社區(qū)、辦事處在物業(yè)管理中的作用(修改稿)

1、淺談社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理中的作用 當前，物業(yè)管理在提高廣大業(yè)主的生活質(zhì)量、促進社會和諧穩(wěn)定等諸多方面都發(fā)揮了極其重要的作用。好的物業(yè)管理，能讓廣大業(yè)主安居樂業(yè)，并使物業(yè)保質(zhì)增值，是大家有目共睹的。但社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中作用發(fā)揮不明顯的問題也比較突出，直接導致了物業(yè)管理企業(yè)在當前業(yè)主民主意識普遍偏低、物業(yè)管理法規(guī)意識淡薄、配合物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理工作的意識差的客觀原因下，物業(yè)管理企業(yè)服了務(wù)，卻收到不物管費的情況較為嚴重。 由于不交物業(yè)費，小區(qū)的物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)：由于物業(yè)公司服務(wù)到位業(yè)主拒交物業(yè)費物業(yè)公司收費率降低物業(yè)公司控制成本減少工作人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標準，這樣一來

2、業(yè)主會更不滿意物業(yè)，更多人不愿意再交費，物業(yè)公司更難維持基本服務(wù) 在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)生存尚且困難，更談不上提高服務(wù)水平和管理質(zhì)量。因此，要想做好物業(yè)服務(wù)工作，讓業(yè)主在物業(yè)小區(qū)內(nèi)生活的愉快，光靠物業(yè)管理企業(yè)是不行的，還必須要有行業(yè)主管部門、街道辦事處、社區(qū)的大務(wù)支持和配合。按照“條塊結(jié)合、重心下移、屬地管理”的原則，相關(guān)法律法規(guī)也賦予了“街道辦事處、社區(qū)”在物業(yè)管理中的一定的責任。由此可看出，社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中的作用非常大。一、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中的職責 根據(jù)許昌市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作意見的通知（許政辦 2013 27號）

3、的要求，街道辦事處在物業(yè)管理活動中的主要職責：負責組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查;組織或參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查考評;指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作;監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?參與物業(yè)管理項目有序交接;建立街道辦事處、社區(qū)、相關(guān)職能部門的溝通機制;處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;協(xié)助綜治、住建、公安、消防、工商、規(guī)劃、城管、環(huán)保等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。社區(qū)在物業(yè)管理活動中的主要職責：社區(qū)居委會受街道辦事處的委托負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責組織指導業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉;指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服

4、務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織;調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛。二、目前業(yè)社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中作用發(fā)揮的現(xiàn)狀當前，社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中發(fā)揮了一定的作用，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會并指導其工作，尤其是在當前物業(yè)管理矛盾糾紛多、熱點投訴突出的情況下，社區(qū)、街道辦事處發(fā)揮了較好的作用。但現(xiàn)行業(yè)主委員會制度缺陷及本身的問題造成業(yè)主委員會作用發(fā)揮不平衡、不明顯、不作為的問題較為突出。而街道辦事處作為一級政府組織，物權(quán)法和物業(yè)管理條例都明確規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受當?shù)卣闹笇?，也就是說政府部門對業(yè)主委員會工作的開展負有重要的指導責任。而現(xiàn)在的問題是街道、社區(qū)是否知道自己應(yīng)該肩負這

5、項職責呢？是否能夠給予經(jīng)常性關(guān)注保證業(yè)主委員會正確有效地行使職權(quán)呢？答案是否定的。第一、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中存在的問題1、由于業(yè)主委員會訴訟主體資格不明確，物業(yè)糾紛訴訟對業(yè)主及物業(yè)公司都是一大難題。物權(quán)法第七十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害業(yè)主可以要求法人民法院予以撤銷?！笨梢钥闯?，業(yè)主委員會在特定情形下可以作為被告。除此之外，法律沒有對業(yè)主委員會的訴訟主體資格作其他規(guī)定。業(yè)主委員會訴訟主體資格不明確，不僅不利于維護業(yè)主的利益，也不利于維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同時，是由業(yè)主個體還是業(yè)委員會提起訴訟呢？在業(yè)主拒

6、交費時，物業(yè)公司是否能夠?qū)⒆鳛楹贤炗喎街坏臉I(yè)主委員會列為共同被告呢？這些問題都是法律法規(guī)未作規(guī)定而又長期司法部門的。由于有這些問題的存在，造成個別業(yè)主不交費，而交了費的業(yè)主的權(quán)益就受到了侵害，這對他們是極不公平的。2、由于業(yè)主委員會選舉不規(guī)范，造成部份業(yè)主委員會委員素質(zhì)不高，無法代表大多數(shù)業(yè)主的共同利益。目前，由于業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法缺失，造成候選人的確定具有較大隨意性，缺乏廣泛的代表性，有時誰出來牽頭成立業(yè)主委員會就選誰，候選人推舉過程不透明，選民不認識候選人的情況比比皆是。從而造成部份素質(zhì)較差的業(yè)主進入業(yè)主委員會，他們只為自己謀私利，或者事不關(guān)己高高掛起，不謀事不作為，不會維護大多

7、數(shù)業(yè)主的共同利益和合法權(quán)益。3、由于業(yè)主委員會工作制度不規(guī)范，造成業(yè)主委員會工作的開展不太正常。業(yè)主委員會的工作性質(zhì)是日常性的，需要其成員有一定的時間和精力，但從目前情況來看，相當多小區(qū)的業(yè)主委員會長期不開會，就算開會委員也到不齊。在平時的工作中，沒有完整的工作內(nèi)容和工程程序，業(yè)主委員會與業(yè)主之間缺少聯(lián)系溝通，在這種情況下，就算召開了業(yè)主委員會，但仍然不能解決廣大業(yè)主真正關(guān)心的問題。業(yè)主委員會工作開展不正常，對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管就不到位，物業(yè)管理活動中存在的問題就無法得到及時的改進，這對廣大業(yè)主的生活將造成不利的影響。4、由于對業(yè)主委員會進行監(jiān)督的規(guī)定不明確，造成業(yè)主委員會權(quán)利被亂用。雖然物業(yè)

8、管理條例規(guī)定業(yè)主和業(yè)主大會都有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，但是對監(jiān)督權(quán)的行使、監(jiān)督機構(gòu)、監(jiān)督方式等都沒有明確規(guī)定。這就造成對業(yè)主委員會缺乏有效的制約和監(jiān)督，因而，業(yè)主委員會權(quán)力被濫用的現(xiàn)象時有發(fā)生。比如，有些小區(qū)業(yè)主舉報業(yè)主大會投票造假；有些小區(qū)業(yè)主委員會在未經(jīng)業(yè)主大會決議甚至未告知任何業(yè)主的情況下就與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。有些業(yè)主委員會擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，甚至擅自挪用住宅專項維修資金，與開發(fā)商或物業(yè)公司串通一氣謀取私利損害業(yè)主利益。有些業(yè)主委員會成員利用職權(quán)，謀取私利，要求物業(yè)公司發(fā)工資，免自己的物業(yè)費等等。第二、社區(qū)、街道辦事處在物業(yè)管理活動中存在的問題1、在物業(yè)管理活動中職責不明確。物

9、權(quán)法和物業(yè)管理條例明確規(guī)定，政府部門對業(yè)主委員會工作的開展負有重要的指導責任。部份社區(qū)和街道辦事處由于平時沒有對物權(quán)法和物業(yè)管理條例的相關(guān)規(guī)定進行學習，他們并不知道自己在物業(yè)管理活動中所肩負的責任，甚至覺得物業(yè)管理工作與本街道及社區(qū)毫無關(guān)系，有事也認為與己無關(guān)。2、對物業(yè)管理的相關(guān)制度和規(guī)定不明確。物業(yè)管理是項綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到的相關(guān)知識、管理制度、各項職責、禁止行為等非常多。但有些社區(qū)及街道辦事處的工作人員對物業(yè)管理的相關(guān)知識知之甚少，在對物業(yè)管理活動進行指導、尤其是對物業(yè)管理糾紛進行協(xié)調(diào)處理時，無從下手，或者說外行話，不但協(xié)調(diào)處理不了問題，反而使問題更加復雜，使矛盾升級。3、在物業(yè)管

10、理活動中不作為。社區(qū)及街道辦事處是指導物業(yè)管理工作、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛的最基層的政府組織。但個別社區(qū)及街道辦事處，在平時的工作中，對本轄區(qū)內(nèi)各小區(qū)的物業(yè)管理工作不聞不問，對業(yè)主委員會的工作不過問、不指導，遇事推諉，對找上門來的事情也是能推就推，能躲就躲，直接導致業(yè)主反應(yīng)的問題投訴無門，最終反映到市委市政府，影響了市委市政府的工作，牽扯了領(lǐng)導的精力。再次，談?wù)勗诮窈蟮墓ぷ髦腥绾伟l(fā)揮好業(yè)主委員會、社區(qū)、街道辦事處的作用第一、如何發(fā)揮好業(yè)主委員會的作用1、要嚴把選舉關(guān)，確實把熱心公益事業(yè)、具有一定管理能力的業(yè)主選為業(yè)委會委員，從根本上提升業(yè)委員的素質(zhì)。嚴把選舉關(guān)，選出廣大業(yè)主信得過的業(yè)主進入業(yè)委會

11、，是發(fā)揮好業(yè)委會作用的基礎(chǔ)。而要選出這樣的業(yè)委會委員，除社區(qū)街道要加強監(jiān)管外，業(yè)委會選舉籌備委員會的業(yè)主代表，要與物業(yè)管理企業(yè)一道，加強對小區(qū)內(nèi)業(yè)主的考察，進行廣泛的民意調(diào)整和測評，廣泛征求廣大業(yè)主的意見，并對業(yè)委會委員候選人的基本情況進行公示，在正式選舉前讓大多數(shù)業(yè)主對候選人的情況做到基本了解，這樣才能在正式選舉中真正選舉出業(yè)主信得過的業(yè)委會委員。2、業(yè)委會要制定必要的工作制度，以確保業(yè)委會工作的正常開展，只有這樣業(yè)委會的作用才能得到有效的發(fā)揮。業(yè)委會選舉產(chǎn)生后，必須要有一定的制度保障其工作的開展，要不然就形同虛設(shè)，發(fā)揮應(yīng)有的作用就是一句空話。比如業(yè)委會委員要加強對物業(yè)管理知識的學習，進一步

12、明確業(yè)委會的職責和義務(wù)，理解支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主限期交納，從而實現(xiàn)合同雙方的合作與共贏；定期不定期召開業(yè)委會會議，對小區(qū)重大事項進行研究；定期向廣大業(yè)主報告工作；建立業(yè)委會接待制度，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系等等。以上如能長期堅持，則業(yè)委會的工作必將逐步走上正軌，將在小區(qū)的物業(yè)管理中發(fā)揮積極的作用。3、業(yè)委會要經(jīng)常與業(yè)主交流溝通，充分了解業(yè)主的訴求，并加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的，維護業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益，是業(yè)委會的重要職責。但對于單個業(yè)主來說，他所接觸到的問題

13、，或者與他本人息息相關(guān)的問題是非常零碎、非常片面的，要將這些零碎的、片面的問題集中，就必須靠業(yè)委會委員經(jīng)常與廣大業(yè)主進行交流溝通，充分了解他們的訴求，聽取他們對物業(yè)管理企業(yè)工作的意見和建議，并將這些問題匯總、歸納，找出問題的關(guān)鍵點和根源，然后監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)加以改進。特別是涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同、侵害業(yè)主共同利益的違法違章行為要及時制止。只有這樣才能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成有效的監(jiān)督機制，才能真正維護好全體業(yè)主的共同利益和合法權(quán)益。第二、如何發(fā)揮好社區(qū)、街道辦事處的作用、要加強學習，了解掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)及相關(guān)知識，做物業(yè)管理工作的明白人。了解掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)及相關(guān)知識，是社區(qū)、

14、街道辦事處指導物業(yè)管理工作、協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛的基礎(chǔ)。我們不能以己昏昏，使人昭昭。而物業(yè)管理法律法規(guī)及相關(guān)知識涉及的范圍很廣，大家必須要有一種學習的心態(tài)，認真去學習了解這方面的知識。只有這樣，你們在指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)委會的工作時，才能做到有的放矢，才能發(fā)揮好你們在物業(yè)管理活動中應(yīng)有的作用。2、要對業(yè)委會的工作進行全程督導，從而使業(yè)委會的工作邁上一個新臺階。社區(qū)、街道辦事處要具體組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，并指導、監(jiān)督其日常運作；參與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標管理，組織物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；負責做好新建居住小區(qū)的交接管理，落實轄區(qū)內(nèi)已整治老住宅小區(qū)、失管小區(qū)和零散居民樓的物業(yè)管理工作；負責健全信仿投訴處理機制，融合社區(qū)公共管理資源，加強職能部門的溝通聯(lián)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極配合。3、要積極配合政府主管部門，協(xié)調(diào)處理好物業(yè)管理糾紛，為創(chuàng)建和諧社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用。配合政府主管部門，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛，制止破壞公共管理秩序和