論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題下

1、論不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的法律規(guī)范問題下三、登記與合同效力：是否承認(rèn)物權(quán)行為（一司法解釋與案例分析在接受登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件后，我們要弄清楚的一個(gè)問題是，登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣或他項(xiàng)權(quán)設(shè)定合同的影響。這一問題的實(shí)質(zhì)是，登記為合同的生效要件，還是物權(quán)權(quán)利變動(dòng)的生效要件。我們從司法實(shí)踐入手討論這一問題。1984年最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第（56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！边@一規(guī)定似采過戶登記與合同相分離的觀點(diǎn)。但這一觀點(diǎn)在此后被最高院所修正。1

2、987年最高院給遼寧省高級(jí)人民法院批復(fù)中指出：意見第（56條規(guī)定的精神只適用于解決1983年城市私有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施前的歷史遺留問題；條例實(shí)施后，人民法院審理此類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照條例的規(guī)定辦理.從此，各級(jí)法院基本上按這一精神，對(duì)未辦理登記過戶手續(xù)房地產(chǎn)買賣合同一律判定無效。1990年最高人民法院在給黑龍江高級(jí)人民法院關(guān)于公房買賣的成立一股應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函中，即認(rèn)為房屋買賣協(xié)議簽訂后，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立，允許一方翻悔或解除買賣協(xié)議.我們且不論該案當(dāng)事人是否有合法理由要求解除第一個(gè)房產(chǎn)買賣協(xié)議，單就最高人民法院在復(fù)函中僅以未登記而否定房產(chǎn)買賣協(xié)議的

3、成立即是值得商榷的。在這里，最高人民法院似乎將登記作為合同成立的形式要件.即使這里承認(rèn)合同的成立與生效有別，最高人民法院的觀點(diǎn)最多可以解釋為合同的生效要件。實(shí)際上，司法實(shí)踐中的許多判決即是根據(jù)登記為合同的生效要件作出的。下面即是以未登記來否定前一房屋買賣合同的一個(gè)真實(shí)案例。案情：張某聽說某區(qū)的一片平房要綜合開發(fā)，于1991年4月與表兄齊某達(dá)成購(gòu)買兩間西廂房協(xié)議。約定，房?jī)r(jià)7500元，先交3500元，余款年底交清。隨后搬入居住并宴請(qǐng)中證人等以示成交。后齊某又以1.5萬元與田某協(xié)議成交，并辦理公證和過戶登記手續(xù)，將戶名改為田某。1992年8月5日田某要裝修時(shí)，張才發(fā)現(xiàn)又賣給田，拒絕田某裝修。二人爭(zhēng)

4、執(zhí)，田某起訴法院要求張某退還房屋。法院判決：1.齊某與張某買賣法律關(guān)系無效，齊某返還張某3500預(yù)付款;2.齊某與田某之間買賣關(guān)系符合法定要件，因而有效，張某應(yīng)于判決生效后1個(gè)月內(nèi)搬出房屋。在本案中，同一幢房屋先后賣給張某和田某，田先進(jìn)行登記，故法院判決田某取得所有權(quán)。但是，問題是齊某與張某買賣法律關(guān)系是否無效呢？回答這一問題取決于登記到底是房屋買賣合同的生效要件，還僅僅是物權(quán)轉(zhuǎn)讓或變動(dòng)的生效要件。正如前面指出，我國(guó)現(xiàn)有的法律并未明確規(guī)定登記過戶是房屋買賣合同成立或生效的形式要件，而且，實(shí)際上很少有國(guó)家將權(quán)利登記作為合同生效要件，即使實(shí)行債權(quán)形式主義的國(guó)家，登記也僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是

5、合同的生效要件。我國(guó)司法實(shí)踐認(rèn)定缺少登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同為無效，是對(duì)登記效力的一種誤解，混淆了登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件和合同生效的形式要件?；蛘哒f這里混淆了合同的登記和物權(quán)變動(dòng)的登記。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是權(quán)利登記，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸屬的確認(rèn)，而不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的登記。這里登記不過是房屋買賣合同履行的法定方式和內(nèi)容，對(duì)合同生效沒有影響力，而僅僅是合同引起的權(quán)利變動(dòng)的公開和對(duì)變動(dòng)后權(quán)利歸屬的確認(rèn)。因此，我們認(rèn)定登記僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，與合同有效無效無直接關(guān)系。按照登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件原則，在上述案例中，兩份買賣合同都有效，只是田某因登記取得物權(quán)，而張某因沒有登記不生物權(quán)效力，但仍然可基于有效

6、的買女合同向齊某主張違約賠償。如果承認(rèn)登記為合同的生效要件，那么只有田某與齊某的買賣合同有效，而張某與齊某的買賣合同無效，在這種情況下，只能按無效合同返還已取得財(cái)產(chǎn)和賠償損失。比較兩者，將登記作為物權(quán)變動(dòng)的效力能夠給予因登記缺陷而不能取得物權(quán)的人以更有利的救濟(jì)，加重違反誠(chéng)實(shí)信用原則一物二賣者的責(zé)任.因此，將登記作為債權(quán)引起的物權(quán)變動(dòng)生效要件是比較合理的。這樣登記就不再被視為合同的形式要件，而僅僅是物權(quán)變動(dòng)的生效要件。問題是承認(rèn)登記為物權(quán)變動(dòng)生效要件，那么是否就意味著承認(rèn)物權(quán)行為呢？（二合同行為與物權(quán)行為物權(quán)行為是引起物權(quán)取得（或發(fā)生、喪失（或消滅、變更等物權(quán)變動(dòng)的法律行為的總稱。在這些法律行為

7、中，有些法律行為的目的僅在引起的物權(quán)的產(chǎn)生和變動(dòng),如用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為，此類行為是典型的物權(quán)行為；有些合同，例如買賣合同，一般被視為債權(quán)合同。買賣合同這種債權(quán)行為之所以涉及到物權(quán)變動(dòng)，是因?yàn)楹贤a(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)（合同的履行，不僅涉及到標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)（即交付，而且意味物權(quán)權(quán)利的移轉(zhuǎn)。但物權(quán)行為理論認(rèn)為，標(biāo)的物的交付或登記不是履行合同義務(wù)的行為，而是移轉(zhuǎn)或變更物權(quán)意思的外在表現(xiàn)，或者說物權(quán)行為是由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成的要式行為。這里的物權(quán)行為實(shí)際上是將標(biāo)的物的交付或登記作為獨(dú)立于債權(quán)契約的一種法律行為，而且該理論旨在確立物權(quán)行為獨(dú)立于債權(quán)行為，物權(quán)變動(dòng)不因原因行為（債權(quán)

8、行為的無效而無效的物權(quán)變動(dòng)無因性理論。這一理論產(chǎn)生于德國(guó)并在德國(guó)民法典得到貫徹，但在我國(guó)及世界大多數(shù)國(guó)家（包括大陸法系中的法國(guó)法系國(guó)家、英美法國(guó)家均認(rèn)為，交付和登記視為履行合同義務(wù)的行為，認(rèn)為這里不存在獨(dú)立的物權(quán)意思，也不把登記為作為物權(quán)變動(dòng)意思的外在表現(xiàn)形式，而僅僅認(rèn)為登記只是履行不動(dòng)產(chǎn)交付義務(wù)的行為。尤其是我們難理解和接受物權(quán)變動(dòng)的無因性理論，建立物權(quán)變動(dòng)脫離原因行為的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。因此，我國(guó)多數(shù)學(xué)者否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無因性.作者認(rèn)為物權(quán)行為理論的核心在于物權(quán)行為的無因性，如果否定無因性，而僅僅承認(rèn)物權(quán)行為概念或者將物權(quán)變動(dòng)看作是一種相對(duì)獨(dú)立的行為，對(duì)于整個(gè)財(cái)產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)并沒有實(shí)質(zhì)性影響。

9、因?yàn)?，如果不承認(rèn)無因性，交付或登記是否有獨(dú)立的意思也就無關(guān)緊要了，即使承認(rèn)這里存在獨(dú)立于債權(quán)意思的意思（物權(quán)意思，也沒有什么價(jià)值；即使將交付或登記稱為一種獨(dú)立物權(quán)行為，也已不是通常意義上的法律行為。因此，筆者主張我國(guó)物權(quán)變動(dòng)采債權(quán)形式主義模式，將交付或登記視為履行合同的行為，視為引起物權(quán)變動(dòng)的行為，將債權(quán)的意思和交付或登記視為一個(gè)法律行為，共同完整的物權(quán)移轉(zhuǎn)、變動(dòng)；同時(shí)，正如不以是否交付來否定動(dòng)產(chǎn)買立合同的效力一樣，我們也不以是否登記判斷不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力。正如前文指出，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn)存在著特殊性。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，交付使這兩種移轉(zhuǎn)同時(shí)完成；而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)利的移轉(zhuǎn)往往需要履行特定的形式要

10、件，這便是確權(quán)登記.這里的登記如同動(dòng)產(chǎn)的交付一樣，也只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，非經(jīng)登記公示即不生物權(quán)變動(dòng)效力。在這一點(diǎn)上交付和登記的效力相同于德國(guó)的物權(quán)形式主義，但我們不承認(rèn)登記過程獨(dú)立的物權(quán)行為(意思，不承認(rèn)交付或登記為物權(quán)行為的形式，而只是合同義務(wù)履行的自然結(jié)果。以上分析表明，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，對(duì)于登記生效要件的理解和適用存在著不同理解。而筆者認(rèn)為我國(guó)今后的立法應(yīng)確認(rèn)登記僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是合同的生效要件；同時(shí)，物權(quán)變動(dòng)也不宜理解為易生歧義的物權(quán)行為。四、不動(dòng)產(chǎn)交付的效力：不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊規(guī)范由于我國(guó)還沒有統(tǒng)一的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程的程序性規(guī)定，各個(gè)地方制定的關(guān)于房地產(chǎn)

11、的地方性法規(guī)中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作了各具特色的規(guī)定。例如，根據(jù)北京市房屋買賣管理暫行規(guī)定(1988年房屋所有權(quán)至少要經(jīng)過以下三個(gè)步驟：1簽訂房屋買賣合同；2到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)，獲得房產(chǎn)實(shí)契;3到房地產(chǎn)管理局辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，自簽發(fā)日，取得所有權(quán)。根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的試行規(guī)定（1989年第28條，房地產(chǎn)買賣除了要求向市房地產(chǎn)登記處辦理變更登記外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同還必須進(jìn)行公證。各個(gè)地方均有名稱不一、效力不等的各種規(guī)定另外，從建設(shè)部到各個(gè)地方，也有效力不等、內(nèi)容不一的樣本合同，使我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)范呈現(xiàn)復(fù)雜、多變、規(guī)則混亂不統(tǒng)一的局

12、面。因此，現(xiàn)實(shí)需要一部詳細(xì)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)大法，同時(shí)，也呼喚學(xué)者進(jìn)行物權(quán)法理論研究，統(tǒng)一對(duì)不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)規(guī)則的認(rèn)識(shí)。這里僅就交付在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)中的作用談一點(diǎn)個(gè)看法。由于不動(dòng)產(chǎn)買賣中權(quán)利的讓渡要以登記為要件，所以標(biāo)的物的交付僅僅是為物權(quán)變動(dòng)的前提條件或僅僅所有權(quán)移轉(zhuǎn)的開始。因此，不動(dòng)產(chǎn)的特殊性在于：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)存在標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)（交付和權(quán)利的移轉(zhuǎn)（登記兩個(gè)相繼但又不同的過程。實(shí)際上，實(shí)物交付和登記共同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的“交付”，即兩種行為相當(dāng)于動(dòng)產(chǎn)的交付。在實(shí)務(wù)操作中，房屋買賣都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手段之間需要一段時(shí)間。那么在辦理完交接手續(xù)到正式簽發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證這段時(shí)間，占有

13、房屋人享有什么權(quán)利或交付在買賣雙方之間發(fā)生什么效力呢？筆者認(rèn)為，買賣關(guān)系是基于買方和賣方之間的關(guān)系，而物權(quán)變動(dòng)則是對(duì)世效力問題。同時(shí)，一旦不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權(quán)利，也就是說從實(shí)際享用上受讓人已完全成為房屋的所有主。但是，在辦理登記之前他仍沒有法律上的所有權(quán)，他不能向世人表明他擁有所占居房屋的所有權(quán)。這句話的真實(shí)意思是，他不能對(duì)房屋進(jìn)行法律上的處分，因?yàn)橹挥羞M(jìn)行法律上處分時(shí)才涉及到不特定世人的利益或特定第三人利益，才有必要追問是否有所有權(quán)問題。法律的一個(gè)重要功能也在于杜絕沒有處分權(quán)的人處分財(cái)產(chǎn)，危及交易安全。因此，在辦理登記過戶手續(xù)期間，占居房屋的受讓人不得買賣房屋，不

14、得將房屋設(shè)定抵押權(quán)。因此，受讓人雖然有權(quán)占有使用房屋，擁有一種實(shí)際的所有權(quán)，但是他的所有權(quán)缺少所有權(quán)最根本的權(quán)利處分權(quán)；換言之，他的所有權(quán)沒有對(duì)世性。在這個(gè)意義上，我們不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)自交付之日起即轉(zhuǎn)移所有權(quán)，也就是不承認(rèn)交付即生物權(quán)變動(dòng)效力。但是，我們又不能說交付沒有引起物權(quán)權(quán)利的變動(dòng)。實(shí)質(zhì)上，自交付起原所有權(quán)人的權(quán)利即開始向受讓人移轉(zhuǎn)：對(duì)原所有權(quán)人而言，他的所有權(quán)利即開始喪失；對(duì)于受讓人而言，他也開始取得所有權(quán)。也就是說，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的特殊性，物權(quán)變動(dòng)生效不是一個(gè)點(diǎn)，而是一個(gè)過程，自交付時(shí)起，便開始這一過程，即所有權(quán)權(quán)利喪失和取得過程。在這一時(shí)段，受讓人和出讓人實(shí)際上誰都不擁有完全的所有權(quán)，

15、我們也無法準(zhǔn)確地在法律上界定任何一方的權(quán)利性質(zhì)，但這個(gè)權(quán)利移轉(zhuǎn)過程又需要法律給予特別的規(guī)范和保護(hù)。在這里，結(jié)合上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法(下稱辦法對(duì)以下四個(gè)問題作一些探討。(1權(quán)利何時(shí)移轉(zhuǎn)登記是所有權(quán)移轉(zhuǎn)和其他物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即不經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)效力。但是登記物權(quán)的生效變動(dòng)又是一個(gè)過程，那么到底在這一個(gè)時(shí)點(diǎn)上移轉(zhuǎn)所有權(quán)呢？是申請(qǐng)日期，還是產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)日期，或是其他時(shí)點(diǎn)？辦法第20條規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移日期，以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請(qǐng)的日期為準(zhǔn)；但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請(qǐng)的受理日期為準(zhǔn)。這樣規(guī)定的理由可能是，登記一旦受理，任何一方當(dāng)

16、事人均不可能再處分所交易的房地產(chǎn)。因?yàn)樗锌杀碚鞑粍?dòng)產(chǎn)的證書均已由登記機(jī)關(guān)控制。它的好處是使受讓人較早地取得產(chǎn)權(quán)。但是，問題在于在登記中請(qǐng)受理之后，還存在登記申請(qǐng)被駁回或不予登記的可能性（或者因形式不合法，或者因所有權(quán)人無處分權(quán)，或者因其他原因而導(dǎo)致合同無效或被撤銷。依筆者判斷，應(yīng)當(dāng)自登記機(jī)關(guān)正式登記并簽發(fā)權(quán)利證書后取得物權(quán)。因?yàn)椋查_申請(qǐng)被駁回的可能性，在理論上，在登記受理之時(shí)受讓人也無法表征自己的權(quán)利。也就是說即使此時(shí)被認(rèn)定為享有所有權(quán)，但他無從表征和證明之，實(shí)際上還是無法行使對(duì)房屋的處分權(quán)。因此，在實(shí)務(wù)中，我們應(yīng)認(rèn)定自登記機(jī)關(guān)簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)起所有權(quán)移轉(zhuǎn)或生物權(quán)變動(dòng)效力。（2風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)不

17、動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于動(dòng)產(chǎn)，但仍然存在損毀滅失的可能，比如因地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)等自然災(zāi)害引起的損毀。因此法律上仍有必要確定風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的時(shí)間。在法律上，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的一般原則為：標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)隨權(quán)利移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。因此，辦法也明確了房地產(chǎn)買賣的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期，該法確立了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的原則，但又允許當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任（第21條。而上海市的房地產(chǎn)管理局所制定的標(biāo)準(zhǔn)合同，則多確立房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自房屋交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，即簽署房屋交接書時(shí)起移轉(zhuǎn)。這里有一個(gè)兩難決擇的問題，如果采風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，那么房屋驗(yàn)收交接后和登記手續(xù)完畢前，原所有權(quán)人（已喪失占有和控

18、制權(quán)還得承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；如果采隨房屋交付移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，那么受讓人在未完全獲得物權(quán)前即得承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。法律規(guī)定很難作到兩全齊美，使買賣雙方合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，房屋實(shí)際交付后，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任即已轉(zhuǎn)移規(guī)則具有一定合理性。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)責(zé)任更重要的是買賣雙方之間的事情，在標(biāo)的物交付后賣方即已履行了他的主要義務(wù)，而買方接受房屋后，即可實(shí)際占有利用標(biāo)的物，并開始接受所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，理應(yīng)承擔(dān)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。（3轉(zhuǎn)讓人消極義務(wù)和積極義務(wù)由于受讓人取得所有權(quán)是在辦理完過戶手續(xù)或登記機(jī)關(guān)簽發(fā)權(quán)利證書時(shí)，在實(shí)際交付房屋和辦理完過戶手續(xù)期間，受讓人還不是完全的所有權(quán)人，而轉(zhuǎn)讓人（原所有權(quán)人仍然可能擁有表征其擁有房

19、屋產(chǎn)權(quán)的登記證書，這可能給外人以推定其擁有所有權(quán)的外觀，就使他能夠?qū)Ψ课菰俅翁幏?，?dǎo)致所謂的一物二賣或多賣情形發(fā)生。因此，必須對(duì)出賣人再與他人簽訂買賣合同的予以限制。這種限制可以是通過當(dāng)事人之間要求交房時(shí)即一同交付產(chǎn)權(quán)證書或產(chǎn)權(quán)證書交第三人暫保存，以防止不誠(chéng)實(shí)賣主再次出賣（當(dāng)事人約定方式，也可以法律明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓人的消極不作為義務(wù)，以限制其處分權(quán)。辦法第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，未依法解除合同關(guān)系的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！币源藖砑s束轉(zhuǎn)讓人濫用權(quán)利。另一方面，轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)負(fù)有協(xié)助受讓人盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的積極義務(wù)。由于經(jīng)登記才生物權(quán)變動(dòng)的