國內(nèi)長租公寓市場調(diào)查報告

1、長租公寓行業(yè)調(diào)查報告一、發(fā)展概述 長租公寓行業(yè)在國內(nèi)經(jīng)歷了十年的發(fā)展。 13-14年獲得風險投資的長租公寓企業(yè)已超過10家。 2014年，雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓。 據(jù)估計目前國內(nèi)房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套，測算國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模已達到近8000億元，每年新增的應屆生租房規(guī)模達600億元。 長租公寓領(lǐng)軍企業(yè)已經(jīng)與各類本地服務商建立了聯(lián)系，供應鏈體系正在成熟，互聯(lián)網(wǎng)改善了公寓企業(yè)拿房和出房的效率，流程系統(tǒng)化已成常態(tài)。 集中式公寓走向精品化開發(fā)，個別集中式單體收益可達30%。 分布式公寓正進行規(guī)?；瘮U張，呈現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。 風險提示： 1、二房東和

2、經(jīng)濟型酒店競爭 2、行業(yè)成熟度低 3、人才流失 二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展（一）租房市場現(xiàn)狀 根據(jù)北京青年人才住房狀況調(diào)研報告顯示，租房居住比例達52.20%，而在調(diào)研中僅有26.31%表示在租房過程中未遇到權(quán)益受損問題，因此改善非自有住房群體住房環(huán)境的公寓企業(yè)存在巨大的市場機會品牌化的公寓公司能有效消除現(xiàn)今租房面臨的各類痛點。 圖表2.2.租房需求與租房問題調(diào)研二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展（二）白領(lǐng)時代的到來與90后的個性需求 中國社科院14年發(fā)布的社會藍皮書指出，2015年我國將進入非農(nóng)從業(yè)人員中白領(lǐng)總量超過藍領(lǐng)的“白領(lǐng)時代”，對車、房、服務等的需求將不斷提升

3、。 趕集網(wǎng)租房報告顯示目前租房市場租房者近七成是85后，近半為90后。同時90后真正進入工作崗位，一方面他們希望提高生活質(zhì)量但不愿意做房奴。未來看中個人價值的90后，部分有可能成為不買房一代。以上發(fā)展趨勢下，長租公寓行業(yè)必定會受益。二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展圖表3.90后特征與租房態(tài)度圖表4.2013年租房者年齡分布二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展（三）近萬億級的市場容量中國目前房屋租賃的交易額大致在8000億左右，閑置房屋超7300萬套。中國流動人口規(guī)模2013年已達2.36億，72%的流動人口通過租房居住，即1.76億租房流動人口，過半為80后，即近8800萬租房

4、青年，2010年承受的房租月均387元，年均4644元。北上廣等6省市的流動人口占全國流動人口的85.9%，特大城市人口聚集態(tài)勢加強。 圖表5.5.青年租房市場年度規(guī)模估算二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展 社科院社會藍皮書指出，2015年我國高校畢業(yè)生總數(shù)將繼續(xù)增加，達到740萬。 應屆畢業(yè)生的增長為大城市提供了強大的租房需求，且畢業(yè)后到自有住房的過渡期一般在3-5年，未來應屆生租賃市場需求巨大。 圖表6.6.應屆生租房市場年度規(guī)模測算目前規(guī)?；拈L租公寓企業(yè)仍處于成長期，未來仍有巨大的成長空間，截至14年，全國最大的公寓企業(yè)鏈家旗下的自如，服務過的用戶剛過20萬，僅占北京800萬租

5、客的2.5%。二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展（四）房地產(chǎn)租賃市場環(huán)境 公寓公司能提供標準化產(chǎn)品來調(diào)和供求兩端 1、 供給層面。中國存量房近億套，近25%的空置率。未來物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進入細分時代（公寓運營，服務式辦公等領(lǐng)域），大規(guī)模的存量房亟待盤活，一線城市仍然有相當多的閑置房源未流入租賃領(lǐng)域。2、 需求層面。中低端房源供不應求，租賃市場需求強勁。超過七成的需求都是85-90后人群，他們在初入社會時真正需求是合租，收入水平也暫不支撐整租，且90后要求居住品質(zhì)的升級。 目前，全國各主要城市租賃價格穩(wěn)中有升，有利于公寓企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計和收益（即大部分簽約5年，前三年租金鎖定的方案）。二、

6、行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展圖表7.7.國內(nèi)主要城市租賃價格指數(shù)對比（2008.1-2014.52008.1-2014.5） 二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展（五）資本市場的助推 中國的風險投資行業(yè)從投資金額、機構(gòu)數(shù)量、活躍程度都達到了歷史高點，能為公寓行業(yè)初創(chuàng)企業(yè)提供了早期的資金供給。在雷軍斥資1億元入主YOU+國際青年公寓之前，2013年很多的公寓企業(yè)已經(jīng)拿到A輪融資，而順為資本布局了愛屋吉屋（房屋中介），YOU+公寓（集中式），上海寓見（分布式）三種不同業(yè)態(tài)的房產(chǎn)類公司。在資本的助推下，各家公寓企業(yè)突破了地域限制，15年已有部分企業(yè)開始了跨城市的全面布局。金融衍生品對公

7、寓企業(yè)的支持作用：1、運用類REITs產(chǎn)品，銀行并購杠桿去撬動核心地塊物業(yè)。 2、運用銀行、P2P等保理業(yè)務可以更好的提前收回應收款。 3、運用長租公寓預收款特性，未來可與銀行開發(fā)固定收益類產(chǎn)品。二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展企業(yè)創(chuàng)立時間融資時間融資情況新派公寓20122013賽富不動產(chǎn)1.6億元優(yōu)客逸家20122013.9 2014.9君聯(lián)資本A輪400萬美元，經(jīng)緯中國、海納亞洲基金、君聯(lián)資本、華興資本多方投資優(yōu)客逸家B輪融資2200萬美元鏈家自如2011/鏈家數(shù)的億人民幣 優(yōu)帕克2002/融資4000萬廣州YOU+20102014順為資本雷軍1億元青年匯20122014某知名在

8、線旅游上市公司2500萬元投資上海青客20122013達晨投了數(shù)千萬元晟曜行2005/銀行貸款500萬人民幣上海寓見20142014險峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源數(shù)百萬美元投資，順為資本A輪1000萬美元南京未來域20102014中君泰投了數(shù)千萬元魔方公寓20102013華平資本3000萬美元蘑菇公寓20142014.2 2014.12平安創(chuàng)投、IDG數(shù)千萬人民幣A輪融資,由海通開元基金領(lǐng)投，IDG資本及平安創(chuàng)投跟投的B輪2500萬美元融資圖表8.8.部分長租公寓（貝客競爭對手）企業(yè)融資情況二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展（六）互聯(lián)網(wǎng)對公寓企業(yè)的改造 長租公寓，尤其是青年公寓，手握兩端市場，一端

9、是戶主，另一端是租客。長時間的業(yè)余活動，若能提供良好的環(huán)境，使得公寓與租客產(chǎn)生更多交互，同時對無數(shù)小業(yè)主進行資產(chǎn)管理，由社交活動衍生的市場空間巨大。當領(lǐng)軍企業(yè)的房源量達到20萬套，線下用戶達到百萬級時，長租公寓行業(yè)將開始真正啟程。 二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)對公寓企業(yè)的改造表現(xiàn)： 1、解決租客與房東之間的信息不對稱，大大提高銷售效率 2、強大的互聯(lián)網(wǎng)管理體系，能提高公寓管理效率。 3、互聯(lián)網(wǎng)思維：用流量導入現(xiàn)金流，未來切入社區(qū)經(jīng)濟。（七）政策層面2015年1月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見,提出了要大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)、支持房地產(chǎn)

10、開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。 同時上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房試行意見的通知，規(guī)定從15年3月1日開始，上海市民無論是出租還是租住房屋，都可以委托專業(yè)的代理經(jīng)租機構(gòu)，代理經(jīng)租住房可以根據(jù)市場需求，在進行裝修改造后向社會出租，并配置必要的家具和家電。單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室)，可以作為一間房間單獨出租使用。這一舉措有利于存量房的盤活，為市場提高供給。而公寓行業(yè)爭議較大群租，政府未來會繼續(xù)整治群租，提倡更多的白領(lǐng)公寓。深圳、廣州、成都等地房管局

11、也密切關(guān)注北京、上海群租房政策的執(zhí)行情況，著手制定相應的政策?！叭鹤夥俊钡摹癗+1模式”的共識成立。二、 行業(yè)環(huán)境：時代背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展地區(qū)文件相關(guān)內(nèi)容上海關(guān)于加強本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實施意見進一步嚴格“群租”認定標準，標準規(guī)定，任一出租房間居住人數(shù)超過2人將被認定為群租。而對于群租的出租人和轉(zhuǎn)租人，懲罰幅度也提高到“1萬元以上10萬元以下” 上海（浦東新區(qū)）住宅小區(qū)出租房屋綜合管理實施方案涉及5種情形的住宅小區(qū)出租房將被納入綜合管理的范圍：1、將單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)；1、 將一間原始設(shè)計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；2、 將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺

12、和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居??；3、 出租房間的人均居住面積低于5平方米；4、 每個出租房間居住超過2人(有近親親屬關(guān)系的除外) 北京關(guān)于公布北京市出租房屋人均居住面積標準等有關(guān)問題的通知1、出租房人均居住面積不得低于5平方米，單個房間不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不能出租。 2、違規(guī)業(yè)主可由業(yè)委會責成終止租賃行為，違規(guī)中介將依法查處并記入信用檔案。北京首都綜治委群租房治理工作會議如果房主配合整改，將可以允許“N+1”模式的隔斷存在，即將面積較大客廳或飯廳隔出一個房間用于出租。 圖表10.2013-2014京滬群租政策比較二、 行業(yè)環(huán)境：時代

13、背景推動產(chǎn)業(yè)變革與發(fā)展三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系 長租公寓行業(yè)其自身屬性（B2C）與傳統(tǒng)二房東(C2C)有明顯的差別。 1） 公寓企業(yè)有較強的品牌力量，有較高的溢價能力，較好的降低房東和租客的違約率。 2） 公寓企業(yè)在人才培養(yǎng)、再加工能力、房源維護、供應鏈管理、系統(tǒng)管理上有較深入的理解和管控。3） 優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流，并在拿房上更為強烈，而傳統(tǒng)二房東為考慮項目收益，難以突破區(qū)域包租的方式，拿房上多考慮高額價差。4） 公寓企業(yè)未來能在租客社交，金融合作，本地服務商合作上有較大機會，在產(chǎn)業(yè)鏈和供應鏈體系上更加深入。三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系 圖表11.11.長租公寓企業(yè)

14、運營體系（分布式）圖表12.長租公寓企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系三、 長租公寓行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈與運營體系 四、 長租公寓市場發(fā)展 公寓行業(yè)目前大多為“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的重模式，需要較高的經(jīng)濟成本、時間成本、運營成本，回收周期較長，但房屋租賃的良好現(xiàn)金流、未來的衍生收入和市場空間讓公寓行業(yè)存在巨大的市場機會，未來中國會出現(xiàn)品牌化的長租公寓企業(yè)巨頭。（一）長租公寓企業(yè)主戰(zhàn)場 公寓行業(yè)發(fā)展模式呈現(xiàn)出區(qū)域性強的特點。目前，白領(lǐng)公寓主要集中在一線城市如北京、上海、廣州、深圳，以及發(fā)達的二線城市如成都、武漢，杭州，這些城市流動人口多，租房需求旺盛，房屋供給充裕，給青年公寓培育了很好的土壤。未來隨著優(yōu)質(zhì)公寓企業(yè)

15、的崛起，公寓行業(yè)會面臨整合和洗牌。比照快捷酒店行業(yè)，我們判斷，長租公寓行業(yè)至少能讓前10名的企業(yè)有市場空間，而且呈現(xiàn)區(qū)域特征，個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)會形成跨區(qū)域聯(lián)動。 圖表13.長租公寓企業(yè)主戰(zhàn)場分布四、 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀（二）長租公寓企業(yè)目標市場情況 不同的公寓企業(yè)的目標客群不一樣，總體上分為以下三個層級：金領(lǐng)（企業(yè)高管、老外），白領(lǐng)（初入職場的畢業(yè)生），藍領(lǐng)。四、 長租公寓市場發(fā)展圖表14.14.長租公寓企業(yè)目標市場情況1、高端市場（含中高端） 服務對象為企業(yè)高管，以及外籍人士，對生活品質(zhì)要求很高。新加坡旗下的酒店式公寓“雅詩閣”、“輝盛閣”占領(lǐng)這一高端公寓市場；而國內(nèi)領(lǐng)先的公寓企業(yè)“優(yōu)帕克”以

16、及以“社區(qū)物業(yè)資產(chǎn)管理”為導向的“晟曜行”發(fā)展最為良好。 但目前高端涉外租賃面臨以下問題： （1）經(jīng)歷過08年的金融危機后，房地產(chǎn)、金融行業(yè)受宏觀波動影響高端人群，外企高管撤離中國現(xiàn)象日益嚴重。（2） 涉外市場面臨在單筆支出減少，人力成本上升，涉外行業(yè)未來較難繼續(xù)有突破式發(fā)展。（3）未來涉外租賃可以延伸到低頻高客單價的服務，如游學、交流、中文教學等多業(yè)務鏈服務。 四、 長租公寓市場發(fā)展2、中端市場 2011-2013年間出現(xiàn)了許多青年公寓，可提供大面積的公共區(qū)域（便利店、閱讀室、健身房、休閑吧），及公寓定期組織的線下活動。3、低端市場 以求職公寓、考研公寓以及職工宿舍為主。特點是價格低廉，僅提

17、供生活必備用品，多為床位出租，旨在降低單個租房者的成本。四、 長租公寓市場發(fā)展對比這三類市場： 目前白領(lǐng)市場空間巨大但競爭最為激烈 而中高端的金領(lǐng)和藍領(lǐng)市場進軍的企業(yè)不多，但中高端的金領(lǐng)公寓續(xù)租率是非常高，中低端的白領(lǐng)公 寓僅僅有8-98-9個月的租房周期。 在規(guī)模和品牌未形成前，獲客的單位成本高，因此保證一定的續(xù)租率是降低渠道成本的關(guān)鍵。四、 長租公寓市場發(fā)展圖表15. 15. 代表性長租公寓企業(yè)的價格區(qū)間和業(yè)態(tài)情況一線城市VS二線城市： 鏈家自如優(yōu)帕克廣州優(yōu)+優(yōu)客逸家青客公寓青年匯晟曜行成立時間2010200220122012201120112006公寓性質(zhì)分布式和集中式分布集中分布分布集

18、中式分布式整租管理規(guī)模78000間1300套220間1500間10000間2100間1270套管理面積200萬平方20萬平方1萬平方3萬平方20萬平方7萬平方16萬平方月客均價2000元/間 5000元/間2萬/套2200元/間800元/間1500元/間3000元/間11000元/套空置率1012% 16% 2% 6% 8% 2% 3% 線下網(wǎng)點鏈家網(wǎng)點5個2個4個4個5個45個員工數(shù)量10000多萬400名40多名200多名300多名80多名150名服務對象白領(lǐng)租客企業(yè)高管白領(lǐng)、驢友白領(lǐng)白領(lǐng)白領(lǐng)企業(yè)中高層 &業(yè)主房源來源中介中介大業(yè)主中介中介大業(yè)主小業(yè)主四、 長租公寓市場發(fā)展圖表16

19、.16.長租公寓行業(yè)部分公司運營指標（四）現(xiàn)有長租公寓運營模式分析 房地產(chǎn)穩(wěn)定的供求關(guān)系為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤，從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種。 1、集中式集中式運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標的，包租后進行改造。但商業(yè)改造由于多為一次性投入，企業(yè)會比分布式較晚進入物業(yè)管理及運營。集中式公寓由于受制于市區(qū)黃金地段的高租金以及房源緊俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的關(guān)鍵是獲取低價物業(yè)后的精細化開發(fā)。四、 長租公寓市場發(fā)展 圖表17.集中式公寓業(yè)態(tài) 四、 長租公寓市場發(fā)展 集中式長租公寓在其業(yè)態(tài)形式上與酒店式短租公寓和經(jīng)濟型快捷酒店有很多相似之處，如物業(yè)

20、獲取考慮，裝修等方面，但在服務密度，渠道運用，人力成本等方面有很大不同。人力成本一幢集中式長租公寓僅需3-6個人來進行日常的服務一幢酒店式公寓需要的人力可能是集中式長租公寓的6-8倍四、 長租公寓市場發(fā)展圖表18.18.集中式長租與酒店式短租公寓對比目前You+公寓、新派、青年匯、自如寓、魔方等都是集中式公寓。目前以YOU+為代表的公寓企業(yè)，通過出讓租金收益權(quán)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流變成若干個按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，所募集資金用于后續(xù)的項目開發(fā)，這是國內(nèi)公寓企業(yè)融資多樣化的創(chuàng)新，優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。YOU+和懶投資的產(chǎn)品融資期限包含2月、6月，年化收益率為7

21、.5%，10.0%。租客們均為收入穩(wěn)定、信用良好的都市青年，租客信息滿足下圖的認證。四、 長租公寓市場發(fā)展 圖表19.YOU+公寓與懶投資合作方案四、 長租公寓市場發(fā)展集中式公寓未來的發(fā)展方向可能是其細分市場帶來的機會，如針對于藍領(lǐng)剛需的新起點公寓，針對女性的蜜柚公寓等等。圖表20.部分集中式公寓發(fā)展情況四、 長租公寓市場發(fā)展 圖表21.集中式公寓精品化發(fā)展特點總結(jié)較高價格 優(yōu)質(zhì)服務同一地段同一住房面積，其價格高于分散式公寓，再加上商業(yè)的用水用電，無形增加了租客的成本。為了吸引足夠的客戶，集中式公寓應主打社交和服務。精品開發(fā) 注入理念集中式公寓其占地面積較大，短期獲取市區(qū)房源難度大、租金高，無

22、法選擇合意的樓宇進行改造。 而郊區(qū)通常地價便宜，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、或是高新科技園區(qū)，適合精品開發(fā)，也容易注入公寓企業(yè)的理念，公寓理念不同對未來估值影響很大。強社交屬性相對分布式，低成本的運營管理，較短的租客社交距離以及公寓團隊與租客的距離。未來大面積的公共空間的開發(fā)將給運營團隊更多自由度來構(gòu)建社交圈。差異化競爭集中式公寓未來的差異化競爭，通過對租客進行細分從而篩選出某種人群，使同一細分群體的租客相互影響，更易于形成互動，如創(chuàng)業(yè)人群，女性，留學人才，藍領(lǐng)等。四、 長租公寓市場發(fā)展2、分布式 分布式長租模式起步較晚。模式相對而言比較單一：從分布的房東手里取得房屋，通過房屋包租運營，標準化的服務與改造，

23、提供整體的資產(chǎn)管理解決方案。四、 長租公寓市場發(fā)展圖表22.22.分布式公寓業(yè)態(tài) 在產(chǎn)品方面，鏈家自如經(jīng)過三年的探索和發(fā)展，如今已發(fā)展成熟。公司擁有多條產(chǎn)品線，裝修風格多樣；可以進行“在線預訂”，自如客網(wǎng)絡(luò)交租；建立了積分系統(tǒng)，客戶可以用積分換取優(yōu)惠；線下活動經(jīng)驗豐富，規(guī)模達百人以上。圖表23.某分布式公寓產(chǎn)品設(shè)計四、 長租公寓市場發(fā)展 再以蘑菇公寓和優(yōu)客逸家為例，在規(guī)模上暫時落后于鏈家自如，但卻發(fā)展迅速，這得益于兩家企業(yè)創(chuàng)始人多年旅游地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗，優(yōu)客逸家選擇二線城市作為目標市場，競爭相對較小，近期宣布進軍北京，開始挑戰(zhàn)高客單價市場。而蘑菇公寓從2014年開始，1年間，從0發(fā)展為5000間

24、房源，且均處于“地鐵”沿線，深受白領(lǐng)一族歡迎。還為租戶提供了100M的光纖網(wǎng)絡(luò)，滿足租客商務辦公娛樂需求。 到2016年，分布式公寓企業(yè)一定會在規(guī)模上有梯隊分布，大公寓企業(yè)做城市布局，并購中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產(chǎn)品、管控、成本做的很好時，也會活的很好，大公寓企業(yè)的問題是要把握住擴張的節(jié)奏。四、 長租公寓市場發(fā)展 圖表24.分布式公寓規(guī)?；瘮U張?zhí)攸c總結(jié)擴張性相對于集中式，其包含的部門更為多樣，有龐大的運營系統(tǒng)，合理速度擴張后可以幫助分布式公寓產(chǎn)生規(guī)模效應。多房源選擇性分布式公寓的房源旨在提供便捷交通，維修及時，線上完成選房選址，高性價比產(chǎn)品，這要求公寓整合足夠多的房源，來形成

25、品牌，并且有合適的房間供選擇。裝修團隊外延領(lǐng)軍公寓企業(yè)可通過裝修團隊，承接裝修任務，一方面保證訂單數(shù)量，另一方面可為未來托管業(yè)務作準備。搶奪資金和人才目前公寓是個重資產(chǎn)行業(yè)，特別是分布式，在收購房源以及運營管理都需要大量資金和人力，團隊能力強，市場開拓早、服務體驗好的公司將會搶占市場，實現(xiàn)贏者通吃，但一定要結(jié)合自身的發(fā)展特點注意上面的拿房問題。四、 長租公寓市場發(fā)展（1）房東端：資產(chǎn)管理合作方案 在傳統(tǒng)模式下，公寓運營公司會付給房東一筆穩(wěn)定的租金收益。分布式公寓主要是為分散的房東提供了“租賃整體解決方案”，房東既是供給方，也是需求方。提供更多資產(chǎn)管理合作方案，是風險投資方愿意看到的進步。在這一

26、點上，我們已經(jīng)能看到如自如、青客這些企業(yè)的顯著進步，市場化的流程操作，從收房到出房已經(jīng)能達到簡裝房8天完成，毛坯房在22天左右。 圖表25.25.房東與公寓企業(yè)托管模式四、 長租公寓市場發(fā)展（2）客戶端：租金、服務費、增值服務、社交流量轉(zhuǎn)化 房東簽下 3到 5年的托管合約后，公寓運營方將會對托管的房屋進行一定的標準化裝修（如宜家家具、品牌家電進入、色彩搭配），再從空間和時間上進行拆分并出租給用戶。在這個過程中，公寓企業(yè)能獲得從批發(fā)至零售過程中產(chǎn)生的價差和房屋再裝修創(chuàng)造出的租房溢價。目前分布式投資回報期為3年左右，而領(lǐng)軍公寓企業(yè)仍為布局規(guī)模而未考慮收益，拿房速度間接催高了拿房成本。圖表26.客戶

27、端盈利方式四、 長租公寓市場發(fā)展公寓企業(yè)除了傳統(tǒng)的租金差和服務費的盈利方式外，在金融產(chǎn)品運用上也在不斷嘗試，如和銀行的消費貸（如南京銀行，北京銀行）合作，已經(jīng)常態(tài)化，公寓企業(yè)與銀行合作,銀行將兩年房租支付給公寓企業(yè)，租客可以每月刷銀行信用卡支付租金這樣方式可以讓公寓企業(yè)鎖定未來現(xiàn)金流用于現(xiàn)有發(fā)展，又讓租客免除付三押一老模式。目前，對于分布式公寓，裝修配置和線上線下的聯(lián)動都處于探索階段，尤其是服務是否能讓用戶認為“值得”。公寓服務將會伴隨租客長期存在，隨著時間的推移和資本的充裕，未來會有新的服務上線，真正讓“服務費”物有所值。同時與企業(yè)端合作也是規(guī)?；姆植际焦⑵髽I(yè)未來的亮點，如與院線的合作，

28、團購模式，干洗，生鮮配送，各類銀行金融服務，智能家電的切入，這都是人流轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的方式。可以說，分布式長租公寓行業(yè)未來是在量的基礎(chǔ)上做產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。圖表27.27.盈利方式以陸家嘴某小區(qū)為例四、 長租公寓市場發(fā)展（3）與家電企業(yè)的合作目前海爾U-home牽手蘑菇公寓，將智能家居 “入住”蘑菇公寓，開啟公寓與智能家居的結(jié)合。四、 長租公寓市場發(fā)展圖表28.28.海爾智能家居與蘑菇公寓合作方案金融端，海爾目前已經(jīng)與各大優(yōu)質(zhì)公寓商接洽，提供“家電的金融租賃”，根據(jù)公寓企業(yè)所需的家電量，設(shè)計租賃解決方案。同時根據(jù)家電企業(yè)的需要，可選擇性配置智能家電。圖表29.海爾智能家居與蘑菇公寓金融租賃方案 （以30

29、0萬購貨量為例）長租公寓與智能家居、物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將會是未來長租公寓的發(fā)展方向，大量的租客數(shù)據(jù)在公寓平臺進行沉淀，同時包含安保，智能門鎖應用，精細化能耗計量等等。這些數(shù)據(jù)也就成為公寓企業(yè)的寶貴資源。方式租期保證金月付（20%保證金）3年9.2萬/月5年5.9萬/月季付（10%保證金）3年27.9萬/月5年17.9萬/月四、 長租公寓市場發(fā)展（4）分布式的成本分析想進入這個行業(yè)，有幾十套房子做二房東容易，不需要太多資金和專業(yè)技能，但再向上擴張到百套以上就會遇到很大挑戰(zhàn)。中國目前有大約至接近50萬的二房東，北京部分二房東手里持有千套甚至近萬的房源，二房東的生意比以前難做了。公寓行業(yè)在沒有達到一定規(guī)模

30、是不會出現(xiàn)邊際成本遞減的。主要體現(xiàn)在銷售成本、運營成本、裝修改造成本的上漲，而這個臨界規(guī)模沒有定論。四、 長租公寓市場發(fā)展圖表30.30.長租公寓行業(yè)成本分析 目前優(yōu)質(zhì)的長租公寓企業(yè)空置率指標都很好，未來需要掌控續(xù)租率及轉(zhuǎn)帶客率，這是渠道成本下降的關(guān)鍵。四、 長租公寓市場發(fā)展（5）集中式VS分布式在公寓企業(yè)實際的運作中，這兩種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)出截然不同的運作模式。 房源獲取方面，集中式企業(yè)的獲取途徑更為多樣化，目前也在嘗試和開發(fā)商進行合作探索。四、 長租公寓市場發(fā)展圖表33. 33. 集中式與分布式房源獲取簡單對比從模式上看未來的合作可能有以下模式： 1、 開發(fā)商帶租約售樓，個人業(yè)主持有，公寓公司做品

31、牌輸出，做運營。2、 開發(fā)商直接授權(quán)運營公司運營。3、 類REITS模式，由基金出資，公寓公司做運營，租金收益分成。四、 長租公寓市場發(fā)展2013年，新派公寓的創(chuàng)始人王戈宏與賽富不動產(chǎn)基金用“基金做收購，品牌做管理”的模式，一期基金以2.2萬/的低價在北京CBD整棟買下森德大廈，次年改造為新派公寓CBD店；新派公寓管理團隊則負責對公寓進行統(tǒng)一品牌包裝、管理運營，同時每年向賽富不動產(chǎn)的LP（有限合伙人）支付不低于3.5%的租金回報；四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會被散售或者整售。賽富不動產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購協(xié)議。據(jù)王戈宏估算，一期基金的平均年化回報率將超過10%，有望達到13%。 新派公

32、寓是國內(nèi)首家類REITs模式探索的青年長租公寓，將其打造為金融產(chǎn)品，在國內(nèi)沒有REITS的條件下，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益。公寓業(yè)態(tài)集中式公寓分布式公寓形式包租整棟房產(chǎn)，統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一服務，租金水平和物業(yè)成本，位置，裝修檔次等有關(guān)不同小區(qū)內(nèi)分散的獲取個人房東的房源，對房間進行裝修和配備后，以公寓品牌對外出租產(chǎn)品開發(fā)要求類似于小開發(fā)商，要求對樓宇有充分的理解，開發(fā)的難度極高開發(fā)要求相對低些，但同樣對產(chǎn)品也有著極致的要求，出租方式一般多為整租整出多為合租產(chǎn)品。未來也有整租產(chǎn)品。房源拿合適的房源困難，又面臨經(jīng)濟型酒店的競爭，拿到低價物業(yè)是核心中的核心。拿單個房源較簡單，一般與房東簽3

33、-5年的托管合同，但形成規(guī)模，需要一個漫長的過程，現(xiàn)金流前期的投入較大月付租金方式能讓分布式企業(yè)保持良好的現(xiàn)金流產(chǎn)生滾雪球效應。標準化更易標準化形成品牌，集中式管理也易形成強社交感。對管理體系要求高，且房源形態(tài)不一，不易標準化管理體系集中式管理易形成管理效率，后期的管理成本低，尤其表現(xiàn)在人力成本相比于分布式較低。涉及中介公司、裝修公司、物業(yè)管理公司和IT公司，需要強ERP系統(tǒng)來保證其高效整合。業(yè)態(tài)現(xiàn)狀一線城市的租金水平可以支撐集中式長租公寓業(yè)態(tài)二線城市的物業(yè)成本高、租金水平低，可能毛利低，可能更適合分布式公寓資本介入以財務投資基金為主一種是美元基金為主的長周期高風險偏好基金，一種是戰(zhàn)略資本介入

34、，提前做戰(zhàn)略布局國內(nèi)外 企業(yè)對比國外的雅詩閣和輝盛閣。國內(nèi)的公寓公司多為分布式業(yè)態(tài)。典型企業(yè)You+、青年匯、自如寓、魔方等蘑菇公寓、青客等四、 長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀五、長租公寓行業(yè)的風險問題總結(jié)房源問題1、 集中式業(yè)態(tài)，處于較大的拿房困境。多數(shù)集中式由于地點不便捷，短期無法享受足夠溢價2、 分布式業(yè)態(tài)，一線城市市區(qū)少有毛坯房供給，且房東自裝房可能不適和公寓企業(yè)對房源的標準化改造。3、 與二房東競爭問題嚴重，二房東受到品牌公寓商和新進入者的拿房壓力，這三者的力量會在短時間共同推高拿房成本。規(guī)?；瘑栴}重資產(chǎn)運營模式導致毛利率低，快速擴張難，規(guī)?；耐顿Y效益目前較難產(chǎn)生。行業(yè)成熟度 問題1、低端市

35、場部分租房者仍對價格較敏感2、現(xiàn)階段的業(yè)主仍關(guān)心單月收入，而可能沒有考慮整體的潛在收益。利潤下行問題1、 租房紅利的消失，在2008年和2013年租進來房子質(zhì)量、租金等方面可能都不同。2、 人工成本上升過快，變相的削減了公司的毛利。3、 營銷成本過高，很多公司資金大量投放到如百度關(guān)鍵詞類的廣告中。4、 早期公寓行業(yè)一部分利潤實際上來源于信息不對稱、但現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)使得信息透明化導致利潤空間被壓縮。分銷渠道未來隨著競爭的激烈，長租公寓平臺的出現(xiàn)，中小型公寓企業(yè)仍然要尋找合適的分銷渠道競爭者如家、快捷等經(jīng)濟型酒店會進入長租行業(yè)，進行巨大沖擊。人才問題1、 未來行業(yè)需要大量酒店管理、物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管

36、理的復合型人才，而人才專業(yè)性的構(gòu)建需要時間。2、 目前行業(yè)從業(yè)者文化素質(zhì)偏低，缺少信息化管理。3、 目前幾家大公寓公司人才月平均流失率為15%，相對中介行業(yè)來說低一些，但人員流失仍是最大的問題。回收周期公寓行業(yè)目前多屬于重資產(chǎn)運營，公寓的投資回報周期約為3年政府管理 問題多無統(tǒng)一的標準風投退出與 估值問題1、前期投資成本較多，收益都不確定。 2、資本市場在可能考慮項目成長性時不清晰，公司的估值就會很低，行業(yè)存在較多不確定性問題，且企業(yè)規(guī)模較小，還沒有經(jīng)歷大市場的考驗。20132014年，長租公寓企業(yè)發(fā)展迅速，市場熱度高，房源集中度分散，具有明顯的區(qū)域效應，再加上各家以高成本去拼房源獲取，長租行

37、業(yè)在15年仍難出現(xiàn)全國品牌化的巨頭公司。 目前在北京，已經(jīng)有1000家左右的公寓公司，在如此分散化的情形下，將會有長租公寓企業(yè)平臺出現(xiàn)，來幫助長租公寓企業(yè)進行分銷和公寓企業(yè)的ERP系統(tǒng)管理。目前已經(jīng)看到了如窩牛租房，九豬（樓底網(wǎng)）等平臺類企業(yè)。 但長租公寓平臺類公司也面臨挑戰(zhàn)： 1、 長租公寓平臺交易頻次低，流量變現(xiàn)能力弱，平臺后續(xù)提供的服務與公寓公司產(chǎn)生沖突時如何解決。 2、 各公寓公司能提供給平臺的房源數(shù)量相對有限，且為存量房。如果再考慮到分散在全國，單一城市的中小公寓商提供的房源量更為有限，平臺類公司的收費模式是不是可行。五、長租公寓行業(yè)的風險長租公寓的發(fā)展出路：智慧公寓管理 智慧公寓即

38、長租公寓與智能家居、IT系統(tǒng)和物聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合可能是一個長期的發(fā)展方向。在這個方向上，以下的解決方案可能是需要的： 第一，要及時的做到房屋房態(tài)的監(jiān)控。未來能否通過一個手機或一個終端，能夠及時了解房屋的狀態(tài)?，F(xiàn)在很多人做公寓，甚至都不知道這些房子到底租了沒有，這很荒唐。 第二，安全監(jiān)控。因為有群租、合租，所以安全監(jiān)控非常重要。 第三，智能門禁和門鎖。很多人是在Wi-Fi狀態(tài)下做門鎖，但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的，這也是一個問題。而且Wi-Fi也是有距離的，我個人不覺得這是未來的方向。 第四，房屋定位服務和入住體驗服務。 第五，自助看房服務。 第六，隔間式精細化能耗計量。長租公寓的發(fā)展趨勢

39、關(guān)于行業(yè)的長期趨勢，目前廣泛討論的重點方向包括公寓租賃平臺、租賃后服務平臺、社區(qū)資產(chǎn)管理平臺、二房東平臺以及公寓社交化等仍然停留在較淺的層面上。至于未來可能的趨勢變化，以下幾個方向值得深入探討： 第一，由單一的房屋租賃逐漸成為業(yè)主房屋資產(chǎn)管理。業(yè)主的房屋資產(chǎn)管理是未來所有公寓公司去努力的方向，未來可能會有很多開發(fā)商以及經(jīng)紀公司一定會切入到物業(yè)資產(chǎn)管理。 第二，由集中包租逐漸成為房屋托管。包租從未來看一定是不好的模式，是重資產(chǎn)的模式。為什么要包租？在一個特定區(qū)域的樓盤采取了包租以后，就鎖定了，當通過包租相對集中之后，可以對這個樓盤有一個定價權(quán)，所以采取包租。如果包租到一定階段以后，當形成品牌效應

40、的時候，一定要托管，不能再包租，集中包租長期來看是錯誤的行為。 第三，由單一區(qū)域經(jīng)營逐漸成為區(qū)域經(jīng)營。現(xiàn)在有很多公寓管理公司有一個非常難以理解的現(xiàn)象，就是當它在一個地方都沒有建立成熟的、可復制樣本的情況下，突然會進行跨城市的異地擴張。正常情況下，租賃是一個區(qū)域化市場非常強的業(yè)務品種，個人理解，正確的做法應該是選擇一個主戰(zhàn)場，把本地化做透，市占率做到第一，而不是追求不同城市的擴張。 第四，由傳統(tǒng)租賃收入逐漸成為租賃消費升級和金融產(chǎn)品融合型收入。 第五，分布型和集中式經(jīng)營方式會融合，逐漸走向以社區(qū)為單位分布式集中管理，并滲透到物業(yè)行業(yè)。 第六，開發(fā)商和公寓運營商合作共建創(chuàng)業(yè)公寓。未來公寓包括整租也

41、好、分租也好、分散也好、整棟也好，只是產(chǎn)品的差異，不是業(yè)態(tài)的差異。未來衡量一個公寓企業(yè)的能力的關(guān)鍵指標是兩個：第一，管了多少資產(chǎn)，多少間，多少租客，不要講什么業(yè)態(tài)；第二，盈利還是不盈利。附錄：公寓行業(yè)發(fā)展簡史 服務式公寓的雛形是1976 年法國興起的時權(quán)酒店（即消費者買斷該酒店在每年特定時間里的若干年使用權(quán)）。1980年，服務式公寓在紐約發(fā)展起來，成為紐約開發(fā)商的主打項目。進入90年中后期，上海出現(xiàn)了一批以外企高管在滬長期居住為目標的高級酒店式公寓。 1998年，中國房地產(chǎn)市場福利分房時代結(jié)束，2002年后房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10余年的高速增長，這期間國內(nèi)公寓行業(yè)最早起源于傳統(tǒng)的“二房東”模式，即

42、個人拿到大量房源，將其租售，久之行成品牌，有一定的規(guī)模，系統(tǒng)和營運標準后就形成了“公寓企業(yè)”。 2002年，規(guī)?；墓I(yè)態(tài)開始形成，當時優(yōu)帕克公司瞄準了外企高管人群（因當時的國民收入不高），加上2003年中國加入WTO,大量世界500強企業(yè)進駐帶來了外企高管的租住需求，那時其競爭對手為海外的高端公寓企業(yè)，如新加坡的雅詩閣集團。當時國內(nèi)的外企人士不愿意去住酒店，而優(yōu)帕克公寓提供五星級酒店的配套設(shè)施，統(tǒng)一班車，工作人員統(tǒng)一制服，比競爭對手的國際公寓低20%-30%的價格，又有社區(qū)的氛圍，迅速的開創(chuàng)了國內(nèi)高端公寓市場。直到2005年聯(lián)想投資（今君聯(lián)資本）想投資優(yōu)帕克，但因條件沒有談攏后終止，優(yōu)帕克

43、一直是國內(nèi)高端公寓行業(yè)的龍頭，可近年來發(fā)展緩慢，在2011年優(yōu)帕克僅有1000套房間。 2008年，因北京奧運會，分布式酒店公寓開始快速發(fā)展，其后的金融危機使商住類房產(chǎn)項目不好運營，轉(zhuǎn)手給公寓企業(yè)運營。 圖表37.公寓行業(yè)發(fā)展簡史 到2010年，因為消費升級大背景和年輕一代（85后）的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定程度上替代了傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，整個行業(yè)得到了快速發(fā)展。期間晟曜行公司以世博會為契機，以其45個社區(qū)服務中心為優(yōu)勢，快速擴張，現(xiàn)今已成為上海中高端市場第一品牌，自身結(jié)合了集中式和分布式公寓的特點，開創(chuàng)了國內(nèi)首家分布集中式管理。2010-2012年，公寓企業(yè)的房間規(guī)模一般為100-300間。 2011