新版城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程

1、新版城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程應(yīng)用說明二零一五年六月目 錄一、修訂的主要內(nèi)容1、結(jié)構(gòu)調(diào)整 12、概念調(diào)整 23、要求調(diào)整 64、文字調(diào)整 10二、報告撰寫中需要注意的事項1、報告整體需要注意的要點 102、報告撰寫的注意事項 113、檔案資料的管理要求 14一、修訂的主要內(nèi)容1、結(jié)構(gòu)調(diào)整需要重點關(guān)注的是：現(xiàn)場勘查用表估價師現(xiàn)場查勘時需要填寫現(xiàn)場勘查用表，需要有估價師簽字，報告存檔中和電子化備案的過程中作為必備的附件材料。2、概念調(diào)整新規(guī)程第一章中的“術(shù)語”內(nèi)容是原規(guī)程附件中的名詞解釋，增加了公示地價、標定地價、課稅地價、土地估價的概念，刪除了熟地價格、毛地價格、生地價格、估價期日、基準地價更新、征地費用

2、的概念。部分概念做了調(diào)整，修改前后概念對比如下：修改前修改后土地價格：是指土地的購買價格，是土地未來年期純收益（地租）的資本化。土地使用權(quán)價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。地價：在市場條件下形成的土地權(quán)利價格，包括在公開市場條件下形成的客觀合理的價格和在特定市場條件下形成的市場關(guān)聯(lián)各方可接受的價格。無特殊說明下，指公開市場條件下形成的，一定年期建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利價格，其空間內(nèi)涵包括地表及地上、地下的一定范圍，也可依據(jù)權(quán)屬劃分，單獨界定為地下空間使用權(quán)或空中使用權(quán)價格?；鶞实貎r：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均

3、質(zhì)地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格?；鶞实貎r：在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。標定地價：標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導(dǎo)價格。標定地價：標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的標準宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，某一估價期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價格。市場比較

4、法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。市場比較法：根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。成本逼近法：是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方

5、法。剩余法：又稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。剩余法：在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法?；鶞实貎r系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。公示地價系數(shù)修正法：利用城鎮(zhèn)基準地價（路線價）

6、、標定地價等政府公示地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價格的方法。相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質(zhì)地域或緊鄰所在地域的其它均質(zhì)地域。相鄰地區(qū)：與待估宗地用途空間緊鄰的均質(zhì)地域。地價指數(shù)：指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域內(nèi)某一用途于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平的百分比指數(shù)。地價指數(shù)：特定區(qū)域內(nèi)，某一用途、某一時期的地價水平相對于某一基準日期地價水平的變動指數(shù)。綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。綜合還原率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生

7、的未來純收益還原為某一期日的不動產(chǎn)價格的比率。土地還原利率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。土地還原率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的土地價格的比率。建筑物還原利率：是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益轉(zhuǎn)化為價格的比率。建筑物還原率：是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益還原為某一期日的建筑物價格的比率。城鎮(zhèn)拆遷安置費用：指用地單位為取得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的拆遷補償?shù)母黜椏陀^費用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費及拆遷安置補助費。征收補償費：征收土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物所發(fā)生的區(qū)域性、客觀補償性費用之和。土地取得費：指用地單位為取得土地使用權(quán)而支付的各項客觀費用

8、。土地取得費：為取得土地權(quán)利而支付的各項區(qū)域性客觀費用。土地開發(fā)費：是為使土地達到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費用。土地開發(fā)費：為使土地達到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項區(qū)域性客觀費用。主要涉及宗地內(nèi)外的土地開發(fā)投入費用。修改前修改后土地增值：是待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。土地增值：是待估土地因用途改變或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加。標準宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定

9、又起示范及比較標準作用的宗地。標準宗地：在均質(zhì)區(qū)域內(nèi)確定的，其深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定，能夠起示范及比較標準作用的宗地。標準深度：指在城鎮(zhèn)中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。標準深度：隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度。里地線：標準深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。里地線：標準深度的連線。公示地價：以維護經(jīng)濟和市場的平穩(wěn)健康發(fā)展為目標，遵循公開市場價值標準評估，并經(jīng)政府確認，公布實施的地價。包括基準地價、標定地價、課稅地價等。課稅地

10、價：為課稅需要，以基準地價、標定地價為基礎(chǔ)測算，并由政府確定的，作為計稅依據(jù)的土地價格。3、要求的調(diào)整關(guān)于技術(shù)體系與技術(shù)途徑由原規(guī)程的基準地價評估體系和宗地地價評估體系調(diào)整為宗地地價評估技術(shù)和區(qū)域地價評估技術(shù)。將基準地價、路線價、標定地價等公示地價的評估體系包含在區(qū)域地價評估技術(shù)中。關(guān)于估價原則新規(guī)程中保留了替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則、供需原則、貢獻原則。剔除了報酬遞增遞減原則和變動原則。調(diào)整的出發(fā)點是：城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程是技術(shù)規(guī)程，需要更多的反映土地估價技術(shù)，保留的原則與估價方法的選用有密切的關(guān)系，剔除的原則以及沒有增加的合法原則、謹慎原則更多的是經(jīng)濟學中或者從事土地估價業(yè)務(wù)時需要

11、遵循。關(guān)于方法選用新規(guī)程在評估方法選用上做了調(diào)整，一般宗地評估需選擇適宜的兩種以上評估方法。針對特殊情況，提出了“評估少有交易，市場化程度極低且土地收益難以顯化的特定用途土地價格，在省級以上土地估價行業(yè)協(xié)會組織專家論證的基礎(chǔ)上,可以選擇一種適宜的主要估價方法,并應(yīng)在報告中充分披露,附具專家論證材料?！钡慕鉀Q方案。注：在假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用過程中，確定未來開發(fā)價值時采用市場比較法，對于宗地評估來講仍然是一種評估方法。關(guān)于主要估價方法市場比較法基本公式：將年期修正系數(shù)進行了單列。比較實例選擇：明確了估價期日距比較實例的交易日原則上不超過3年。比較實例與待估宗地條件的相似性大于差異性。地價指數(shù)編制：應(yīng)符合

12、城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范TD/T 1009-2007的有關(guān)要求。容積率修正系數(shù)：當容積率對地價影響較大時，應(yīng)單獨修正。關(guān)于其他因素修正：除進行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查和專家論證，還可根據(jù)比較實例與待估宗地的條件差異進行其他必要的修正。收益還原法估算年總收益：應(yīng)考慮客觀閑置損失。確定年總費用：不動產(chǎn)出租方式的，不再扣除房屋年折舊費。確定折舊年限：利用不動產(chǎn)收益評估土地收益價格時，當房屋經(jīng)濟壽命早于設(shè)定土地使用年限時，應(yīng)按照房屋經(jīng)濟壽命確定折舊年限，合理估算剩余年期的土地價格；當房屋經(jīng)濟壽命晚于設(shè)定土地使用年限時，應(yīng)按照土地使用權(quán)期限確定折舊年限，并合理估算房屋余值。剩余法兩種情形的應(yīng)用：在格式上

13、明確了剩余法應(yīng)用中的兩種情形，評估現(xiàn)有不動產(chǎn)中所含土地價格，評估待開發(fā)土地的價格。利潤測算：采用現(xiàn)金流量法，折現(xiàn)率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。成本逼近法新規(guī)程基本保留了老規(guī)程的內(nèi)容，在土地取得費、開發(fā)費、土地增值和價格修正中的表述有所調(diào)整，增加了其嚴謹性。注：應(yīng)加強對客觀費用的理解，規(guī)程中沒有列舉的，在實際征地過程中客觀發(fā)生的，有文件依據(jù)的成本費用應(yīng)計入成本構(gòu)成。由于增值收益率論證的缺失，建議省內(nèi)的估價師盡可能避免采用成本逼近法評估宗地價格。公示地價系數(shù)修正法方法內(nèi)涵：三種方法的統(tǒng)稱，包含基準地價系數(shù)修正法、路線價法、標定地價系數(shù)修正法?；鶞实貎r系數(shù)修正法：進一步明確了適

14、用范圍。標定地價系數(shù)修正法：明確了標定地價系數(shù)修正法的應(yīng)用過程和適用要求。公布標定地價，期日差距不超過1年。關(guān)于基準地價制定更新周期: 明確基準地價更新視市場情況而定，更新頻率不得低于每三年一次，每隔六年進行全部更新。不同更新方式的要求:明確全面更新應(yīng)在收集最新地價影響因素資料的基礎(chǔ)之上，重新劃分土地級別和均質(zhì)區(qū)域，局部更新可利用符合要求的地價指數(shù)完成。基準地價內(nèi)涵：將確定基準地價內(nèi)涵的技術(shù)地位進行了明確。“基準地價內(nèi)涵主要包括基準地價對應(yīng)的土地權(quán)利類型、使用年期、用途、期日、開發(fā)利用程度及容積率等開發(fā)建設(shè)條件?；鶞实貎r內(nèi)涵應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀總體情況，并考慮政府管理需求確定?！辟Y料調(diào)查：資料調(diào)查

15、內(nèi)容中增加了土地聯(lián)營、合作建房、房屋售價及租金資料。關(guān)于不同用途地價評估用途分類：評估中，待估宗地用途的設(shè)定宜參照土地利用現(xiàn)狀分類的二級類進行細化，對于具混合用途的待估土地，應(yīng)分別界定各用途的構(gòu)成比例。土地估價中，土地用途可分為以下基本類別：住宅用地、工礦倉儲用地、商服用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運輸用地。方法選擇原則：新規(guī)程中對于不同用途的土地評估均提出了方法選擇的原則，估價師在方法選用的過程中應(yīng)嚴格遵守。新規(guī)程P38-41。不同權(quán)利狀態(tài)下土地價格評估 新規(guī)范針對不同權(quán)利特征對土地價格的影響，更加科學、清晰的闡述了各類權(quán)利狀態(tài)下土地評估的技術(shù)要點。新規(guī)程P42，重點分辨不同權(quán)利狀態(tài)的評

16、估技術(shù)要點。4、文字調(diào)整新規(guī)程在文字表達中更加規(guī)范準確，規(guī)范了部分技術(shù)用語。舊規(guī)程新規(guī)程征用征收房地產(chǎn)不動產(chǎn)還原利率還原率基準日期日商業(yè)用地商服用地居住用地住宅用地二、報告撰寫中需要注意的事項 1、報告整體需要注意的要點封面增加電子備案號。土地估價報告中估價基準日改為估價期日，統(tǒng)改名稱。地價定義新規(guī)程明確規(guī)定地價定義應(yīng)注明：在公開市場（或特定市場）條件下、與估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的，某種權(quán)利特征下的土地使用權(quán)（或包含其他內(nèi)容）價格。對涉及抵押的估價，估價結(jié)果下邊應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費

17、用、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。第八和第九項的簽字蓋章必須在一頁上。估價結(jié)果一覽表按照新規(guī)程要求修改，表格的上方增加估價目的，表里用途和容積率進行了細分。報告有效期統(tǒng)一描述為：本報告的估價結(jié)果自提交估價報告之日起一年內(nèi)有效。附件土地證和房產(chǎn)證等權(quán)屬狀況材料需要驗證原件，由估價機構(gòu)蓋章，最好讓委托方蓋章，否則寫在特殊事項說明里。附件需要附現(xiàn)場勘查表，并由現(xiàn)場勘查估價師簽字。能夠證明簽字估價師現(xiàn)場查勘照片。2、報告撰寫的注意事項第一部分 封皮 摘要報告的年度編號應(yīng)與提交報告年度一致，如2014年開始做的報告2015年提交，應(yīng)使用2015年的報告編號。技術(shù)報告關(guān)鍵詞，年度寫提交報告年度。

18、技術(shù)報告中的結(jié)果一覽表上寫“土地估價技術(shù)報告編號：（山東）*（2015）（技）字第*號”。土地估價報告中估價基準日改為估價期日第六項地價定義 新規(guī)程明確規(guī)定地價定義內(nèi)涵為在公開市場（或特定市場）條件下、與估價期日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的，某種權(quán)利特征下的土地使用權(quán)（或包含其他內(nèi)容）價格。第七項：估價結(jié)果：增加：對涉及抵押的估價，應(yīng)注明上述估價結(jié)果中是否包含法定優(yōu)先受償款、抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。第八、九項：土地估價師簽字、土地估價機構(gòu)蓋章必須在一頁上。土地估價結(jié)果一覽表（按新格式填寫）序號變更項新規(guī)程變更內(nèi)容1表格上方內(nèi)容新：增加估價目的2宗地位置新：無“宗地位置”列3用途新：總列“估價期日的用途”分列“證載（或批準）、實際、設(shè)定”用途4容積率新：總列“容積率”分列“規(guī)劃、實際、設(shè)定”容積率5年限舊：“土地使用權(quán)年限”新：“剩余土地使用權(quán)年限”第二部分 估價對象界定估價報告中的估價對象，要明確估價對象是否為土地還是包括其他內(nèi)容（如地上建筑物）；如果有其他內(nèi)容在地價定義里相應(yīng)說明。土地登記狀況說明估價對象的來源、土地級別和基準地價土地權(quán)利狀況:權(quán)屬(所有權(quán))、權(quán)利（使用權(quán)，用途、面積、