{消費(fèi)者行為}論房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)

1、（消費(fèi)者行為）論房地產(chǎn)消 費(fèi)者權(quán)益保護(hù)20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢(xún)豉問(wèn)經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過(guò)實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地機(jī)行的卓越管理方案，值得您下載擁有論房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)壹、加強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的必要性隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)這種特殊的商品于公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨倆個(gè)互相矛盾又互關(guān)聯(lián)聯(lián)的問(wèn)題：壹方面是商品房銷(xiāo)售不暢，大量商品房積壓，直接影響了住房制度改革的深化，制約了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；另壹方面是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)亟待完善，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998 年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日方案表明，于最近的壹、倆年中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投訴的案件逐漸增多起

2、來(lái)，成為我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的壹個(gè)新課題。二者的矛盾于于，第壹個(gè)問(wèn)題主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者的利益，第二個(gè)問(wèn)題則主要體現(xiàn)了消費(fèi)者的利益，這倆方面的利益本身就存于消漲和對(duì)立的關(guān)系。二者的聯(lián)系于于它們之間存于互為因果的關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的欠缺必然影響消費(fèi)者買(mǎi)房的欲望和住房商品化的進(jìn)程，從而使房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)陷入疲軟；而住房商品化的低水平則意味著房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的低層次，住房改革不能深入則房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益將停留于舊體制下那種完全依賴(lài)單位分房的被動(dòng)地位，其作為消費(fèi)者的充分資格亦無(wú)從談起。當(dāng)倆種相互對(duì)立的利益發(fā)生沖突的時(shí)候，法律保護(hù)的側(cè)重或法律的價(jià)值取向取決于多重因素，但最根本的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需

3、要，以及體現(xiàn)壹種社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的基本要求。我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的總趨勢(shì)要求深化住房制度改革，加速住房商品化的進(jìn)程，而從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度來(lái)見(jiàn)，目前生產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度已大大 領(lǐng)先于消費(fèi)市場(chǎng)，由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)的趨勢(shì)已現(xiàn)端倪，市場(chǎng)關(guān)系的失衡客 觀上要求法律價(jià)值取向傾斜的側(cè)重；而我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)依然是以最 大限度地滿足廣大人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要為目標(biāo)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。這壹切均決定了將房地產(chǎn)消費(fèi)者利益由壹般民法保護(hù)上升為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)高度即予以特別保護(hù)的必要性：（壹）消費(fèi)者保護(hù)發(fā)展的需要1 . 房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益是我國(guó)

4、消費(fèi)者權(quán)益的新熱點(diǎn)，它又直接關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利，故而應(yīng)當(dāng)將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的范疇。消費(fèi)者保護(hù)運(yùn)動(dòng)的發(fā)展歷史表明，壹個(gè)國(guó)家不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期以及和之相適應(yīng)的法治發(fā)達(dá)程度，決定了其消費(fèi)者保護(hù)的主要目標(biāo)和熱點(diǎn)。例如本世紀(jì)初美國(guó)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)是以爭(zhēng)取潔凈食品和安全藥品為目標(biāo)，到了60 年代以后則深入到諸如汽車(chē)安全等較高級(jí)的領(lǐng)域；我國(guó)80 年代初期商品經(jīng)濟(jì)水平較低，消費(fèi)者保護(hù)的要求大均限于食品和壹般日用消費(fèi)品。80 年代中后期和90 年代初期，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活水平的大幅度提高，消費(fèi)者保護(hù)的熱點(diǎn)集中到價(jià)值相對(duì)較高的家用電器等較高檔消費(fèi)品上；近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，買(mǎi)房這個(gè)普通百姓

5、數(shù)年前仍不敢問(wèn)津的話題成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，房屋價(jià)值之高、和消費(fèi)者基本生存利益聯(lián)系之緊密，自然使之成為消費(fèi)者權(quán)益中最重要的權(quán)益。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的突出地位也表明了我國(guó)公民生存權(quán)利質(zhì)量的巨大變化。當(dāng)人們的溫飽問(wèn)題尚未完全解決之前，對(duì)住房消費(fèi)不可能提出過(guò)高的要求，但當(dāng)人民生活水平達(dá)到“小康”階段時(shí)，對(duì)住房消費(fèi)的要求便開(kāi)始強(qiáng)烈起來(lái)。國(guó)際上壹些專(zhuān)家和機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，住宅建設(shè)規(guī)模和國(guó)民生產(chǎn)總值之間存于壹定的比例關(guān)系，此比例關(guān)系呈倒的產(chǎn)形曲線變化，當(dāng)人均收入達(dá)到1000美元時(shí)，住宅投資達(dá)67%,為最高峰值。我國(guó)目前正處于開(kāi)始進(jìn)入此峰值的時(shí)期，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。黨的“十五大”提出了建

6、設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這壹目標(biāo)的重要內(nèi)容是公民權(quán)利意識(shí)包括消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)的大幅度地提高。最近我國(guó)簽署了公民權(quán)利和政治權(quán)利國(guó)際公約， 于我國(guó)最基本的人權(quán)是廣大人民群眾的生存權(quán)利。現(xiàn)代民法理論將傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)利益分解為不動(dòng)產(chǎn)生存利益和財(cái)產(chǎn)利益，于房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者利益屬于不動(dòng)產(chǎn)利益中的資本利益（如運(yùn)營(yíng)者的投資利益）或所有利益（如運(yùn)營(yíng)者出租房屋的收益）。房地產(chǎn)消費(fèi)者利益則主要屬于不動(dòng)產(chǎn)生存利益，即房地產(chǎn)滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益。現(xiàn)代民法理論認(rèn)為，當(dāng)上述倆種利益發(fā)生沖突時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)生存利益。（注：溫豐文：現(xiàn)代社會(huì)和土地所有權(quán)理論之發(fā)展，臺(tái)灣五南圖書(shū)出版公司1

7、994年版， 第 131 頁(yè)。 ） 這種優(yōu)先保護(hù)原則和消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)原則是完全壹致的，無(wú)論從我國(guó)社會(huì)主義公有制的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律保護(hù)公民根本利益的要求出發(fā)，仍是從消費(fèi)者保護(hù)運(yùn)動(dòng)目標(biāo)本身所具有的發(fā)展性規(guī)律出發(fā)，均有必要將房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益納入消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)范疇。2 .實(shí)行住房商品化改革后，房地產(chǎn)消費(fèi)者的弱勢(shì)地位更加明顯。我國(guó)隨著住房改革的深入，房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場(chǎng)屬性明朗化，以往政府通過(guò)公房管理對(duì)居民房地產(chǎn)利益的行政保護(hù)趨于衰減，取而代之的是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者昂首闊步進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。和壹般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)商相比，我國(guó)的許多房地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)地位毫不遜色，其中不乏以權(quán)力支撐的黨政軍機(jī)關(guān)開(kāi)辦的房地

8、產(chǎn)公司，包括房地產(chǎn)主管部門(mén)所屬的政企壹家的行政性公司。普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者難和這些強(qiáng)有力 的運(yùn)營(yíng)者相抗衡，這種力量對(duì)比的消漲對(duì)消費(fèi)者顯然不利。對(duì)公民個(gè)人消費(fèi)權(quán)益 的優(yōu)先保護(hù)體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會(huì)本位的發(fā)展趨勢(shì)，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引發(fā) 對(duì)公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀要求；公民個(gè)人和法人團(tuán)體相比，前者 處于弱者地位，于經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面均 很難和以法人形式出現(xiàn)的運(yùn)營(yíng)者相匹敵，因而法律維護(hù)公平的宗旨要求于保護(hù)的 取向上應(yīng)對(duì)消費(fèi)者有所傾斜。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不完善更使法律保護(hù)有必要向消費(fèi)者傾斜。我國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)育不完善的主要表現(xiàn)之壹是，房地產(chǎn)壹級(jí)市場(chǎng)即生

9、產(chǎn)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)展較快，而 二、三級(jí)市場(chǎng)即以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和再轉(zhuǎn)讓為形式的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展滯后；而于 壹級(jí)市場(chǎng)中又以和房地產(chǎn)消費(fèi)者生存利益最密切關(guān)聯(lián)的普通適用性住宅建設(shè)相 對(duì)不足。房地產(chǎn)立法大量的是關(guān)于大力發(fā)展房地產(chǎn)壹級(jí)市場(chǎng)即生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的規(guī) 范，而房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)范比較欠缺，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范更為薄 弱；于已有的房地產(chǎn)立法中，和普通居民生存利益最關(guān)聯(lián)的住宅制度主要依靠政 策規(guī)范調(diào)整，而法律保護(hù)相對(duì)不足。這種情況和現(xiàn)代社會(huì)對(duì)公民生存利益的優(yōu)先 保護(hù)原則有相當(dāng)差距，是造成目前我國(guó)居民購(gòu)房熱情不高，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)不暢 的壹個(gè)重要原因。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，于房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)檫\(yùn)營(yíng)者和政府財(cái)政帶來(lái)巨大利益 的

10、吸引下，我國(guó)前些年壹些地區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，于利益的傾向上是注重對(duì)房 地產(chǎn)商業(yè)利益的保護(hù)，而對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者利益的保護(hù)相對(duì)不足。房地產(chǎn)消費(fèi)者利益和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者利益的關(guān)系具有沖突的壹面：地價(jià)越高房?jī)r(jià)也 越高，消費(fèi)者負(fù)擔(dān)也就越重。我國(guó)的土地使用權(quán)出讓制度因現(xiàn)行體制的缺陷造成批地過(guò)多過(guò)濫，以協(xié)議批地方式為主（占90之上），使壹些運(yùn)營(yíng)者通過(guò)“炒地皮”、“倒項(xiàng)目”大發(fā)橫財(cái)，房地產(chǎn)消費(fèi)者卻不得不為此付出沉重的代價(jià)。更有甚者， 個(gè)別房地產(chǎn)商為增大利潤(rùn)比例，和建筑商串通，不顧工程質(zhì)量，偷工減料，極大地危害了消費(fèi)者的利益。雖然國(guó)家通過(guò)法律和行政手段努力對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者加以約束，但上述問(wèn)題的解決遠(yuǎn)不盡如人意。為此法律

11、的保護(hù)功能有必要進(jìn)壹步向消費(fèi)者權(quán)益傾斜，即通過(guò)消費(fèi)者保護(hù)法的特殊保護(hù)手段強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)和對(duì)運(yùn)營(yíng)者的限制。3 .公正審理侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的需要。我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的消費(fèi)者7 項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)完全適用于房地產(chǎn)消費(fèi)者。這7 項(xiàng)權(quán)利包括：獲得真實(shí)信息的權(quán)利、自由選擇的權(quán)利、人身健康和安全不受損害的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)利益不受損害的權(quán)利、獲得補(bǔ)救和賠償?shù)臋?quán)利、進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督的權(quán)利和受消費(fèi)教育的權(quán)利?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中房地產(chǎn)消費(fèi)者的這些權(quán)利被房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者侵害的程度十分嚴(yán)重。我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)存于的突出問(wèn)題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益；此外，房屋質(zhì)量低劣、售后維修得不到保

12、證、不對(duì)消費(fèi)者公開(kāi)房屋價(jià)格構(gòu)成或以虛假?gòu)V告的房屋價(jià)格蒙騙消費(fèi)者、強(qiáng)迫消費(fèi)者交付各種不合理的費(fèi)用等行為，均應(yīng)承擔(dān)損害消費(fèi)者利益的法律責(zé)任。目前我國(guó)法律對(duì)損害消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的壹些特殊情況缺乏專(zhuān)門(mén)和完備的法律措施，如運(yùn)營(yíng)者未能按規(guī)定向消費(fèi)者交付產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致的權(quán)利瑕疵問(wèn)題、期房不能如期交付的責(zé)任問(wèn)題等。然而，我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的審理往往且不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。目前 我國(guó)對(duì)侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，這種途徑的缺陷主要 是：第壹，訴訟程序復(fù)雜，代價(jià)高昂，許多消費(fèi)者難以承受，且舉證責(zé)任往往對(duì)消費(fèi)者不利；第二，適用的法律往往不是消費(fèi)者保護(hù)法規(guī)范，而主要是民法通則的壹般規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)

13、運(yùn)營(yíng)者往往適用壹般合同過(guò)失責(zé)任原則而不是消費(fèi)者保護(hù)法的嚴(yán)格責(zé)任或無(wú)過(guò)失責(zé)任原則，亦基本上談不到保護(hù)重點(diǎn)向消費(fèi)者傾斜。據(jù)1998 年 10 月 10 日北京晚報(bào)報(bào)導(dǎo)，壹研究院為其職工購(gòu)買(mǎi)了價(jià)值4000 多萬(wàn)元的商品住宅，卻發(fā)現(xiàn)由于建房用地是集體土地而辦不下產(chǎn)權(quán)證，只得由單位起訴賣(mài)方，而職工且不能以消費(fèi)者名義請(qǐng)求保護(hù)，壹審法院對(duì)這種顯然屬于有無(wú)法修復(fù)的嚴(yán)重缺陷、依消費(fèi)者保護(hù)法的規(guī)定應(yīng)予以退賠的商品，作出了改商品房所有權(quán)銷(xiāo)售為使用權(quán)降價(jià)銷(xiāo)售的判決，顯然判決依據(jù)且非消費(fèi)者保護(hù)法而是壹般的合同法規(guī)范，職工消費(fèi)者對(duì)此種結(jié)果很不滿意。大陸法系司法保護(hù)的傳統(tǒng)本身就趨于保守，加上立法的不完備和房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保

14、護(hù)的法律實(shí)證模糊，使我國(guó)現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求。近年來(lái)向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴侵害消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的案件逐漸增多，雖然消協(xié)努力予以解決（主要是通過(guò)消協(xié)調(diào)解或消協(xié)支持消費(fèi)者訴訟），但由于缺少明確的規(guī)范和依據(jù)而使這種努力的效果受到局限。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)承認(rèn)，“房屋質(zhì)量（包括附屬設(shè)施）投訴，近幾年明顯增加，而且解決這類(lèi)消費(fèi)者權(quán)益糾紛的難度較大”。（注：中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)編：保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益案例選編，中國(guó)工商出版社 1998 年 3 月版，第35 頁(yè)。）從消協(xié)調(diào)解解決的具體作法來(lái)見(jiàn)，同類(lèi)案件的處理標(biāo)準(zhǔn)和處理結(jié)果有很大差異，如同樣是房屋質(zhì)量存于嚴(yán)重缺陷的消費(fèi)者投訴案件，有的案件處理結(jié)果是

15、退仍房款且賠償損失，（注：前揭書(shū)第112 頁(yè)。）有的卻是予以修復(fù)；（注：前揭書(shū)第114 頁(yè)。）同樣是購(gòu)房合同未履行，有的是仍款且雙倍返仍利息，（注： 前揭書(shū)第96 頁(yè)。 ） 有的卻是仍款且按照購(gòu)房款的15 賠償損失。（注： 前揭書(shū)第116 頁(yè)。 ） 當(dāng)然調(diào)解解決主要根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則， 但于缺少明確法律依據(jù)的情況下，調(diào)解的難度肯定相當(dāng)大，而且難以保證公平合理。（二）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要我國(guó)關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和 2010 年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的方案提出要“引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的方針。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是壹級(jí)市場(chǎng)和二、三級(jí)市場(chǎng)脫節(jié)，即生產(chǎn)領(lǐng)域和流通和消費(fèi)領(lǐng)域的脫節(jié)，表當(dāng)下壹方面

16、是商品房大量建造，另壹方面是商品房銷(xiāo)售不暢大量積壓。這種形勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的努力受阻，造成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)市場(chǎng)疲軟、商品房銷(xiāo)售不暢是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不健康的壹個(gè)重要因素。據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到1996 年底，我國(guó)商品房屋累計(jì)空置面積6203 萬(wàn)itf,比上年增加1172萬(wàn)nf,增長(zhǎng)23.30個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅空置面積 4662萬(wàn) nf,占75.16 %,安居工程空置面積即達(dá) 259萬(wàn)褶，占住宅空置面積的5.56%。 到 1998 年為止， 全國(guó)大城市中居民購(gòu)買(mǎi)商品房的比例，最高的廣州也不超過(guò)6，最低的重慶只有0.43，（注： 資料來(lái)源

17、：1998 年 7 月 27 日 工華工商時(shí)報(bào)。 ）大量商品房空置和許多居民住宅得不到改善的問(wèn)題同時(shí)且存。造成上述問(wèn)題的主要癥結(jié)，壹是國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)的優(yōu)惠被房地產(chǎn)投機(jī)利益抵消，造成商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，損害了消費(fèi)者的權(quán)益。據(jù)報(bào)導(dǎo)，我國(guó)土地出讓金加上市政配套費(fèi)只占房?jī)r(jià)不足10的比例，相比之下，房地產(chǎn)投機(jī)的行情卻持續(xù)飚升，目前北京二環(huán)以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)已達(dá)到每建筑 m2 2500元之多，這個(gè)數(shù)字完全是那些炒地皮、倒項(xiàng)目的投機(jī)商的暴利，而和拆遷、通平及國(guó)有土地出讓金等合理的開(kāi)發(fā)成本沒(méi)有任何關(guān)系；北京三環(huán)以?xún)?nèi)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)即占總開(kāi)發(fā)成本的30 之上。（注：1998 年 6 月 24

18、日經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，顏志剛文：地產(chǎn)投機(jī)不容忽視。）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者投機(jī)利益的增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，1990 年全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為703元/nf , 1996年已上升到1868元，（注：資料來(lái)源：汝信1998 年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析和預(yù)測(cè)，第300 頁(yè)。）北京市則已經(jīng)很難找到低于5000元/褶售價(jià)的壹股商品住宅，這極大地加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。二是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題，也是造成賣(mài)樓難的重要原因。大量商品房的積壓造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)不能有效地形成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，投資不能及時(shí)收回使社會(huì)擴(kuò)大再生產(chǎn)難以維系。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)不力的問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)市

19、場(chǎng)就難以擺脫賣(mài)樓難的困境，房地產(chǎn)業(yè)也就不能健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)理論上的障礙及其消除（壹）理論障礙從當(dāng)今世界各國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的立法現(xiàn)狀來(lái)見(jiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益受消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)程度較低，其法律實(shí)證意義很有限。這種情況的理論障礙主要表當(dāng)下以下三個(gè)方面：第壹，于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利客體問(wèn)題上，當(dāng)今的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法主要局限于對(duì)消費(fèi)者動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，而很少包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)。壹些重要的 消費(fèi)者保護(hù)國(guó)際法規(guī)范更明確規(guī)定其不適用于不動(dòng)產(chǎn)，如斯特拉斯堡公約和產(chǎn)品責(zé)任指令均規(guī)定消費(fèi)品主要指工業(yè)制成品，而不包括不動(dòng)產(chǎn)。大多數(shù)國(guó) 家現(xiàn)行的消費(fèi)者保護(hù)法也和上述國(guó)際法規(guī)范相壹致，不將房地產(chǎn)作

20、為產(chǎn)品或消費(fèi)品對(duì)待，不將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整范圍，明確將不動(dòng)產(chǎn)納入消費(fèi)者保護(hù)法的只有極少數(shù)國(guó)家（如西班牙）。我國(guó)法律包括消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中且無(wú)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之分，理論上雖然沒(méi)有排除對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但從法律的表述來(lái)見(jiàn)，基本上以對(duì)和工業(yè)產(chǎn)品關(guān)聯(lián)的消費(fèi)者利益保護(hù)為主，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的主要配套法律產(chǎn)品質(zhì)量法、食品衛(wèi)生法、藥品管理法、化妝品衛(wèi)生監(jiān)督條例等，也完全是針對(duì)動(dòng)產(chǎn)而言。第二，于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的主體問(wèn)題上，當(dāng)今消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)理論的主流觀念強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者僅指公民個(gè)人，而不包括法人。于1978 年國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織消費(fèi)者政策委員會(huì)第壹屆年會(huì)上，把消費(fèi)者壹詞定義為“為個(gè)人目的購(gòu)買(mǎi)或使用商品

21、和服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員”；我國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)局 1985 年發(fā)布的消費(fèi)品使用說(shuō)明總則 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定： “消費(fèi)者 -為滿足個(gè)人或家庭的生活需要而購(gòu)買(mǎi)、使用商品或服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員”；理論界也大均認(rèn)為“把消費(fèi)者限于個(gè)體社會(huì)成員，這是國(guó)際上通行的做法”。（注：謝次昌主編：消費(fèi)者保護(hù)法通論，中國(guó)法制出版社 1994 年 4 月版，第1 頁(yè)。）但我國(guó)目前房地產(chǎn)買(mǎi)方主要是法人，這不僅表當(dāng)下公房首先是由單位購(gòu)買(mǎi)，即單位直接和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者形成買(mǎi)賣(mài)（或共建、承包）關(guān)系，而且表當(dāng)下即使是商品房也往往是以單位名義購(gòu)買(mǎi)，然后再由單位轉(zhuǎn)售給內(nèi)部成員個(gè)人，真正以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)商品房的目前只占很小的比例。按照這種主體劃分標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)購(gòu)

22、房（包括公房和商品房）的房地產(chǎn)消費(fèi)者因?yàn)椴皇侵苯雍瓦\(yùn)營(yíng)者發(fā)生交易關(guān)系而不具備消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的主體資格，亦不能受到消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)。此外，我國(guó)目前房地產(chǎn)消費(fèi)者的絕大部分屬于公房消費(fèi)，消費(fèi)者的相對(duì)人且非運(yùn)營(yíng)者而是其各自的單位，按照消費(fèi)者保護(hù)法的壹般原理，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)者參加的消費(fèi)關(guān)系不構(gòu)成消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系。第三，于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的內(nèi)容問(wèn)題上，消費(fèi)者和運(yùn)營(yíng)者權(quán)利義務(wù)關(guān)系于大陸法中最早起源于合同法，基本屬于債法的內(nèi)容范疇；于英美法中則起源于侵權(quán)行為法而非壹般的財(cái)產(chǎn)法。而房地產(chǎn)權(quán)益主要屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，此種權(quán)益內(nèi)容和大陸法債權(quán)內(nèi)容的分野十分鮮明，和英美法的財(cái)產(chǎn)法較接近而和侵權(quán)行為法有較大距離。因此

23、房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的內(nèi)容于形式上和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的傳統(tǒng)內(nèi)容顯得不夠匹配或兼容。我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的內(nèi)容也主要和合同法關(guān)聯(lián)，更由于系統(tǒng)物權(quán)法的缺位而基本上未體現(xiàn)物權(quán)法保護(hù)的因素和機(jī)制。上述問(wèn)題于理論界雖然未見(jiàn)正式作為立法障礙提出過(guò)，但客觀上可能成為將房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益長(zhǎng)期排斥于消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)傘之外的理論依據(jù)，我認(rèn)為這些障礙均是能夠而且需要適時(shí)予以消除的。（二）障礙的消除第壹，關(guān)于客體問(wèn)題，首先動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之分且非通行的劃分標(biāo)準(zhǔn)，普通法且無(wú)此說(shuō)，而且隨著現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，壹些動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形財(cái)產(chǎn)的價(jià)值甚至超過(guò)了不動(dòng)產(chǎn)（如汽車(chē)、飛機(jī)、計(jì)算機(jī)軟件）“其法律地位已近似于不動(dòng)產(chǎn)”。（注：陳華彬：物權(quán)法

24、原理，國(guó)家行政學(xué)院出版社1998 年 4 月版，第63 頁(yè)。）因而有學(xué)者認(rèn)為“不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的這壹理由業(yè)已喪失其重要性”， （注：日松坂佐壹：民法提要，總則，有斐閣1975 年第 3 版，第 167 頁(yè)。）而且現(xiàn)代消費(fèi)者保護(hù)的權(quán)利客體已不局限于人們通常理解的就壹般產(chǎn)品發(fā)生的小額錢(qián)債，例如，美國(guó)60 年代以來(lái)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)所涉及的問(wèn)題已深入到諸如汽車(chē)安全等較高級(jí)的領(lǐng)域；其次，筆者認(rèn)為于國(guó)際法規(guī)范中排斥不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的根 本原因于于，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)特別是涉及土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)由于涉及國(guó)家領(lǐng)土主權(quán)， 因而于許多國(guó)家的法律中受到嚴(yán)格的限制，不可能給予外國(guó)人以本國(guó)人同等的房 地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)利，更不可能要求對(duì)

25、此種權(quán)利的國(guó)際法保護(hù)。因此，國(guó)際法上對(duì)房 地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的排斥是順理成章的事情，但這不應(yīng)成為國(guó)內(nèi)法的障礙。第二，關(guān)于主體問(wèn)題，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)和住房商品化成 正比例關(guān)系，和住房福利化成反比例關(guān)系。于住房福利化體制下，由于大量公房 的存于，房地產(chǎn)消費(fèi)者的權(quán)益被公房所有者所吸收，房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系大量地表現(xiàn) 為居民和公房所有者之間的關(guān)系，而不是消費(fèi)者和運(yùn)營(yíng)者的關(guān)系，居民作為房地 產(chǎn)消費(fèi)者的主體資格受到很大局限，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益于相當(dāng)大程度上是通過(guò)行 政手段予以保護(hù)，而對(duì)法律保護(hù)且無(wú)特殊的要求。也正是由于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法 和住房福利化政策于壹些西方國(guó)家同步發(fā)展，才導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益保

26、護(hù)法中房地產(chǎn) 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的規(guī)范逐漸退化。我國(guó)住房改革前于房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面 同樣存于上述問(wèn)題。于私有制條件下，公民基本上能夠等同于消費(fèi)者，法人等同于運(yùn)營(yíng)者；但于我國(guó) 現(xiàn)行體制下，情況卻有所不同。由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行福利分房，于房改中的公房出 售和以單位名義購(gòu)買(mǎi)商品房再轉(zhuǎn)售給內(nèi)部成員的作法，于壹定意義上使單位法人 扮演了公民個(gè)人房地產(chǎn)權(quán)益的贈(zèng)予人、代理人、甚至監(jiān)護(hù)人的角色。不可否認(rèn)， 此種體制的初衷是基于更有效地維護(hù)公民基本生存權(quán)利的目的，但實(shí)際效果適得 其反，不僅使公民房地產(chǎn)權(quán)益苦樂(lè)不均而和社會(huì)公平宗旨背離，而且于保護(hù)公民房地產(chǎn)權(quán)益問(wèn)題上不免越俎代庖。公房出售前居民的房地產(chǎn)利益于價(jià)值上僅

27、僅是其工資收入的極小部分（壹般于5左右），此種利益于性質(zhì)上充其量不過(guò)是作為承租人享有的很限的債權(quán)利益；而公房出售后居民壹躍成為房屋所有權(quán)的主體，商品化的住房成為絕大多數(shù)公民最重要的財(cái)產(chǎn)，壹般職工購(gòu)房的代價(jià)甚至是傾其終生的積蓄，用身家性命形容也不過(guò)分，對(duì)此種權(quán)益的特殊保護(hù)要求驟然變得強(qiáng)烈起來(lái)，居民再也不是以福利受惠者的超然態(tài)度對(duì)待自己的很有限的房地產(chǎn)權(quán)益，而必然尋求最嚴(yán)格和最有效的法律保護(hù)-消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)。于消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系中，商品無(wú)論經(jīng)過(guò)多少次周轉(zhuǎn)，最終的所有者仍然具有消費(fèi)者的資格；房地產(chǎn)商品從單位法人所有轉(zhuǎn)為個(gè)人所有之后，所有者當(dāng)然取得消費(fèi)者的資格，享有消費(fèi)者權(quán)益，且為消費(fèi)者保護(hù)法所保護(hù)。

28、單位法人無(wú)論是作為房改過(guò)程中出現(xiàn)的“部分產(chǎn)權(quán)人”也好，仍是作為其內(nèi)部成員的房地產(chǎn)權(quán)益“代理人”或“監(jiān)護(hù)人”也好，均只是壹種過(guò)渡現(xiàn)象，且均不應(yīng)成為剝奪真正的房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)利的理由。消費(fèi)者保護(hù)法且非為了劃分公民和法人倆類(lèi)主體而作此種劃分，而是為了真正有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)公民消費(fèi)利益的保護(hù)，以維護(hù)社會(huì)的公平，使于商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展中急劇膨脹起來(lái)的商業(yè)利益不致過(guò)度損害廣大人民群眾的基本生存利益，保護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，維護(hù)有利于統(tǒng)治階級(jí)的政治和經(jīng)濟(jì)秩序。只要客觀經(jīng)濟(jì)生活有這種保護(hù)的必要，法律就應(yīng)當(dāng)將其納入調(diào)整范疇，而不應(yīng)拘泥于形式主義的教條。第三，關(guān)于消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系內(nèi)容問(wèn)題，消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)且非壹成不變

29、，而必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要?，F(xiàn)行消費(fèi)者保護(hù)法中缺少對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)規(guī)范且非該法的本來(lái)面目，事實(shí)上，大陸法國(guó)家消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的最初領(lǐng)域恰恰是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益。歐洲大陸現(xiàn)代消費(fèi)者保護(hù)法的最初形式首推19 世紀(jì)末德、法、奧等國(guó)制定的分期付款買(mǎi)賣(mài)法。當(dāng)時(shí)城市房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系中，以數(shù)量計(jì)算當(dāng)屬租賃關(guān)系比重較大，壹無(wú)所有的工人和其他城市勞動(dòng)者和房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者（房主）相比較處于劣勢(shì)地位，房主利用傳統(tǒng)私法中契約自由等原則任意抬高租金，房客隨時(shí)面臨被逐出門(mén)外無(wú)家可歸的命運(yùn)，更談不到優(yōu)良的房地產(chǎn)服務(wù)。馬克思恩格斯對(duì)工人住宅的惡劣程度曾予以強(qiáng)烈抨擊，這是當(dāng)時(shí)社會(huì)階級(jí)矛盾激化的壹個(gè)重要方面，對(duì)資本主義制度

30、的存于和發(fā)展是壹個(gè)嚴(yán)重威脅。也正是這種背景使以住宅租賃合同對(duì)房客權(quán)益特別保護(hù)為標(biāo)志的歐洲大陸消費(fèi)者保護(hù)法應(yīng)運(yùn)而生；二戰(zhàn)后歐洲住宅社會(huì)福利化的實(shí)行是此種消費(fèi)政策的延續(xù)，其結(jié)果是住房消費(fèi)關(guān)系中引入大量的公共行政機(jī)制，緩和了消費(fèi)者和運(yùn)營(yíng)者的矛盾，法律對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的程度隨之逐步減小；而70 年代以來(lái)于歐洲大陸經(jīng)濟(jì)政策私有化的右轉(zhuǎn)趨勢(shì)下，消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的表現(xiàn)形式也隨之有所變化，由過(guò)去的承租人權(quán)益為重心轉(zhuǎn)為購(gòu)房者權(quán)益為法律所優(yōu)先保護(hù)，六、七十年代以來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家針對(duì)壹些新型消費(fèi)合同制定的消費(fèi)者權(quán)益特別保護(hù)法規(guī)如租買(mǎi)法、分期付款銷(xiāo)售法和消費(fèi)者信用法，對(duì)包括購(gòu)房信貸中的買(mǎi)方或借貸方權(quán)益予以消費(fèi)者權(quán)利性

31、質(zhì)的保護(hù)。另壹方面，各國(guó)消費(fèi)者保護(hù)法的內(nèi)容早已超出當(dāng)初的合同法和侵權(quán)行為法的局限，總的趨勢(shì)是于社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，消費(fèi)者的哪壹方面權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格保護(hù)，國(guó)家便通過(guò)專(zhuān)門(mén)立法將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的調(diào)整范疇，于消費(fèi)者保護(hù)法的立法形式上大陸法國(guó)家和普通法國(guó)家的差異越來(lái)越小。從之上分析能夠見(jiàn)出，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的內(nèi)容和各國(guó)立法體系形 式和法律傳統(tǒng)雖然有壹定聯(lián)系，但決定性的因素于于客觀物質(zhì)生活決定的經(jīng)濟(jì)利 益結(jié)構(gòu)，于于房地產(chǎn)商品化程度，于于國(guó)家關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)政策需要。我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下城市房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益主要表現(xiàn)為居民和公房所有者之間的關(guān)系，這種關(guān)系具有非營(yíng)利性，而房地產(chǎn)管理部門(mén)的職責(zé)本身就包含有維護(hù)

32、居民房地產(chǎn)權(quán)益的職能，是壹種行政保護(hù)為主的體制；而住房商品化的改革客觀上縮小了行政保護(hù)的范圍，房地產(chǎn)消費(fèi)者和運(yùn)營(yíng)者之間的關(guān)系成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組成部分，客觀上要求擴(kuò)大法律保護(hù)的范圍。而且改革的實(shí)踐證明，房地產(chǎn)消費(fèi)者已越來(lái)越不滿足于民法的壹般保護(hù)，而對(duì)依消費(fèi)者保護(hù)法所確定的特殊或嚴(yán)格保護(hù)原則的需求日益迫切。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的構(gòu)想（壹）房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的壹種客觀存于，但此種消費(fèi)者權(quán)益且非當(dāng)然受消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整， “消費(fèi)者權(quán)利， 則是消費(fèi)者利益于法律上的表現(xiàn)。法律上賦予消費(fèi)者多少權(quán)利，意味著消費(fèi)者于多大程度上得到國(guó)家的保護(hù)。”（注：謝次昌主編

33、：消費(fèi)者保護(hù)法通論，第119 頁(yè)。）房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)容和表現(xiàn)形式是多種多樣的，不同的權(quán)益受消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)程度亦應(yīng)有所區(qū)別。這種區(qū)別的意義于于：第壹，房地產(chǎn)消費(fèi)者不同的權(quán)益和公民生存基本權(quán)利的聯(lián)系程度不同，法律保護(hù)的嚴(yán)格程度因此而有所區(qū)別。例如， 壹般居民住宅的權(quán)益和豪華別墅的權(quán)益相比， 雖然前者的價(jià)值要低得多，但它對(duì)于消費(fèi)者生存的意義往往比后者重要得多；又如，事關(guān)消費(fèi)者生命安全的房屋質(zhì)量權(quán)益和諸如租金之類(lèi)的消費(fèi)者公平權(quán)益相 比，前者顯然要重要得多。第二，法律向房地產(chǎn)消費(fèi)者保護(hù)傾斜的程度根本上取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn) 商品化程度。于商品經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)的情況下，對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的過(guò)度保護(hù)將使運(yùn)

34、營(yíng) 者的利益受到損害，因此納入消費(fèi)者保護(hù)法的房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益應(yīng)當(dāng)是那些迫切 需要法律予以特別保護(hù)的權(quán)益，而對(duì)那些通過(guò)民法等壹股法保護(hù)即能夠保證實(shí)現(xiàn) 社會(huì)公平的房地產(chǎn)權(quán)益，則不必納入或不必超前納入消費(fèi)者保護(hù)法的范疇。第三，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策取向決定了對(duì)不同房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的側(cè)重程度。例 如，于福利化住房政策主導(dǎo)下，法律優(yōu)先保護(hù)的是承租人的房地產(chǎn)利益；而于住 房商品化政策主導(dǎo)下，法律則優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房者的利益以鼓勵(lì)人們買(mǎi)房，對(duì)承租人 的房地產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的力度應(yīng)當(dāng)相應(yīng)有所限制，因?yàn)檫^(guò)分保護(hù)承租人的利益顯然會(huì) 阻礙住房商品化的進(jìn)程。例如澳門(mén)近年來(lái)為促進(jìn)積壓商品房的銷(xiāo)售，對(duì)舊的租務(wù) 法進(jìn)行重大修改，其中包括對(duì)

35、房屋承租人權(quán)利由舊法的嚴(yán)格保護(hù)修改為適度保護(hù) （壹些曾實(shí)行住房福利化政策的歐洲大陸國(guó)家七、八十年代以來(lái)也不同程度地對(duì)租務(wù)法進(jìn)行了這種性質(zhì)的修正）。第四，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益往往和既存的立法體系中的關(guān)聯(lián)制度聯(lián)系，如民法的不 動(dòng)產(chǎn)制度和合同制度、建筑法中的房屋質(zhì)量制度、房地產(chǎn)管理制度、金融法中的 購(gòu)房信貸制度等，這種聯(lián)系于比較和諧的狀態(tài)下不宜輕易予以突破，也應(yīng)當(dāng)防止 保護(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的專(zhuān)門(mén)立法和既存法律發(fā)生競(jìng)合：“消費(fèi)者保護(hù)法廣泛地 存于于各種法律規(guī)范之中，不受部門(mén)的限制。凡對(duì)消費(fèi)者利益具有保護(hù)功能的法律規(guī)定，均是消費(fèi)者保護(hù)法的組成部分”（注：李昌麟：消費(fèi)者保護(hù)法，法律出版社1997 年版，第49

36、 頁(yè)。）對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)可通過(guò)完善關(guān) 聯(lián)法律的途徑實(shí)現(xiàn)，且于關(guān)聯(lián)法律中規(guī)定對(duì)不同種類(lèi)的房地產(chǎn)權(quán)益予以不同程度的保護(hù)，這要比籠統(tǒng)地于消費(fèi)者保護(hù)法中作出“壹刀切”式的規(guī)定更有利。房地產(chǎn)利益結(jié)構(gòu)和法律的價(jià)值結(jié)構(gòu)具有壹致性?！胺傻膬r(jià)值是壹個(gè)多層次的有機(jī)整體。大體上能夠歸納為三個(gè)層次，第壹個(gè)層次是法律作為壹種社會(huì)存于，于總體上所具有壹般的價(jià)值，這種價(jià)值追求通常被描述為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公正、效率、自由和福利。第二個(gè)層次是每壹個(gè)法律部類(lèi)的特定價(jià)值。第三個(gè)層次是各種法 律制度的價(jià)值。消費(fèi)者保護(hù)法作為壹種類(lèi)型的法律（第二層次）亦有其明確 的價(jià)值取向，即消費(fèi)者的人身、財(cái)產(chǎn)安全，交易公平和消費(fèi)者福利”：“安全是指

37、消費(fèi)者保護(hù)法最基本的價(jià)值追求，包括人身安全和財(cái)產(chǎn)安全”：“交易公平是指消費(fèi)者于和運(yùn)營(yíng)者的交易中能夠獲得公正、平等的對(duì)待，消費(fèi)者獲得的商品和服務(wù)和其支付的貨幣價(jià)值相當(dāng)”：“消費(fèi)者福利主要是消費(fèi)者消費(fèi)需求的滿足問(wèn)題”。（注：前揭書(shū)第 49 50 頁(yè)。）我認(rèn)為，事實(shí)上第三個(gè)層次不僅適用于狹義上的消費(fèi)者保護(hù)法，也適用于廣義上的消費(fèi)者保護(hù)法，即各關(guān)聯(lián)法律中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)具體規(guī)定的價(jià)值取向也是有輕重和先后次序之分的。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益中的哪些部分為法律的壹般保護(hù)（廣義消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)）、哪些部分納入消費(fèi)者保護(hù)法予以特別保護(hù)（狹義消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)），實(shí)際上是解決其法律價(jià)值的第壹層次和第二層次劃分的問(wèn)題；而對(duì)房

38、地產(chǎn)消費(fèi)者不同權(quán)益予以何種性質(zhì)和程度的保護(hù)問(wèn)題，實(shí)際上是解決其具體法律制度的價(jià)值問(wèn)題?；谏鲜龇治觯覈?guó)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)可分為三個(gè)層次：第壹個(gè)層次是民法、刑法、建筑法、房地產(chǎn)法、金融信貸法等和消費(fèi)者保護(hù)法關(guān) 聯(lián)的法律保護(hù)。根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，可將房屋租賃關(guān)系、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸關(guān)系、 房屋維修服務(wù)關(guān)系等歸于此保護(hù)層次。但必須明確的是，當(dāng)這些法律適用涉及房 地產(chǎn)消費(fèi)者基本生存利益的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)法律對(duì)消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的原則； 涉及這類(lèi)問(wèn)題的法律競(jìng)合，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用有利于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的法律規(guī)范。此 外，非商品化住房消費(fèi)關(guān)系除了受政策規(guī)范調(diào)整外，于法律上也主要限于這壹層 次的保護(hù)。第二個(gè)層次是我國(guó)

39、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的特殊保護(hù)。應(yīng)當(dāng) 于立法上至少是于理論上明確將基于商品化的房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系納入該法的調(diào)整 范圍。事實(shí)上重要的是這壹層次的保護(hù)主要是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中關(guān)聯(lián)概 念和制度的理解于觀念上要有所更新，例如對(duì)該法中的商品的理解應(yīng)當(dāng)突破產(chǎn) 品質(zhì)量法中產(chǎn)品的傳統(tǒng)觀念；對(duì)消協(xié)工作范圍的理解應(yīng)當(dāng)突破工商管理部門(mén)對(duì) 日用消費(fèi)品運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理的傳統(tǒng)觀念。第三個(gè)層次是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中各種房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的不同法律價(jià)值。房地產(chǎn)消費(fèi)者生命和財(cái)產(chǎn)安全的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是最高的消費(fèi)者權(quán)益，法律的保護(hù)應(yīng)當(dāng) 最為嚴(yán)格，對(duì)侵害房地產(chǎn)消費(fèi)者這壹權(quán)益的行為應(yīng)當(dāng)予以最嚴(yán)厲的制裁，例如因 房屋質(zhì)量問(wèn)題對(duì)消費(fèi)者人身或財(cái)產(chǎn)安全造成損害