酬金制物業(yè)管理

1、“酬金制物業(yè)管理”簡介什么是酬金制？ 物業(yè)管理酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定的比例或固定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的優(yōu)點： 一、“酬金制”更加有利地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益 “酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得就越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項目來獲取更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)

2、量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就有可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入。“酬金制”不會混淆業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免 業(yè)主的收入被侵占。 二、“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過程中的財務(wù)透明度，大力推動了物業(yè)行業(yè)的市場化進(jìn)程 采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細(xì)的 服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)，人員編制、服務(wù) 等級標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而預(yù)算出每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)過業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實施。這樣的財務(wù)預(yù)算即要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后

3、期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。 三、酬金制是實現(xiàn)陽光財務(wù)的有效途徑 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實現(xiàn)陽光財務(wù)的有效途徑。“酬金制”下物業(yè)管理的財務(wù)從理財?shù)慕嵌瓤?，分兩個部分，一個是物業(yè)管理企業(yè)的公司財務(wù)理財。一個是 以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財務(wù)理財。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動，物業(yè)管理企業(yè)的公司財務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財；后者物業(yè)管理處財務(wù)理財則是在替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費(fèi)的酬金，剩下的錢全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司的權(quán)益與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分離開，更具透明性。物業(yè)管理酬金制的內(nèi)容與特征酬金制方式下

4、，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對其進(jìn)行有效的監(jiān)督，這些管理活動、監(jiān)督活動和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動中重大事項的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個體業(yè)主是實現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使以物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動，實現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。要達(dá)到上述目的，酬金制方式下必須建立以下制度和機(jī)制： 一、建立管理預(yù)算制度 管理預(yù)算也稱為物業(yè)管理費(fèi)年度預(yù)算，是物業(yè)管理活動中酬金制方式

5、下核心內(nèi)容之一， 是由物業(yè)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人根據(jù)該區(qū)域全年可支配的全部物業(yè)服務(wù)收入和履行物業(yè)服務(wù)義務(wù) 所需的全部支出而做出的收支平衡預(yù)算。 二、建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況報告制度 也稱為接受監(jiān)督，費(fèi)用公開制度。這是在管理預(yù)算制度 的基礎(chǔ)上， 因業(yè)主平時需要了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費(fèi)的使用情況而采取的一個補(bǔ)充做法。 三、建立物業(yè)管理審計制度 酬金制方式下對物業(yè)服務(wù)費(fèi)這樣的代管資金的監(jiān)督是業(yè)主的權(quán)利，正常情況下這種監(jiān) 督可以通過管理預(yù)算和收支報表的公布來實現(xiàn)，但在有些情況下這種正常的監(jiān)督不能滿足 業(yè)主的需要，或者物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所提管理方面的問題有不同意見時，就可聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。這種審計是業(yè)主和物業(yè)

6、管理企業(yè)合同關(guān)系基礎(chǔ)上雙方的權(quán)利審計。 四、建立多退少補(bǔ)機(jī)制 本年度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可能出現(xiàn)節(jié)余或虧損，在“酬金制”下節(jié)余其權(quán)益歸全體業(yè)主，具體可采取彌補(bǔ)上年度虧損、納入專項維修基金或根據(jù)業(yè)主大會的決定進(jìn)行處置，如果出現(xiàn)不足則應(yīng)有全體業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偂?五、建立獎勵機(jī)制 物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)余有一種情況，是由于管理服務(wù)工作者管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長使用壽命等管理者主觀努力的因素，在保證了管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，使管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余，其節(jié)余部分在上述多退少補(bǔ)原則基礎(chǔ)上，應(yīng)建立獎勵機(jī)制，即在這部分節(jié)余中拿出一部分進(jìn)行獎勵性的二次分配，以鼓勵管理服務(wù)者。 總之，實行酬金制就是為了更好、更科學(xué)、更合理地將業(yè)主交

7、納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用使 用在為業(yè)主服務(wù)的項目上，保障業(yè)主的合法權(quán)益，充分體現(xiàn)“取之于民，用之于民”的精神， 同時也保障了物業(yè)管理企業(yè)能“君子取財，取之有道”明明白白地獲得應(yīng)有的利潤，實現(xiàn)企業(yè)運(yùn)作的良性循環(huán)。酬金制包干制優(yōu)劣比較比較包干制：服務(wù)內(nèi)容+服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)=約定價格（服務(wù)成本+稅金+利潤）物業(yè)公司依據(jù)收費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)確定服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；酬金制：酬金=（服務(wù)內(nèi)容+服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)+服務(wù)成本+稅金）*1-15%物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)要求測算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主購買物業(yè)公司服務(wù)=質(zhì)價相符 約定：服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)   業(yè)委會 物業(yè)公司 包干 酬金 包干 酬金 理財方式 省心 審核合理性 自負(fù)盈

8、虧 物業(yè)為主理財 收費(fèi)方式 固定支付 按實支付 固定收取 實報實銷+管理費(fèi) 預(yù)算編制 省時 審核預(yù)算 自我估價測算 公開成本，詳細(xì)編制 帳目公布 不必查帳 公布決算細(xì)目 包干制以外的維修費(fèi)用 公布全部決算執(zhí)行情況 物業(yè)管理酬金制將有更大的市場空間 所謂物業(yè)管理酬金制。是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)用的計費(fèi)方式。這種模式，在國外和港澳等一些物業(yè)管理比較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，已經(jīng)被普遍采用。國家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法指出，實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)

9、主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或價格成本監(jiān)審部門對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計和監(jiān)審。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主大會對公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。目前我國的物業(yè)管理市場尚處于發(fā)展初期，各種法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程尚待修訂和逐步建立，業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識也剛剛從懵懂中走出來，而對物業(yè)服務(wù)的有償消費(fèi)的觀念和對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和范圍的界定也并未了然。目前處于一個不完全市場化機(jī)制的商業(yè)化運(yùn)行狀態(tài)。在此時推出物業(yè)管理的酬金制

10、并非最佳時機(jī)。然而，物業(yè)管理的酬金制是未來在商業(yè)化相對發(fā)達(dá)階段的一個代表。此時采取物業(yè)管理酬金制運(yùn)營，不僅需要物業(yè)管理企業(yè)自身具有極高的入門條件外，而且還要取決于廣大業(yè)主的素質(zhì)和業(yè)主管理委員會的作用。遼寧大陽物業(yè)管理有限公司與沈陽的移動馨苑業(yè)主管理委員會簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，采取的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制。從運(yùn)營的時間來看，效果顯著，矛盾弱化，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)了雙贏?？偨Y(jié)成功受益之處，前提條件是組建業(yè)主管理委員會，而非業(yè)主委員會。它明顯的區(qū)分在“管理”二字。作為民間的群團(tuán)組織，要想發(fā)揮管理的作用，要在雙方的物業(yè)管理委托合同中約束各自的責(zé)、權(quán)、利，同時明確業(yè)委會的法律地位。通過“共管”制來實現(xiàn)物業(yè)

11、管理的和諧化，從而保障物業(yè)管理有序、可持續(xù)的發(fā)展。那么，酬金制相對包干制，具備那些優(yōu)勢呢？“更透明”是指物業(yè)管理企業(yè)擁有一個健康的心態(tài)和良好的誠信度，在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取屬于自己的那部分酬金，而其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，不虛假報賬，曲意提高管理成本。沈陽的移動馨苑的物業(yè)管理處財務(wù)部由雙方組成，會計由移動馨苑業(yè)主管理委員會聘請一名，出納由物業(yè)公司委派，二人均隸屬物業(yè)公司。移動馨苑業(yè)主管理委員會在業(yè)主會所設(shè)立固定的辦公場所，負(fù)責(zé)履行合同的職責(zé)，業(yè)主管理委員會工作人員不計任何報酬。雙方在合作當(dāng)中及時調(diào)整工作思路和管理辦法，對個別業(yè)主違背物業(yè)管理契約、業(yè)主公約的，

12、共同出面協(xié)調(diào)。這樣既提高了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主管理委員會的地位，又建立起廣大業(yè)主從內(nèi)心去依賴業(yè)主管理委員會的認(rèn)同感。沈陽移動馨苑八萬多平方米的高級住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的收繳率達(dá)到99%以上。（物業(yè)費(fèi)用還包括：中央空調(diào)費(fèi)用和24小時熱水費(fèi)用、純凈水費(fèi)用）“更規(guī)范”是根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的組成和使用而言，物業(yè)管理企業(yè)管理的是所有業(yè)主的公共財產(chǎn)，哪些該修、哪些該換、用多少成本來維護(hù)等等問題，都由業(yè)主自己決定。物業(yè)公司作為一個代管和代辦機(jī)構(gòu)，明確物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的大修、中修和更新、改造評定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分小修的范圍，從而保障業(yè)主的權(quán)益不收侵害。同時，對正常支出的費(fèi)用列出預(yù)算，對超支部分做特殊說明，并經(jīng)業(yè)主管理

13、委員會確認(rèn)。每季度由業(yè)主管理委員會通過問卷方式向業(yè)主作意見征詢調(diào)查，通過滿意率來提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)?！案惺袌隹臻g”。酬金制與包干制的一個重大區(qū)別，就是其按照既定標(biāo)準(zhǔn)收取的管理費(fèi)抵減各項合理支出后，結(jié)余全部歸業(yè)主，出現(xiàn)虧空也完全由業(yè)主彌補(bǔ)。這樣，物業(yè)管理企業(yè)自己獲得回報名正言順，旱澇保收，不必再擔(dān)心賠本賺吆喝了；業(yè)主也覺得自己可以當(dāng)家作主人，師出有名，理直氣壯，不必再擔(dān)心花冤枉錢了。不僅有利于保障物業(yè)管理費(fèi)用能全部用于物業(yè)管理支出，而且業(yè)主能明明白白地消費(fèi)，雙方互惠互利，從而實現(xiàn)雙贏。但是，要保證物業(yè)管理酬金制的良性運(yùn)行，還需要解決其他一些層面的問題。例如：物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用問題；

14、業(yè)主和業(yè)主委員會的管理能力問題；物業(yè)管理直接成本的確認(rèn)問題；管理成本擴(kuò)張沖動的抑制問題 ；彌補(bǔ)管理運(yùn)行虧空的分?jǐn)倖栴}；物業(yè)管理納稅基數(shù)的核定問題 ；業(yè)主欠費(fèi)產(chǎn)生債權(quán)的歸屬問題 ；明確業(yè)主管理委員會的法律地位問題；其他行業(yè)的協(xié)調(diào)配合問題；政府主管部門的指導(dǎo)監(jiān)控問題盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面都能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)管理酬金制會逐步得到完善，并成為物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主流模式。物業(yè)管理的好壞不在于采取哪種管理模式，而在于市場化程度的高低和企業(yè)的自律。隨著法制的不斷健全和國人素質(zhì)的逐步提高，包干制將退出歷史舞臺，清清楚楚的酬金制會得到更多業(yè)主的認(rèn)

15、可，并且極具前瞻性和市場發(fā)展?jié)摿?，可操作空間巨大。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金制的好處在于便于業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、財務(wù)透明、運(yùn)作規(guī)范，從一定意義上講，可以緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。    2003 年 11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（以下簡稱辦法）。辦法第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制

16、等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！蹦壳埃珖袌錾现髁鞯奈飿I(yè)收費(fèi)方式為包干制。伴隨著物業(yè)管理服務(wù)市場的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳等城市的物業(yè)管理企業(yè)在住宅、非住宅物業(yè)管理項目上，逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬?，贏得了業(yè)主的認(rèn)可，也積累了一些成熟的經(jīng)驗，但由于“酬金制”收費(fèi)受制于制度層面的缺失和認(rèn)識層面的不足，在實際操作中遇到一些問題，本律師在此通過四則案例對酬金制實際操作遇到的一些問題提出自己的淺見，與各位讀者交流。    案例一：    車輛丟失，物業(yè)有責(zé)應(yīng)否用“酬金”埋單    本律師曾代理一案件：某

17、小區(qū)車輛被盜，業(yè)主訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司在安保管理方面存在一定瑕疵，物業(yè)公司被判決承擔(dān)部分車價5萬元的賠償。該小區(qū)實際酬金制收費(fèi)，物業(yè)公司認(rèn)為應(yīng)由小區(qū)來承擔(dān)這筆費(fèi)用，而業(yè)委會認(rèn)為既然物業(yè)公司收取的酬金，就應(yīng)用酬金來支付。    律師分析：本案的爭議焦點就是物業(yè)公司能否將支付的賠償金列入小區(qū)的管理成本，由全體業(yè)主來承擔(dān)，還是由物業(yè)公司收取的酬金來承擔(dān)。本律師認(rèn)為，首先是物業(yè)管理服務(wù)合同有約定的，從約定。對于無合同約定的情況應(yīng)由物業(yè)公司來承擔(dān)責(zé)任。理由如下：從合同法角度講，按照權(quán)利義務(wù)一致原則，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)是權(quán)利，而管好小區(qū)，承擔(dān)管理上的風(fēng)險就是其義務(wù)

18、。其次，根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”該條規(guī)定并沒有區(qū)分包干制收費(fèi)還是酬金制收費(fèi)，換句話講，物業(yè)公司以酬金制收費(fèi)為名主張不承擔(dān)責(zé)任，在物業(yè)管理服務(wù)合同無明確約定的情況下，是不能得到法院的支持。    不管是小區(qū)車輛的丟失，還是發(fā)生人身損害事件，如果一旦判令物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，往往是少則幾萬，多則幾十萬。比如說小區(qū)的一部20萬元的車輛丟失，如果沒有保險公司承保，物業(yè)公司承擔(dān)次要責(zé)任，一般次要責(zé)任按照司法實踐

19、的操作是損失的30%，物業(yè)公司也需要對業(yè)主賠付6萬元，相對于物業(yè)公司管理住宅樓盤的盈利來說，是一筆不小的成本，所以物業(yè)公司應(yīng)通過合法、合理的方式規(guī)避這一風(fēng)險，從目前的操作看，無非有兩種方法可以選擇：一是購買公眾責(zé)任保險。一般實行酬金制收費(fèi)的小區(qū)，業(yè)主素質(zhì)相對較高，對小區(qū)購買保險來規(guī)避風(fēng)險一般是理解的；二是通過合同約定，將這部分營業(yè)外支出列入小區(qū)管理的成本。物業(yè)公司具體操作的技巧是：如業(yè)委會不同意購公眾責(zé)任險，物業(yè)公司在與業(yè)委會充分溝通下確立用成本來分?jǐn)傔@些風(fēng)險。    案例二：    物業(yè)公司所得稅可否由實際酬金制收費(fèi)的小區(qū)來分?jǐn)偅?

20、#160;   本律師服務(wù)的一個小區(qū)業(yè)委會曾遇到這樣一個問題：在一次業(yè)委會與物業(yè)管理公司就小區(qū)管理的工作例會上，在就上月物業(yè)管理支出有一筆費(fèi)用-小區(qū)分?jǐn)偭宋飿I(yè)管理公司上交的部分所得稅，業(yè)委會提出異議，認(rèn)為這筆費(fèi)用不能由小區(qū)來分?jǐn)?，?yīng)由物業(yè)公司自行承擔(dān)，而物業(yè)公司認(rèn)為，收取的物業(yè)管理費(fèi)都是列入物業(yè)公司的收入的，酬金制只是一種收費(fèi)模式而已，所得稅的計算也是以該收入，減去物業(yè)公司的管理成本、費(fèi)用后作為計稅依據(jù)的，所以不應(yīng)用酬金支付這筆費(fèi)用，而應(yīng)當(dāng)作為小區(qū)管理的成本。    律師分析：在實行酬金制的情況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與“丫鬟帶鑰匙”

21、相當(dāng)類似，所收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于代收、代管、代付性質(zhì)。盡管全部費(fèi)用掌握在自己的手里，但除了按照規(guī)定提取的管理酬金外，其余算不上物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理公司理應(yīng)按照自己的酬金收入承擔(dān)營業(yè)稅等稅費(fèi)的納稅責(zé)任，但從目前的實際操作看，這只是“理想中的酬金制”，并不是目前實行物業(yè)費(fèi)酬金制物業(yè)公司的實際作法。物業(yè)公司實行的“準(zhǔn)酬金制”，實際上是將小區(qū)收取的物業(yè)管理費(fèi)、甚至公益性收入全部作為物業(yè)公司的收入。物業(yè)公司之所以這樣做，主要是由于：一物業(yè)公司不情愿只將酬金列為自己的收入，因為這樣物業(yè)公司的至少一下子會縮小10倍(一般情況下物業(yè)公司至多將小區(qū)收入的10%作為自己的酬金)，對于一級物業(yè)公司而言，如果

22、包干制改酬金制，幾千萬的收入一下子會縮水到幾百萬；二是稅務(wù)部門不同意，至少本律師接觸情況是稅務(wù)部門目前無法理解按照真正的酬金制進(jìn)行財務(wù)上的操作，更不要講他們會同意以酬金作為計稅的收入。其理論依據(jù)就是會計核實與所得稅核算的準(zhǔn)則的不同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守所得稅費(fèi)用的會計處理方法。由于目前的酬金制實際上是“準(zhǔn)酬金制”。從財務(wù)上講，收取的所有物業(yè)費(fèi)都是物業(yè)公司的收入，用于小區(qū)的費(fèi)用是物業(yè)公司的支出，節(jié)余也是物業(yè)公司的資產(chǎn)，在財務(wù)上反映出來是企業(yè)盈利，但在酬金制下稱之為業(yè)主的資產(chǎn)，所以該盈利要交的稅也是應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。當(dāng)然物業(yè)公司酬金部分的結(jié)余亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的所得稅。“理想中的酬金制”變更現(xiàn)實時，小區(qū)就無需

23、再分?jǐn)傁鄳?yīng)的所得稅成本。實際上，在酬金制的操作中，哪些進(jìn)小區(qū)的管理成本，哪些應(yīng)由收取的酬金來支付是經(jīng)常會發(fā)生爭議的，比如說物業(yè)公司總部的辦公費(fèi)用、訴訟成本的承擔(dān)等，對于這些問題一是要明確約定，二是要通過有說服力的預(yù)算與業(yè)委會達(dá)成一致。    案例三    專項服務(wù)收益應(yīng)否分成    本律師為顧問單位修改一商務(wù)樓物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定某物業(yè)管理公司對該商務(wù)樓進(jìn)行管理，實際酬金制收費(fèi)，但在合同簽訂過程中，業(yè)主方與物業(yè)公司發(fā)生了爭議，業(yè)主方認(rèn)為：既然是酬金制收費(fèi)，物業(yè)公司除了每月的酬金，其它的小區(qū)收入均是全

24、體業(yè)主的，包括小區(qū)的停車費(fèi)、廣告費(fèi)，物業(yè)公司開展專項服務(wù)收費(fèi)等等，而物業(yè)公司認(rèn)為，專項服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司提供專項服務(wù)所得，也未計入酬金計算的基數(shù)，物業(yè)公司有權(quán)獲得專項服務(wù)的收益，無須與業(yè)委會或業(yè)主進(jìn)行分成，雙方爭執(zhí)不下。    律師分析：對于這一案例，本律師認(rèn)為應(yīng)先看一下酬金制的定義，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。 按照一般的理解，“物業(yè)服務(wù)資金”是指物業(yè)管理公司提供非專項物業(yè)管理服務(wù)向每戶業(yè)主

25、每月收取的物業(yè)管理費(fèi)，酬金也是在這一基礎(chǔ)上提取的，而不是建立在包括專項服務(wù)等所有物業(yè)管理收取的基礎(chǔ)上的，從這個意義上講，物業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)另計酬金或報酬是講的通的。但值得注意的是，物業(yè)服務(wù)資金并沒有法律上的定義，所以如果將其理解為包括常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、專項物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，甚至包括停車費(fèi)等公益性收入，也并不能講是理論上的錯誤，所以才出現(xiàn)上述這一案例。    按照目前實際“酬金制”收費(fèi)的常規(guī)操作，物業(yè)公司在收取酬金的基礎(chǔ)上，小區(qū)的專項收入一般是歸物業(yè)公司所有的，基理論基點就是專項服務(wù)是針對部分業(yè)主的需求而提供的，相對于為全體業(yè)主服務(wù)收取酬金有本質(zhì)的不同，也未作

26、為計算酬金的基數(shù)。但這觀點實際上經(jīng)不住推敲：除了上文提到的對“物業(yè)服務(wù)資金”的理解可能會不同外，物業(yè)公司提供專項服務(wù)的人力成本一般都是作為小區(qū)的管理成本，由全體業(yè)主分擔(dān)的，所以這部分人的勞動收益自然也是全體業(yè)主的。提供專項服務(wù)的場地一般也是全體業(yè)主的公益部位，提供專項服務(wù)的其它成本也有相當(dāng)部分是業(yè)主承擔(dān)的，比如說為業(yè)主自用部位保潔要用公共部位用水、代看兒童要用全體業(yè)主的場地、代訂票的通信成本等物業(yè)公司一般不會能單獨(dú)列支。所以，為了避免不必要的糾紛，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實行酬金制情況下，物業(yè)公司在與業(yè)委會簽訂合同時，對專項服務(wù)的收益歸屬或者分成應(yīng)約定清楚，應(yīng)作出明確約定。從目前的操作看，如果能與業(yè)委會

27、進(jìn)行充分溝通，專項服務(wù)的收益歸屬歸物業(yè)公司，或大部分收益歸物業(yè)公司，小部分收益歸全體業(yè)主，業(yè)委會一般還是能接受的。    案例四：    經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班費(fèi)和社保費(fèi)誰來承擔(dān)？    本律師一個顧問單位，遇到這么一情況，小區(qū)管理員與物業(yè)管理公司發(fā)生勞動糾紛，訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司有違反勞動合同法規(guī)定，須要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班工資和社保費(fèi)，物業(yè)公司認(rèn)為該管理人員系為小區(qū)服務(wù)的，將這部分支出列入小區(qū)管理的成本，業(yè)主提出異議，他們認(rèn)為小區(qū)是酬金制收費(fèi)，造成承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費(fèi)用系物業(yè)管理管理不善造成，不同意承

28、擔(dān)這部分費(fèi)用。    律師分析：物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)這些費(fèi)用，本律師認(rèn)為不能一概而論，應(yīng)根據(jù)法院判令的上述費(fèi)用的性質(zhì)來具體判斷。按照勞動合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金有些情況是物業(yè)公司在人力資源管理上的過錯造成的，比如說物業(yè)公司無故終止與員工的合同、不提供勞動保護(hù)條件致員工提出解除合同的，有些是基于法律的規(guī)定引起的，比如說合同到期未簽的。對于第一種需要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，是由于物業(yè)管理公司的管理方面的過錯造成，應(yīng)由物業(yè)公司收取的酬金中支付，對于第二種情況，由應(yīng)列入物業(yè)管理的成本。物業(yè)管理公司自己管理不善造成要向業(yè)主支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，從其根源上講，是物業(yè)公司“節(jié)省

29、”小區(qū)人力資源管理成本的體現(xiàn)，如果物業(yè)公司嚴(yán)格按照勞動合同法來用工，物業(yè)管理成本會大幅增大，物業(yè)公司或多或少都會通過某種方式規(guī)避勞動合同法的一些規(guī)定，減少企業(yè)用工成本，同時，在酬金制收費(fèi)下也是減少業(yè)主的成本。所以，即使是物業(yè)用工的過錯造成經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，物業(yè)公司也可以從這一角度，就是否應(yīng)管理成本中支付來與業(yè)委會進(jìn)行溝通。    對于加班費(fèi)用，屬于本應(yīng)支付員工的報酬，本應(yīng)列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來支付。對于綜合保險費(fèi)用，屬于法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，是屬于小區(qū)管理的人員成本，應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)理所當(dāng)然。     最后，包干

30、制與酬金制是物業(yè)管理收費(fèi)的兩種模式，各有其長，也各有其短。從上述案例分析看，酬金制目前存在的問題是由于其不成熟，包括理論研究上的單薄和實踐中未被認(rèn)可，造成具體操作中遇到一些問題。理論上的單薄表現(xiàn)在法律、法規(guī)上對其沒有可操作性的規(guī)定，理論研究根本沒有深入展開。本律師舉一例子說明，2003 年 11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，對酬金制收費(fèi)作出明確規(guī)定，并明確收費(fèi)為全體業(yè)主所有，物業(yè)公司屬于代管性質(zhì)，但國家發(fā)改委、建設(shè)部2007年9月20日物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）對物業(yè)公司的基本財務(wù)操作規(guī)定仍然是包干制，酬金制只字未提。實踐中未被認(rèn)可表現(xiàn)在：物業(yè)管理費(fèi)不能隨著物業(yè)

31、管理公司成本的增減而增減，現(xiàn)實中物業(yè)公司根本無法按照真正酬金制來進(jìn)行公司帳務(wù)處理，物業(yè)管理收費(fèi)案件在司法實踐中的毫無差別。由于這些原因，造成酬金制收費(fèi)在具體實施時，遇到一些問題，產(chǎn)生一些糾紛，本律師認(rèn)為也是正常的，但關(guān)鍵是要從理論上、法律上破解這些問題和糾紛，讓酬金制走向其應(yīng)然的軌道。    “小區(qū)業(yè)委會不敢管財務(wù)，怕稍有閃失遭業(yè)主非議?，F(xiàn)在財務(wù)由物業(yè)公司直接管理，業(yè)委會又面臨監(jiān)管難。如果重新聘用物業(yè)，我們可能會放棄已實施5年的物業(yè)管理酬金制?！弊蛉眨Ｖ莺＞盎▓@業(yè)委會吳主任對記者表示。2003年，海景花園在我省率先嘗試推出物業(yè)管理酬金制。 本月20日召開的福州物

32、業(yè)管理工作會議，已明確今年將推行酬金制。福州目前也有一些小區(qū)在嘗試酬金制。探尋酬金制在海景花園的從推出到夭折的原因，或?qū)⒔o酬金制推行帶來更多的啟迪。海景花園酬金制的“硬傷”長期以來，業(yè)主與物業(yè)矛盾的焦點就是物業(yè)費(fèi)收取及其開支不透明。一方面業(yè)主抱怨收費(fèi)太高，物業(yè)服務(wù)不咋樣；另一方面卻是物業(yè)訴苦物業(yè)費(fèi)難收，日子過得艱難。去年3月1日實施的福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法，首次明確了“酬金制”概念?！俺杲鹬啤钡奶岢?，上述矛盾有望緩解。因為酬金制能讓業(yè)主實現(xiàn)當(dāng)家理財，進(jìn)而實現(xiàn)“陽光收費(fèi)，陽光服務(wù)”。其實，早在五年前，海景花園就開始試行了物業(yè)酬金制管理。2003年，海景花園不滿開發(fā)商派駐的物業(yè)公司，將其炒

33、掉。炒掉老物業(yè)后，一時沒有新物業(yè)進(jìn)駐。無奈之下，小區(qū)業(yè)主決定實行自治，由業(yè)委會直接聘請有從業(yè)資格的物業(yè)管理人員，并支付給他們工資。不久后，在這些物業(yè)管理人員的基礎(chǔ)上，成立了益欣隆物業(yè)，并負(fù)責(zé)海景花園的物業(yè)管理到現(xiàn)在。海景花園還在福建首次嘗試了酬金制：即由業(yè)委會來核定物業(yè)公司的人員、工資和福利，明確物業(yè)是由業(yè)委會招聘；業(yè)委會在每年年底的時候?qū)ξ飿I(yè)進(jìn)行財務(wù)審計。由于沒有先例和范本，海景花園嘗試的酬金制留下了“硬傷”。按常理，推行酬金制的小區(qū)財務(wù)應(yīng)該由業(yè)委會直接負(fù)責(zé)管理，但海景花園的日常財務(wù)收支仍然由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。“這種制度設(shè)計最大的缺陷，就是不能有效阻止不該花的錢花掉。每年審計一次，即使審計發(fā)現(xiàn)問

34、題，不該花的錢還是花了?！备Ｖ菔形飿I(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人丁女士表示。情況也正如丁女士所說的那樣。海景花園的酬金制埋下的隱患在2006年初爆發(fā)出來。當(dāng)時，新改選的海景花園業(yè)委會，請福建廣業(yè)會計師事務(wù)所根據(jù)此前簽訂的物業(yè)管理托管協(xié)議，對物業(yè)公司進(jìn)行財務(wù)審計。審計的結(jié)果令業(yè)主很意外，物業(yè)公司通過各種名目“多拿”了15萬元。為防范此類事情發(fā)生，新改選的業(yè)委會在2007年7月與物業(yè)簽訂物業(yè)管理委托補(bǔ)充協(xié)議，對物業(yè)公司重新定人定工資和福利，同時招聘業(yè)主監(jiān)督員到物業(yè)公司進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督。物業(yè)公司任何財務(wù)進(jìn)出，都需要監(jiān)督員簽字確認(rèn)。然而，這種非常規(guī)的財務(wù)監(jiān)督方式引起物業(yè)公司反感，業(yè)委會和物業(yè)的矛盾開始多了起來。今年3月

35、8日，海景花園與益欣隆物業(yè)合同已到期。海景花園業(yè)委會吳主任昨日直言：“即使重新聘用物業(yè)公司，我們也可能會放棄酬金制?！睘楹尾桓夜苄^(qū)財務(wù)剖析海景花園的酬金制夭折的原因，主要有兩點：一是小區(qū)業(yè)委會不敢管財務(wù)，而由物業(yè)直接管理，業(yè)委會又面臨監(jiān)管難題。二是畢竟酬金制是新生事物，沒有先例可循，只能摸著石頭過河。那么，業(yè)委會為何不敢直接管理小區(qū)財務(wù)？海景花園業(yè)委會吳主任說，之前也考慮過業(yè)委會直接招聘財務(wù)人員，但擔(dān)心管理財務(wù)會 給業(yè)委會帶來極大的工作量，還會招來麻煩。畢竟是沾錢的事情，稍有閃失就會引起業(yè)主非議。 對此，丁女士指出，業(yè)委會談錢色變，其實大可不必，關(guān)鍵是要做到財務(wù)及時公開。比如在年前先召開業(yè)主

36、大會對小區(qū)做年度預(yù)算，然后進(jìn)行公示。業(yè)委會根據(jù)預(yù)算進(jìn)行財務(wù)管理，如果有臨時變化，也應(yīng)及時公示征求意見。這樣就可以做到心中有數(shù)臨亂不慌?，F(xiàn)在許多業(yè)委會相對松散，一旦負(fù)責(zé)財務(wù)管理這項經(jīng)常性事務(wù)，許多業(yè)委會按現(xiàn)有的工作方式可能很難適應(yīng)得了。丁女士建議，具體財務(wù)管理不一定要業(yè)委會自己管，可以請一些專業(yè)機(jī)構(gòu)來打理?，F(xiàn)在福州也有一些小區(qū)像中福西湖花園，在實行酬金制后業(yè)委會專門聘請一個業(yè)委會常設(shè)秘書，負(fù)責(zé)與物業(yè)公司溝通，這樣就可以大大減輕業(yè)委會成員的工作量，同時對物業(yè)也能起到有效的監(jiān)督。沒有先例該咋辦海景花園推行四年的酬金制即將夭折。無獨(dú)有偶，開創(chuàng)了我省首例由業(yè)委會海選物業(yè)、保安由業(yè)委會選聘的福州盛天現(xiàn)代城

37、物業(yè)管理模式上月也宣告失敗。盛天海選的物業(yè)，因“虧損13萬”，進(jìn)駐僅僅半年就撤出了。記者發(fā)現(xiàn)，福州小區(qū)每一次物業(yè)管理模式創(chuàng)新，都是因為原有物業(yè)公司要么主動出走，要么被趕走而臨時出臺的應(yīng)對之策。海景花園如此，盛天現(xiàn)代城亦然。在這非常時期被動推出的創(chuàng)新之舉，由于沒有先例，缺乏相關(guān)部門的指導(dǎo)，再加上時間倉促，最后都難逃脫失敗的命運(yùn)?！霸诤＞盎▓@剛剛推行酬金制之時，我就說它命長不了?！弊蛉眨∥飿I(yè)管理協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。這位負(fù)責(zé)人解釋道：“酬金制不像包干制，它對小區(qū)業(yè)委會壓力比較大，稍有差錯，就可能引來小區(qū)業(yè)主非議。推行酬金制后，對小區(qū)業(yè)委會組織、管理、協(xié)調(diào)能力要求非常高，比如保證業(yè)委會不能有貓膩，要

38、求財務(wù)要像企業(yè)那樣公開公正，但是業(yè)委會是小區(qū)自治組織，不可能像企業(yè)那樣有嚴(yán)密組織和財務(wù)審核制度，很難有這樣的專業(yè)水準(zhǔn)?！辈贿^，本月20日召開的福州市物業(yè)管理工作會議，已明確今年將推出酬金制。目前福州也有一些小區(qū)在嘗試酬金制。沒有先例可循，沒有部門指導(dǎo)該咋辦？對此，福州市物業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人丁女士表示，考慮到推出酬金制之后，對業(yè)委會成員要求更高，作為行業(yè)指導(dǎo)部門理應(yīng)承擔(dān)起責(zé)任。“我們將推出業(yè)委會成員培訓(xùn)計劃，提倡業(yè)委會成員持證上崗。”關(guān)鍵詞點擊包干制與酬金制福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則(暫行)2007年6月1日起執(zhí)行。根據(jù)該細(xì)則，實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以采取“包干制”或者“酬金制”等形

39、式?！鞍芍啤笔怯蓸I(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤?！俺杲鹬啤笔菢I(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)管理酬金制是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供物管服務(wù)和其它服務(wù)獲得報酬的一種分配方式。由于它明確了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，既維護(hù)了業(yè)主利益，也可以保障物業(yè)管理企業(yè)的利益，因此，在實

40、踐中被業(yè)主和規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)可。然而如何確定物業(yè)管理酬金的計算基數(shù)，以多大比例計提基金比較合理，一直是一個比較模糊的問題，同時也是廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)比較關(guān)心的問題。本文就物業(yè)管理酬金的計提基金和比例作一探討。酬金計提基數(shù)與比例的現(xiàn)狀（一）實行酬金制的代表性行業(yè)的特點    市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)業(yè)分工的不斷細(xì)化催生了很多以代理為主要特征的服務(wù)性行業(yè)。有些行業(yè)的某些職能開始由專業(yè)公司經(jīng)營。比如，旅游業(yè)中，出現(xiàn)了專門為組團(tuán)社介紹業(yè)主并收取酬金的代理社；保險業(yè)中，出現(xiàn)了專業(yè)的保險經(jīng)紀(jì)公司。物業(yè)管理業(yè)也在房地產(chǎn)行業(yè)中逐漸分離成一個代業(yè)主管理私有財產(chǎn)的服務(wù)性行業(yè)。為

41、了適應(yīng)市場，這種代理性的服務(wù)行業(yè)自然引入最直觀、最簡單的交易和報酬方式。酬金制也稱為傭金制就是這種交易和報酬的主要方式。為全面了解和認(rèn)識酬金制，現(xiàn)選取常見的采用不同形式的酬金制的行業(yè)，就其實行酬金制的具體情況進(jìn)行比較分析（詳見下表）。      分析此表可以得出這樣的結(jié)論：酬金制適用于專業(yè)化分工較細(xì)的、存在明顯代理行為的行業(yè)；酬金的計算基數(shù)一般為實際的交易金額，即全部業(yè)務(wù)收入，而不是其中的一部分；規(guī)定上限并可向下浮動是制定酬金比例的一般做法，其在市場競爭中會自然達(dá)到平衡，政府只對與消費(fèi)者根本利益相關(guān)的項目規(guī)定了酬金計提上限，除此之外，政府鼓勵交

42、易雙方自由約定。在計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，有的行業(yè)制定的酬金比例不盡合理，就會出現(xiàn)突破規(guī)定比例的情況。    事實上，在酬金制的好似機(jī)運(yùn)行過程中，酬金制還表現(xiàn)出其他一些特點。比如，在酬金的計提方式上，有的采取比例酬金，有的采取固定酬金；在酬金的收取方向下，有的采用單向收取，有的采用雙向收取。 物業(yè)管理行業(yè)，同上述行業(yè)相比，也具備了實行酬金制的條件。首先，物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同確立的一種帶有明顯代理性質(zhì)的活動，大量的代理行為的存在是其采用酬金制的客觀基礎(chǔ)。其次，以交易金額為計提酬金的基數(shù)是最容易被交易雙方接受的方法；再次，物業(yè)管理行業(yè)是

43、關(guān)系到千家萬戶的、關(guān)系到廣大人民群眾切身利益的，酬金計提的比例不應(yīng)放任失常主體之間自由約定，應(yīng)由政府給出指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，即計提比例的上限，并允許向下浮動。（二）酬金比例市場化是趨勢    在政府主導(dǎo)且競爭激烈的市場條件下，當(dāng)規(guī)定的酬金比例上限過底時，往往會遏制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展甚至消滅這個產(chǎn)業(yè)；而規(guī)定的酬金比例上限過高時，酬金折讓（Commission Discount）的情況就會發(fā)生。以證券業(yè)為例，以往證券交易酬金按固定比例收取，由于各證券商紛紛采用新技術(shù)，導(dǎo)致成本迅速下降，市場上，證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是，規(guī)定的酬金標(biāo)準(zhǔn)也就名存實亡了。所以，市場最終會在競爭中

44、達(dá)到均衡，而酬金比例的市場化是必然趨勢。    物業(yè)管理酬金計提的確定，也應(yīng)考慮市場因素。有人擔(dān)心標(biāo)準(zhǔn)訂高了會對業(yè)主的利益造成影響。事實上，這種擔(dān)心是多余的。物業(yè)管理酬金比例的確定，應(yīng)結(jié)合行業(yè)的實際情況，具體來講應(yīng)看行業(yè)的單位收入總額和利潤空間的關(guān)系，并應(yīng)滿足彌補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作所需成本和獲取合理利潤的需要。    通過對上表所列行業(yè)的分析，可以看出：若規(guī)定的酬金比例指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)過高時，酬金折讓的情況就必然會發(fā)生，最終會在市場競爭中達(dá)到平衡。因此，在制定物業(yè)管理酬金計提標(biāo)準(zhǔn)時，防止其過高是應(yīng)該的，但更應(yīng)防止其過低。物業(yè)管理酬金計提的

45、計提基數(shù)及其合理性（一）計提基數(shù)的確定    物業(yè)管理酬金應(yīng)以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計提基數(shù)。在實際管理服務(wù)過程中，其它收入的內(nèi)容包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地所取得的經(jīng)營收入和成本費(fèi)用列支在物業(yè)管理項目的其它（如特約服務(wù)）收入。    具體操作中，由于物業(yè)管理公司的努力，在充分利用屬于業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地場所的經(jīng)營過程中，也應(yīng)按上述方法計提酬金。但有可能會出現(xiàn)兩種情況，一是所開展經(jīng)營項目利潤率低于管理酬金的比率，會導(dǎo)致侵占業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象發(fā)生；二是所開展的經(jīng)營項目取得的利潤較高，其主要原因又是靠

46、物業(yè)管理企業(yè)的努力或利用了物業(yè)管理企業(yè)自身的資源，僅按收入提取酬金對物業(yè)管理企業(yè)就不公平。所以，對這兩種經(jīng)營情況也可以通過合同約定具體的利潤分配比例，而不必采用計提管理酬金的方式。    這種計提發(fā)放反映出兩個層面的問題：一是物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主理財，理財?shù)男袨楸仨氁匀w業(yè)主的根本利益為出發(fā)點；二是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的同時，不能偏廢物業(yè)管理企業(yè)的利益。    以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計提基數(shù)計提酬金，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)成本控制，進(jìn)行科學(xué)合理的成本預(yù)算，以降低需列成本、轉(zhuǎn)嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向。因此，這種方法更科

47、學(xué)。（二）以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為計提基數(shù)的合理性分析    首先，從物業(yè)管理特殊性的角度看，物業(yè)管理是一種具有代理性質(zhì)的活動，同時決大部分資金都用回到業(yè)主身上。這樣的性質(zhì)決定了物業(yè)管理活動是先付費(fèi)后服務(wù)，所付費(fèi)用涵蓋了全部物業(yè)管理服務(wù)活動，就應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的報酬。因此，物業(yè)管理的這種特殊性決定了物業(yè)服務(wù)收入和物業(yè)管理酬金是相對應(yīng)的。    其次，從物業(yè)管理企業(yè)能動性的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計提物業(yè)管理酬金，可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極開通多種經(jīng)營，既拓寬了全體業(yè)主增加收入的渠道，又通過提取管理

48、酬金的方式，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)來源。同時，將酬金的提取和收入掛鉤，還可以提高物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)積極性和主動性，使物業(yè)管理企業(yè)真正代表全體業(yè)主的共同利益，真正把全體業(yè)主的利益和物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密聯(lián)系在一起。    再次，從管理和監(jiān)督的角度看，以代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金符合簡單、直觀和便于操作的原則。這種方法具有較高的透明度，便于業(yè)主的監(jiān)督和行業(yè)的監(jiān)管，可以促使物業(yè)管理企業(yè)提取酬金的行為更加規(guī)范物業(yè)管理酬金計提比例的確定物業(yè)管理酬金比例的確定是一個非常重要的問題。有的地方規(guī)定的計提計提比例過低并按管理成本計提酬金，有關(guān)部門對物業(yè)管理

49、企業(yè)計提酬金的行為監(jiān)督的力度也不夠，使得物業(yè)管理企業(yè)為了多提酬金，人為地增加成本開支，甚至將公司的成本費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理項目上。所以，對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，為了保證物業(yè)管理企業(yè)能夠提質(zhì)價相符的服務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，限制物業(yè)管理企業(yè)虛增成本，同時尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的自主選擇，就應(yīng)確定和選擇適合的酬金計提比例。（一）政府指導(dǎo)價和市場選擇相結(jié)合    由于物業(yè)管理在國內(nèi)的發(fā)展不平衡，很多地方還落后，酬金制尚屬于新事物，其性質(zhì)和特點也未被業(yè)主普遍認(rèn)識。同時，業(yè)主的自我保護(hù)能力還不強(qiáng)。也就不能形成業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價和確定酬金比例的能力。所以，從市

50、場發(fā)育角度看，政府還有必要通過制定指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)向市場性的協(xié)商定價過渡。政府在制定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價格的同時，可以根據(jù)行業(yè)特點制定傭金計提的上限比例，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照執(zhí)行。在此基礎(chǔ)上，也可以按照服務(wù)內(nèi)容和程度協(xié)商確定。（二）科學(xué)地制定管理酬金的計提比例    為了物業(yè)管理行業(yè)能夠健康發(fā)展，合理的酬金比例必須能讓物業(yè)管理企業(yè)獲得合理的利潤。目前，有的地方不考慮物業(yè)規(guī)模、類型和素質(zhì)，一律按不超過管理成本的10%計提酬金，是不合適的。筆者曾了解了若干家深圳的不同類型的甲級公司的實際情況，發(fā)現(xiàn)這些公司當(dāng)年按10%計提的酬金總額，平均只能覆蓋這些公司本部管理費(fèi)用總額的71%，

51、若要達(dá)到保本點，則酬金比例應(yīng)為14.1%。另外，物業(yè)管理企業(yè)的交易方式和規(guī)模與旅行社較類似，所以，物業(yè)管理行業(yè)的酬金計提比例上限應(yīng)不低與15%。（三）幾個需要說明的問題    一是，目前仍有一種錯誤的認(rèn)識，把管理酬金的計提比例當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤率。實際上，管理酬金比例只是物業(yè)管理企業(yè)的毛利率。二是，物業(yè)管理的運(yùn)行具有明顯的規(guī)模效益的特點，規(guī)模越大，單位運(yùn)行成本就越低。同理，物業(yè)管理項目的面積越大，其酬金的計提比例就可以降低。三是，從業(yè)主角度講，企業(yè)信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)承諾也是確定酬金計提比例的重要因素。這體現(xiàn)了市場性質(zhì)原則。物業(yè)管理酬金的計算方法以代收代支的物

52、業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)計提酬金，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中所包含的應(yīng)提的酬金部分。一般來說，管理酬金是以物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和為基數(shù)按一定的百分比計提，由于物業(yè)服務(wù)資金和其它收入中已包含了酬金，如果計算方法不正確，酬金本身也會被計提酬金。錯誤的計算方法是這樣的：含酬價=凈  價酬  金酬  金=含酬價×酬金率凈  價=含酬價×（1酬金率）按照上述公式，酬金額的計算方法可演化為：酬  金=（凈價酬金）×酬金率=凈價×酬金率酬金×酬金率此公式表明：酬金本身也被提取了酬金。為了真正顯示

53、計提酬金的合理性，物業(yè)管理酬金應(yīng)該采用價外計提的方法，即按物業(yè)服務(wù)資金和其它收入的和扣除管理酬金以后的凈價提取的方法，避免酬金本身計提酬金。具體計算方法如下：含酬價=凈  價酬  金酬  金=凈  價×酬金率含酬價=凈  價×（1酬金率）假如已知含酬價，則酬金的計算方法為：酬  金=含酬價（1酬金率）×酬金率下面，舉例說明物業(yè)管理酬金計提的方法：ABC物業(yè)管理公司2003年11月收到業(yè)主交來的物業(yè)服務(wù)費(fèi)115萬元，按15%計提物業(yè)管理酬金，則該月份可計提管理酬金的金額為15萬元，計算公式如下：115

54、47;（115%）×15%=15萬元如果按錯誤的方法計算公式為：115×15%=17.25萬元，則多提酬金2.25萬元何為“公共能耗”？其實在理解了共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施三個概念后，便可推敲。共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井等設(shè)施。

55、綜上所述，業(yè)主、使用人公有，共用設(shè)備、設(shè)施和在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產(chǎn)生的費(fèi)用為“公共能耗費(fèi)”。業(yè)主、使用人常會提出物業(yè)公司是如何收取公共能耗費(fèi)的？物業(yè)公司通常采用三種方法：（1） 依據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施、共用設(shè)備使用時間、使用總功率，分?jǐn)傊廖飿I(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費(fèi)單價。（2） 依據(jù)每月能耗（水、電、煤）帳單總金額分?jǐn)傊廖飿I(yè)使用面積，產(chǎn)生公共能耗費(fèi)單價。（3） 依據(jù)業(yè)主使用公共設(shè)施的區(qū)域、區(qū)域內(nèi)設(shè)備的使用功率分?jǐn)傊羺^(qū)域戶數(shù)，產(chǎn)生公共能耗費(fèi)單價。 以上三個方法，方法:      （1）收取依據(jù)略顯粗

56、燥，其忽略了公共能耗費(fèi)單價測算的復(fù)雜過程，將業(yè)主自用設(shè)備產(chǎn)生的自用能耗與公共能耗混為一體。      （2）在劃分業(yè)主使用區(qū)域時難以避免共性與個性的矛盾，其還牽涉空關(guān)房、空置房等一系列問題，業(yè)主及使用人是否應(yīng)承擔(dān)此部分費(fèi)用，界線不清晰。      （3）本著“相對公平、合理，誰受益誰承擔(dān)”的分?jǐn)傇瓌t，依據(jù)物業(yè)實際情況，合理區(qū)分業(yè)主及使用人的公共能耗和自用能耗，經(jīng)過各種數(shù)據(jù)的積累和分類，全面、科學(xué)地測算公共能耗費(fèi)單價。但某些物業(yè)還存在其特殊性：如業(yè)主、使用人用水有經(jīng)營性和非經(jīng)營性之分；電

57、費(fèi)總量受到契約電價、峰、谷、平時段單價等多種因素的影響，尚無統(tǒng)一的公共能耗費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。各物業(yè)可根據(jù)自身特點，制訂公共能耗分?jǐn)傓k法，報業(yè)委會或上級房產(chǎn)主管部門審批后，方可實施。公共能耗收費(fèi)的依據(jù)及定價，既不能侵犯業(yè)主、使用人的權(quán)益，又不能影響物業(yè)管理公司正常服務(wù)運(yùn)作。物業(yè)管理“寓管理于服務(wù)”之中，以專業(yè)化管理方式向業(yè)主、使用人提供全方位配套服務(wù)。管理公司在關(guān)注自己的服務(wù)是否能讓業(yè)戶更滿意的同時，應(yīng)以有效的現(xiàn)場管理降低公共能源的消耗，從而減輕業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，以達(dá)到自我完善、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展的目的。酬金制的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式固然是一個好模式，但從理論到實踐還有很長的路程要走。深圳、北京

58、等地的一些物業(yè)管理項目先期實行了酬金制，其實踐提示我們必須注意通過明確和完善實施細(xì)則，解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾擇其要者，需要破解的主要有五大難題第一，物業(yè)管理直接成本的確認(rèn)問題 完全意義上的物業(yè)管理酬金制，例行收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)沒有什么實質(zhì)性作用，說到底，它只不過是多退少補(bǔ)的一個預(yù)交費(fèi)用數(shù)額和支出預(yù)控數(shù)額而已真正關(guān)系到業(yè)主與物業(yè)公司彼此利益的消長的，是最終形成的物業(yè)管理直接成本作為承擔(dān)全部掏錢買單責(zé)任的業(yè)主，必然主張自己在物業(yè)管理日常成本開支上的控制權(quán)力，至少是對成本開支的知情權(quán)和其合理性的確認(rèn)權(quán)。倘若我們再沿襲目前這種日常開支完全由物業(yè)管理公司掌控，只

59、是在合同期結(jié)束前請家審計師事務(wù)所做個審計然后將收支情況粗略通報給業(yè)主的做法，已經(jīng)很難為其所認(rèn)同和接受那么隨之而來的問題是，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在什么時機(jī)，以什么方式，按什么程序、依什么標(biāo)準(zhǔn)，到什么程度來進(jìn)行成本確認(rèn)?倘若在這個關(guān)鍵性的問題上，不能有一個明確的，清晰的具體的說法，業(yè)主與物業(yè)管理公司勢必將陷入無休無止的爭權(quán)奪利的紛爭之中第二，管理成本擴(kuò)張沖動的抑制問題物業(yè)管理公司雖然被社會賦予某種程度的公益色彩，但畢竟是一個經(jīng)濟(jì)組織，它無疑要追求自己經(jīng)濟(jì)利益的最大化在實行酬金制的情況下，其經(jīng)濟(jì)回報主要來源于按照直接成本固定比例提取的管理酬金那么提高回報最簡捷。最便當(dāng)?shù)霓k法就是增加成本，提高酬金提取的基數(shù)。由于

60、事實上存在水漲船高這樣一種機(jī)會，可以想象得到，即使那些很規(guī)范的物業(yè)管理公司也難免脫俗，囿于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮，還會恪守錙銖必較，精打細(xì)算的勤儉持家精神嗎？“仔賣爺田不心疼”當(dāng)省不省，能花則花，具有專業(yè)。資訊優(yōu)勢的物業(yè)管理公司，輕而易舉就可以找到合情、合理、合法的增加開支的理由而相對處于專業(yè)、資訊劣勢的業(yè)主，則很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據(jù)如果不能給物業(yè)管理公司注入控制成本的內(nèi)在驅(qū)動力的自我約束力，實行酬金制以后，物業(yè)管理成本的不斷攀升將很可能悄然而至。第三，彌補(bǔ)管理運(yùn)行虧空的分?jǐn)倖栴} 物業(yè)管理酬金制與承包制的一個重大區(qū)別，就是其按照既定標(biāo)準(zhǔn)收取的管理費(fèi)抵減各項合理支出以后有了節(jié)余全部歸業(yè)主所有，出現(xiàn)虧空完全由業(yè)主彌補(bǔ)，而承包制則是由物業(yè)管理公司盈虧自負(fù)。然而，現(xiàn)在我們所能夠看到的實行酬金制的一些項目，實際上是兩不像：節(jié)余了，物業(yè)管理公司分文不?。惶澘樟?，物業(yè)管理公司如數(shù)兜底。這顯然有悖于權(quán)利與義務(wù)對等的原則，對物業(yè)管理公司有失公平。據(jù)了解，這些享受不公平待遇的物業(yè)管理公司并非不知，不想通過業(yè)主分?jǐn)偟姆绞絹韽浹a(bǔ)虧空情愿做冤大頭，而是實在無能為之。目前，各地的物業(yè)管理費(fèi)收交率普遍不高，事先已經(jīng)約定的費(fèi)用尚且無法如數(shù)收取，倘若再向業(yè)主分?jǐn)偺澘?，?/p>