物業(yè)管理制度精編

1、平安商業(yè)廣場物業(yè)管理方案山東凱迪商業(yè)運營策劃管理有限公司二零一五年八月物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃臨沂城邦商業(yè)地產(chǎn)公司，奉獻了一座以卓越智慧創(chuàng)造的商業(yè)經(jīng)典，位于 蘭山區(qū)繁華地帶，美麗的沂河旁，沐商圈之盛景繁華，踞人脈而匯四方紫 氣，守街東而攬八面財源。注定了平安商業(yè)廣場自誕生之日起，便要承擔(dān)起 金雀山商圈新封面的角色，而約萬平方米的經(jīng)營面積，更彰顯出一個現(xiàn)代化 商城傲視群雄的經(jīng)營方式與態(tài)度。物業(yè)概況平安商業(yè)廣場位于位于金雀山核心地帶，主營商品為女性時尚服飾，同 時擁有銀座超市、美食文化和兒童教育等復(fù)合業(yè)態(tài)，以情景化、專業(yè)化、智 能化、網(wǎng)絡(luò)化、體驗化、個性化、細(xì)節(jié)化為運營特點，以社區(qū)物業(yè)、都市時 尚生

2、活方式體驗中心為運營亮點，合力形成金雀山區(qū)的商業(yè)中心，提升原有 商業(yè)服務(wù)能力和競爭水平。該商業(yè)區(qū)域?qū)⑴c濱河景區(qū)連成一條線，完善整個 金雀山區(qū)域的商業(yè)功能布局，進一步強化平安商業(yè)廣場商圈的商業(yè)地位。 商場物業(yè)的管理特點1、顧客流量大商場進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非 常重要，服裝商品易燃，消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事 件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重2、服務(wù)要求高廣場物業(yè)管理服務(wù)面向商場置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們 著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒 適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商場物業(yè)管理服務(wù)的根

3、本原則3、管理點分散出入口多且分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理 難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。4、營業(yè)時間性強顧客到商場超市購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚 間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的幵張及關(guān)門時間有利于商場 的整體形象塑造。幵張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商場經(jīng)營的凌亂感，無 序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。管理目標(biāo)為充分體現(xiàn)平安商業(yè)廣場的幵發(fā)初衷，幵創(chuàng)高檔商業(yè)地產(chǎn)的新時代，我 們將本著“真誠、專業(yè)、精致、完美”的管理精神，堅持“以人為本”的服 務(wù)理念，牢記“細(xì)節(jié)決定成敗”管理思路，對平安廣場實施科學(xué)的管理、提 供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管

4、理經(jīng)驗及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo) 入先進的管理理念，創(chuàng)建出一套與商戶層次及需求相符的管理模式，使廣大 商戶及使用人真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我凱迪運營公司與物業(yè)會根據(jù)臨沂是的評定標(biāo)準(zhǔn)，確保商戶綜合滿意率 達到90鵡上。管理指標(biāo)名稱指針測算依據(jù)管理主要措施清潔保潔98%抽查合格率及糾正體、嚴(yán)格，有考核、有獎罰合格記錄為依據(jù)保潔監(jiān)督制度健全。人力配備充足;崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識培訓(xùn)到房屋零jj及時維修次數(shù)/應(yīng)計j位;修、急修|100% |技術(shù)人員有過硬的技術(shù)水平;I報修次數(shù)x 100% I及時率強化回訪制度、考核制度和獎罰制度T維修工程質(zhì)量合格率100%維修合格工

5、程項次/ 1;1維修工程項次xf!I100% :1建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機制和回訪制度；擁有較高技術(shù)水準(zhǔn)的維修人員。1治安案件發(fā)生率f 1|UIn11%I記錄為依據(jù)fuIEfa1E1|實行24小時保安巡杳制度和設(shè)立 報警中心，洛頭保安岡位職責(zé)； 啟用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，以確保商戶/ 顧客的人身財產(chǎn)安全。消防設(shè)備完好率1完好消防設(shè)備/管理1IIi:u1100% 1處負(fù)責(zé)消防設(shè)備總 j1:數(shù)x 100%E實行巡杳制度，建文件記錄；確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無損、正常使用。商戶/顧客有效投訴率%（年）有效投訴/投訴總計:x 100%|i提高員工素質(zhì)，強化服務(wù)意識；做好各項管理工作；投訴處理i處理的有效投訴

6、/有及時處理問題i 95%率i效投訴X 100%落實回訪制度；人員培訓(xùn)丨培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)落實培訓(xùn)計劃的培訓(xùn)；95%合格率i人員總計X 100%培訓(xùn)考核制度與獎罰相結(jié)合；商戶/ 1采用調(diào)查問卷形式咨詢或走訪（滿意+基本滿意顧客對物1商戶/顧客，了解商戶/顧客所需；I 95%人員）/參加評議人業(yè)管理滿不斷改善工作，贏取商戶/顧客員X 100%意率11支持；管理原則為實現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效益，在 物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：1、服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為 本”的管理理念，從商戶的需求出發(fā)，強化服務(wù)機能，豐

7、富服務(wù)內(nèi) 涵，提供優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基 礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對商戶不適當(dāng)行為的管 理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴(yán)管理、 科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。2、專業(yè)管理與商戶自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)公司的積極性和 商戶的積極性。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大商戶的要求，通過客戶 服務(wù)中心對物業(yè)實施專業(yè)化的管理，同時努力爭取商戶的支持配合, 使其能正確使用和維護物業(yè)，并自覺遵守商戶手冊的規(guī)定，共同創(chuàng)建文明的購物、娛樂、休閑及辦公的環(huán)境。管理辦法1、實施全程物業(yè)管理，從運營商、商戶

8、及專業(yè)物業(yè)管理的角度對物業(yè)提 出合理化建議，構(gòu)筑一個優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境。2、配備專業(yè)管理人員，實施專業(yè)化管理。3、在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極 培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。4、導(dǎo)入三標(biāo)一體質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實際，制定一套切合 實際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管 理，為管理于服務(wù)。5、嚴(yán)格遵守臨沂等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與 商戶簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。6、運用顧客滿意戰(zhàn)略，建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。7、采取智能化手段構(gòu)筑信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。8、依照

9、市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。服務(wù)項目1、公共服務(wù)項目 （全體商戶能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）： 、維護商戶內(nèi)的公共秩序，實行 24 小時安防值勤、消防和交通道路管理； 、公共場所保潔，垃圾收集和清運；、共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)；、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；、對商戶內(nèi)的各類資料進行管理；、節(jié)日環(huán)境布置；17、代收代繳水、電；、安全用電常識宣傳；、義務(wù)消防常識宣傳。2、有償專項服務(wù)項目：、商戶內(nèi)物品搬運；、場地租借、倉庫租用；、有償維修安裝等；、各種清潔服務(wù)；、各種營銷活動的安全保衛(wèi)工作。具體方案物業(yè)管理由早期物業(yè)管理顧問階段、前期物業(yè)管理實施階段和開

10、業(yè)后日 常物業(yè)管理三部分組成。在實際操作中，分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng) 工作。第一階段：早期物業(yè)管理顧問階段從商戶、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施配置、 設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿 足廣大商戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 一、業(yè)戶裝修管理內(nèi)容：準(zhǔn)備商戶進場所需填寫的表單及資料；為商戶辦理進場手續(xù)提供一條龍服務(wù)；3 在開始裝修以前，商戶必須取得平安商業(yè)廣場物業(yè)服務(wù)中心的裝修許可證，并繳付所有有關(guān)費用及押金，簽署施工安全管理協(xié)議， 并委任裝修承造商指定防火責(zé)任人。4 裝修工人和運送貨物材料只能利用物業(yè)部門特別

11、指定通道。5 未得到商戶物業(yè)管理部門同意，各商戶不得對隔墻、隔斷、消防設(shè)備、空 調(diào)系統(tǒng)、進行任何改動工程。各店鋪亦須保持商場外貌統(tǒng)一美 觀。一切更改或加建皆在禁止之列。6 店鋪內(nèi)噴淋頭、煙感、溫感的更改都需于事前得到物業(yè)管理部門批準(zhǔn)。由 物業(yè)公司指定承造商執(zhí)行更改，商戶負(fù)責(zé)支付有關(guān)費用。7 裝修工人必須衣著整齊，不得在公眾地方赤身，在非工作區(qū)逗留、隨地吐 痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。更要特別留意洗手間的適當(dāng)使 用，以免造成下水道堵塞。8 裝修工人禁止在商戶內(nèi)留宿或生火，工人在進入商戶范圍時必須佩帶臨時 工作證，物業(yè)管理部門有最終權(quán)決定是否批準(zhǔn)進入。9 特別留意裝修期間的防火安全，消防通道、消防

12、栓及走廊通道不得堆放垃圾、材料或雜物。裝修單位須負(fù)責(zé)通道、樓梯等區(qū)域的清潔，包 括清理搬運時所留下的大紙板箱或廢料。一切廢料必須用膠袋盛 裝，每天裝修工程完畢后由各商戶或其裝修公司搬離至商場指定 收集點。若有大量建筑垃圾運出，須于當(dāng)日 17:00 前向物業(yè)管理部 門報備獲得安排確認(rèn)之后方可堆放于商戶指定建筑垃圾收集點。如經(jīng)通告后有關(guān)單位商戶及裝修承包商未能作出適當(dāng)?shù)那鍧嵃才牛虘粑飿I(yè)管理部門將自行雇用工人進行清理，而費用則從有 關(guān)店鋪的裝修按金中扣除0 防火責(zé)任 :a. 所有內(nèi)部隔離墻應(yīng)使用重量輕的防火材料。木制分層天花、木框 架或板墻應(yīng)涂上防火漆。施工現(xiàn)場必須自備足夠滅火設(shè)備，如手提 二氧化

13、碳滅火器。b. 根據(jù)中華人民共和國消防條例實施細(xì)則第十條的規(guī)定，裝修施 工單位必須負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。各施工單位必須指定一名防 火安全負(fù)責(zé)人，具體負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作，確保各項防火 安全措施的落實。c. 現(xiàn)場裝修施工單位必須逐級實行防火責(zé)任制，逐級委任防火責(zé)任 人，將防火安全落實到每個施工人員，做到現(xiàn)場防火，誰施工，誰 負(fù)責(zé)。d. 各裝修施工單位要對現(xiàn)場施工人員進行防火安全和工地管理制度 的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關(guān)的安全操作 規(guī)范和制度。e. 施工現(xiàn)場須按消防規(guī)范設(shè)置滅火器材，物業(yè)管理部門有權(quán)對各施 工現(xiàn)場滅火器材的規(guī)格、數(shù)量及位置提出具體要求。f. 根據(jù)臨沂市

14、的規(guī)定，多個單位層承包的工程，在整個施工期間， 消防安全工作由總承包單位負(fù)責(zé)組織落實。g. 各商戶對施工現(xiàn)場的防火安全負(fù)有責(zé)任，必須督促施工單位及個 人遵守有關(guān)防火安全法規(guī)，確保施工現(xiàn)場的防火安全及裝修工程的 防火質(zhì)量。h. 若發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個人以及雇請施工的租賃單位按規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。對于造成重大財產(chǎn)損失及人員傷亡 的施工單位有賠償及醫(yī)療撫恤責(zé)任。i. 消防設(shè)施包括消防安全逃生通道、逃生門、防火卷簾門、消防栓 箱、送排風(fēng)管、噴淋頭、煙感器、溫感器、報警按鈕、警鈴及輔助 設(shè)施，設(shè)計時必須考慮不得妨礙遮擋消防設(shè)施的正常使用。嚴(yán)禁利 用消防設(shè)備和輔助的水源、電源為其他用途。j

15、. 吊牌、道具不得影響安防監(jiān)控探頭視野。a. 電氣施工須按低規(guī)執(zhí)行。b. 各店鋪須裝有獨立的合格的保護式電源漏電保護控制開關(guān)，以確 保營業(yè)結(jié)束關(guān)閉電源以及意外故障的保護。c. 布線必須規(guī)范合理，電線不得與燈管貼在一起，一般情況總用電量2KW的主線路線徑'仃，分線路徑'仃，多股軟線接頭需做搪錫 處理，宜用BV銅芯護套線。d. 燈具須做好散熱工作。燈箱須開散熱孔，內(nèi)壁刷防火涂料，鎮(zhèn)流 器墊防火板隔熱。必須采用優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器，具體安全要求參見 二次裝修手冊。e. 裝修專柜總用電功率大于2KW寸，須在工程部人員的指導(dǎo)下接駁三 相五線制專線。（阻燃電纜或'護套線外加護套軟管）f.

16、 所有明線須用護線槽（管）固定，過地線用不銹鋼線槽固定。利用墻插的插頭必須符合安全要求，若線路負(fù)載大于1500W寸必須采用固定連結(jié)。金屬貨架須做接地線。a. 各施工單位必須聘有合格的持證電工、焊工，負(fù)責(zé)施工用電、用 焊作業(yè)。b. 施工用電必須嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的操作規(guī)程。c. 施工動火，一律參照執(zhí)行臨沂市關(guān)于重點部分臨時動火審批制 度，施工期間如需動火，須持有效操作證提前半天向物業(yè)管理部門 辦理動火證，并由雙方監(jiān)護人至現(xiàn)場監(jiān)護后方可動火，違者停止動 火作業(yè)，并承擔(dān)一切法律責(zé)任。動火作業(yè)的人員必須嚴(yán)格遵守有關(guān) 的操作程序和安全規(guī)定。d. 未經(jīng)批準(zhǔn)，工地內(nèi)嚴(yán)禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè) 施。不準(zhǔn)

17、使用高瓦數(shù)燈照明，照明燈泡瓦數(shù)一般限制在60 瓦以下。因施工需要使用碘鎢燈的，應(yīng)先征得物業(yè)管理部門的同意，并 要做好安全措施，人離燈滅。e. 維修工人使用電器設(shè)備時，務(wù)必采取一切安全措施，包括采用適 當(dāng)絕緣電線。臨時接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須 拆除。為規(guī)范裝修工作規(guī)范，減少噪音散播及對第三者造成影響， 商戶需在其裝修店鋪搭建圍板圍隔工作區(qū)。并參照“二次裝修手 冊中具體要求。a. 凡進入商戶的施工人員，一律佩戴由物業(yè)管理部門統(tǒng)一制發(fā)的臨 時出入證，并自覺接受商戶安防人員的檢查；b. 各施工單位、人員，必須遵守地方治安管理規(guī)定，嚴(yán)禁盜竊、賭 博以及其它違法行為。禁止雇請“三無”（無

18、身份證、無就業(yè)證、 無暫住證）人員進入本商戶施工；c. 強化內(nèi)部安全防范工作，各裝修單位必須建立施工現(xiàn)場巡查制 度，為確保施工區(qū)域的安全，每天收工前，要檢查各施工點有無關(guān) 閉電源，有無遺留火種，并將可燃雜物清出現(xiàn)場；d. 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙、生火煮食。e. 為搞好商戶的安防工作，防止各種盜竊、破壞事故發(fā)生，裝修店 鋪內(nèi)除經(jīng)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的值班人員外，晚上一律不準(zhǔn)住宿；f. 裝修單位必須確保裝修現(xiàn)場的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨地丟棄垃圾雜 物，嚴(yán)禁隨處大小便。g. 不準(zhǔn)在消防通道、走道和店鋪門口堆放施工材料和雜物；i. 施工現(xiàn)場大理石地面必須用板材作保護，不得加壓重物。j. 施工單位應(yīng)保管好施工現(xiàn)場之材料

19、和工具，不得將材料或工具有 意或無意墜落于樓下。否則所發(fā)生的一切后果及法律責(zé)任由施工單 位負(fù)責(zé)。k. 施工現(xiàn)場嚴(yán)禁攜帶易爆物品，商戶內(nèi)只能進行涂料或小面積的油 漆修補工作；l. 施工結(jié)束必須及時通知工程部檢查施工情況，施工單位在工程部 檢查完畢后方能撤離。店鋪在吊頂及隔墻封板前，須通知物業(yè)管理部門，物業(yè)管理部門將 會同相關(guān)管理單位進行隱蔽工程驗收，同時檢查所有工作是否完 成。在確認(rèn)同意后商戶施工隊方可封頂，封板。裝修工程竣工后，商戶需通知物業(yè)管理部門，物業(yè)管理部門會同有 關(guān)部門一起與商戶及裝修公司進行驗收。驗收合格后，即可辦理退還裝修押金手續(xù)，未經(jīng)驗收即搬入營業(yè)的商戶，一旦發(fā)生問題，管理單位將

20、不承擔(dān)任何責(zé)任。申請進入商戶進行裝修施工的單位，均應(yīng)繳納管理押金，當(dāng)工程結(jié)束經(jīng)有關(guān)管理部門驗收，確認(rèn)符合裝修手冊的規(guī)定后，即獲全額退 還，否則酌情扣款。裝修押金收取標(biāo)準(zhǔn)：按套內(nèi)面積，200仃以下15兀/仃；200仃以上10元/仃收?。ㄑb修押金和其他費用需在辦理裝修手續(xù)時憑繳費單，到物業(yè)服務(wù)中心繳 納，商戶或施工單位憑押金收據(jù)至物業(yè)管理部門辦理臨時出入證等 相關(guān)進場手續(xù)）。建筑垃圾清運費：最低收取金額為 100 元整費用不包含拆除、置換的道具的退押金：清運費用 .清運將按照實際清運車次結(jié)算費用，每車200 元；退押金時，必須憑押金收據(jù)和出入證，以及經(jīng)驗收合格的文件。 如發(fā)生違反裝修規(guī)定或損壞大廈

21、設(shè)施的情況，一般情況，將先行要 求自行改善或恢復(fù)，惟拒不行動或不達要求之情況下，需酌情扣款 賠償。3、開荒清潔管理方案粗開荒：粗開荒由施工單位來實施，清理施工現(xiàn)場留下的裝修垃圾。細(xì)開荒：按不同墻面材料采取不用的方法：a. 石材、墻磚墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采 用中性。清潔保養(yǎng)的注意點在板材的接縫和凹凸面上。在用水清洗 時，必須注意對地面的保護 ;b. 金屬墻面可用液體清潔劑及水進行清潔保養(yǎng)，液體清潔劑應(yīng)采用中 性。在使用金屬光亮劑前，必須將潮濕的金屬墻面擦干。在用水清洗 時，必須注意對地面的保護 ;c. 涂料墻面不得使用液體清潔劑劑水進行清潔保養(yǎng)。對墻面的浮灰應(yīng)使 用灰

22、塵撣清掃或使用干抹布擦拭，一般不采用濕抹布擦拭。局部的深 度污染，在所用涂料表面允許的情況下，可使用濕抹布配合專用清潔 劑擦拭。對濕抹布擦拭后產(chǎn)生的水漬、印跡，應(yīng)及時采用同牌號、色 號的涂料修補。d. 踢腳線是墻面清潔保養(yǎng)的最后工序。踢腳線有木質(zhì)的，有塑料的，有 石材的，有釉面的。踢腳線接縫和與墻面交接的平面是清潔保養(yǎng)的重 點。木質(zhì)踢腳線在使用液體清潔劑劑水進行清潔保養(yǎng)時應(yīng)謹(jǐn)慎。a. 門：分清門的材質(zhì)，用專業(yè)清潔劑稀釋后，用毛巾擦拭，程序是從上到 下，把毛巾疊成方塊，從門的頂部開始從左到右的擦拭，不能有遺 漏，有膠漬的地方可用除膠劑做處理；框的程序同門；一定要做到無 遺漏、無死角。手柄的下部、

23、鉸鏈處是清潔保養(yǎng)的重點。b. 玻璃：在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭干凈，再用涂水器沾稀釋后的玻璃水 溶液，均勻的從上到下涂抹玻璃，有頑固的污漬用鏟刀清除干凈， 再重復(fù)以上工序后用刮子從上到下刮干凈，用干毛巾擦凈框上留下 的水痕，玻璃上的水痕用機皮擦拭干凈；c. 窗：要把窗框鉸鏈、軌道、接縫處存留的污垢、粉塵清潔干凈 ;d. 對玻璃及門窗進行清潔保養(yǎng)時，必須注意對地面的保護。環(huán)境的干凈首先表現(xiàn)在地面，按不同的地面材質(zhì)使用不同的清潔方式：a. 釉面磚地面：先用刮刀把釉面磚表面的污垢、保護蠟層刮掉，可用機 械清洗。b. 石材地面 : 分清花崗巖、大理石。在選用清潔劑時應(yīng)掌握好pH 值、衛(wèi)生間：堅持由上

24、而下的原則，用清潔球或是板刷清洗衛(wèi)生間的墻壁，著重瓷磚的縫隙，和瓷磚表面上遺留的膠跡、涂料點、水泥漬等；用毛巾清潔衛(wèi)生間的潔具，用不銹鋼清洗液針對各種龍頭、管件進行清潔；用洗地機對地面進行最后的清潔，由其是地面的邊角，用清潔球和刀片對洗地機 洗不到的角落進行針對性的除污、去除水泥漬等；最后，檢查無遺漏 后，再用干毛巾把水龍頭等管件擦拭一遍。墻壁用撣子除塵處理，擦拭燈具、開關(guān)盒、排煙置、空調(diào)口、排風(fēng)口 等。地角線： 用毛巾擦拭，用刀片去掉各種膠跡、涂料點等。清潔標(biāo)準(zhǔn)： 玻璃的標(biāo)準(zhǔn)：目視無水痕、無手印、無污漬、光亮潔凈。 衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)：墻體無色差、無明顯污漬、無涂料點、無膠跡、潔具潔凈光 亮、不銹

25、鋼管件光亮潔凈、地面無死角、無遺漏、無異味。標(biāo)準(zhǔn)：墻壁無塵土，燈具潔凈，開關(guān)盒潔凈無膠漬，排風(fēng)口、空調(diào)出風(fēng)口無 灰塵、無膠點；門及框標(biāo)準(zhǔn)：無膠漬、無漆點、觸摸光滑、有光澤，門沿上無塵土。 地面的標(biāo)準(zhǔn)：木地板無膠漬、潔凈；釉面磚無塵土、無漆點、無水泥漬、有 光澤；石材無污漬、無膠點、光澤度高。第三階段：開業(yè)后日常管理階段4、治安管理方案在商場物業(yè)管理中，適當(dāng)運用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各 種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和商戶的安全，這是一項很 重要的工作，最為廣大商戶所關(guān)注， 特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時全天候管理方案。 管理內(nèi)容： 采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相

26、結(jié)合的方式，配發(fā)統(tǒng)一制服，配無線對講耳麥或 對講機，維護商戶公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、商戶 安全的行為。a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角，做好安全防范工作；b. 對商戶內(nèi)的嫌疑人員進行檢查防范；c. 裝修戶的安全檢查；d. 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件；e. 防范和制止各類違反商戶管理制度行為應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對廣場內(nèi)的治安情況實施24 小時監(jiān)控，以確保安全。、管理措施：，定期組織演習(xí)；5、消防管理方案 消防管理是商場物業(yè)安全管理的重點，根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合 實際，切切實實地做好消防安全工作，確保商戶的生命財產(chǎn)安全。、管理內(nèi)容：、管理措施：消防安全教

27、育，培訓(xùn)制度： 實行三級教育，培訓(xùn)制度，凡新進入公司的員工須分別經(jīng)公司 （一級） ，部門 （二級） ，班組 （三級）消防安全教育培訓(xùn)，并考試合格后，方可上崗工 作；一級由公司綜合部組織實施 ; 二級由部門主管經(jīng)理負(fù)責(zé) ; 三級由班組長負(fù)責(zé)； 時間各不少于半天，兩小時，一小時，公司內(nèi)調(diào)動由二，三級負(fù)責(zé)； 內(nèi)容為 "三懂三會 " 消防法規(guī)，制度，火災(zāi)原因教訓(xùn)等，班組可用講演與表演 相結(jié)合的方式；所在部門負(fù)責(zé)組織崗位消防知識培訓(xùn)，并進行考核；未經(jīng)三級消防安全教育或不合格者，不得上崗工作； 對進場施工人員，外委施工人員的消防教育，由消防主管負(fù)責(zé)； 新建，擴建，臨建工程報批制度 運營

28、、工程部對工程的消防設(shè)計和安全施工負(fù)責(zé)，并對外包工程中的消防安全實施現(xiàn)場監(jiān)督，自建和外委工程事先均須按規(guī)定報請消防機關(guān)審批 后，方可施工；商戶內(nèi)臨建工程由改建或維修部門按規(guī)定報批，并在規(guī)定期限內(nèi)拆除。 電器安全管理制度：商戶內(nèi)個店鋪的各種電器的安裝，增減，拆修，檢修，更新均由專業(yè)電工， 按國家有關(guān)規(guī)定進行；非專業(yè)人員不準(zhǔn)私自拆改，增加用電設(shè)備，器具；禁止內(nèi)部員工和各商戶私自使用電爐，電飯鍋，電熱杯等電加熱用具；消防器材，設(shè)備維護，檢修更新制度：商場配置的滅火器，消防栓，水帶，水槍及消防設(shè)施等，由秩序部消防專管 員負(fù)責(zé)維護保養(yǎng)，保持完好，整潔，并列入交接內(nèi)容之一；做好滅火器材檢修和更新，室內(nèi)外消

29、防栓檢修，修理，更新。室外消防栓維護保養(yǎng)和冬季保溫由工程部負(fù)責(zé)；自動報警和滅火裝置，由工程部負(fù)責(zé)維修檢查；各種滅火設(shè)備，器具不準(zhǔn)擅自挪作他用，壓蓋，圍占；逐級消防檢查制度消防專管員崗位日查，主管周查，經(jīng)理月查制度；檢查內(nèi)容包括查制度，查消防設(shè)備，查隱患，結(jié)合實際和不同季節(jié)應(yīng)有重占；八、'各級和各種形式的消防檢查所發(fā)現(xiàn)的隱患問題，都應(yīng)有文字記錄并逐級落實 整改措施；隱患檢查整改制度： 火險隱患包括：現(xiàn)實的火災(zāi)危險和可以導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的違章行為； 實行隱患立案，整改銷案制度，對重大火險隱患有 "三定" 整改方案 （即定 人，定措施，定時間 ） ，隱患未消除前，要有可靠的安

30、全措施； 因歷史遺留的疑難隱患，應(yīng)在今后改造和發(fā)展中有計劃分步驟解決； 對消防機關(guān)和上級主管部門檢查提出和下達的火險隱患整改通知書，有關(guān)店 鋪應(yīng)立即整改，消防主管負(fù)責(zé)督促落實； 對店鋪內(nèi)檢查出的火險隱患，通知后還不及時整改的將實行處罰，處罰單由 商戶簽收后存檔保存；火險隱患整改通知書使用規(guī)定： 各店鋪接到火險隱患整改通知書，必須按照通知書上的期限要求整改； 任何店鋪及施工單位不準(zhǔn)拒收火險隱患整改通知書，如拒收，發(fā)生的一 切后果由當(dāng)事人自負(fù)；收到物業(yè)管理部下發(fā)的火險隱患整改通知書，但不執(zhí)行整改的店鋪及施 工單位，消防主管有權(quán)制止其再進行營業(yè)；對不執(zhí)行火險隱患整改通知書的店鋪及外來施工單位，如出現(xiàn)

31、意外情況 一切后果自負(fù)；過期整改發(fā)生的一切責(zé)任由當(dāng)事人負(fù)責(zé)；防火宣傳教育制度： 消防宣傳是消防管理的一個重要方面，是教育發(fā)動群眾自覺同火災(zāi)作斗爭的 一項重要措施。各部門員工和各店鋪員工必須貫徹執(zhí)行" 預(yù)防為主，防消結(jié)合 " 的消防工作方針，保障安全；防火宣傳教育要納入部門主要工作之中，利用各種形式，廣泛深入地進行宣傳，普及消防知識，提高各級員工防火警惕性； 施工人員在施工前必須對其進行防火教育；所有員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)消防常識及有關(guān)消防管理規(guī)定，并認(rèn)真執(zhí)行； 對用火，用電的店鋪和儲存物品的倉庫及重點部位工作的人員采取短期培 訓(xùn)，講座，參觀等方法進行消防專業(yè)知識教育；定期組織防火

32、安全活動，通過經(jīng)?；?，制度化的教育和訓(xùn)練，提高員工的思 想政治覺悟；抓住正，反兩方面的典型事例進行宣傳教育，提高警惕性，增強防火責(zé)任感；經(jīng)常對員工和義務(wù)消防員進行消防知識教育，使各員工都能達到" 四能"（ 即能宣傳，能檢查，能及時發(fā)現(xiàn)和整改火險隱患，能撲救初起火災(zāi)） ；通過系統(tǒng)地宣傳教育，使各員工不斷提高防火安全意識，增強消防安全觀 念，在工作中，生活中自覺遵守各項防火安全制度，時刻不忘防火， 就會杜絕減少火災(zāi)的發(fā)生；貫徹實施消防有關(guān)法規(guī)，條例，規(guī)定 . 表彰在消防工作中做出貢獻的好人， 好事，揭露，批評違章，違法亂紀(jì)行為等等，運用宣傳輿論，擴大影 響，推動消防工作的展開；

33、義務(wù)消防組織制度 : 義務(wù)消防隊伍是做好防火工作，撲救初起火災(zāi)，保障正常營業(yè)的一支重要力 量，各部門、各店鋪領(lǐng)導(dǎo)都要帶頭積極支持義務(wù)消防隊伍的各項活 動；各部門、各店鋪建立義務(wù)消防隊伍，消防主管具體組織，培訓(xùn)，教育，演練；義務(wù)消防隊伍訓(xùn)練教育內(nèi)容：a. 學(xué)習(xí)有關(guān)文件，報刊，指示和消防法規(guī)，條例及物業(yè)消防規(guī)定b. 學(xué)習(xí)掌握各種消防器材的使用方法，熟悉其性能及維修保養(yǎng)等，監(jiān)督他人不準(zhǔn)亂動和損壞，發(fā)現(xiàn)后及時報告物業(yè)消防主管；c. 根據(jù)各店鋪營業(yè)性質(zhì)進行實際演練；d. 對發(fā)現(xiàn)的消防問題有權(quán)監(jiān)督檢查和向物業(yè)管理部門反映情況。6、公共區(qū)域安全管理方案 對公共區(qū)域安全防范的重點部位設(shè)置警示標(biāo)識、可能引發(fā)人身

34、傷亡事故的部 位或場所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語簡明且醒目的警示標(biāo)識， 告示注意事項，明確禁止行為。7、綠化、保潔管理方案管理內(nèi)容：a. 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理 , 確保每月打藥除蟲一次。c. 綠地?zé)o改變使用用途和破壞，踐踏、占用現(xiàn)象；d. 巡檢管理員根據(jù)相關(guān)要求巡檢，提醒商戶或顧客自覺愛護綠化，禁 止不文明行為；e. 清潔主管應(yīng)把巡回監(jiān)督檢查作為自己的主要工作，每天對自己管區(qū) 內(nèi)的所有部位、項目根據(jù)綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)定期巡查，不得少于一次。 發(fā)現(xiàn)問題及時通知綠化公司加以解決，跟蹤檢查直至合格為止；g. 除每天定期檢查以外，要采取不定期的抽查，并虛心聽取商戶意見 和建議；a. 新種植的喬木、

35、灌木、攀緣植物，在一個年生長周期滿后方可驗收。b. 地被植物、在當(dāng)年成活后，郁閉度達到 80%以上進行驗收。c. 花壇種植的一、二年生花卉及觀葉植物，在種植 l5 天后進行驗收d. 春季種植的宿根花卉、球根花卉，在當(dāng)年發(fā)芽出土后進行驗收；e. 秋季種植的在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。、環(huán)境衛(wèi)生商場物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水 平的重要標(biāo)志。物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老 化及人為磨損，保護物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟 又能保持物業(yè)美觀，商場實行 16 小時兩班組加夜班保潔制度，早晨 8：30 上 班直至晚上 21： 00 時

36、下班。以保證商場的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面 清掃在商場人流低谷時和下班時進行，盡量減少對商戶和顧客的影響。 “小心地滑”安全警示牌。“小心地滑”安全警示牌。環(huán)境監(jiān)管工作標(biāo)準(zhǔn)1 次，巡回清理，確保桶內(nèi)垃圾不超過三分之二； 商場設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬； 3-6 各月保潔一次；、排污泵清理一次； 外圍保潔服務(wù)檢驗標(biāo)準(zhǔn)和辦法a. 外圍車輛進出通道、人行道必須清潔，不得有臟物、車輪印和積水；c. 地下車庫斜坡及地面無臟物、積水；d. 欄桿、護攔標(biāo)志牌、行車及停車標(biāo)志無污垢，清晰可見；f. 進出口臺階無污垢、污漬，光潔；g. 垃圾桶內(nèi)部清潔，外表無污垢、污漬，無沾著物；a. 視檢

37、：直觀外圍車輛進出信道、人行道有無臟物、車輪印跡和積水b. 視檢：直觀外圍地面鋪設(shè)的彩色商戶磚的本色是否顯現(xiàn)。c. 視檢：地下車庫斜坡及地面有無臟物、積水。d. 手檢：用白色餐巾紙擦拭欄桿、護欄標(biāo)志牌、行車及停車標(biāo)志，查看 有無污垢。視檢：直觀標(biāo)志牌是否干凈、清晰。e. 視檢：直觀花壇、草地內(nèi)外有無枯枝落葉、果皮、飲料罐等垃圾。f. 視檢：直觀進出口花崗石臺階有無污垢、污漬表面是否光潔。g. 視檢：直觀垃圾桶內(nèi)部是否清潔，外表有無污垢、污漬和沾著物。 吊頂、不銹鋼門框、 2米以上墻壁擦拭 2次/ 月無塵，無污漬 地面養(yǎng)護（打蠟或晶研處理） 1 次/ 月光亮、地面材質(zhì)無磨損 垃圾容器清洗、消毒

38、1次/ 周無異味，無污漬 金屬件清洗并上光 1次/ 月無手印，無污漬a. 建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；b. 加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護；c. 落實“三查”（綠化清潔工自查、環(huán)境專員巡查、環(huán)境主管抽查）， 加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率 95%；d. 強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。8、工程管理方案：商場的維修養(yǎng)護是物業(yè)管理中硬件管理的核心部分，共用設(shè)施設(shè)備的管 理，直接影響到商場的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到商戶 及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。管理內(nèi)容：工程設(shè)備資產(chǎn)種類

39、復(fù)雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，是商業(yè)管理公司賴 以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。設(shè)備資產(chǎn)管理的不僅是商業(yè)活動的主要因素之 一，更會影響到商業(yè)管理公司的根本目標(biāo)能否實現(xiàn)。因此，加強對設(shè)備資產(chǎn) 的管理，重視對資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低 管理成本費用，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。設(shè)備檔案是指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計、制造、安裝、調(diào)試、使用、維修、改 造、更新直至報廢的全過程所形成的圖紙、文字說明、憑證和記錄等文件資 料，通過收集、整理、鑒定等工作歸檔建立起來的動態(tài)系統(tǒng)資料。設(shè)備檔案 是設(shè)備制造、使用、修理等項工作的一種信息方式，是設(shè)備管理與維修過程 中不可缺少的基本資料。工程部根據(jù)商場圖紙資料的有

40、關(guān)圖則及通用圖則，對空調(diào)等大型、關(guān)鍵、重 要的商業(yè)設(shè)備設(shè)施制定設(shè)備編碼規(guī)則建立設(shè)備臺帳，設(shè)立設(shè)備管理 卡執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。高低壓配電間管理一次，保持室內(nèi)清潔、干凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水。消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵房管理空調(diào)機的管理、空調(diào)機組級設(shè)備實行定人、定崗負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，按安全技術(shù)規(guī)程、保養(yǎng)規(guī) 程進行操作，做好日常、月、季保養(yǎng)工作，做好入檔案記錄。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備 維修計劃，確保設(shè)備設(shè)施處于良好的技術(shù)運行狀態(tài)。、值班人員必須嚴(yán)守崗位，服從指揮、嚴(yán)守操作規(guī)程，不得擅離職守。必須 填寫運行記錄：設(shè)備幵、停時間，停臺檢修原因、時間，恢復(fù)正常狀態(tài)時 間，并在記錄上簽名消控中心和弱電機房的管理

41、 、每季度配合消防監(jiān)控（消防部門）對所屬消防設(shè)備進行手動、自動檢查或 模擬試運行一次 , 每月配合維修人員對消防控制設(shè)備、濕式報警系統(tǒng)、消防 泵結(jié)合器、避震喉檢查保養(yǎng)，每周配合維修人員對消防監(jiān)控中心的有關(guān)控 制、聯(lián)動設(shè)備進行檢查保養(yǎng)。、嚴(yán)格遵守“消防系統(tǒng)工程檢查、維護、保養(yǎng)登記制度”，每次檢查保養(yǎng)維 護后，按照檢修時間、負(fù)責(zé)人、檢修人、檢修項目、檢修結(jié)果認(rèn)真登記，字 跡工整，內(nèi)容齊全。、值班員負(fù)責(zé)做好監(jiān)控中心有關(guān)設(shè)施設(shè)備的日常清潔、保養(yǎng), 保持監(jiān)控中心內(nèi)清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)故障及時報告工程部門進行維修。、監(jiān)控中心內(nèi)應(yīng)配備足夠數(shù)量的應(yīng)配置手持滅火器、消防板手、消防斧、消 防頭盔、防煙罩等消防器材。值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃、易爆等危 險品。嚴(yán)禁在監(jiān)控中心會客及從事與工作無關(guān)事情。報修及維修 對所有的維修人員進行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人 員進行強化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護；確保維修及時率與合格率達 98%以上，且有回訪制度和記錄；. 商場工程設(shè)備能源的管理 夏季制冷期間，連續(xù)觀察空調(diào)各區(qū)域的溫度、濕度情況，尋找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，進行及時調(diào)整。冬季供暖期間，連續(xù)觀察采暖區(qū)域的溫度，尋找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，進行及時調(diào)整。夏季制冷期間觀察記 錄各空調(diào)主機的最大負(fù)荷量，觀測、調(diào)整空調(diào)末端與主機的匹配情況即冷源 的分配