商品房買賣合同糾紛典型案例剖析

1、商品房買賣合同糾紛典型案例剖析近日，記者從貴陽仲裁委獲悉，2010年貴陽仲裁委受理各類仲裁案件308件，其中商品房買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。就以上熱點問題，有關(guān)法律界專業(yè)人士對一些典型案例進行深度剖析，希望能對購房者有所警示。熱點一：認購糾紛案例回放：2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認購協(xié)議。協(xié)議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。由于張先生認購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依

2、照認購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時，房開公司表示由于整體樓市房價大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認購協(xié)議。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。近日，法院已對該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。法院判決認為，訂立合同的雙方當事人應(yīng)遵循誠實信用原則。但本案中某房

3、開公司在認購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實信用原則和公平原則，導(dǎo)致購房者締約機會的喪失，應(yīng)對此承擔責任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價與原認購價的差額，酌情確定了賠償標準。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數(shù)返還。律師點評：商品房認購糾紛相當復(fù)雜，一般認為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔締約過失責任。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房

4、買賣合同的責任。熱點二：逾期交房糾紛案例回放：市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗收報告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。此外，房開

5、公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認可。法院認為，原、被告簽訂商品房買賣合同為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照合同法規(guī)定，違約金和實際損失不能重復(fù)計算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費等損失共計3.6萬余元。律師點評：對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。城鄉(xiāng)規(guī)

6、劃法第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。這一條既對規(guī)劃部門的驗收作了強行性的規(guī)定，同時也表明規(guī)劃部門的驗收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗收之前。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。2008年新修訂的消防法對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特

7、殊建設(shè)工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗收合格不再是法律規(guī)定的交付標準之一。就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”綜合上述法

8、律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對于商品房的驗收原則上實行的是備案制，驗收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當符合合同的約定。熱點三：房貸難引發(fā)的逾期違約責任糾紛案例回放：2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。其中，黃女士計劃貸款28萬元。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，"國十條"調(diào)控政策出臺。"國十條"要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商

9、品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當初支付的12萬元首付款。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔逾期付款的違約責任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。律師點評：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能

10、一概而論。以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預(yù)見的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！比绻咐m紛中商品房買賣合同訂立是在新政

11、施行后發(fā)生的，就不適用情勢變更原則。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。雖然人民法院可根據(jù)實際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡單地

12、豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。律師提醒：從以上幾個典型案例不難看出，商品房買賣雙方對合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交

13、易雙方應(yīng)充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認購協(xié)議時應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應(yīng)盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責任，以及約定的其他事項等，以防范糾紛的發(fā)生。(鐘子期聽懂了俞伯牙的琴音“巍巍乎若高山，蕩蕩乎若流水”,俞伯牙視其為知音。鐘子期死后，面對江邊一抔黃土，俞伯牙發(fā)出“此曲終兮不復(fù)彈，三尺瑤琴為君死”的感慨，摔琴而去，從此，高山流水，知音難覓。紅樓里，寶釵與黛玉皆愛寶玉，寶釵看重功名，常拿一些倫理綱

14、常來壓制他的不羈與頑劣，黛玉卻從未提及這些，因她懂得他的心性，她說“ 你既為我之知己，自然我亦是你之知己”,造化弄人，木石前緣雖是虛空一場，卻懷金悼玉，夢縈千古，今日讀來依然蕩氣回腸！不是所有的相遇都可以相知，不是所有的相知都可以永恒。生命里，我們只愿結(jié)交那些心性相宜的人，統(tǒng)一的語言，相同的志趣，將彼此的心靈拉近，一份懂得，不言不語，卻在默契里滋生。懂得，是兩顆心的對望，潛生一種心靈感應(yīng)，不發(fā)一言，便可知會。一聲懂得，沒有千言萬語，卻可以令人眸中含淚，心中蘊暖。這世間太多人情薄涼，你是否覺得，有一個真正懂你的人，是一種幸福與慰藉呢？茫茫人海，你不孤單，有人愿與你同運命，共風雨，如此，多好！風懂云的情懷，它，輕輕的吹送，云姿更加漫妙；雪懂梅的寒傲，它，悄悄的綻放