鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書

1、目錄價格策略銷售策略設(shè)定項(xiàng)目推廣策略設(shè)定推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定：項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（內(nèi)部認(rèn)購期）促銷策略銷售現(xiàn)場包裝策略主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收營銷總結(jié)價格策略一期多層剩余房源在目前已經(jīng)提價的基礎(chǔ)上，以穩(wěn)步銷售為主（主要原因是五、六樓大戶型無論對任何樓盤都 是最難賣的房源）。二期小戶型米取中開高走的價格策略，起步均價定在1750元左右，迅速提價，如果品牌一旦形成，可將銷售均價定位于1950元左右。價格優(yōu)惠點(diǎn)宜控制在 4鳩內(nèi)。二期商鋪宜在新品牌形成時開始銷售，價格亦采取中開高走的價格策略。銷售策略設(shè)定A、產(chǎn)品核心功能：a、商務(wù)公寓，部分商鋪投資;19b、產(chǎn)品

2、形式特點(diǎn)：以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的19平米到159平米的三室兩廳均有，小戶型主力是平米和40平米的一室一衛(wèi)。c、交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房B、入市姿態(tài)：東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。C 入市時機(jī)：二期小戶型期房銷售，二期商鋪宜在品牌形成時開始銷售，或在大賣場全面開業(yè)時銷售。一期 余房即時銷售。D 銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合。項(xiàng)目推廣策略設(shè)定A、項(xiàng)目推廣主題概念：擁有巨大投資回報價值的高檔商務(wù)公寓B、項(xiàng)目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。C、項(xiàng)目推廣模式：以報紙廣告為主，電視、廣播、DM直郵為輔。推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定：A 內(nèi)部認(rèn)購：從2003年6月15至7月4日。本階段主要任務(wù)

3、是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第一內(nèi)涵，讓鄭東新區(qū)、鄭汴 路商圈、大賣場明確成為鳳凰城的品牌內(nèi)涵，為其后品牌第二內(nèi)涵的具體化確立高度。B、開盤期：從7月5日至8月31日，本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價值，本階段多以具體的對比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動。實(shí)現(xiàn)銷售突破。C 強(qiáng)銷期：從9月1日至11月30日，本階段主要任務(wù)是徹底實(shí)現(xiàn)鳳凰城二期銷售，以多種促銷活動及老業(yè)主 現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費(fèi)用將大幅減少。此階段二期商鋪全面介入市場。純商鋪推廣開始。商鋪的投資價值以具體的對比數(shù)據(jù)體現(xiàn)。并在房展會期間開展公關(guān)活動。D衰退期封盤

4、期，12月1日至2004年2月。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實(shí)現(xiàn)收盤銷售。同時為三期小高層做預(yù)熱工作。項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（內(nèi)部認(rèn)購期）A、媒體組成：報紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。B、廣告主題：鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資回報價值的高檔商務(wù)公寓C報紙廣告標(biāo)題備選內(nèi)容：1）、出售：“深圳羅湖、蛇口” （ 1982）極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于 口不動產(chǎn)投資機(jī)會。（芝麻開門）2）、出售：“上海、浦東” （1992）。極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于 不動產(chǎn)投資機(jī)會。3）、出售“三峽、宜昌” （1995）

5、極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于 產(chǎn)投資機(jī)會。4） 、出售“加利佛尼亞、金礦營地”（1862）1982年時的羅湖、蛇1992年時的上海浦東1995年時的三峽不動1862年時的美國淘金極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價值，鳳凰城有相當(dāng)于般的不動產(chǎn)投資機(jī)會。購買鳳凰城的業(yè)主就如同是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。（你可還有這顆勇敢的心?。?）、出售“火車站商務(wù)公寓” （2003）極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務(wù)價值，當(dāng)于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。6）、以北環(huán)路樓盤的價格，買下“火車站公寓”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城

6、的商務(wù)價值，當(dāng)于火車站對于其周邊物業(yè)的價值。7）以1850元/平米買下2900元房產(chǎn)極言大賣場及其147畝休閑廣場將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。鳳凰城的價格遠(yuǎn)低于其物業(yè)的價值8）、出售：“私家銀行”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有 4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá)2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出售價值。D、單頁、廣播廣告內(nèi)容大至同上。E、廣告媒體投放計(jì)劃：在5月28日前投放一到兩個小版面的報紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。同時進(jìn)行進(jìn)入期報紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。6月15日進(jìn)入期推廣全面開始，報紙媒體以大河報為主，

7、投放頻度每周1 2次，半版、豎通欄穿插投放，具 體如下：（略）注：本媒體計(jì)劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證2003年5月31日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定F、單頁投放計(jì)劃：單頁印刷量：投放日期：2003年 月曰，月 日，月曰，月曰覆蓋范圍：鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。投放費(fèi)用，每份約0.15元，總計(jì)6000元。G直郵DM利用動力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。每月郵寄一次，每次郵寄4000份，每份費(fèi)用約為0.9元?？傆?jì)7200元H廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。甲方認(rèn)定，或動力公司推薦甲確認(rèn)。促銷策略為使報紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入

8、期開展集報抽獎活動，獎品為電動車和自行車，同時以廣播現(xiàn)場報到的形式廣泛告知?；顒觾?nèi)容： 月 日至月 日的8期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽日。每次抽獎卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場參預(yù)抽獎，抽獎日為月曰、月曰、月 日和 月獎抽出5輛自行車和2輛電動車。獎品費(fèi)用為：電動車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。其它費(fèi)用另計(jì)。銷售現(xiàn)場包裝策略A、明確項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的核心部分：名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：（詳見售樓現(xiàn)場包裝計(jì)劃）主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充：A 樓書6月6日前樓書創(chuàng)作設(shè)計(jì)完畢，6月10日定稿印刷。

9、預(yù)計(jì)每本樓書3元，每次印刷5000本。費(fèi)用約為15000元。B、 二期小戶型主力戶型單體模型。甲方負(fù)責(zé)制作，應(yīng)在6月9前完成。C二期銷售前期準(zhǔn)備資料：1) 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì) 5月31日前取得。6月10日前完成2) 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在3) 完成二期銷售手冊4) 完成二期房源銷售價格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前完成。5) 完成二期房源銷售控制及制定提價日期。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前完成。6時售樓部協(xié)6) 完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本(包括內(nèi)部認(rèn)購書)。售樓部協(xié)同甲方在6月10日前完成 二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進(jìn)程。每日下午同甲方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有：銷售手續(xù)驗(yàn)收；銷售道具驗(yàn)收；廣告設(shè)計(jì)樣稿驗(yàn)收（文字、圖片、名稱、地址、電話號碼）；廣告媒體購