房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化策略

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化策略摘要近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的同時，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷數(shù)次調(diào)控，且行業(yè)競爭日益加劇，這讓房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者備受壓力以及挑戰(zhàn)，凸顯出財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要價值。本文從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財務(wù)管理的重要性出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運(yùn)行中存在的問題，并提出了優(yōu)化策略，旨在為相關(guān)研究提供借鑒。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；運(yùn)行機(jī)制時代變革使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了巨大改變，經(jīng)濟(jì)形勢變化給各行各業(yè)帶來了挑戰(zhàn)以及機(jī)遇，但房地產(chǎn)這個行業(yè)相對特殊，資金密集、規(guī)模大、周期長。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使越來越多的人開始關(guān)注這個行業(yè)。財務(wù)管理工作對于房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營

2、來講是不可或缺的，是房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展的后盾。財務(wù)管理工作一直以來都在企業(yè)發(fā)展中扮演著重要角色，資深的行業(yè)管理工作者需要意識到財務(wù)管理工作的重要性，結(jié)合當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)適時、適度地調(diào)整財務(wù)管理工作，保障財務(wù)管理工作能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的資金穩(wěn)定，并獲取更多的投資收益。1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀1.1財務(wù)管理較為被動。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的主要工作就是日常會計核算、審批報賬、做賬、出報表、報稅，很少涉及財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、管理建議等方面的工作，采用這種被動式財務(wù)管理模式的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。完整的財務(wù)管理體系應(yīng)包括日常核算、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析、財務(wù)控制等內(nèi)容。良

3、好的財務(wù)管理工作離不開一個系統(tǒng)的體系，不單要進(jìn)行會計核算以及會計分析，還需要對財務(wù)活動進(jìn)行控制以及預(yù)估。現(xiàn)階段，行業(yè)在大環(huán)境中存在很多不確定性，不得不適時進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)缺乏財務(wù)工作意識，無法發(fā)揮出財務(wù)管理的預(yù)測功能。1.2資金管控缺少預(yù)算或者預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)格。房地產(chǎn)企業(yè)所需資金量巨大，拿地、拿項目、開發(fā)建設(shè)、支付管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和繳納稅金等都需要數(shù)量巨大的資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用存在很多難題：第一，國家限制資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款審批嚴(yán)格、使用限制較多；第二，在房地產(chǎn)行業(yè)銷售過程中，按揭客戶占比較大，銀行按揭放款審核嚴(yán)格，受按揭總額度的影響，按揭放款進(jìn)度放緩

4、，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的回款速度；第三，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管政策，監(jiān)管政策對房地產(chǎn)企業(yè)的資金做出了很多限制；第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算制度，資金使用隨意，或者沒有嚴(yán)格考核資金計劃的執(zhí)行結(jié)果；第五，一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張、盲目拿地、盲目拿項目，造成資金鏈緊張，可能導(dǎo)致開發(fā)項目爛尾，抵押項目被銀行收回，無法按時交房，給業(yè)主造成巨大損失，給社會帶來很大的不穩(wěn)定性，開發(fā)商名譽(yù)喪盡、血本無歸。1.3開發(fā)成本管理方面及營銷費(fèi)用管控方面有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)開展開發(fā)管理成本工作，是為了獲取更大的效益。一個開發(fā)項目包括方案設(shè)計、工程招標(biāo)、施工、工程變更、工程驗(yàn)收和工程維修等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都涉

5、及成本，需要支付大量資金。成本管理需要房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目實(shí)施全過程進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，目前一部分房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計方案時，沒有考慮可行性及成本，造成后期出面大規(guī)模工程變更，反而會增加成本；拿地拿項目過程大費(fèi)周折，樓面價居高不下；工程施工過程中，控制不嚴(yán)格，極易造成工程進(jìn)度滯后，增加成本。房地產(chǎn)企業(yè)投入的營銷費(fèi)用會直接影響銷售業(yè)績。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在營銷費(fèi)用管控方面存在很多不合理的現(xiàn)象。第一，未根據(jù)銷售階段調(diào)整營銷費(fèi)用比例，造成總額超標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)一般將營銷費(fèi)用控制在銷售總額的3%以內(nèi)，對房地產(chǎn)銷售的3個階段開盤前、正常銷售期、尾盤階段未進(jìn)行營銷費(fèi)用的針對性管理，開盤前為了提高項目知

6、名度大力宣傳正常銷售期，為了完成銷售計劃，廣告投入、分銷投入居高不下，尾盤銷售階段為了清盤，經(jīng)常舉辦贈送活動，造成營銷費(fèi)用超標(biāo)。第二，營銷費(fèi)用報賬時，在地鐵公交廣告、分銷、大眾經(jīng)紀(jì)人、老帶新等方面，未根據(jù)營銷手段調(diào)整簽約過程，沒有及時調(diào)整營銷政策。1.4管理層及財務(wù)人員素質(zhì)有待提升。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺乏管理理念，管理企業(yè)像管理“小作坊”，財務(wù)人員中有很多關(guān)系戶，缺少制度約束，即使有制度，也無法有效執(zhí)行。此外，管理層對會計定位不正確，認(rèn)為會計只不過是報銷、記賬、報稅，財務(wù)制度不明確，執(zhí)行不嚴(yán)格，造成財務(wù)人員流失。2房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化策略2.1構(gòu)建完善的財務(wù)管

7、理工作體系，強(qiáng)化財務(wù)管理統(tǒng)一性。財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)行業(yè)來說是至關(guān)重要。構(gòu)建一個完善的財務(wù)管理工作體系對于工作運(yùn)行來講，不單單是依托，更是一個規(guī)范，完善房地產(chǎn)財務(wù)管理工作體系關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向以及投資重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須構(gòu)建一個完善的財務(wù)管理體系，明確預(yù)算分析流程，每一個環(huán)節(jié)都要環(huán)環(huán)相扣，從而需要理順財務(wù)管理工作的結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)財務(wù)管理工作的統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理效用最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，優(yōu)化與更新財務(wù)管理模式，徹底破除過去被動的財務(wù)管理模式，積極主動地發(fā)揮財務(wù)管理控制以及預(yù)算功能，將現(xiàn)代化的財務(wù)管理理念應(yīng)用在具體工作中，真正提升財務(wù)工作的效能水平。2.2增強(qiáng)財務(wù)管理工作

8、意識，開展全方位的預(yù)算管理。房地產(chǎn)行業(yè)具備自己的特征，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，都有各自的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要立足于財務(wù)管理角度，首先要增強(qiáng)財務(wù)管理工作意識，明晰財務(wù)管理開展與實(shí)施的重要性，將財務(wù)管理工作放在一個重要的位置。其次，在開展財務(wù)管理工作的過程中，需要將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與財務(wù)管理工作融合起來，制定每一個年度、每一個季度以及每個月度的財務(wù)管理目標(biāo)。在財務(wù)管理工作者與房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展目標(biāo)相一致的情況下，要做好財務(wù)管理不同環(huán)節(jié)中的預(yù)算工作，進(jìn)而從上到下、從里到外相互聯(lián)動，從而有效實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要加大預(yù)算管理宣傳力度，調(diào)動各部門、各崗位的積極性，編制可執(zhí)行的預(yù)算，分析預(yù)算

9、的執(zhí)行差異，并對預(yù)算執(zhí)行率進(jìn)行考核。2.3優(yōu)化成本管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷優(yōu)化成本管理工作，在預(yù)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)定工期的前提下，不斷分析、調(diào)節(jié)、挖掘降低成本的潛力，及時糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差。工程成本是動態(tài)的、非靜態(tài)的，影響工程成本的因素有很多，如工程設(shè)計、設(shè)備價格、材料價格、工資標(biāo)準(zhǔn)以及費(fèi)率、利率和匯率變化等，這些因素變動必然會導(dǎo)致工程成本相應(yīng)變動。因此，工程成本在整個建設(shè)過程中，始終處于不確定狀態(tài)，直至竣工結(jié)算后才能最終落地。在分析建筑成本控制的影響因素及其采取相應(yīng)的控制方法時，要充分考慮各工程的現(xiàn)狀，針對工程項目的具體情況進(jìn)行具體分析，要循序漸進(jìn)，不能急于生成，更不能生搬硬套。房地

10、產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)營銷計劃制定營銷費(fèi)用預(yù)算，并考評執(zhí)行結(jié)果，將營銷費(fèi)用與職工個人考評及晉升掛鉤，表彰營銷費(fèi)用管控較好的項目及人員，復(fù)制及推廣營銷經(jīng)驗(yàn)；對營銷費(fèi)用執(zhí)行偏差率大且沒有充分理由的項目及個人，限制其獎金及晉升，情節(jié)嚴(yán)重的可以直接進(jìn)行通報批評。同時，財務(wù)人員應(yīng)真正發(fā)揮出財務(wù)監(jiān)管的作用，真實(shí)準(zhǔn)確記錄每筆報銷業(yè)務(wù)，并運(yùn)用分析、甄別、縱向分析、橫向比較等方法，及時發(fā)現(xiàn)營銷問題，避免出現(xiàn)虛報、偽造業(yè)務(wù)，為加強(qiáng)銷售費(fèi)用管理提供決策依據(jù)。2.4完善財務(wù)制度,加強(qiáng)財務(wù)人員管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善并嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，加強(qiáng)財務(wù)人員職業(yè)道德建設(shè)，樹立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，努力提高工作效率和工作質(zhì)量，不斷提升財務(wù)管理人

11、員的工作素質(zhì)，讓他們定期接受培訓(xùn)，不斷吸取新知識。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立財務(wù)人員業(yè)績考核機(jī)制和財務(wù)人員述職制度，反映一年來的工作情況及對明年工作的思路、打算和想法，年終組織所有財務(wù)人員進(jìn)行年度個人述職，并由公司對每一財務(wù)人員做出正確評價。3結(jié)語房地產(chǎn)行業(yè)小到關(guān)乎社會大眾的生活起居，大到關(guān)乎國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)行業(yè)來講是核心要素，從而需要房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員注重并做好財務(wù)管理工作，真正將現(xiàn)代化的財務(wù)管理理念融入實(shí)際工作中，充分發(fā)揮財務(wù)管理工作的效用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展。參考文獻(xiàn)1李新杰,王春雷.房地產(chǎn)財務(wù)管理的運(yùn)行機(jī)制及其優(yōu)化策略初探J.中國國際財經(jīng):中英文,2018(9).2汪會芳,焦翠林,崔文吉.房地產(chǎn)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及其優(yōu)化策略探討J.福建質(zhì)量管理,2017(4).3鐘春來,張偉,鄧斌.淺析優(yōu)化房地產(chǎn)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的有效措施J.中國國際財經(jīng):中英文,2017(2).4何慶波,梁忠太.試論房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題及對策J.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2018(4).5韓清陽,謝劍兵.新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考J.財經(jīng)界:學(xué)術(shù)版,2019(1).6劉百嬿.探究房地產(chǎn)財務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及其優(yōu)化相