(xiàn)象。中原認(rèn)為，房屋交易個(gè)稅的開(kāi)征，必然對(duì)三級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊。個(gè)稅的開(kāi)征，有利于抑制投機(jī)性購(gòu)房，但這一舉措并不能降低房

21、價(jià)，還會(huì)加大二手房的社會(huì)交易成本，造成房?jī)r(jià)上升。具體天津而言，個(gè)稅一旦嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)計(jì)二手房交易將出現(xiàn)較大幅度下挫，供需市場(chǎng)將出現(xiàn)一段時(shí)間的膠著狀態(tài)。 市區(qū)樓市下周有望收復(fù)失地本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析上周市區(qū)樓市延續(xù)6月份以來(lái)的疲軟態(tài)勢(shì)，而郊縣成交量小有增長(zhǎng)，促進(jìn)本周全市商品住宅成交量略有反彈。本期市區(qū)成交量再創(chuàng)新低，而郊縣樓市高開(kāi)高走，在郊縣市場(chǎng)的強(qiáng)力拉動(dòng)下，本周全市商品住宅成交量突破16萬(wàn)平方米。提得一提的是，下周中心城區(qū)將有多個(gè)新項(xiàng)目上市，有望一改年中以來(lái)市區(qū)樓市的頹勢(shì)。但在下半年，市區(qū)弱、郊縣強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)基本定型。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(7月14日至7月20日)天津商品住宅成交量為16.1萬(wàn)平方米

22、，環(huán)比增長(zhǎng)6.3%；成交均價(jià)為4317元/平方米，房?jī)r(jià)大幅下挫7.5%，顯示本周成交重心繼續(xù)向下傾斜。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：附圖1：本周(7.14-7.20)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 中心城區(qū)積蓄力量從上圖中可知，上周成交量大漲的河西區(qū)本周上演高臺(tái)跳水，成交量跌至1萬(wàn)平米以下，顯示河西區(qū)的高檔房需求并不穩(wěn)定。除此之外，其它五區(qū)成交量變化不大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周市區(qū)商品住宅成交量為4.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11.6%，成交均價(jià)為6158元/平方米，比上周小降6.4個(gè)百分點(diǎn)。近期市區(qū)樓市低迷一方面受新政影響，另一方面卻顯示天津高檔房成交阻力日益加大。據(jù)了解，近期市區(qū)將有愛(ài)家星河國(guó)際、

23、春和景明以及卡梅爾的新組團(tuán)上市，這些項(xiàng)目有望在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)中心城區(qū)成交乏力的狀況。但近期市區(qū)新盤(pán)仍然不能形成批量上市局面，市場(chǎng)的習(xí)慣性疲軟還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。預(yù)計(jì)今后中心城區(qū)成交區(qū)保持在5萬(wàn)平米波動(dòng)。濱海新區(qū)強(qiáng)勁反彈繼上周成交量突破10萬(wàn)平米，本周郊縣樓市升勢(shì)仍然沒(méi)有放緩跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周郊縣商品住宅成交量為11.9萬(wàn)平方米，比上周上升14.5%。成交均價(jià)為3669元/平方米，較上周略有小降。具體各大板塊來(lái)看，外圍區(qū)縣成交量下降11.7%，濱海新區(qū)及新四區(qū)分別上升46.9%和14.3%。塘沽區(qū)成交量暴漲是造成本周濱海新區(qū)大幅飆升的直接原因，據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周塘沽區(qū)商品住宅成交量為4.6萬(wàn)平方米，比上周增

24、長(zhǎng)60%，僅塘沽區(qū)一區(qū)成交量，就占據(jù)全市商品住宅成交量的29%。根據(jù)中原調(diào)研，近期塘沽區(qū)銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)有紫云國(guó)際、水域·未來(lái)城等，從最近塘沽區(qū)的熱銷(xiāo)勢(shì)頭來(lái)看，經(jīng)過(guò)上半年的相對(duì)沉寂，塘沽區(qū)進(jìn)入一個(gè)集中發(fā)力階段。 中原認(rèn)為，隨著建設(shè)部實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，今后房地產(chǎn)調(diào)控政策的重心轉(zhuǎn)向地方政府的具體操作和執(zhí)行力度。總的來(lái)看，今后一段時(shí)間，政策以觀察后效為主，再出臺(tái)大的調(diào)控政策的可能性較低。同時(shí)，對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)力度和市場(chǎng)監(jiān)控力度加大，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，改善社會(huì)住房保障體系及商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。因此，新政出臺(tái)雖然造成短期市場(chǎng)波動(dòng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展特性得到加強(qiáng)。 天津樓市有望走出迷惘期本周天津住宅市

25、場(chǎng)走勢(shì)分析上周市區(qū)及郊縣樓市均缺乏亮點(diǎn)，成交量降至15萬(wàn)平方米以下。本周市區(qū)樓市延續(xù)6月份以來(lái)的疲軟態(tài)勢(shì)，而郊縣成交量小有增長(zhǎng)，促進(jìn)本周全市商品住宅成交量略有反彈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(7月7日至7月13日)天津商品住宅成交量為15.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.8%；成交均價(jià)為4667元/平方米，房?jī)r(jià)變化幅度不超過(guò)1%。本周建設(shè)部界定90平方米和70%兩個(gè)概念，至此“十五條”造成的政策解讀混淆得以逐漸澄清。新的解釋政策在嚴(yán)格控制中小戶(hù)型面積界定的同時(shí)，也確保地方在總量控制上的主導(dǎo)權(quán)。隨著地方性實(shí)施細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，天津樓市有望逐漸結(jié)束迷惘期。但由于市區(qū)新增供應(yīng)量短期內(nèi)難有改觀，預(yù)計(jì)成交將保持低位企穩(wěn)。本周中心

26、城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：附圖1：本周(7.7-7.13)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 河西區(qū)一枝獨(dú)秀從上圖中可知，本周除河西區(qū)以外，其它5區(qū)商品住宅成交區(qū)均有不同程度下降。據(jù)了解，近期河西區(qū)銷(xiāo)售較好的樓盤(pán)主要是位于梅江板塊的水晶城。這一項(xiàng)目在6月份推出帶電梯的小高層，以140平米的大戶(hù)型為主。由于水晶城前期的巨大成功，直接帶動(dòng)新組團(tuán)的熱銷(xiāo)。今年下半年，河西區(qū)還有梅江灣、華僑御景灣等新項(xiàng)目上市。但由于河西區(qū)房?jī)r(jià)僅次于和平區(qū)，預(yù)計(jì)該區(qū)在成交規(guī)模上還將讓位于產(chǎn)品線更為豐富的南開(kāi)區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周市區(qū)成交量為4.75萬(wàn)平方米，比上周下降1.9個(gè)百分點(diǎn)。成交均價(jià)為6577元平方米，與上周上漲4.8

27、%。根據(jù)中原調(diào)研，進(jìn)入8月份以后，天津新盤(pán)市場(chǎng)將逐漸活躍，屆時(shí)紅橋區(qū)的金領(lǐng)國(guó)際、和平區(qū)的金茂·現(xiàn)場(chǎng)、南開(kāi)區(qū)的TOWN中堂等項(xiàng)目悉數(shù)入市，這些新生力軍，也是市區(qū)樓市在下半年收復(fù)失地的希望所在。郊縣樓市穩(wěn)扎穩(wěn)打上周新四區(qū)及其它區(qū)縣未能繼續(xù)高歌猛進(jìn)，成交量出現(xiàn)預(yù)期之中的回調(diào)。本周郊縣樓市表現(xiàn)喜人，當(dāng)周商品住宅成交量再次超過(guò)10萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周郊縣商品住宅成交量為10.4萬(wàn)平方米，比上周上升6.6%。成交均價(jià)為3797元/平方米，較上周略有小降。具體各大板塊來(lái)看，新四區(qū)成交量下降10.7%，濱海新區(qū)及其它區(qū)縣分別上升25%和6%。值得一提的是，由薊縣、武清、寶坻、寧河、靜海組成為外圍區(qū)

28、域本周成交為4.3萬(wàn)平方米，占據(jù)郊縣樓市成交量的42%，這也是外圍區(qū)縣連續(xù)三周在郊縣成交比重超過(guò)40%，顯示出了巨大的增長(zhǎng)空間。 中原認(rèn)為，從目前來(lái)看，“十五條”對(duì)本市二、三級(jí)市場(chǎng)均造成較大影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，天津以自住為主的需求結(jié)構(gòu)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的政策消化期后，天津住房商品化進(jìn)程將繼續(xù)向縱深方向發(fā)展。 天津樓市進(jìn)入暑期淡季本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析上周市區(qū)樓市成交量探至5萬(wàn)平米以下，郊縣樓市表現(xiàn)喜人，成交量維持在10萬(wàn)平米的高位。本周市區(qū)及郊縣樓市均缺乏亮點(diǎn)，成交量較上周略有小降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(6月30日至7月6日)天津商品住宅成交量為14.6萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅達(dá)8.3

29、%；成交均價(jià)為4632元/平方米，房?jī)r(jià)保持異常穩(wěn)定。中原認(rèn)為，雖然近期市區(qū)仍有若干項(xiàng)目醞釀開(kāi)盤(pán)，但面向主流家庭的普通住宅供應(yīng)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求，市區(qū)樓市疲軟行情還會(huì)繼續(xù)一段時(shí)間。特別是在新政影響下，天津部分項(xiàng)目因調(diào)整規(guī)劃導(dǎo)致原來(lái)的供應(yīng)節(jié)奏被打亂，市場(chǎng)尚需要一定時(shí)間完全消化政策影響。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖： 附圖1：本周(6.30-7.6)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 市區(qū)樓市平淡無(wú)奇從上圖中可知，市內(nèi)六區(qū)各有漲跌，總體成交情況與上周大致相當(dāng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周市區(qū)成交量為4.8萬(wàn)平方米，比上周少0.1萬(wàn)平方米。成交均價(jià)為6276元平方米，與上周持平。相對(duì)而言，新政對(duì)于房?jī)r(jià)高企的中心

30、城區(qū)影響更為直接，同時(shí)新增供應(yīng)量不足也是造成近期市區(qū)樓市表現(xiàn)欠佳的關(guān)鍵原因。根據(jù)中原了解的情況，新的規(guī)劃政策打亂了原有的市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏，造成部分樓盤(pán)因調(diào)整規(guī)劃而推遲上市，這也意味著全市商品住宅成交量因新增供應(yīng)短缺增長(zhǎng)乏力。隨著市場(chǎng)對(duì)政策影響逐漸消化，新盤(pán)供應(yīng)將恢復(fù)正常，進(jìn)而刺激成交量回升?？傮w來(lái)看，此次新政的嚴(yán)厲程度前所未有，但天津樓市仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，市場(chǎng)發(fā)育日益理性.郊縣樓市高位回調(diào)上周在濱海新區(qū)表現(xiàn)欠佳的情況下，新四區(qū)與其它區(qū)縣不負(fù)眾望，帶動(dòng)郊縣商品住宅成交量穩(wěn)定在10萬(wàn)平方米的高位上。本周新四區(qū)及其它區(qū)縣未能繼續(xù)高歌猛進(jìn)，成交量出現(xiàn)預(yù)期之中的回調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周郊縣商品住宅成交量

31、為9.8萬(wàn)平方米，比上周下降11.8%。成交均價(jià)為3818元/平方米，較上周上升6個(gè)百分點(diǎn)。具體各大板塊來(lái)看，濱海新區(qū)成交量上升3.6%，環(huán)城四區(qū)及其它區(qū)縣分別下降17%和15%。由薊縣、武清、寶坻、寧河、靜海組成為外圍區(qū)域本周成交為是4.1萬(wàn)平方米，占據(jù)郊縣樓市成交量的42%，顯示出了相當(dāng)充沛的發(fā)展后勁。外圍區(qū)縣的優(yōu)異表現(xiàn)也意味著郊縣樓市的均好性進(jìn)一步加強(qiáng)。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)今年第2季度，有關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)“國(guó)六條”及“十五條”政策。從天津市規(guī)劃局出臺(tái)的過(guò)渡性實(shí)施細(xì)則來(lái)看，6月1后新辦理的住房審批項(xiàng)目，必須按照“兩個(gè)70%”政策來(lái)進(jìn)行審批。在總體住房建設(shè)規(guī)劃編制完成后，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域戶(hù)型面積及所占比

32、重的控制要求進(jìn)行規(guī)劃審批。這意味著天津?qū)?yán)格按建設(shè)部的要求實(shí)施新的調(diào)控政策，這對(duì)于未來(lái)樓市發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。短期來(lái)看，天津以自主為主的需求結(jié)構(gòu)不會(huì)改變。新的政策實(shí)施后，必然會(huì)造成一定市場(chǎng)觀望氣氛，并促使企業(yè)積極應(yīng)對(duì)政策調(diào)整。由于新政本意不在于打壓房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)未來(lái)改善型購(gòu)房需求方興未艾，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)短期調(diào)整后，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)還將保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。市區(qū)樓市熱季“中暑”本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析上周天津市區(qū)商品住宅成交量繼續(xù)穩(wěn)定在6.6萬(wàn)平米的水平，而郊縣樓市則沖至11萬(wàn)平米的高位。本周似乎受天氣炎熱和世界杯賽事影響，市區(qū)樓市不僅新盤(pán)寥寥，而且成交不佳。郊縣樓市表現(xiàn)喜人，成交量與上周高位相比僅有小降

33、。中原認(rèn)為，雖然近期市區(qū)仍有若干項(xiàng)目醞釀開(kāi)盤(pán)，但面向主流家庭的普通住宅供應(yīng)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足需求，市區(qū)樓市疲軟行情還會(huì)繼續(xù)一段時(shí)間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(6月23日至6月29日)天津商品住宅成交量為15.9萬(wàn)平方米，比上周下降2.1萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅達(dá)11.3%；成交均價(jià)為4526元/平方米，房?jī)r(jià)保持異常穩(wěn)定。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：附圖1：本周(6.23-6.29)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 市區(qū)樓市首度破五上周天津市區(qū)樓市各有漲跌，成交量連續(xù)兩周在6.6萬(wàn)平方米。本周兩大主力區(qū)域南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)均出現(xiàn)較大幅度下挫，導(dǎo)致市區(qū)樓市自春節(jié)假期后成交量首度跌至5萬(wàn)平方米以下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周市區(qū)

34、商品住宅成交量為4.96萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25%。成交均價(jià)為6579元/平方米，與上周持平。今年一直表現(xiàn)優(yōu)異的南開(kāi)區(qū)，本周也未能止住頹勢(shì)，成交量由上周的3萬(wàn)平米降至本周的1.8萬(wàn)平米。雖然成交低迷，但各區(qū)成交價(jià)格巋然不動(dòng)，顯示市區(qū)房?jī)r(jià)體系較成交走勢(shì)更為穩(wěn)定。據(jù)中原了解，近期和平區(qū)的同方·瞰和平、金茂·現(xiàn)場(chǎng)，南開(kāi)區(qū)的TOWN中堂等項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入緊鑼密的前期推廣中，這些新盤(pán)也將為市區(qū)樓市帶來(lái)新氣象。但總體來(lái)看，適合普通家庭的中高檔樓盤(pán)仍然供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)至七月份，市區(qū)成交規(guī)模仍然在6萬(wàn)平米基準(zhǔn)線上波動(dòng)。 郊縣樓市高位企穩(wěn)上周在新四區(qū)及濱海新區(qū)表現(xiàn)欠佳的情況下，武清、薊縣、寧河均走出

35、翻番行情，從而帶動(dòng)當(dāng)周郊縣商品住宅量再次突破11萬(wàn)平方米。本周塘、漢、大三區(qū)不約而同成交量大幅走低，但新四區(qū)與其它區(qū)縣則不負(fù)眾望，成交量環(huán)比增長(zhǎng)12%和28%。如此一來(lái)，本周新四區(qū)、濱海新區(qū)及其它區(qū)縣的成交量之比為31：25：44，包括武清、寧河、寶坻、薊縣、靜海在內(nèi)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交比重首次超過(guò)其它板塊。中原認(rèn)為，今后一段時(shí)間，遠(yuǎn)郊區(qū)縣市場(chǎng)規(guī)模及成熟度仍然無(wú)法與新四區(qū)及濱海新區(qū)相提并論。但近期遠(yuǎn)郊區(qū)縣的不俗表現(xiàn)顯示當(dāng)?shù)貥鞘械木薮笤鲩L(zhǎng)潛力。從最近一段時(shí)間土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，也可以印證這一點(diǎn)。最近一段時(shí)間天津推出的大型住宅土地主要集中在郊縣，房地產(chǎn)投資重心也在向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。如果說(shuō)上半年是市區(qū)與郊縣

36、并駕齊驅(qū)的話(huà)，那么從今年下半年的走勢(shì)來(lái)看，郊縣成交量超過(guò)市區(qū)已經(jīng)指日可待。對(duì)于天津居民來(lái)說(shuō)，今后購(gòu)房可以更多關(guān)注價(jià)格更便宜，選擇余地更多的郊縣區(qū)域。 天津樓市元?dú)鉂u復(fù)本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，上周房?jī)r(jià)高企的中心城區(qū)成交量出現(xiàn)較大幅度下滑，而郊縣樓市表現(xiàn)穩(wěn)定。本周一直保持成交量高企的郊縣樓市出現(xiàn)小幅回調(diào)，而上周表現(xiàn)低迷的市區(qū)樓市再整旗鼓，成交量升至6萬(wàn)平米以上。中原認(rèn)為，本周市區(qū)成交量回升，顯示在地方性實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，天津樓市仍有較強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力。雖然市場(chǎng)觀望氣氛會(huì)影響部分樓盤(pán)成交，但總體來(lái)看，天津樓市在應(yīng)對(duì)政策沖擊方面仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，這也與天津以自住為主的需

37、求結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周(6月9日至6月15日)天津商品住宅成交量為16.7萬(wàn)平方米，比上周減少0.7萬(wàn)平方米，環(huán)比小降3.6%；成交均價(jià)為4847元/平方米，比上周上漲4個(gè)百分點(diǎn)。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：附圖1：本周(6.16-6.22)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 市區(qū)樓市窄幅調(diào)整上周在南開(kāi)、河西、河?xùn)|三區(qū)的帶動(dòng)下，市內(nèi)成交量觸底回升。本周天津市區(qū)樓市各有漲跌，河?xùn)|、河西未能延續(xù)上周強(qiáng)勢(shì)，本周成交量出現(xiàn)較大幅度下挫。而南開(kāi)、河北、紅橋及和平區(qū)，成交量均有所上揚(yáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周中心城區(qū)商品住宅成交量為6.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上周增加0.1萬(wàn)平方米；成交均價(jià)為6587元/平方米

38、，與上周相比幾無(wú)變化。近期市區(qū)樓市成交量在窄幅內(nèi)波動(dòng)，顯示市區(qū)樓市在消化新政影響方面尚需要更多的時(shí)間。五縣樓市強(qiáng)勢(shì)反彈上周郊縣樓市出現(xiàn)小幅走低，成交量降至10萬(wàn)平米。本周在新四區(qū)及濱海新區(qū)表現(xiàn)欠佳的情況下，五縣樓市挺身而出，武清、薊縣、寧河均走出翻番行情。在五縣樓市的帶動(dòng)下，本周郊縣商品住宅量再次突破11萬(wàn)平方米，接近今年單周成交量的最高點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周郊縣商品住宅成交量為11.4萬(wàn)平方米，比上周增長(zhǎng)11.5%。平均房?jī)r(jià)為3441元/平方米，比上周相比下降262元/平方米。具體各區(qū)而言，新四區(qū)及濱海新區(qū)成交量分別為3萬(wàn)平米及4.6萬(wàn)平米，環(huán)比上周下降10.2%和2.7%。本周郊縣樓市成交情況如

39、下表：附表1：本周(6.16-6.22)天津郊縣商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì)中原認(rèn)為，從近期郊縣樓市的表現(xiàn)來(lái)看，天津郊縣市場(chǎng)成熟度不斷提高。特別是五縣樓市顯示出巨大的成長(zhǎng)空間，促使郊縣樓市的熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)三大板塊輪流坐莊的現(xiàn)象。今年6月份，天津地鐵一號(hào)線投入試運(yùn)營(yíng)，同時(shí)，二、三、九號(hào)線也于今年啟動(dòng)，預(yù)計(jì)2008年完成土建。相對(duì)而言，單條地鐵線的開(kāi)通對(duì)天津樓市影響較為有限。而在將來(lái)?yè)碛?條地鐵線的天津軌道交通網(wǎng)建成，不僅極大促進(jìn)郊縣樓市的發(fā)展，也將對(duì)現(xiàn)在的樓市格局產(chǎn)生根本性影響。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)新政頒布以來(lái)，國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)成交量大幅下挫現(xiàn)象。而從近期天津市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，成交量及房?jī)r(jià)繼續(xù)保持非常平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，天

40、津的穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭再次經(jīng)受考驗(yàn)。在“十五條”相關(guān)細(xì)則出臺(tái)之前，市場(chǎng)仍然存在觀望心理。特別是在房?jī)r(jià)高企的市區(qū)樓市，供需市場(chǎng)的博弈仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，天津樓市的剛性需求仍然非?？捎^，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度也日益提高。經(jīng)過(guò)短期調(diào)整，天津樓市還將重新步入正軌。中原認(rèn)為，“十五條”的核心內(nèi)容是“套型建筑面積90平方米以下住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，即便這一條能夠認(rèn)真落實(shí)，也至少在一年以后才能對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。通過(guò)地方性實(shí)施細(xì)則以及開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)行為的校正，這一政策有望落實(shí)到改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)的大方向上。應(yīng)該看到，樓市新政本意不在于打壓房地產(chǎn)行業(yè)，并且主要通過(guò)市場(chǎng)化解決城市居民住房問(wèn)

41、題的發(fā)展思路不會(huì)改變，因此，房地產(chǎn)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生重要支柱行業(yè)，還將積極應(yīng)對(duì)環(huán)境變化，在自身的規(guī)范發(fā)展中贏得成長(zhǎng)空間。市區(qū)成交量止跌回升本周天津住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，上周房?jī)r(jià)高企的中心城區(qū)成交量出現(xiàn)較大幅度下滑，而郊縣樓市表現(xiàn)穩(wěn)定。本周一直保持成交量高企的郊縣樓市出現(xiàn)小幅回調(diào)，而上周表現(xiàn)低迷的市區(qū)樓市再整旗鼓，成交量升至6萬(wàn)平米以上。中原認(rèn)為，本周市區(qū)成交量回升，顯示在地方性實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，天津樓市仍有較強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力。雖然市場(chǎng)觀望氣氛會(huì)影響部分樓盤(pán)成交，但總體來(lái)看，天津樓市在應(yīng)對(duì)政策沖擊方面仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，這也與天津以自住為主的需求結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周

42、(6月9日至6月15日)天津商品住宅成交量為16.7萬(wàn)平方米，比上周減少0.7萬(wàn)平方米，環(huán)比小降3.6%；成交均價(jià)為4847元/平方米，比上周上漲4個(gè)百分點(diǎn)。本周中心城區(qū)商品住宅成交情況如下圖：附圖1：本周(6.9-6.15)天津中心城區(qū)商品住宅成交情況統(tǒng)計(jì) 市區(qū)樓市觸底反彈上周市區(qū)樓市成交量跌至5.8萬(wàn)平方米，創(chuàng)下自今年3月份以來(lái)的新低。本周在南開(kāi)、河西、河?xùn)|三區(qū)的帶動(dòng)下，成交量觸底回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周中心城區(qū)商品住宅成交量為6.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上周上升12.4%；成交均價(jià)為6636元/平方米，微升1.6個(gè)百分點(diǎn)。除上述主力三區(qū)外，河北區(qū)本周成交量大幅飆升，該區(qū)本周商品住宅成交量為6.9萬(wàn)平方

43、米，3倍于上周成交量。據(jù)中原了解，近期天津商品房新增供應(yīng)量并無(wú)顯著增加，本周成交量基本反映天津房市正常水平。由于新增供應(yīng)量不足，未來(lái)新上市普通樓盤(pán)更容易成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。郊縣樓市小幅下挫上周雖然有新政頒布在前，但郊縣樓市成交量仍然保持在11萬(wàn)平方米的較高水平上。本周郊縣樓市成交量小幅走低，屬于市場(chǎng)正常波動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本周郊縣商品住宅成交量為10.2萬(wàn)平方米，比上周減少1.4萬(wàn)平方米。平均房?jī)r(jià)為3703元/平方米，比上周相比幾無(wú)變化。具體各區(qū)而言，除環(huán)城四區(qū)小升4.9個(gè)百分點(diǎn)，濱海新區(qū)及五縣均有較大幅度下挫。濱海新區(qū)本周成交量雖然驟降20%，但由于塘沽區(qū)連續(xù)兩周成交量超過(guò)3萬(wàn)平方米，本周濱海樓市以4.7萬(wàn)平米的成交量占據(jù)郊縣樓市的半壁江山。這也是連續(xù)4周濱海樓市成交量占據(jù)郊縣樓市的一半強(qiáng)，此前濱海與新四區(qū)在郊縣“領(lǐng)頭羊”之爭(zhēng)中各有勝負(fù)。中原認(rèn)為，新四區(qū)的優(yōu)勢(shì)在于整體實(shí)力均衡，而濱海新區(qū)則后勁充沛，這兩大區(qū)域的頭名之爭(zhēng)將構(gòu)成未來(lái)