交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細(xì)

1、交房前物業(yè)公司與開發(fā)商工作交接明細(xì)一、接管驗收前的準(zhǔn)備工作1、在小區(qū)入伙前一至兩個月由工程副總組織成立交房小組.2、由工程副總組織工程部、物業(yè)部物業(yè)公司及交房小組有關(guān)人員組成驗收小組；驗收小組在驗收前完成以下工作：1物業(yè)公司應(yīng)提前20天派出工程人員進駐現(xiàn)場,與現(xiàn)場工程部工程人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)督治理工作,主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試.了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向,為入伙后的治理、維修養(yǎng)護打下根底.2在甲方工程部的組織安排下物業(yè)公司應(yīng)主動和承建單位聯(lián)系,協(xié)商樓宇交接問題,如：商定交接考前須知和開始交接日期等.3工

2、程部應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司三方共同制定驗收方案,統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn).4準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料物業(yè)公司準(zhǔn)備,本表一式三份,各方留存：A、房屋接管驗收表B、室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表C、公共配套設(shè)施接管驗收表D、公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表E、機電設(shè)備接管驗收表F、機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表二、樓宇資料的接管移交1、接管樓宇資料的驗證及局部移交的資料1產(chǎn)權(quán)資料A、工程批準(zhǔn)文件；工程治理部提供B、用地批準(zhǔn)文件；工程治理部提供C、建筑執(zhí)照；工程部提供D、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單工程部提供；2驗收合格資料A、竣工驗收證書；工程部提供B、消防驗收合格證；工程部提供C、綜合驗收合格證書；工程部提

3、供D、用電許可證；工程部提供E、供用電協(xié)議書；工程部提供F、電梯使用合格證；工程部提供3工程技術(shù)資料A、竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；工程部提供B、地質(zhì)勘察報告；總工辦提供C、工程合同及開、竣工報告；工程部提供D、工程預(yù)決算統(tǒng)計清單；本錢部提供E、圖紙會審記錄；工程部提供F、工程設(shè)計變更通知包括質(zhì)量事故處理記錄工程部提供G、隱蔽工程驗收簽證；工程部提供II、沉降觀察記錄；工程部提供I、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；工程部提供J、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；工程部提供K、水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書：工程部提供L、供水、供暖的試

4、壓報告；工程部提供2、資料的存放上述的全部資料分項列明,可分階段移交給物業(yè)公司,由責(zé)任部門主導(dǎo)跟蹤、落實；以上資料可提供復(fù)印件,注明原件存放地點及抄送人.三、小區(qū)接管驗收程序1、甲方交房小組通知物業(yè)部,組織小區(qū)接管移交驗收；2、物業(yè)治理公司驗收小組按?樓宇接管資料的移交?核對所接收的資料,具備條件的,應(yīng)在七日內(nèi)簽發(fā)驗收復(fù)函并約定驗收時間；3、物業(yè)治理公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收；4、對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)核；5、對室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由物業(yè)公司

5、接收鑰匙.物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承當(dāng)保管責(zé)任,應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鑰匙.6、業(yè)主入伙時,由交房小組相關(guān)人員陪同對室內(nèi)進行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查.對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由物業(yè)公司整理后提報工程部,工程部安排施工隊伍限期逐項修復(fù),經(jīng)物業(yè)公司和業(yè)主驗收后消項.7、在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告物業(yè)公司查驗證實后,由物業(yè)公司根據(jù)?三方協(xié)議?相關(guān)條款責(zé)令施工隊更換或修復(fù).四、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法1、標(biāo)準(zhǔn)范圍參照建設(shè)部?物業(yè)承接查驗方法?建房xx165號及到達業(yè)主的合理要求.2、標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法1梁、柱、板主體A、按圖紙設(shè)計逐間檢查,

6、無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；B、無鋼筋外露；2頂棚A、抹灰面平整.面層涂料均勻,無漏刷、無脫皮；B、無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污債：3、墻面1抹灰面平整、面層涂料均勻,無漏刷、無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬；2塊料如磁磚面層：A、粘貼牢固,無缺校掉角；B、面層無裂紋、損傷、色澤一致；C、對維砂漿飽滿,線條順直；3墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷,無滲水現(xiàn)象；4、地樓面1毛地面：平整,無明顯裂紋；2塊料如磁磚面層：A粘貼牢固,無缺校掉角；B面層無裂紋、損傷、色澤一致、對縫線條順直；C、對縫砂漿飽滿,線條順直；3水泥砂漿面層：抹灰平整,壓光均勻,無空鼓,無裂紋,無起泡等缺

7、陷；4衛(wèi)生間、廚房和陽臺地面：A、用小桶或塑料膠管向地面沖倒水、觀察水流向準(zhǔn)確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水；B、第二天到樓下檢查樓面無滲漏；5、門窗1開啟自如,手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固,無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全.位置準(zhǔn)確,無翹曲變形；2從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固,開啟靈活；3木門油漆均勻,觀察門縫線條均勻,不掉角,無變形；4單指輕擊玻璃安裝牢固,無稍微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實,玻璃面層無裂縫,無損傷和無刮花痕跡；5窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：A、先關(guān)緊所有的窗戶,從天面或頂層房間窗戶屬天面均有檐口的房屋,普遍為多屋住宅區(qū)自上而下均勻澆水,停止?jié)菜蟀胄r逐間

8、檢查每個窗臺墻面是否有水滲入；B、查詢天氣預(yù)報,在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前,先將所有窗門關(guān)緊,雨后逐間檢查場面和窗臺泛水；6、樓梯、扶手1硅結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫,面層無剝落,鋼筋無外露；2鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：A、用力輕搖無晃動,安裝牢固；B、鋼筋無銹蝕,無彎曲；C、木扶手外表無龜裂,油漆無脫落,色澤一致,外表平滑,不扎手：7、插座1電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固,無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞,符合平安要求；2公用電視天線和計算機設(shè)備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固,蓋板無損壞；3插座：只進行外觀驗收,單指輕擊蓋板安裝牢固,蓋板無損壞；8、接線盒1單指輕擊蓋板安裝牢固,目視蓋板無損壞；2用試電筆檢

9、查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常,并用電膠布平安纏包線頭；9、開關(guān)1安裝牢固,目視蓋板無損壞,2全檢開關(guān)靈活,開啟接觸效果良好；10、照明燈具1用木或硬竹片等輕碰燈具無稍微搖晃,與樓面緊貼,零配件齊全,燈罩完好無損；2翻開所有燈具,檢查電源接通是否正常,燈具發(fā)光正常；3產(chǎn)品合格,使用壽命到達要求,室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天,統(tǒng)計有多少自然損壞的.11、供水系統(tǒng)1安裝牢固無能搖動；翻開每層的供水總閥門注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥管道完好無損,無滲漏水,無銹跡；2管道接頭無滲水；3水龍頭花酒和水閥：翻開水網(wǎng),流水暢通,接頭無漏水；12、排污管道含塑料管1安裝牢固,外觀完好無損,配件齊全；2從樓上的各

10、排水口注水,樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；3鑄鐵管：灌水后無滲漏水,外表無銹跡,無裂紋,面層油漆均勻；13、地漏過濾鐵竟安放穩(wěn)固,管縫密實,無滲漏水,無堵塞,排水暢通；14、衛(wèi)生潔具1安裝牢固,配件齊全,完好無損,面層無污漬和刮花痕跡；2灌水后排水口接口密實,無滲水、接水軟管無銹跡；3便器：水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通；15、室內(nèi)配電箱1安裝牢固,配件齊全,試操作一次空氣開關(guān)等限制是否正常；2開關(guān)符合型號規(guī)定；3導(dǎo)線與設(shè)計相符,布線標(biāo)準(zhǔn)；4目視箱蓋無損壞,操作一次開關(guān)靈活；16、其它1水表、電表安裝牢固,無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損,鏡面玻璃無損傷；17

11、、根底設(shè)施房屋墻體露出地面局部無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；18、屋面、露臺1屋面隔熱層、防水層A、板端縫、伸縮縫油青緊貼；B、隔熱板、防水層外表無裂縫,2落水口暢通,管道完好；3扶欄無破損、變形,無明顯銹蝕；19、屋面避雷設(shè)施各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠；20、消防設(shè)施消防栓、消防廂1消防栓A、油漆均勻,無少刷、漏刷現(xiàn)象；B、閥門完好,無滲漏水；2消防箱A、消防管、消防帶等配套齊全；B、箱門上標(biāo)識清楚,箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如,C、消防管無滲漏水,閥好；21、小區(qū)燈光系統(tǒng)1按設(shè)計要求安裝；2燈具安裝牢固,配件齊全,燈罩無損傷,燈泡照明正常；3燈柱安裝牢固,柱面油漆均勻,無損傷和刮花

12、；22、綠化1按設(shè)計要求種植花草樹木,對照綠化設(shè)計圖紙,不缺株少苗,無改品種,成活率達98%以上,無病蟲發(fā)生,無綠化死角,無雜草縱生,綠地純度98%；2綠化用水：綠化水管布局合理,閥門開關(guān)距離四周不超過100米,布局覆蓋率1009b閥門開關(guān)靈活,無漏水,安裝穩(wěn)固,無搖晃；23、周邊道路1道路面平整,無起砂,無空鼓,無損傷；2路沿砌筑整潔,灰縫飽滿、無損傷；3塊料面層：拼砌整齊,平整穩(wěn)固,塊料無裂紋、無缺棱掉角；4路牌標(biāo)志清楚,地面線條垂直；24、垃圾池箱1沖洗水管A、垃圾池通水率100%,水管安裝牢固,接口處密實,無漏水；B、水閥門關(guān)靈活無漏水：C、水閥箱裝鎖,鎖頭開啟靈活；2鐵箱類油漆面層均

13、勻,無損傷,無銹跡,安放地面平穩(wěn)；3塑料類桶身完好無損,桶底無裂紋,不漏水、配有桶蓋且完好無損；25、崗?fù)?鋁材和不銹鋼類：安裝牢固,配件齊全,型材面無損傷,玻璃無污債；2電動道閘：安裝牢固,配件齊全,開啟自如,道閘欄無損傷；26、車庫1露天停車場：路面平整,無起砂,無空鼓,無裂紋；2地下停車場A、參照設(shè)計要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容組織驗收移交；B、車道標(biāo)識：入口、出口標(biāo)識清楚,油漆均勻；3露天夾層車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗收標(biāo)準(zhǔn)；4單車架：焊接牢固平直,油漆面均勻,無銹跡；5照明設(shè)施：配套齊全,燈具完好無損,開關(guān)靈活,照明正常；6排水系統(tǒng)：沒有專門的排水溝、參照明暗溝驗收標(biāo)準(zhǔn),排水泵參照相關(guān)機電設(shè)備驗收標(biāo)

14、準(zhǔn)；27、檢查井和化糞池1池內(nèi)無垃圾雜物,進排水暢通,池避無裂痕.2檢查井和化糞池進出水口高差不小于5CM,井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；28、明暗溝1溝底無斷裂,無積水,溝壁和底抹灰平整；2溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固,排水暢通；29、水池、水箱1按設(shè)計要求和有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進行驗收；2無滲漏水現(xiàn)象；30、信箱信箱門鎖開啟靈活,房號標(biāo)志清楚,有序；31、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施：按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和所要求到達的效果驗收；五、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定1、工程完善指建設(shè)單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的局部公共配套設(shè)施的工程完善：1室外改造、完善工程,如下所示：A、游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設(shè)施；B、綠化

15、、區(qū)間道路等配套設(shè)施；2室內(nèi)改造、完善工程,如下所示；A、樓道燈改造等2、工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中,發(fā)現(xiàn)的平安隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法到達使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容；3、處理規(guī)定1物業(yè)公司對未完善配套工程執(zhí)行治理、看護、監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作；2對發(fā)現(xiàn)的遺留問題,及時向甲方物業(yè)部匯報,各部門協(xié)助物業(yè)公司作好與施工單位的聯(lián)系工作；4、治理工作規(guī)定1在業(yè)主未辦理人住手續(xù)之前進行的完善和工程遺留問題改造時：A、物業(yè)公司對已接管的房屋和設(shè)施實施保管；B、分清責(zé)任范圍,物業(yè)公司指定專人與施工隊保持聯(lián)系,協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾以保證已接管房屋和設(shè)施的

16、完好；C、物業(yè)公司配合施工隊的用水用電,要求必要時,鑒定協(xié)議施工隊進出場有序；D、按物業(yè)治理規(guī)定要求限制施工隊活動范圍；2在業(yè)主住戶開始辦理人住手續(xù)之后進行的完善和工程遺留問題改造時,除按第1條的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行以外,還必須在以下工作方面加強治理：A、限制噪音施工時間,保證業(yè)主的工作不受影響；B、給進場施工隊人員保修人員辦理出入證,防止與裝修施工人員混清,給已入伙的業(yè)主帶來平安隱患；C、治理處增強保安力量監(jiān)督施工隊的人員治理；D、施工隊離場前,必須到物業(yè)公司申請“放行條,在經(jīng)物業(yè)公司人員核查無誤后核查有無違反治理規(guī)定,收回出入證,催促水電結(jié)算等,并經(jīng)物業(yè)公司人員簽名后施工隊方可撤離小區(qū)；六、業(yè)主入

17、伙前籌備工作1、竣工時間和交付時間1竣工驗收時間：在樓宇入伙前一至兩個月進行；2人伙時間：住戶入伙時間交房日期2、健全交房小組1竣工驗收前一至兩個月內(nèi),由工程副總?cè)蚊环靠倕f(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人,同時組織交房協(xié)調(diào)會并制定各部門對接人,交房總負(fù)責(zé)人根據(jù)工作進展提出各部門需求人員方案,由工程副總統(tǒng)一調(diào)度、協(xié)調(diào).交房小組各類人員可按以下程序和時間到位.A、入伙前兩個月,任命交房總協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人并投入入伙前的各項準(zhǔn)備工作；B、竣工驗收前一個月,物業(yè)負(fù)責(zé)人進入現(xiàn)場,與建設(shè)單位項目人員一起參與小區(qū)交房前治理工作,掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的根本情況和操作規(guī)程；C、竣工驗收前半個月,物業(yè)公司相關(guān)進入現(xiàn)場,熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和

18、設(shè)備等,參加竣工驗收.D、竣工驗收前半個月,交房小組進行交房演練、培訓(xùn)工作；E、交房前半個月制定好各個交房流程、表單、禮品等前期準(zhǔn)備工作；七、入伙工作方案1、準(zhǔn)備入伙資料工程銷售1根據(jù)物業(yè)公司原有的格式和實際情況編寫和印刷?業(yè)主手冊?、?臨時治理規(guī)約?等.2印刷“辦理入伙手續(xù)須知,內(nèi)容要求寫明物業(yè)公司辦公地,業(yè)主應(yīng)帶的證件,并附簡明扼要的入伙程序流程說明圖等.3印刷其他規(guī)定等.4印刷入伙表格;2、協(xié)調(diào)工作工程部負(fù)責(zé)1與供電局、自來水公司、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證入伙后水、電等的供給.3、通知入伙工程銷售通過登報或寄發(fā)通知書的形式,提前一個月向業(yè)主發(fā)出入伙通知.寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：1入伙

19、通知書2辦理入伙手續(xù)須知3收費工程一覽表公司財務(wù)、物業(yè)部配合4、交房入伙現(xiàn)場布置1入口布置A、入口處懸掛橫幅、插彩旗,營造熱烈氣氛；B、插指路牌,由入口處到交房辦公現(xiàn)場；入口處標(biāo)明治理處辦公地址和辦公時間.2交房現(xiàn)場辦公布置A、擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受.B、張貼醒目的“辦理入伙手續(xù)流程圖,辦理手續(xù)設(shè)置要求做到“一條龍效勞程序,標(biāo)識清楚,一目了然.C、交房參與人員著裝整潔,精神飽滿.D、辦公室內(nèi)資料擺放整潔有序.七、業(yè)主入伙程序1、入伙流程圖驗證一資料發(fā)放一交費一鑰匙發(fā)放一驗房2、驗證1入伙通知單原件、和購房合同、身份證原件復(fù)印件一份3、資料發(fā)放與保管1發(fā)給業(yè)主保存的資料：A、業(yè)主

20、手冊收房須知B、臨時治理規(guī)約C、收費工程一覽表2發(fā)給業(yè)主填寫并需返回物業(yè)部的資料：A、臨時治理規(guī)約：經(jīng)業(yè)主和物業(yè)公司簽約后,業(yè)主保管一份,物業(yè)公司留存一份；B、業(yè)主情況登記表：即日填寫返給交房小組負(fù)責(zé)人指定人員；3物業(yè)部按業(yè)主房號進行建檔編號,檔案中應(yīng)包括的內(nèi)容：A、業(yè)主入伙通知單B、入伙驗房表C、業(yè)主情況登記表3、交費1物業(yè)治理效勞費：以入伙通知單上發(fā)出的日期為準(zhǔn),次月開始計收全月治理服務(wù)費；2裝修押金：A、時間：辦理人住手續(xù)時交納；B、標(biāo)準(zhǔn)：每百平方米元；C、退款：住戶裝修完畢,憑裝修押金的收據(jù)可辦理退款手續(xù)；3樓道維護費、裝修垃圾清運費：A、時間：辦理入伙時交納；B、標(biāo)準(zhǔn)：每戶平方米元；4工本費：元/戶；5其他費用：5、鑰匙發(fā)放1憑建設(shè)單位和物業(yè)公司開具的已交清所欠費用的發(fā)票到鑰匙發(fā)放處簽名領(lǐng)取房間鑰匙或門禁卡一卡通；2驗房小組工程人員陪同業(yè)主驗收房屋并做好相應(yīng)記錄；3驗房結(jié)束后需業(yè)主簽字認(rèn)可后將?驗房單?交回物業(yè)部；4物業(yè)部整理匯總后移交工程部,工程部組織責(zé)任單位限期修復(fù)；6、驗房1按國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定執(zhí)行；2對于工程遺留問題或業(yè)主需要解釋的事項,由驗房陪同人員帶著到“業(yè)主答疑小組處統(tǒng)一回復(fù)、解釋.其他人員不得隨意作出任何解