現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值(3)ppt課件

1、5.1.2 5.1.2 現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是表示工程在整個(gè)壽命期內(nèi)各時(shí)現(xiàn)金流量圖是表示工程在整個(gè)壽命期內(nèi)各時(shí)期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況的一種圖示。期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況的一種圖示。 1 1現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)012345678910圖圖2-1 2-1 現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)現(xiàn)金流量圖的時(shí)間坐標(biāo)2 2現(xiàn)金流量圖的箭頭現(xiàn)金流量圖的箭頭650圖圖2-2 2-2 現(xiàn)金流量圖的箭頭現(xiàn)金流量圖的箭頭12345100100100503 3現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)現(xiàn)金流量圖的分析與立足點(diǎn)有關(guān)?，F(xiàn)金流量圖的分析與立足點(diǎn)有關(guān)。0123i=6%1191.02圖2-

2、3 借款人觀念1000123i=6%1191.02圖2-4 貸款人觀念100004 4工程整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖工程整個(gè)壽命期的現(xiàn)金流量圖 以新建工程為例，可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的以新建工程為例，可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的特點(diǎn)，把一個(gè)工程分為四個(gè)區(qū)間：建立期、投產(chǎn)特點(diǎn)，把一個(gè)工程分為四個(gè)區(qū)間：建立期、投產(chǎn)期、穩(wěn)產(chǎn)期和回收處置期。期、穩(wěn)產(chǎn)期和回收處置期。建 立期投 產(chǎn)期穩(wěn) 產(chǎn)期回 收 處置期圖圖2-5 2-5 新建工程的現(xiàn)金流量圖新建工程的現(xiàn)金流量圖5.1.3 5.1.3 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表 1 1現(xiàn)金流量表的含義現(xiàn)金流量表的含義 現(xiàn)金流量表是反映一個(gè)會(huì)計(jì)期間工程現(xiàn)現(xiàn)金流量表是反映一個(gè)會(huì)計(jì)期間工程現(xiàn)

3、金來(lái)源和現(xiàn)金運(yùn)用情況的報(bào)表。反映了工程金來(lái)源和現(xiàn)金運(yùn)用情況的報(bào)表。反映了工程在一個(gè)會(huì)計(jì)期間的規(guī)模、方向和構(gòu)造，據(jù)此在一個(gè)會(huì)計(jì)期間的規(guī)模、方向和構(gòu)造，據(jù)此可以評(píng)價(jià)工程的財(cái)務(wù)虛力和經(jīng)濟(jì)效益。可以評(píng)價(jià)工程的財(cái)務(wù)虛力和經(jīng)濟(jì)效益。 編制現(xiàn)金流量表首先應(yīng)計(jì)算出當(dāng)期現(xiàn)金編制現(xiàn)金流量表首先應(yīng)計(jì)算出當(dāng)期現(xiàn)金增減數(shù)額，而后分析引起現(xiàn)金增減變動(dòng)的緣增減數(shù)額，而后分析引起現(xiàn)金增減變動(dòng)的緣由。由。年份年份19992000200120022003200420052006200720212021裝修裝修支出支出203050轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售本錢(qián)本錢(qián)150轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售收入收入12005.2 5.2 資金時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值5.2.1 5.

4、2.1 資金時(shí)間價(jià)值的概念與意義資金時(shí)間價(jià)值的概念與意義 1 1資金時(shí)間價(jià)值的概念資金時(shí)間價(jià)值的概念 資金的時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推資金的時(shí)間價(jià)值是指資金隨著時(shí)間的推移而構(gòu)成的增值。移而構(gòu)成的增值。 資金的時(shí)間價(jià)值可以從兩方面來(lái)了解：資金的時(shí)間價(jià)值可以從兩方面來(lái)了解： 第一，將資金用作某項(xiàng)投資，由于資金第一，將資金用作某項(xiàng)投資，由于資金的運(yùn)動(dòng)，可獲得一定的收益或利潤(rùn)。的運(yùn)動(dòng)，可獲得一定的收益或利潤(rùn)。 第二，假設(shè)放棄資金的運(yùn)用權(quán)益，相當(dāng)?shù)诙?，假設(shè)放棄資金的運(yùn)用權(quán)益，相當(dāng)于付出一定的代價(jià)。于付出一定的代價(jià)。 單利終值的計(jì)算單利終值的計(jì)算 終值指本金經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后的本利和。終值指本金經(jīng)過(guò)一段時(shí)

5、間之后的本利和。 F=P+Pin=P(1+np) (5-1)其中：其中： P本金，期初金額或現(xiàn)值；本金，期初金額或現(xiàn)值； i利率，利息與本金的比例，通常指年利率；利率，利息與本金的比例，通常指年利率； n計(jì)息期數(shù)時(shí)間，通常以年為單位；計(jì)息期數(shù)時(shí)間，通常以年為單位； F終值，期末本金與利息之和，即本利和，終值，期末本金與利息之和，即本利和， 又稱期又稱期值。值。 單利現(xiàn)值的計(jì)算單利現(xiàn)值的計(jì)算 現(xiàn)值是指未來(lái)收到或付出一定的資金相當(dāng)于現(xiàn)值是指未來(lái)收到或付出一定的資金相當(dāng)于如今的價(jià)值，可由終值貼現(xiàn)求得。如今的價(jià)值，可由終值貼現(xiàn)求得。 例例5-2 5-2 方案方案3 3年后在銀行取出年后在銀行取出130

6、01300元，那么需如元，那么需如今一次存入銀行多少錢(qián)？年利率為今一次存入銀行多少錢(qián)？年利率為10%10% 解：根據(jù)式解：根據(jù)式5-25-2，現(xiàn)應(yīng)存入銀行的錢(qián)數(shù)為，現(xiàn)應(yīng)存入銀行的錢(qián)數(shù)為inFP15-2元1000%10311300P 2 2復(fù)利法復(fù)利法 復(fù)利法指用本金和前期累計(jì)利息總額之和為復(fù)利法指用本金和前期累計(jì)利息總額之和為基數(shù)計(jì)算利息的方法，俗稱基數(shù)計(jì)算利息的方法，俗稱“利滾利。利滾利。 復(fù)利終值的計(jì)算復(fù)利終值的計(jì)算 上式中符號(hào)的含義與式上式中符號(hào)的含義與式5-15-1一樣。一樣。 式式5-35-3的推導(dǎo)如下的推導(dǎo)如下niPF)1 ( 5-3元1331331. 11000%)101 (10

7、00)1 (3niPF 式式5-3中的中的 稱為復(fù)利終值系數(shù)，稱為復(fù)利終值系數(shù)， 記作記作 。 為便于計(jì)算，其數(shù)值可查閱為便于計(jì)算，其數(shù)值可查閱“復(fù)利終值系數(shù)表復(fù)利終值系數(shù)表 。ni)1 ( ),/(niPF圖圖5-6 5-6 是是 例例5-35-3的現(xiàn)金流量圖的現(xiàn)金流量圖0123i=10%F=1331元圖5-6一次支付現(xiàn)金流量圖P=1000元式2-3可表示為：),/()1 (niPFPiPFn5-4 名義利率與實(shí)踐利率名義利率與實(shí)踐利率(P144) a.名義利率名義利率 年名義利率指計(jì)算周期利率與每年設(shè)定付息年名義利率指計(jì)算周期利率與每年設(shè)定付息周期為一年計(jì)息周期數(shù)的乘積，即：周期為一年計(jì)息

8、周期數(shù)的乘積，即：年名義利率年名義利率=計(jì)息周期利率計(jì)息周期利率年計(jì)息周期數(shù)年計(jì)息周期數(shù) 5-5 例如，半年計(jì)算一次利息，半年利率為例如，半年計(jì)算一次利息，半年利率為4%，1年年的計(jì)息周期數(shù)為的計(jì)息周期數(shù)為2，那么年名義利率為，那么年名義利率為4%2=8%。通常稱為通常稱為“年利率為年利率為8%，按半年計(jì)息。這里的，按半年計(jì)息。這里的8%是年名義利率。是年名義利率。 將將1000元存入銀行，年利率為元存入銀行，年利率為8%，第，第1年年末年年末的終值是：的終值是：元1080%)81 (1000F 假設(shè)計(jì)息周期設(shè)定為半年，半年利率為假設(shè)計(jì)息周期設(shè)定為半年，半年利率為4%4%，那么存款在第那么存款

9、在第1 1年年末的終值是：年年末的終值是： 假設(shè)假設(shè)1 1年中計(jì)息年中計(jì)息m m次，那么本金次，那么本金P P在第在第n n年年年年末終值的計(jì)算公式為：末終值的計(jì)算公式為：元6 .1081)2%81 (1002FmnmiPF)1 ( 5-6 b b實(shí)踐利率實(shí)踐利率 假設(shè)將付息周期內(nèi)的利息增值要素思假設(shè)將付息周期內(nèi)的利息增值要素思索在內(nèi)，所計(jì)算出來(lái)的利率稱為實(shí)踐利率。索在內(nèi)，所計(jì)算出來(lái)的利率稱為實(shí)踐利率。 實(shí)踐年利率與名義年利率之間的關(guān)系實(shí)踐年利率與名義年利率之間的關(guān)系可用下式表示：可用下式表示：1)1 (mmii5-8其中：其中： 實(shí)踐年利率實(shí)踐年利率 名義年利率名義年利率 m年計(jì)息周期數(shù)。年

10、計(jì)息周期數(shù)。 下面推導(dǎo)式下面推導(dǎo)式5-11。 設(shè)：投資一筆資金設(shè)：投資一筆資金P，年計(jì)算周期數(shù)為，年計(jì)算周期數(shù)為m，計(jì)息周期利率為計(jì)息周期利率為r，那么名義年利率，那么名義年利率i為：為：iimri一年末終值一年末終值F為：為：mmmiPrPF)1 ()1 (PmiPm)1 (本金本利和利息所以，實(shí)踐年利率為：所以，實(shí)踐年利率為：1)1()1(mmmiPPmiPi本金利息5.3 資金等值計(jì)算資金等值計(jì)算(P145)5.3.1 資金等值資金等值 資金等值指在不同時(shí)點(diǎn)上數(shù)量不等的資金，資金等值指在不同時(shí)點(diǎn)上數(shù)量不等的資金，從資金時(shí)間價(jià)值觀念上看是相等的。從資金時(shí)間價(jià)值觀念上看是相等的。 例如，例如

11、，1000元的資金額在年利率為元的資金額在年利率為10%的條的條件下，當(dāng)計(jì)息數(shù)件下，當(dāng)計(jì)息數(shù)n分別為分別為1、2、3年時(shí)，本利和年時(shí)，本利和Fn分別為：分別為：元1100%)101 (100011Fn元1210%)101 (1000222Fn元1331%)101 (1000333Fn5.3.2 5.3.2 等值計(jì)算中的四種典型現(xiàn)金流量等值計(jì)算中的四種典型現(xiàn)金流量 1 1如今值當(dāng)前值如今值當(dāng)前值P P 如今值屬于如今一次支付或收入如今值屬于如今一次支付或收入性質(zhì)的貨幣資金，簡(jiǎn)稱現(xiàn)值。性質(zhì)的貨幣資金，簡(jiǎn)稱現(xiàn)值。01234n-2n-1nP圖5-7現(xiàn)值P現(xiàn)金流量圖 2 2未來(lái)值未來(lái)值F F 未來(lái)值指站

12、在如今時(shí)辰來(lái)看，發(fā)生在未來(lái)未來(lái)值指站在如今時(shí)辰來(lái)看，發(fā)生在未來(lái)某時(shí)辰一次支付或收入的貨幣資金，簡(jiǎn)稱某時(shí)辰一次支付或收入的貨幣資金，簡(jiǎn)稱終值。如圖終值。如圖2-82-8。01234n-2 n-1n圖5-8未來(lái)值F現(xiàn)金流量圖F (3 (3等年值等年值A(chǔ) A 等年值指從如今時(shí)辰來(lái)看，以后分次等額支等年值指從如今時(shí)辰來(lái)看，以后分次等額支付的貨幣資金，簡(jiǎn)稱年金。付的貨幣資金，簡(jiǎn)稱年金。 年金滿足兩個(gè)條件：年金滿足兩個(gè)條件： a. a.各期支付或收入金額相等各期支付或收入金額相等 b. b. 支付期或收入期各期間隔相等支付期或收入期各期間隔相等 年金現(xiàn)金流量圖如圖年金現(xiàn)金流量圖如圖2-92-9。01234

13、n-2n-1n圖5-9年金A現(xiàn)金流量圖AAAAAAA56AA 4 4遞增或遞減年值遞增或遞減年值G G 遞增或遞減年值指在第一年末的現(xiàn)金流遞增或遞減年值指在第一年末的現(xiàn)金流量的根底上，以后每年末遞增或遞減一個(gè)數(shù)量的根底上，以后每年末遞增或遞減一個(gè)數(shù)量遞增年值現(xiàn)金流量圖如圖量遞增年值現(xiàn)金流量圖如圖2-102-10。01234n-2n-1n圖5-10遞增年值G現(xiàn)金流量圖A+GAA+2GA+3GA+(n-3)GA+(n-2GA+(n-1G小結(jié)：小結(jié)： 大部分現(xiàn)金流量可以歸結(jié)為上述四大部分現(xiàn)金流量可以歸結(jié)為上述四種現(xiàn)金流量或者它們的組合。種現(xiàn)金流量或者它們的組合。 四種價(jià)值測(cè)度四種價(jià)值測(cè)度P P、F

14、F、A A、G G之間可以之間可以相互換算。相互換算。 在等值計(jì)算中，把未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)或在等值計(jì)算中，把未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)或一系列時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量按給定的利率換一系列時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量按給定的利率換算為如今時(shí)點(diǎn)的等值現(xiàn)金流量稱為算為如今時(shí)點(diǎn)的等值現(xiàn)金流量稱為“貼貼現(xiàn)或現(xiàn)或“折現(xiàn)折現(xiàn) ；把如今時(shí)點(diǎn)或一系列；把如今時(shí)點(diǎn)或一系列時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量按給定的利率計(jì)算所得時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量按給定的利率計(jì)算所得的未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的等值現(xiàn)金流量稱為的未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的等值現(xiàn)金流量稱為“未未來(lái)值或來(lái)值或“終值。終值。5.3.3 5.3.3 普通復(fù)利公式普通復(fù)利公式 1 1一次支付類型一次支付類型 一次支付類型的現(xiàn)金流量圖僅涉及兩一次支付類型的現(xiàn)

15、金流量圖僅涉及兩筆現(xiàn)金流量，即現(xiàn)值與終值。假設(shè)現(xiàn)值發(fā)筆現(xiàn)金流量，即現(xiàn)值與終值。假設(shè)現(xiàn)值發(fā)生在期初，終值發(fā)生在期末，那么一次支生在期初，終值發(fā)生在期末，那么一次支付的現(xiàn)金流量圖如圖付的現(xiàn)金流量圖如圖2-112-11。01234n-2 n-1nP圖5-11一次支付現(xiàn)金流量圖F=？5),/()1 (niFPFiFPn5-12ni)1 (1 稱為一次支付現(xiàn)值系數(shù)，或稱貼現(xiàn)系數(shù)，用符號(hào) ),/(niFP3%)61 (1191)3%,6 ,/(FPFP解： 元10008396.011910123P=？圖512例54現(xiàn)金流量圖F=1191 2等額支付類型等額支付類型 為便于分析，有如下商定：為便于分析，有如

16、下商定： a.等額支付現(xiàn)金流量等額支付現(xiàn)金流量A年金延續(xù)地發(fā)生年金延續(xù)地發(fā)生在每期期末；在每期期末； b.現(xiàn)值現(xiàn)值P發(fā)生在第一個(gè)發(fā)生在第一個(gè)A的期初，即與第一的期初，即與第一個(gè)個(gè)A相差一期；相差一期； c.未來(lái)值未來(lái)值F與最后一個(gè)與最后一個(gè)A同時(shí)發(fā)生。同時(shí)發(fā)生。等額支付終值公式知等額支付終值公式知A求求F 按復(fù)利方式計(jì)算與按復(fù)利方式計(jì)算與n期內(nèi)等額系列現(xiàn)金流量期內(nèi)等額系列現(xiàn)金流量A等值的第等值的第n期末的本利和期末的本利和F利率或收益率利率或收益率i一定。一定。 其現(xiàn)金流量圖如圖其現(xiàn)金流量圖如圖5-13。01234n-2n-1n圖5-13等額支付終值現(xiàn)金流量圖AF=？5AAAAAAA 根據(jù)圖根

17、據(jù)圖5-135-13，把等額系列現(xiàn)金流量視為，把等額系列現(xiàn)金流量視為n n 個(gè)一次支付的組合，利用一次支付終值公式個(gè)一次支付的組合，利用一次支付終值公式5-45-4可推導(dǎo)出等額支付終值公式：可推導(dǎo)出等額支付終值公式：122)1 ()1 ()1 ()1 (nniAiAiAiAAF)1 (i用用 乘以上式，可得乘以上式，可得nniAiAiAiAiF)1 ()1 ()1 ()1 ()1 (125-105-11由式2-14減式2-13，得niAAFiF)1 ()1 (5-12經(jīng)整理，得),/(1)1 (niAFAiiAFn式中式中 iin1)1 (用符號(hào)用符號(hào) ),/(niAF表示，稱為等額支付終值系

18、數(shù)表示，稱為等額支付終值系數(shù) 例例5555假設(shè)每年年末貯藏假設(shè)每年年末貯藏10001000元，年元，年利率為利率為6%6%，延續(xù)存五年后的本利和是多少？，延續(xù)存五年后的本利和是多少？解：解：元5637637. 51000%61%)61 (1000)5%,6 ,/(5AFAF 等額支付償債基金公式知等額支付償債基金公式知F F求求A A 等額支付償債基金公式按復(fù)利方式計(jì)算為了在未來(lái)等額支付償債基金公式按復(fù)利方式計(jì)算為了在未來(lái)歸還一筆債務(wù)，或?yàn)榱嘶I措未來(lái)運(yùn)用的一筆資金，每歸還一筆債務(wù)，或?yàn)榱嘶I措未來(lái)運(yùn)用的一筆資金，每年應(yīng)存儲(chǔ)多少資金。年應(yīng)存儲(chǔ)多少資金。 40123n-2 n-1n圖514等額支付償

19、債基金現(xiàn)金流量圖A=？F5由式由式513，可得：，可得：),/(1)1 (niFAFiiFAn 5141)1 (nii用符號(hào)用符號(hào) 表示，稱表示，稱 ),/(niFA為等額支付為等額支付 償債基金系數(shù)。償債基金系數(shù)。例56假設(shè)方案在五年后得到4000元，年利率為7%，那么每年末應(yīng)存入資金多少？1%)71 (%74000)5%,7 ,/(5FAFA這一計(jì)算式即等額支付現(xiàn)值公式。其現(xiàn)金流量圖如圖這一計(jì)算式即等額支付現(xiàn)值公式。其現(xiàn)金流量圖如圖215。 解：解： 01235n-2 n-1圖515等額支付現(xiàn)值現(xiàn)金流量圖AAAAAAAP=？4A由式5213)iiAFn1)1 (513和式57niPF)1

20、( 54得iiAiPnn1)1 ()1 (515經(jīng)整理，得),/()1 (1)1 (niAPAiiiAPnn516式519中 nniii)1 (1)1 (用符號(hào) ),/(niAP表示，稱為等額支付現(xiàn)值系數(shù)。 ),/(niAPAP 2123. 42500%)61%(61%)61 (2500nn元10530等額支付資金回收公式知等額支付資金回收公式知P P求求A A01234n-2n-1n圖516等額支付資金回收現(xiàn)金流量圖5A=？P等額支付資金回收公式是等額支付現(xiàn)值公式的逆運(yùn)等額支付資金回收公式是等額支付現(xiàn)值公式的逆運(yùn)算式。由式算式。由式519519，可得：，可得：),/(1)1 ()1 (niP

21、APiiiPAnn 520520式式520520中，中， 1)1 ()1 (nniii用符號(hào)表示：),/(niPA 稱為等額支付資金回收系數(shù)或稱為等額支付資金復(fù)原系數(shù)。 可從本書(shū)附錄復(fù)利系數(shù)表查得。),/(niPA1%)101 (%)101%(10100000),/(55niPAPA解：解： 元263802638. 0100000由于，由于，iiiiiniPAnn1)1 ()1 (),/(1)1 (1)1 (1)1 ()1 (nnnniiiiiii),/(niFA521故等額支付資金回收系數(shù)與等額支付償債基金系數(shù)存在如下關(guān)系：iniFAniPA),/(),/(5223 3等差支付序列類型等差支

22、付序列類型圖圖517是一規(guī)范的等差支付序列現(xiàn)金流量圖。是一規(guī)范的等差支付序列現(xiàn)金流量圖。01234n-2n-1n圖517規(guī)范等差支付序列現(xiàn)金流量圖2G(n-3)GG(n-2)G(n-1)G3G應(yīng)留意到規(guī)范等差序列不思索第一年末的現(xiàn)金流量，應(yīng)留意到規(guī)范等差序列不思索第一年末的現(xiàn)金流量，第一個(gè)等差值第一個(gè)等差值G的出現(xiàn)是在第二年末。的出現(xiàn)是在第二年末。 存在三種等差支付序列公式，下面分別引見(jiàn)。存在三種等差支付序列公式，下面分別引見(jiàn)。 等差支付序列終值公式知等差支付序列終值公式知G求求FGniGniGiGiGFnnn) 1()1 () 2()1 (3)1 (2)1 (432523式523兩邊乘，得)

23、1 (i321)1 (3)1 (2)1 ()1 (nnniGiGiGiF)1 () 1()1 ()2(2iGniGn式524減式523，得nGiiiiiGFinnn 1)1 ()1 ()1 ()1 ()1(2321nGiiGn)1 (1)1 (1niiGn1)1 (525所以),/(1)1 (niGFGniiiGFn526式式526526即為等差支付序列終值公式，式中即為等差支付序列終值公式，式中 niiin1)1 (1用符號(hào)用符號(hào) ),/(niGF表示，稱為等差支付表示，稱為等差支付序列終值系數(shù)。序列終值系數(shù)。 ),/(niGF等差支付序列現(xiàn)值公式知G求P),/)(,/(niFPniGFGP

24、 nnniiniGiniiiG)1 (111)1 (11)1 (12),/(niGPG227式527中 niini)1 (1112用符號(hào) 表),/(niGP表示，稱為等差支付序列現(xiàn)值系數(shù)。 ),/(niGP可從附錄復(fù)利系數(shù)表查得。等差支付序列年值公式等差支付序列年值公式由等差支付序列終值公式226和等額支付償債基金公式217可得等差支付序列年值公式228：),/)(,/(niFAniGFGA 1)1 (1)1 (nniiniiiG1)1 (1niiniG),/(niGAG228 留意到，式留意到，式226、式、式227和式和式228均是由遞均是由遞增型等差支付序列推導(dǎo)出來(lái)的，對(duì)于遞減型等差支付

25、序列其分析處增型等差支付序列推導(dǎo)出來(lái)的，對(duì)于遞減型等差支付序列其分析處置方法根本一樣，推導(dǎo)出的公式一樣與遞增等差復(fù)利計(jì)算恰恰相反，置方法根本一樣，推導(dǎo)出的公式一樣與遞增等差復(fù)利計(jì)算恰恰相反，只差一個(gè)負(fù)號(hào)。只差一個(gè)負(fù)號(hào)。 運(yùn)用以上三個(gè)公式分析處理問(wèn)題時(shí)，應(yīng)把握?qǐng)D運(yùn)用以上三個(gè)公式分析處理問(wèn)題時(shí)，應(yīng)把握?qǐng)D217和圖和圖218標(biāo)明的前提條件的?，F(xiàn)值永遠(yuǎn)位于等差標(biāo)明的前提條件的?，F(xiàn)值永遠(yuǎn)位于等差G開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)的前兩年。在實(shí)開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)的前兩年。在實(shí)踐任務(wù)中，年支付額不一定是嚴(yán)厲的等差序列，但可采用等差支付踐任務(wù)中，年支付額不一定是嚴(yán)厲的等差序列，但可采用等差支付序列方法近似地分析問(wèn)題。序列方法近似地分析問(wèn)題。0

26、1234n-2n-1nG2G3G(n-3)G(n-2)G(n-1)G圖218規(guī)范遞減型與圖217相對(duì)應(yīng)等差支付序列現(xiàn)金流量圖例例29某人方案第一年末存入銀行某人方案第一年末存入銀行5000元，并在以后元，并在以后九年內(nèi)，每年末存款額逐年添加九年內(nèi)，每年末存款額逐年添加1000元，假設(shè)年利率為元，假設(shè)年利率為5%，問(wèn)該項(xiàng)投資的現(xiàn)值是多少？，問(wèn)該項(xiàng)投資的現(xiàn)值是多少？012345678910500060007000800090001000011000120001300014000P=？圖219例29現(xiàn)金流量圖解：根底存款額A為5000元，等差G為1000元。)10%,5 ,/(1000)10%,5

27、,/(5000GPAPPPPGA元70257649.3110007216. 75000 例例210210同上題，計(jì)算與該等差支付序列等值的等額同上題，計(jì)算與該等差支付序列等值的等額支付序列年值支付序列年值A(chǔ) A。解：設(shè)根底存款額為A5000，設(shè)等差G的序列年值為AG。元元4099099. 41000)10%,5 ,/(1000),/(50005000GAniGAGAAG所以，9099409950005000GAAA012345678910A=9099元圖220例210現(xiàn)金流量圖例211計(jì)算以下現(xiàn)金流量圖中的現(xiàn)值P，年利率為5%01234567圖221例211現(xiàn)金流量圖5050507090110

28、130P=？解：設(shè)系列年金A的現(xiàn)值為P1，等差G序列的現(xiàn)金流量為P2。單位7 .43838.14932.289907. 0235. 8207863. 550) 2%,5 ,/)(5%,5 ,/(20) 7%,5 ,/(5021FPGPAPPPP01234圖522例512現(xiàn)金流量圖100萬(wàn)100萬(wàn)100萬(wàn)5F5=？100萬(wàn)P-1=？-1100萬(wàn) 解：設(shè)投資在期初前一年初的現(xiàn)值為解：設(shè)投資在期初前一年初的現(xiàn)值為P-1，投資在期初，投資在期初的現(xiàn)值為的現(xiàn)值為P0，投資在第四年末的終值為，投資在第四年末的終值為F4，投資在第五年，投資在第五年末的終值為末的終值為F5。萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元56.671100

29、. 151.610) 1%,10,/(51.6101051. 6100) 5%,10,/(99.416100. 108.379) 1%,10,/(08.3797908. 3100) 5%,10,/(415401PFFAFAPFPAPAFFPP01234567200020002000P0P4圖523例513現(xiàn)金流量圖圖圖523 例例513現(xiàn)金流量圖解：設(shè)現(xiàn)金存入的資金現(xiàn)金流量圖解：設(shè)現(xiàn)金存入的資金為為P0，第六、七、八年初即第五、六、七年末的，第六、七、八年初即第五、六、七年末的技術(shù)改造費(fèi)在第四年末的現(xiàn)值為技術(shù)改造費(fèi)在第四年末的現(xiàn)值為P4。 萬(wàn)元4 .54467232. 22000)3%,5 ,

30、/(4APAP萬(wàn)元8 .44808227. 04 .5446)4%,5 ,/(40FPPP答：現(xiàn)應(yīng)存入的資金為答：現(xiàn)應(yīng)存入的資金為4480.8萬(wàn)元。萬(wàn)元。 例例514514試計(jì)算圖試計(jì)算圖524524中將求金額的現(xiàn)值和中將求金額的現(xiàn)值和未來(lái)值，年利率按未來(lái)值，年利率按6%6%計(jì)算。計(jì)算。A=20000A=20000元。元。AAAA3000AAAAAAA3500123456715161718192021220圖524例514現(xiàn)金流量圖解：由圖解：由圖524可知，年金為可知，年金為20000元，第元，第7年末和第年末和第16年末分別另收受金額年末分別另收受金額3000元和元和3500元。設(shè)現(xiàn)值為元

31、。設(shè)現(xiàn)值為P，未來(lái)值為未來(lái)值為F。)16%,6 ,/(15000)7%,6 ,/(10000)2%,6 ,/)(20%,6 ,/(20000FPFPFPAPP元2167193936. 0150006651. 01000089. 04699.1120000)6%,6 ,/(15000)15%,6 ,/(10000)20%,6 ,/(20000PFPFAFF元7809434185. 1150003965. 210000785.3620000答：現(xiàn)值為216719元，未來(lái)值為780943元。l例例1 1l知某筆貸款的年利率為知某筆貸款的年利率為15%15%，貸款雙方商定按，貸款雙方商定按季度計(jì)息，那

32、么該筆貸款的實(shí)踐利率是多少？季度計(jì)息，那么該筆貸款的實(shí)踐利率是多少？l例例2 2l某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款20002000萬(wàn)元，期限萬(wàn)元，期限為為3 3年，年利率為年，年利率為8%8%，假設(shè)該筆貸款的還款方，假設(shè)該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次付清本金，式為期間按季度付息、到期后一次付清本金，那么開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？那么開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？假設(shè)計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，那么貸款假設(shè)計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，那么貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)踐支付的利息又是多少？到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)踐支付的利息又是多少？l例例3 3l某家庭估計(jì)在今后某

33、家庭估計(jì)在今后1010年內(nèi)的月收入為年內(nèi)的月收入為1600016000元，假設(shè)其中的元，假設(shè)其中的30%30%可用于支付住房抵押貸款可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率的月還款額，年貸款利率12%12%，問(wèn)該家庭有償，問(wèn)該家庭有償歸還的最大抵押貸款懇求額是多少？歸還的最大抵押貸款懇求額是多少？l例例4 4l某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為2525萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30%30%，其他，其他房款用抵押貸款支付。假設(shè)抵押貸款的期限為房款用抵押貸款支付。假設(shè)抵押貸款的期限為1010年，按月等額歸還，年貸款利率為年，按

34、月等額歸還，年貸款利率為15%15%，問(wèn)月還款額是多少？假設(shè)該家庭問(wèn)月還款額是多少？假設(shè)該家庭25%25%的收入可的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問(wèn)該家庭需月以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問(wèn)該家庭需月收入多少，才干購(gòu)買(mǎi)上述住宅？收入多少，才干購(gòu)買(mǎi)上述住宅？l例例5 5l某購(gòu)房者擬向銀行懇求某購(gòu)房者擬向銀行懇求6060萬(wàn)元的住房抵押貸款萬(wàn)元的住房抵押貸款, ,銀行根據(jù)購(gòu)房者未來(lái)收入增長(zhǎng)的情況銀行根據(jù)購(gòu)房者未來(lái)收入增長(zhǎng)的情況, ,為他安為他安排了等比遞增還款抵押貸款排了等比遞增還款抵押貸款. .假設(shè)年抵押貸款假設(shè)年抵押貸款利率為利率為6.6%,6.6%,期限為期限為1515年年, ,購(gòu)房者的月還

35、款額增購(gòu)房者的月還款額增長(zhǎng)率為長(zhǎng)率為0.5%,0.5%,問(wèn)該購(gòu)房者第問(wèn)該購(gòu)房者第1010年最后一個(gè)月份年最后一個(gè)月份的月還款額是多少的月還款額是多少? ?l例例6 6l 某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套面積為某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套面積為80m280m2的經(jīng)濟(jì)適用住的經(jīng)濟(jì)適用住宅宅, ,單價(jià)為單價(jià)為35003500元元/m2,/m2,首付款為房?jī)r(jià)的首付款為房?jī)r(jià)的25%,25%,其他懇求公積金和商業(yè)組合抵押貸款其他懇求公積金和商業(yè)組合抵押貸款. .知公積知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%4.2%和和6.6%,6.6%,期期限均為限均為1515年年, ,公積金貸款的最高限額為公積金貸款的最高限

36、額為1010萬(wàn)元萬(wàn)元. .問(wèn)該家庭懇求組合抵押貸款后的最低月還款額問(wèn)該家庭懇求組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？是多少？l例例7 7l某家庭以某家庭以40004000元元/m2,/m2,購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為120m2120m2的住宅的住宅, ,銀行為其提供了銀行為其提供了1515年期的住房年期的住房抵押貸款抵押貸款, ,該貸款的年利率為該貸款的年利率為6%,6%,抵押貸款價(jià)值抵押貸款價(jià)值比率為比率為70%.70%.如該家庭在按月等額還款如該家庭在按月等額還款5 5年后年后, ,于第于第6 6年初一次提早歸還了貸款本金年初一次提早歸還了貸款本金8 8萬(wàn)元萬(wàn)元, ,問(wèn)問(wèn)從第從

37、第6 6年開(kāi)場(chǎng)的抵押貸款月?lián)Q款額是多少年開(kāi)場(chǎng)的抵押貸款月?lián)Q款額是多少? ?l例例8 8l某家庭以某家庭以35003500元元/m2/m2的價(jià)錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)了一套建的價(jià)錢(qián)，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為筑面積為80m280m2的住宅，銀行為其提供可的住宅，銀行為其提供可1515年年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%6%，抵押貸款價(jià)值比率為抵押貸款價(jià)值比率為70%70%，月等額還款金額占，月等額還款金額占貸款總額的比例即月還款常數(shù)為貸款總額的比例即月還款常數(shù)為0.65%0.65%。問(wèn)抵。問(wèn)抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行一次歸還的剩押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行一次歸還的剩余本金

38、金額是多少？余本金金額是多少？l例例9 9l某人擬以某人擬以500500萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)購(gòu)入一預(yù)售樓盤(pán)的部分寫(xiě)字樓面積用于出租運(yùn)營(yíng)。知前三年樓價(jià)款付款比例分別為面積用于出租運(yùn)營(yíng)。知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%15%、25%25%、60%,60%,第四年即可開(kāi)場(chǎng)出租，當(dāng)年毛租金第四年即可開(kāi)場(chǎng)出租，當(dāng)年毛租金收入為收入為100100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為2020萬(wàn)元，且估計(jì)在以后的萬(wàn)元，且估計(jì)在以后的1616年內(nèi)毛租金收入和運(yùn)營(yíng)本錢(qián)的平均上漲率均為年內(nèi)毛租金收入和運(yùn)營(yíng)本錢(qián)的平均上漲率均為12%12%，貼現(xiàn)率為貼現(xiàn)率為16%16%。假設(shè)本寫(xiě)字樓投資工程在整

39、個(gè)運(yùn)營(yíng)期間。假設(shè)本寫(xiě)字樓投資工程在整個(gè)運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資工內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資工程的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出凈現(xiàn)金流程的凈現(xiàn)金流量，畫(huà)出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年量的現(xiàn)值之和設(shè)投資和運(yùn)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初。初。年份年份456181920轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售本錢(qián)轉(zhuǎn)售本錢(qián)150裝修費(fèi)用裝修費(fèi)用60200l例例1010l知某家庭知某家庭19981998年年1212月月3131日為購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為日為購(gòu)買(mǎi)價(jià)值為5050萬(wàn)萬(wàn)元的住宅，懇求了相當(dāng)于房?jī)r(jià)元的住宅，懇求了相當(dāng)于房?jī)r(jià)70

40、%70%的住房抵押的住房抵押貸款，期限為貸款，期限為2020年、年利率為年、年利率為6%6%，按月等額，按月等額還本付息。還本付息。20042004年年1 1月月1 1日，該家庭由于某種日，該家庭由于某種財(cái)務(wù)需求擬懇求二次住房抵押貸款又稱財(cái)務(wù)需求擬懇求二次住房抵押貸款又稱“加按加按，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值的，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值的50%50%發(fā)發(fā)放。知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)錢(qián)年上漲率為放。知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)錢(qián)年上漲率為5%5%，問(wèn)該家，問(wèn)該家庭懇求加按時(shí)，最多能得到多少抵押貸款？庭懇求加按時(shí)，最多能得到多少抵押貸款？l例例1111l美國(guó)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的次級(jí)抵押貸款，普遍采用美國(guó)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的次級(jí)抵押貸款

41、，普遍采用了復(fù)合式可調(diào)整利率貸款，也稱為了復(fù)合式可調(diào)整利率貸款，也稱為“M/NM/N貸貸款主要包括款主要包括“2/282/28和和“3/273/27兩種，即兩種，即貸款人在最初貸款人在最初MM年還款期內(nèi)按照貸款合同商定年還款期內(nèi)按照貸款合同商定的某一固定初始利率僅支付利息，從第的某一固定初始利率僅支付利息，從第M+1M+1年年開(kāi)場(chǎng)將固定利率變?yōu)槊扛舭肽暌詡惗劂y行同業(yè)開(kāi)場(chǎng)將固定利率變?yōu)槊扛舭肽暌詡惗劂y行同業(yè)拆借利率為基準(zhǔn)重新確定的可調(diào)整利率又稱拆借利率為基準(zhǔn)重新確定的可調(diào)整利率又稱“重置利率還本付息。假設(shè)某家庭于重置利率還本付息。假設(shè)某家庭于20042004年為購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為年為購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為2222萬(wàn)

42、美圓的住房，勝利懇求了萬(wàn)美圓的住房，勝利懇求了總額為總額為1818萬(wàn)美圓、期限為萬(wàn)美圓、期限為3030年、前年、前3 3年固定利年固定利率為率為7.5%7.5%的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款。如該家庭的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款。如該家庭20042004年和年和20072007年的月家庭收入分別為年的月家庭收入分別為30003000美美圓和圓和32003200美圓，美圓，20072007年調(diào)整后的利率為年調(diào)整后的利率為9%9%，問(wèn)該家庭在問(wèn)該家庭在20042004年和年和20072007年前年前6 6個(gè)月的月還款個(gè)月的月還款額占家庭收入的比例分別是多少？額占家庭收入的比例分別是多少？2007年房地產(chǎn)估價(jià)師年

43、房地產(chǎn)估價(jià)師真題真題 l1.某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套新房，并將原有住房出租。估計(jì)原有某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套新房，并將原有住房出租。估計(jì)原有住房的凈租金收入為每月住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為元，資本化率為9.6%，假設(shè)，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超越原有住房的租，即每月的抵押貸款還款額不超越原有住房的租金收入。購(gòu)買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的金收入。購(gòu)買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款懇求，余款懇求年利率為年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年的住房抵押貸款，按

44、月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為限為20年。問(wèn)：年。問(wèn)： (1)該家庭可以購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房該家庭可以購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房(準(zhǔn)確到準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后小數(shù)點(diǎn)后2位位)? (2)設(shè)該家庭購(gòu)買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還設(shè)該家庭購(gòu)買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出賣原有住房的收入一次性提早還款一段時(shí)間之后，利用出賣原有住房的收入一次性提早還清抵押貸款，問(wèn)至少需求在還款多少個(gè)月清抵押貸款，問(wèn)至少需求在還款多少個(gè)月(取整取整)后，再出后，再出賣原有住房并還清貸款賣原有住房并還清貸款?(8分分) 2007年房地產(chǎn)估價(jià)師年房地產(chǎn)估價(jià)師真題真題 l1.解：知：解：知：A=20

45、00元，元，n=240個(gè)月，個(gè)月，i=60%/12=0.5%，R=9.6% (1) 求購(gòu)房最高總價(jià)求購(gòu)房最高總價(jià) l 購(gòu)房最高總價(jià)購(gòu)房最高總價(jià)=P/70%=279161.54/70%=39.88萬(wàn)元萬(wàn)元 (2)求出賣原有住房時(shí)間求出賣原有住房時(shí)間 住房市場(chǎng)價(jià)值住房市場(chǎng)價(jià)值V=A12/R=200012/9.6%=25萬(wàn)元萬(wàn)元 設(shè)剩余設(shè)剩余M個(gè)月需求歸還個(gè)月需求歸還25萬(wàn)元，那么有萬(wàn)元，那么有 有：有：(1+0.%)M=2.667 M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個(gè)月個(gè)月 240-196=44個(gè)月個(gè)月 在還款在還款44個(gè)月之后出賣住房個(gè)月之后出賣住房 2006年房地產(chǎn)估價(jià)師年房

46、地產(chǎn)估價(jià)師真題真題 l1某家庭預(yù)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住房。該家庭月總某家庭預(yù)備以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)一套住房。該家庭月總收入收入7000元，最多能以月總收入的元，最多能以月總收入的25支付住房貸款的月支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為還款額。年貸款利率為6，最長(zhǎng)貸款期限，最長(zhǎng)貸款期限20年。最低首年。最低首付款為房?jī)r(jià)的付款為房?jī)r(jià)的30，假設(shè)采用按月等額歸還方式，問(wèn)：，假設(shè)采用按月等額歸還方式，問(wèn)：1該家庭能購(gòu)買(mǎi)此房的最高總價(jià)是多少？該家庭能購(gòu)買(mǎi)此房的最高總價(jià)是多少？2假設(shè)第假設(shè)第5年末銀行貸款利率上調(diào)為年末銀行貸款利率上調(diào)為9，為堅(jiān)持，為堅(jiān)持原月歸還額不變。那么該家庭需在第原月歸還額不變。那

47、么該家庭需在第6年初一次性提早歸還年初一次性提早歸還貸款多少元？貸款多少元？3假設(shè)不提早歸還貸款，那么需將貸款期限延伸多假設(shè)不提早歸還貸款，那么需將貸款期限延伸多少年？少年？8分分 l11月還款額=700025%=1750元，月利率=6%/12=0.5%購(gòu)買(mǎi)住房最高額=1750/0.5%1-1/1+0.5%240/70%=348951.932月利率=9%/12=0.75%按6%利率計(jì)算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%1-1/1+0.5%180=20738115按9%利率計(jì)算月還款1750元相當(dāng)?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%1-1/1+0.5%180=172538.47那么第6年年

48、初需求一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元3假設(shè)堅(jiān)持1750的月還款額不變，需求歸還的年限為n 34842.681+0.075180 =1750/0.75%1-1/1+0.75%12n=1+0.075%12n=1.7973當(dāng)n=7時(shí)，1.007584=1.8732當(dāng)n=6時(shí)，1.007572=1.7125那么n=6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年l1某家庭購(gòu)買(mǎi)了一套某家庭購(gòu)買(mǎi)了一套90m2的商品住宅，售價(jià)為的商品住宅，售價(jià)為4000元元/m2該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的該家庭首付了房?jī)r(jià)總額的30，其他購(gòu)房款懇，其他購(gòu)房款懇求住房

49、公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款求住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是和商業(yè)貸款的利率分別是4.5和和6.8，貸款期限為，貸款期限為15年，按月等額歸還。其中住房公積金貸款的最高限年，按月等額歸還。其中住房公積金貸款的最高限額為額為10萬(wàn)元。假設(shè)該家庭以月收入的萬(wàn)元。假設(shè)該家庭以月收入的35用來(lái)支付抵用來(lái)支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第年后，于第4年初一次性提早歸還商業(yè)貸款本金年初一次性提早歸還商業(yè)貸款本金5

50、萬(wàn)元，那么從第萬(wàn)元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？8分分 2007年房地產(chǎn)估價(jià)師年房地產(chǎn)估價(jià)師真題真題 l2.某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃建立用地面積為某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃建立用地面積為10000m2，總建筑面積，總建筑面積為為15000m2。估計(jì)工程開(kāi)發(fā)建立周期為。估計(jì)工程開(kāi)發(fā)建立周期為2年，總投資為年，總投資為00萬(wàn)元萬(wàn)元(不不包括貸款利息包括貸款利息)。工程第。工程第l年投資年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，萬(wàn)元，其他為甲銀行貸款：工程第其他為甲銀行貸款：工程第2年投資年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款萬(wàn)

51、元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計(jì)息，工程開(kāi)工時(shí)一次性還，按年復(fù)利計(jì)息，工程開(kāi)工時(shí)一次性還清本息。工程開(kāi)工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租運(yùn)營(yíng)，且立刻向乙清本息。工程開(kāi)工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租運(yùn)營(yíng)，且立刻向乙銀行懇求抵押貸款以歸還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為銀行懇求抵押貸款以歸還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年、年利率為年利率為7.0，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的建筑面積的70%，采用根底租金加百分比租金方式出租，根底租金，采用根底租金加百分比租金方式出租，根底租金不隨

52、時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10%。估計(jì)購(gòu)物中心的。估計(jì)購(gòu)物中心的出租率為出租率為95%，年超額營(yíng)業(yè)額為，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為毛租金收入的為毛租金收入的35%。開(kāi)發(fā)商于工程運(yùn)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商于工程運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈運(yùn)營(yíng)收入的收入是年凈運(yùn)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)本錢(qián)和還款均發(fā)生在年末，不思索所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答運(yùn)營(yíng)本錢(qián)和還款均發(fā)生在年末，不思索所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答以下問(wèn)題：以下問(wèn)題： (1)假設(shè)開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目的收益率為假設(shè)開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目的收益率為20%，那么購(gòu)物，那么購(gòu)物中心的年最低根底租金為多少元，中心的年最低根底租金為多少元，m2(準(zhǔn)確到個(gè)位準(zhǔn)確到個(gè)位)? (2)在該最低根底租金程度下，設(shè)工程全部投資的目的收益率在該最低根底租金程度下，設(shè)工程全部投資的目的收益率為為13%，求工程全部投資